时间：2023-10-12 16:10:44
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今年随着国家宏观调控政策的进一步收紧，房地产开发商的融资渠道逐渐从银行和资本市场转向了同信托机构的合作。同时，随着股市的持续下跌，投资者也转向了信托理财市场，其中房地产类信托产品的销售更是异常火爆。据了解，北京市场的房地产类信托产品只要一公布发行消息，往往1天之内就会被预约一空，准入门槛更是超过了100万元。这是因为目前市场房地产类信托产品的预计收益率普遍较高，而且近3年来已到期的全部此类信托产品均顺利兑付，并没有出现零收益或负收益之类的纠纷，在目前股市低迷、基金折损严重的情况下显示出其独特的投资价值。
尽管如此，我们还需提醒投资者注意：不要仅仅被该类信托产品的高收益率所吸引，而忘却了其特有的风险，投资时一定要了解该信托产品的交易结构和风险防范措施，审慎投资。
因项目地点不同、项目公司财务状况不同、建设进度不同、资金运作模式不同，房地产类信托产品的风险状况和收益水平也各不相同。目前比较流行的房地产信托主要有以下六种：
一、抵押贷款型
运作原理：开发商将已经拥有的土地或房产抵押给信托公司获得信托贷款，承诺信托到期时归还贷款以解冻被抵押的土地或房产。此种产品结构设计简单，法律关系清晰，也是前期已经兑付的房地产类信托产品的主流模式，选择时应关注以下几点：
1、 信托融资规模与抵押物的价值比率，价值是否经过公正地评估。抵押物价值如接近信托贷款总金额(抵押率偏高)，那么一旦抵押物跌价，同时房地产项目失败，则变现抵押物将无法收回原信托贷款本金。目前，随着房地产价格在高位运行，抵押比率应该控制得更为严格，通常应当不低于2：1，如果在3：1（也就是按照评估价格打3折抵押）则比较安全。
2、 抵押物的权属是否清晰。如施工方对建筑物的留置权是否影响抵押物的变现？开发商是否在国土局或房管局办理了土地和建筑物的抵押登记，并真实的抵押到信托公司名下？等等。投资者可以要求察看土地证或信托公司持有的他项权利证明，以避免未来的法律诉讼纠纷。
3、 房地产项目的运行状况，已经取得的证件情况（通常要求4证齐全，最基本的已经具备土地规划证和土地使用权证），截至到信托产品发行时的开发进度，项目的位置、预计销售价格及市场前景等。
4、 借款的开发商是否有偿债能力，以往的信誉如何。如有第三方提供担保，则考察担保方的信用等级应作为投资者的工作重点。
二、房产回购型
运作原理：开发商将已经达到预售状态的房产以低价格出让给信托公司，但约定一定期限后开发商溢价回购该房产。信托公司发行信托计划募集的资金购买该房产，如果到期后开发商不履行回购义务，则信托公司有权向第三方转让该房产。此种信托的风险点在于以下几个方面：
1、 提防风险开发商没有实力在信托到期时按照约定的价格回购房产。投资者可以考察开发商的资质和过去已经开发项目的销售情况。
2、开发商承诺回购的房产在信托期内发生较大跌价的可能性。目前，一般信托公司为了控制风险，往往以低于当时市场价格一半的价格购买开发商的房产，以控制风险。投资者也应经常关注房产所在地房地产市场价格的波动状况。
3、 如信托公司在购买房产后未在房地局办理购房合同备案登记或未履行项目管理职责，则开发商可能一房多卖，发生纠纷（如开发商私下将房屋卖给多人，则法律诉讼和执行风险很高）。投资者可以在投资期内要求信托公司出具是否办理了房产备案登记的证明，且要求信托公司履行项目尽职管理的责任，以避免该风险。
三、财产受益权型
运作原理：利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。选择此种信托时，投资者应当关注以下几个方面：
1、 项目房产在信托后的经营状况是否能产生足够的收益供投资者分配？
2、 信托登记制度的不健全有可能使该房产受益权人的利益不能得到有效的保障。信托公司应落实抵押登记以代替目前尚未建立的信托登记。
3、 房产变现后如发生大幅度跌价，则优先受益人的利益可能得不到全额保证。一般信托计划中的优先受益权占全部受益权的比率应不高于50%。
四、股权型房地产信托
运作原理：信托公司以发行信托计划所募集的资金认购房地产建设项目公司的股权，使项目公司得到足够的注册资本金，以顺利缴纳土地出让金获得土地或银行贷款。实际建设开发该项目的股东承诺在信托计划到期时溢价回购部分股权。在目前房地产公司拿地成本高涨、资金紧缺、银行贷款不能有效解决项目现金流需求的情况下，这种融资模式逐渐增多。但该种模式结构复杂、风险水平较高，投资者在选择投资此类信托时，应重点关注以下几点：
1、 提防风险，如果项目公司管理混乱，那么入股的信托资金将面临被挪用的风险。信托公司为了控制风险，往往要向项目公司派驻财务人员，但是否能实际掌握该公司的财务控制权，还需投资者审慎分析。
2、 如信托资金在缴纳土地出让金和初期建设资金后，项目开发的后期又面临资金短缺，即信托产品的募集资金不足以覆盖项目资金缺口，如此时不能获取后续资金来源（银行贷款或预售回款），则此房地产项目会成为“烂尾”项目，届时信托产品就会遭遇风险。、
3、 如该房地产项目销售状况不理想或无法顺利取得银行贷款，则到期回购资金将没有着落。投资者应重点考察承诺回购股权的股东财务状况如何？是否有足够的经营现金流作为回购保证？另外，考察该房地产项目未来是否有良好的销售前景和当区域房地产市场的发展前景，也应是投资者的主要工作。
同前3种房产信托模式相比，股权型信托产品对信托投资公司的风险管理能力提出了更高的要求。另一方面，从投资者角度看，由于股权的受偿和变现能力相对于债权都是劣后的，所以承担的风险也较高，理论上投资者应要求更高的风险收益补偿。同时，投资者也需具备一定的股权投资和房产投资知识或经验，才能做出准确的判断。
关键词：ST昌鱼；困境；原因
中图分类号：F27 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2012）03-0092-02
1 ST昌鱼简介
ST昌鱼全名湖北武昌鱼股份有限公司，2003年以前主营业务为渔业养殖、畜禽养殖、农产品加工等。
2002年6月华普集团介入尚未被ST的武昌鱼公司。华普集团联同北京中联普拓技术开发有限公司，分别受让武昌鱼第一大股东鄂州武昌鱼集团所持武昌鱼29%和115%的股权。当月，武昌鱼向鄂州武昌鱼集团出售了所拥有的肉禽蛋加工厂等资产，并决定以2.9亿元的价格收购华普集团旗下的中地公司51%的股权，自此，武昌鱼踏入了房地产行业。2007年8月，华普集团又以2.25亿元的价格向武昌鱼转让中地公司46%股权。ST昌鱼分两次以515亿元的代价收购了中地公司97%的股权，并通过其子公司间接持股了剩下的3%股份。中地公司成为ST昌鱼的全资子公司。
然而，收购中地公司并没有给ST昌鱼带来好运气。由于2006年与2007年连续两年的亏损，2008年5月，武昌鱼正式戴帽成为ST昌鱼。其年度每股收益只有在2008年为正数，当年每股收益.0019元，而其2009年和2010年的每股收益更是仅为-.1561元和-.0329元。而截至2011年中报，ST昌鱼账上货币资金仅有367万元，ST昌鱼合并报表的负债合计高达25.57亿元。ST昌鱼由一家盈利公司变为一家长期深陷亏损的公司。
2 ST昌鱼的长期困境
2.1 惨淡的经营业绩
2006年，武昌鱼不仅因资金大量流向北京中地导致其他业务荒废，就连出资324.61万元取得的25.87万平方米土地也因无力开发，闲置时间超过两年而被收回。当年巨亏9898.65万元。
从2008年以来，其年度每股收益只有在2008年为正数，当年每股收益.0019元，其2009年和2010年的每股收益仅为-.1561元和-.0329元。2009年，全国房地产业走出次贷危机阴影，房价继续攀高，可是ST昌鱼的主要子公司北京中地房地产开发公司与北京中天宏业房地产咨询有限责任公司仲裁导致公司的房产不能销售，直接影响了公司的营业收入和利润。来自于房地产业的营业利润为-2319.70万元。
2.2 子公司三年未决的产权纠纷诉讼
中地公司对华普中心大厦I段的开发始于2001年。但随着2003年的房地产调控，即央行关于加强房地产信贷的121号文，该项目资金捉襟见肘。2006年，中地公司为融入资金开发华普中心，就该项目与中天宏业签署投资协议，向其定向融资逾11亿元。二者签订了关于华普中心的《商品房预售合同》，以此方式作为融入资金的安全保证。
