时间：2023-10-12 09:36:53
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论文关键词 房地产 投机治理 法律探析 囤积土地行为
近年来，随着市场经济的不断向前发展，房地产产业获得了空前的发展，也在当下成为了国民经济的重要支柱，不仅如此，还对其他一系列行业，包括旅游等产业的向前发展形成了积极的推动力。所以，在现时如何保证房地产行业在健康稳定的状态下不断向前发展，具有非常重要的意义，也成为当下政府必须要考虑的问题之一。随着市场开放度的不断增强，房地产行业的发展也开始显现出一些乱象，在急速发展的过程中，各种房地产投资商，利用国家大力发展地产行业的机会，投机倒把，哄抬物价，大量的囤积土地，并借此来操控房地产市场，利用这种手段来攫取了大量的利润，对于房地产市场的稳定发展造成了非常大的压力，甚至对国民经济的顺利发展、人民生活水平的稳步提高也造成了威胁，这种现象已经成为当下全社会所关注的热点话题。因此，我们现在来探讨我国房地产投机治理的法律问题，是有着相当大的现实意义的。
一、房地产投机行为的相关法律约束方式
（一）《城市房地产管理法》、《土地管理法》的相关约束规定
现行的针对房地产市场上的专门法律就是《城市房地产管理法》以及《土地管理法》。首先我们来分析一下《城市房地产管理法》的相关内容，这项管理法则是在上个世纪末期，我国的第八次人大第八次会议上通过的，当时建立这项规定的首要目的就在于促进我国的房地产市场健康稳定的向前发展，这项法则中规定了许多的关于房地产的条例，譬如说在第九条之中，明确的规定了在土地使用权的转让过程中，这种权利的出让必须要符合土地利用的总体的规则，也必须要符合城市规划以及建设用地计划。这一则条例的主要目的在于避免政府为了追求短期的利益盲目的进行房地产项目的开发，也在一定程度上抑制了腐败行为的发生，打击了房产商的投机行为；为了避免土地使用权的变更过程中出现的土地性质的改变，国家的政策可以简单的概括为“认地不认人”，在第十七条中明文规定，为了防止投机者在权力转变的过程中的投资及行为，土地权利的出让必须要缴纳足够的出让金，之后才能合法转让；为了避免政府利用自身的权力盲目的使用土地，在《城市房地产管理法》的第二十三条之中，明确的规定县级以上的人民政府对土地权限的使用过程，对相关的使用范围和转让需求都作了细致而又详尽的规定，从很大程度上避免了政府职权的泛滥造成的房地产市场的混乱；在《城市房地产管理法》的第二十五条中，特别对包括炒地皮、长期闲置土地以及对土地资源的过度浪费等现象制定了相关政策，有效的防止了这种违规行为的衍生；在第二十九条之中，法律还对成立房地产公司的相关细则进行了明确的规定，这种对成立公司的规范可以有效的避免很多企业为了违规投资房产而成立皮包公司的行为，具体来讲，在成立房地产公司的过程中，除过要具备相关的企业资质，还需要有一定的注册资本以及开发投资的具体数额；在房地产市场上，由于土地转让以及商品房的预售过程中出现的一系列问题，屡见不鲜，所以该法对这一环节中的问题，也做了非常详细的说明，具体体现在第三十八条以及第四十四条之中。
分析完《城市房地产管理法》之后，我们来简单分析一下土地管理法对房地产市场中投机现象的一系列说明。从根本上来讲，我国的《土地管理法》颁发的主要目的在于对土地进行严格的控制和管理，有效的维护土地的社会主义公有制，从而保证这项资源能够得到合理的开发和利用，重点对土地交易过程中所出现的投机行为进行打击，因此，在对建设用地的利用以及土地用途的变更上，都做出了详尽的规定。
（二）其他法律法规
《城市房地产管理法》和《土地管理法》是规范我国房地产市场的两项重要的法律法规，也在维护我国房地产市场顺利运行的过程中起到了非常大的作用，但事实上，还存在其他的一系列法律也对房地产市场做出了相关的规定，起到了很重要的补充作用，在这方面，其中的反不正当竞争法、消费者权利保护法、合同法等等，都是这些法律中的代表，我们可以对此进行逐一的分析和理解：
第一，反不正当竞争法。这项法律对于打击投机倒把行为，有效的保护消费者以及经营者的合法权益起到了重要的推动作用，在关于房地产方面，这项法律针对地产市场中屡见不鲜的虚假广告、全力经营以及串通投标行为，都做出了非常详尽的规定；
第二，消费者权益保护法。在这项法律之中，明确规定房地产市场中的开发商与消费者之间的关系，譬如说，相关的经营者必须要向消费者提供与商品相关的最真实的信息，不得进行虚假的宣传吸引和误导消费者。这项法则对于规范房地产市场中随处可见的虚假广告、虚假标价的行为，进行了明确的规定，对于保证房地产消费者在购买房产的过程中不因开发商的虚假宣传而上当做出了重要的保障。
第三，合同法、民法通则以及物权法等等。所谓的合同法，顾名思义就是对交易合同中的相关具体事宜作出规定，这项法律也详细的规定了在房地产交易过程中出现合同法律问题的解决措施，对于合同双方的权益都有了非常准确的说明；在民法通则中，也对由于房地产开发商的虚假宣传而导致的合同不公等问题作出了规定，其中的第八十条，还对土地的使用与承包权利做出了规定，避免土地使用承包过程中所出现的权属不明问题。物权法对包括动产以及不动产的权利归属问题作出明确规定，当然，它也会对房地产市场的行为作出了细致的规定，对于打击房产市场的投机行为起到了推动作用。
二、房地产投机行为法律规范中存在的问题
（一）总体法律的缺乏
从目前我国房地产发展过程的现状来看，房地产投机行为的主体已经悄悄的发生了变化，在以往，这部分群体主要是房地产开发商等，但在现时，房地产中介机构甚至是个人也加入到了房地产投机的大潮之中，但是就目前来看，《城市房地产管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律，所规定的主体依然只是房地产开发商，与形势已经不相符合，对于房地产中介机构和个人来说，仅仅只有反不正当竞争法对此做了些许规定，涵盖的范围也非常的狭小。
（二）对房地产价格有效控制的相关法律缺乏
在对房地产市场的价格进行管理，加大房价的透明度方面，相关的法律已经远远不能满足市场的需求，对于由于房产价格的不稳定所引发的供求关系的极度扭曲，相关部门如何才能缓解，是摆在政府单位面前的一个大问题。
（三）保有、消费环节的法律条文依然空缺
包括《城市房地产管理法》和《土地管理法》两大主法以及其他的一些法律，所强调的重点依然是流通环节的投机行为，对于房地产市场交易的保有、消费环节的规范，依然存在法律空缺的现象。
（四）对政府的行为约束不够有力
在当下的房地产市场发展过程中，政府的相关行为可以在很大程度上引发地产市场的动荡，有的政府单位只顾眼前利益，盲目的开放房地产市场，在一定程度上对房地产市场上的投机行为睁一只眼闭一只眼，目的只是为了提高GDP的增长，在当下，相关的法律对于政府行为的规范做得还不够好，权限不明、权责不清的现象非常普遍。
三、房地产投机治理的法律改善策略
（一）修订和完善相关的法律法规
众所周知的是，《城市房地产管理法》是一项保障我国房地产行业顺利发展的基本法律，从上个世纪末期开始实行，至今已经有了二十多年的发展历史，在这二十多年内，我国的房地产市场已经有了翻天覆地的变化，其市场化程度也随着对外开放的进一步加深而有了新的转变，在这种态势之下，《城市房地产管理法》显然已经不能完全符合当下房地产行业的发展动向，所以，我们必须要采用必要的措施来尽快加强对《城市房地产管理法》的修订与完善，在这其中，需要特别注意的几个方面主要包括产权的归属以及法律的登记制度、开发建设的相关法律问题、在拆迁过程中需要注意的问题、交易过程中需要遵循的原则、消费保有问题、中介服务法律制度问题、物业管理制度问题等等，从多个方面对这项基本法律作出与时俱进的调整和完善。
（二）通过法律手段对相关概念进行准确的界定
要从根本上治理房地产行业的投机行为，必须对投机的定义做出一个准确的界定，在这之前，对于房地产的基本属性也要有一个明确的阐述，特别是要突出房地产行业的住房以及消费的功能，为了从根本上打击投机行为提供法律上的说明。在新时期，要关注个人以及中介机构的投机行为对房产市场的影响，并建立相关的约束机制；针对房地产市场的保有性质做好法律保障，从而进一步的对购房人的行为作出规范，从而在生产、交易以及消费保有的全过程中对房地产的投机行为进行完整的保证，从而建立起一个非常好的市场环境。
（三）完善信息的披露过程，保证交易信息的畅通、真实
在当下，由于房产开发商的恶意竞争而导致的房地产行业信息严重不对称的现象非常的普遍，这种信息的不对称在很大程度上影响了房地产市场的稳定发展，从某种程度上来讲，来是投机行为泛滥的一个原因，所以，需要从法律手段来对信息的披露过程做出一定的说明以及规范，从而有效的弥补市场运营机制的不足之处，保证市场价格在价值规律的协调之下，能够维持在一个消费者能够接受、开放商也能过够盈利的范围之内。作为相关的政府部门来说，还应该及时的对相关的信息做出披露，促进信息的正常流通，从而有效的抑制恶意操纵市场的行为，将投机者驱赶出房地产市场。
（四）多种法律互相配合，尽力保障房地产市场的稳定运行
房地产的投机行为事实上涉及到多种法律，譬如说房地产的产权涉及到物权法、房地产企业就涉及到企业法、破产法等等，所以我们在判定相关的投机行为的过程中，必须要与其他的法律结合起来进行探讨，尽最大的可能规避法律上的漏洞，保证市场的有序运行，从而保障包括消费者、经营者在内的多方利益。
一、非物质文化遗产的界定和分类
