时间：2023-11-01 11:50:20
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关键词： 中职物业管理专业 《房地产基础知识》课程 校本教材
中职教育的培养目标，就是要培养中职学生成为具有岗位职业能力（包括专业能力、方法能力和社会能力）的、能够输送到行业企业上岗就业的中级技术人员。他们不仅要掌握专业知识和技能，而且要成为多面手；不仅要熟练完成本职工作，而且要了解相关领域的工作。要培养这些职业能力，离不开专业课程的实践教学，而有效的课堂教学也有赖于适用于专业特点的校本教材。我以培养物业管理专业的职业能力为出发点，谈谈对开发《房地产基础知识》课程校本教材的几点思考。
一、物业管理行业就业岗位分析
随着我国经济的快速发展和收入水平的不断提高，人们已不再仅仅满足于“有屋住”，而是要住着舒适、住着方便、住着安全。但由于物业管理行业在我国刚起步，物业管理理念和管理水平亟待提升，需要培养一支专业化、实用型的物业经营管理队伍。房地产不但开发规模增大，智能化、生态化、人文社区化程度也大幅提高，配套服务项目增多、主题开发、综合利用等方面都对物业管理人才提出了更新更高的要求。特别是物业管理是一个综合行业，涉及建筑学、土木工程学、建设管理、工程设备管理、房地产投资与金融管理等相关专业，所以要求物业管理从业人员必须是复合型人才。
我校开设的物业管理专业是国家级重点专业，在这多年的专业教育探索研究及与行业企业的密切联系中，确定中职物业管理专业毕业生的第一任职岗位为在物业管理、房地产开发的企事业单位从事物业管理、房地产开发经营和市场管理工作。为进一步对职业岗位进行分析，在2011年年初由我校负责牵头完成的广东省物业管理专业培养方案的编写工作中，我们联系了多间校企合作的物业企业，经过调研论证，大致归纳了物业专业的就业岗位有：前期物业管理助理、物业管理员、物业前台接待员、文员、物业招商助理、房地销售员、房地产经纪等。因此，学生不仅要具备物业管理相关专业知识，而且要具备相应的房地产基础知识，如熟悉房地产开发全过程及其各环节的有关业务等。
二、《房地产基础知识》课程教学的必要性
物业管理是房地产业的一个组成部分，但有部分学校在开设物业管理专业时认为其发展趋势已逐步成为一个相对独立的房地产开发后期的服务性行业。所以在物业管理专业的课程设置应围绕“管理、服务、经营”的特点展开，摒弃了一些与物业管理关系不大的房地产前期知识和市场经济知识。而事实上，经过这几年房地产市场和物业管理行业的发展，两者之间的界限越发模糊了。特别是现时很多物业管理都实行前期介入及参与后期物业的营销、经营管理，这就对从事物业管理行业的人员提出了必须具备相关房地产知识的要求。例如在参与房地产项目前期介入阶段，要识读房屋户型图，掌握房屋各种户型间隔、朝向、风格、装修、层高等基本知识。在日常物业管理中有可能涉及房屋租赁、买卖等交易，那么掌握适当的房地产中介业务知识和房屋交易流程就更有必要了。
物业管理在整个房地产开发与管理的过程中并不是孤立的，它与开发公司的前期介入、房屋销售租赁、物业经营活动等工作有着不可分割的联系。因此，培养学生相关岗位的迁移能力也是必需的。《房地产基础知识》这门入门课程，包括房地产专业教育、岗位设置介绍、房屋基本要素学习、房屋开发基础知识，其正是为打破学科界限、融合房地产知识这一特色而开设的。
三、目前选用的《房地产基础知识》课程教材存在的问题
1.教材部分内容难度偏高。
现在我校物业专业所选用的是房地产开发与经营管理系列教材，教程内容主要围绕房地产开发项目的可行性分析、项目资金筹措、用地取得、市场营销等方面，对于物业管理专业的学生来说，在对房地产市场状况、行业概况、房屋基础知识等方面都没有初步理解的情况下来学习这些内容，学生普遍难以消化了解，更不用说学会掌握运用知识了。例如对房地产项目的可行性分析，教材采用的是一些成本估算方法、技术经济评价方法及引用不确定性分析方法等，这些财务分析法对于高职学生的学习尚且有一定难度，更何况是对中职学生呢？
2.教材内容的设置对物业专业学生的岗位适用性有偏差。
学生在以后的物业管理工作岗位上可能会运用的知识除了本专业相关知识外，还应掌握一定的房地产知识，如学会读懂房屋的平、立、剖面图纸、了解房地产的种类，知道房屋面积测算的分类、方法，还有诸如房屋产权的分类及产权登记流程，等等。但现有教材用较多的篇幅阐述房屋建设规划与勘查设计、房地产开发建设施工管理等内容。学生以后从事物业管理工作时，理论与实践有偏差。
3.课程评价方式单一、模式化。
