时间：2023-10-12 09:36:52
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关键词：房产测绘 面积 房屋
房产测绘是运用精密的测绘仪器、科学的测绘技术对房屋的面积、权属状况等进行专业测量。近年来，随着房地产行业的蓬勃发展，房产测绘作为一个新型行业越来越受到关注。本文简要介绍了房产测绘的内容以及对房产测绘的方式进行探讨。
一、概述
房产测绘对房屋和土地进行测绘，是测绘技术与房地产政策相结合的一项测绘工作，它的主要对象是房屋和土地，目的是反映各个单位与个人分户占有房产及使用土地情况，基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等。
二、房产测量的意义
房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式，在当前有着重要的意义。首先，房产测量可以为房产产权人提供法律保护依据。产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力，处理产权纠纷的重要依据。其次，房产测量是城市建设、规划和管理的重要依据。产测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关屋及其用地的有关信息和资料，通过对房屋自然状况和权属况的专业测量，弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其用等状况，从而为房地产产权的管理提供基础数据。最后，房产测量也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。当前由于商品房价格居高不下，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主义主意，推广和进行房产测量有利于保证买卖双方的利益，有利于维护正常的市场秩序。
（二）常见房产测量技术
房产测量技术经过多年的发展，目前常见的测量技术主要有：
（1）房产数字化测图技术
数字化测图是采用一定的方法采集有关的信息，通过计算机数据处理，再经过图形生成和编辑，获得房产数字化图，最后经数控绘图仪或其它输出设备，绘制成房产图。数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用，数字化测图具有成图质量高、速度快、劳动强度低、图载信息多等特点。因此，数字化测图是房产图成图的一个主要发展方向。
（2）运用坐标解析法进行房产测量的计算
房屋销售面积计算比较复杂，一般来说房产面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算，用地面积测算是指以秋为单位的封闭地块面积测算。在商品房销售过程，房地产界址和房产面积纠纷时有发生。因此，一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的基本估算公式就显得尤为重要。运用坐标解析法进行房产测量计算具有巨大的进步意义。
（3）GPS技术在房产测量中的应用
GPS技术是当前快速发展的数字定位测量技术，GPS技术因其卓有效的性能而在目前得到了广泛的应用房产测绘系统以GIS的方式绘制、定义图形及属性，实现了图形属性的双向连接，使房屋面积的分摊结果更准确，并自动生成繁琐的分层分户平面图。从而有利于测绘的精确化和准确化。
三、房产测绘的方式
3.1平面位置和高程的确定
测定地面点的空间位置是房产测绘的基本工作，而地面点空间位置又是由平面位置和高程来确定。
（1）平面位置的确定
水处于静止时的表面称为水准面，大地水准面是指洋处于静止时的表面并延伸穿过整个大陆、岛屿所形成的闭合曲面。房产测量的过程中我们是以大地水准面为基准面，而地面点的平面位置用该点在大地水准面上的位置来表示。
（2）高程
世界各国或地区，通常是在海边设立验潮站，进行长期观测，获取该地区海水的平均高度，以该平均海面为大地水准面。在我国有“1956年黄海高程系”和“1985年国家高程基准” 。“1956年黄海高程系”是以青岛验潮站1950—1956年间获得的黄海平均海水面作为大地水准面，测得国家水准原点（青岛原点）高程为72.289m。“1985年国家高程基准”是1985年1月1日我国开始执行的新高程基准，它是以青岛验潮站1952—1979年间获得的黄海平均海水面作为大地水准面，国家水准原点（青岛原点）高程为72.260m。
3.2土地面积测绘
土地面积测绘是土地数据资料和土地利用现状调查的重要组成内容。土地面积测绘的目的是为各土地权属单位或个人算出土地总面积及各类土地面积。
在土地测量中常会用到一个专业名词“丘”，“丘”是指地表上一块有界空间的地块。按照《房产测量规范》的规定，丘的权属线就是界址点的连线，丘可以分为独立丘和组合丘。独立丘是指一块儿地只属于一个单位或个人，一块地为几个单位共同拥有时成为组合丘。按照《房产测量规范规范》的规定，以下几种情形土地不计入用地面积的范围：公共的冷巷、巷道或间距地；市政马路、街道等；公共的河滩、水沟；经规划部门核定需要作市政建设的用地以及其他按规定不计入宗地的面积。按照《房产测量规范》的规定，界止点分为三级；精度要求按《房产测量规范规范》执行。
3.2.1 房屋建筑面积的测算
房屋的建筑面积是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离在2.20m 以上的永久性结构的房屋的水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。应当指出的是，如果同一房屋，结构、层次不相同时，应分别计算建筑面积。房屋建筑面积的测算依据和标准是国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）及房屋所在城市地区标准《房屋面积测算技术规程》（DB11/T661-2009）。
（1）在以下情况下需要计算全部建筑面积：①房屋的门厅、大厅内的回廊超过2.2m以上的部分、挑楼、全封闭的阳台均按照水平投影面积计算；②房屋外的楼梯间、水箱间、电梯机房、地下室、半地下室及其相应出入口、斜面结构屋顶等高度在2.2m以上的部分、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位、两房屋间有上盖和柱的走廊以及房屋间封闭的架空通廊、玻璃幕墙、有柱的车棚、货棚、有柱（不含独立柱、单排柱）或有围护结构的门廊、门斗等均按照水平面积计算；③有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝面积计算建筑面积；④房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积；⑤楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
（2）在以下情况下需要计算一半建筑面积：①与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算；②独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算；③未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算；④无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算；⑤有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按水平投影面积的一半计算。