1997年11月，联合国教科文组织第29届大会通过了《人类口头与非物质遗产代表作申报书编写指南》的决议，界定了“人类口头和非物质遗产”的含义，基本上沿用了对“民族传统文化”的定义。2001年5月18日，联合国教科文组织宣布第一批“人类口头和非物质遗产代表作”，19项代表作获得通过，中国昆曲入选。2003年10月17日，联合国教科文组织第32届大会通过了《保护非物质文化遗产公约》，该公约详细地界定了非物质文化遗产的概念和非物质文化遗产所包括的范围。至此，作为一个特定的专业术语———“非物质文化遗产”开始进入学术界的视野。从国内学术界主流的观点看，基本认可2003年联合国教科文组织制定的《保护非物质文化遗产公约》中对非物质文化遗产的界定，即非物质文化遗产“指被各社区、群体，有时为个人，视为其文化遗产组成部分的各种社会实践、观念表达、表现形式、知识、技能及相关的工具、实物、手工艺品和文化场所”。对非物质文化遗产所涵盖的内容界定为：口头传统和表现形式，包括非物质文化遗产媒介的语言；表演艺术；社会实践、礼仪、节庆活动；有关自然界和宇宙的知识和实践；传统手工艺。2005年我国国务院颁布的《关于加强我国非物质文化遗产保护工作的意见》中对非物质文化遗产的界定为：非物质文化遗产是“指各族人民世代相传的、与群众生活密切相关的各种传统文化表现形式（如民俗文化、表演艺术、传统知识和技能，以及与之相关的器具、实物、手工制品等）和文化空间”。这里的“文化空间”即定期举行传统文化活动或集中展现传统文化表现形式的场所。非物质文化遗产的范围包括：各种口头表述，包括作为文化载体的语言；传统表演艺术，包括传统戏曲、音乐、歌舞以及宗教和民间信仰意识等表现形式；社会风俗、礼仪、节庆，包括重要的节庆、游戏、运动和重要集会等活动；有关自然界和宇宙的知识和实践，包括时空观、宇宙观，对宇宙和宗教的信仰，关于天文和气象的知识和预言，农耕活动和知识等；传统的手工技能和文化创造形式，包括传统的冶炼、医药知识和实践，书法和传统绘画，食品和烹饪技艺等；与上述表现形式相关的文化空间。从非物质文化遗产的界定中可以看出，一般把其划分为上述六类。但在我国目前的实践中，大家将非物质文化遗产在第一批和第二批《国家非物质文化遗产名录》所划分的10大类基础上调整为13大类，即语言（民族语言、方言等）；民间文学；传统音乐；传统舞蹈；传统戏曲；曲艺；杂技；传统武术、体育与竞技；传统美术、工艺美术；传统手工技艺及其他工艺技术；传统医学和药学；民俗和文化空间等。这是在我国非物质文化遗产的研究和保护基础上，借鉴国际规范，提出的目前分类体系，也是一个动态的分类。
二、非物质文化遗产与旅游
1、非物质文化遗产的资源价值及特征资源价值及特征是反映非物质文化遗产资源的本质特征，是资源价值评价的核心和基础，具体归纳为六类。一是历史价值。非物质文化遗产的产生带有特定时代的历史特点，反映了当时的生产发展水平、社会组织结构和生活方式、人与人之间的相互关系、道德习俗。这些信息能够帮助我们了解当时的社会关系和经济关系，从而达到真实还原历史的目的。二是文化价值。非物质文化遗产包含丰富的文化资源，是文化活化石。其文化价值有三个特点：其独特性，非物质文化遗产是反映该民族特有的文化基因，具有不可重复性；累积性，是指在该民族在长期历史发展进程中所积淀下来的文化；多样性，是指非物质文化内容的丰富和创新发展。三是精神价值。是指文化遗产自身所深深蕴藏着的、在长期生产劳动和生活实践中积淀而成的、积极向上的、有凝聚力号召力的民族意识和民族精神。包含了发展的经验、生存的智慧，民族的价值观念、心理结构、气质情感等在内的群体意识、群体精神，是非物质文化遗产的本质和核心。四是科学价值。许多非物质文化遗产本身含有相当程度的科学因素和成分，具有科学研究的价值，为我们提供了积极丰富的具有学术价值的史料，比如我国汉族和其他少数民族的医学药学等就具有重要的科学价值。五是审美价值。非物质文化遗产展示了一个民族的生活风貌、审美情趣和艺术创造力；比如很多传统艺术品在形象、色彩、意境、风情及艺术、哲学、宗教等方面带给人们精神上或情绪上的审美感染力，即使在今天也值得大家欣赏和研究。六是时代价值。包括教育价值和经济价值。因为非物质文化遗产包含了大量的各学科的知识和技能，这些就构成了教育活动的重要内容即教育价值；经济价值指的是在做好抢救和保护的前提下，对非物质文化遗产的经济资源合理开发，转化为现实的经济效益。
2、非物质文化遗产的资源利用与旅游开发从非物质文化遗产的资源价值和特征我们可以发现，旅游产业和非物质文化遗产之间有着很深的内在联系。将某些非物质文化遗产资源开发成旅游产品，既可以作为独具特色的旅游吸引物，促进旅游事业的发展，又可以作为保护和传承这些非物质文化遗产的重要手段。首先，非物质文化遗产的历史价值、文化价值、精神价值和审美价值为旅游开发提供了丰富的高质量的旅游资源。许多精品的旅游线路和产品都是从非物质文化遗产的这些价值中提炼出来的。其次，非物质文化遗产价值的独特性使其可能成为稀有的旅游资源。这种稀有的旅游资源极大地满足了旅游者追新求异的好奇心，所以可以利用非物质文化遗产价值的独特性开发出高质量的旅游产品。最后，非物质文化遗产形式的多样性为旅游产品的多元化的开发提供了基础。目前我国把非物质文化遗产分为了13大类，不同类的非物质文化遗产可以分类开发成不同的旅游产品，极大地丰富了旅游产品的内容和形式，能够满足各种文化背景不同类型不同年龄旅游者的旅游需求。总之，非物质文化遗产是文化遗产的重要组成部分，是我国历史的见证和中华文化的重要载体，蕴含着中华民族特有的精神价值、思维方式、想象力和文化意识，体现着中华民族的生命力和创造力。因此，要处理好非物质文化遗产保护与旅游开发的关系，积极发掘旅游对非物质文化遗产保护的促进因素，注意回避其不良影响，使非物质文化遗产的保护和旅游的发展能够相得益彰。
三、非物质文化遗产旅游开发模式
1、比较成熟的非物质文化遗产旅游开发模式一是非物质文化遗产博物馆模式。非物质文化遗产博物馆是收藏和展示一个国家、地区或者民族非物质文化遗产的场所，也是以记录、录像的形式保存非物质文化遗产的重要方式。其特点是主要按照固态形式展出。从实践来看，该模式虽然展示内容齐全，但表现形式不生动。二是非物质文化遗产主题公园模式。即一种以展现非遗为主题，以满足旅游者多样化休闲娱乐为目的，建立极强参与性和知识性的主题景区。其中民俗文化类的主题公园占有很大比例，民俗度假村属于原生自然浓缩式的具体形式。其特点是主体突出，综合性强，有一定的参与度，但投资周期长，风险大。三是非物质文化遗产节庆旅游节庆模式。节日是民族文化的重要表征，是最有地方特色的文化符号，节庆模式可以将非物质文化遗产以通过民俗或庙会的形式展示。一类是民俗节日旅游，即利用传统的民俗节日，开发成一种观光和参与相结合的旅游活动。另一类是民俗活动旅游，即以传统的民俗节庆活动为主题，举办专门的文化旅游活动，是在现代旅游发展过程中专门开发的节日活动。但无论哪类节庆模式，都有很强的时效性。四是非物质文化遗产舞台化表演模式。将适宜开发利用的非物质文化遗产搬上舞台，通过表演形式展示给游客。舞台化可以提高效率，符合旅游者滞留时间短的特征。舞台化给游客以轻松的感觉，其唯美性满足了游客放飞心情。但其产品形式单一，有时过于商业化。五是非物质文化遗产生态保护区开发模式。这类模式是对静态博物馆模式的改造，弥补了静态博物馆在满足旅游者参与体验方面的不足，通常表现为民族文化村（寨）形式，也称为生态博物馆。主要是针对那些文化遗产资源丰富，古风貌保存相对完好的民族村寨，依托该村寨特有的民居建筑、民俗风情、民族手工艺开展文化遗产旅游。六是手工艺制作模式。民族工艺是各族劳动为适应生活需要和审美要求，就地取材，以手工或半机械方式制作的工艺品及生产过程。由于各地的历史风俗、地理环境、审美观点的不同，民族工艺各具特色。民族工艺历史悠久，构思巧妙，技艺高超，制作过程多系手工操作，观赏性、收藏性强，特别能激发游客的兴趣和购买欲望。让手工艺人用传统的工艺方法现场进行制作，将制作过程完整地展现在游客面前，游客既可以购买产品，更亲眼观赏制作过程，还可以亲手制作，亲身感受传统技艺的魅力。七是非物质文化遗产旅游商品开发模式。将非物质文化遗产制作成旅游纪念品等形式进行展示，可制作旅游纪念品、旅游用品、旅游食品、旅游书籍音响等，出售给游客，增加旅游的附加值。
2、评价及建议对于上述七种非物质文化遗产旅游开发模式，结合旅游的特点，通过综合分析，本文建议如下：一是在旅游开发中综合运用多种非物质文化遗产旅游开发模式或者非遗旅游和传统旅游整合开发。这七种开发模式都有其优点和缺点，单种模式作为一条旅游线路就显得单一，因而可以在一条旅游线路上融合几种模式，将其优点发挥最大；同时也可以将非物质文化遗产旅游和传统的旅游线路结合起来推广，这样旅游的内容和形式就更加丰富，游客的反映效果会更好。二是在非物质文化遗产旅游模式中，除博物馆模式外，其他模式开发时都可以增加游客体验环节。增加游客体验是目前旅游市场发展的需要，让游客实际感知旅游产品或服务的品质或性能，可以满足游客的参与意愿，充分地调动游客的积极性。三是在开发非物质文化遗产旅游产品时，可以充分地运用目前的一些最新科技，让旅游产品既有历史的厚重感，也体现当代的时代感，与时俱进。非物质文化旅游产品也只有坚持不断的发展创新才能保持经久不衰的生命力，满足日新月异的旅游需求，这样的旅游产品既能满足游客的需求，又能提升非遗旅游的附加值。
关键词:针织产品;水洗后扭曲率;扭斜
Abstract: A detail analysis of the test method for twist after washing,measurement and the rationality of the requirements being applied on the existing knitted product standards,a simplified and harmonized principle for twist measurement is recommended.A study is provided in order to unify the requirement in twist measurement for garments with similar style, to use different test procedures for measuring the twist for knitted top and pants, and to explore the feasibility by using a twist value to replace existing index.