然而到2008年5月，随着金融危机到来，摩根大通和瑞安建业先后退出中天宏业。经过一系列股权转让后，中天宏业成为韩国佰益的全资子公司。韩国佰益公开撕毁，并中地公司。中天宏业认为，这笔钱是房屋预售款。双方为此于2008年5月诉诸中国国际经济贸易仲裁委员会。
围绕价值约40亿元的华普中心大厦I段房产，ST昌鱼子公司中地公司与中天宏业的官司纠缠了3年，目前，该诉讼仍在等待最终裁决。由于此次的产权争议，华普中心无法对外租售，而中地每年还要背负巨额的维护费用和财务成本。
2.3 一波三折的资产重组方案
2009年5月，为了应对诉讼对上市公司的不利影响，华普集团与上市公司签署了资产重组协议。协议规定：标的资产――中地房地产94%股权定价将根据诉讼结果而定。如果仲裁决定支持中天宏业的申请，则华普集团收购价格以2009年3月31日的净资产价值溢价6%予以收购，此项交易将增加上市公司800万元净利润，回笼现金2亿元；如果中地公司胜诉，则华普集团将以6亿元的价格收购中地股权。此项交易可以回笼现金6亿元，并增加净利润3.15亿元。
2010年3月，ST昌鱼停牌讨论重组事项，在复牌公告中称，在股票停牌期间，已与控股股东及各重组方就重组方案达成一致，但终因相关手续办理不及时而暂停。4月6日公司复牌，并称3个月内无重组。
然而在中地与中天面临仲裁和法律诉讼间，ST昌鱼因信息披露违规被证监会立案调查。按照被调查期间不得进行重组的相关规定，重组计划也不得不被搁置。
虽然公司多次重组进展公告，但除了知道控股股东在策划重组外，既不知道谁是重组方，也不知道重组项目是什么，甚至是什么性质的重组也不知道。ST昌鱼通过重组改变现在的经营困境也显得遥遥无期。
3 ST昌鱼长期困境原因分析
3.1 内部原因
（1）大股东操纵。
①一股独大的治理结构。
武昌鱼公司的十大流通股股东中没有一家机构投资者，除了它的大股东北京华普产业集团有限公司持2.77%流通股，它的其他九大流通股股东，持股均不到1%，而这九大流通股股东，有7个是个人投资者。
华普集团的一股独大为华普集团操纵上市公司提供了极大的便利，加上监管方面的不完善，武昌鱼公司投资决策无端，内部管理混乱，大股东通过操纵上市公司谋利而侵犯了众多股东的利益。
②利用上市公司提供违规担保。
华普集团入主武昌鱼后，操纵上市公司实施了一系列违规担保，将华普的债务和各种纠纷转嫁了上市公司。华普集团总裁翦英海操控武昌鱼，与华普的关联方成立各种合资公司，以此掏空上市公司的资产和资金。
2002年华普入主武昌鱼以来，通过担保方式向上市公司转嫁债务的事件共有20余项，累计担保额高达近10亿元。这些担保多数转变成了武昌鱼的债务负担。
华普入主武昌鱼后第一年，武昌鱼便为北京中地房地产开发有限公司提供担保，担保数量达7500万元人民币。2003年武昌鱼为湖北武华电子科技有限公司提供担保，担保金额4000万元人民币。2006年武昌鱼又违规为湖北多佳股份有限公司提供担保，担保金额高达1亿元。当时武昌鱼的净资产才5亿元。
③操纵上市公司套取现金。
入主武昌鱼后，华普方面通过和上市公司合资成立新公司，以上市公司资产作为贷款抵押等等手段，从武昌鱼方面获取了大量的现金。
在华普2002年8月入主武昌鱼的同时，武昌鱼就出资收购了华普集团拥有北京中地房地产开发有限公司51%的股权，总价款为人民币2.9亿元。而在此同时，华普为收购29%的武昌鱼股权，共支出了2.15亿元。但通过这笔中地房地产开发有限公司的交易，华普方面实际只付出了7000多万元的现金。
2002年10月，武昌鱼改变4945万元募股资金投向，增资湖北武华电子科技有限公司，而该公司是由湖北武昌鱼股份有限公司和鄂州市武昌鱼生物药业有限公司共同投资设立的，公司原注册资本只有1000万元人民币。
（2）荒废主业。
从2004年华普集团入主武昌鱼集团后，武昌鱼因资金大量流向中地房产导致其他业务荒废。华普中心的房产占了ST昌鱼总资产的90%，而在其深陷官司之后，ST昌鱼几乎处于无主业的状态，从而导致整个公司的经营完全受制于一场诉讼的输赢。
ST昌鱼放弃原先盈利的水产品主业，一味投身于高利润诱惑的房地产行业，而未做好风险的控制，最终在风险化为现实之时，既因为产权纠纷惹得一身债务，又因荒废了曾经的主业而无力回天。
（3）高风险投资。
华普大厦一段项目根据当时房地产交易管理网临近楼盘交易价格推算可实现销售收入约38.87亿元，净利润约为7.77亿元。但面对这样乐观的收益，中地未解决自身资金匮乏，在2006年引进了战略投资者中天宏业合作开发华普中心大厦一段项目，中天宏业将向华普大厦项目定向投资11.10亿元资金，作为回报，最终中地公司应该将华普中心大厦销售款中不低于17亿元作为投资优先回报支付给中天宏业，超过17亿元部分中地和中天宏业按80∶20的比例进行分配，按此计算，最终华普大厦绝大部分收益归于中天宏业，中地所剩无几。如若中天宏业为了回避投资风险提前收回投资，进而将华普中心大厦低价出售，中地受损无疑。
由上述分析可以发现，即使武昌鱼公司最后没有陷入与中天宏业的官司纠纷，武昌鱼高溢价从大股东手中收购中地股权，换回的却是巨大的投资风险。
（4）子公司官司缠身。
作为ST昌鱼的全资子公司，中的地产在“华普中心”的资产占了ST昌鱼总资产的90%，而中地深陷与中天宏业在“华普中心”的产权纠纷，导致这一价值40亿元的黄金楼盘迟迟无法出售，每年还需要背负巨额的维护费用和财务费用。诉讼的结果还未得出，中的地产又遭遇了中天宏业公司实际控制人涉嫌韩国骗贷及涉嫌境内伪造中地公司公章，骗取了华普中心大厦I段测绘数据并办理了测绘备案手续的案件。一系列的诉讼使得公司资产承担着巨大的风险，也造成了公司在几乎没有主业的状态下遭遇长期的亏损困境。
3.2 外部原因
房地产调控。2003年国家开始对房地产进行宏观调控，人民银行6月13日的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即121号文，通知中规定，商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放贷款。“封顶才能卖房子、办按揭”，这对开发商的资金实力以及操盘能力都提出了新的要求。明确提出建立房地产信贷业务分析制度，对商业银行的违法违规行为不仅要限期改正，并要给予相应的行政处罚。各商业银行相继出台政策控制地产信贷规模，这使得该ST昌鱼的子公司中的地产的“华普中心”项目资金日益捉襟见肘而又借贷无门。面对高额的利润诱惑，中地地产不顾高风险，寻求外资进行定向融资以保证项目的顺利进行。
4 进一步思考
（1）斩断大股东“掏空”之手。
从华普集团的入主到武昌鱼的步步陷落，利用上市公司为大股东及其关联方借款提供担保；通过关联交易转移上市公司资产，大股东华普集团在其中的操纵不禁引发我们的深思。上市公司资产被转移或背上债务，中小股东在毫不知情的情况下权益受到严重侵犯。
防止和打击大股东“掏空”上市公司行为，需要标本兼治。一方面完善公司治理，提高上市公司经营管理和规范运作水平，逐步强化其内部监督制衡机制；另一方面综合运用经济、法律和行政手段，强化外部监督的整治作用。
（2）热钱与房地产调控的后遗症。
让中地公司麻烦缠身陷入绝境的原因是对资金的饥渴却借贷无门，在合作伊始就不得不受制于人，并在签署的合同中留有模糊地带，而由此引发的这场旷日持久的官司。
自从2005年7月央行启动人民币汇率形成机制改革。大量国外热钱想方设法进入中国，房地产则成为热钱普遍进入的领域。从中地地产的案例里我们看到了在国内房企借贷无门的情况下，外国的热钱发挥金融杠杆作用，撬动了规模更大的资金，享受高额回报，留下随时会爆发的后遗症。国外热钱坐收渔翁之利的同时也影响了国家对房地产的调控效果。
（3）实体经济空心化的隐忧。
曾经的水产股，如今却让中汇广场占了它90%资产，深陷官司后，除此资产外ST昌鱼处于没有主业的状态。近年来，上市公司为了追求高利润，纷纷投身于高收益前景的“副业”。上市公司主业不济副业来补的现象已经非常普遍，房地产，股票，矿产和淘金等方式都被公司青睐。从长远来讲，上市公司一窝蜂投入以钱生钱的行列，这背后的危险值得警惕。武昌鱼荒废了水产的主业投身地产更是将这股热潮走向了一个极端。实体经济空心化带给人们的或许是财富，但更多的是隐忧。
参考文献
［1］白田田，王涛. ST昌鱼陷资金泥潭，存退市风险［N］.经济参考报，2010-8-25.