（3）以下几种情况建筑面积不需计算：①突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等；②房屋之间无上盖的架空通廊，房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；③活动房屋、临时房屋、简易房屋；④独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；⑤与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝；⑥骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
3.2.2 共有建筑面积的分摊
以下共有建筑面积需要进行分摊：①公共使用的电梯井、管道井、水泵房、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、大堂、值班警卫用房等；②单元与共有建筑之间的墙体以及外墙（包括山墙）；③本层共有走廊等。 [本文转自：lunwen.省略]
共有建筑面积分摊应遵循以下原则：①产权双方有合法的权属分割文件或协议的，按其文件或协议规定计算分摊；②无权属分割文件或协议的，按相关建筑面积比例进行计算分摊。
分摊的方法：①如果是多层商品住宅楼，则须结合整幢房屋和共有建筑面的分摊系数，然后根据套内建筑面积比例进行分摊；②如果是综合楼，则需要根据整幢房内的不同功能来确定面积分摊系数，在结合幢内的建筑面积比例进行分摊。
三.总结
总之，房地产测绘单位要充分认识到测绘业发展的广阔前景，同时要根据市场发展状况，制订相应的发展策略，促进企业的发展，有效地推动房地产业的发展。
为确保测量的结果符合土地开发整理高标准技术要求，并得到最好的测量结果和勘测内容。在土地开发整理的每个不同阶段和时期，对完成画图的技术方法测量的准确度和图件的大小比例等细节的要求是完全各不同的。在过去的地形测量中，所反映出来的主要内容有两方面:一种是地面物体，即用特殊指定的符号表示地面物体的平面位置;一种是地址面貌，即用特殊指定的符号表示地面的高低起伏形状。而土地开发整理的测量内容不但包括地形测量的这两个方面，还应该对地块的面积范围地类及权属等有所表示。
2土地开发整理变更调查要点
土地登记土和地开发整合的结合是一个重要的措施，为的是实现总耕地的动态平衡和合理使用土地，同时土地开发整理，因为土地的变化和合并，将涉及土地的所有权土地使用权和土地其他权力。因此，测量和土地登记变化的调查是我们完成了土地开发整理必须面对的问题。在调查之前，依据的地图找到相应的位置并把它圈起来。如果涉及到土地所有权，所有权双方还需要清楚地界定每块土地所有者的土地位置和边界，然后才能，进行测绘，最后得出详细的土地实际面积和测绘图。土地开发整理完成后，如果仍使用原来的所有权界限不清晰，那么需要测量人员准确放样将所有权边界，因此，他们的所有权没有发生变化，实际的改变只是地类。如果你真的需要调整的土地所有权，根据相关规定和要求，办理相关认界手续，实地测量以确认边界，制定符合土地相关规程的实际权属图，并进行土地所有权确认，然后再土地薄上登记。
3土地开发整理测量与成图方法分析
测量方法。土地开发整理勘测图是对土地工程规划整体设计和土地施工非常重要的。为此，有条件的测试区域，必须建立基本控制点在国家大地控制网上面，并对其加密以满足以后满足测绘需要。在正常情况下，考虑操作方便，节约成本。近年来测量面积基本都在一千亩以下，因为自土地开发整理中心推出这个以来，都未能与国家控制网联网。坐标系统。由于的普及，实施单位没有特殊要求，确定坐标的方法一般都是自由定位法。它不同与过去在坐标自由自由定位确定你的经纬度是通过接收四颗以上以上卫星所发出的信号源，同样叫做地理坐标，然后根据纬度和经度计算出大地坐标，俗称三度带。一般来说，只要观测条件保持良好，卫星信号没有收到特殊的干扰，其准确度大多数都能满足要求。比例尺问题。近年来，在土地开发整理调查地块的过程中，对比例尺的要求大多没有作详细的规定。只要你不交叉测量，根据所要进行开发整理的土地面积大小图纸清晰度和图纸尺寸大小，自动调整比例尺的大小。从过去实际测量情况上来讲，比例尺一般定在范围内，特殊情况下会达到。成图方法。近年来，由于计算机的大量普及，以及不断提高的测绘技术，映射方法是高效快速漂亮的礼物，只要现场收集的数据输入计算机中，再通过相关的画图软件编辑这些数据，就可以快速画出美观清晰的成图，还可以根据用户需要进行彩色打印输出或黑白打印输出图。线划图与影像图叠加的新技术就是利用航拍技术配合数字摄影测量仪，通过航拍图生成数字化正射影像图。项目区域内的所有地质地貌及其形态都可以直接通过影像图反映出来，但因为成像时间和影像图的摄制效果和现场情况存在一定的偏差，所以需要根据现场实际情况对影像图拍摄的地质地貌出现的误差进行及时的修正。规划设计人员如能将现场实测的数字化地形地类线划图和通过航拍生成的数字化正射影像图相结合，就能够真实地反映出项目所在区域的地质形态和实际土地分类利用状况，就能够全面提高土地开发整理的统计工作效率和质量。
4结束语
1 房产测量的作用
房产测量是常规的测量技术与房产管理业务相结合的专业测量。而房产测量所获得与永久性标志相联系的房产权属界址、房屋面积、房屋产别等等都具有法律效力，从而载入房屋权属证书，所以房产测量所得的基础图是发放房屋权属证书和财政税收的重要依据，拥有权属（法律上）、财政（税收上）和城镇规划三大基本功能，它的主要作用可以归纳为如下几方面：
1.1 管理方面的作用
为了使城市房产管理和住宅建设都能稳步纳入社会主义现代化建设的轨道，城镇房产管理部门和规划建设部门都必须全面了解和掌握房产的权属、位置、数量和现状等基本情况。只有这样，才能进行妥善的管理和合理的规划建设，更好的调配使用房屋和土地，有计划安排旧城区住宅的修建改造，以及新发展区的规划建设。另外，房产测量的成果，亦是开展城镇房地产管理理论研究的重要基础资料。
1.2 经济管理的作用
房产测量提供了大量准确的图纸资料，为正确掌握城镇房屋和土地的利用现状以及变化、清理公私各占有的房产数量和面积，建立产权产籍和产业管理的图形档案，统计各类房屋的数量和比重等提供了可靠的数据，亦为开展房产经济理论研究提供了重要数据。房产测量还为城镇财政、税收等部门研究确定土地分类等级、制定税费标准提供了基础依据，确保各项税费的及时征收。
1.3 法律方面的作用
房产图所表示的每户所有的房屋的权属范围，是经过逐幢房屋清理产权，并经过各户申请登记，经主管部门逐户审核确认的。房产图作为核发房屋所有权证书的附图，是具有法律效力的图纸。它是加强房产管理、核定产权、颁发权属证书、保障房屋所有者的合法权益，加强社会主义法律管理的重要依据。
2 房产图测绘与地籍图、地形图测绘的比较
房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。《房产测量规范》有这样的简述：“按房产管理的需要可分为房产分幅平面图、房产分丘平面图和房屋分户平面图。”
房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘平面图和分户图的基础资料，它反映房屋的位置关系、建筑图图形、行政境界、权利种类、房屋式样、房屋结构、产权性质、坐落、屋次、街道门牌、河流地类等，并以产权宗地位置为单位编立丘号；分丘图是分幅图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。它着重表示房屋权界线、界址点点号、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素；分户图是以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，也是专供房地产登记机关发证发给产权人的一种权证附图，它详细标绘权利主体所在哪一层、哪一单位、哪一套，并用红线彩绘其权利范围。通过如上的分析，房产图的特点也就显而易见。
房产图是平面图，只要求平面位置准确，不表示高程，不绘等高线；
房产图对房屋及与房屋、房产有关的要素，要求比其他图形要详细的多，不单要表示结构、性质，还要表示出层次、用途及建成年份等；房产图对房屋及房屋的权界线和用地界线等要求特别认真，精度要求比较高，图上主要地物点的点位中误差不超过图上±0.5mm,次要地物点的点位中误差不超过图上±0.5mm；房产图的主要内容应包括：测量控制点、界址点、房屋权利界线、用地界线、附属设施、围护物、产别、结构、用途、用地分类、建筑面积、用地面积、房屋编号以及各种名称和数字标记等：