Keywords: Knitted product; Spirality after washing;Skew
针织产品(本文指针织服装)经水洗涤后上衣摆缝或裤侧缝常常出现扭斜,轻者影响美观,重者影响服用,因此对于针织产品特别是外衣化针织产品考核水洗后扭曲率指标是非常必要的,但早期的针织产品标准却没有考虑这一点。针织产品类较重要的标准《针织运动服》和《针织T恤衫》是在2002年第二次修订的时候增加水洗后扭曲率考核指标的,2009年第三次修订时仍然保留了对该项指标的考核,其他陆续制定和修订的针织标准如FZ/T 73020―2004《针织休闲服装》、FZ/T 73021―2004《针织学生服》等也将该项目作为考核内容,可见水洗后扭曲率已成为针织产品的一个常规考核项目。但由于水洗后扭曲率是近几年新增加的考核项目,因此,从试验方法到考核标准都有不尽合理的方面,有待进一步完善。
1水洗后扭曲率试验方法分析与建议
水洗后扭曲率是衡量针织产品经水洗涤后上衣摆缝或长裤侧缝的扭斜程度的指标,其试验步骤主要包括水洗、洗涤后的测量及计算。
1.1洗涤程序
测试水洗后扭曲率的洗涤程序与测试水洗尺寸变化率的洗涤程序相同,标准均明确做了洗涤规定:直接用做完水洗尺寸变化率的成衣测量水洗后的扭曲率(即无需用另外样品重新水洗),水洗尺寸变化率洗涤程序按GB/T 8629中5A规定执行,洗涤件数为3件(针织运动服标准未明确洗涤件数)。
1.2洗涤后测量
水洗后扭曲率测量部位见下图,测量每件成衣扭斜程度最大的一边,以3件样品扭曲率的平均值作为结果。水洗后扭曲率测试部位见示意图1和图2。
图1上衣扭曲部位示意图
图2裤子扭曲部位示意图
1.3计算扭曲率
水洗后扭曲率的计算见公式(1):
(1)
式中:F ― 扭曲率,%;
a ――上衣:上衣侧缝与袖笼缝交叉处垂直到底边的点与水洗后侧缝与底边交点间的距离;
裤子:内侧缝与裤口边交叉点与水洗后内侧缝与底边交点间的距离。
b――上衣:侧缝与袖笼缝交叉处垂直到底边的距离;
裤子:裆底点到裤边口的内侧缝距离。
1.4分析与建议
用做完水洗尺寸变化率的3件成衣直接进行水洗后扭曲率测试,优点是显而易见的:既节约样品,又简化试验环节,但是这个规定是有缺陷的。针织产品标准中的水洗尺寸变化率指标只分纵向和横向,不分产品类型,即对于套装产品的测试,由于上衣和长裤的考核指标是一样的,3件测试样品可以是3件上衣或3条长裤,也可以是上衣和长裤共计3件,样品可以混测,但是混测却无法满足水洗后扭曲率的测试要求。这是因为上衣和长裤水洗后扭曲率是分别考核的,且考核指标明显不同,因此标准的规定对套装产品是不适用的。建议标准修订时要明确套装产品测试水洗后扭曲率时,应水洗上衣和长裤各3件,并以3件样品扭曲率的平均值作为考核结果。
计算公式中对a值和b值含义的描述也欠准确。a值的本意是同一个点洗涤前后的位移值,但洗涤前上衣侧缝与袖笼缝交叉处垂直到底边的点并不一定是侧缝与底边交点(洗涤前就有扭曲也不少见),因此本标准规定的a值,即上衣侧缝与袖笼缝交叉处垂直到底边的点与水洗后侧缝与底边交点间的距离,包括了水洗前和水洗后扭曲效果的总和,这与考核项目水洗后扭曲率有矛盾,因此不能准确反映洗涤后的扭曲效果。对于b值,是取水洗前还是水洗后的测量值标准也没有明确规定,洗涤前后的两个值是有差异的。另,a、b两值的长度计量单位标准中也未给予规定。建议标准准确规定a、b两值的含义和计量单位,确保测量方法和检测结果的一致。
2水洗后扭曲率考核指标分析与建议
2.1水洗后扭曲率考核指标
表1是常用针织产品标准关于水洗后扭曲率各品等考核指标(毛、丝为主要原料的针织品除外)。
表1针织产品水洗后扭曲率考核指标
2.2分析与建议
从表1中数据可以看出,上衣和长裤的考核指标相差较大,除家居服外上衣的考核指标均较长裤放宽一倍或一倍以上,这种情况在纺织品其他考核项目中是少见的。我们试分析一下原因:从图1和图2看,上衣侧缝与袖笼缝交叉处垂直到底边的距离大约是裤子裆底点到裤边口的内侧缝距离的1/2,如果a值不变,裤子的扭曲率F值将是上衣a值的1/2,这与标准指标的设置是一致的。否则,假如针织运动服上衣和长裤一等品的F均为6.0,上衣测得b为40cm,若符合一等品要求,a值最大为2.4cm;裤子测得b为80cm,若符合一等品要求,a值最大将是4.8cm,裤子扭斜了4.8cm仍符合一等品要求,这显然是消费者无法接受的指标。因此,上衣和长裤的扭曲率考核指标的差异是有一定道理的,主要是考虑了扭斜的绝对值。但从另一个角度讲,与其考核扭曲率F,不如考核扭斜的绝对值a更有实际意义。现行机织服装标准FZ/T 81006―2007《牛仔服装》考核的扭曲度就是直接测量扭斜程度,而与侧缝长度无关,这种规定更直观和合理。建议针织标准在修订时考虑与同类考核项目的协调一致性。
另外,不同产品随其特点的不同考核指标也不尽相同是合理的。如针织T恤衫属正装,指标稍严比较适宜;针织家居服属较随意的居家服,指标放宽也很合理;但针织运动服、针织学生服和针织休闲服装属于分类界限并不明显的产品,尤其是针织运动服和针织休闲服装,有时很难界定。从表1的考核指标看,这两类产品优等品和合格品的指标完全相同,一等品上衣指标相同而长裤只相差0.5%,这么小的差异应该说没有什么实际意义。相反,造成考核指标繁乱,且使标准操作复杂化。建议款式相近的针织产品各品等水洗后扭曲率考核指标尽量统一。
3结论
通过对标准的分析研究以及日常工作经验的总结,本文对针织产品水洗后扭曲率的测试标准给出以下几点建议:
(1)由上衣和长裤组成的套装产品测定水洗后扭曲率时,样品不能直接用做完水洗尺寸变化率的3件成衣测试,应规定加洗3件,即洗涤3件上衣和3条长裤计6件样品,再以各3件样品扭曲率的平均值作为考核结果。
(2)在实际操作中,对于b值,建议统一取水洗前的测量值,这样可与同类方法标准GB/T 23319.3―2009《纺织品 洗涤后扭斜的测定 第3部分:机织服装和针织服装》相一致;a、b 两值的长度计量单位统一为厘米。
[关键词]房地产市场；金融调控；法律制度；探讨
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.51.148
房地产企业作为我国经济的重要部分，在很大程度上带动了国民经济的进步。一方面，它能够满足人民对住房的强烈需求和欲望。另一方面，它带动了我国市场经济走向繁荣。但同时，房地产行业的波动性也非常大，如果政府不进行有效的调控，很可能会形成经济制度上的混乱。所以，房地产市场金融调控法律制度的探讨势在必行。
1 我国房地产金融调控面临的难题
1.1 金融调控手段没有明确的法规做支撑
我国房地产金融调控的很大问题就在于没有明确的法律体系做支撑。在政策性金融调控体系指定的方面，国家的主要任务就是以宏观干预的手段维护经济的稳定态势。将科学性的货币政策用来调整不合理的经济形式，防止金融风险的出现。主要的执行部门是中国人民银行，它是货币流通和制定的有效机构，由国务院直接领导，为体系的形成创造有利条件。虽然从以上发展情况来看，整体性是非常强的。但我们需要知道的是，在其中并没有一个具体的保障性条例，这会影响到相关部门的工作确立。从调控业务行为扩展的能力上来讲，我们无法保证货币委员会的真实可靠，也无法确定政策的大体方向与国家的实际情况相符合。在整个调控状态下，各部门的执行意见都没有一个统一的标准，在信息供应链条上也有着明显的不足。为了保证意见的采纳程度和手段的有效执行，许多经济调控机构都应该加入到讨论之中，而我国并没有形成这样的系统。
1.2 宽松的货币环境
国家的货币环境与整体调控的政策是无法脱离的。在长期性的经济发展过程中，我国经济中占据主导的都是相对宽松的货币环境。由于我国人口的众多，所以货币的流通数量和范围也相对较广。经研究表明，我国货币的数量在五年间有了数十倍的扩展。从形式上看，这种现象说明了人民的生活水平在提升。而从本质上看，它也是房价不断上涨的原因。货币在房地产中大规模地进行流动，促使房价在不断地升高。我们深入地探究一下其中的原因，这也正说明了我国的纸币在不断地贬值。
2 我国房地产金融调控法律制度存在的问题
2.1 缺乏权威性，立法层次低
立法层次低是法律制度中最关键的问题之一。在我国，房地产金融调控法律制定得不是很严格。主要表现在法律条款的措辞上。大多数都会用“通知、以下若干意见为标准”这样的方式来表示，我们可以很明显地看出，其原则性不是很强。如果有房地产违法了其中的条例，国家也无法追踪到具体法律原则上。并没有规定一旦出现违法的情况，责任应该归结到谁的身上。所以，这也间接地影响了惩罚措施的进行。一些商业银行为了避免法律的惩罚，通常会实施一些变通性的手段。这样，国家制定的货币调控政策就无法起到相应的作用，不能促进房地产的有效发展和经济的稳步提升[1]。
2.2 金融立法的透明度低
对于我国的金融立法政策来讲，透明度低是当前最大的问题。第一，一些隐含性的条款在金融法治规定中存在。例如：在《商业银行法》中，就有将近四十处的语言是用“另行规定”来体现[2]。第二，透明性原则在金融C构的立法当中都没有得到规范。只有《证券法》是一个例外，它明确规定企业不能将信息对外界透漏。以上谈及的情况都有可能被别人利用，使金融性经济市场的不稳定情况出现。同时，与一些西方国家相比，我国的金融信息透明性还相差甚远，有效的立法体系还没有被完全地建立出来，无法实现与其他国家共同发展的目标。
2.3 金融调控手段单一