关键词：房地产 监管 发展
近些年来，随着社会经济的发展，我国房地产业取得了蓬勃发展。随着房地产行业的发展，各地房地产企业呈现数量众多、构成复杂的特点，同时广大购房者的购房需求也呈现多元化的趋势，因而房地产开发项目类型也不断增多，精装修住宅、商业地产、办公用房等类型不断推陈出新。这些新变化给房地产行业的监管工作不断带来了新的问题，促使房地产行业监管工作不能墨守成规，需要不断探索和创新管理方法、增加管理措施，既要通过管理保证房地产市场的平稳健康运行，又要通过服务促进房地产行业的健康发展。
一、目前房地产行业监管工作中存在的问题
（一）法律监管制度的不完善
在房地产行业监管工作过程中由于可依据的法律法规出台时间较久，或者很多制度不配套，操作性不强，导致监管部门对房地产行业发展过程中产生的一些新问题缺乏针对性的管理依据。
（二）房地产开发项目手册申报尚不规范
房地产开发项目手册主要记录房地产项目从开发到销售等阶段的各类信息，包括项目概况、拆迁安置情况、施工情况、经营情况等内容。监管部门可以依据《项目手册》对房地产项目实施跟踪动态管理，掌握房地产开发项目的具体情况，汇总房地产市场项目数据，实时了解房地产市场开发经营方面相关数据。
监管部门虽要求相关企业定期填报报表、提供相关资料报送房地产管理部门查验，但在实施《项目手册》过程中，由于缺少有效的监管措施，企业未能及时填报的情况日益增多。大多数企业只是在房产项目申请项目综合备案时提交项目手册，由于项目综合备案已经在项目结束阶段，前期的一些施工数据与实际发生时间相隔较久。因此房地产监管部门无法对房地产开发项目实施动态管理，及时掌握项目开况。同时，由于项目手册已实施多年，手册要求申报内容中许多方面已与目前房地产开发项目工程实际进程不符，需进行调整。
（三）商品房售后保修缺乏监管措施
根据《商品房销售管理办法》等法规规定，房地产开发企业对商品房承担保修责任，造成损失的还需承担赔偿责任。虽然大多数房地产开发企业能够履行保修责任，但随着时间的推移，商品房售后保修的投诉呈现逐年增多的趋势，并且大多数投诉是集中在维修质量问题上。即使部分房产企业对业主反映的质量问题进行了维修，但仍存在维修不到位或拖延时间的问题，有的甚至是多次维修仍未解决质量问题。对于这样的投诉，由于房地产管理方面的法规并没有对房地产开发企业保修不到位的处罚规定，作为监管部门除了进行调解，督促房地产企业履行好保修责任外，对未履行好保修责任的企业并无可处罚的措施。
（四）房地产经纪机构市场管理亟待加强
房地产中介行业架起市场与消费者之间的桥梁和纽带，对带动房地产市场运转起到剂的作用。但随着房地产行业的发展也带来了很多的问题：一是房地产中介门槛极低，导致中介业务机构之间形成巨大差异，加剧了各中介机构之间的无序竟争，不利于房地产市场的优胜劣汰和品牌化、专业化的发展；二是从业人员文化程度高低悬殊，素质参差不齐，不利于整体形象和服务的提高；三是部分房产中介机构暗箱操作频繁，存在违规收费、吃差价、合同欺诈等违法违规行为，导致消费者对中介机构难以信任，对中介机构的的投诉、法律诉讼呈增长趋势。
（五）商品房买卖合同中存在的问题
随着房地产行业的发展，精装修商品房成为商品房的一个新的发展趋势。但由于市场上使用的商品房买卖合同示范文本是各省建设厅和工商部门联合制定的版本，合同条款中对精装修方面内容并无明确规定，只能依靠房地产开发企业与购房者通过签订补充合同的方式对精装修内容进行约定。容易造成购房者与房产企业在交房时对隐蔽工程的装修质量、所用建材标准、装修技术工艺等方面产生不同看法，引发纠纷。监管部门在处理纠纷时，也因为合同条款的不明确，使得纠纷难以得到有效的解决。
二、加强房地产行业监管工作的对策与思路
针对上述问题，笔者对不同城市房地产管理部门进行调研和比较，从中得到了一些启发，可以采取多种方式方法对房地产行业进行有效监管。
（一）进一步完善住房保障法律制度。
由于目前缺失全国统一的保障房立法，客观上为部门立法和地方立法的发展提供了契机。各级人大以及地方政府应当制定和完善有关房地产行业管理机制的法律规范，用法律的形式保证房地产行业正常运转和可持续发展。
我们认为地方立法和部门立法可以采取以下措施：建立和完善房地产动态的信息公开制度；建立和完善房地产行业的诚信声明和法律风险提示制度；建立和完善房地产行业的诚信信息体系。
（二）继续加强和完善项目手册监管。
在调查研究的基础上，结合各地市房地产监管部门实际，继续加强和完善项目手册的监管。
首先要对项目手册的内容进行完善：根据项目情况和市场形势数据的需要设置相应的表格和报送时间，结合房地产信息系统对表格具体内容的进行规定，通过对填报数据逻辑性和准确性判断提高数据质量，最后对数据进行汇总分析，形成一个完善的房地产开发项目信息收集、处理体系。
其次，建立完善的处罚机制。将是否完成项目手册备案工作纳入优秀房产企业的评选标准，对企业在外地开发项目情况也纳入项目手册填报内容，在资质申报中以填报后经审核的赴外地开发项目业绩为准。对严重违反项目手册相关规定的企业处以暂停网签合同备案。
（三）强化房产项目售后维修的监管。
各地房地产监管部门除了依靠相关部门加强对施工单位的管理，提高工程质量，特别是售后维修质量外，更主要的是要创新监管手段，强化房产项目售后维修的监管。
建立房地产企业售后质量保修体系，将售后质量保修问题纳入企业信用体系中。对比较严重的售后保修问题通过网络等途径向公众公布，增强舆论对房产企业的监督压力。
进一步完善保修金制度。建立预先赔付制度，确保购房者利益。这种措施对于项目公司来说更为有效，毕竟经济利益是项目公司最重要的目的，只有控制其经济利益，才能有效起到监督作用。
（四）进一步规范房地产经纪机构行为，建立准入与淘汰机制。
房地产中介服务业的混乱、缺乏诚信和不规范经营的现象已经成为阻止其进一步发展的巨大障碍。一方面要提高从业企业的准入资质。如北京2004年新出台的《关于房地产经纪机构房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》提出的中介机构预存60万元保证金在银行的规定，无疑提高了房地产经纪机构的门槛。另一方面，加强和完善对房地产中介及其执业人员的检查、考核、评价、奖惩制度，逐步淘汰不合格的房地产中介和从业人员。
（五）完善和细化商品房买卖合同。
联合各管理部门，针对经纪机构不规范备案的问题，规范经纪机构与交易双方在交易过程中的约定、明确了三方责任，减少因为合同不规范带来的交易纠纷。
为规范精装修房的交易，将精装修方面相关内容纳入示范合同。精装修商品房也要遵循“三包”规定，全面约定精装修所用的材料、设备的品牌、规格、价位，尽量避免使用“优质”、“高档”、“不低于”之类的含混字眼，将装修的设计、布局到所用建材及施工工艺等都要详细地在补充条款中体现出来，增强精装修商品房合同补充文本的规范程度。
结语
随着社会经济的快速发展和城市化进程的加快，我国的房地产市场会在各级各类监管部门强化服务，有效监管下，更加健康、有序地向前发展。
参考文献
[1] 杨秀攀. 住房保障监管法律制度的完善[J]. 产业与科技论坛， 2012， 第11卷（4）：45-46.