为了能清楚的表示出所需内容，房产图的比例尺均为大比例尺，一般为1：1000、1：500甚至更大比例尺；
房产图的变化较快，除了城镇新建筑的不断发展和扩大外，其间城区的房屋及土地使用情况也在不断变化，例如房屋发生买卖、交换、继承、新建、拆除等，这些变更对房产图来讲就是变化，都要及时修改补测，以不断完善其人使用价值；
同时，与房地产管理有关的地形要素包括铁路、道路、桥梁和城墙等地物均应测绘，而亭、塔、烟囱、罐以及水井、停车场、球场、花圃、草地等根据需要表示。
地籍图表示的内容由地籍要素和必要的地形要素两部分组成。即以地籍要素为主，辅以与地籍要素有关的地形要素，以便图面主要分明，清晰易读。其中，地籍要素包括行政境界、土地权属界线、界址点及编号、土地编号、房产情况、土地利用类别、土地等级、土地面积等，必要的地形要素，包括测量控制点、房屋、道路、水系以及与地籍有关的必要地物和地理名称，一般地籍图采用的比例尺为1：500、1：1000、1：2000。地形图是指按一定的技术规范、符号系统等比例尺，测绘显示地物平面位置、地面高程和地表形态。它的主要内容包括地物和地貌两大类。地物指的是地球表面各种自然物体和人工建筑物，如森林、河流、街道、房屋、桥梁等；地貌指的是地球表面高低起伏的形态，如高山、丘陵、平面、洼地等。地形图的比例尺也一般采用1：500或更小的比例尺。
随着我国社会主义经济发展，房地产作为一个长久耐用、价值巨大而又必需的特殊商品进入市场。受到社会越来越多的关注，对房地产测绘的准确性和现实性也提出更高的要求。在房地产测绘中关键是房产面积测算，本文就房产面积测算方法和精度进行如下探讨
。 关键词：房产测算/精度分析
中图分类号：G241文献标识码： A
一、房产面积测算的目的和内容
房屋是人民生产生活的场所，房屋和房屋用地是人民生活的基本物质要素，这一要素信息的采集和表述，必须经过房地产测量，所以房地产测量是房地产管理工作的重要基础。
房产测量的目的是采集和表述房屋以及房屋用地的有关信息，为房地产管理，尤其是为房屋产权、产籍管理提供准确可靠的成果资料。同时也为房地产开发、征收税费、城镇规划建设以及市政工程提供数据和资料。
二、房产测量的作用
房产测量为房地产的产权产籍管理、房地产开发提供房屋和房屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资料，进行产权登记、产权转移和产权纠纷的依据，确认以后的房地产成果资料具有法律效力。
三、房产测量的基本内容
1、房产平面控制测量
房产测量的第一步就是在测区建立一个高精度、有一定密度、可以长期使用、覆盖全区的平面控制网。平面控制点可以利用已有符合房产测量规范要求的现有成果，必要时则应自行布置房产平面控制网，要按照《房产测量规范》的规定和要求进行检查。这是房产测绘的基础，是建立好房产信息系统的基础。
2、房产调查
房产调查包括房屋和房屋用地的调查，其目的是查清房屋及其用地的地理位置 、权属、权界、权源、数量和利用状况以及地理名称和行政境界，按照《房产测量规范》规定的房屋和房屋用地调查表，逐一落实，并现场记录，填写调查表，这是进行产权登记和提供官方证明的基本素材。
3、房产要素测量
房产要素测量的目的是测定房屋和房屋用地的几何位置，包括坐标或边长。主要有界址点和界址线、房角点和房屋轮廓线，以及房屋和附属设施和房屋维护的几何位置关系或相关数据，还有铁路、公路、街道、水域以及相关地物位置测量，有时还要进行行政境界点和警戒线的测量。
4、房产图绘制
房产图绘制主要是规定了房产分幅平面图、房产分丘平面图、房屋分户平面图这三种图的规格和标准，同时也提出了这些房产图绘制方法。
5、房产面积测算
房产面积的测算包括房屋和房屋用地面积测算。房屋面积测算包括房屋建筑面积，房屋产权面积还包括房屋建筑面积，房屋产权面积，还包括房屋共有面积既分摊面积。这一部分对房屋建筑面积测算、成套房屋建筑面积的测算、共有面积的测算与分摊均有具体详细的规定。这些规定都是根据房地产管理部门历年来的规定综合统筹制定的，是政策性的。也是身为房产测绘工作人员必备的知识。
6、变更测量
由于城市现状的不断变更，以及房屋和房屋用地的产权经常转移，因此从房产测量开始之日起，就产生了变更测量，尤其是我国正处于高速发展时期，又处于从计划经济向社会主义市场经济的转型阶段，社会结构和经济体制也处于变化之中因此变更测量将是今后房产测量的主要任务。
四、房产面积测算的内容
房产面积测算而言其面积均指水平投影面积的测算，分房屋面积测算和房屋用地面积测算两大部分。这里主要讨论房屋面积测算，房屋面积测算包括房屋建筑面积测算、使用面积测算。房屋建筑面积是房屋各层建筑面积的总和。房屋建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。房屋建筑面积按房屋外墙柱勒脚以上各层的水平投影的面积计算，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等辅助设施面积。测算建筑面积的房屋必须是结构坚固、有顶盖、层高2.2米和2.2米以上永久性建筑。使用面积是指户内全部可提供使用的净空面积，按内墙线水平投影计算。产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的建筑面积。公有面积是指有多个产权主共有面积是指由产权主共同占有或共同使用的建筑面积。占地面积是指房屋底层外墙水平投影面积。用地面积是指房屋占用和使用的全部土地面积。面积测算的方法和精度：
1、坐标解析法
坐标解析法是根据房屋地界址点或边界点的坐标计算房屋用地或丘的面积，也包括利用房屋角点的坐标计算房屋面积的方法。其面积计算公式为：
或
或
式中：S一房屋面积、房屋用地面积或丘面积，M2
Xi一界址点、房角点或边界点的纵坐标。
Yi一界址点、房角点或边界点的横坐标。
X0，Y0 一测区范围内纵坐标、横坐标的任意一个整数，加入X0和Y0的目的是为了减少面积计算的位数。
N一界址点、房角点或边界点的个数
I一界址点、房角点或边界点的序号，按顺时针方向顺编，或按逆时针顺序，序号从一开始连续顺编，当I+1>n是令（I-1）=n
面积中误差按下式计算：
式中：MS一面积中误差，M2
Mj一界址点、房角点、或边界点、的点位中误差，m;
N一界址点、房角点或边界点的个数
I一界址点、房角点或边界点的序号，按顺时针方向顺编，或按逆时针顺序，序号从一开始连续顺编，当I+1>n时令（I+1）=1，当（I-1）,
I一界址点、房角点或边界点的序号，按顺时针方向顺编，或按逆时针顺序，序号从一开始连续顺编，当I+1>n是令（I-1）=1,当（I-1）
d一界址点.房角点或边界点的连线所组成的多边形各角相间点连线的间距。
2、实地量距法
实地量是在实地用：测距仪或卷尺量取有关图形的边长而计算出这个图形面积。实地量距是目前房产测量中最普遍的方法，在测算房屋面积和房屋用地时，现在大多采用实地量距法。
3、图解法
图解法就是在图上量算面积，图上量算面积的方法很多，最简单的就是求积仪法和常用的几何图形法，这些方法精度太低都不适用于房产测绘。
五、面积测算的精度等级
因为我国各地区经济发展很不平衡，房屋的价格差距很大，房屋的建筑、设计、施工以及使用部门对精度的要求不同，所以我国房产测量规范将房屋面积精度分三级。即：
房屋面积中误差系数
六、边长测量精度要求的分析
1、面积误差公式的探讨
最常见的房屋和房间为矩形，其面积公式为：
S=a*b（4-1）
其中：S为房屋或房间的面积，a,b分别为房屋或房间的边长，微分式（4-1），得
式中：MS为房屋或房间面积的中误差。
MAMB分别为房屋或房间边长a和边长b的边长中误差。
a,b为矩形房屋或房间的两个相邻的边长。
从房屋或房间面积中误差公式可以看出，房屋或房间面积中误差是由房屋或房间边长测量引起的。现在房屋的边长主要是由测距仪或卷尺测得的，其边长误差主要由固定误差和比例误差组成。固定误差的中误差以M0表示，比例误差的中误差以表示，为比例中误差的比例系数。
