时间：2023-10-13 16:07:36
引言：易发表网凭借丰富的文秘实践，为您精心挑选了九篇房地产企业财务报表分析范例。如需获取更多原创内容，可随时联系我们的客服老师。
【关键词】房地产企业；企业报表；报表分析；特殊性
财务报表分析是财务信息的的需求者通过财务报表了解企业财务状况、经营状况的有效途径，对财务报表进行全面、合理的分析有助于决策者作出正确的决策。财务报表分析的内容包括对企业偿债能力、营运能力，盈利能力及发展能力等方面。传统的财务分析理论基于普通的企业设计出了一系列指标来衡量企业的上述能力，不同的信息需求者基于决策的需要，通过财务报表的分析可以对企业的上述能力进行评价，以获取自己需要的信息。但是房地产企业由于其经营特征显著区别于其他一般企业，决定了其财务核算具有特殊性，因此在对房地产企业财务报表进行分析时，必须考虑其特殊性。
1 房地产企业的经营及其对会计核算的影响
房地产企业与一般的企业相比，其经营存在两个显著的特点，即经营周期的长期性和经营的高风险性，这两个特点决定了房地产企业的会计核算不同于一般的其他企业。
房地产企业经营的产品是房产，房产需要较长的建设周期，因此房地产企业的经营周期较长，一般一个项目从开始购置土地到最后完工销售需要数年的时间。而企业会计的核算一般是以一年为周期来进行的，对于经营周期小于一年的企业，其经营周期并不会对企业会计核算产生影响，但对于经营周期较长的房地产企业，项目进展的不同阶段对会计核算会产生显著的影响。首先，按照会计准则的要求，收入的确认是以产权的转移为标准的，因此一般只有等到企业完成了产品的销售并实际转移了产品的产权才能确认为收入，并按照权责发生制的原则将产品成本确认为当期的成本。这样就使得房地产企业的经营收益只有等到项目建成并完成销售以后才能够得以确认，收益的确认与企业实际的经营效益并不能完全相匹配，也就使得企业当期确认的收益无法真实反映企业的经营效果。其次，房地产经营周期长的特点也决定了房地产企业的销售更多地采用预售的方式来进行，但是按照现行的会计准则及房屋产权转移的相关法规，预售方式下的产品销售并没有将产权有关的风险完全转移，因此在预售时并不能确认销售收入，企业预售得到的收入一般作为预收账款处理。但实际企业在预售时产品相关的风险已经大部分转移给购买者，预售时企业取得的收入已经相对确定，未来只存在很小的风险，因此这样的处理会低估企业的收入，高估企业的存货及预收账款。
房地产企业经营的另一个显著特点是高风险性。由于房地产价格受到多种因素的影响，再加上房地产企业的经营周期长，因此房地产企业经营收益具有很大的不确定性。同时，会计计量方法和会计估计对房地产企业的报表也会产生很大的影响。作为在建中的房地产工程及完工的房地产项目，对一般企业来讲是以固定资产的形式列报于资产负债表中，其价值计量一般采用历史成本法，因此其市场价值的变化对其会计期间的收益并不会产生直接的影响，房地产价格的易变性对一般企业的财务报表不会产生很大的影响。但对于房地产企业，其在建的工程和完工的项目均作为企业的存货计入流动资产，存货计价方法的选择企业具有一定的灵活性，不同的计价方法会得出不同的期末资产价值，并对当期的损益产生影响。房地产价格的易变性和存货计价方法选择的灵活性会增大房地产企业收益的波动性，并且其可靠性也会受到影响，这会加大房地产企业财务报表分析的难度。
除了房地产企业经营具有的周期长和高风险性外，房地产企业经营的产品还具有产品成本核算的统一性和产品销售的分割性。房地产作为房地产企业的产品一般是以套为单位对外进行销售，但房地产的开发成本一般是以工程项目整体进行核算，然后均摊至每一套住房，这样在房产的销售过程中必然会造成成本和售价的不配比。由于房产的售价与其楼层、朝向、户型均有很大的关系，因此每套房产的单位售价可能存在很大的差异，但在结转成本时按照相同的单位成本进行结转，使得销售取得的收入与其成本并不能实现配比，得出的企业收益数据的可靠性也会受到很大的影响。
2 房地产企业财务报表分析的局限
传统的财务分析基于企业的财务报表构造了一系列指标对企业的盈利能力、偿债能力、营运能力和发展能力进行分析，但是对于房地产企业来说，由于受其经营特点的影响，财务报表的数据所反映的信息与其他企业的财务报表存在着差异，因此利用传统财务报表分析方法对房地产企业进行财务分析存在一定的局限性。
2.1 房地产企业的利润数据对其盈利能力的反映具有片面性。企业的盈利能力应该反映其利用资产不断创造价值的能力，而这种能力是通过收入减去相应的成本费用后的余额即利润来表现的，对于经营周期短的企业，由于其收入的取得与其价值的创造在各个会计期间保持相对的平衡，因此利用利润指标基本可以反映出企业的价值创造能力。但对于房地产企业而言，由于其经营周期长于会计周期，在整个经营周期内，企业的价值创造在不断地进行，但其收入与成本的确认具有阶段性，因此利润数据不能反映企业创造的真实价值。除了收入与成本确认的阶段性对利润产生影响外，企业的销售成本一般以单位面积成本平均计入各套房屋，而为整个产品完工和销售而支付的管理费用、销售费用和财务费用也以会计期间计入各期，造成成本、费用与收入的不配比，这会进一步扭曲利润指标，影响报表使用者对企业盈利能力的判断。
2.2 房地产预售制度下企业大量预收账款的存在，导致报表反映的企业偿债能力不实。根据房地产企业经营产品的特殊性，我国房地产企业的销售实行预售制度，企业在预售时一般会按照合同要求客户支付大部分甚至全部的价款，但按照收入的确认原则，只有等到房地产开发完成并办理了产权转移手续时才能确认销售收入，在此之前，预售取得的收入以预收账款的形式存在。由于房地产企业的经营周期相当长，因此预收账款的挂账时间少则几个月，多则几年。从性质上来说，预收账款是企业的负债，但对房地产开发企业来讲，其在签订完预售合同后就意味着合同的履行已经变得相对确定，根据项目的完工程度应该将相应的预收账款确认为收入，并结转完工成本。因此，房地产企业大量的预收账款中包含了企业实际已经完工履约部分，同时也包含企业应该确认的利润而增加的所有者权益部分。所以直接按照企业报表资料分析企业偿债能力会因高估企业负债而影响报表使用者对企业偿债能力的判断。
2.3 企业开发成本计价不准确，造成资产账实不符。企业的开发成本的计价主要采用历史成本法，但由于在房地产企业的整个开发周期内其各种资产的价值会发生较大幅度的变动，导致以历史成本计价的资产价值不实，尤其是对土地成本的核算，账面价值会与其实际价值产生较大的差额。另外，房地产项目开发过程中，有相当部分的开发成本由施工单位垫付，房地产开发企业计入工程成本的支出也会与在建项目实际发生的成本有较大出入。这些都会影响报表使用都对资产项目的判断。
3 房地产企业财务报表分析的特殊性要求
根据上述对房地产企业财务报表分析存在的局限性的分析，在对房地产开发企业进行财务分析应该充分考虑房地产企业的特殊性，对传统财务分析方法进行改进，以正确判断企业的财务状况和经营状况。
3.1 充分利用表外信息。传统的财务分析基于报表数据构造了多项财务指标反映企业的各项能力，但对房地产开发企业来讲，由于其报表数据存在着局限，因此其对企业状况的反映并不一定客观真实。而包括财务报表附注在内的大量表外信息，可以为我们正确地理解和判断企业财务数据的可靠性提供参考。在对房地产开发企业进行财务分析时应利用表外信息，充分考虑会计方法的选择、期末资产公允价值的变动对企业资产和收益的计量产生的影响。
3.2 对财务报表的项目进行具体分析并做出调整。鉴于会计报表中的数据受到会计准则约束而可靠性受到影响，在对房地产开发企业进行财务分析时应对其相应数据进行调整。分析企业盈利能力时应对预收账款进行详细分析，结合项目完工进度调整相应年度收入及成本，并按照配比原则调整相应期间费用和税费项目，对企业的盈利能力做出合理的判断。在分析企业偿债能力时，将对属于已实现收入部分的预收账款进行调整，合理估计企业的负债水平，并结合资产公允价值调整资产项目，正确判断企业的偿债能力。
3.3 重视对现金流量表的分析。与资产负债表和利润表项目的编制基础不同，现金流量表是以收付实现制来编制的，数据具有客观性。而对房地产开发企业来讲现金流量的获得相对利润指标对其生存和发展具有更重要的作用，因此对现金流量表的分析就显得更为重要。
参考文献：
[1]郭公民.房地产开发企业会计核算的几个问题［J］．浙江金融，2006(11)：58-59．
[2]金珊.谈房地产开发企业会计核算的特殊性［J］．财会月刊，2003(A12)：20-21．
一、会计信息的模糊性
