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中图分类号:F812.42 文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)02-0087-02
土地增值税是对房地产开发企业收益影响较大的税种之一。2006年12月28日国家税务总局的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中明确规定:从2007年2月1日起,房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。当前,对房地产企业来说,如何进行有效的土地增值税税收筹划,减轻纳税负担,相应增加企业的盈利,势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。笔者认为,可以从以下几个方面着手进行税收筹划。
一、 纳税筹划的原则
1.事先筹划原则。即税务筹划必须在纳税义务发生之前,通过对企业生产经营活动过程的规划与控制来进行。
2.守法性原则。它规定了纳税人向国家纳税的义务和立法精神的宗旨,企业须以合法节税方式对企业生产经营活动进行安排。
3.经济原则。即企业在进行税务筹划时要进行“成本效益分析”,看是否经济可行,税务筹划不能只注重于纳税环节中个别税种的节税而忽略该筹划方案的实施所引发的其他费用支出,需综合考虑采取该税务筹划方案是否能给企业带来绝对的收益。
二、纳税筹划的方法
(一)收入分散筹划法
按相关税法规定,土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。在扣除项目金额一定的情况下,转让收入越少,土地增值额就越小,当然税率和税额就越低。因此,如何通过分散转让房地产的收入,就是一个着眼点。一般常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离,分次单独签定合同。
例如:某房地产开发企业准备开发一栋精装修的楼房,预计精装修房屋的市场售价是1 800万元(含装修费600万元),该企业可以分两次签定合同,在毛坯房建成后先签l 200万元的房屋买卖合同,等装修时再签600万元的装修合同,则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税,而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围,不用缴纳土地增值税,这样就使得应纳税额有所减少,达到节税的目的。
(二)临界点筹划法
房地产开发公司开发一个项目,总要获得一定的利润,但利润率越高,缴纳的土地增值税就越多,税后利润可能反而越小。因此,如何做到使房价在同行中最低,应缴土地增值税最少,所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题。按照税法有关优惠规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。根据临界点的税负效应,可以对此进行纳税筹划。
实际工作中,首先要测算增值率(增值额与允许扣除项目金额的比率),然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种:一是合理定价,如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率,通过适当降低价格可以减少增值额,降低土地增值税的适用税率,从而减轻税负。二是增加扣除额,主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行实施细则》规定,房地产开发成本中包括可以扣除的项目有:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。纳税人可以通过改善住房环境,提高房产的质量来适当增加扣除项目,以高质低价来占领市场。
假如定价1 000万元,增值率为25%,应纳土地增值税为90万元。假如不考虑其他因素,获利为1000-800-90=110(万元)。但如果定价960万元(X一800/800=20%),增值率为20%。由于纳税人建造的是普通标准住宅出售,且增值额未超过扣除项目金额的20%的,所以就可以免征土地增值税,则获利为960-800=160(万元),二者相比税后利润增加50万元。通过这个例子可以看出,企业在出售普通标准住宅时,通过合理定价进行纳税筹划,完全可以使自己保持较低价格并获得较高的利润。当然,企业并不是把价定得越低越好,当所提高的售价带来的收益大于提高售价而增加的税费支出就是值得的。
(三)费用迁移筹划法
房地产开发费用即期间费用(管理费用、财务费用、经营费用)不以实际发生数扣除,而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件,按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以通过事前筹划,把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去,例如属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围,由于它的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额,因此,人事部门可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除,而房地产的开发成本却增大了。也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况下,通过费用迁移法,就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额,从而达到节税的目的。
(四)利息支出筹划法
房地产开发企业属于高负债的行业,一般都会发生大量的借款,因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也会对企业的应纳税额产生很大的影响。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其房地产开发的其他费用还可按该项目地价款和开发成本之和的5%再扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按该项目地价款和开发成本之和的l0%直接扣除成本,其实际利息支出就不能扣除了。这给纳税人提供了可供选择的余地:如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资,利息费用较高,则应尽可能提供金融机构贷款证明,并按房地产项目计算分摊利息支出,实现利息据实扣除,降低税额;反之,开发过程中借款不多,利息费用较低,则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明,这样就可多扣除房地产开发费用,以实现企业利润最大化。
(五)建房方式筹划法
根据税法有关规定:某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围,不用缴纳土地增值税。纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划,其节税效果也是很明显的。
第一种是代建房方式。税法规定,代建房行为不属于土地增值税的征税范围,而属于建筑业,是营业税的征税范围。由于建筑行业适用的是3%的比例税率,税负较低,而土地增值税适用的是30%―60%的四级超率累进税率,前者节税明显。因此,如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终客户,就完全可以采用代建房方式进行开发,而不采用先开发后销售方式。这种筹划可以是由房地产开发公司以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备,也可以协商由客户自己购买和取得,其关键是房地产权没有发生转移就可以了。为了使该项筹划更加顺利,房地产开发公司可以根据市场情况,适当降低代建房劳务收入的数额,以取得客户的配合。
第二种是合作建房方式。税法规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税。比如某房地产开发公司购得一块土地的使用权准备修建住宅,则该企业可以通过预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样,从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这样,在该房地产开发企业售出剩余部分住房前,各方都不用缴纳土地增值税,只有在建成后转让属于房地产公司的那部分住房时,才就这一部分缴纳土地增值税。
三、企业进行税务筹划应注意的问题
(一)国家应尽早完善税务筹划的立法工作
完善、规范的税法是企业进行税务筹划的前提,只有在税法的引导和约束下企业才能更好地进行税务筹划。从我国现阶段完善税收立法工作来看,笔者认为应解决以下问题:1.健全税收一般性规范,减少税法漏洞,杜绝企业避税行为;2.改革征管体制,走现代化征管之路;3.税收立法要贯彻透明、简明、操作性原则。
(二)增强企业纳税人的纳税意识,树立正确的税收筹划观念
企业纳税人自身的税务筹划意识和筹划能力是成功开展税务筹划,节约税金支出的关键。这需要企业领导和财务人员要树立税务筹划意识,规范税务筹划基础工作,包括设立完善、客观、规范的会计账目和编制真实的财务报表,发挥税务会计的作用,尽可能使纳税人税收负担降到最低。另外,企业税收筹划的目的是减轻税收负担,提高经济效益,那么通过减轻税收负担可以实现税后利润最大化,但纳税人在取得税收收益的同时,还必须考虑税收筹划方案中的成本问题,只有当收益大于成本时这种方案才是可行的,所以企业在税收筹划时要注意只有总体收益最大的方案才是最优的。企业要根据自身的情况,选择合理的筹划方法。
(三)企业着力培养专业税务筹划人员
税务筹划是一种高层次的理财活动,要求筹划人员不仅具备法律、税收、财务会计、统计、金融、数学、管理等各方面的专业知识,还要具有严密的逻辑思维、统筹谋划的能力。因此企业要培养精通多门学科,具备相当专业素质的税务筹划专业人员。
参考文献:
[1] 庄粉荣.纳税筹划实战精选百例[M].北京:机械工业出版社,2007.