以线性方程式表示，则边长中误差为：
式中：Md为房屋边长的中误差。
M0为房屋边长误差的固定中误差，m；
D为房屋边长的长度,m;
为房屋边长误差的比例中误差的比例系数。
在房屋边长测量中，应测量对称边取中数或独立测量两次取中数，故取中数后的边长测量中误差为：
故有
当使用同一器具，同一方法测量边长时，各边长测量误差中的M0和视为相同。
其中ab=S,又有近似式a2+b2≈2S，a+b≈2√s
2]
=( M0)2+2m0S+（S）2
=（M0+S）2
Md =（M0+S）（4-8）
这就是房屋面积中误差估算的数学模型。
七、边长测量精度要求的分析
如果房屋面积测量无显著的系统误差，随机误差占主导地位，即边长测量误差与房屋面积误差都服从于正态分布，则可以依据（4-8）在理论上计算出各级房屋面积误差所需对应边长测量精度如下表。
对应于房屋面积误差的边长测量误差限差表
但是在边长测量中，边长误差和房屋面积误差不一定都服从正态分布。一旦房屋边长误差接近限差，且符号相同，面积误差就会超差，我们称之为“不利情况下的边长测量误差”。如果用下式，则由于边长误差而导致房屋面积误差超限的机会就非常小。
边长测量中误差+D)/2
边长测量限差 +D)/2
八、对边长测量精度要求与误差的建议
根据以上对房屋面积精度和相应的边长测量精度的论证和探讨，先将有关房屋面积测量中，对边长测量的精度和限差列于下表
参考文献：
[1]《房产测绘管理办法》中华人民共和国建设部令国家测绘局83号，2000年12月8日
[2]《测绘法》中华人民共和国主席令第75号，2002年8月29日
关键词：测量征地应用
一、引言
随着企业的的不断发展和壮大，作为一名专业测量技术人员我有幸参加了企业的几次规模较大的工程建设项目的征地、租地工作，在工作中经历了一些较为实际的问题，积累了一些感想，提出来供大家在工作中参考。
二、传统征地、租用土地测量的局限性
现实中的征地活动本身就牵动着多方利益，极容易引起争议。当地政府既是土地市场管理者、又是土地市场供应者，在征地中扮演极其重要的角色，公正处理好征地中土地面积测量、计算，就可避免许多纠纷。七八年前，在参加的实施征地过程中，当地政府相关部门提出采用传统的皮尺丈量的方法对一仟多亩山地进行征地测量，耗费人力物力很大，而且皮尺丈量的方法其数据准确性极差，数据的记录、计算随意性很大，在丈量过程中人为操作的空间很大：主要是丈量时皮尺的任意松弛问题、人为的修改数据、人为增加面积、地块间的界线指认重叠、地表面要求放坡等等问题，造成实际征地面积与已有图纸计算面积（地表面积）大相径庭，甚至达到了面积相差两倍以上的情况，使得用地企业在实施征用、租用土地时处于一个较为被动的地位；尽管用地企业提出委托具有相应资质的测绘公司进行实地测量计算，并承诺测绘费用由用地企业支付，但是当地相关部门和村民坚决抵制，不予采纳，最后的结果，只能是用地企业作出了让步。随着科学技术的快速发展，近几年全球定位测量新技术GPS和RTK在建设项目中得到广泛的应用，从专业角度来看，避免从征、租用地过程中出现传统的弊端的成为可能。
三、土地测绘新技术的优势和发展
（一）、全站仪。全站仪是指：“在一个测站上能同时完成角度和距离测量，并且立即可以计算、显示出待定点的坐标与高程的仪器。”全站仪的测量技术以数字化为先导。在电子记录手簿的配合下，自动的记录测量得到的野外数据，从接口中把数据传入计算机后，利用“人机交互”的方式自动处理测量数据，并进行图形编辑。也可以直接在全站仪上加载跟踪设备（由计算机控制），使其直接在野外进行数据采集、编辑和图形编辑。全站仪测量方法有：（1）悬高测量法；（2）对边测量法；（3）后方交会测量法；（4）偏心测量法。
（二）、GPS和RTK测量技术。随着科学技术的快速发展，近几年测量新技术--全球卫星定位技术（GPS）和RTK技术在建设项目中得到广泛的应用。GPS于1994年全面建成，是具有海、陆、空全方位实施三维导航与定位能力的新一代卫星导航与定位系统。相对于常规的测量方法，利用GPS测量的优越性在于：测站之间无需通视、定位精度高、提供三维坐标、操作简便、不受天气影响等特点，所以被广泛的应用到了城市规划、公路测量、工程测量等领域。RTK测量技术（实时动态GPS测量技术）是在GPS基础上发展起来的、能够实时提供流动站在指定坐标系中的三维定位结果，并在一定范围内达到厘米级精度的一种新的GPS定位测量方式，它以其工作环境要求低，定位精度高，数据安全可靠，减小误差积累，数据处理简捷，操作简便，作业效率高的优势，在工程征地中得到越来越广泛的应用。
RTK测量技术应用在征地、租地测量中的精度相对较高，投入人员较少，极大降低了测量人员的劳动强度，测量成果反映迅速，而且人为操作的因素大大降低。在近期的土地征用实践中，土地管理部门与用地企业达成共识：委托具有专业资质的测绘公司或土地中介机构对所用地范围应用RTK测量技术进行征用地测量，按照测量技术规程，对征用地区域的边界红线、地界种类逐户逐块进行测量绘图，然后由各户村民带领测量人员现场采集区域内各户的地界点，在测量相邻地块时候相邻的边可以共用坐标点计算，这样可以避免测量边界重叠，利用随机配备的手提电脑和专业测绘软件现场展点、绘图、准确计算出各农户的占地面积，让各农户清楚明晰了自己的土地占用情况，山路、阱、沟渠等未进入农户地界的面积作为村社集体土地归集，这样既保证了测量精度，又确保了项目整体红线面积的可控性。在整个征地测量过程中，当地政府相关部门工作人员、村委会干部、用地企业、农户四方共同现场监督，每户农户跟随精确跑点，极大地提高了工作和成果的质量，减少了地界争议的发生，实现全程阳光操作，也避免了人为操作的因素发生；同时征地测量中土地边界清晰、数据精确、全面、可靠，存储简便，有利于征、租地以后备查和调用。用地企业相关部门对所征用、租用土地的边界、面积情况也明确掌控，各项费用支出基本做到心中有数。
四、测量新技术在建设工程中的应用分析
（一）、控制测量
为满足建设征地的需要控制网具有控制面积大、精度高、使用频繁等特点，城市Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级导线大多位于地面，随着城市建设的飞速发展，这些点常被破坏，影响了工程测量的进度，如何快速精确地提供控制点，直接影响工作的效率。常规控制测量如导线测量，要求点间通视，费工费时，且精度不均匀。GPS 静态测量，点间不需通视且精度高，但数据采集时间长，还需事后进行数据处理，不能实时知道定位结果，如内业发现精度不符合要求则必须返工。应用RTK技术将无论是在作业精度，还是作业效率上都具有明显的优势。
（二）、线路中线定线
RTK测量技术用于建设征地中线放样，放样工作一人也可完成。将线路参数如线路起终点坐标、曲线转角、半径等输入RTK的外业控制器，即可放样。放样方法灵活，即能按桩号也可按坐标放样，并可以随时互换。放样时屏幕上有箭头指示偏移量和偏移方位，便于前后左右移动，直到误差小于设定的为止。
（三）、建筑物规划放线
建设征地规划放线，放线点既要满足测量条件的要求，放样精度要求较高。使用RTK进行建筑物放样时需要注意检查土地本身的几何关系，对于短边，其相对关系较难满足。在放样的同时，需要注意的是测量点位的收敛精度，如果点位收敛精度不高的情况下，强制测量则有可能带来较大的点位误差。在点位精度收敛高的情况下，用RTK进行规划放线一般能满足要求。
（四）、用地测量
在建设用地勘测定界测量中，RTK技术可实时地测定界址点坐标，确定土地使用界限范围，计算用地面积，在土地分类及权属调查时，应用RTK技术可实时测量权属界限、土地分类修测，提高了测量速度和精度。
五、结束语
建设征用土地和租用土地的测量，要求较高，建设项目用地勘测定界的实践活动不同于一般测绘, 不是单纯的技术行为, 而是具有法律意义的行政性技术行为。建设项目用地勘测定界的行为主体是土地管理部门, 除了需要完善相关的管理制度，充分利用现代化的测量新技术、新方法，成为了实现这一目标的重要的技术保障。
参考文献：
[1] 城市测量规范CJJ8-99.北京：中国建筑工业出版社，1999.