客观世界的不确定性分成两种：随机性和模糊性。会计作为以提供财务信息为主的人造的经济信息系统，在生成会计信息的过程中充斥着这两种不确定性。现有的文献较多的是讨论会计的随机性，并针对随机性引入了概率，而对会计模糊性的认识则不够。尽管会计中许多程序和方法都体现了人们追求精确性的思想，如复式记账、财产清查，但这种精确性是相对的，包含着大量的模糊判断。会计在确认、计量和报告环节充斥了大量的模糊判断。
二、财务报表分析与模糊数学方法
1.基本思路
经典的集合论认为，一个元素要么属于某个集合，要么不属于某个集合，没有介于二者之间的其他情况。查德则设法用一个隶属度(即隶属于某个集合的程度)的概念，来描述那些处在“属于”和“不属于”之间的模糊事物，并记为μA (X)。当μA (X)取“0”时，就是“不属于”集合，当μA (X)取“1”时，就是“属于”集合，这时的集合A就是一个经典集合。当μA (X) 取“0-1”之间的小数时，A就成为一个模糊集合。如0.9表示隶属于集合A的程度比较高，而0.1则表示隶属于集合A的程度比较低。这样，对那些模糊事物的性状就有了一种可靠的定量分析方法，也为财务报表分析开辟了一条新的思路。
2.指标体系
要有效地评估企业的某项能力，如偿债能力、盈利能力等等，就必须设计一套指标体系。该套指标体系要能很好地反映企业的该项能力，并能将不同企业财务报表的特殊性与普遍性很好地结合起来。
3.评估模型
运用模糊数学中的隶属度进行测量。调查了解各项实际指标的后进水平点(低值)和先进水平点(高值)，并将后进水平点设定为“0”，先进水平点设定为“1”，建立起区间[0，1]，然后，分别将各项指标的实际数据映射到对应的[0，1]区间上，得到各项实际指标的隶属度。
为了简化运算过程，我们通过简单的线性插值法来求得各项指标在[0，1]区间上的隶属度。根据平面上的两点决定一条直线，设后进水平点的坐标为(x1，y1)，先进水平点的坐标为(x2，y2)，则能够建立直线方程式：
(x-x1)/(x2-x1)=(y-y1)/(y2-y1) (1)
在(1)式中，已经规定y1=0，y2=1，(1)式可以整理简化为(2)式：
y=(x-x1)/(x2-x1) (2)
利用公式(2)，近似地求出各项指标的隶属度。
事实上，由于各项实际指标的重要程度并不完全一样，所以还必须给出它们的隶属度在分配上的不同权重。权重也是一个模糊集合问题，具有多种不同的计算方法，如幂法(也称几何平均法)较科学但计算较复杂，主观概率设定法计算过于粗糙等。为了兼顾科学和简便，在这里，设计了一种“排序打分法”。具体做法是，邀请若干专家，让他们根据自己的理解和判断，对各项实际指标从重要到次要进行排序打分。最重要的指标打10分，次重要的指标打9分，以此类推，排在最后的一项指标打1分，随即得出每位专家对各项实际指标的打分总和为相同的常数，之后再将各项具体指标的得分分别求和，并分别除以上述打分总和专家人数的乘积，得到各项实际指标的权重：
n
∑Qi=1 (3)
i=1
在此基础上，建立财务报表分析的评估模型：
P=f(xμ1 ，xμ2，xμ3,……xμn) (4)
则企业某项能力指数：
n
Pz=∑μiQi (5)
i=1
其中，μi为某项指标的隶属度，Qi为某项指标的权重，Pz为各项指标隶属度的加权平均值。考虑到人们评判的习惯，采用百分制将企业的能力指数Pz扩大100倍，得出：
企业某项能力分值：P1=100Pz (6)
三、模糊数学方法在财务报表分析中的实际运用
为了使财务报表分析更有效，我们以同行业企业的财务报表作为分析的对象，以企业的盈利能力为例。考虑到数据的可采集性，我们在深圳证券交易所上公开上市的地产类企业2000年年报作为分析的对象。考虑到地产类企业受地区因素影响较大，故以地产类企业中控股股东为北京地区的房地产企业为例，运用模糊数学法为这些企业的盈利能力打分。经整理，在深圳证券交易所公开上市控股股东为北京地区房地产企业共7家，如下：
股票代码 公司名称 控股股东
0931 中关村 北京住总集团有限责任公司
0046 光彩建设 光彩建设投资集团有限人公司
0608 阳光股份 北京阳光房地产综合开发公司
0505 珠江控股 北京万发房地产开发公司
0540 世纪中天 北京世纪兴业投资公司
0656 重庆东源 泛华工程有限公司
0402 金融街 北京金融街建设集团
1.建立评估指标体系
我们提出了5个评估企业盈利能力的指标，如下：每股收益(A)、每股净资产(B)、净资产收益率(C)、主营业务利润率(D)、股东权益比率(E)。
2.采集相关数据
根据巨潮咨询网提供的资料，采集、计算出有关数据，见表1、表2：
表1 2000年评估企业盈利能力指标
股票代码 A B C D E
0931 0.24 2.51 9.39 17.43 25.64
0046 0.19 2.71 6.82 28.07 42.56
0608 0.4 2.22 18.11 24.86 38.85
0505 0.17 1.23 13.53 -7.89 57.67
0540 1.19 2.26 52.89 33.17 40.07
0656 0.01 1.41 0.81 14.16 41.46
0402 0.32 1.6 19.9 32.93 33.64
深交所地产 0.17 2.15 7.87 23.24 38.82
类平均指标
表2 2000年评估企业盈利能力的对比指标
A B C D E
低值 高值 低值 高值 低值 高值 低值 高值 低值 高值
0.01 1.19 1.23 2.71 0.81 52.89 -7.89 33.17 25.64 57.67
0656 0540 0505 0046 0656 0540 0505 0540 0931 0505
3.计算隶属度
根据公式(2)，分别计算出各项实际指标的隶属度，见表3：
表3 评估企业盈利能力指标的隶属度
股票代码 A B C D E
0931 0.1949 0.8649 0.1647 0.6167 0
0046 0.1525 1 0.1154 0.8758 0.5283
0608 0.3305 0.6689 0.3322 0.7976 0.4124
0505 0.1356 0 0.2442 0 1
0540 1 0.6959 1 1 0.4505
0656 0 0.1216 0 0.537 0.4939
0402 0.2627 0.25 0.3666 0.9942 0.2498
深交所地产 0.1356 0.6216 0.1356 0.7582 0.4115
类平均指标
4.计算权重
根据排序打分法及公式(3)，我们邀5位专家对上述5项实际指标打分，分别计算出各项指标的权重，见表4：
表4 评估企业盈利能力指标的权重
A B C D E
0.414 0.055 0.287 0.205 0.039
5.计算企业的盈利能力分值
根据公式(4)、(5)、(6)，计算出不同企业在行业中的盈利能力分值，如下：
中关村(0931)：30.2 光彩建设(0046)：35.14
阳光股份(0608)：44.85 珠江控股(0505)：16.52
世纪中天(0540)：96.18 重庆东源(0656)：13.6
金融街(0402)：44.13 深交所地产类平均指标的分值：30.17
从以上企业盈利能力分值可以清晰地看出，世纪中天的盈利能力最佳，而重庆东源、珠江控股的盈利能力较差，其余北京地区的房地产企业的盈利能力均要高于同行业的平均盈利能力。此外，还可以将模糊数学方法运用于财务报表分析的趋势分析，为企业的不同时期打分。如果将该评估方法设计成电脑软件上机运算，则由此得出的分值比简单的指标更能清晰地反映企业的某项能力。模糊数学方法的应用，使财务报表分析的方法体系更完整、报表分析更清晰。
随着市场经济的不断发展，作为商业语言的会计也得到了完善，财务报表是商业语言的成果，可以反映企业在一定时期的经济情况，企业利益的关联方也加大了对企业财务报表分析的重视程度，对企业财务报表的分析的目的在于为管理者进行决策提供依据，对企业的经营起到了很大的作用。本文从财务报表分析的重要作用出发，分析了商业企业财务报表分析中存在的问题，并提出了几点构建商业企业财务报表分析体系构建的对策。
关键词：
商业企业；财务报表分析；体系；构建
随着现代企业制度的建立，越来越多的企业管理者加大了对财务报表分析的重视程度，对财务报表进行科学合理的分析对企业来说是十分重要的，重要体现在以下几点上：做好财务报表分析工作，可以正确评价财务状况、盈利能力和现金流量情况，分析未来的收益和风险；监察预算完成情况，考核管理层和精力的业绩，有利于建立健全科学的激励机制。财务报表分析已经成了企业运营和管理中必不可少的工具。
一、财务报表分析的必要性