房地产开发挂靠合同范本一
甲方：xx置业有限公司
乙方： (以下简称甲方、乙方)
经甲、已双方友好协商，乙方自愿挂靠甲方资质进行开发经营，为此签订本协议，双方共同遵守。
挂靠项目情况：
项目地点：
项目名称：
乙方挂靠甲方开发其土地，只向甲方缴纳挂靠费，及挂靠甲方的开发资质。甲方在北海新区办理分公司，专供乙方独立使用，营业执照及章印委托乙方管理使用，乙方自立个人账户，财务独立支配核算。甲方没有支配、买卖乙方土地和房地产的权利。开发经营期间的债权债务、费用及税金与甲方无关，由乙方全额承担。挂靠时间：从该项目的挂靠合同签订之日起到该项目的开发完成办理全部相关手续之日止。
乙方向甲方缴纳挂靠费 整，签订合同前向甲方缴纳挂靠费 整，每年交一次，分三年付清所有工程。若不按时缴纳挂靠费，乙方应承担所欠挂靠费(每天)5%的违约金。
乙方及其所聘请、雇佣的人员不属于甲方职工，不享受甲方职工待遇，与甲方不存在劳动用工关系。挂靠经营期间，乙方应依与政府之间的土地开发合同自负盈亏。
乙方在办理房地产开发建设手续、竣工验收、产权证办理、按揭贷款等事项中，甲方应积极配合乙方办理，乙方按合同经营情况下，因甲方不配合所造成的一切经济损失，由甲方承担。
挂靠期间乙方从事其他项目的开发经营活动必须由甲方授权，报甲方审核，受甲方监督，在开发经营期间所出现的一切责任性事件(民事诉讼、经济纠纷、债务、债权、法律诉讼等)都由乙方承担。
本协议生效后即具有法律约束力，甲、乙双方均不得随意变更或解除，但若乙方在开发经营期间有违法违规行为，甲方可提前终止合同，并不负法律责任，其损失由乙方承担。
该项目开发完成后，经协商可继续挂靠，若不挂靠，乙方应交回挂靠期间的相关手续，双方终止本协议。
若因履行该协议发生纠纷，可协商解决，协商不成，可起诉到甲方所在的人民法院。
本协议未尽事宜，由甲、乙双方协商后，签署补充协议，与本协议具有同等法律效力。
本协议一式四份，具有同等效力，并经双方签字盖章后生效。
甲方(签字盖章)： 乙方(签字盖章)：
年 月 日
房地产开发挂靠合同范本二
甲方：天歌房地产开发有限责任公司
乙方：马XX
此合同本着公平、公正的原则，经双方协商而订立。
第一条 合同目的
经双方协商，甲方同意乙方挂靠在甲方企业之下，从事甲方资质证[黑建房开牡第63号]范围内的项目。同时，甲乙双方订立本合同，明确双方的权利与义务及其挂靠期内的注意事项。
第二条 甲方的基本权利和义务
权利：
(1)甲方每年向乙方收取工程预算总造价的3%，作为管理费。
(2)如乙方作出有损甲方信誉和形象之行为，甲方有权单方面终止本协议，本年度管理费不予归还。
义务：
(1)甲方在本协议生效之后，只向乙方提供相关所需的手续和资质证复印件。
(2)对乙方提出的合理要求尽可能提供良好的服务。
第三条 乙方的基本权利和义务权利：
权利：
(1)乙方可以获取甲方对其两条义务的承诺和兑现，若有问题可以随时向甲方提出意见。
(2)享受甲方所提供的施工所需资质证书 。
(3)充分利用建业的资质，完全自主的开展开发建设项目。
(4)经营上实行内部独立核算，自负盈亏。
(5)一切正常利润归乙方所有，不受干涉。
义务：
(1)在经营活动中严格遵守国家法律法规和甲方规章制度。
(2)负责解决开发过程中的事件，相关施工条件及施工设备自主负责解决。
(3)认真负责解决开发建设过程中的问题。对动迁、回迁施工质量问题和事故的发生乙方负完全责任，于甲方无关。
(4)维护甲方的信誉和形象，不做任何假冒、欺诈、侵权、损誉的事情，若发生此类事件，则甲方有权追究乙方的法律责任，并要求进行相关经济赔偿和处罚。
(5)按时足额向甲方缴纳管理费。
(6)乙方开发建设项目不得超过甲方资质证所规定的范围，如超出甲方资质证范围的项目，乙方需自己提供相关手续证件。
第四条 (1)乙方实施的工程项目，其合同、保险、税务、财务、银行、统计等事项由乙方自主办理。
(2)乙方在项目中所发生的税费应及时缴纳，在工程中如有一切债权债务均由乙方全权负责与甲方无关。
第五条 乙方在开发建设过程中，若出现安全事故等重大意外，均有乙方独立承担，甲方不承担一切责任， 特此提出免责声明。
第六条 乙方应当在合同签订时交付甲方合同所规定管理费用的50%，完工后交付另外50%。
本合同以签订日期为生效日，有效期 年。合同一式二份，甲、乙双方各一份。
甲方签字： 乙方签字：
最新个人房屋抵押合同
抵押人：_________
抵押权人：_________
为确保_________年_________月_________日签订的_________(以下称主合同)的履行，抵押人_________(以下简称甲方)愿意以其有权处分的房地产作抵押。抵押权人_________(以下简称乙方)经实地勘验，在充分了解其权属状况及使用与管理现状的基础上，同意接受甲方的房地产抵押。甲方将房屋抵押给乙方时，该房屋所占用范围的土地使用权一并抵押给乙方。双方本着平等、自愿的原则，同意就下列房地产抵押事项订立本合同，共同遵守。
第一条 甲方用作抵押的房地产座落于_________区_________街(路、小区)_________号_________栋_________单元_________层_________户号，其房屋建筑面_________m2，占地面积_________m2。
第二条 根据主合同，甲乙双方确认：债务人为_________;抵押期限自_________年_________月_________至_________年_________月_________。
第三条 经房地产评估机构评估，上述房地产价值为人民币_________(大写)，_________(小写)。根据主合同，双方确认：乙方债权标的额(本金)：_________(大写)，_________(小写)，抵押率为百分之_________。
第四条 甲方保证上述房地产权属清楚。若发生产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。
第五条 乙方保证按主合同履行其承担的义务，如因乙方延误造成经济损失的，乙方承担赔偿责任。
第六条 抵押房地产现由_________使用。
甲方在抵押期间对抵押的房地产承担维修、养护义务并负有保证抵押房地产完好无损的责任，并随时接受乙方的检查监督。
在抵押期间因使用不当造成毁损，乙方有权要求恢复房地产原状或提供给乙方认可的新的抵押房地产，在无法满足上述条件的基础上，乙方有权要求债务人提前偿还本息。
第七条 抵押期间，甲方不得擅自转让、买卖、租赁抵押房地产不得重复设定抵押，未经乙方书面同意，发生上述行为均属无效。
第八条 抵押期间，甲方如发生分立、合并，由变更后承受抵押房地产方承担或分别承担本合同规定的义务。甲方被宣布解散或破产，乙方有要要求提前处分其抵押房地产。
第九条 在本合同有效期内，未经甲方同意，乙方变更主合同条款或延长主合同履行期限的，甲方可自行解除本合同。
第十条 本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同，需要变更或解除本合同时，应经双方协商一致，达成书面协议，协议未达成前，本合同各条款仍然有效。
第十一条 本合同在执行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决或共同向仲裁机构申请调解或仲裁，不能协商或达不成仲裁意向时可向人民法院起诉。
第十二条 在抵押期间，抵押房地产被拆迁改造时，甲方必须及时告知乙方，且根据具体情况，变更抵押合同或以房地产拆迁受偿价款偿还乙方的本息，并共同到登记机关办理有关登记手续。
第十三条 抵押期满，如债务人不能偿还债务本息，又未与乙方达成延期协议的，按法定程序处理抵押房地产，清偿债务本息。处理抵押房地产所得价款不足以偿还债务本息和承担处理费用的，乙方有权另行追索;价款偿还债务本息后有剩余的，乙方应退还给甲方。
第十四条 本合同未尽事宜，按照房地产抵押管理规定及国家、省、市有关规定办理。
第十五条 本合同在双方签字盖章后，并经市房地产市场管理部门登记，方为有效。
第十六条 本合同一式三份，甲乙双方各执一份，房地产市场管理部门存档一份。
第十七条 双方商定的其它事项：_________。
甲方(签章)：_________乙方(签章)：_________
法定代表人：_________ 法定代表人：_________
委托人：_________ 委托人：_________
地址：_________地址：_________
联系电话：_________联系电话：_________
_________年月日_________年月日
签订地点：_________签订地点：_________
说明：
关于标准房屋抵押合同
抵押人(甲方)：_________________________
抵押权人(乙方)：_______________________
甲方为了_________将自有房地产及其附着物抵押予乙方，作为_________的保证。甲、乙双方根据自愿、互利、公平和诚实信用的原则，经共同协商，订立本合同。
第一条 该房地产座落于_________________建筑面积_________平方米，用地面积_________平方米，房屋所有权证号_________，共有权证号__________，土地使用权证号__________，共有附着物_________件，抵押物价值人民币(大写)：_________________。曾于____年____月____日抵押予________，期限为____个月，至____年____月____日止，担保债务为人民币(大写)：____________元
第二条 甲方将上述房地产及其附着物之全部/部分抵押给乙方，范围_________________(详情见附表及附图)。
第三条 本次抵押担保债务价值为人民币(大写)：____________________