[2] 全球定位系统城市测量技术规程CJJ73-97.北京：中国建筑工业出版社，1997. [3] 全球定位系统（GPS）测量规范GB/T18314-2001.
关键词 房地产 测绘 面积量算
中图分类号：P218 文献标识码：A
0引言
近年来，随着房地产行业的不断发展，国家的相关规范制度也在不断的完善，颁布了许多关于房产测绘中房屋面积量算的相关规定，有效保证了房产市场中各方 的合法权益，确保了产权登记、租赁、交易、抵押以及评估等工作的正常运行。但是在这过程中还是存在着诸多问题，房屋面积量算工作进展情况将直接影响房地产的健康发展。
房地产测绘的主要任务就是针对房屋及相关构筑物展开测量、调查以及绘图等工作，具体涉及到房地产的位置、数量、权属以及质量等情况的测量和调查，并将这些情况绘制成图，从整体上来看，测绘成果的准确性、真实性将会对房产主的经济利益带来直接的影响。所以，房地产测绘工作目前受到了众多人士的关注，及时解决房地产测绘工作中出现的问题，具有非常重要的现实意义。
1房地产面积量算的意义与内容
1.1房地产面积量算的意义
房屋及用地面积的量算，在房地产测量中是非常重要的一项工程，可以作为产权产籍管理机房地产开发等工作中非常重要的资料，同时也可以作为房地产税征收、城市规划的重要依据。量算房地产面积的工作技术性非常强，要求的精确度非常高，涉及到房地产权属单位、开发商、个人以及国家的利益，因此，在整个房地产测绘中，房地产面积量算是非常重要的一项工作。
1.2房地产面积量算的主要内容
量算房地产面积主要涉及到量算房屋、用地的面积，其中房屋面积量算主要涉及到房屋建筑、房屋产权、房屋使用和建筑共有面积的量算，用地面积量算涉及到房屋的占地面积、各种地类面积量算、丘面积量算以及共有土地面积量算等。
2房地产面积量算工作中相关问题研究
2.1突出墙面部分面积的量算
在一些高层建筑中，其结构下面几层屋内独立称重柱结构或者与墙体相连，这些情况都是可能存在的，如果在房屋面积量算中遇到这种问题，一般来说，不管柱子多大，其面积都应该纳入到柱平面位置套内建筑面积中，同时这也就意味着这部分面积会分摊共有面积。当然这种方式在处理问题的过程中是存在弊端的，承重结构设计过程中要基于整栋建筑结构需要展开具体设计，不能一户专用，因为这部分面积纳入到套内面积中，不符合产权人利益，笔者建议这部分承重结构应由整栋房屋共同分摊。
2.2楼层计价差异问题
近年来随着住宅商品化逐渐深入，房地产市场越来越活跃，同时房屋产权的关系也日益复杂起来，传统的单一产权已经逐渐被多元产权转化，在这种情况下，共有面积计价和计算分割就会出现突出的矛盾，例如地下室价格高于地上部分，将其作为功能区或者与楼层价格一致，很显然，这种计价方法的存在严重侵害了权利人的利益，但是又非常隐蔽，怎样站在面积计算的角度上解决这一矛盾的问题值得进行进一步的探讨。
2.3楼梯问题
楼梯在建筑中是非常重要的部分，因此很多房屋面积和产权纠纷都与楼梯相关，所以怎样对楼梯面积进行计算非常重要，在现阶段的情况下，楼梯面积测算主要以《房地产测量规范》作为主要依据，但是在实际操作过程中经常会遇到一些规范中没有说到的问题。作为建筑面积中非常重要的组成部分，随着建筑设计越来越复杂，建筑面积也更加复杂，具体情况应该按照产权使用情况与设计情况对其进行确定。
2.4地下车位问题
随着人们生活水平的不断提高，购车族不断增加，在这种情况下地下车位成为很多人关注的地方，很多人希望能够独立对车位进行交易，希望车位能够升值，至于地下车位是否可以单独计算面积，目前在《房产测量规范》中始终没有明确的规定。以前地下车位多数都在地下室面积中，产权统一办理，如果地下室是为整栋楼而服务的，就将其纳入到共用面积进行分摊，按照这样的计算方法，没有车位的也被分摊的一部分面积，很显然的，这也严重违背了权利人的利益。对于地下车位这种特殊的产权形式，目前并没有形成一个统一的量算方式。笔者建议，如果车位拥有者具有相关合同，具有合法证明，在这样的前提下埋设界址点，然后界址点进行测量得到坐标结果，利用这种方式可以顺利的办理产权以及进行车位交易。
3结语
综上所述，目前人们的生活质量得到了稳步的提升，为了使房地产面积测算更加合理化、精确化，应该对一些共有产权问题管理进行强化，出台一些政策作为保障，不断强化房地产测绘工作，同时对相关法律制度及房地产法律进行完善，进而对房地产测绘过程中的问题进行指导，这样才能起到科学地引导消费的目的，使得房地产领域可以得到高效的运行，切实保障房地产权利人的合法权益。
参考文献
[1] 李朝奎，朱庆，王涛，赵杰.参心大地坐标系中的几何量算问题[J].武汉大学学报（信息科学版），2003（2）：149-152+157.
[2] 唐远彬，刘婷，南胜，刘文.自下而上基于标准图幅的滩涂面积量算研究[J].测绘与空间地理信息，2014（2）：15-17.
[3] 李天烁，胡春梅.基于近景摄影测量的Monte-Carlo实验仿真法在水域面积量算中的应用[J].北京测绘，2014（4）：9-12.
[4] 付勃.对房地产测绘和房屋面积计算工作的思考[J].吉林：吉林市房产测绘大队，2005（2）.
[5] 刁培娴.关于房产面积计算有关问题的探讨[J].甘肃科技，2004（05）.