财务报表分析有助于与企业经济利益的各种机构和使用者能够了解企业的过去，现在以及持续获得盈利和产生现金流量的能力。有利于信息使用者估计经营及财务风险水平，做正确判断和决策。使利益相关者得到更真实、更深更透彻的企业经营上的信息；会计报表分析有利于减少财务造假操纵利润的现象，有利于减少各期报表信息的不连续和不可比，增强外部使用人对会计报表的信息解读能力，衡量其潜在贷款能力，以及证实或否定早期的预测和评价。企业可以通过对财务报表的分析，就可以更好的对企业的财务状况、现金流量情况、盈利能力进行正确的评价，对未来可能发生的收益和风险作出预测；监察预算完成情况，考核管理层和精力的业绩，有利于建立健全科学的激励机制。财务报表分析已经成了企业运营和管理中必不可少的工具。
二、商业企业财务报表分析中存在的问题
（一）缺乏对表外因素的分析在对财务报表分析方面大部分商业企业往往会忽视对表外因素的分析，也就是缺乏对非财务因素的分析，从目前情况来看我国商业企业众多，商业企业之间的规模也存在着一定的差距，其中大型商业企业为国有企业、大型外资企业所把持，民营企业主要占据了本地化、零星市场，非财务信息是与企业经营管理无关的财务信息，我国大多数的企业主要的还是对财务信息披露为主，很少对非财务信息进行披露，例如企业经营活动相关的风险分析、战略分析等信息经常被忽略，然而这些信息对企业来说的作用却很大，对投资者进行决策有着直接的影响，但是我国一部分的企业对非财务信息的披露还不够。如果商业企业财务报表分析如果缺乏对表外因素的分析，就会影响到决策信息的真实性。
（二）财务报表分析方法不足对商业企业财务报表分析的分析方法还沿用的是传统的因素分析法和比率分析法，从实际情况来看传统的财务报表分析方法还存着一定的问题。随着市场经济的不断发展，传统的财务报表分析方法已经不适应商业企业的发展，不能更好的满足企业决策者的需要，商业企业的实质是赚取购销差价，是市场竞争中的产物，工业企业是通过生产和销售来获取利润，商业企业所提供的产品就是提供的服务，因此在财务报表分析不能够很好的反映出商业企业的特点。虽然赚取差价是商业企业共同的特点，但是不同商业企业存在着不同的经营模式，这就要求我们选择不同的财务指标，例如以批发为主的商业企业，进行财务分析时应收账款就会很高。因此商业企业财务报表分析要充分考虑到企业的经营特点，并采用不同的财务指标。
（三）财务报表中对缺乏现金流量的分析商业企业对资金周转的要求很高，在财务分析方面比较集中于因素分析、比较分析等，这几种方法的指标大多数都集中在会计利润方面上，缺乏对现金流量表数据的分析，这就导致了商业企业的财务报表不能很好的反映企业的经营成果。商业企业在实际业务操作中，对利润的操作往往是通过盈余管理来完成，可以更好的满足企业管理者的意愿，但是现金流量表中的数据人为操作性较差，企业管理者可以通过对现金流量表的分析，更好的了解企业的经营情况，降低经营风险。
三、商业企业财务报表分析体系的构建
（一）重视对表外因素的分析从财务报表分析的实践来看，将财务因素与表外因素相结合更能够很好的反映出企业的综合实力，因此商业企业要加强对非财务信息的分析，其中非财务信息应该包括：（1）关于企业资产、负债、所有者权益性质的说明，如资产是否自有、是否抵押，负债存在的不确定性等；（2）关于会计政策及其变更的说明；（3）有关股东、管理人员的信息。如董事、管理人员酬金，大股东及关联方等；（4）关于前瞻性信息，如企业可能面临的机会和风险，管理部门的计划等；（5）管理部门的分析，如经营和业绩数据发生变化的原因及趋势特征等。我们可以通过表外因素，对商业企业经营状况、投资、筹资活动做出一个初步的判断，为财务报表分析指明一个方向，此外表外因素的收集需要商业企业各个部门之间的配合，这才能在表外因素中提取更有用的指标。
（二）改进财务报表分析方法从实际情况来看传统的工业企业财务报表分析方法已经不适应现代商业企业的发展，在商业企业财务报表分析方法中现金流的分析起到了重要性的作用，因此商业企业在进行财务报表分析的时候要建立以“现金流”为核心的分析体系，将以“财务指标为主体”和“财务报表为主体”的财务报表系统进行提炼，主要体现“现金流”的内容，建立以“现金流”为中心的指标体系，例如可以通过投资资金流动分析、货币资金应用效率分析等对大型批发零售行业进行分析。同时由于商业企业规模上存在一定的差距，因此在选用财务报表分析方法的时候要充分结合商业企业的实际情况，并不能生搬硬套各项指标。我们也可以将成本纳入杜邦分析体系当中去，这样可以对杜邦分析公式中的总资产周转率、销售净利率产生一定的影响。
（三）加强对现金流量表的分析对现金流量表的分析可以了解商业企业的运营能力和偿债能力，商业企业由于获取的利润较低，在资金周转方面需要大量资金，并且资金周转较快，因此要将资金周转速度和现金流回收期作为考核的重要依据，主要对商业企业经营过程中的现金流、筹资过程中的现金流以及投资过程中的现金流进行分析，这样可以使企业管理者更好的把握资金周转速度和营销模式，例如如果一个大型批发企业经营现金流量为负数、筹资现金流量为正数、投资现金流量为负数，那么就意味着存在着较大的运营风险，投资和经营过程中产生的现金流并不能满足资金周转的需要，如果该企业处于正常生产运营当中，就说明企业在经营中存在着问题，需要企业管理者及时的发现问题所在，调整经营模式，协调好供应商、客户之间的关系，提高资金的周转效率。
四、总结
综上所述，科学的财务报表分析对商业企业的发展可以起到促进作用，因此商业企业要提高度财务报表分析体系构建的重视程度，要认识到本企业财务报表分析过程中存在的问题，并结合企业实际情况采取科学合理的措施不断完善财务报表分析体系，提高商业企业财务报表分析体系水平，促进商业企业长期稳定发展。
参考文献：
[1]李明利.基于现金流量的房地产企业财务分析指标体系的研究[D].山东建筑大学，2011.
[2]贺雪荣.中小型企业财务报表分析系统的构建与实现[D].湖南大学，2012.
【关键词】营改增；房地产；财务分析；资产负债；经营成果；现金流量；对策
一、“营改增”对房地产业带来的变化
自2016年5月1日起推行全面“营改增”以来，房地产业受到的最大影响无疑是重复征税的问题得到解决，并且，在“营改增”政策中，有两大亮点与房地产业的财务、税务制度息息相关：一是允许开发商将销售项目取得的全部价款和价外费用扣除土地成本的差额作为销售额；二是不动产可以分2年纳入一般纳税人进项税抵扣。
理论上来讲，这一政策传递出房地产业税负整体倾向于减轻趋势的信息，同时也进一步对规范房地产企业经营流程、财务核算产生了积极影响，从宏观来看，房地产企业资产结构得到调整，为商业地产的去库存化提供了保障。但与此同时，“营改增”政策也不可避免的带给房地产业一定的税收风险。首当其冲的就是企业的财务核算流程会因政策的变动而面对诸多现实问题，财务工作者面临的问题也同样具有多样性，主要涵盖了新旧税制的接洽、税收政策的改变、一系列业务的处理和税务核算的转化等。其次，房地产行业产业链较长，上下游企业的衔接容易出现疏漏，很有可能出现开发成本或难以取得增值税专用发票，建筑业税负转嫁等问题都有可能导致该行业税负增加。这些都使房地产业面临较大的税务风险。
二、房地产业代表性企业财务指标分析
企业税负是“营改增”对房地产企业最直接的影响对象，而企业的税负又与利润有着紧密的联系，无论是税负还是利润均是企业关键性的经营性财务指标。透过财务报表，我们可以对这些指标的变化有一个清晰的了解。另外，指标的改变对企业财务活动也有着深远的影响。举个例子来说，企业可以通过分析近阶段的财务数据，尽可能的挖掘出可能发生的财务风险，进而在后续的工作中采取强有力的管控措施，将财务风险扼杀在摇篮中，以便确保企业财务管理活动的顺利性与有效性。由此可见，应以房地产企业相关财务指标为视角，对“营改增”给房地产企业财务带来的影响进行分析，接下来，笔者就对房地产企业具有代表性的财务指标进行分析。
（一）资产负债分析
一般来讲，房地产业总资产中，固定资产所占的比重较大，因此，当企业的固定资产发生变化，企业资产总额也可能会受到较大影响，从而出现显著改变，进而影响到企业资产负债表的数据变动。
对房地产业而言，在“营改增”之前一直存在着显著的重复征税问题。这主要是因为，适用于营业税的房地产业上游企业（如建筑安装业），其在施工阶段所购买的材料中已包含了增值税，但这一购进增值税的进项税额无法在之后的销售或者出租环节抵扣，而是作为成本中存在于之后的房地产价格中，在房地产销售或者出租时被再次征收营业税。而在“营改增”之后，在购入固定资产的过程中，可以以其获取的相应增值税专用发票为依据来扣减进项税额，使固定资产入账价值得以降低，进而让企业总资产处于显著下滑的态势。倘若在企业负债处于平稳状态的基础上，企业资产总额出现下滑，那么企业的资产负债率就会相应的有所提升，这样一来，企业所承担的财务风险就更大。