关键词：房地产企业；增值税；税收筹划
一、房地产企业增值税税收筹划的重要意义
长时间以来，房地产企业在我国社会经济发展中发挥着重要力量，特别是进入新常态环境下，逐渐朝着分化改革方向转变，房地产企业不但面临较大去库存压力，同时也会出现房地产泡沫现象。在这种环境下，我国相关部门进行了多次改革，希望可以引导房地产行业的稳定发展。在这种情况下，我国各级部门加强对房地产企业内涵建设，并从增值税税收筹划方向入手，促进整个房地产行业的持续发展。房地产企业通过加强税收筹划，可以提高整体效益，并以此为依据，增强企业发展潜力，促进自身长远发展。增值税税收筹划针对房地产而言，并非偷税漏税，而是结合法律标准合理避税，以此促进自身效益提升。
二、“营改增”后对房地产企业税收带来的影响
（一）税负影响
在“营改增”背景下，预示着营业税正式在税收舞台中消失。房地产作为原营业税主要的征收企业，在税务改革后，正式步入到增值税阶段。在税额缴纳上，房地产企业由之前税率17%更改成9%，针对房地产企业而言，税率改变对提升企业经济效益有着直接影响。与此同时，在税务改革后，土地成本将会纳入到可抵扣范畴中，便于房地产企业税负的减少，减少各种税务风险出现。所以，在增值税税收筹划时，房地产企业应该对现有税收政策有全面了解，以此实现节税。当前，房地产企业采用各种拿地方式，如拆迁、投资等，不同拿地方式，征收税额也会存在不同。所以，这样采取合理方式拿地，减少房地产企业税负，需要结合实际情况进行分析。
（二）土地增值税影响
在“营改增”背景下，针对房地产企业而言，土地增值税将会受到一定影响，这是由于房地产企业增值税作为价外税，所以，在核算中，不可将其当作抵扣项目进行核算，使得房地产企业土地增值税中增值率不断提高。从该角度来说，“营改增”政策的颁布，将会加剧企业税负。所以，要求房地产企业在税收筹划过程中，应该给予该内容高度重视，采取合理方式，降低增值税税率增加给房地产企业带来的不良影响。
（三）所得税影响
鉴于上述内容得知，房地产企业增值税作为价外税，所以，需要将其融合到所得税中，不能实现抵扣处理，使得企业所得税税额不断提高，加剧企业税负。但是从另一方面来说，在原有缴纳营业税过程中，房地产销售收入需要全面纳入到企业销售额中，而在税务改革下，在销售收入明确之前，已经把增值税从中扣除，所以，在明确所得税额过程中，无须再进行税额扣除，所以，站在本质角度来说，房地产企业所得税没有发生明显变化，所以，在对房地产企业税收筹划分析时，应该具体分析，将影响房地产企业所得税的各项因素抽离处理，全面处理。
三、房地产企业增值税税收筹划对策
（一）加强企业税收筹划
随着“营改增”政策颁布后，作为房地产企业一般纳税人，企业增值税税率由之前17%更改为9%，基于该现象，在开展税收筹划工作时，可以从房地产企业日常活动中进行，减少运营活动成本投放，结合实际情况，在经营活动中获取增值税发票，缓解房地产企业税负压力。并且，房地产企业还要给予增值税专用发票管理高度重视，加大管理力度，通过采取各种宣传方式，提高财务人员对增值税专用发票管理意识，充分利用“营改增”政策，给房地产企业创造更多优惠，减少企业税负。除此之外，房地产企业还要和合作企业合同约定，在选择供应商的过程中，秉持“货比三家”的原则，在确保供应材料质量的情况下，选择最低的材料价格。假设在一般纳税人身份的供应商中采购材料，应该要求其提供增值税专用发票，从而让企业在纳税上，可以获取更大的优惠。房地产企业在增值税税收筹划时，需要利用存在的税率差异。一般来说，供应商税率一般为17%，但是房地产企业税率为9%，所以，房地产企业需要迎合国家法律标准，通过应用税率差异实现节税。同时，房地产企业在增值税税收筹划中，通过采用纳税时间延迟、优惠政策应用等方式，减少房地产企业税负。
（二）及时和税务部门交流
针对房地产企业来说，要想全面提高经济效益，在纳税过程中，需要结合实际情况，采用一系列合理避税方式，减少企业税负压力，但是这种避税方式将会受到各种因素影响，如果操作不合理，将会触及法律底线，给企业造成严重的损失。所以，在具体房地产企业增值税税收筹划中，需要科学设定避税方案，并对其进行具体分析，保证避税方案的合理性和合法性，从而起到合理避税的效果。在此过程中，税收筹划工作人员还要对国家税法变化情况有所了解，及时掌握行业最新动态，保证房地产企业可以科学规划各种税务活动，从而实现缓解企业税负的效果。在确保房地产企业税收筹划合法的基础上，还要注重加强和税负部门的交流，把来自执法部门的法律风险降至最小，通过制定一系列规范的税务风险管理体系，实现对税务风险把控，引导房地产企业稳定发展。
（三）改变传统营销策略
随着“营改增”政策的顺利实施，给房地产企业增值税税收筹划提供机遇的同时，也提出了一定的考验，房地产企业应该紧抓发展机会，迎接各种挑战，尽可能降低税务改革给房地产企业税收造成的影响，确保房地产企业可以稳定运行。因此，财务工作人员应该结合房地产企业运营状况，自足当下，放眼未来，站在税收筹划角度入手，对企业现有的营销模式进行优化改革。例如，在原有营销定价模式下，房地产企业通过设定目标成本方式，对企业营销环节中形成的各项成本进行科学控制，降低对应成本支出，提升房地产企业整体效益。特别是在房地产项目材料成本只升不降的情况下，更好结合房地产企业实际情况，适当调整营销战略，从而提升企业整体效益。房地产企业应该对当前市场发展趋势有深入的认识，根据形势发展，调整战略目标，让税务改革政策在房地产企业中的积极作用充分发挥，减少房地产企业税负压力，增强企业综合实力，从而让房地产企业实现更好发展。除此之外，房地产企业还要充分应用各种优惠政策，加强增值税专用发票，让企业税收可以享有更多的抵扣优惠，缓解企业税收压力。在增值税发票管理过程中，要求财务人员对房地产销售收入确认时间、开具发票时间高度重视，在获取发票以后，结合实际情况及时抵扣，防止发生抵扣时限超期现象。
关键词：财务管理；房地产企业；纳税筹划
房地产企业是指以盈利为目的，从事房地产开发、经营、管理与服务的企业。房地产企业作为我国国民经济的重要组成部分，直接影响了人们的生活水平与住房质量。纳税筹划是指各类企业在符合国家税收法律法规前提下，选择最合理的纳税方案，以此来减轻企业内部的经济压力，提高企业整体效益的一种纳税管理手段。我国目前税收种类繁多，纳税工作复杂。随着我国税收政策的改革，房地产企业面临着巨大挑战，因此基于财务管理的房地产企业纳税筹划工作尤为重要。此外，提高房地产企业纳税筹划能力，能够减轻房地产企业的经济负担，提高房地产企业经济效益，对促进房地产企业的可持续发展具有积极意义。
一、纳税筹划对房地产企业财务管理的影响
（一）对财务管理对象的影响
财务管理对象主要是指企业的资金流动与运动。纳税筹划对房地产财务管理对象的影响，主要体现在房地产资金流动方面。一方面，房地产企业按照国家税法规定，通过调节固定资产折旧方法、折旧年限，或减少无形资产分摊年限，进而减少房地产企业整体利润，从而推迟房地产企业纳税，并将纳税时间调整到国家税收优惠政策最大的年限。另一方面，房地产企业通过国家所颁布的免税、减税等相关政策，降低房地产企业纳税成本，进而减少房地产企业资金流动。此外，房地产企业还可以选择不同形式计价方式，如分期支付等，减缓资金流动速度，提高房地产企业经济收入。
（二）对财务管理目标的影响
财务管理目标是房地产企业财务管理中的重要组成部分，是评价房地产企业财务管理水平的重要标准。房地产企业若想持续健康发展，就必须针对其自身特色制定相应的财务管理目标。房地产企业若想在现今市场经济环境下稳步前行，就应采取相应措施，降低企业生产经营中的各类成本支出，如税收成本等。纳税筹划能够实现房地产企业财务管理目标，其作为一种规划手段，主要是围绕房地产企业管理目标而展开的，纳税筹划的优劣直接关系着房地产企业财务管理目标能否实现。当前房地产企业正处于巨大压力之下，其内部压力并不低于外界压力。因此，房地产企业在进行财务管理时，应注重纳税筹划的积极意义，深入挖掘纳税筹划的特点，兼顾企业发展的长久利益，制定符合企业自身特色及财务管理目标的纳税筹划方案，进而提高房地产企业的综合竞争力。
（三）对财务管理内容的影响
财务管理内容与纳税筹划之间是相互交叉关系。现阶段我国财务管理主要分为资产融入、投资、经营及收益四个环节。纳税筹划贯穿于这四个环节之中。首先，在房地产企业融资阶段，应充分考虑我国的房地产税收政策及税收法律调整范围，合理地制定纳税筹划方案，进而为房地产企业选择正确的融资方式奠定基础。其次，投资作为房地产企业的关键环节，关系着房地产企业的生存与发展。成功的房地产投资能够促进房地产企业健康平稳的发展，失败的房地产投资能够引发房地产企业破产等不良后果。纳税筹划在房地产企业投资工作中扮演着重要角色，其不仅能够降低房地产企业的纳税成本，同时也能优化房地产企业资金配置，控制房地产企业资金流向，进而提高房地产企业经济效益。因此，房地产企业在投资前，应做好纳税筹划工作，充分了解国家各项税收政策，确定投资规模，进而实现房地产企业财务管理投资目标。再次，在房地产企业经营、生产、宣传过程中，应详细地计算每一个环节的开销，融入纳税筹划思想，进而选择更合理的生产经营、宣传模式。
二、基于财务管理的房地产企业投资活动纳税筹划方法
（一）延迟纳税