【关键词】地籍图；测绘要素；精度指标
1 引言
地籍测量是以一定的精度测定土地境界、土地权属界位置、土地面积，并以反映土地利用类型、分布状况以及质量等级为主要目的的测量工作，它是国家土地资源管理、城市建设管理决策的依据。地籍测量有其特殊的行业背景，不能简单地把地籍测量工作与地形图测绘工作等同看待，但是两者依据的测绘理论与方法是一致的，当前的新测绘技术在地籍测量中也大有用武之地，结合测区地形选择合适的测量方法，根据规范取舍测绘要素，按照《图示》综合表示图上内容，就成为当前地籍测量的研究热点。通过点位图形库层面划分地籍要素和地形要素，充分发挥“两图”优势，从而避免重复测绘，不断提高成图质量和作业效率，以适应土地管理和城市建设的需要。
2 地籍控制测量
2.1 图根点平面控制测量
图根点一般采用GPS布设高级控制网，然后采用导线测量的方法进行加密。根据测量规范，GPS控制网要求达到D级网精度，一般要联测3～4个高等级控制点，布设GPS点时尽量保证点位分布均匀，观测环境良好，并且能够长期保存。完成GPS静态观测与平差计算以后，利用导线测量方法加密图根点以满足测图需要，导线的布设方有符合导线和闭合导线，尽量采用符合导线，少用闭合导线。此处不推荐采用GPSRTK的方法加密图根点，因为RTK测量的对中和置平误差较大，城市地区信号的遮挡和干扰比较严重，不容易达到精度要求，而全部采用GPS静态测量则代价较高，故用GPS控制和全站仪加密的方法布设图根点在当前来说是高效并且可行的。
2.2 图根点高程控制测量
GPS观测的高程精度较低，故图根点的高程一般要采用三角高程的方法获得。这里亦不推荐采用水准测量引测高程，因为图根点之间距离往往达到数百米，水准测量架站次数过多，整条导线误差容易超限，而采用三角高程还能平面和高程同步观测，架站次数减少一半，大大加快了效率。为了保证精度，需要采用2”全站仪进行观测，测量前必须对所有仪器、棱镜进行校正，斜距两个测回，垂直角四个测回。
3 地籍图测绘要素
地籍图应该表示界址点、独立地物、道路、水系、管线等各项地物地貌要素以及各控制点、地理名称注记等，并着重表示与城市规划、建设有关的各项要素。
3.1 界址点测量
界址点应该实测，并用相应符号表示。对明显的界址点用极坐标法测定其坐标值，对无法由仪器直接施测的界址点，可用角度交会法、距离交会法、内外分点法等解析法实测界址点坐标，然后利用实测的界址点坐标采用极坐标法量算宗地面积。
3.1.1 界址点测量的资料收集整理
进行界址点测量时，应该充分做好资料的收集整理。首先要根据收集到的土地权属资料和土地权属调查资料在工作底图上标记出界址点的位置以及宗地的用地范围、权利人和姓名，并在图上统一编制界址点点号和宗地号，注记出与地籍调查表中相一致的实量边长。然后制作界址边长误差表，根据实量边长和坐标反算边长之差来反应界址点的观测精度。
3.1.2 界址点测量的实施
界址点用全站仪进行测量，角度半测回并进行2C差校正，距离测一测回。仪器在每个测站开始作业时都必须用控制点或以前测量的界址点进行检查校正。对于墙角处的界址点，在照准棱镜时会产生目标偏心的问题，包括横向偏心和纵向偏心。对于横向偏心，要求界址点P和棱镜中心P’ 到测站点A的距离AP=AP’，即放置棱镜时必须使P 、P’ 两点在以A为圆心的圆弧上；而对于纵向偏心要求棱镜位置放置后能读出PP’ ，用实测距离减去或加上PP’，尽可能的减少测距误差。
3.2 建筑物(房屋)测绘
建筑物测绘是城市地籍测量的重点工作，要按照规范要求保证测绘的精确性和准确性。测绘房屋均以墙基脚为准，并标注建筑物材料和层次。临时性的建筑物可舍去。房屋及建筑物轮廓凸凹在实地上小于0．2m，简单房屋小于0．3m时，可用直线直接连接，房屋内部天井宜区分表示，并注记“天井”二字 测绘居民地要求准确反应实地各个房屋的轮廓和建筑特性，房屋一般要求逐个表示，主要房屋、附加房屋和同一房屋有不同层数、不同结构性质的都应分割表示，居民地范围要以相应的线状地物符号或地类界表示清楚；机关企事业单位较大的门顶和街道两侧、楼前的台阶应予以表示，私宅的门顶和台阶不表示，台阶按投影测绘，但若不足3级，悬空楼梯一般不表示；街道两侧用铁皮木板玻璃砖等材料装饰的商业实地宽度大于lin的商业门脸，外轮廓用虚线绘出范围；未封闭的阳台或全封闭的阳台均用内实外虚的方法表示，飘楼及大于lm的飘檐等悬空建筑以虚线描绘其外轮廓范围，飘楼加注飘出的层数。落地的阳台室外走廊及有支柱的室外走廊可综合房屋内表示，悬空阳台用虚线表示，似飘楼而其下有承重柱的楼房以《图式 中的廊房符号表示，两端及中间支柱按实地情况配绘，不依比例的支柱不论其形状如何均用直径lmm的圆圈表示；房屋四角有加固垛时，按加固垛测绘房屋，当房屋四角无加固垛但边墙有时按房屋角测绘；郊区居民地门前的水泥院落需要在适当的地方标注“水泥”，面积l0m 以下的非住人房屋、街道旁占用人行道的简易房、电话亭、正在拆除的房屋、建筑工地内临时用房、庭院内建造的非永久性的简易小屋、楼顶的楼梯间以及简易厕所等等均不表示。
3.3 独立地物的测绘
独立地物一般有对应的地物符号，对于没有统一符号的，可结合规范要求进行取舍。对于山顶的电视发射塔、微波传送塔等应测出来，而电视接受天线和楼顶避雷针可以不用表示，固定的交通岗亭要进行测绘，而广告牌、公汽牌等则可以省略；桥梁、广场、街道的路灯要表示，而单位内部的装饰灯不表示，街边公园以及单位内部的大花坛(大于l5m )需要测出来，测区内的散树和路边行树不用测；测区内的塔、亭、阁及景点内的假山石应择要表示；企事业单位学校大门前或大门内正中横卧地面的名称牌，宽在2m以上的需要依比例用虚线表示，符号内加注“厂标”或“校标 等。
3.4 管线与垣栅的测绘
管线与垣栅是城市地物中非常重要的地物，表示其拐弯点要准确测绘。对于1万伏以上的电力线必需测绘，其他电杆不表示，检修井和污水篦子不用表示；围墙、栅栏、栏杆等一般应该测绘外线，围墙测绘外边线，遇门要断开表示；上部为栏杆式围墙的，当底座的围墙体高出地面1．0m时按围墙表示，否则按栏杆表示；当围墙与房屋交接或围墙与房屋的阳台、门廊等交接时只测单实线，不需绘围墙符号，当房屋搭建在围墙上时(如靠紧围墙的简易房)，宜将围墙表示完整。
3.5 注记
单位名称、行政村名、自然村名、道路名称、公路等级、建筑材料及层次注记尺寸按《图式》规定执行，单位名称原则上要求标注权属单位的标准名称，同一院、大楼有多个单位时，注记主要单位名称即可；居民地、机关、企事业单位、街道、河流、山丘、桥梁等名称均需实地调绘，单位名称前为县级名称的可省略；建筑物应注记结构、层数、材料于房屋范围线的适当位置，注记位置应指向明确、明确、醒目、易读，尽量不要压盖符号。
4 精度指标
图根点对测绘成果起质量控制作用，其精度直接影响到成果的精度，因此图根点的测绘必须严格按照测量规范规定的精度指标来完成。一级图根点用GPS静态方式联测国家已知点得到，然后再一级图根点的基础上用导线测量加三角高程的方法加密得到二级图根点。一级图根点精度指标参见GPS测量规范D级网的精度指标，此处主要介绍二级图根点精度指标。
4.1 图根平面导线的主要技术指标