从房地产业代表性企业的资产负债率来看，基本符合上述所分析的客观规律，但保利地产和华夏幸福两家企业却出现了截然相反的结果。因此，选取这两家公司资产负债表中变动较大的项目进行下一步分析，项目包括：长期股权投资、固定资产、无形资产。对这些项目变动率的对比如表2。
从表2来看，长期股权投资和无形资产的变动率远高于固定资产变动率，导致这两家公司与预测的情况不相符。由此可以看出，虽然“营改增”之后房地产企业所面临的财务风险有上升的趋势，但具体落实到每一个企业，还需要针对不同的企业情况做进一步分析。
（二）经营成果分析
从税收角度而言，在实行了“营改增”之后，包含在收入中的增值税额在房地产企业确认收入时被剔除，因此，受税收成本上升影响，同未改革之前相比，企业的营业收入降低了。其次，营业成本的上升也是房地产业的普遍趋势，建筑业作为房地产链条前端的一员，其纳税机制同样由营业税改为增值税，其承担的税负比之前高，根据税负转嫁原理，无疑也会使得房地产企业相应增加。营业收入的减少，营业成本的增加，造成房地产企业的利润下降。
但实际分析10家房地产企业营业利润后，大部分企业的营业利润状况还是比较乐观的，这主要是由于2016年初起全国房价呈现同比普涨态势。以碧桂园为例，2016年碧桂园毛利同比增长率为9.58%，从其合同销售额来看，2016上半年同比增长130%，广东、江苏两个地区为成交量较高的两个地区，东莞、南京、苏州等城市房价同比增长30%以上，这使得碧桂园营业利润有大幅度的增加。
综上，虽然房地产企业营业利润会受税收制度改革影响而有一定幅度的下降，但其整体利润还受到房屋销售价格、房地产开发投资额等多因素影响，具体情况还需要具体分析。
（三）现金流量分析
房地产业存在的融资问题
1．短期借贷偏多。对于企业而言，为保持稳定发展，应均衡地安排长短期负债，保持适当的比例以满足对不同用途资金的需求，保证资金有效周转同时合理规避财务风险。而房地产企业是一开发周期较长的行业，其需要长期的、巨额的资金支出，但由于我国商业银行结构不够完善及房地产行业的高风险性，导致其较难获得银行长期信贷支持，使其长期融资能力有限，从而产生流动负债比例偏高的现象，这种状况与其行业周期的长期性不相适应，加大了其财务风险。2．外源融资比例较高。根据优序融资理论的观点，企业融资首选留存收益融资，即内源融资，其次是负债融资，最次是股权融资。而根据我国房地产企业的财务报表分析，留存收益占总融资的规模偏低，外源融资，特别是负债融资所占比例偏高，房地产企业所需的开发资金中，除去企业自有资金及定金和预收款后，国内贷款是其主要外部资金来源，债券、信托等资金所占的比例非常小。企业资本结构中若负债比例过大（即过度负债经营），生产经营中一旦有销售不畅、存货积压的现象，都会引起资金成本大幅度增加，降低企业的经营利润，加大企业的经营风险和财务风险，尤其对于资金使用周期较长的房地产企业而言，更会使其经营风险和财务风险加大。3．上市融资较为困难。股权融资具有增加企业财务灵活性，保持企业债务融资能力，增强企业投资扩充能力，提升企业知名度，增强市场竞争力，实现规模扩张的效用，而且随着金融业的愈来愈市场化，上市融资已成为各房地产企业融资的工具。但是，上市的条件极为苛刻，很大一批企业达不到要求，并且申请上市的时间跨度很大，成功后企业面临的竞争将更为激烈，企业还存有稀释股权的风险，财务报表的披露，将使企业面临商业秘密泄露的风险，因此，房地产企业上市融资的较少。4．股权集中度偏高。我国房地产企业股权高度集中，大股东掌控管理层的情形频繁发生，公司治理有等于无，而中小股东大多具有搭顺风车的心理，对企业的经营管理不甚关心。因此，大股东与公司管理层形成共同利益体，共同控制企业，管理层多借助于财务杠杆使大股东获取非法利益，以致中小股东利益经常受损，导致其不得不转向二级市场进行投机，投机市场扭曲了股票价格信息，对企业的融资行为难以形成有效的约束。企业的投资、融资难以形成有效的约束机制。
改善房地产企业融资问题的对策
1．发展债券市场，提高长期负债比例。对于资金周转周期较长的房地产企业而言，其长期资产（固定资产和长期投资等）应由权益资金和长期负债资金支持，短期资产（流动资产）由短期负债资金支持。如果长期负债和权益资金之和小于长期资金需求，即以部分短期负债支持了部分长期资产，那么一旦企业面临短期债务偿还压力时，势必会影响正常的经营活动，因此，企业应从发展债券融资入手，加大长期负债融资的比例。发展债券市场，首先应完善债券信用评级市场，加强企业的信用评级效力，其次完善债券方面的法律、法规，依靠硬性规定来促进债券市场的发展，最后应适量减少对债券发行的规定条件，使企业在债券的发行价格和发行数量方面有充分的自主性，同时也应增加企业债券的流动性，使债券市场得到充分的发展，从而提高房地产企业的长期负债比率。2．保持合理的负债比率，拓宽融资渠道。房地产企业具有极易受国家宏观调控政策影响的特点，且国家政策是不可预测的、不可逆转的，因此，对于资产负债率过高的企业而言，很可能出现融资困难，甚至是资金链的断裂的危险。对于房地产企业资产负债比率过低的问题，国家可以考虑调整金融工具使用方面的政策，优先使用能够为企业带来财务杠杆效益的金融工具，从而帮助企业改善融资结构，优化企业的资本结构。合理的资产负债率能使企业在国家实施紧缩调控政策的情况下，尽量减小自身融资风险，同时也能促使管理层关注企业财务状况，加强了借贷还本付息的对其的压力。此外，企业还应积极开拓多元化融资渠道，安排合理的资金融资结构，最大可能的分散融资风险。3．充分认识财务杠杆的作用。财务杠杆在融资决策中具有极其重要的作用，企业应重视并合理利用财务杠杆这一工具，提高投资回报率，增强自身的市场竞争力。对于房地产企业，应加强其管理层，尤其是财务层面的管理人员对财务杠杆效应的深度认识，促使其正确、准确地运用财务杠杆效应，在对项目进行可行性分析的基础之上，利用财务杠杆来扩大企业规模，打造企业在行业竞争中的优势地位，做到融资行为与企业的实际盈利能力和债券的融资成本相匹配，能保持合理的债权与股权融资关系，根据自身的实际情况，对资金结构和财务结构进行优化，完善公司财务体系，扩大经营规模，争取更多的市场份额，在看到财务杠杆对企业使用债务融资的负效应的同时，增强企业的盈利能力、增加企业价值。4．优化股权结构。应进一步推进股权分置改革，促进房地产企业的股票流通，形成合理的利润分配机制，完善其股权结构，建立完善的产权制度和内部财务控制体系，有健全的发展机制，积极分离企业的所有权和经营权，最大程度上减少投资者对企业日常经营管理的干预和控制，防止出现大股东掌控管理层，从而利用财务杠杆的作用获取利益、损害中小股东利益的情况，使得企业管理人员真正具备管理企业的权利，并尽可能以科学的管理理念和管理制度对企业进行管理，促进合理的法人治理结构的形成，同时还应通过一切有力途径加强内部管理，提高企业管理人员的综合素质，增强管理者的决策及执行能力。
本文作者：焦晨璐工作单位：天津财经大学研究生院
摘 要 本文从目前房地产企业面临的宏观经济环境的背景入手，利用房地产企业的财务报表分析了当前房地产也面临的财务风险，并对这些风险提出了风险管理措施。
关键词 房地产 财务风险 风险防范
一、引言
房地产行业是典型的资金密集型行业，资金投入量大、回收期长以及变现能力差的特点决定了该行业必然会面临巨大的财务风险，因此，对当前房地产行业的财务风险进行深入分析，并寻求有效控制财务风险的措施，已成为一个亟待解决的问题。
二、当前房地产业财务风险现状分析
以下分析中主要选取四个房地产业的标杆企业：万科、招商、保利、金地。
（一）财务风险分析
大多数上市房地产企业的速动比率较低，资产负债率偏高，且现金流为负值，财务风险并不低（见表1）。
从四家标杆房地产企业的现金流情况来看，经营性现金流均为负。保利地产三季度末的经营现金流已经为-81.76亿元，比上年同期现金情况减少67.67%。甚至有部分企业的现金流较去年相比下降了200%以上，如万科地产现金流为-6.2亿元，比去年同期下降了220%。
1．速动比率明显降低，短期偿债压力大
从表2可见，在目前楼市低迷的情况下，速动比率比流动比率更好的体现公司的短期偿债能力。与2007年第三季度相比，2008年三季度的速动比率均有所下降，分别为0.22、0.29、0.18、0.12，这说明四家企业在经历了大幅拿地、迅速扩张之后，出现了严重的资金压力，均需要加强对资金的风险监控。尤其是招商地产，三季度的速动比率为0.31，处于较低的水平。目前，招商地产急需提高资金的运营能力，减少短期偿债压力。
2．资产负债率普遍偏高，长期偿债令人担忧