第四条 设定抵押之房地产担保内容为被担保债务的本金、利息、罚息、违约金及有关税费。
第五条 约定期限：_______________年(月)，从_______年_______月_______日起到_______年_______月_______日止。
第六条 抵押期间，抵押物由甲方占管。甲方在占管期间应当维护抵押物的完好，乙方有权检查由甲方占管的抵押物，甲方应主动予以配合。
第七条 抵押期间，甲方未征得乙方书面同意，不得擅自将抵押物转让或以其它形式处置，不得改变其使用性质;抵押物发生遗赠或继承的，受遗赠人或继承人应当及时书面通知乙方。
第八条 除自然耗损外，抵押物发生毁损，甲方应当采取措施，负责保养和维修，以减少损失，其费用由甲方自负，并及时通知乙方。
第九条 因甲方过失造成抵押物不能或不足以担保债务的，甲方须及时提供或增加担保。
第十条 抵押已出租的房屋时，抵押人应当将房屋出租的事实告知抵押权人，同时还应当书面告知承租人。抵押合同生效后，原租赁合同继续有效。
第十一条 抵押关系中合同主体发生变更、本合同继续有效，合同规定的权利、义务，由变更后的合同主体享有、承担。抵押当事人应共同到房地产抵押登记机关申请办理合同变更登记手续。合同条款有变化的须重新签订合同。
第十二条 违约责任：______________________________________________
第十三条 该抵押合同签订后，债务人如未能按约履行债务，当事人双方可以协商通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
在处分抵押物时，除以划拨方式取得地土地使用权外，所得款项按如下顺序分配：
(一)支付处分抵押物的费用;
(二)扣缴抵押物应当缴纳的税费;
(三)偿还债权人本金、利息、罚息及违约金;
(四)剩余价款交还甲方。
如果变卖原抵押物的价款不足偿还乙方贷款本息或有关费用的，乙方有权追索应偿还部分。
第十四条 抵押当事人必须遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》、《江苏省城市房地产交易管理条例》的条款及有关规定。
第十五条 本合同在履行中若发生争议，甲、乙双方应协商解决。协商不成，提交盐城仲裁委员会仲裁，或直接向人民法院起诉。
第十六条 本合同全部条款履行完毕，抵押关系即告终止。甲、乙双方应在十五日内(港、澳、台地区或境外当事人在三个月内)到房地产抵押登记机关依法申请办理房屋他项权利注销手续。
第十七条 本合同经双方签章并经监证机关监证后生效。
第十八条 本合同未尽事项，应按我国有关法律、法规及规定执行，也可以甲、乙双方另行协议，其补充协议应由双方签章并经房地产抵押登记机关审核同意后与本合同具有同等效份。
第十九条 本合同一式_________份，甲、乙、监证机关各执壹份。
第二十条 双方约定的其它事项：____________________________________
甲方(签章)：_____________乙方(签章)：_____________
法定代表人(签章)：_______法定代表人(签章)：_______
法定地址：_________________法定地址：_________________
委托人(签章)：_______委托人(签章)：_______
_________年______月______日_________年______月______日
监证机关(盖章)：_________
监证员(签章)：___________
_________年______月______日
房地产抵押借款协议书
编号：______年( )字____号
抵押权人(甲方)：______________________
抵押人(乙方)：________________________
第一条 为确保甲方与________________(以下称借款人)签订的________年____ 号借款合同(以下称借款合同)的履行，乙方愿意以其有权处分的位于________ 市(县)________区(镇)________路(街)________号 ____________房间之房产(地产)的全部权益(以下称该抵押物，具体财产情况见抵押物清单)抵押给甲方，以作为偿还借款合同项下之借款的担保。
第二条 本抵押合同担保范围为借款合同项下之借款本金、利息(包括因借款人违约或逾期还款所计收的复利和加收的利息)、借款人应支付的违约金和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费和诉讼费)。
第三条 本合同的效力独立于被担保的借款合同，被担保的借款合同无效不影响本抵押合同的效力。
第四条 本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由乙方承担。
第五条 乙方不可撤销地授权甲方在本合同签订后执行本合同、借款合同、购房合同及全套有关该抵押物的证明文件到有关的房地产管理机关办理抵押的登记备案手续。
第六条 乙方不可撤销地授权甲方在获得该抵押物的正式产权证明后，依有关法律法规的规定，到有关的房地产管理机关办理该抵押物的正式抵押登记手续，并将该抵押物的他项权利证书及抵押登记证明交存于甲方。
第七条 乙方须保证该抵押物的合理使用，不得把抵押物用于保险条款禁止或排除的任何方式或任何目的。
第八条 未经甲方同意，乙方不得对该抵押物作出任何实质性结构改变。因乙方违反本合同所作的改变而使该抵押物产生的任何增加物，自动转为本合同的抵押物。
第九条 抵押期间，未经甲方同意，乙方不得将该抵押物转让、出租、变卖、再抵押、抵偿债务、馈赠或以任何形式处置。由此引起甲方的任何损失，由乙方承担责任。
第十条 乙方对该抵押物必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受甲方的监督检查。对该抵押物造成的任何损坏，由乙方承担责任。
第十一条 乙方负责缴付涉及该抵押物的一切税费。乙方因不履行该项义务而对甲方造成的一切损失，乙方应负责赔偿。
抵押物的保险
第十二条 乙方须在取得该抵押物________日内，到甲方指定的保险公司并按甲方指定的保险种类为该抵押物购买保险。保险的赔偿范围应包括该抵押物遭受任何火灾、水灾、地震等自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及损毁;投保金额不得少于重新购买该抵押物的全部金额;保险期限至借款合同到期之日，如乙方不履行到期还款的义务，抵押人应继续购买保险，直至借款合同项下贷款本息全部还清为止。
第十三条 乙方需在保险手续办理完毕十日内，将保险单正本交甲方保管。保险单的第一受益人须为甲方，保险单不得附有任何损害或影响甲方权益的限制条件，或任何不负责赔偿的条(除非甲方书面同意)。
第十四条 乙方不可撤销地授权甲方为其上述保险事吸哪个的代表人，接受或支配保险赔偿金，将保险金用于修缮该抵押房屋的损毁部分或清还本合同项下借款人所欠甲方的款项，此授权非经甲方同意不可撤销。
第十五条 抵押期内，乙方不得以任何理由中断或撤销上述保险。否则，乙方须五条件赔偿甲方因此所受的一切损失。
第十六条 乙方如违反上述保险条款，甲方可依照本合同之保险条款的规定，代为购买保险，所有费用由乙方支付。
第十七条 抵押期间，该抵押物发生保险责任以外的毁损，乙方应就受损部分及时提供新的担保，并办理相应手续。
第十八条 发生以下情况的，乙方同意甲方有权提前处分抵押物：
(一)根据借款合同的约定借款合同提前到期的;
(二)乙方违反本合同第八条、第十条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十八条;
(三)当有任何纠纷、诉讼、仲裁发生，可能对抵押物有不利影响的。
第十九条 乙方保证，在借款人不履行借款合同约定条款时，甲方有权依法就处分该抵押物的价款优先受偿。
第二十条 处分本抵押合同项下之款项，依下列次序处理：
(一)用于缴付因处理该抵押物而支出的一切费用;
(二)用于扣缴所欠的一切税款及乙方应付的一切费用;
(三)扣还根据本合同乙方应偿还甲方的贷款本息及其他一切款项。
第二十一条 处分该抵押物的价款超过应偿还部分，甲方应退还乙方。
第二十二条 乙方在遵守本合同其他条款的同时还作声明及保证如下：
(一)向甲方提供的一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处;
(二)准许甲方或其授权人，在任何合理的时间内依法进入该抵押房产，以便检查;
(三)乙方在工作单位、联络方式等发生变化时，须在十日内书面通知甲方;
(四)乙方在占有该抵押物期间，应遵守管理规定，按时付清该抵押物的各项管理费用，并保证该抵押物免受扣押或涉及其他法律诉讼。如不履行上述责任，须赔偿甲方因此遭受的损失;
(五)当有任何诉讼、仲裁发生，可能对该抵押物有不利影响时，乙方保证在十日内以书面形式通知甲方
第二十三条 任何一方违反本合同任何条款，给对方造成经济损失的，应向对方支付借款合同项下贷款余额的____%违约金，违约金不足以弥补对方损失的，违约方还应就不足部分予以赔偿。
第二十四条 如因履行本合同而产生任何纠纷，双方应尽量友好协商解决，协商解决不成的，由甲乙双方共同选择下列方式之一;
(一)提交该抵押房产所在地人民法院诉讼解决;
(二)提交仲裁委员会裁决。
第二十五条 争议未获解决期间，除争议事项外，各方应继续履行本合同规定的其他条款。
第二十六条 双方商定的其他条款：
(一) ________________________________
(二)________________________________
(三) ________________________________