许多房地产厂商都是通过银行贷款的方式来形成资金的集约化链条，保证建设的有效实施。而这给经济金融制度的建设带来了很大的不便。对于银行太过依赖是一些企业的主要弊端性表现。经济建设中往往需要投入很多的费用，为了使企业能够谋得最大的经济利益，商家往往会选择对单一的金融产品进行投资。例如：一些建设性非常强的商业圈。而对于一些营利性非常小的小户型居民区，企业则会尽量避免。这样的情况会导致房地产经济的片面性发展[3]。
3 我国房地产金融调控法律制度改进的主要措施
3.1 金融调控与财政调控相结合
金融调控虽然是稳定房地产市场的有效措施之一，但二者的结合更能带动市场的安全运行态势。其具体措施如下：第一，资金利率的变动形式。若想使房地产行业保持平衡，最为关键的是调整供应量与需求量之间的关系。财政政策调节的本质过程主要是将国民经济进行二次分配，在收支保持平衡的状态下进行调整。所以，房地产构建的有效性是关键。第二，信贷手段。目前的房地产信贷并不规范。主要表现为价格涨幅与市场金融的发展并不协调。市场变动是具有一定时效性的。金融的调控手段无法跟上其步伐进行整合。所以，政府要在预警机制体系的建立下，将房地产金融有关的政策进行改进，注重时间差给调控手段带来的影响[4]。
3.2 金融调控与保障房政策相结合
在房地产的建设执行过程中，调控政策都没有进行相对性跟进，导致消费者的利益无法得到保证，使房地产市场呈现出相对混乱的状态。我国房地产价格过高很大一部分原因是市场的无序性导致的。一些商家为了获取高额的利益，在价格制定之前进行哄抬式的炒作，使房价在各阶段都有了不同的变化。但同样，这种情况也在很大程度上打消了消费者的购买欲望。在这时，政府需要及时地进行调整，对房地产企业进行原则制定，在保证建设性房源的基础上尽量避免金融调控手段给居民带来的影响。以普通消费者权利的维护作为基本出发点，将金融调控和房源保障政策相结合[5]。
3.3 开发多元化的房地产金融产品
国家在金融法制上要进行明确性的规定，房地产公司要将多元化房地产金融开发作为出发点，对房地产企业进行整合。在法律的执行方面，商业银行如果采用股份合资的方式来进行利益的获取，国家要对此行为进行惩罚，减少法律投机行为的出现。另外，在金融法律上规定相关的建设制度。对单一金融产品开发的现象进行制约，以此来维持房地产市场的相对稳定[6]。
4 结 论
综上所述，住房问题是关乎到我国民生大计的重要内容。政府应该以宏观调控为主要手段，以市场的灵活性调整为根本目标，保证房地产金融调控法制向着规范性、科学性、合理性的方向发展。另一方面，政府也要发挥法律在房地产金融市场中的积极作用，构建金融法制的新方向，为我国经济的稳固运行奠定良好基础。
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关键词：防范 化解 房地产市场 风险 制度机制
防范和化解房地产市场风险是房地产业健康发展必须面对和必须着力解决的重要问题。在国家对房地产市场的宏观调控和治理过程中，通过一定的法律制度安排，建构房地产市场风险防范和化解的法律制度机制便是解决上述问题的重要对策。在防范和化解房地产市场风险的法律制度体系中，房地产登记制度对房地产市场风险的防范和化解实际上是一个稳定的风险分配和处理规则体系，是防范和化解风险法律制度机制的支撑点和基础。对此，本文从法律经济分析的角度略作分析。
权属确认与权利公示机制
权属确认是市场交易的前提和基础，由于现代市场不仅是市场主体交易行为的过程，也是一个制度机制的运作过程，更是一个财产权利结构的动态转换和组合的过程。这个过程的展开和拓展是以产权界定为基础不断深化的。一方面，市场交易需要有分工和交换，而分工则意味着对资源的排他性占有与支配；交换意味着这种占有、支配与收益具有可转让性，产权正是将这两个方面有机融合在一起使得市场交易有序展开与拓展；另一方面，产权制度也是市场得以延续的必要条件，市场本是一把“双刃剑”，它需要一定的规则体系支撑，需要一个宽严适度、价值中立、能够适应市场规律、防范和化解市场风险的有效法律制度环境。而这一制度环境的核心就是界定产权、确认权属。因为如果市场交易的客体产权界定不清或者归属不明，市场交易的行为及相应的权利运行就会处于不稳定的状态，市场的这种不确定性也使得市场主体的交易预期难以实现，市场交易的结果也因此变得不确定，市场交易的风险就不可避免。
对于房地产市场来说，上述分析同样适用。房地产登记制度作为国家调控房地产市场重要手段，不仅通过法律制度安排使房地产不动产的权属状况明晰地列于国家设定的专门登记机关的登记薄上，而且通过登记以一定的法律制度安排使房地产的权属状况得以表征、公开和透明，房地产上的权利的归属及内容即房地产物权的变动与现状如何由此经由登记加以确认和公示。房地产市场以此为基础就会为当事人在交易中提供稳定的预期，就会提高和增强房地产市场交易中的确定性，节约当事人在房地产交易中的交易费用，这就为房地产市场交易中当事人防范和化解市场风险建构了一种权利确认和权利公示的法律制度机制。事实上，国家正是以登记的方式通过法律制度安排确认、彰显和公示房地产权属状况，并使外界通过这一方式足以辨明和信赖该状况，从而使房地产权属状况为公众所知悉并得到社会的认可，进而获得法律保护的绝对效力，这就以法律的制度安排确立了房地产交易中房地产权利的存在与变动，建构了房地产市场交易中的信用机制，为防范和化解房地产市场交易中的风险奠定了产权基础。
在我国，房地产的登记就是由法律授权的登记机构依法对房地产的权属现状及变更予以确认的一项重要法律行为。这种登记包括有两层意义：房地产登记机关依法定程序所进行的记录与涂销及相应的确认权属的活动；已经进行记录，或者未记录的事实状态。我国的《城市房屋权属登记管理办法》第3条规定：“本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。”另一方面登记公示可以向公众展示并确定房地产物权的真正权利人，防止不具有支配权或者不再具有支配权的人进行诈骗，从而可以起到定分止争之功效。因为房地产市场交易中常常存在权利冲突，同一房地产之上可能存在着两个或两个以上的、在内容上相互矛盾的物权，这时应当以登记的时间先后来确定应当确认和保护哪一项物权。按照物权法的一物一权原则，在一个标的物上设定两个以上相互冲突的不动产物权的，各项物权的效力以登记时间的先后顺序为准。登记在先的权利优先实现。这就使物权的先来后到规则得以具体化，也使得房地产市场交易中房地产的权利的安排有了制度化、规则化、秩序化的保障。从而使房地产的市场交易稳定有序运行。可见，以登记作为房地产权利确认和公示方法，可以使房地产的产权状况得以明晰地列于登记薄之上而可以向公众公示、确立，确认房地产产权存在与变动的真实性、确定力。当事人―经采取法定方式登记，即便由此产生的法律效果与物权的真实状态不相符合，对信赖这种外部方式的人也不发生任何影响，即仍以此种外部方式表征的物权为准。据此，登记的公示、确认效力为房地产市场交易中防范和化解市场风险提供相应的法律制度机制。其一是房地产产权的设定和变动须采取法定的登记方式时发生相应的效力，才能获得交易中确定性；其二是对信赖房地产登记的当事人和善意第三人，国家法律通过制度安排保护其信赖利益。有了登记的这种真实性与确定力，就能扭转物权交易中的信息不对称局面，就能增进第三人对房地产交易客体――房地产权利状态的认识与信赖，减少物权交易中的不确定性及相应的风险。
交易安全保障机制
通过制度安排规范市场主体的各类行为，保障交易安全，构建安全的交易秩序为现代各国所追求。由于交易实际上是产权的移转，为了使这种移转正常进行，防止移转中的欺诈、信息失真等不安全行为，就必须使交易双方充分了解交易客体的权属状况及相关的交易信息，这样才能较好的解决产权交易中的信息不对称带来的不确定性及相应的风险，当事人才能在掌握较为充分的交易信息基础上，决定是否从事交易或者交易以什么样的价格达成。如果不充分了解这些信息，不仅使交易受阻或交易成本增加，而且会给交易欺诈行为提供可乘之机，扰易秩序。
房地产登记制度通过登记不仅使当事人进行的房地产产权交易行为依法得以确认和公示，并赋予该产权变动具有完全的法律效力，而且也以一定的程序和外观形式向外界提供了经法律确证的有关房地产权利归属与变动的信息，从而使房地产交易的内部信息得以外化、透明、公开，这样以国家法律地形式通过制度安排有力地校正了房地产市场中的信息不对称状况，从而减少了房地产交易中的不确定性，使交易当事人能较为充分利用公开的房地产权属状况与变动信息进行交易机会的判断与抉择，在公开、公平的房地产交易中，实现房地产交易的规范化、制度化和有序化，进而实现交易的安全。
从静态交易安全角度看，房地产登记制度不论对房地产的所有权还是对房地产上的他物权而言，都会使义务人负有不侵犯房地产产权的法定义务，我国的《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定：“依法登记的房屋权利受国家法律保护。”我国《土地登记规则》第3条也规定：“依法登记的土地使用权、所有权和土地他项权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”房地产产权的这种登记公示制度所建立的权利归属宣示和信息公开机制，对于保护房地产产权人的利益，稳定财产关系，具有重要的秩序价值。同时，登记还使房地产物权权利人得以对抗第三人，无疑有益于静态安全的保护。从动态角度看，房地产物权登记公示制度使外界得以明了房地产物权上的权属状况，并可从官方不动产登记薄查悉不动产权属状况的变化，查知不动产物权的变动信息，从而对此变动予以认可和信任。房地产物权登记公示制度的这一变动宣示功能，对于保护相对人的利益，维护交易秩序，具有重要的安全价值。第三人对于信赖登记公示而为的交易，受到法律的保护，这无疑有助于动态交易安全。