从表3可以看出，万科、保利、金地、招商四家上市房地产企业2008年三季度的资产负债率均为70%左右，高出60%的警戒线。与2007年相比均有所提高，提高最明显的是金地集团，由2007年三季度的43.05%提升至73.3%，其一年内到期的非流动负债为39亿元，较年初增加254.55%；长期借款上升为81.91亿元，较年初增加51.55%。而截止9月末，金地的销售额不到79亿元，经营活动产生的现金流仍为负。
（二）盈利能力分析
1．营业收入增加，但仍难抗行业大势
从上表中可以看出，四家标杆房地产企业营业收入同比普遍增长，但仍难抗行业大势，纷纷调减销售。报告期内万科业绩稳步增长，前三季度营业收入为141.73亿元，同比增长59.04%，其中第三季度的营业收入为52.87亿元，同比增长71.04%。保利地产2008年前三季度的营业收入为39.09亿元，同比增长71.22%。但仅从第三季度的营业收入来看，却都存在一定幅度的下降，第三季度的营业收入为13.12亿元，同比降低27.53%。
2．利润增长放缓
万科第三季度净利润为2.15亿元，同比下降13.42%。对于第三季度净利润的下降，万科的解释是手计提存货跌价准备等因素的影响，也即万科目前的存货降价，导致了利润下跌。
而保利地产2008年前三季度的净利润均有大幅增长，高达12.67亿元，同比增长125.38%，但仅从第三季度的净利润来看，却都存在一定幅度的下降，同比降低18%。
金地集团前三季度的净利润出现小幅增长，同比增长分别为7.02%。从第三季度单季数据来看，净利润为1.10亿元，同比下降10%。
招商地产前三季度的净利润也呈下降趋势，降幅19.05%，仅从第三季度单季数据来看，净利润却出现大幅提升，达1.7亿元，同比增长170.26%，而其净利润并不是来自于主业务地产业务，而是由于远期外汇买卖合同的公允价值增加所致。季报显示，招商第三季度公允价值变动收益为1.11亿元，同比大幅增长667.44%。
（三）资产管理能力分析
1．存货激活，存货周转率下降
由于房地产项目建设周期一般为2-3年，按照村后在2.5年内销售并回笼资金计算，存货周转率应该不低于0.4。但四家标杆房地产企业早在2007年就已经跌破0.4这一安全值。
其中，保利地产三季度末存货为417.51亿元，比年初增加48.66%，成为四大龙头中存货增幅最大的公司。而在广深两地大幅降价的金地集团，存货也达到265.91亿元，比年初增加42.77%，即使再出现类似去年的热销情况，它的存货也能再卖3年。
招商地产三季度末存货为215.52亿元，比年初增加25.54%。招商地产今年的计划销售目标为100亿元，而前三季度仅完成销售额约50亿元。低迷的市场严重影响了招商地产的销售额，造成了存货的积压。
即便是龙头企业万科，2008年三季度的存货也已高达873.76亿元，较年初增加31.45%，约占其资产总值的72%，以万科三季度52.87亿元的营业收入计算，这些存货的消化还需要近2年的时间。
2．现金流持续恶化，资金压力大
存货的大量积压，严重的制约了经营性资金的流动性，目前，大部分上市房地产企业经营活动产生的现金流量净额均为负值，而期末现金流仍保持正值，这是由筹资活动产生的现金流来弥补的。万科已连续两年出现融资前的负现金流状况，2008年三季度末，万科经营活动产生的现金流量净额为-19.89亿元，投资活动产生的现金流量净额则更低，达-21.3亿元。保利地产更为严重，已经连续5年出现负现金流增长，2008年三季度末，保利地产经营活动产生的现金流量净额为-81.76亿元，同比减少67.67%。
三、当前房地产企业进行财务风险管理的措施
1．建立多元化的融资渠道，降低资产负债率。一方面，加强预售房款、银行贷款、股票、债券融资、合作开发等这些传统融资渠道的管理。另一方面，可以通过吸收股权投资来扩充自有资金；或者可以利用房地产信托计划融资。通过融资渠道多元化、搭配好资本权益比率等方法，改善资本结构减轻筹资压力、降低财务风险。
2．进行市场调研，防范市场风险。房地产企业应对市场容量和社会承受能力认真调查，进行严格的投资项目决策论证。
3．建立适应市场的营销策略。各房地产企业需要灵活组合营销策略，加快资金回笼，发挥资金成本的杠杆作用，创新营销策略，进一步拓展市场。
4．进行财务分析和财务监督。加强投资项目的风险分析和方法性研究，对企业的经营活动和经济业务进行事前、事中、事后的监督，准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。
5．加强和提高房地产企业决策者、财务人员的财务管理意识和综合素质。
6．确定财务成本管理战略、加强内部控制、建立健全策划监督体系，最大程度地避免人为因素的不利影响，提高成本管理绩效。
参考文献：
【关键词】房地产;财务风险;特征指标
进入本世纪以来,中国房地产行业进入了一个前所未有的快速发展时期,在发展过程中表现出房地产企业发展快、利润高等特点,但是由于房地产企业的快速扩张与房地产行业的政策导向性,使房地产企业在快速发展的同时也面临着较大的财务风险。因此,从中国具体国情出发,深入研究如何在房地产企业经营过程中发现所面临的财务风险特征,进而采取措施来避免、减轻财务风险等方面的理论和实践的研究则显得尤为必要。
一、房地产企业财务风险概念
目前理论界对财务风险的理解,大体上有广义和狭义两种:
狭义财务风险是指由企业负债引起的,具体来说指企业因借入资金而增加的丧失偿债能力或减少企业利润的可能性,通常也称为筹资风险。一般资本的来源有两个方面:企业的所有者出资和企业向外界借入的资本。企业向外界借入的资本主要是向银行、其他企业或个人借入。企业在经营过程中,可以完全用自有资本来经营,即企业全部负债为零。但是,这会导致企业盈利机会的减少和发展的缓慢。在市场经济体制下,是找不到这样的企业的,在实际经济生活中,负债经营在企业中是普遍存在的。
广义财务风险,是指企业在经营及各项财务活动中,由于各种无法预计或不可控因素的存在,及财务状况的不确定性,使企业的实际收益与预期收益发生偏离而蒙受损失可能性。这一解释反映了财务风险是个综合性极强的概念。首先,它涉及到企业资金运动的各个环节、企业内部经营的各个方面以及企业环境中的各个因素。其次,企业的其它风险对企业的影响最终也会通过财务成果得到反映。所以说,财务风险是企业经营活动过程中各种不确定性的综合反映,是企业风险的货币化的集中体现。
通过比较我们可以看出,广义财务风险概念更为符合人们对财务概念的理解,又便于人们站在更宽广的角度来研究财务风险。财务风险是有着广泛外延的一个概念,而不仅是筹资风险。对财务风险涵义的界定应按照广义的财务风险观来理解,更适合房地产行业。因此,房地产企业财务风险是指房地产企业由于经营不善和财务状况恶化而致使企业的投资以及其报酬无法全部收回的可能。基于定义,房地产企业财务风险应涵盖投资风险,筹资风险,偿债风险及营业风险等。
二、房地产企业财务风险成因分析
(1)投资风险成因分析
投资决策失误是产生投资风险的重要原因。决策过程中,往往由于企业对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析和研究,加之决策所依据的经济信息不对称及决策者决策能力等原因,导致投资决策失误频繁发生。决策失误使投资项目不能获得预期的收益,投资无法按期收回,为企业带来巨大的财务风险。具体可分为两个阶段:
第一阶段,企业要支付取得、开发土地并进行房地产建设所花费的各种成本费用。从企业为房地产项目投入第一笔资金开始,就会面临着投资支出无法收回的风险。由于房地产具有地域限制性,而且受规划限制楼层高度,周边环境的影响,常具有专用性,一旦建成完工,便很难更改。如果进行改建,投入将更大。因此如果投资者判断失误,房地产的投资支出便会有无法收回的可能性。另外,房地产投资周期长,一个新建项目由于建设周期较长,在建设过程中也会遇到投资支出增加或周转失灵的情况,这可能导致企业不堪重负,从而造成项目停工停建,使企业蒙受损失。
第二阶段是指在房地产开发建设即生产与出租、出售这两个流通过程中的经营管理可能面对的投资风险。主要的风险为售价和租金、空置率。进行房地产出售经营主要面对售价变动的风险,能否正确预测未来房地产价格是有效进行房地产投资风险防范的关键。对于进行房地产出租经营的投资者来说,房地产租金价格和空置率大小是影响投资效益的两个重要的不确定性因素。客观上讲,由于售价、租金和空置率的不确定性而带来的风险是企业投资者最不易控制的,从而也是最具有威胁性的投资风险之一。
(2)偿债风险成因分析