房地产企业在纳税筹划的过程中需要有充足的时间获取货币，而遵循国家法规规定的延迟纳税，则会使房地产企业将所要缴纳的税款金额，优先使用到企业日常生产、生活及服务之中。房地产企业在此期间不需要支付高额利息，在一定程度上降低了房地产企业资金流通压力，从而扩大了房地产企业经济效益，提高了房地产企业综合竞争力。
（二）利用优惠政策
我国为鼓励房地产企业发展，颁布了一系列优惠政策，例如：房地产企业在进行不动产销售过程中，增值税金额计算中可扣除土地使用年限费用、房屋拆迁等费用。此外，针对房地产企业经营而言，可以利用我国针对高新技术企业、节能产业等有利的增值税税收政策，拓展自身业务。
（三）利用税率临界点
现阶段，我国采取累进税率的方式征收土地增值税，国家会设置相应的税收临界点。房地产企业可充分利用该临界点，当其税率明显低于该临界点时，房地产企业整体税负压力减轻，有利于房地产企业资金流动，提高房地产企业整体经济效益。当税率明显高于临界点时，企业将负担高额税负，极大地增加了企业税负压力。因此，房地产企业应利用税收临界点，制定合理的纳税筹划方案。
（四）分解销售价格
土地增值税作为房地产企业纳税的主要部分，其税率与房地产企业所得的增值税成正相关。因此，房地产企业可采取分解销售价格的方式，将房屋销售与装修分开，从而降低了房地产企业增值额，减少房地产企业所要承担的土地增值税。
三、基于财务管理的房地产企业纳税筹划存在的问题
我们以某发展集团为例，结合该发展集团实际情况，阐述现阶段基于财务管理的房地产企业纳税筹划存在的问题。
（一）企业承包项目性质并未明确
不同的业务模式、结算方式所涉及的纳税方式和纳税种类均不同，就该发展集团而言，政府工程是其承接的重要项目。目前，集团承接的政府工程是“代建”，还是“自营工程”性质并不明确。通常情况下，“代建”和“自营工程”存在增值税差异，不明确的项目性质致使集团无法及时地处理增值税进项税额。
（二）安置房项目增值税缴纳存在问题
深入分析该集团现阶段采用的安置房项目缴纳增值税模式，可明显发现其中存在的问题。该集团收到的超面积补差，通常按照5%缴纳增值税款，但在“营改增”后安置房项目的等面积部分并未申报增值税，通常是在税务局核算土地增值税时进行补缴。与安置房交付增值税的时间相比，税务局的土地增值税清算时间相对滞后。此时，集团再补缴增值税会产生大量的税收滞纳金，便直接或间接地影响了企业纳税信用，增加了企业纳税负担。
（三）纳税筹划发票管理存在问题
目前，该发展集团在纳税筹划发票管理中，并没有明确简易计税与一般计税存在不同的增值税发票要求。其所采用的发票主要为增值税专用发票，并进一步对发票进行了认证。同时，也并未区分新老项目所使用的增值税计税方法，所有项目均使用同样的计税方法和专用发票，这就在一定程度上增加了该发展集团增值税负担。
（四）企业税务风险意识有待加强
就目前现状，该发展集团领导层、管理层、各部门负责人均能意识到纳税筹划的重要性，也具备一定的税务风险意识。但在税务风险发生原因、企业内部潜在的税务风险事件等方面关注度仍有待加强。同时，企业内部各级员工并没有意识到税务风险与自身的关联，往往认为税务风险与其无关，并未意识到税务风险的危害性。此外，该发展集团内部并未建立完善的税务风险监督评价机制，无法对税务风险做到早预防、早发现、早避免，严重增加了集团内部税务风险负担。此外，该集团在税务筹划管理过程中，并没有建立专门的税务筹划部门，税务筹划工作通常由财务人员完成，身兼数职的财务人员在开展纳税筹划工作中往往会出现纰漏。同时，集团内部负责纳税筹划的工作人员专业素养仍有待加强，专业人才队伍建设应持续进行。最后，集团内部对纳税筹划的培训工作开展较少，致使许多工作人员无法掌握最新的税收政策，在开展纳税筹划工作时往往会出现错误，影响了集团信誉等级。
四、基于财务管理的房地产企业纳税筹划措施研究
（一）明确企业承包项目性质，加快处理增值税进项税额
首先应明确该发展集团所承接的政府项目，是“代建”还是“自营工程”性质。按照国家税法上规定的“代建”应同时符合四个条件：一是该发展集团作为受委托方，其在开展立项等相关手续时应以委托方，即政府的名义进行办理；二是在工程项目建设期间，委托方、受托方二者间不可私自进行土地使用权、产权转移；三是委托方、受托方二者应签订“代建”合同；四是受托方即本发展集团在项目建设时不应垫付资金，不应以本发展集团名义办理工程结算，但该发展集团在工程结算中主要是以集团名义开展工作。由此可见，该发展集团并不符合国家税法“代建”规定第四条。为进一步明确企业承包项目性质，该发展集团应展开相应工作。该发展集团应与税务机关展开沟通，明确受政府委托的工程项目性质，并以项目性质为基础，进一步开展纳税工作。若税务机关明确集团受政府委托的项目为“自营工程”性质，此时集团应将已认定的进项税额进行区分，明确进项税额的归属问题。若进项税额归属2016年4月30日之前的项目，则应对其进行进项税额转出处理；若进项税额归属2016年4月30日之后的项目，应按照自营项目增值税缴纳处理。值得注意的是，若将企业受政府委托的项目认定为“自营项目”，则会出现增加增值税税额的可能，在开展增值税缴纳之前，企业内部负责纳税的财务人员应与相关领导、相关部门商议后再做决定。自营工程增值税缴纳方法为，集团将收到的政府结算金额作为该工程项目的实际收入，2016年4月30日以后的项目应遵循增值税计算公式：项目取得收入/1.09×9%-项目进项税。
（二）安置房项目采用政府回购模式
为避免由安置房项目增值税缴纳问题而引起的集团税务风险问题，集团应进一步明确安置房项目增值税缴纳模式，降低企业税务风险。因此，该发展集团安置房项目纳税方式可选取政府回购模式，在增值税计算上，政府回购模式为政府确定回购价格从而进行增值税计算，在土地增值税计算上，政府除确定税后价格外，还具有确定收入等作用。若该企业在开发房地产的过程中将政府回购全部用于拆迁户安置，则不需要缴纳土地增值税，从而减轻企业税负压力。
（三）加强对纳税筹划发票的管理
发票是在商品销售、购买过程中，企业经营活动的开具和收取，是我国税务部门管理的收付款凭证。由于国有房地产企业与常规房地产企业性质有所不同，国有房地产企业不以营利为目的，因此其发票管理应在国家法律法规的基础上进行调整。针对该集团纳税筹划发票管理存在问题，集团应进一步明确简易计税、一般计税对增值税发票的要求不同，以此作为切入点，进一步加强纳税筹划发票管理。增值税改革后，老项目与新项目增值税计税方式有所不同，老项目计税方式可依旧采取简易计税，即无需认证进项税，同时不用抵扣进项增值税。而新项目则应使用一般计税，即企业在成本支出时应尽量用增值税专用发票，从而减轻企业增值税负担。同时，集团内部增值税发票应指派专人进行保管，且每个月末均应对发票进行判断，确保发票上的数额与财务账本上所记录的数额相一致，应明确所有税务发票均应妥善保管，为集团今后的税务抵扣工作提供真实、可靠依据。
（四）提高企业税务风险意识
增强房地产企业税务风险意识，能够降低房地产企业税务风险事件发生概率。首先，房地产企业领导、高层人员应强化税务风险意识，定期组织各级各类人员学习税务风险知识，使税务风险意识深入人心。深入探讨房地产企业财务管理过程中潜在的税务风险，明确税务风险意识的重要性，让房地产企业各级员工认识到税务风险的危害性。其次，集团中负责税务的人员，应在纳税筹划前了解国家税务优惠政策，积极与税务机关沟通，了解税务机关行政标准为纳税筹划做充足准备。最后，集团应建立完善的税务风险监督评价体制，全面监控房地产企业内部涉税业务，参照行业内部纳税指标，制定符合企业实际的税务风险管理目标。通过多媒体、计算机技术对税务风险进行评估，制定相应的税务风险应对办法。同时，应将税务管理落实到集团内部的各个方面，根据事先了解的国家政策，制定合理的纳税筹划方案，严格监督纳税筹划方案的实施情况，预防税务风险事件，事后应总结纳税筹划方案实施经验，提升纳税筹划能力，进而保障房地产企业可持续发展。此外，集团应根据企业的实际情况建立税务管理部门，指派专业人士从事税务管理，提高税务管理专业性。同时，加大税务管理人员招聘力度广纳贤才，招聘专业性强、税收管理经验丰富的专业人士。针对集团内现有的财务人员、纳税筹划人员应开展相关培训工作，积极学习国家最新的纳税政策，增强纳税筹划工作人员法律知识提高其法律素养，确保纳税筹划工作人员在实际工作中，能灵活地运用相关法律知识，实现纳税筹划工作与集团实际经营发展相结合。纳税筹划的内容包括五方面：一是避税。主要是指纳税主体采用不违法手段，进而获取避税筹划。此行为虽不违法，但也不应提倡。近年来国家对避税行为进行严厉管控，避免该现象发生。二是节税。是指纳税主体依照国家所颁布的税收优惠政策合理纳税，是纳税筹划的重要组成部分，也是国家提倡的纳税筹划手段之一。三是规避税收陷阱。主要是指纳税主体在生产经营过程中，不要陷入税收条款中所被误认为的税收陷阱，从而加重纳税主体的经济负担。四是税收转嫁筹划。主要是指纳税主体通过对其所销售的商品进行价格调整，从而将税收转嫁给他人承担，进而减轻企业税负压力。五是涉税零风险。主要是指纳税主体在进行申报税务时，不会出现任何违法行为及纳税风险事件，通过该手段，纳税主体能够巧妙地避免纳税风险事件发生，进而减轻企业经济压力。
五、结语
总而言之，在经济发展的大环境下，基于财务管理的房地产企业纳税筹划受多方面因素影响，只有选择正确的纳税筹划手段，才能合理地规划房地产企业资金流动去向，减轻税务为房地产企业带来的经济负担，保证房地产企业能够平稳健康发展。
参考文献：