静态安全和动态安全在现代市场经济的资源配置中都是法律所要保护的对象，当二者发生冲突时，就要求有适当的法律机制进行平衡和协调。房地产登记制度正是这样一种机制，是平衡静态安全和动态安全的调和点，在协调二者冲突中处于“枢纽”地位，房地产产权是否登记公示，决定着其变动是否具有确定力、对抗力和公信力，也是房地产权利人能否主张权利，第三人是否善意以及能否善意取得的衡量标准。登记公示制度的这一权利冲突平衡功能，使房地产权利人和善意第三人的利益冲突得以合理调控，对协调静态安全和动态安全的冲突，具有重要的公平和效益价值，这无疑有助于市场交易秩序的安全运行与良性拓展。
交易风险合理分担机制
市场交易中的风险是与不确定性密切相关的，在市场交易中，由于信息的不充分、不完备，加之市场的复杂性，交易主体及相关当事人对交易对象往往难以进行真实、准确、及时、全面的了解，进而对交易的对象缺乏足够的、充分信息进行认识、判断、选择，这样交易中就充满了不确定性及相应的风险。这种不确定性和风险又是决定着交易难易的程度和交易费用大小的关键因素。因此，如何通过法律制度安排建立一种机制，使交易当事人和参与者合理分担市场交易中的不确定性和风险，就成了现代市场经济发展中宏观调控必须要解决的难题之一。
现代房地产交易中，因房地产具有不可移性和内在质量的隐蔽性等，上述难题同样存在。解决这一难题的切入点理应从解决房地产交易中的信息不对称入手，因为信息不对称使房地产交易中的一些人拥有一些信息，而另外一些人不拥有这些信息，由于有限理性、技术条件、认知能力等方面的原因，再加上部分信息的收集成本过高，拥有信息的人就可以利用自己所拥有的信息优势在交易中谋取私利，损害公共利益或不拥有这些信息的人的利益。面对房地产交易中信息不对称所带来的不确定及相应的风险，单个的个人、企业和经济组织通过私力显然难以胜任问题的解决，而只有通过公力，通过国家的制度安排才可能得以解决。国家可以通过制度设计和制度安排向人们提供一个稳定的交易活动规则体系来减少不确定性和风险，正如新制度经济学学家阐述制度时所分析的那样：“制度是社会或组织的规则。这种规则通过帮助人们在与别人交往中形成合理的预期来对人际关系进行协调。制度反映了在不同的社会中，有关人们自己的行为和他人的行为的个人和集体行为而演化出来的行为准则。在经济关系领域中，如在经济活动中使用资源的权利，如分割由经济活动产生的收入流，这些规则在建立有关这些活动的预期时起着十分关键的作用。制度提供了对于别人行动的保证，并在经济关系这一复杂和不确定的世界中给予预期以秩序和稳定性。”房地产登记正是在国家对房地产市场进行调控的过程中，通过制度安排为协调和合理分担交易当事人和参与人的风险提供了一种社会规则和准则。
首先，登记制度将房地产物权的得丧变更依法定的程序，以严格的格式和规定的内容登记于登记机关设定的登记薄上，房地产的权属状况由此得以明晰和界定，这便为房地产交易中风险的合理分担奠定了产权制度基础。
其次，登记制度有助于防范房地产交易中的风险。由于房地产的交易是一个博弈过程，而作为博弈的要素之一的信息是很难确定的，也很难达到完备的程度，因而房地产交易中因信息不对称而产生的风险不可避免地存在着，这样仅在当事人之间和当事人与第三人之间分担风险是不够的，更重要的是还要通过制度安排来防范这种风险。就所有权交易中的风险防范而言，一般说来，是实物而不是权利的控制者更能够成本较低地降低风险。在房地产的交易中，因房地产的特殊自然属性，房地产的所有者对交易的客体拥有信息上的明显优势，他比任何交易相对人和第三人都熟悉交易客体自然状况、权利状况、内在属性等重要的交易信息。因而在房地产交易中如何按照公平而有效率的标准通过制度安排促使房地产的所有人客观、真实准确和及时公开上述信息，建立风险防范机制便成了房地产立法中制度设计要着力解决的问题。当然，房地产交易中的风险防范有赖于一系列制度的支撑，但登记制度在其中发挥着至关重要的作用。因为风险问题实质上就是成本问题，防范风险说到底就是如何使信息更充分，并且使获取该信息的成本最小化，登记制度在相当程度上建立了这种有效率的风险预防机制。登记要求拥有信息优势方必须按法律规定的程序、内容准确、全面的将有关涉及房地产交易的重要信息记载在官方的登记薄上，并向社会公众公示。这对房地产交易中的信息不对称无疑是一个有力地纠正，实质上也是对风险承担不平等的有力纠正。同样登记公示的信息的真实性、准确性、确定性也有助于相关权利人或义务人减少交易中的不确定性，使他们依据登记的真实、准确、确定的房地产信息对自己的交易行为进行合理的预期，从而减少乃至防范交易中的风险。尤为重要的是，登记公示的信息可以有力地避免房地产交易中的道德风险，即拥有信息优势的一方利用信息优势，通过进行机会主义的行为给其他主体带来不确定性和风险。
再次，登记制度也可以使交易当事人和第三人了解房地产的负担。根据经济分析法学派的观点，所有的法律规范、法律制度和法律活动归根结底都是以有效的利用资源、最大限度的增加社会财富为目的，也就是通过法律手段促进资源的优化配置，实现帕累托最优效益以解决因资源的有限性与需求的无限性而引发的矛盾与冲突。正因如此，现代物权法以效益作为重要的目标，并通过制度安排设计他物权的规则确定资源在交易中的流转，允许当事人设立越来越多的互不矛盾的物权，从而实现对物的全方位、多层次、宽领域的利用以实现对资源的优化配置，实现和激励人们对财产的多维动态利用。适应物权由归属转向利用的这一趋势，现代物权法逐渐地放弃了传统的注重对物的实体支配、注重财产的归属转而注重对物的多样态利用、注重财产的价值形态转化与利用。其突出的表现为，鼓励当事人设立越来越多但互不矛盾的物权形态，允许、鼓励多重抵押，最充分的利用物的交换价值、增值价值。这样不动产就负担了多种权利或利益，尽管这种多种权利或利益有利于提高不动产物权的利用效率，但却增加了交易中的风险。由于在一项不动产之上设立的物权（如在土地使用权上设立的抵押权等），通常表现为对所有权或者使用权的限制，因而也是在不动产之上所设立的负担及相应的交易风险。例如，某项房产设立了抵押，实际上就是在该房上设立了负担。这种负担的设立情况应当向公众公示。因为该房产一旦进入交易市场，有负担的房地产和没有负担的房地产在价值上是完全不同的。对买受人而言，购买了具有负担的房地产之后，有可能会受到第三人的追夺。登记制度依法要求房地产物权的权利人将房地产上设定的其他权利一一登记公示，不仅使房地产的负担信息公开化，使公众利用这些信息防范交易中交易客体权利不确定或有限制带来的风险，而且可以有效地约束房地产交易中机会主义行为带来的道德风险，为房地产交易当事人在房地产的多层次、多形式利用中间建立稳固、良好的信用关系，提供与之相应稳定的预期。
交易秩序建构和保护机制
人类天然具有对秩序的需求，秩序的建构与存续是人类一切活动的必要前提，从最一般的意义上说，秩序是一个表征主体生存环境协调程度的概念。它有广义和狭义之分，广义的秩序概念是指客观事物自律的状态；狭义的秩序概念仅仅指人的活动依一定的规则或方式连结而成的状态。秩序总是意味着在社会中存在着某种程度的关系的稳定性、进程的连续性、行为的规则性、事件的可预测性、以及财产和心理的安全性。英国社会学家科恩认为：秩序与社会生活中存在一定限制、禁止及控制；秩序表示社会的某种稳定性，即在某种程度上长期保持这种形式。可见，秩序是对于有规则状态的一般概括，其蕴含着稳定性、连续性、规则性和可预测性。
由于人的本质在于它的社会性，而互动是人的社会化的条件，也是一定的社会关系的外在形式。人类行为的社会性及其互动关系，客观上要求人们的行为必须协调一致，然而各种差异乃至对立却容易导致社会运行过程中的一系列矛盾和冲突。因此，为避免或减少这些现象的发生，就需要通过权威性的、人们普遍接受制度安排对人们的社会关系予以界定，使人们在一种连续、稳定和明确的社会关系中从事活动，或者说要有一定的行为规则及其相应的机制来调适人们的行为。这说明秩序离不开法律制度，一定的社会秩序要由相应的法律制度来维护。
房地产登记就是以国家法律的形式通过一定的制度安排对房地产物权的设定及各种变动依法定程序在房地产所在地的专门机关(土地管理局、房地产管理局)所设立的专门簿册上予以记载并进而对土地和地上建筑物等不动产的所有权以及设定房地产他项权利加以确认，这不仅以法律的形式通过相应的制度安排明确了房地产的合法权利人，从而使房地产的交易和管理有了合法的起点。也使房地产的交易与房地产财产的利用有了普遍遵守的、统一适用的社会规则体系，这样就使房地产的交易处于一种有规则的状态，房地产交易的当事人也因此能在房地产交易中获得稳定的、连续的、规则的和可预测性的预期。房地产交易关系的这种制度化、规则化的机制就能有效地为房地产交易建立一种交易秩序，减少房地产交易中的不确定性及相应的风险。
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关键词：知识产权；制度风险；法律控制
随着社会的进步和文化科技的发展，诞生了知识产权这一新生事物。社会越进步，文化科技越发展，知识产权所面临的问题越来越多，风险越多。知识产权是一个公司最为重要的资产，也是为公司带来经济收益的主要资源，利用知识产权，一个公司可以发展壮大，并形成强大的竞争优势。但是，知识产权属于一种典型的无形资产，由于本身具有价值易变性与期限性，很容易受到侵犯，如何保障知识产权，已经成为业界探讨的重要话题。
一、知识产权的制度化风险的内涵