其中n为测站数，导线总长小于500m时，其坐标闭合差不大于0．02m，方位角闭合差限差为：，相对闭合差可适当放宽。基本精度指标为：相对于起算点的最弱点点位中误差不大干±0．05m，相邻控制点的相对点位中误差不大于0．025m。
4.2 图根高程测量精度指标
平面图根导线控制点的高程数据采用三角高程测定，高程测量与平面测量工作同时进行。s为边长(km)，HC为基本等高距，D为距边长(km)，仪器高和觇标高(棱境中心高)应准确量取至毫米，高差较差或高程较差在限差内时，取中数。
[关键词] 土地开发；整治测量；
土地开发整治是一项综合性的土地资源管理工作。是在一定地域内，按照土地利用计划，通过采取各种措施，对田、水、路、林、村实施综合整治，以提高耕地质量、增加有效耕地面积、改善农业生产条件、改善生态环境的一项综合措施。是社会经济发展到一定阶段，解决土地利用问题，实现耕地占补平衡的必然选择，是实现我国土地资源可持续利用的根本途径。
土地整治是落实土地利用总体规划的重要措施和手段。土地整治测量是开展土地整治的一项基础性工作。是为土地整治项目测定位置、形状、面积等地籍要素、提供实施土地整治前、后基础图件的重要手段。
1、 土地开发整治测量的目的和任务
土地开发整治包括项目的规划设计、工程施工、竣工验收等三个阶段。
土地开发整治的规划设计阶段主要涉及挖填土方量的计算，工程设施的布局，输水管道的铺设，田间道路的修筑等。所有这些，就要求对项目区内的地形地貌，权属界线和地类分布进行详细的了解。因此，这一阶段也就对测绘工作提出了较高的要求。在这一阶段的测绘工作，首先要建立统一的坐标系―1980西安坐标系，统一的高程基准―1985国家高程基准，布设GPS控制网。其次是对项目区的地形地貌进行测绘，以满足规划设计时土方计算的需要；对项目区建筑物、构筑物的测绘，如民房、沟渠等自然物体进行标注，以满足规划设计对电力线和输水管线布局的需要；对项目区地类进行测绘既要数据准确，又要地类划分正确，满足规划设计、新增耕地计算的要求。为了便于测绘 的数字化，在土地整治地形测绘工作中，一般采用全野外数字化测量，并通过地理信息化系统，以及全球定位系统等现代科学手段获取项目区的地理要素，并对获取的信息进行数字化处理。第三是对项目区域内的土地权属界线和利用现状要详细调查和测绘，提供准确的权属信息，这也是土地整治项目的一项基础性工作。
土地整治项目的工程施工阶段，测绘的主要任务是对土地平整方量和面积的计算以及施工放样。土地平整方量的测量一般采用RTK全野外数据采集，将实测地面划分为若干个三角网，建立数字模型（DTM）计算动土方量；面积计算则采用全野外坐标解析法；施工放样则包括三方面：一是工程设施平面位置的放样。二是高程放样。三是项目区范围及工程边坡放样。日常施工中一般采用全站仪进行测量放样。
土地整治项目竣工验收测绘主要包括：一是对项目工程量完成情况进行验收测量。主要包括土地平整方量、项目区范围、新修道路、堤坎沟渠、输水管道、电力线路、变压器、附属用房等工程量完成情况。二是对土地整治后的现状和质量进行验收测量，严格按照项目规划设计的标准进行验收。例如土地平整度、坡度项目区整治后各地类面积，尤其是新增耕地面积等都要进行认真的核实。竣工验收测量完成后要提交项目竣工图，交有关管理部门进行现场核实验收。
2、 土地整治测量的内容和技术要求
土地整治测量要求统一坐标系为1980西安坐标系，高程系为1985国家高程基准。现以邢台县西黄村镇于家庄村土地开发整治（占补平衡）项目为例，谈一下土地整治项目测量的内容与技术要求。
在该项目测量中，我们首先以国家C级GPS点HEB171、HEB172、HEB179为基准，用中海达V30以静态模式做了六个GPS控制点，作为项目测量的首级控制。分别为E001、E002、E003、E004、E005、E006。
2.1地形测量：利用现有地形图编绘勘测定界图高程点密度达不到要求时，还要进行高程点加密。高程点加密一定要进行实地测绘，并检测周围点的高程。还要检测原地形图上的高程数据。采用GPS―RTK测量高程时，利用碎部点和已知点的高差，再拟合计算碎部点的高程。在测绘地物地貌时，遵守“看不清不绘的原则“，地形图上的划线、符号、注记都要在现场绘制完成。由于该项目区属于山区项目，坡度大约在10°―25°之间，勘测定界图比例尺为1：5000，等高线按2米编绘。
2.2界线测量：利用上年度变更后的1：10000土地利用现状图为底图，调绘行政权属界线、地类界线、基本农田界线、非农业用地范围界线。对原有农田基础设施和项目范围内的地形、地物进行修测和补测。
2.3界址点放样及界址点测量
利用中海达V30型RTK，以坐标法对界址点进行放样测量。观测方式为单基站观测。为保证界址点放样的可靠性及界址点坐标精度，在界址桩放样埋设后，再用解析法进行一下界址点测量。解析法测定的界址点坐标中误差为±4.5cm，符合测量精度要求。
2.4面积计算和汇总
该项目区总面积47.4861公顷，权属单位为西黄村镇于家庄村、韩家庄村，李家庄村等三个村所有。
面积计算均采用解析坐标法，并独立计算两次进行校核。在计算各权属单位和不同地类面积的基础上，按乡（镇）、村委会为单位，按不同地类进行面积量算汇总。见下表：
项目区土地面积分类表（集体）
西黄村镇
权属单位 耕 地 园 地 草 地 村 庄 农村道路 水利设施 其他土地 合 计
于家庄村 5.3115 32.7529 1.3451 0.2054 0.6356 0.3280 1.2784 41.8569
李家庄村 0.8395 1.5652 0.0021 0.2020 2.6088
韩家庄村 3.0204 3.0204
合 计 6.1510 34.3181 4.3655 0.2054 0.6377 0.3280 1.4804 47.4861
2.5勘测定界图的绘制
邢台县西黄村镇于家庄村土地开发整治（占补平衡）项目勘测定界图比例尺为1：5000，勘测定界图的主要内容包括项目区范围内界址点、界址线和项目总面积。如行政界线、权属界线、地类界线；地上建筑物、构筑物；名称注记；地类符号、比例尺、文字注记、数字要素等。
3、 土地整治测量需要提交的技术成果
土地整治测量需要提交以下成果：勘测定界技术报告书、检查验收报告、勘测定界图以及观测记录、计算手簿等。
4、 结语
土地整治项目面积大范围广地形复杂且要求精度较高，采用全站仪等传统测量手段进行测量时费时费力，而且有时精度不能保证；采用GPS―RTK定位测量技术，能大幅度提高劳动效率，降低作业人员的劳动强度和劳动成本。
参考文献：
[1]《土地勘测定界规程》（TD/T1008-2007）
[2]《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）
[3]《地籍调查规程》（TDT 1001-2012）
[4]《工程测量规范》（GBA20026-93）
关键词：房屋面积；测算；产权；柱形走廊；阳台
中图分类号：P218文献标识码： A
一、测算房屋面积的内容与意义
（一）测算房屋面积的内容