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[3]彭岚.财务管理视角下的企业纳税筹划探析[J].当代会计,2021,(11)
【关键词】 土地增值税； 税务筹划； 模型； 临界点； 增值率
中图分类号：F812.42；F275.3 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2016）11-0094-04
一、背景
税收体系的完善和税收优惠政策的不断出台促使企业税务筹划水平不断提高。伴随着房地产行业的税制改革，国家对其实施的宏观调控政策越来越多。“国五条”的颁布一方面规范了房地产行业的运作，另一方面避免了投机行为的泛滥。当前房地产行业面临的政策环境较为复杂和多变，新的“营改增”方案也在逐步向房地产行业靠拢[ 1 ]。面对不断变化的税收环境，房地产企业有必要进一步加大对税务筹划的关注力度。作为房地产企业的一个重要税种，土地增值税越来越多地受到财务人员的关注。进一步提高土地增值税的税务筹划水平将有助于企业在面临税收政策不断变化的状况下作出最理智的决策。
二、土地增值税税务筹划存在的问题
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产取得的增值额征收的一种税。只要有转让房地产的行为，都应当成为土地增值税的纳税人。企业对土地增值税进行税务筹划并不新鲜，研究土地增值税税务筹划的文章也越来越多。然而到目前为止，大多数税务筹划依然只停留在对个别实例的筹划，在税务筹划实践或是可参阅到的文献中，每一例税务筹划方案仅仅只针对该实例个案有效，这并不能为广大房地产企业直接应用和借鉴。为了解决这一问题，建立一个通用的税务筹划模型，将个体化的税务筹划方案公式化就显得极为迫切和重要。土地增值税实行四级超率累进税率，按照增值额占扣除项目的比例，划分税率累进级次。正是由于这种超率累进税率才使得房地产企业土地增值税有了税务筹划的空间。此外，纳税人在建筑普通标准住宅出售时，若增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税；超过20%的，应就其全部增值额纳税。此项优惠政策一方面给企业带来了减少税负的优惠，另一方面也为企业税务筹划提供了一个切入点。
三、土地增值税税务筹划模型
（一）建立模型的意义
在纳税筹划实务或一些研究文献中，所提及的税务筹划都是以实例为依托，根据一个公司或企业的数据来进行税务筹划。这样，一方面，税务筹划的计算量会变得十分复杂，企业为了寻求最佳方案，需要不断地调整项目的各类预期数据，进而计算税务筹划的可行性，要得到最优方案可能需要进行多次策划和计算；另一方面，每一个企业的税务筹划方案都有其自身的特点，其他企业要想复制和效仿并不切实，主要体现在数据类别和大小的不一致性上。因此，实例的税务筹划只能起到一种引导方向的作用，而具体如何去做，还要一遍遍地去试探各种方案的可行性。税务筹划模型的建立，有助于解决上述两方面的局限性，不仅可以简化计算量，还可为更多的企业所借鉴。企业依据模型的前提条件并根据项目特点套入自己的数据，就可选择适合企业的税务筹划方案，并根据二元一次函数方程的递增递减性得出企业的最佳筹划方案。
（二）模型的建立
假设房地产企业A目前有个待售项目，属于普通标准住宅，这个项目的预期销售收入用字母Y表示，土地款和房地产开发成本用字母X表示，其他计入损益但不计入扣除项目的支出用Z表示，项目增值率用n表示。模型中涉及的税率为：营业税5%、城建税7%、教育费附加3%、契税3%（因地方教育费附加税率并无统一标准，且实际数额很小，在建立模型时暂不考虑这一项税费，房地产企业在实际应用模型的过程中，可自行加入地方教育费附加因数，届时推导出的系数将会出现微小的偏差）。
本模型依据项目的增值率整体分为三种情况：项目增值率低于20%、项目增值率等于20%、项目增值率高于20%。在最后一种情况下，将根据增值率的高低分别推导出两种税务筹划方案：降低增值率和分割收入。
1.利用税收优惠临界点
（1）项目增值率低于20%
在增值率低于20%时，企业虽然享受土地增值税的税收优惠政策，但此时企业的利润也较低，一般企业很少会为了避税而大幅度降低销售价格，并且在低于20%时，企业并没有充分享受到税收优惠，这种情况的税务筹划可以通过简单的增加销售额来实现，在此不作分析。
（2）项目增值率等于20%
土地增值率可用下列方程式表达：
化简可得，=0.2，分子代表土地增值额，分母代表可扣除项目金额。
营业收入：Y；营业税：5%Y；城建税及教育费附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值额：94.5%Y-X；土地增值税：0；税前利润（1）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y。
分析土地增值率化简后的公式会发现：如果收入增加a元，即营业收入变为Y+a时，根据真分数的性质，毫无疑问土地增值率会上升，那么企业就无法享受税收临界点带来的优惠。如果成本增加b元，即土地款和房地产开发成本变为X+b时，此时增值率的分母增加，分子减少，故而增值率会低于20%。接下来再调增营业收入Y，便有了充分享受税收临界点的优惠空间，那么Y究竟可以增加多少呢？
令=20%，经过化简可得，a≈1.284b（取小不取大）。也就是当Y增加额不超过1.284倍的b时，企业的增值率在20%以下，仍可以享受税收优惠。在保证税收优惠的前提下，显然可以看出Y的增幅比X大，这就意味着企业可以赚得更多的利润。但收入增加的范围是有所限制的，详见下文。此外，除了土地增值税享受优惠外，还应考虑到营业税的增加以及以营业税为基数计算的城建税和教育费附加的增加。
当Y和X同时调增时：
营业收入：Y+a；营业税：5%（Y+a）；城建税及教育费附加：5%×（7%+3%）（Y+a）；土地增值额：94.5%（Y+a）-（X+b）；土地增值税：0；税前利润（2）：（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）。
税前利润（2）-税前利润（1）=（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）-[Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y]=94.5%a-b
令：税前利润（2）-税前利润（1）>0，经化简可得，a>1.059b（保留三位小数时取大不取小）。
根据以上推导，得到了a的取值范围，即1.059b
以房地产企业为例。假设万科某集团公司计划销售收入即Y=100亿元，开发成本为X=467/6亿元，Z=10亿元，此时的增值率n恰好为20%，通过同时增加收入和成本来进行税务筹划。假设增加成本b=10亿元，那么收入增加额a的取值范围为10.59～12.84。当a=11时，利润增加为0.395亿元；当a=12时，利润增加为1.34亿元。由此可以知道在推算出的取值范围内，a越大则税前利润增加就越大。但是，在增加房地产开发费用时，需注意税法规定的比例限制。在对销售额进行调增时，应当注意结合消费者的购买需求合理制定销售价格，不能一味地盲目增加b和a。
（3）项目增值率超过20%
当增值率超过20%时，为了享受税收优惠，同时又提高利润，顺着前面的思路，可以采用提高成本的方法。通过销售价格不变来降低增值率，或者成本不变来降低销售价格，都可以达到这样的目的。然而同样是性价比提升，第一种方式可以提升商品房的质量，因此建议选用第一种方式进行税务筹划。
仍以上文中的房地产企业为例，假设Y=100亿元，X=74.5亿元，Z=10亿元，此时n=25%，采用上述税务筹划方案，通过增加b来降低增值率从而增加利润。将上述取值代入公式可得b的取值范围3.34
随着“营改增”的全面推行，势必对房地产行业的税务筹划造成影响，对于未超过临界点时进行的税务筹划，“营改增”以后，由于成本上升幅度低于收入的上升幅度，很可能导致增值税的上升，进而造成以其为计税依据的城建税及教育费附加的上升，使得利润下降；对于超过临界点以后进行的税务筹划，“营改增”以后，由于销售价格不变，成本上升，很可能造成增值税进项税额的上升，进而减少增值税税负，从而影响城建税及教育费附加的下降，最终使得利润上升。
2.利用B公司分割收入
根据上述推导结果，当增值率n大于27.3%时，无法通过单纯的提高成本来实现税务筹划的目的。此时可以通过其子公司B将收入分为两部分[ 2 ]，即房地产企业A以增值率20%的价格将房产销售给子公司B，从而享受税收优惠不缴纳土地增值税，再由B公司以预期收入的销售价格将商品房出售。在这种方案下，因子公司是不属于可享受20%税收优惠的企业，此时，如果A公司在税务筹划前的增值率在50%以下，那么A公司要适用30%的增值税率，税务筹划后，B公司也要适用30%的增值税率，并不能为企业增加更多的利润，反而会因为重复征收的营业税以及增加的契税而降低利润，因此，采用B公司分割收入的方案应当适用于A公司税务筹划前增值率超过50%的情况。假设A公司的增值率介于50%～100%之间，适用40%的增值税率，税务筹划后A不缴纳土地增值税，子公司B适用30%的增值税率，由此降低适用的税率来增加利润。
（1）在税务筹划之前