知识产权是历经三百多年成长的制度文明典范。但在风险社会理论的语境中，这种制度文明可能成为一种制度风险。这种风险具有“人为的不确定性”，其原因来自人自身，即是由现代性的推进所引致、造就的人对自身的威胁。知识产权是激励和保护知识创新的法律，亦有现实或潜在的制度风险，它或是“技术―经济”或法律决策导致的风险，或是法律所保护的科技文明本身所带来的风险。也就是说，知识问题是现代性风险的根本成因，制度选择的实质是基于风险的决策。
知识产权制度是和国家法律制度紧密联系的。在当今经济社会发展中，我国的知识产权经历了一个从无到有从不健全到健全的过程。这得力于国家法制建设的不断发展和健全。但还存在知识产权不断受侵害的现象，其根源就是知识产权的制度化风险。人们的趋利性导致在知识产权方面侵权现象不断出现。假冒伪劣商品层出不穷。例如，露露杏仁露这一商品大受消费者欢迎的时候，各类相似的商品也就出现了。关键是还能堂而皇之合法销售，原因是什么呢？是因为有些商品注册了自己的商标，也受知识产权的保护，但他销售火爆的根本原因是让人误以为自己买的就是露露杏仁露，买回家一看，却不是自己要买的真正杏仁露，只是一个似是而非的名字，和真商品的名字形似而已。然而，从法律制度方面，却无法对这些似是而非的商品进行取缔销毁，这本身就是知识产权制度风险的一个体现。一个国家越发达，其知识产权的社会保障制度越完善，风险也就越小，反之，制度风险也就越大。我国在保护知识产权的相关制度的设立中，还存在着很多问题和困难，缺乏足够的经验和应对的策略。
二、法律控制是风险治理机制的重要手段
法律控制是风险治理机制的重要手段。知识产权法律具有激励知识创新的制度功能，其私权的扩充与保护即是激励机制的法律表现。但是从风险理论出发，立法者必须重视控制风险功能的法制化。具言之，知识产权法律要强化权利客体排除、禁止权利滥用、限制权利行使等制度；相关法律对技术的研究、使用和传播应建立限制机制、禁止机制以及惩戒机制，以作为上述知识产权法律的补充。
知识产权离不开健全的法律保障。法律能把知识产权的风险系数降低，并控制在相对安全的范畴。离开法律谈知识产权的风险问题，是没有任何保障和依托的。要想避免风险，就要以法律法规为准绳，依法行事。
就法律的健全发展而言，法律控制应该狠狠打击非法的和钻法律空子的违法行为，规范商品专利和各项科技立项专利等，著作权、发明权、商标申请等都要依法进行，用法律护航，打击不正当竞争，一经发现，必须予以严惩。这样知识产权的风险才会降低。当然，我们对知识产权的法律控制过程中，相关法律还要和国际相关法律接轨，力求公平公正。
另外，结合社会实际，相关法律控制对知识产权还要照顾到公众利益，不能借法律保障的名义，将社会财富聚集在某些少数人手里，这就会造成社会财富的不公平分布，加剧社会矛盾和冲突。法律控制，就是要做到一种相对而言的平衡，知识产权本身是一种私人拥有的权利，无疑和私人的利益紧密的联系在一起，而这种私人利益日趋庞大，社会财富将发生较大的改变。现代知识产权各种利益要想达到相对均衡，法律控制至关重要。
三、结语
总之，知识产权的制度风险要想降低，当然离不开和知识产权相关的法律保障。就法律的健全发展而言，法律控制应该狠狠打击非法行为和钻法律空子的违法行为，私人的知识产权也好，集体的知识产权也罢，都应得到应有的保护，这既是保护私人知识财产的必要保障，也是保护社会秩序正常化的必要条件。通过相关探讨，也必将促进相关法律或相关社会制度的修订和完善，调整和修改。与国际知识产权接轨的步伐也将迈出一大步，知识产权制度风险控制越有效。
参考文献：
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一、房地产经纪活动当事人之间的法律关系
房地产经纪活动当事人包括房地产经纪机构及其房地产经纪人员、房地产经纪业务委托人、交易相对人及其他相关机构。
房地产经纪活动当事人之间的关系依托房地产经纪服务产生，与交易当事人之间的交易法律关系相区别，房地产经纪活动当事人之间的法律关系可以称之为服务法律关系。房地产经纪服务法律关系存在于房地产经纪机构和委托人之间，主要包括委托关系、关系、居间关系等。
房地产经纪服务法律关系基于合同产生，适用于调整房地产经纪服务法律关系的法律依据包括《民法通则》、《合同法》等，规范房地产经纪服务当事人行为的法规主要是《房地产经纪管理办法》。
根据当事主体的多少，房地产经纪服务法律关系可分为双方关系和三方关系。值得注意的是，不管双方关系还是三方关系，房地产经纪机构必定为当事一方。房地产经纪人员虽然是房地产经纪活动的实质主体，但是我国法律不允许个人名义执业，所以房地产经纪服务合同关系中的“乙方”只能是房地产经纪机构，不能是房地产经纪机构的分支机构或者房地产经纪人员。为此，《房地产经纪管理办法》第14条也有明确规定“，房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用”。
1.房地产委托关系
委托是房地产经纪活动中最常见的业务关系，是产生、行纪、居间一切委托事务的基础。根据《合同法》第396条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”的规定，房地产委托可以定义为：房地产经纪机构受委托人委托，在委托合同权限内，有偿为委托人处理房地产交易相关事务的行为。在房地产委托关系中，委托房地产经纪机构为自己处理房地产交易事务的人称委托人，接受委托的房地产经纪机构称受托人。
房地产委托涉及房地产经纪机构、委托人、委托处理事物相对人的三方关系。房地产经纪机构受托人办理委托事务时，以委托人或者以自己的名义进行活动，代委托人与第三人订立房地产交易合同，依照委托人的指示参与并可决定委托人与第三人之间的关系内容。受托人处理事务的后果直接归于委托人。
现实中，房地产委托业务一般不单独出现。在存量房经纪活动中，往往与房地产业务或者房地产居间业务结合在一起，通常表现为房地产合同或者房地产居间合同签订；在新建商品房经纪活动中，房地产委托与房地产业务或者房地产行纪（包租、包售）业务结合在一起，通常表现为房地产合同或者房地产行纪合同签订；一般也仅限于代办性质的简单事务性工作，这种业务通常不收费或者收费很少。
相对于民法上的委托而言，房地产经纪活动中的委托有其特殊性。一是房地产委托事项有目的性，即为了协助或者促成委托人与第三人的房地产交易；民法上的委托标的是一般性劳务，不强调目的性和针对性。二是房地产委托一般是有偿的，因为房地产经纪机构是商事主体，有营利性，受托为委托人提供房地产交易相关服务应收取相应的服务费用；民法上的委托可以有偿，也可以无偿。三是根据《房地产经纪管理办法》关于房地产经纪服务合同的相关规定，房地产委托合同一般为书面的房地产经纪服务合同；《合同法》上的委托合同为非要式合同，现实中的委托大多情况下什么合同都没有。
2.房地产关系
房地产属于民法上的委托。根据《民法通则》第63条“公民、法人可以通过人实施民事法律行为。人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。被人对人的行为，承担民事责任”的规定，以及《城市房地产管理法》中的房地产经纪定义，房地产可以定义为：房地产经纪机构以委托人的名义，在房地产经纪服务合同约定的权限内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取服务费用的行为。
房地产涉及两方法律关系。一是房地产经纪机构与委托人之间的委托关系，房地产经纪机构行为的法律效果直接归属于委托人，委托人对房地产经纪机构的行为承担民事责任。例如，房地产经纪机构为委托人出售房屋，售房款直接归属委托人，房地产经纪机构不得从中隐瞒信息，赚取差价，同时委托人也对房地产经纪机构做出的承诺承担民事责任。二是房地产经纪机构与交易相对人之间的关系，房地产经纪机构以委托人的名义进行独立意思表示，对自己的行为承担连带责任。
目前我国只承认单边，即在同一宗房地产交易中，房地产经纪机构只能作为交易一方的人，不得同时兼作交易双方的人。因为人是对被人负责，代表被人的利益并维护其合法权益，在同一交易中双方利益相对，双边无法实现被人的利益诉求，同时也有违民事活动的公平原则。
根据委托人授权的不同，房地产分为开放式和独家，开放式就是委托人委托多家房地产经纪机构房地产交易事宜，谁先房地产交易成功，谁就获取服务费用。独家是委托人只委托一家房地产经纪机构房地产交易事宜。再进一步细分，独家又可以分为交易权共享的独家和交易权独权的独家。交易权共享的独家是指委托人只委托一家房地产经纪机构房地产交易事宜，同时保留自行成交的权利；交易权独权的独家是指委托人只委托一家房地产经纪机构房地产交易事宜，并放弃自行成交的权利。
相对民法上的而言，房地产经纪活动中的有其特殊性。一是房地产行为以促成委托人与第三人的房地产交易为特定目的，民事上的没有特定目的；二是房地产为有偿，房地产经纪机构完成服务事项要收取授权约定的服务费用，民法上的可以有偿也可以无偿；三是房地产关系确定一般签订书面合同；民事法律行为的委托，可以用书面形式，也可以用口头形式。
另外，房地产经纪机构和房地产经纪人员的关系也有的性质。房地产经纪机构和房地产经纪人员都是房地产经纪活动的主体，但房地产经纪机构是责任主体，房地产经纪人员是行为主体，二者之间也属于法律上的关系。《房地产经纪管理办法》规定了房地产经纪机构应当按照《劳动合同法》与所聘用的房地产经纪人员签订劳动合同，劳动合同确立的雇佣关系决定了房地产经纪人员是其所聘用房地产经纪机构的人，所以房地产经纪人员只能以房地产经纪机构的名义承接业务，不能以个人的名义承接业务、收取费用。同时，房地产经纪人员的服务行为结果直接归属于房地产经纪机构，但房地产经纪人员对自己的行为也负有连带责任，特别是对第三人的权益造成损害的时候。