测算房屋面积包含测算用地面积与房屋面积两个部分，其中，测算用地面积包含共用土地面积、各个地类面积、丘面积以及占地面积的测算；测算房屋面积包含公摊面积、使用面积、产权面积、总建筑面积的测算。
（二）测算房屋面积的意义
对房屋用地面积以及房屋面积进行精确的测算，不仅可以给房地产开发建设、城镇规划、征收税费等提供主要依据，还能够给房地产权属单位、核发权证、
产权产籍管理等方面提供一手参考资料，这项重要的工作同时也是高精确度、强技术性的工作，也会与房地产产权人、开发商、权属单位、国家等息息相关，因此，测算房地产面积在房地产测绘里面十分重要。
二、房屋面积测算的要求及范围
（一）房屋测算要求
有关部门在对房屋面积进行测量的过程中，必须根据一定的标准和要求进行测量活动的规范和约束，才能达到既定的房屋测量的需求，才能实现对其测量的结果准确性的保障。所以，在测量的过程中，必须要保障对每一次相同的测量面积的两次核算，将其测量的误差控制在最小范围内，取两次结果的中数作为最后的测量结果，这样才能更准确的反映测量的面积。
另外，在测量的过程中，还要重视对相关的测量工具的选择，因为工具本身的质量对于测量结果的影响也是非常大的，要选择正规厂家生产的合格的测量工具，并且要在对房屋面积进行测量之前，对测量工具的准确性进行检测，将误差控制在相关国家标准许可的范围内。
（二）房屋测算范围
在对房屋进行测量的过程中，要对其不同功能和不同内容的范围进行明确，目前我国的住宅房屋的测算过程中，主要将测量范围划分为以下几种：
第一种对房屋内的所有的面积进行测量，第二种对一半的房屋面积进行计算，第三种则是不计入房屋面积中。这三种的标准当然也是不同的，第一种指的是高于2.2 米的结构稳定的永久性的居住的房屋，无论是单层还是技术层的此类房屋，都将全部计算入房屋面积；第二种指的是房屋中的不封闭阳台以及与房屋相连接的走廊等位置的面积，按照一般的面积数计入房屋中；第三种则是低于 2.2 米以下的房屋，通常指的是地下室和半地下室的面积，或者露天的游泳池。
三、关于房屋产权面积测量中的争议问题
在当前住房制度逐渐商品化与社会化的改革趋势下，住房消费问题成为了城镇居民主要的消费支出。随着房屋价值的不断提高，关于房屋产权面积的测算显得尤为重要。房屋产权面积不仅关系到消费者与开发商的直接利益，对于房地产行业的可持续发展也势必将产生重要的推动作用。针对房屋面积测算中的一些特殊部分极易引起不必要的测量争议，这些颇有争议的问题也是房屋产权面积测量过程中需要尤其重视的方面。
（一）坡屋顶的面积测算
关于坡屋顶面积测算过程中存在的误差主要表现在建筑物的楼高方面，若是单从净高角度来看这一测量范围并不存在误差问题。置于 1.75 ～2.05m 的坡度范围大可遵照水平投影的二分之一来计算实际坡屋顶的面积，而 2.05m 范围之外的部分则应全部纳入建筑面积计算范围之内。
（二）复式楼梯的面积测算
中空设计是当前复式层内楼梯的主要构造形式，这样的设计不仅美观大方，在具备装饰功能的同时也兼具实用功能，便于业主自行设计和处理。关于这样一种形式的产权面积测算，笔者认为可以遵照自然层的设计来计算产权面积，其中的成本应尽可能与业主协商解决。
（三）柱形走廊的面积测算
柱形走廊的整体设计与房屋一脉相连，设计形式方面既有单层也有多层，这对产权面积的测算也造成了一定困难。若是单层则可对整体面积进行综合测算，而多层就可以一半面积作为测算依据。或是从柱廊的水平投影面积角度来对面积进行精确测算，显然后者更加人性化，所对应的测量结果也更加准确。
（四）消防连廊的面积测算
关于消防连廊的面积测算是基于消防安全的建设需求，从业主自身安全角度突出多层建筑的建设趋势。这一特殊环节的产权面积测算应当考虑到消防连廊与消防通道之间的关系，让业主均摊其中的公共建筑面积。消防连廊多以阳台或是挑廊的形式出现，有效提升了土地资源的利用率。
（五）外墙共用建筑面积分析与计算
在房屋测量的过程中，不可避免的会遇到不同的房屋和套间中间的分隔墙的面积计算和测量问题，根据我国的有关规范，即《房产测量规范》中的规定，这种情况下应该按照水平投影面积的一半计入套内建筑面积，即相邻的两户将对墙体的面积进行分摊，这是对于一般的常见的结构简单的分隔墙，但是如果墙体的机构和形式比较复杂，就应该运用相关的 AutoCAD 技术来作图计算，根据闭合情况的不同进行测量结果的确定。
（六）阳台面积的测量
阳台面积的测量并不按照《建筑工程建筑面积计规范》中的“建筑物的阳台应按其水平投影面积的一半计算”，而是以阳台本身的外到外尺寸计算，而与套内共用的墙体不计算在阳台面积之内；针对于房产测量中对封闭阳台的确认标准不明确的现状，对于规划部门批准并实际为封闭阳台的要计算全面面积；对于规划部门批准但是实际没有封闭的阳台，要计算封闭阳台的一半面积；经批准不封闭但实际自行封闭的阳台，则视为不封闭阳台，同样计算一半面积；最后一种是经规划部门批准并实际为不封闭面积，则计算一半面积。
（七）地下车位问题
随着经济的增长，大中城市中私家车的数量明确增多，因为购房人在买房时会考虑地下车位的问题，车位的所有者期望车位可以单独办理产权并交易，可以升值，而国家现行的《房屋测量规范》中并没有对地下车位的建筑面积计算做出明确规定。
对于地下车位的面积，有人认为其尽管位于地下室里，可是其有明确位置与固定面积，能够独立进行产权办理，不应该参与地下室面积分摊；还有人觉得其在地下室且周围没有维护结构，可能出现错位并产生权属纠纷，从而引发矛盾，故而不应当进行产权的独立办理，应当参与分摊。笔者建议首先明确车位所有者的合同与合法证明，然后对测量车位埋设界址点坐标，即可进行产权的独立办理
四、算例
为某幢六层房屋，计算产权面积。
（一）产权面积的计算
整幢房屋建筑面积指房屋外墙(柱)勒脚以上各层水平投影面积之和，包括阳台、走廊、楼梯、地下室等具备有上盖，结构牢固，层高在 2.20m 以上(含 2.20m)的永久性建筑的建筑面积。此处，产权面积=套内建筑面积+共有建筑面积。
（二）套内建筑面积计算
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
（三）共有共用建筑面积的计算
1、共有建筑面积的组成
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室等以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积；套内与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
2、共有建筑面积的计算
一般多层住宅，整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋的各套套内建筑面积之和，以及作为独立使用的地下室、车棚、人防工程等建筑面积，即为整幢房屋的共有建筑面积。
3、共有建筑面积分摊系数计算
共有建筑面积分摊系数=共有分摊建筑面积之和/各套内建筑面积之和。
4、应分摊的共有建筑面积计算
应分摊的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系数×套内建筑面积。
参考文献：