营业收入：Y；营业税：5%Y；城建税及教育费附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值额：94.5%Y-X；土地增值税：（94.5%Y-X）×40%-[5%Y+5%×（7%+3%）Y+X]×5%=37.525%Y-0.45X；税前利润（3）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y-（37.525%Y-0.45X）=56.975%Y-0.55X-Z。
（2）在税务筹划之后
1）A公司
营业收入：（600/467）X
营业收入计算如下：为使A公司的增值率恰好为20%，用M表示营业收入，需满足下列等式：（M×5.5%+X）×1.2=M，解得，M=（600/467）X；营业税：（600/467）X×5%；城建税及教育费附加：（600/467）X×5%×（7%+3%）；土地增值税：0；税前利润（4）：（600/467）X-X-Z-（600/467）X×5%-（600/467）X×5%×（7%+3%）=0.214X-Z（化简后保留三位小数，取小不取大）。
766时，税务筹划前，A企业的增值率约为60.97%（取大不取小）。那么，用此税务筹划方案，应当注意增值率的取值范围，即60.97%
以上文房地产企业为例，Y=100亿元，Z=10亿元。当X=50亿元时，n=80.18%符合上述税务筹划的条件，此时采用B公司分割收入的方案，使得利润增加值为1.075亿元；当X=55亿元时，n=65.29%符合上述税务筹划的条件，此时采用B公司分割收入的方案，使得利润增加值为0.265亿元。显然，在适用范围内，增值率越高，税务筹划后增加的利润就越高。
在上述筹划方案中，由于营业税是以全额计征的，因此在A将商品房销售给B时，B多承担了一部分营业税以及由此增加的城建税和教育费附加（重复征税），且B公司并不能享受20%增值率的优惠临界点政策，另外还加收了一道契税。房地产行业在2016年实施“营改增”后，本方案的税务筹划将更有助于节税，既避免了重复征税环节，又减少了以此为计税依据的城建税及教育费附加。
上述模型推导结果如表1所示。
四、结语
通过对土地增值税税务筹划建立模型进行研究，可以为广大房地产企业提供通用的税务筹划方案，企业可以根据自身的经营数据在模型推导出的范围内选取适合自己的最优税务筹划方案。此外，上述模型的研究仍有不足之处，由于印花税税率较小，并且如果考虑到印花税的成分会使计算变得繁冗复杂，因此在建立的模型中未考虑印花税的变动在税务筹划中的影响。一般来讲印花税缴纳的数额较小，企业在实际套用模型进行税务筹划时，尽量不要打球，以免因为小的误差造成税务筹划失败，可以在变量浮动范围内选取更稳妥的方案。土地增值税的税务筹划在房地产企业的财务管理中有很重要的地位，房地产行业的计税基础通常是以万为金额单位，缴纳税款时涉及的金额也较大，这就要求企业的财务人员掌握好税务筹划这把利器，在激烈的市场竞争中为企业减轻税收负担。这将依赖于企业税务筹划方案选取是否恰当。此外，房地产行业在国民经济中占有重要地位，是一项关系国计民生的产业，其所处的政策环境时常变化，为了企业能够在复杂的经济环境中谋求一席之地，扎稳脚跟，企业的管理者尤其是财务人员应当积极学习税收知识，灵活地运用税务筹划来争取企业利润最大化。
【参考文献】
以我国湖南省绿地房地产开发有限公司为例，其主要税费情况如下：土地增值税：销售收入减扣除项目后的增值额÷扣除项目＝增值率，税法规定，土地增值税根据增值率的大小实行4级超率累进税率：增值率未超过50％的部分，税率为30％；增值率50％未超过100％的部分，税率为40％；增值率100％未超过200％的部分，税率为50％；增值率超过200％的部分，税率为60％；税法还规定，普通住宅增值率20％以下的，无需缴纳土地增值税；企业所得税：销售、出租房地产收入扣除成本、营业税金及附加以及当期企业运营费用后的收益的25％征收。在税务筹划方面，目前大部分房地产企业采用控制增值分水岭这种方式，控制增值分水岭就是使企业所建的普通住宅的增值额控制在扣除项目20％以内，享受免征土地增值税的优惠，因此企业会严密对增值额进行控制。虽然这一方式在应用的过程中取得了一定的成绩，但是对其进行深入研究后发现其在房地产企业土地增值税税收筹划的过程中存在着以下几点问题。
（一）对国家宏观调控的相关政策不够重视
我国为了对房地产企业进行宏观调控，接二连三出台了一系列的政策，从多个角度对其进行宏观调控，但是，从目前的局势上来看，大部分房地产企业还不能适应这种调控的方式，另外，房地产的相关领导者还会出现对相关的调控制度会错意的情况，严重影响了企业的健康发展。
（二）税务筹划的目标不明确
从目前的发展趋势上来看，部分的房地产企业并没有将税务筹划落实到具体的实际行动当中去，房地产企业税务筹划具有一定的难度。另外，在为房地产企业做税务筹划时要求财务工作人员清楚的了解国家的经济走势和相关的法律法规，并且需要具备敏锐的洞察力和判断力。但是从目前房地产市场税务筹划相关工作人员的素质水平上来看并没有达到这一点的要求，因此在税务筹划方面缺乏整体的思路，筹划具有片面性，税务筹划的目标不明确，不能有效地降低企业经营发展的成本。
（三）税务筹划的方式不正确
正如上文所说，税务筹划相关工作人员在业务能力方面还需要进一步提高，但是在房地产企业中对其培养的时间是很短的，因此税务筹划的优秀人才较少，能够对整体局势进行把握的人更少，这一现象就会导致税务筹划的方式出现错误，很难将相关税务筹划的方式与房地产企业的具体情况进行结合。
（四）税务风险意识较为淡薄
从理论上来说税务筹划与逃税漏税仅有一线之隔，没有把握好尺度很有可能会造成违法的情况发生。在房地产企业税务筹划的过程中，税务风险意识比较淡漠，主要表现的情况为：
1.缺乏相关的税务筹划经验，在税务筹划策略方面会忽视税务风险防范；
2.缺乏对税务风险的方法，没有认识到风险防范的重要性，在思想不够重视，因此也不能在行为上做到对税务风险进行管理。
二、完善的措施
根据上述情况可以看出，房地产土地增值税面临着众多的问题，因此在改进的过程中需要根据具体的问题进行完善。
（一）密切关注国家相关政策
随着经济的发展，国家宏观调控的政策变化速度越来越快，作为房地产企业的管理者需要深刻理解国家政策的具体情况，能够预测到国家对房地产企业调控的动向，积极地进行税务筹划，提高对国家宏观环境的适应能力。
（二）明确相关的税务筹划目标
房地产企业管理需要对税务筹划目标进行明确地规定，规定的制定实施需要在项目处理的阶段进行明确。另外，土地增值税的筹划方式需要进行事前筹划，只有这样才能够把握最佳的筹划时机，达到筹划的目标。
（三）提高相关工作人员税务筹划的能力
需要从业务知识和业务技能方面对相关工作人员税务筹划的能力进行提高，使其掌握相关的税务筹划的策略，提高风险防范的意识，只有这样才能够充分发挥出税务筹划的重要作用。以湖南省绿地房地产开发有限公司为例，其可以在以下几个方面进行土地增值税纳税筹划：
1.适度加大建造成本法。销售毛坯房应交纳土地增值税不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（万元），扣除项目金额＝4500×130%＋9600×5.5%＝5850＋528＝6378(万元)，增值额＝9600－6378＝3222(万元)，增值率＝3222÷6378＝50.52%,适用税率40%，速算扣除率为5%，应交土地增值税＝3222×40%－6378×5%＝1288.8－318.9＝969.9(万元)。这样做能够提高售价，回成本，加大扣除额，降低增值率。
摘 要 房地产行业是我国税负最重的行业之一，所涉税种达十多种，因此合理的税务筹划能够有效降低房地产企业的成本，增加房地产企业的税后利润。本文主要通过分析房地产企业营业税、土地增值税的税务筹划措施，为房地产企业实行税务筹划提供借鉴。
关键词 税务筹划 营业税 土地增值税
税收筹划是指纳税人在不违法税法等法律、法规的前提下，通过对经营活动，投资活动，筹资活动等财务活动中涉税问题的合理安排，达到规避或减税的目的的行为。通过税务筹划，企业可以减低成本，实现税后利润最大化的目标。基于此种原因，税收筹划在各个行业均得到了广泛应用。
近几年随着房价的日益攀升，房地产行业炙手可热，许多实体制造企业纷纷涉足房地产行业，如海尔地产，海信地产等。随着这些企业的加入房地产行业竞争日益激烈，要在该行业中发展壮大需要房地产企业不断寻求降低成本的途径，但是通货膨胀导致原材料价格日益攀升，房地产行业将目光集中于税收筹划上，希望通过税收筹划降低税负，增加盈利。
房地产行业是我国税收负担较重的行业之一，所涉及的税务不仅包含一般企业应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、车船使用税、企业所得税，还包括土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税等，涉及十余种税种。这就要求房地产行业合理进行税务筹划，减轻税务负担。
营业税、土地增值税作为房地产行业中税负较重的税种，对其进行合理的税收筹划意义深远。
一、营业税的税收筹划
对营业税的税收筹划其实是变相的对土地增值税的税收筹划。