3.房地产居间关系
根据《合同法》第424条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。房地产居间可以定义为：房地产经纪机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取服务费用的行为。
在房地产居间过程中，房地产经纪机构虽然与委托人存在委托关系，但是处于中间人的地位。无论何种居间活动，房地产经纪机构都不是委托人的人或交易当事人一方。房地产经纪机构作为居间人只是按照委托人的指示，为委托人报告可以与委托人订立房地产交易合同的第三人的有关信息，给委托人提供订立合同的机会，或者在交易当事人之间充当“牵线搭桥”的媒介，并不参与委托人和第三人之间具体的订立合同的过程，其角色只是一个中介服务人，只是在交易双方当事人之间起介绍、协助作用。
房地产居间根据房地产经纪机构所接受委托内容的不同，既可以是只为委托人提供订约机会的报告居间，也可以是为促成委托人与第三人订立交易合同进行介绍或提供机会的媒介居间，还可以是报告居间与媒介居间兼而有之的居间活动。所谓房地产报告居间，是指房地产经纪机构接受一方委托人的委托，搜寻交易相对人的信息报告委托人，从而提供订立房地产交易合同的机会；所谓房地产媒介居间，是指房地产经纪机构不但要向委托人报告订立交易合同的机会，而且还要进一步周旋于委托人与交易相对人之间，努力促成交易合同成立。无论哪种居间，只有促成房地产交易合同成立，房地产经纪机构才能取得居间合同约定的报酬。
相对于民法上的居间而言，房地产经纪活动中的居间有其特殊性。一是房地产买卖居间主要是媒介居间，因为房地产是特殊商品，房地产经纪机构只提供信息服务，委托人与交易相对人很难达成买卖交易，房地产居间活动中撮合成交的媒介服务必不可少。但是，房地产租赁居间一般是报告居间，因为房屋租赁合同相对简单，比较容易达成。二是房地产居间报酬的支付方不确定，可以是委托人，也可能是交易相对人，一般取决于惯例和谈判的结果；按照《合同法》，服务报酬应当由受益双方均摊。三是房地产居间关系一般是通过书面的房地产经纪服务合同确定，《合同法》则没有规定居间合同为要式合同。
二、三类法律关系比较
（一）关于出资知识产权的合法性。我国对商标和专利的确认是通过发放一定的权利凭证来予以确认其效力，在出资中商标或专利的所有权人必须证明其出资客体的合法性。实践中，公司对出资人知识产权合法性的审查，应侧重两个方面：如果出资人是商标和专利权的原始取得主体，公司只需要查看其注册证或专利证书即可；如果出资人以转让或其他方式取得知识产权，可以通过查看转让合同来判断。专有技术的出资人，也可以向公司出示诸如保密协议等其他相关证明文件，方可证明自身的权利主体身份。以计算机软件等其他类型的普通作品出资的应办理著作权登记手续，在出资时向公司出示登记证书。
（二）关于出资知识产权的稳定性。我国《商标法》和《专利法》分别对已注册商标和已取得的专利权设置了“撤销”“无效”程序。因为用作出资的商标权和专利权，有可能会侵犯他人的权利而面临被“撤销”的风险，从而导致出资无效。对于这一问题，公司成立时，应当组织人员对出资人所出具的权属证书进行审查，并去相关行政登记部门进行簿册查阅。对于知识产权权利之上的第三人，应当审查该出资人是否已与他人签订了知识产权许可、转让协议，特别是对于知识产权使用许可出资还应当区分独占许可、排他许可、普通许可涉及不同权属第三人等情形。
（三）关于出资知识产权的时间性。知识产权均有法定的有效期限，所以公司需要审查出资人用于出资的知识产权是否在有效期限内。出资人在投资过程中，若遇到用作出资的知识产权的有效期短于公司经营期的情况，可通过在知识产权出资合同别约定加以规制。对于虽然未过有效期但法律予以保护的期限即将结束的专利权，要重新评估利用价值；但商标权因其自身特性，使用时间越长价值反而越大，需要注意的是，商标权人务必要进行续展注册。
二、知识产权出资权属瑕疵的法律风险及其防范
知识产权出资人必须对该项权利具有完整处分权，如果出资人不是合法权利人，则出资将会因其权利瑕疵而面临被撤销的风险。以发明为例，至少存在如下四种情况：①职务发明被发明人或设计人当成职务发明用于出资。②受委托进行发明创造的受托人将委托发明专利用于出资。③共同发明被部分共有人擅自用于出资。④被许可人未经权利人授权将其使用权用于出资。另外需注意的是，用于出资的各类知识产权，不能设立其他权利负担，比如质押权。否则公司将面临担保物权的权利人优先行使担保物权而致利益贬损的风险。
对于出资权属瑕疵问题，公司可根据有关法律法规，分不同情况予以处理：
（一）出资人用专利、专有技术、计算机软件等出资的，应当着重审查所用于出资的知识产权是职务成果还是非职务成果。职务发明创造形成的专利权、职务作品的著作权、职工从事本职工作或基于单位下达的开发计划所开发的软件等处分权一般情况下归单位，其发明人或开发人不能以个人名义用于出资，除非和单位另有约定。
（二）法人或其他团体组织用知识产权出资，应审查出资主体的权利能力和行为能力。根据有关法律法规，公务法人中只有国家授权代表并以国有资产进行投资的组织和部门才可以以公司名义对外投资。其他法人包括事业单位法人和社会团体法人等，只要其对用于出资的知识产权有处分权，便可出资。
（三）多个主体用共有权益的知识产权出资，应考察相互间的法律关系。要判定技术成果是合作开发还是委托开发，合作开发处分权归各方共有，委托开发除有约定外，一般归受托方享有。
（四）知识产权的合同债权人能否以未来享有的知识产权进行出资或者公司将依法转让给公司的知识产权作为出资转化为对公司股权的问题。这涉及到非金钱债权转股权的问题。目前我国法律对于债权转股权尚未明确，但在工商登记实践中持谨慎肯定的态度。
三、知识产权出资价值评估的法律风险及其防范
知识产权作为无形资产，其价值评估直接关系未来的利益分享，也关系出资人在公司中的股权比例和股东地位，所以必须寻找专业评估机构对知识产权价值进行评估。实践中当事人最容易忽视如下问题：①对知识产权的前期开发费用无法准确界定。②对同类产品或技术投入市场后所面临的竞争风险、市场潜力、价值分析预测不准。③知识产权出资入股后，为扩大效益将对其进行后续开发投入，对此投入大小预测失误。目前，无形资产价值评估市场鱼龙混杂，评估机构和评估人员良莠不齐，因此，对评估机构和评估人员必须严加筛选：
（一）对评估机构的选择应由公司自己决定，应当选择资质比较高、声誉比较好的评估机构和素质较高的评估人员，一般情况下，应当拒绝接受由出资者自行选择评估机构进行评估。
（二）在选择评估机构之前，应对市场上从事评估工作的相关机构进行调查，查阅评估机构及其评估人员曾评估的项目，通过评估项目了解、判断评估机构和评估人员的学术素养、专业技术、从业经验、敬业精神、职业操守。
（三）审查评估机构的评估预案。运行规范、口碑较好的评估机构一般都会对承担的评估项目进行事先预评并形成预案，它们有一套完整的评估程序、评估依据和评估方法的范本供当事人查阅，并且对以上事项有充分的理由说明。
（四）与评估机构签订规范、详尽的委托评估合同。要在合同中对评估项目的具体情况、评估目的和要达到的标准及要求作出规定，特别应该就双方的责任承担作出规定，比如评估机构明显重大的评估失误所造成的损失，具体的责任承担和赔偿方式，必要时也可列举免责事由。
四、知识产权出资交易复杂的法律风险及其防范
知识产权出资时须履行转让和许可程序，这些程序都有一系列完整手续，如果出资人提供的手续欠缺，就可能导致出资瑕疵或出资行为无效。比如正式书面合同缺失、以转让形式取得的权利缺少登记公告、国有企业或中外合资企业转让或者用于出资的知识产权缺少上级主管部门的批准文件等等。
除此之外，用知识产权使用权出资，也需要特别注意使用权人的权利界限及所有权人是否对使用权作了相关限定。在非独占许可情况下，出资方也可以使用或者允许第三人使用知识产权，倘若如此，出资方就无法保证接受方对出资知识产权 的市场份额，因为被许可第三人的企业数量、生产经营规模都会挤占接受方的相关市场。此外，若出资方或被允许使用该知识产权的第三方在使用该知识产权过程中出现各种违法行为，也会使接受出资的企业遭受损失。对这些交易中的法律风险防范，主要依赖于双方合同约定的具体细节：
（一）在合同中明确约定出资标的和权属。明确出资人出资到公司的是什么，是专利、商标权、著作权还是商业秘密？或者某种专利的使用权？该专利是否有其他的实施许可？专利实施许可公司与出资公司存在何种竞争关系？专利权期限如何？专利费缴纳情况如何？以专有技术出资的，技术的具体内容是什么，技术的性能如何？
（二）仔细查看有关出资的规范性文件。从我国《专利法》第10条、《商标法》第40条可见，知识产权权利转移的公示备案制度是其出资的法定程序，为避免日后因出资权利瑕疵而导致纠纷，当事人务必仔细查看公告内容、方式等具体事项。此外，经授权代表国家或者以国有资产对外投资的部门也可以成为公司投资者，如国有企业或国有控股企业、中外合资合作企业等，但在知识产权出资转让过程中必须经过主管部门批准。所以，当事人也要注意查看有关批准文件，了解用于出资的知识产权的属性、内容等。
（三）要求出资人对出资瑕疵进行担保。公司接受知识产权出资时，可以要求出资主体通过书面承诺方式，如在出资协议中对出资技术的特性、有效状况、实用价值、市场前景等方面做出保证或承诺，可以要求出资人以一定的财产作为担保，从而最大限度的减少或降低企业损失。
五、知识产权出资商业化运营的法律风险及其防范