第二十七条 借款合同中的借款人按期付清合同约定的借款本息及其他费用，并履行本合同的全部条款及其他所有责任后，本合同即告终止。甲方将协助乙方到房地产行政主管部门办理抵押注销登记手续，并将抵押房产的所有权权属证明文件和收据退还乙方。
第二十八条 本合同一式____份，均有同等效力。由____方各执一份，登记机关存档一份。
抵押权人住所：____________抵押人住所：__________________
电话：____________________基本账户开户行：______________
传真：____________________账号：________________________
邮政编码：________________电话：________________________
传真：________________________
邮政编码： ___________________
甲方(公章)：____________乙方(盖章)：________________
负责人(签字)：__________法定代表人(签字)：__________
________年______月______日_________年________月_______日
登记机关：________________
[关键词] 房地产估价师 执业风险 识别 防范
房地产估价活动和其他经济活动一样具有风险性，但其特殊性在于房地产估价的活动主体是房地产估价师，房地产估价师执业风险是房地产估价活动中的主要风险。我国房地产估价虽然起步较晚，但发展迅速，至2006年，全国有近4000家房地产估价机构，3万余人注册房地产估价师，估价从业人员约10万人。如何正确认识、控制、管理与防范估价师执业风险， 是提高房地产估价师执业水平和社会公信力、加快房地产估价机构健康发展的重要手段。
一、房地产估价师执业风险的内涵
风险，也即是结果的不确定性,以及由此带来的损失的可能性。房地产估价师运用自己的专业知识对一宗房地产进行价格评估，以确定其在特定估价目的下的公允价值。但是，由于存在很多制约因素，可能会导致评估结果失实。这种房地产估价师在执业过程中因故意或者过失引起的评估结论失实而形成的事故或事故隐患就称为房地产估价师的执业风险。
二、房地产估价师执业风险的识别
房地产估价师执业风险产生的原因主要有两个:其一，风险来自于房地产估价师内部。由于估价师职业道德水平和技术水平不高,以及估价机构在估价风险管理上的不完善导致估价结果与房地产真实价值出现偏差;其二，执业房地产估价师自身以外的原因，如估价技术方法的不确定性或是评估活动涉及各方可能对估价结果产生或高或低的影响。
1.职业道德风险
估价职业道德是指在估价领域中，因估价活动引起的道德现象以及由此归纳起来的道德理论总称。在估价实务中，由于估价人员责任心不够，未对法律、政策等问题进行严谨地考虑，或是没有认真地对估价对象进行实地查勘，导致估价结果失实。其次，某些估价机构或估价人员为了谋求不正当利益，不遵守独立、客观、公正原则，恶意高估或低评估价对象价值，提供虚假失实的估价报告。再次，某些估价人员和估价机构没有正确认识自己的专业能力，承担无力承担的评估项目，导致评估价值出现较大偏差。再就是有些估价人员和估计机构允许他人使用自己的名义出具估价报告，必将承担由此带来的风险。
2.技术风险
产生技术风险的原因主要有两个:一是估价人员技术水平不足带来的风险;二是目前技术方法存在的不足带来的风险。
(1)估价方法选用不恰当。基本的估价方法有市场法、成本法和收益法，在估价实务中要根据估价目的、估价对象的特点来选用具体的估价方法。如果估价方法选用不当就可能导致估价结果出现偏差。还有，估价规范中要求对一宗房地产的评估宜选用两种估价方法，但是笔者认为，在估价实务中也应该灵活处理。诸如某些房地产无市场依据或市场依据不充分而只适宜采用成本法估价时，如果生硬地采用其他方法来估价，很可能对估价结果带来较大偏差，在这种情况下，笔者认为可以只选择成本法进行估价，同时，在估价报告中说明只选择一种估价方法的原因。
(2)估价过程中参数或实例选择不当。在房地产估价师使用估价方法进行价格测算时，必然会选取很多参数。有些参数没有统一的标准可供参考，如收益法中的资本化率，当估价师技术水平不高或经验不足时，对参数的选择不当或有错误，最后的估价结果将会出现较大的偏差。再者，使用市场法的前提是拥有大量房地产交易实例资料，而且可比实例必须与估价对象房地产条件相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可以修正为正常价格。但在实际操作中，有些估价师将不符合要求的实例强行进行修正，或是在缺乏有效可比实例的情况下，杜撰虚构可比实例，这就导致估价结果缺乏客观性，出现较大偏差。
(3)估价报告本身不完善。估价师基本都会按照《房地产估价规范》中估价报告的格式完成估价报告，但是有些估价师由于经验不足或作业时间仓促，在报告中可能出现某些内容陈述不够或不准确。比如，估价师声明中缺少公示性陈述或陈述不足，在房地产估价报告中未向估价报告使用者进行报告使用提示或未对估价对象的变现能力进行分析或分析错误等这些不完善的地方会导致报告使用人未能恰当或是错误地使用报告，有可能导致出现一些经济纠纷或法律纠纷。
(4)估价方法本身存在不确定因素。我国房地产估价起步较晚，估价理论和方法源自西方房地产估价理论 ，而这些方法在我国运用或多或少会存在一些不确定因素。比如，收益法中资本化率或报酬率需要估价师慎重确定，但这些参数的确定没有统一的标准可供参考，可能会出现“差之毫厘，失之千里”的情况。还有，收益法中收益期限的确定没有统一的规定或利用公式计算，而要估价师在估价对象自然寿命、法律规定、合同约定等基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定，就可能存在不确定的因素而影响最终的估价结果。再比如，对土地价值进行评估时，用基准地价进行修正是一种较常采用的方法。但目前很多城市的地价出现大幅上涨而基准地价却多年未进行更新，如果强行用基准地价进行修正，必然会出现调幅大于30％的情况。因此估价师根本无法参照现有基准地价进行修正。
3.政策和经济风险
我国常常会采用一些宏观调控手段对某些行业进行调控，房地产行业也不例外。政策的变化，包括税收政策、金融政策等必然会对房地产价格产生较大影响，而这些影响是估价师无法预测的。再有，如果经济形势发生巨大变动，可能导致估价结果与市场价格出现较大偏差，这种风险也是估价师无法预测的。
三、房地产估价师执业风险的防范
房地产估价师执业中存在的风险如未能进行有效的防范，就可能使估价机构和估价师出现信誉危机，失去客户，付出处理索赔或诉讼的代价，严重者甚至有可能承担刑事责任。笔者认为要有效防范这些风险，应从以下几个方面入手:
1.加强房地产估价师诚信体系的建设
房地产估价师职业道德水平的提高固然要靠估价师自身的努力和培养，树立对社会公众负责意识和执业风险意识。还有一个很重要的方面就是实行行业内监督。实现这一目的的有效途径就是建立和完善房地产估价师诚信体系。各地房地产评估主管部门掌握了所有房地产估价机构和估价人员的资料，将这些信息通过计算机进行管理，对房地产估价师和估价机构进行动态监管，定期对估价师在执业中的不良行为进行披露，并且严惩缺乏职业道德、违反评估准则的估价师。同时，对估价师的良好行为也进行公示，提高其社会地位和公信力，最终达到扬善惩恶，净化队伍，提高行业内职业道德水平。
2.成立行业内信息资源共享库
目前的房地产估价机构多为单一经营，很少有机构兼营建筑工程造价、房地产经纪等多方面的业务，因此在获取与估价相关的信息、技术资料这方面存在一定难度。各个估价机构为了获取房地产交易实例信息、建筑物重置价格信息等做了大量重复工作。在存在较大难度时，甚至出现编造虚构实例的情况，风险也就应允而生。如果能够成立信息资源共享库，实现交易实例的公开查询，各种与估价相关的信息资料共享，不但可以提高提高行业的工作效率，减少重复工作量，还可以最大限度地避免弄虚作假，从而防范由此产生的执业风险。
进入信息资源共享库的资料应该进行严密细致的甄选，使其具有可比性和适用性。当然，这是一项具有持续性和技术型的工作，需要大量估价机构以及专业人士的参与才能得以实现。笔者认为，这项工作应该由各地房地产估价师协会牵头，众多估价机构积极参与，提供大量真实、有效的交易实例，由估价师协会请有关专业人士对这些交易实例进行筛选评判，按照房地产类型、交易类型、交易日期、地段等进行归纳，构建“信息共享数据库”以供估价师查询。当然，这个共享库虽不以盈利为目的，但应该是有偿使用的，收取的费用主要用于维持资源共享库的健康、良性发展。但对于那些积极主动向资源共享库提供信息的估价机构可以对等地享用部分资源，以激发估价机构在建设资源共享库上的积极性。我国房地产估价师协会还应该定期或不定期在资源库内估价师执业所需的常用参数，供估价师执业时作为测算依据。通过搭建这样的平台，可以实现“多赢”，使估价机构和估价人员在“公开、公平、公正”的基础上开展工作，杜绝虚假案例估价的现象发生，有效防范由此带来的风险。
3.加强房地产估价机构的内部质量管理
如果在房地产估价全过程中采取一系列检验、核查等措施或方法，可以保证估价结果的真实、可靠、估价报告的科学规范。这就需要估价机构制定一套全面质量管理规程，促使机构全体人员遵照执行，以保证估价机构的质量和信誉。这项工作应该是一项全过程、全员管理工作，包括业务及客户的甄选、评估业务合同的签订、评估计划的拟定和批准、评估过程的指导、监督和复核、评估报告的审核这些环节都应制定相应的质量控制规程，并保证得以实施，以期最大限度地减少估价风险的发生。
4.加强房地产估价师的继续教育和考核