根据税法规定，房地产的代建行为因为其没有发生房地产权属的转移而不必缴纳土地增值税，代建取得的收入按照劳务报酬缴纳营业税即可。这样做的前提是房地产开发商在施工之前已经确定了用户，代客户进行房屋建设。
另外一种避开土地增值税甚至有可能避开营业税的方法是合作建房。举个例子，假若有A、B两家企业，A拥有资金，B拥有土地使用权。现在A想在B的土地上建造房屋，有一下几种方式：
1，B转让其土地使用权给A，A没有向B支付货币，但是B可以在建成后拥有部分房屋所有权，虽然双方没有进行货币结算，但是土地使用权权属发生变化，B需要缴纳土地增值税、转让无形资产营业税。A在土地上建造房屋，然后将部分房屋转让给B，A需要缴纳土地增值税、销售不动产营业税，同时按建筑业缴纳自建行为营业税。
2，B将土地使用权出租给A，A投资在该土地上建造房屋并使用，租赁期届满后，A将土地使用权连同所建建筑物归还给B，在这一过程中，A以建筑物为代价获取了若干年的土地使用权，B以出组土地使用权为代价换取建筑物。B发生了出租土地使用权的行为，缴纳服务业营业税，A发生销售不动产的行为，缴纳营业税，在这个过程中，土地使用权权属未变，因此不属于土地增值税征税范围。
3，A以其资金B以其土地使用权合股成立合营企业，合作建房。房屋建成后双方共担风险、共享收益。根据税法规定，以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。因此对B不征营业税。由于土地权属未发生变化，所以B不缴纳土地增值税。
（1）房屋建成后，A、B按比例分房自用，则此时虽然土地使用权属发生变化，但是根据税法规定，合作建房建成后按比例分房子用的，暂免征土地增值税。
（2）房屋建成后合营企业将房屋销售，此过程中土地使用权发生转移，合营企业需要缴纳土地增值税及自建、销售不动产营业税。
根据以上分析，企业可以通过采取合作建房、代建房屋的模式进行税收筹划，达到减轻税收负担的目的。
二、土地增值税的税收筹划
税法中涉及土地增值税的税收优惠主要是针对普通住宅，具体如下：纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%，免征土地增值税，超过的，全额征收土地增值税。这里的普通住宅应满足住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。因此房地产企业可以充分利用此政策，合理增加扣除项目金额，从而达到降低税负的目的。
1，首先房地产企业可以适当增加房地产开发成本，开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（1）房地产企业可以选择开发精装修的房屋。（2）房地产开发企业在工程竣工验收后，可以根据合同约定，扣留质量保证金，在计算土地增值税时，有发票的才可扣除，因此，房地产企业一定要督促建筑安装施工企业就质量保证金开具发票。
2，房地产开发企业同时开发住宅及非住宅（店面、车库）的，非住宅毛利较高，增值额较大，因此这部分土地增值税税收负担较重，企业多为非住宅部分分摊可扣成本，从而降低企业土地增值税税率和税额。
3，房地产开发企业借款利息扣除方法有两种，企业应当根据自身情况选择扣除方法。假若房地产企业向金融机构借款较多，利息金额较大，则需要明确各项目利息并提供金融机构贷款证明，利息按实际支出扣除。方法如下：
允许开发的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%以内
但是如果房地产企业向金融机构借款较少，利息金额不大，则需要采取一下方法：
允许开发的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本）*10%以内
4，除了增加单个项目的可扣除项目金额外，企业也可以将多个开发项目汇总核算计算土地增值税，并与分开核算所得的土地增值税总额进行比较，选择税负较低的方案。
综上所述，面对激烈的市场竞争，降低成本成为房地产企业的制胜法宝，房地产企业应当熟悉税法相关规定，在合理合法的基础上认真进行税务筹划，只有这样才能寻求企业的长远发展。
参考文献：
关键词：房地产开发企业；税务筹划；筹划措施
我国房地产市场已经发展了数十个年头，房地产开发市场的巨大利润吸引了一大批市场参与者，导致市场的竞争更加激烈。同时，国家为了保障民生住房的基本问题而出台的一系列房地产政策一定程度上压缩了企业的利润空间，更加剧了竞争。房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中占据更多份额，必须进行税务筹划降低成本负担。房地产开发企业从项目规划到项目落地，其中会经历数十个环节，与之相关联的企业也是数目众多，因此房地产开发企业的在经营建设的过程中涉及的税种繁多，如何高效管理不同税务事项，合理进行税务筹划，降低企业税务负担，是房地产开发企业缓解竞争压力，促进企业增长的重要办法。
一、房地产开发企业经营活动涉税概述
房地产开发企业的经营建设过程涉及的上下游关联企业众多，从项目规划到项目落地过程环节复杂，本文对此进行了梳理总结，将房地产开发企业的项目开发过程作为主要脉络，涉税筹划主要在以下四个阶段开展：项目准备阶段、项目开发阶段、产品销售阶段以及产品持有阶段。房地产开发企业在项目前期的准备阶段，主要是进行招标办理，规划设计，征地拆迁以及土地使用权获取等等，在这一阶段，房地产开发企业会涉及的税种主要在土地购买环节，包括了契税、耕地占用税、印花税以及企业增值税等。房地产开发企业在项目开发阶段进行的工作主要是工程项目施工建设在，在国家进行税务改革，实施“营改增”之后，在这一阶段房地产开发企业投入资金最多，产生的成本、费用也最多，在这一阶段进行税务筹划是企业控制成本，影响盈亏利润的重要手段，对房地产开发企业的持续经营有着重要意义。在这一阶段，房地产开发企业主要涉及的税种有城镇土地使用税、印花税以及企业所得税等。房地产开发企业的产品销售阶段一般可以划分为两个部分，房产预售和房产销售阶段。因为房地产开发建设到竣工期间的跨度周期较长，为尽快销售收回成本，房地产开发企业往往会在房地产建设期间采取预售方式。在房地产预售阶段，企业进行预售主要涉及到预缴增值税，土增税以及企业所得税。当企业在房地产竣工取得竣工备案表之后进行销售则房地产开发企业涉及的税种包括增值税、土增税以及企业所得税。房地产开发企业在最后的房地产持有阶段，这一时期是属于完工之后企业对余下房地产的处置，在这一阶段房地产开发企业为实现价值利润最大化，充分利用房地产价值，一般会选择固定资产入股、自用或转出租等方式进行处理。处理这些房地产企业涉及的税种主要会包括房产税、印花税、增值税以及企业所得税等。
二、房地产开发企业赋税概况及税务筹划存在的主要问题
（一）房地产开发企业赋税概况在对我国房地产开发企业的赋税概况进行调查后，我们可以看到当前房地产开发企业赋税存在的普遍情况。在国家实施“营改增”税制改革之前，房地产开发企业往往还存在着重复纳税的现象，在执行税制改革后，房地产开发企业涉及的税种简化，根据上文涉税事项的描述，现阶段我国房地产开发企业涉及的税种主要有11种，其中，增值税、土地增值税和企业所得税三类税种占据各个房地产开发企业赋税的90%以上，税金总额一半以上为土地增值税。房地产开发企业税金数额过大，赋税成本过高，会严重影响企业经营，导致企业在竞争中可能受制于资金规模，难以充分利用资金提升商品质量。
（二）房地产开发企业税务筹划存在的问题分析如上文所述，房地产开发企业涉税事项复杂多样且金额巨大，在具体的税务筹划管理工作中，会有各种各样的问题存在，本文希望就现阶段我国房地产开发企业存在的普遍问题进行简单分析。首先，企业缺乏科学的税务筹划理念。很多房地产开发企业对税务筹划没有科学、完整的税务筹划理念，而税务筹划需要具有预见性、整体性思维，缺乏对税务筹划的整体认知导致很多房地产开发企业内部整体对税务筹划的重视程度不足，对于税务筹划各个环节的具体方案很难得到执行，很多房地产开发企业管理者仅仅关注土地招投标、项目工程建设、销售商品房等方面，或是只了解税务筹划对于利润的影响，财务部门没有设置专业的税务筹划部门，科学税务筹划理念的缺乏直接影响到了税务筹划工作的顺利开展。其次，企业税务管理组织制度不健全。税务筹划管理工作应该由企业所有部门和税务筹划管理部门进行协作开展，但是很多房地产开发企业将税务筹划工作只作为财务部门或税务部门的工作，而忽视多部门的共同协作。以发票管理为例，没有设置专门的发票管理岗位，很多企业在进行采购活动时只将注意力集中在采购商品价格上，而忽视对供应商的审核选择，导致长期供应产品的成本上升，在发票的获取、保管和申报上没有进行进项税额的全额抵扣，无法实现发票的高效管理。
三、房地产开发企业税务筹划方案设计
（一）选择合理的筹资和利息扣除方式作为房地产开发企业纳税的重要部分，土地增值税采取四级累进税率，其可以扣除的项目金额越高，缴纳的增值税率越低，这就给予房地产开发企业进行税务筹划的空间。房地产开发企业在进行筹资活动时，需要充分考虑筹资方式所产生的利息费用，若企业向银行贷款发生的可以扣除的利息费用占开发成本比例较高，则可以选择通过提供银行证明来实现更多抵扣，达到企业节税的效果。