任何市场行为都伴随有风险，知识产权作为非实物资本出资，面临的风险更大。法律在赋予权利人权力时重点审查专利的“新颖性”、“实用性”、“创造性”，作品“独创性”，或是商标的“显著性”、“可识别性”，并不关注或考虑其对于社会经济的作用及能否转化为现实生产力，也不关注它作为资本进入市场后的利润。知识产权取得法律授权，只不过是其进入市场的通行证，在具体出资运营中，还需考虑其能否被商业化利用，以及利用的成本是否合理等问题。
当前，科技与经济的紧密结合问题已成为科技体制改革的焦点和重点，完善知识产权出资入股的法律制度将会有效提升科技成果转化率。但制度的完善涉及众多方面，不可能一蹴而就。因此，当事人在用知识产权投资之前，必须对知识产权出资的可行性、必要性、收益率或潜在风险进行调研、考察和论证，据此做出是否出资入股的决策；可以通过与出资人的商务谈判，就出资过程中各方的条件、风险防范措施、权利义务履行以及企业经营管理、损失分担比例等问题达成一致意见，将此作为双方合作或者签订合同的基础。通过此种防范，力求将知识产权出资入股的风险降至最低，最大限度保护出资人的利益。另一方面，也寄希望于我国相关部门能尽早制定和完善知识产权出资入股的法律法规。
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关键词：小产权房；土地产权；土地开发利用；土地收益。
“小产权房”是指在农民集体土地上建设，由集体经济组织以外的单位或个人购买，没有取得合法产权证的房屋。“小产权房”是我国“二元化”土地所有制框架下的特有现象，折射出我国在土地法律制度、房地产市场调控、住房保障制度、农民利益保护等各方面存在的问题。
一、“小产权房”产生的背景。
“小产权房”是近年来出现在我国房地产市场的民间约定俗成的一个新概念。自 1998 年房改以来，城市房价逐年高涨，公众开始转向价格低廉的“小产权房”，即使在法律和相关政府部门明令禁止的情况下，“小产权房”市场仍旧购销两旺，成为我国重要的房产权利类型之一。目前“小产权房”已成为城镇居民住房需求的重要房源。
“小产权房”现象的深层原因在于：包括土地产权界定二元化制度、差别性的土地流转、开发利用、土地利益分配制度等在内的我国土地法律制度本身的缺陷。
二、土地初始产权界定问题。
“小产权房”产生的根源在于，以《宪法》、《物权法》、《土地管理法》为轴心的土地法律制度体系建立了土地所有权、使用权流转的二元结构，并由此引起国有土地和集体土地在流转制度、土地开发利用、征收和管理上的差别待遇。
1. 我国土地法律制度的产权界定现状———土地权利二元化。我国《宪法》确立了我国土地所有权的二元结构制度。
我国的土地所有权包括国家所有和集体所有，不存在私人产权。国家和集体成为两个互相独立且平等的所有权主体，国家对土地实行征收征用仅限于“公共利益”的需要。由于我国的社会主义性质，因此土地所有权不论是国家所有还是集体所有都不能够流通转让。对土地使用权的流转，我国经历了从最初的完全禁止到逐渐放开的过程。1988 年的《宪法》修正案规定了土地使用权可依照法律规定转让，由此通过宪法形式确立了我国土地使用权的转让。但目前我国开放土地使用权流转仅限于国有土地，集体土地的土地使用权自由流转一直被禁止。在建设用地使用权方面，《土地管理法》的规定实际上剥夺了集体土地使用权做为建设用地方面流转的可能性。集体土地使用权要投入建设，唯一的途径是通过国家征收，转变为国有土地后再实行土地使用权流转。集体土地使用权另一种类型是宅基地使用权。《物权法》规定了宅基地使用权人对宅基地享有占有和使用的权利，但对其转让《物权法》没有具体规定，只原则性地规定根据其它相关法律处理。
2. 两类土地产权对比———集体土地所有权权能不完整、产权主体不明。从我国土地法律制度中土地产权规定来看，相比国有土地，集体土地产权是一个权能并不完整的所有权。集体土地产权包括土地所有权和使用权，但这是与集体经济组织成员身份紧密相联的，其转让也受到法律的严格限制，甚至在实践中几乎被禁止。集体土地与国有土地在所有权能上存在差别，其所有权权能不完整，实际上无法充分实现财产权。此外，我国集体土地产权还存在产权主体不清的缺陷。虽然《宪法》规定了集体土地产权属集体所有，但具体主体仍指代不明。对比国有土地所有权归属国家，政府相关部门代表国家行使权力，权力主体非常明确。《土地管理法》虽规定集体土地由村集体经济组织或村民委员会经营、管理，但规定过于原则、笼统，权力主体也含混不清，导致集体土地在实际管理中混乱不堪。在存在交易成本的情况下，不同的产权界定将导致不同的资源配置，好的产权界定会大大提高资源配置效率。若维持一种制度的费用相对高昂，改变制度的费用相对下降时，就可能诱发制度变迁，使产权得到更好地配置。现行土地产权二元化配置，使土地权益配置过于倾向政府而存在不公。“小产权房”现象背后的土地绕过国家征收而自主供给进入市场就是这种制度变迁的产物。
三、土地开发利用的制度问题。
根据现行土地法律制度的规定，政府依据其公共行政管理权力行使的合法性，垄断了土地使用权买卖一级市场。农村集体所有土地只有由政府先将其征用，转为国有土地，才能由开发商以拍卖方式获得土地的开发权，这中间的差价构成了政府土地出让金的净收入。政府一方面是集体土地征收、征用转为国有土地的唯一合法主体，另一方面，政府又是面向开发商的土地使用权唯一供给者。这一方面导致了政府土地拍卖价格高拉动房价上涨，另一方面也限制了农村集体土地的流转，使农民只能从土地中获得远低于其市场经济价值的土地征收补偿金。这样的土地开发利用制度安排明显和市场化运作相冲突。
四、土地出让收入管理的制度问题。
1. 土地出让收入分配失衡。土地是城市化进程中经济运行的载体。城市土地的形成是通过政府不断征用农村集体土地，并转化成国有土地而来的。在这个过程中，土地征用补偿与土地出让收入之间的巨大差价绝大部分被政府和开发商获取，农民只得到微乎其微的部分。根据我国研中心课题组的调查，在目前房地产开发过程中，土地增值部分的收益分配只有 20%到 30%留在乡以下，其中，农民的补偿款仅占 5%到 10%；地方政府拿走土地增值的 20%到 30%；开发商则拿走土地增值收益的 40%到 50%。在现行的土地法律制度下，土地利益分配过分倾向于开发商和政府。这种巨大的利益分配不公也正是引发“小产权房”的社会经济因素。
2. 土地出让收入监督管理不力。土地出让收入的监督管理不完善，实际上也为地方政府追逐土地利益最大化提供了负面激励。长期以来，依据我国财政管理制度，地方政府的土地出让金收入属于预算外收入，缺乏监管。地方政府在如何运用这笔资金上就有很大的自主权。同时，我国土地出让收入的监督管理制度不够完善，在约束这笔收入时没有发挥出应有的作用，反而产生了负激励效果，促使地方政府盲目追逐土地收入最大化。
五、完善土地出让的改革路径。
1. 完善集体土地产权并规范流转。集体所有土地应该与国有土地享有平等权利。从产权界定这方面来说，“小产权房”问题的治本之策在于改革我国的土地二元化体制，明晰集体土地的产权界定，完善其产权权能、产权运作、土地流转等法律制度，使集体土地有合法合规的正常进入市场流转的渠道，充分参与到市场竞争中。相应的改革措施应包括：修改《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律中限制集体土地使用权流转的相关规定，明确规定集体土地所有权权能、所有权主体和行使代表、程序等；参照已有的国有土地使用权流转相关规定及各地的实践经验，制定相应的集体土地使用权出让、转让管理规定；严格规范集体土地流转等。
2. 土地开发利用制度的合理改进。首先是集体土地征收权限的限制。依据现行法律或相关法理，土地征收的初衷应是且只能是为了“公共利益”，这是征收的前提和衡量征收行为合法与否的标准。目前“小产权房”现象中出现的政府过于泛滥地征收土地现象，很大部分在于我国目前法律制度并没有对“公共利益”明确界定。因此，科学准确地界定公共利益范畴和政府土地征收的范围，严格限制政府土地征收权限，是我国土地法律制度需要完善的重要方面。其次是土地使用权出让权力的合理配置。现行法律规定政府代表国家垄断经营土地使用权出让，这是符合我国目前的社会现实情况的。
问题是政府土地使用权出让行为缺乏监督和规范，导致其中随意性过强、违法现象多和土地管理混乱的后果。改进的途径还是在于有效规范政府土地出让行为，强化土地规划约束和用途管制。各级地方政府要提前制定详细、科学的土地利用规划，土地出让必须严格按照规划的数量、用途等来执行，土地利用规划的变更要依据法定程序执行。此外，对每年政府出让土地使用权的规模要有严格的控制。
3. 土地出让收入分配与监督制度改革。我国目前土地出让收入绝大部分流向政府和开发商，这种利益分配机制是失衡且违背公平正义的。土地法律制度改革需要逐渐将这种不公平分配向合理利益分配机制转变。就土地利益主体而言，中央政府、地方政府、村集体和农民，就形成了不同的利益分化格局，显著影响着土地利益分配制度改革的走向。对于国有土地的出让收益，应调整中央与地方土地收益分配，由目前土地出让收入全额进入地方财政，改革为中央集中部分土地收入，专款专用，由中央财政专项用于地方市政基础设施建设；对于集体土地的出让收益，应制定集体土地收益分配办法，规范集体土地收益的分配及使用。集体土地出让收益应用来进行农村建设，保护农民利益。此外，在土地出让收益的监管方面，应建立土地收入的专项监督制度，同时财政、审计部门要及时对土地出让进行监督管理，防范漏洞。
参考文献：
[1] 王利明。物权法论。中国政法大学出版社，1998.