通过对房地产估价师实施继续教育，可以提高估价师职业道德水平和估价技术水平。在一些房地产估价比较发达的国家和地区的房地产估价行业管理组织非常重视房地产估价师的后续教育和考核工作。我国也要求房地产估价师接受一定时间的继续教育并通过考核才能继续执业。
在房地产估价师的继续教育中应重视职业道德教育和专业知识技能教育。通过继续教育加强估价人员敬业精神、勤业精神、责任意识、风险意识的培养和教育，不断提高估价人员的职业道德素质。其次，通过定期组织房地产估价相关专业知识的培训教育，讲授最新的估价方法和理论、学习最新的法律法规，组织估价人员座谈会，充分交流估价经验，以提高全行业的执业技术水平，这对于降低由房地产估价人员带来的风险具有极其重要的意义。
5.建立房地产估价专家审查制度
评估项目面积较大或是评估金额较大的项目出现估价风险的可能性要大得多。因为这些项目一旦被恶意高估或低估，或是因为估价人员技术水平或责任心不够出现估价结果的较大偏差，引发索赔或是诉讼风险的可能性非常大。因此，笔者认为，房地产估价行业管理部门可以出台一个专家审查制度，组织一批来自于估价机构、研究机构、行业协会、政府部门等具有高超专业技术、良好执业操守并具有一定执业年限的专业人士组成专家委员会，并制定一个评估项目面积额度和评估价值额度，凡是在此额度以上的估价报告均由专家委员会进行审查，通过审查的报告才能使用。从源头控制标的额很大的估价报告的质量，起到防患于未然，最大限度化解风险的作用。这个专家委员会还应该起到技术支持和鉴定作用。对需要评估咨询的政府部门或估价机构给予技术支持。此专家委员会还应作为房地产估价师法律责任界定的权威机构，其出具的鉴定报告应作为司法鉴定报告成为庭审的有力证据。
6.建立房地产估价师执业保险制度
在西方发达国家，进行执业责任保险是一项用于转移估价风险的保护措施。房地产估价师投保执业责任险，既能有效保障委托方的利益，也能帮助化解房地产估价师执业风险。根据保险协议，在保险合同有效期内，参保的房地产估价师或估价机构在为委托人提供评估咨询服务的过程中，由于过失造成委托人经济损失，应由被保险人房地产估价师或估价机构承担的经济赔偿责任，由保险公司负责赔偿。虽然保险不能免除可能受到的法律诉讼，但能防止或减少诉讼失败时估价机构发生的财务损失。我国注册房地产估价师超过3万人,房地产估价从业人员约10万人，这样庞大的估价师队伍对于保险公司而言是一个具有极大潜力的市场。建立并实施房地产估价师执业保险制度，将有利于合理防范执业风险，有利于加快估价机构的发展，有利于提高社会公信力，扩大行业积极影响。
参考文献：
[1]房地产估价规范:中华人民共和国国家标准,GB/T50291－1999
[2]房地产抵押估价指导意见:建住房[2003]234号,2003年12月1日
[3]张泽颖傅鸿源:关于房地产估价师责任风险的思考.重庆工学院学报,2005.2
[4]李勇程翔:房地产估价机构的执业风险与防范.中国房地产估价学术研讨会论文集,中国建筑工业出版社.2003
浅议以非诉讼替代为切入点树立人民调解公信力
永阳镇地处城关，下辖11个居委会、11个村委会，一个省级私营经济园区，居住人口达10万人，是全县政治、经济、文化中心，各类矛盾纠纷的发案率高于周边镇，人民调解的地位，作用也显得尤为突出。如何树立人民调解的公信力，将各类矛盾尽量解决在基层、在萌芽状态，避免当事人结怨，降低当事人诉讼成本，以及为法院节省时间、减轻诉累，促进法律文书的有效执行，在“庭审式”人民调解改革取得初步经验后，进行了摸索和尝试，做法是：立足以非诉讼替代为切入点，树立人民调解公信力。所谓非诉讼替代机制，是建立在人民法院指导调委会工作的基础上，通过联席会议制度的方式，将当事人自愿的，法院未立案或暂缓立案的，可能通过调解化解的，或通过调解可以防止矛盾激化的纠纷诉讼审理活动前移，让人民调解委员会提前介入，并参与在法官主持或指导下的民事诉讼案件的调解。这种机制的形成，进一步拓宽了人民调解的工作范围，使人民调解与法院诉讼衔接有了新的空间，整合了人民调解和法院审判的力量，最大限度地发挥了人民调解的工作优势，具有较好的政治效益，社会效益和法律效益。
一、强化镇调委会与法院的联动，构建非诉讼替代机制。
人民调解作为一种民间调解，从一开始创建，在广义上就是一种非诉讼替代，即民事案件不通过诉讼的方式而以中间人出面排解达到和平的化解的目的，这与法院的司法调解有异曲同工之处，这也是新时期人民调解与法院之间开展联动协作的基础，同时，也由于人民调解是在双方当事人自愿的基础上所达成的协议(格式化)，在不违背现行的法律政策的情况下，应该就是当事人意志的体现。最高人民法院对人民调解格式化协议书的认定上，是作为案件审理的最有效证据予以采信，甚至在调解后，一方反悔时进行诉讼而给予维持，进一步提升了人民调解在法律上的权威性。因此，在新时期人民调解的非诉讼替代机制的形式，是特指狭义上的与法院立案审理执行过程中的补充性替代，一方面是建立在民调程序的公正性上，另一方面是建立在人民调解员素质的提高上，这两方面缺一不可。除广义层面上的替代外，这种狭义上的替代就是要求人民调解员积极参与到法律诉讼的全过程，发挥人熟情通的优势，做好法院案件审理的辅工作，包括案件主审法官想做而做不到或不方便做的一些事，为法院人性化办案创造条件，这不但符合当事人双方的意愿，也合乎“三个代表”思想的要求，在一定意义上讲也是一种法律救工作，强化法院与人民调解之间的互补，对树立人民调解的公信力也将起到明显的推动作用。一是建立镇调委会和法院联系庭的联席会议制度。由镇和法院每季度相互通报民事纠纷发案情况、发案的特点。调解工作的难易程度，确立相互配合的案件数量、原因以及配合的方式，明确调解的预期值。二是建立镇调委会和法院联络员制度。镇指定的联络员一般为镇村(居)调委会的首席调解员，并将名单报送法院，由法院根据案件的具体情况指定参与的调解人员。县法院指导民一庭庭长为联络员，随时通报未立案和已立案以及已裁决案件的情况，并明确需要配合调解的案件、主持和指导的法官，确定调解的地点、参加人员等。三是建立调解档案审核制度。凡启动非诉讼替代机制的调解案件，其档案资料以调委会归档，使用的程序以人民调解程序为主，由受理、通知、调查取证、调解、达成协议、送达回访等书面资料组合成完整的卷宗，并有首席调解员审核签字方可归档，适时请县局、县法院共同评审，改正不足，进一步提高调解协议的制作水平。四是建立民调审判联动制度。县法院对于一些简单的民事纠纷案件有时也启动特邀人民陪审员(一般为基层调委会主任担任)或民调委人员主持调解，发挥其为人公正、熟悉业务、人熟情通的优势，在法院先行调解达成协议的，由法院主持调解的法官制作调解协议书，由法院落实履行或委托调委会监督履行，提高人民调解员调解的公信力。五是建立首席人民调解员的培训制度。由人民法院派主审法官到镇进行镇、村(居)首席调解员培训，每年集中培训二至三次，同时，根据实际情况组织首席调解员到法院进行旁听观摹案件审理，适时邀请主审法官进行典型案例剖析和答疑释惑，印发相关法律资料等，逐步实施首席调解员持证上岗调解制度。
二、明确非诉讼替代适用范围，确保人民调解不缺位、不错位、不越位。
从工作实践来看，启动非诉讼替代机制，人民调解员既是主角也是配角，但目的只有一个，即园满解决民事纠纷案件。人民调解适用非诉讼替代机制，一般主要为以下四类案件：一是未经人民调解委员会调解而直接向法院的纠纷，一般为小定额债务纠纷，法院可以建议当事人将纠纷委托给镇人民调解委员会进行调解，降低当事人的诉讼成本。二是已经立案，但有可能通过调解解决的民事纠纷，一般为侵权纠纷、邻里纠纷、婚姻纠纷和少数商事纠纷，法院在庭审前，经双方当事人同意，可委托或邀请镇人民调解委员会进行调解，或参与调解， 调解成功后，原告撤诉。三是已经开庭，但当事人情绪激动，有可能采取过激行为的民事案件，一般为容易激化、积怨多年、历史遗留的邻里纠纷、权属纠纷、旧城改造、房屋拆迁纠纷、土地山林纠纷和群体性纠纷等，一般情况下，法院可暂缓判决，会同人民调解委员会做当事人的思想工作，或征得当事人的同意后，在法官指导下，由镇人民调解委员会进行调解，这类案件在调解成功后，原告可以撤诉，也可以由法院制作调解协议书或在情绪平稳后由法院进行判决并履行。四是在进入执行程序后，被执行人有可能采取过激行为，或执行有难度的案件，一般为一名原告多名被告或多名原告一名被告的案件，如企业破产、粮油加工厂挤兑、环境污染、征地拆迁、土地流转等涉及人数多的群体性矛盾，法院可暂缓执行，商请镇人民调解委员会进行调解执行。
三明确非诉讼替代运作原则，树立人民调解的公信力。
启动非诉讼替代机制应把握以下原则：一是为当事人降低诉讼成本的原则。诉讼在民事案件中，应该是在调解不成的情况，最后不得已而选择的最终途径。但其中的诉讼成本必然会转嫁当事人双方或一方的头上，增加了当事人双方的经济负担，有时出现案件胜诉，但经济上却带来了很大的损失，之所以出现这样的结果，是因为不是什么民事案件都可以进行法律援助的，而导致这种结果不但会给当事人认为没钱法院不受理，有钱进行诉讼反而导致打赢官司输了钱，没有说公理的地方，而要避免这种情况出现，走非诉讼替代则是最佳的选择。二是化解矛盾和平共处的原则。俗话说“一起官事三代仇”，既然走到了法院诉讼程序，矛盾必然激化到不可调和的局面，法律的公正裁决和平息矛盾之间出现了愿望相背的情况，公正得到了，但再和平共处的基础却丧失了，这与正确处理人民内部矛盾的初衷相悖的，也不利于社会稳定。三是降低执行成本的原则。民事案件除经济案件外，一般标的不是太大，法院判决文书生效后，当事人一方如果久拖不履行，法院在执行时，仅执行费一项也会增加当事人一方的经济负担，增加法院的工作量，这与调解庭履行义务相比，在时间、人力、经济的负担都会明显降低。四是经济的原则。这里所指的经济是指方便、快捷、高效。人民调解在非诉讼替代处理一些群体性民事纠纷方面表现比较灵活，一般情况下，效益较高。在把握上述四个原则的基础上，法院如果有法官参与调解，人民调解的公信力将会明显提升。
台湾业者难伸拳脚