（二）增加新建房及配套设施成本影响土地增值税缴纳金额的重要因素包括增值额和扣除项目金额，可以通过提高扣除项目金额来影响增值税赋税。现阶段，房地产开发企业可以采取增加新建房和配套设施成本的做饭来提高抵扣金额，降低累进税率。房地产开发企业可以通过增加精装修商品房比例，发挥统一装修的规模效应，将装修费用计入建设成本，转移部分利润到售价。另外，房地产开发企业还可以通过增加小区配套设施的方式，一方面可以提升开发项目的品牌质量和口碑，另一方面也可以增加企业的开发建设成本，提高抵扣金额，降低累进税率档次，达到减轻税务负担的效果。
（三）确定销售价格及分解销售收入考虑到房地产开发企业适用的土地增值税四级累进税率，意味着房地产开发企业在定价时不能一味追求收入增加而导致税率跳跃增长。房地产开发企业在制定销售价格时要充分考虑累进税率不同档税率的临界值，在不影响销售的同时将售价稳定在增值税率的临界值之下，这样收入的增长才会带来利润的增加，控制税负成本。其次，在确定销售价格后为保证税率仍然控制在合理水准，房地产开发企业需要选择分解销售收入，在销售合同中剔除精装费用、代收费用等。可以采取分开定价合同模式，将毛坯房和精装修部分分开签订合约，使精装修部分不需要缴纳土地增值税，从而降低房地产开发企业的税负成本，提高企业利润和价值。
【关键词】房地产；税务筹划；开发建设
【中图分类号】F27 【文献标识码】A
【文章编号】1007-4309（2012）07-0159-1.5
我国法律体系的不断健全和财税制度的不断完善，为房地产公司开展税务筹划活动提供了法律依据，促进税务筹划活动的法制化和规范化进程。A房地产公司需要充分利用该地区对房地产税制的优惠政策，根据不同生产产品的税率差异，为税务筹划的开展提供了地理空间和产品空间。
一、房地产公司税务筹划的可行性
完善的法律体系为A房地产公司合理的展开税务筹划活动提供了坚实的制度保证。完善的法律体系是我国社会主义市场经济正常、健康、快速发展的制度基础，也是经济参与主体从事各种经济活动提供了法律依据，对于A房地产公司顺利开展税务筹划起到法律支撑的重要作用。该地区的公共财税体制不断得以完善，公司征缴税收流程日趋规范化和法制化，为A房地产公司展开税务筹划工作提供了良好的环境，为鼓励A房地产公司采用合理的税务筹划方式减轻自身的税负水平、削弱投机的发生等方面创造了条件。
较长的生产过程和较多的涉税种类为A房地产公司税务筹划的展开提供了条件。由于2011年度的中国宏观经济的发展趋势不断变化，政府调控的手段和目标具有相应的阶段性，税法规定为服务于调控目标也随之而调整，地区经济结构需要进一步优化。A房地产公司本身所具有的投资周期较长、业务范围广泛等特点，税务筹划可以在不同时期和不同税种之间进行，就具备了时间条件。
丰富的税务筹划工具和基本方法为A房地产公司税务筹划的展开提供了技术基础。多样化的税务筹划工具和有效的税务筹划方法为A房地产公司开展税务筹划活动创造了技术条件。在实际的财务活动当中，A房地产公司通过运用节税筹划技术、避税技术、税负转嫁技术等三种形式，对房地产税务筹划实务提供有效的方法指导。
二、A房地产公司开发建设环节税务筹划的三种方式
在开发建设环节，因项目投资体量大，解决资金压力是A房地产公司项目开发的重点之一。结合A房地产公司目前资本结构形式和市场经营济环境，本文就针对筹资及开发建设进行税务筹划分析，以期为A房地产公司的项目开发规划提供较有价值的参考资料。
利用住宅户型的设计来进行税务筹划。房地产开发企业在项目开发初期，根据拍卖土地规划指标对项目进行规划设计是对项目的一个总体定位。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30%到60%，增值额越多，税率越高。同时土地增值税规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税。对于开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的应分别计算土地增值税。通过测算分析得出，分开核算与不分开核算税负是有差异的，这取决于两种住宅的销售额和可扣出项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。但不是在所有的情况下将住宅确定普通住宅都合适。当住宅增值率较高，难于降到20%以下，或商业用房增值率较高，就应考虑在设计时是否有可让住宅符合非普通住宅的条件，然后与其他商业用户一起计算土地增值税，这样有可通降低总体增值率，减少税负。
加大投入，提高市场竞争力，控制，降低增值额进行纳税筹划。土地增值税税率根据增值比率，实行四级超额累进税率从30%到60%。增值额是转让不动产收入减除税法规定的可扣除项目金额后的余额。增值比率是增值额与可扣除项目金额的比率。根据土地增值税税率特点，增值额越小，计税金额就越小，适用的税率也就越低，土地增值税的税负就越轻。通过测算分析，在增值比率处于两个累进税率上线时，可采取适当加大项目投资成本，来降低增值额。增加的投资成本可用于公共配套设施费、景观绿化费等。这样既提升了项目品质，增强了市场竞争力，又降低了增值额，减少了税负。
融资方式及利息费用扣除方式的税务筹划。在开发建设阶段，A房地产公司在企业所得税、增值税等方面的相关法律规定存在差异性，在税务筹划方式上就必须采用不同的形式进行开展。在企业所得税的计算方面，我国新会计准则和税法法律进行了有关规定。如果房地产公司的利息费用属于项目开发之前的范畴，那么，这部分利息费用就应该计入项目开发成本当中；如果利息费用属于项目开发之后的范畴，那么，这部分的利息费用就应当纳入期间费用。
在增值税的计算方面，我国有关土地增值税暂行条例做出较为明确相关规定。我们可以分为两种情况进行分别讨论：如果纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明，那么，允许扣除的房地产开发费用应该按照利息费用、取得土地所得使用权的所付金额以及房地产开发成本三部分的5%上缴；如果纳税人未能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者金融机构证明的，应该按照取得土地使用权所付金额和房地产开发成本的10%上缴。因此，当利息费用数据较大的时候，应该提供金融机构的贷款证明；如果利息费用数量较小，那么，可不计算应该分摊的利息，从而可以多扣除房地产开发费用，对实现税后收益最大化产生较大的积极影响。
合作建房的税务筹划。合作建房是房地产业筹资的一种方式，合作建房模式下采取的合作方式不同，带来的税负有很大的差异。首先第一种合作建房模式如下面所述：A房地产公司在市场经济生活中，选择一个可靠的合作公司伙伴。在这种模式下，合作的双方拥有不同种类的生产性资源，通过双方之间的土地使用权和房屋所有权的相互交换，达到资源充分利用、产业互利共赢的生产目标。在这个过程当中，由于合作双方相互交换的资源内容不同，合作双方所承担的税负水平就存在差异，那么，合作双方的税务筹划策略也就不同。合作的一方必须承担因销售不动产而发生的营业税，另外一方必须承担因转让土地使用权而发生的营业税种。
第二种合作建房模式如下所述：在开发建设过程当中，如果A房地产公司在拥有充裕的土地使用权但缺乏充足的开发资金支持，A房地产公司可以寻找到一个拥有充裕的资金资源但是缺乏充足的土地使用权的合作伙伴公司，通过合作双方的土地使用权和资金要素之间的相互交换，实现土地资源和资金资源的充分利用、合作双方互利共赢的生产目标。在这种合作模式下，如果A房地产公司与合作伙伴采取利益和风险共同担当的分配方式，那么，A房地产公司就不需要承担营业税；如果以A房地产公司为主体与合作伙伴联合开发，通过对已经完工开发产品按照合同的约定进行分配，那么，A房地产公司需承担转让不动产的纳税义务；以合作伙伴为主体联合开发，A房地产公司需承担转让土地使用权纳税义务。按照合同的相关规定完成房屋产业的分配工作之后，合作双方将分得的房屋产业再销售时还需承担转让不动产的纳税义务。
通过以上分析，我们可以发现，作为一个会计主体，合作建房项目的过程中，当收入和费用都相同的时候，经营方式的不同也会导致税负水平的差异。如果合作企业采用在房屋建成后双方风险共担、利益共享的利润分配方式，那么，合作双方仅仅需要在销售房屋取得收入时按照销售不动产的税率进行纳税活动；如果合作企业双方采用在房屋建成后合作双方按照一定的比例进行分配房屋的利润分配方式，那么，以土地使用权出资的一方就需要对转让土地使用权的部分进行纳税义务。如果按照“以物易物”的合作方式开展开发项目，那么，房屋合作双方应该按照销售房屋的价值和转让土地使用权的价值进行营业税、土地增值税、所得税的缴纳活动；如果合作双方将分得的房屋出售时，合作双方还应该按照房屋销售额进行营业税、土地增值税、所得税等税种的缴纳，这样合作方式的税负最高。从某种方面来看，房地产开发商应该充分利用国家税收杠杆导向的作用，选择最为有利的经营方式，以期实现节税的目标。
在合作建房过程中，房地产公司承担企业所得税的计算方式也要分成两种情况进行分析。合作双方通过签订合作协议，并对资金的投入方向进行明确规定，房地产公司在首次进行开发产品的分配活动时，如果该项目已结算计税成本，那么，应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如果没有结算计税成本，那么，投资方的投资额视同预售收入进行税务活动。
【参考文献】
[1]张美中.最优纳税方案选择——房地产开发企业[M].北京：中国税务出版社，2005.