举债盲目性加重成本负担。房地产企业的项目投资,需要大量的资金参与投入运作,一些房地产企业为了使项目上马,没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力,利用自己的积累和设法追回外欠的债款,而是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款,加大了房地产项目的偿债风险度。房地产项目开工后,又没有对整个项目的资金使用作全盘计划,盲目使用,分不清资金使用的轻重缓急,只考虑了个别项目的用款,影响了整体的收益目标。加之,在偿债顺序上,筹资时要求发行债券必须置于流通股融资之后,并要求注意保持间隔期,在举债时也要考虑到债务到期的时间安排及举债方式的选择,使企业在债务偿还期不至于因资金周转出现困难而无法偿还到期债务。还有就是银行贷款上盲目抵押,既影响了销售收入的实现,又影响偿还贷款能力,使企业成本负担加重,偿债风险增大。
(3)筹资风险成因分析
①筹资规模策略不当。企业筹资规模的选择不当会形成筹资风险。企业应当根据自身生产经营的规模大小来确定需要筹集资金的数额。投资规模大则筹资就要多,规模小则筹资就要少。倘若投资规模大而筹入资金过少,企业就可能因此而失去良好的获利机会,或者使已投资在建的项目停工,企业无法获取预期收益,甚至蒙受重大经济损失。与此相反,如果投资规模小而企业筹入过多的债务资金,企业自身不能有效运用和支配这些资金,就会造成资金闲置,不但不会增加企业的获利,反而会加大企业债务负担,增加企业资金成本,造成企业的筹资风险。
②资本结构不当。这是指企业资产总额中自有资金和借入资金比例不恰当对企业收益产生负面影响而形成的财务风险。我国现在大多数房地产企业的生产经营资金主要依靠自有资金和银行借入资金。资本结构不合理,必然会给企业带来现时的和潜在的筹资风险。
(4)营业风险成因分析
①经营各部门协调能力不强。企业经营过程,表现为物资流、资金流和信息流的三个相互交织的运动过程。由于企业内部和外部的各种原因的存在,都可能使企业的这三大运动过程出现时间上的间断和形式上的停滞。这种可能性的存在,决定了营业风险的存在。例如,对经营环节,房地产开发包括土地使用权的获得、建筑施工、营销推广等一系列过程,涉及大量的相关部门和环节,任何一个环节出现差错,都将导致项目工期延长、成本增加、预期收益大幅降低。
②对费用风险意识不强。有的房地产企业只注重工程进度和质量,忽视了财务部门的成本管理。没有发挥财务部门自身拥有的成本管理优势。在财务的成本核算上简单、粗糙,使企业的财务人员成为简单的机械算账,致使整个企业财务管理的成本核算无从做起。有些个别房地产企业认为成本管理和核算是财务部门的事情,忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用,致使财务部无法收集第一线成本基础资料,导致成本管理工作与财务预算偏差大,资金管理跟不上,影响了企业预期收益。
三、房地产企业财务风险特征指标分析
(1)有财务风险企业的筛选
本文选择A股房地产上市公司作为研究样本,样本选择是根据大智慧软件万国测评结果作为基础样本,截止到2009年3月31日,中国沪深股市共有102家房地产上市公司。考虑到现金流量表于1998年才要求编制,所以样本数据选自1999―2008年沪深两市证交所网站所提供的上市公司十年的年报。本文以房地产类收入占主营业务收入的比重不小于50%作为判断房地产企业的标准。又因为十年中房地产企业数动态变动,所以对102家上市公司按上述标准进行筛选,结果如下图1所示。
然后对图1中的房地产行业中的上市公司进行再次筛选,筛选条件为:第一,公司连续五年的净资产收益率低于同期(一年)的基准贷款利率;第二,基于研究需要,贷款利率为每年年初的一年期的基准贷款利率为准。如下图2所示。
由筛选结果可得到历年符合标准公司数如表1。
(2)有财务风险企业特征指标分析
为了能准确灵活反映房地产企业当前所面临的生存风险的强弱,基于指标构建原则的考虑,在设计研究变量时,借鉴了我国财政部等四部委联合颁布的“国有资本绩效评价规则”中广泛应用的财务评价指标体系,以及财务指标获取的难易程度和成本效益原则,并结合房地产企业自身的特点,根据1996年财政部颁布的关于《施工、房地产开发企业财务评价指标体系(试行)》的通知,选择体现房地产企业财务状况的财务指标。
数据来源:中国人民银行网
因为一个房地产企业的整体财务状况不是单一的一方面,而是一个综合整体,所以在以上财务指标设计原则的指导下,反映房地产企业经济运行状况的财务风险指标体系,应包括企业的盈利能力指标、运管能力指标、偿债能力指标、基于现金流量的指标。经综合数据分析后发现特征指标如下:
①主营业务净利率。该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少。房地产企业在增加销售收入的同时,必须要相应获取更多的净利润才能使销售净利率保持不变或有所提高。
在十年中,通过分析该指标的升降变动,企业主营业务净利率偏低甚至连续几年出现负数时,反映出企业经营风险增大,需加以警戒。同时企业在扩大销售的同时,应注意改进经营管理,提高盈利水平。
分析该指标的同时,结合了国家总体经济状况,行业发展趋势,企业所处竞争环境等具体条件进行客观判定,另外企业一定时期实际的资产负债率指标应该与预期标准的指标、和同行业的、历史状况的指标等进行比较,才能真正了解企业资产负债状况所面临的实际风险。因此,应该正确地确定企业合理的主营业务利润率水平,并确定一定的比例标准,给予一定的波动范围,如果超出其波动范围,就应及时进行控制。所以偏离行业主营业务净利率向下偏离不能超过Y主营偏离率,如表2所示。
②资产负债率。该指标反映了企业资产对债权人权益的保障程度。
从十年趋势分析来看,有财务风险企业的资产负债率(46.64%-54.41%),远低于行业资产负债率(47.72%-62.87%)整体水平。对其从以下三个角度进行分析:
从股东的角度看,由于企业通过举债筹措的资金与股东提供的资金在经营中发挥同样的作用,所以,股东所关心的是全部资本利润率是否超过借人款项的利率,即借入资本的代价。在企业全部资本利润率超过因借款而支付的利息率时,股东所得到的利润就会加大;相反,如果运用全部资本所得的利润率低于借款利息率,则对股东不利,因为借入资本的一部分利息要用股东所得的利润份额来弥补。因此,从股东的立场看,在全部资本利润率高于借款利息率时,负债比例越大越好,否则相反。
从经营者的立场看,如果举债很大,超出债权人心理承受程度,则被认为是不保险的,企业就借不到钱。如果企业不进行举债,或负债比例很小,说明企业畏缩不前,对前途信心不足,利用债权人资本进行经营活动的能力很差。因此,借款比率越大(当然不是盲目地借款),越是显得企业活力充沛。
从财务风险管理的角度来看,企业应当审时度势,全面考虑,再利用资产负债制定借入资本决策时,必须充分估计可能增加的风险,在两者之间权衡利害得失,做出正确决策。
所以,如果资产负债率过低,也会加大企业的财务风险。当企业资产负债率低于行业平均水平时,企业资产负债率向下偏离不能低于Y负债偏离率;高于行业水平时,不能低于Y负债偏离率。具体数值如表3所示。
③筹资净现流与净资产比率
从筹资净现流与净资产比率的走势来看,可以分析企业未来短时间内潜藏的风险因素。自1999年以来,有财务风险的企业平均筹资能力一直处于行业水平之下,而资产负债率反映总资产中有多少是借款筹来的,体现公司长期偿债能力。所以资产负债率不高原因,在这里可以得到进一步的印证。其向下偏离率不能低于Y筹资偏离率,如表4所示。
④管理费用率。管理费用率是指管理费用与主营业务收入的比率,反映了管理费用的有效性。由于管理费用中固定费用的比重较大,因此,管理费用在绝对规模上会保持一定的稳定性。在企业经营规模相对稳定的情况下,管理费用率也应保持相对稳定,不易发生巨大波动。在这种前提下,如果管理费用率升高,通常表明由于主营业务收入的下降,使得管理费用支出的有效性降低了,否则相反。
管理费用率如果在行业值以上,则不能高于行业Y管理偏离率,如表5所示。
⑤营业费用率是指营业费用与主营业务收入的比率,反映了营业费用的有效性,及其变动与主营业务收入变动的相关性。营业费用率保持一定范围内的稳定性,表明营业费用的投入是相对有效的,其变动与主营业务收入的变动是相关的。营业费用率上升在一定程度上可能反映企业所面临的市场竞争环境更加严峻,也可能反映企业营业费用(如展览费和广告费的投入等)支付的浪费和无效。营业费用率如果在行业值以上,则不能高于行业Y营业偏离率,如表6所示。
通过以上有财务风险企业特征指标的分析,我们可以看出财务风险管理是一项艰巨而又复杂的系统工程。对待房地产企业财务风险,应是一种对风险进行动态的控制。只要企业通过加强财务风险管理,不断提高风险防范意识和能力,才能使企业的经营管理更加有序、有效,才能使企业在市场竞争中立于不败之地。
参考文献
[1]单敏.上市公司财务报表分析[M].复旦大学出版社,2005.