许多人认为问题是出在〝钱作怪〞（佣金比例太低）身上，但在我看来，那也只是表象当中一个重要的原因而已，政府心态亦扮演关键角色。
稍微注意内地房地产中介业发展的人会发现，来自台湾地区的中介业似乎有〝水土不服〞的状况，几家在台湾经营到股票上市（或具备资格）的龙头级中介业者，即使早在10年之前便先後进入内地开疆辟土，但经营业绩却始终在〝亏损与保本〞之间摇摆，开店数与规模于行业内恐怕连前十名都不见得排不上。其中原因有待推敲。
中介业素质良莠不齐
首先当然是与佣金有关。由于只有成交总价的2%，导致来自台湾的中介业者，无法引进对买卖双方权益十足保障的〝台湾式〞运作机制如：产权调查、瑕疵担保…等。同样受制于佣金比例的偏低，经营者即时有心，也无力进行可持续的教育训练，及招聘相对优质的职场人才进入，于是〝抓到篮子里的都是菜〞，从业人员素质普遍低落，欺诈、蒙骗、飞单已至无人之境！遑论要求中介人员做到以客为尊、注重服务、树立品牌、爱惜羽毛！这其实也是乱象频出的原因之一。如此买、卖、中介三方互不信任与猜忌的不正常〝丛林〞状态，对楼市长治久安与可持续发展非常不利！
主管机关头痛医脚
然而更深层次值得探究与思索的是，中介业对中国大多数地方而言，尚属〝摸着石头过河〞的新生事务，主管单位对其中道理与专业不甚了了，而未给予应有的重视，导致面对市场乱象总是从表象下药，头疼医头、脚疼医脚，以为压低行业佣金才是〝为民服务〞，忽略服务品质与佣金比例的正相关连性（当然也不是佣金越高越好，美国的5–6%可供叁考），甚至面对低佣金所造成消费者权益受到伤害时，出现、发生地方政府以〝导正交易秩序〞之名，设置机构专或兼营房屋中介业务的乱象，其结果自然是外行人办内行事，无助于问题的解决便罢，反而治丝益棼，促进其恶性循环。
因此在我看来，杭州法院之前关於〝误买凶宅退屋还钱〞的法律判决，只是保障消费者权益的一小步，主管机关应当以〝治本〞角度，规划中介业的健康运营之道，使凶宅之类的事件，不再是消费者购房时的无谓担忧与恐惧，才是〝人间正道〞！
凶宅认定有时很〝离奇〞
当然不可讳言，由时凶宅也会出现认定上的困扰，使房仲业必须承受本不必要的经营风险，如：住在十楼房子里的人因感情纠纷跳楼自杀，坠死在三楼的露台，那么是十楼还是三楼算凶宅？或两套房都算凶宅？乃至跳楼者重伤未亡送医急救挽回一命，身体康复後回家疗养，却因院内感染，再度送医后死亡，这个时候界定就出现模糊地带，是还不是凶宅？真是公与婆各有道理与说法啊！
抵押人（乙方）________________________
第一条 为确保甲方与________________（以下称借款人）签订的________年____ 号借款合同（以下称借款合同）的履行，乙方愿意以其有权处分的位于________ 市（县）________区（镇）________路（街）________号 ____________房间之房产（地产）的全部权益（以下称该抵押物，具体财产情况见抵押物清单）抵押给甲方，以作为偿还借款合同项下之借款的担保。
第二条 本抵押合同担保范围为借款合同项下之借款本金、利息（包括因借款人违约或逾期还款所计收的复利和加收的利息）借款人应支付的违约金和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用（包括律师费和诉讼费）
第三条 本合同的效力独立于被担保的借款合同，被担保的借款合同无效不影响本抵押合同的效力。
第四条 本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由乙方承担。
第五条 乙方不可撤销地授权甲方在本合同签订后执行本合同、借款合同、购房合同及全套有关该抵押物的证明文件到有关的房地产管理机关办理抵押的登记备案手续。
第六条 乙方不可撤销地授权甲方在获得该抵押物的正式产权证明后，依有关法律法规的规定，到有关的房地产管理机关办理该抵押物的正式抵押登记手续，并将该抵押物的他项权利证书及抵押登记证明交存于甲方。
第七条 乙方须保证该抵押物的合理使用，不得把抵押物用于保险条款禁止或排除的任何方式或任何目的。
第八条 未经甲方同意，乙方不得对该抵押物作出任何实质性结构改变。因乙方违反本合同所作的改变而使该抵押物产生的任何增加物，自动转为本合同的抵押物。
第九条 抵押期间，未经甲方同意，乙方不得将该抵押物转让、出租、变卖、再抵押、抵偿债务、馈赠或以任何形式处置。由此引起甲方的任何损失，由乙方承担责任。
第十条 乙方对该抵押物必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受甲方的监督检查。对该抵押物造成的任何损坏，由乙方承担责任。
第十一条 乙方负责缴付涉及该抵押物的一切税费。乙方因不履行该项义务而对甲方造成的一切损失，乙方应负责赔偿。
抵押物的保险
第十二条 乙方须在取得该抵押物________日内，到甲方指定的保险公司并按甲方指定的保险种类为该抵押物购买保险。保险的赔偿范围应包括该抵押物遭受任何火灾、水灾、地震等自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及损毁；投保金额不得少于重新购买该抵押物的全部金额；保险期限至借款合同到期之日，如乙方不履行到期还款的义务，抵押人应继续购买保险，直至借款合同项下贷款本息全部还清为止。
第十三条 乙方需在保险手续办理完毕十日内，将保险单正本交甲方保管。保险单的第一受益人须为甲方，保险单不得附有任何损害或影响甲方权益的限制条件，或任何不负责赔偿的条（除非甲方书面同意）
第十四条 乙方不可撤销地授权甲方为其上述保险事吸哪个的代表人，接受或支配保险赔偿金，将保险金用于修缮该抵押房屋的损毁部分或清还本合同项下借款人所欠甲方的款项，此授权非经甲方同意不可撤销。
第十五条 抵押期内，乙方不得以任何理由中断或撤销上述保险。否则，乙方须五条件赔偿甲方因此所受的一切损失。
第十六条 乙方如违反上述保险条款，甲方可依照本合同之保险条款的规定，代为购买保险，所有费用由乙方支付。
第十七条 抵押期间，该抵押物发生保险责任以外的毁损，乙方应就受损部分及时提供新的担保，并办理相应手续。
第十八条 发生以下情况的，乙方同意甲方有权提前处分抵押物：
（一）根据借款合同的约定借款合同提前到期的；
（二）乙方违反本合同第八条、第十条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十八条；
（三）当有任何纠纷、诉讼、仲裁发生，可能对抵押物有不利影响的。
第十九条 乙方保证，在借款人不履行借款合同约定条款时，甲方有权依法就处分该抵押物的价款优先受偿。
第二十条 处分本抵押合同项下之款项，依下列次序处理：
（一）用于缴付因处理该抵押物而支出的一切费用；
（二）用于扣缴所欠的一切税款及乙方应付的一切费用；
（三）扣还根据本合同乙方应偿还甲方的贷款本息及其他一切款项。
第二十一条 处分该抵押物的价款超过应偿还部分，甲方应退还乙方。
第二十二条 乙方在遵守本合同其他条款的同时还作声明及保证如下：
（一）向甲方提供的一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处；
（二）准许甲方或其授权人，在任何合理的时间内依法进入该抵押房产，以便检查；
（三）乙方在工作单位、联络方式等发生变化时，须在十日内书面通知甲方；
（四）乙方在占有该抵押物期间，应遵守管理规定，按时付清该抵押物的各项管理费用，并保证该抵押物免受扣押或涉及其他法律诉讼。如不履行上述责任，须赔偿甲方因此遭受的损失；
（五）当有任何诉讼、仲裁发生，可能对该抵押物有不利影响时，乙方保证在十日内以书面形式通知甲方
第二十三条 任何一方违反本合同任何条款，给对方造成经济损失的，应向对方支付借款合同项下贷款余额的____%违约金，违约金不足以弥补对方损失的，违约方还应就不足部分予以赔偿。
第二十四条 如因履行本合同而产生任何纠纷，双方应尽量友好协商解决，协商解决不成的，由甲乙双方共同选择下列方式之一；
（一）提交该抵押房产所在地人
民法院诉讼解决；
（二）提交仲裁委员会裁决。
第二十五条 争议未获解决期间，除争议事项外，各方应继续履行本合同规定的其他条款。
第二十六条 双方商定的其他条款：
（一） ________________________________
（二）________________________________
（三） ________________________________
第二十七条 借款合同中的借款人按期付清合同约定的借款本息及其他费用，并履行本合同的全部条款及其他所有责任后，本合同即告终止。甲方将协助乙方到房地产行政主管部门办理抵押注销登记手续，并将抵押房产的所有权权属证明文件和收据退还乙方。
第二十八条 本合同一式____份，均有同等效力。由____方各执一份，登记机关存档一份。
抵押权人住所：____________ 抵押人住所：__________________
电话：____________________ 基本账户开户行：______________
传真：____________________ 账号：________________________
邮政编码：________________ 电话：________________________
传真：________________________
邮政编码： ___________________
甲方（公章）____________ 乙方（盖章）________________
负责人（签字）__________ 法定代表人（签字）__________
________年______月______日 _________年________月_______日
登记机关：________________
抵押登记编号：____________