[关键词] 房地产企业；节税；税务筹划
[中图分类号] F420 [文献标识码] B
房地产业作为新兴的经济增长点，日益成为国民经济的支柱产业。近年来，随着住房消费市场的增长，房地产市场愈加活跃，房地产企业也越来越受到政府和公众的关注。房地产业涉税事项和涉税环节较多，税收负担相对较重，这就决定了房地产企业的税务筹划空间广阔，节税潜力巨大。因此，对房地产企业进行税务筹划就显得十分必要。
一、税务筹划概述
税务筹划是指在法律规定许可的范围之内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能地取得“节税”的税收利益，以达到税收负担最小化、经济效益最大化为目的的一系列经济活动。税务筹划不同于偷税、漏税，偷税、漏税属于违法行为，会给企业带来重大税务风险。而税务筹划则是利用现行税法优惠来进行合理的税务安排，是一种正常的商业动机和税收行为，是企业达到“涉税零风险”的最有效途径。
税务筹划的特点主要表现在：（1）时间的超前性。（2）内容的合法性。（3）行为的长期性。（4）其目的是企业的税收成本最小。一般来说，税务筹划“节税”的税收利益来自两个方面，一是选择低税负；二是延迟纳税时间，但是不管哪一种，其结果都是降低税收成本。
二、房地产企业涉及的税种与税务筹划基本方法
（一）房地产企业在不同阶段涉及的税种
1.开发建设阶段涉及的税种
房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，取得土地使用权需缴纳契税和耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税，计税依据为契约价格；耕地占用税按实际占用的土地面积核算，每平方米税额从5元～50元不等。在委托施工阶段，与施工单位签订合同时，需按合同金额的0.3‰缴纳印花税。
2.出售出租阶段涉及的税种
在房地产交易环节，房地产企业需要缴纳营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、印花税、教育费附加共6个相关税费。其中出售、出租房屋时需要按照营业收入额的5%缴纳营业税；城市维护建设税按照缴纳的营业税税额计算，市区税率为7%、县镇税率为5%；教育费附加按照缴纳的营业税税额的3%计算；企业所得税按照企业净收益的25%计算；土地增值税实行超率累进税率，按照增值额与扣除项目金额的比例计算，最低税率为30%、最高税率为60%；印花税按照房地产交易金额的0.5‰的税率征收。
3.保有阶段涉及的税种
房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。其中自用的按房产原值一次扣除30%后的余额的1.2%计算，出租的按租金收入的12%计算应缴税额。
（二）房地产企业税务筹划基本方法
1.不予征税技术
不予征税技术是指选择国家税收法律、法规或政策规定不予征税的经营、投资、理财等活动的方案以减轻税负的方法。房地产企业在销售阶段，资金充足时可以加大一些免税方面的投资，比如购买国债等，以达到节税的目的。
2.减免税技术
减免税技术就是利用税法规定的减免税条件，尽量争取最大的减免税额和最长的减免税期。税法中有很多减免税条款，纳税人可以根据各项条款尽量创造条件以享受减免税的优惠。比如国家对新办企业一般都给予一定的免税期，企业可以加以合理利用。
3.分割技术
分割技术是通过分割应纳税所得，从而减少应缴纳税费的技术。房地产企业的项目一般周期比较长，对于这种跨年度经营的项目应充分利用权责发生制原则和配比原则来进行筹划，根据企业不同情况可将所发生的列支费用化或成本化，提前回收成本、费用，能够当期确认的损失则应及时确认，选择有利于企业的成本分配方法。
4.税率差异技术
税率差异技术是指在不违法的情况下，利用税率的差异而直接节减税收的税务筹划技术。税率差异是普遍存在的客观情况，它体现国家的税收鼓励政策，这就给企业利用税率差异少缴纳税收提供了机会。例如房地产建筑安装业适用3%的税率，而房地产销售则适用5%的税率，所以房地产企业要分清核算对象，分别适用不同的税率。
5.延期纳税技术
延期纳税技术是指依据国家税法规定，将经营、投资等活动的当期应纳税额延期缴纳，以实现相对减轻税负的方法。纳税人延期纳税不能减少应纳税总额，但推迟的应税款无需支付利息，对纳税人来说等于降低了税收负担，还可使纳税人享受通货膨胀带来的好处。
三、房地产企业主要税种的税务筹划策略
（一）土地增值税的筹划
1.进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式
根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息；反之，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，房地产企业可以合理估计并把“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”加以对比，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。
2.充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠
根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，应就其全部增值额按规定征税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时，房地产企业应根据整个市场的情况，适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，合理制定房产价格。
3.合理利用土地增值税的征税领域进行筹划
税法确定了土地增值税的纳税领域和征税准则，房地产企业可以运用代建房、合作建房、改售为租、投资联营等形式实施房屋开发。其中代建房行为不缴纳土地增值税，合作建房后自用暂免征土地增值税，出租和投资也不用缴纳土地增值税，这种通过经营方法的变动能够达到少缴土地增值税的目的。
（二）营业税的筹划
1.有效运用企业合同制度，按业务类别分别签订合同
因为房地产企业签订的合同与建筑施工单位签订的合同的性质不同，相应的税收结果自然也会不同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。在精装房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项，将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同，即分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，这一区别为房地产企业的税务筹划提供了较大的可操作空间。
2.科学确定纳税主体，合理划分相关代收代缴税费
房地产企业在销售过程中，通常代为收缴业主缴纳的天然气初装费、水电安装费、有线电视初装费等各种费用，按规定这些费用也应统一归为房地产销售收入，计算缴纳营业税，这样房地产企业的税收负担也就增加了。因此，房地产企业可通过设立独立核算的物业公司来实施统一收费，将类似服务性质的业务从房地产企业单独剥离出来，这样就可以针对不同的业务按照不同的营业税率进行缴税，总体上可以降低房地产企业营业税的税额。
（三）企业所得税的筹划
1.充分利用税法规定的税前扣除项目
我国税法规定，房地产企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括建安成本、销售费用、管理费用、各项税金、其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。因此，房地产企业在纳税时，应合理分配这些成本费用支出，以增加准予税前列支的成本费用项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税，又为员工谋取了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。
2.推迟收入确认期限，合理延缓纳税时间
纳税时间的推延，考虑到货币的时间价值，可以延缓企业资金周转的负担，相应的起到了税务筹划的效果。当房地产的权属出现变更时，销售收入才可以最终确认。房地产开发企业可以通过延迟房地产权属更改时间，推迟销售收入的完成时间，延交企业所得税，以缓解企业资金紧张的局面。通常来说，会计收入确认有不一样的时期，只要收入确认，不论资金有没有回笼，都应该上缴应缴的税款。因此，企业可以在签订销售合同时选择不一样的销售方式，比如分期付款销售、委托销售等，在不同时期确认收入，实现递延纳税，减少筹集资金的成本，增加企业税后利润。
[参 考 文 献]
[1]胡芳，罗鸣.房地产企业税收筹划[J].特区经济，2011（3）
[2]张新红.试论房地产企业的税收筹划[J].北方经贸，2011（7）
[3]陈惠萍.房地产开发企业内部纳税筹划实践的探讨[J].中国外资，2012（17）