关键词：房地产；资产结构；优化
中图分类号：F276.6 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）009-000-02
一、相关理论
资产结构指的是企业各项资产与总资产、各项资产之间的关系，它体现为各项资产在企业总资产中的价值比重，以及各项资产相互间比例关系。最优的资产结构是指最佳的资产组合形式，用以衡量企业资产结构是否最合理的标准主要有：
1.综合的资产成本最低。
即企业的资产结构能够满足开发经营及偿还债务的需要，而且资产能够做到物尽其能，财尽其用为最佳。
2.资金要充分，能确保企业长短期经营和发展的需要。
3.公司股票价值上升，股东财富最大，企业总价值最大。
4.企业财务风险小。
二、引言及文献回顾
高层首次提出房地产去库存化，房地产的江湖有了全新的变局，10月23日，国务院总理曾指出，“以往我们长期依赖的房地产去库存问题也没有解决”。10月10日，提出“要化解房地产库存，促进房地产业的持续发展”。去库存，实际上涉及到房地产行业的资产结构不合理问题。
我国学者也早已发现这一问题，徐矗2011）研究发现：在各行业中，房地产企业的固定资产和无形资产比例最低，而且逐年降低；对外投资属于中等，存货比例在各行业中属于最高，而且逐渐增高；应收项目比重最低且逐渐降低；货币资金处在中等。康雅君（2009）将资产分为收益性资产、保值性资产、支出性资产，发现房地产企业收益性资产占比最高，所占5年均值都在42%以上；而保值性资产波动较大，而支出性资产房地产企业最低，五年均在20%以下。
企业所在行业不同，资源配置会有不同的侧重点，资产结构往往存在重大差异，所以排除行业因素之外，我国房地产行业资产结构不合理也是不争的事实。黄B、黄妮（2012）提出我国房地产企业存在自由现金流过度投资问题，而且银行借款也不能抑制房地产企业的过度投资。白彦炜（2011）发现大部分房地产业企业的资产结构趋于保守，流动资产比例较高，其中，货币资金比例较高而应收及预付款项比例和存货比例则相对较低。固定资产和无形资产等非流动资产的比例偏低，且存在资产总体规模不经济的现象。
房地产行业与老百姓的生活息息相关，“居者有其屋”是中国人千百年来的梦想，现在除了老百姓的刚性需求，还慢慢演变成一种投资融资的手段，因此房地产行业资产结构问题关系国泰民安，意义重大，房地产行业如何优化资产结构是值得深思的问题。
李婷（2008）利用实证分析发现建筑业流动资产比重越高，企业绩效水平越低。她认为流动资产占总资产的比重在一定程度上相对过高，对企业收益的贡献不大，应降低流动资产比重。固定资产的比重较小，利用效率较低，她认为该行业应该加大固定资产投资额。她还发现存货比率对企业绩效产生了负面影响，说明该行业上市公司的存货量过多，存货的周转率不高，应该适当的减少库存，减少资产的占用。
何珍（2008）从资产结构的定义出发，分析了企业资产结构对于企业经营风险、收益以及流动性的影响，指出企业优化资产结构的工作主要在于调整固定资产与流动资产的比例，并由此将固流比例划分为适中型、保守型和风险型，但并没有说明何种企业应该采用何种固流比例。
白彦炜（2011）根据边际报酬递减规律理论，认为企业的各项具体资产之间存在着一个合理的比例结构，任何一项具体资产过多或者过少都会造成资源的浪费或者缺乏，只有合理的资产结构才能使总资产的效率达到最大，所以他提出各项资产比例与总资产报酬率呈开口向下的抛物线型相关关系，各最佳资产比例应位于抛物线最高点。
三、根据年报数据，总结房地产行业资产结构的现状
本人利用80家房地产行业上市公司2014年的财务报表，通过简单的数据处理得出各资产占总资产的比例如图所示：
从图表中我们可以发现，房地产行业资产结构的特点
1.流动资产比例高（88.7%），非流动资产比例低（11.3%）
表现最突出的应该就是流动资产比例了，占总资产的88.7%，而仅存货就占流动资产的74.2%。非流动资产包括长期投资、固定资产、无形资产等等仅占总资产的11.3%。说明企业的资产结构相对比较保守，这或许与房地产特殊的行业背景及风险相关，但流动资产过高，企业资产的资本成本随着增高，资产的利用效率不高，造成企业盈利率相对降低，所以企业应保持合理的流动资产比例。
2.存货比例高（65.8%）
其次应该就是存货比例了，达到了总资产的65.8%。房地产行业生产的存货具有一定的特殊性，生产形式比较单一，生产周期比较长，所以会有很多在产品、半成品和产成品，所以房地产公司的存货在流动资产中最多，甚至在总资产中也是最多的。
3.货币资金比例高（11.3%）
房地产行业的产品是房屋，相对于制造业、服务业或者零售业而言，其开发成本比较高，例如，开发一个地产项目，首先在准备阶段，需要支付土地出让金、土地增值税，而且可能需要支付拆迁安置费用，其次在建造过程中，需要支付施工人员工资和各种物料费用、管理费用，而且在项目建成后，还要进行配套设施的建设，同时需要进行广告宣传等。房地产行业不仅周期长，而且需要的资金量非常大，所以房地产行业是资金密集型行业。
4.应收及预付款项比例高（5.3%）
因为房地产行业进行大规模的房地产开发，难免会跟建筑材料等供应商形成长期合作关系，为了维护这种供应商关系，获得更加低廉的成本，公司可能会预付一部分款项形成预付账款，而在房地产销售过程中，尤其是预售，为了刺激销售会形成对客户的应收账款，这些都是企业扩大规模，增强实力的手段。
5.固定资产比例低（1.6%）
房地产业企业的生产过程主要是房地产开发，不同于制造企业，房地产开发商不管是自己开发，还是和建筑公司合作，都不会拥有太多固定资产。
6.无形资产比例低（0.04%）
房地产行业研发生产技术比较少，大部分的无形资产主要以品牌的形式存在。而国内的房地产行业还没有完全重视品牌的塑造，因此房地产上市公司的无形资产比例都比较低，甚至有很多上市公司根本不存在任何无形资产。
四、相关对策及建议
1.房地产业上市公司应该适当控制流动资产水平
房地产业上市公司投入资金大，生产周期长，面临的财务风险也比较大，因此采取保守型资产结构是非常合理的。但流动资产的比例过大，会带来资金机会成本的浪费，从而损失了资产很大部分的盈利性，以此需要将过高的流动资产比例适当调低，尽量做到风险性和赢利性的平衡双赢。
2.提高应收及预付款项的周转速度
大部分房地产业上市公司的信用政策是比较保守的，应注重应收及预付款项收现的控制，建立良好的款项催收政策，降低坏账损失率，提高应收及预付款项的周转速度。
3.降价促销及政策支持，加快存货周转
存货是企业最主要的盈利来源，企业正常的生产经营活动获取的利润都是通过存货的销售来产生的，因此对于存货的管理是提高企业盈利能力最直接也最关键的步骤。但是过多的存货会占用大量的资金，所以对于房地产企业而言，最重要的一个事情就是存货变现，为了避免资金链断裂，或者项目问题的出现，尽量不要造成存货积压。所以房地产业的存货应该维持一个合适的比例。然而我国存货比例连年上涨，今年的10月份库存销售比已经达到了72.32%，尤其是三四线城市大量的楼房空置，俗称“鬼屋”。在全国经济整体下滑的时期应注重存货资产的可流动性，所以国家应辅之相关政策，公司也应降价销售，努力去库存，加快存货周转。
4.房地产业上市公司应当重视固定资产的作用
固定资产是企业生产经营的基础，一般认为固定资产的水平决定了企业生产经营的能力，房地产行业固定资产比例相对过少，提高其在总资产中的比例水平，尽可能发挥其对企业盈利能力的贡献。
5.加大无形资产投入，充分发挥无形资产价值
通过强势品牌建设，施行人才经营战略，深化房地产开发知识，积极追求品牌输出，通过无形资产的经营管理获取更多经济收入，实现房地产企业从粗放式经营模式向精细化经营方式的根本转变。
参考文献：
[1]白彦炜.房地产业上市公司资产结构与企业盈利能力相关性的实证研究[D].西南财经大学，2011.
[2]黄B，黄妮.过度投资、债务结构与治理效应――来自中国房地产上市公司的经验证据[J].会计研究，2012，09：67-72+97.
[3]徐.我国上市公司资产结构影响因素实证研究[D].宁波大学，2011.
[4]康雅君.我国上市公司资产结构影响因素及其优化研究[D].天津财经大学，2009.
关键词：企业；纳税成本；财务管理
一、纳税成本与企业财务管理的关系讨论
1.纳税成本的理论与现实意义
企业的根本目的是生存、发展、获利，在为社会提供物资精神产品的同时，实现自身价值的实现与扩张。利润的高低受收入与成本决定的制约，而成本主要是由生产成本与税务成本构成。生产成本降低的对面就可能是管理成本与技术成本的提高，且在一定时期达到一定程度后较难找到降低空间，继而投资者与经营者就把主要的目光转向降低税务成本，将其作为重要的渠道来开辟。
当前在理论界与实务界，对于企业的生产成本(这里广义的成本，也包括企业的期间费用)都非常重视，往往也考虑了若干经济、技术的手段来进行成本降低与费用节约，而较多地对于纳税成本持消极对待的态度，如本能地想到逃税、推迟纳税，最多在态度上想到合理避税等方面，但都不系统化，在思路上呈现出短期性、片面性等特点。
2.企业财务管理与纳税成本控制的关系
企业财务管理的目标是随着社会进步的发展而不断发展变化的。财务管理的目标从片面追求企业利润最大化，发展到企业价值最大化，再到如今的追求企业利益相关者价值最大化，经历了一个从管理科学和财经科学进步的过程，也反映了人类对于企业经济活动最终的归宿是要为社会创造价值，而并不在于虚无的“利润表”中所体现的“利润”数据。做好了纳税成本控制，一方面可以衡量企业的正常税负，评价企业的社会贡献与社会责任，另一方面由于纳税的对象是国家，同为企业的利益相关者，并且纳税具有强制性与不对等性。只有做好企业的纳税成本控制，才可能达到企业所有者、国家等多方面企业相关者的价值最大化，才能最终确保企业财务管理目标的实现。
二、企业对于纳税成本的认识及控制方式存在误区
1.未能正确认识到纳税成本管理是企业财务管理组成部分
就一般企业而言，财务管理一般包括资金管理、内部控制、财会核算、成本管理等方面，而对于纳税方面，往往处于消极应付状态，也没有将纳税管理提升到一个高度。从企业财务管理的角度来考虑，较多的企业也设置了税务专员或者税务部门，但其主要工作任务就是与税务局“协调关系”，或者是达到一定程度的纳税延迟，或者在某些经济业务方面，通过与税务局的政策讨论，达到一定的纳税降低。虽然从形式上，也可以为企业节约相应的成本，缓解现金流压力，但并没有将纳税成本控制提升到与企业资金管理、生产成本控制相当的水平，使得企业的纳税管理并没有一个长期的从属于企业财务管理目标的战略部署。
2.以税收筹划或降低税负作为纳税成本管理的唯一途径
当前，较多的企业都比较重视纳税筹划，以期为企业带来税负降低。节税是从纳税人角度进行的界定，侧重点在于减轻税收负担；而避税则是从政府角度定义，侧重点在于回避纳税义务。由于征纳双方立场不同，纳税人从个体利益最大化出发，在降低税收成本(包括税收负担和违法造成的税收处罚)而进行筹划的过程中会尽量利用现行税法，当然不排斥钻法律漏洞；而税务当局为保证国家财政收入，贯彻立法精神，必然反对纳税人避税的行为。但这种反对仅限于道义上的谴责。只要没有通过法定程序完善税法，就不能禁止纳税人在利益驱动下开展此类活动。正是基于这一考虑，较多的纳税人往往没有从企业财务管理整体目标――企业价值最大化的角度出发，专注一时一事的税负降低，却为企业带来了纳税风险和隐患。
3.纳税成本管理与偷税、逃税等不法行为混同
一些企业不仅往往没有形成健康的纳税成本管理观念，除了正常意义上的纳税筹划外，却往往把纳税成本管理与偷税、逃税混同起来。认为只要达到了税负降低或者税负推迟，就达到了纳税成本管理的目的。殊不知，任何成本管理，都是在法律许可的前提下的正常的经济行为，纳税成本管理，也必须在法律法规与财税法规的许可下进行。当前，一些企业过分偏重纳税筹划给公司带来的收益，忽视筹划成本，使纳税人眼睛仅仅盯向纳税筹划的获得性，忽略了其成本付出和筹划风险。一个比较典型的例子就是以前房地产企业拍卖土地后，其契税缴纳金额高达数千万元，甚至上亿。为了“节税”，某些地产企业就通过“筹划”，也政府签订“阴阳合同”，降低土地成交标的金额，以达到减税的目的。这种行为，往往不是真正意义的筹划，一般会被税务机关定为“偷税”，给企业带来极大的风险。又如，某些企业由于签批流程麻烦，或者一时的现金流短缺，对于代扣代缴境外所得税不按时申报，又不主动承担滞纳金，看起来一时形成了现金节约，但也造成了税收风险，会给企业带来潜在的税务风险。因此，正确权衡成本和收益之间的关系，才能实现纳税筹划的终极目标。
三、企业改进纳税成本管理的思路
1.企业要提高对于纳税成本管理的认识
税负归宿是税负运动的终点或最终归着点。从政府征税至税负归宿是一个从起点到终点的税负运动过程：政府向纳税人征税，我们称为税负运动的起点。从经济学的观点分析，税负最终是必须转移给消费者的。但是由于竞争与可替代产品的存在，往往税负转嫁是不完整的，这个“税负差价”就是由企业额外承担的纳税成本。另一个角度，企业如果要转移税负，必然增加流动资金占用，削弱市场竞争力，对于企业实现价值是不利的。因此，要对税负归宿的进行分析，在通过经济学供求关系、资金流转、税费增加(如：营业税金及附加)对于企业经济利润分析的基础上，进一步分析由此引起的连锁影响，逐步在将纳税分析纳税财务分析，如逐步选择分析商品税、要素税和公司所得税的税负归宿，分析对企业预算完成的影响，从而归集到企业净利润目标的实现上来。
2.以企业的纳税筹划与税务风险控制为核心构建企业纳税成本管理体系
降低税务成本的筹划即纳税筹划，主要是站在纳税人角度而言，进行纳税筹划的主要目的是通过不违法的、合理的方式以规避或减轻自身税负、防范和化解纳税风险，以及使自身的合法权益得到充分保障。纳税筹划主要包括避税、节税与转税三种筹划形式。纳税筹划不仅能减轻企业的税负，还有其他积极的意义。纳税筹划不但可以减少纳税人税收成本、实现节税功能，还可以防止纳税人陷入税法陷阱(显性背后的隐性陷阱)。税法陷阱是税法漏洞的对称。税法漏洞的存在，给纳税人提供了避税的机会；而税法陷阱的存在，又让纳税人不得不小心，否则会落入税务当局设置的看似漏洞，实为陷阱的圈套(这也是政府反避税的措施之一)。纳税人一旦落入税法陷阱，就要缴纳更多的税款，影响纳税人正常的收益。纳税筹划可防止纳税人陷入税法陷阱，不缴不该缴付的税款，有利于纳税人财务利益最大化。
3.以企业纳税评估作为纳税成本管理的比对手段
为了正确掌握企业的纳税基本状况，完成财政收入任务，同时也从宏观上把握企业纳税风险，税务部门近年来引入了纳税评估制度。税务部门是财务报表主要使用人之一，通过财务分析了解企业纳税情况、遵守税收法规的情况。但是，财务报表分析是认识过程，通过分析通常只能发现问题而不能提供解决问题的方法，只能作出评价而不能改善企业的纳税状况，而纳税评估恰恰就是利用财务报表分析的结果，进一步运用约谈举证、实地核查等手段，确定纳税人纳税申报中存在的问题及原因。纳税评估实际上替企业把住了财务关，对企业加强财务管理有不可替代的作用。如，某冶炼公司业务招待费按业务部门分别计入制造费用、管理费用、销售费用、福利费等科目，使账簿上业务招待费明细科目反映的招待费很小，但实际发生数额并不少，致使业务招待费管理松弛，存在一定的管理方面的漏洞，容易造成业务招待费开支大手大脚现象。税收管理员在纳税评估后建议，业务招待费可实行定额管理，对每个业务部门规定不同的使用定额，平时由各业务部门在定额范围内开支，月末报财务部门集中统一核算，并进行监督。
四、结 论
企业的财务工作者在财务管理中要合理考虑纳税成本因素，既要合理节税，又要注重企业会计信息的真实性。通过企业财务管理体系与税务管理水平的提高，增强企业财务管理中纳税成本与生产成本并列的意识，树立纳税新观念，帮助企业提高经济效益，实现企业利益相关者价值最大化的目的。
参考文献：
[1]宗立元、赵海江、任崴，加强财务报表分析，完善纳税评估工作[N]，中国税务报，2009年6月17日