传统的理论课程采用的课堂考核评价体系，考试仍以知识的积累、记忆为目标；考试方法简单，重在教室考试。在课程考核上，一般采用单一的笔试形式，考核内容仍依附教材，而且只考共性的、统一的知识技能。如讲到房地产项目资金筹措，考核学生掌握哪些开发资金来源、融资的方式、融资的步骤及审查内容等，学生往往就通过背诵记忆等方式来学习。这种教学评价考核机制只看重考试成绩而忽视了职业教育的“职业”特征，对学生实际操作能力的重视程度不够，不利于学生职业技能的提高。特别是没有很好地尊重学生的个体差异，不能让学生的个性得到很好的体现与张扬。同时，单一的考核形式不能充分突出物业管理专业中涉及的房地产知识特色，脱离了现实工作环境，没能与市场很好地接轨，不利于学生就业。
四、对改革《房地产基础知识》校本教材的几点思考
很明显，完全采用现行的一些房地产开发经营的教材不切合实际，不利于学生的学业发展，也不能满足他们职业发展的需要，因而必须根据他们的实际情况进行认真的分析和思考，充分合理地利用学校的教育教学资源，结合师资力量等综合因素，探索与开发适用于本专业的校本教材。我在物业管理专业多年教学实践的基础上，认为开发校本教材应以适应学生的实际发展要求为前提，在新的教材中不断淘汰不适用的内容，增加有利于提高学生职业岗位能力的内容。
1.作为物业专业学生学习房地产知识的入门课程，教材内容应考虑选择难度较低、能吸引学习兴趣的基础教学模块。
从目前选用的教材内容来看，教材没有充分考虑中职学生与高职学生的综合素质和学业基础的差异；没有考虑中职学生的需求及长处。结果所编教材面面俱到且理论性过强，导致学生学不会也不愿学。针对这种情况，以及我校专业特点，我们首先要对这门课程进行重新开发编写校本教材，使教材符合岗位工作要求。从我校目前学生的职业岗位能力培养和专业知识体系学习来看，《房地产基础知识》课程安排在第一学期比较符合学生的学习规律的循序性发展。作为物业专业学生学习房地产知识的入门课程，开发校本教材时应考虑选择难度较低、能吸引学生学习兴趣的基础教学模块。如教材开篇内容可先做专业教育，以及相关职业岗位群的分析、介绍。在讲到商品房介绍时，可结合目前最主流、最受认可的一些热门户型设计给学生讲解房屋的户型结构、朝向、层高、装修、建筑风格、物业类型等基础模块知识，让学生从感性认识产生兴趣继而上升到对专业知识的系统学习。
2.《房地产基础知识》校本教材应根据行业发展和市场需求选择更贴合专业学习特点和实际应用能力的内容。
《房地产基础知识》作为入门课程，本应教授房地产专业中有关开发、经营管理的基础知识。但对于物业管理专业学生来说，我们应该把握“以够用为主，以胜任为主”的原则，在编写教材中紧紧围绕学生在以后物业管理工作岗位上需要或涉及的相关知识内容。从目前本专业学生的就业方向来看，职业岗位群定位在物业管理及相关房地产企业操作层的第一线岗位，涉及如前期物业管理助理、物业管理员、前台接待、文员、物业招商管理员、房地产销售、房地产经纪等岗位。所以在校本教材内容编写上应选择实用性的“理论”知识，如商品房介绍，小区（写字楼、商场、工业厂房）楼宇配套设施介绍，建筑物用地性质、如何取得土地，开发建房的资金来源取得等内容。至于应用较少的如房地产开发项目可行性分析、评价；房地产建设规划、勘查设计；房屋开发建设工程施工管理等方面则可放至拓展性学习模块上，让学有余力。能力较强的学生自主学习，从而既解决学生为什么要学的疑惑，又使学习能力强的学生在同样的学时内可以接受或完成更多的任务，有利于个性化教学。
3.教材课程内容结构安排应从学生实际生活感受为切入点，再由浅入深地扩展到房地产市场专业知识层面。
以往的课程教材，内容结构安排一般都是从行业发展历史、概况现状等入手，然后以房地产开发企业开发建设房屋过程为流程导向编排教程内容。但从学生的实际学习情况来看，学生对知识的接受往往集中在浅显性、趣味性、生活化的内容上。所以在编写这门教材上，我认为不妨把传统的学习内容顺序反过来，先从学生最感兴趣的职位岗位介绍、涉及相关的房地产专业知识入手，然后从房地产开发的成品――商品房的基本介绍，再到楼宇公建配套建设、建设用地取得、房地产开发资金筹集、开发企业介绍等环节，把房屋开发建设的过程从结果出发，再逐级往前推来安排教程内容。我们在编写教材时，应大胆改变教学内容的繁、难、不适合的现状，加入学生乐学、喜学的内容，使专业教学收到理想的效果。
4.采用模块化的考核方式能更客观地评价学生在不同学习阶段的学习效果。
编写校本教材，不仅要考虑学生“学什么”，“怎么学”，而且要解决“考什么”、“怎么考”。在考核内容的选择方面，既要体现课程目标要求，又要有利于培养学生运用所学知识和技术分析问题和解决问题的能力，真正做到既考知识又考能力和素质。从学生的学习过程规律来看，不难发现，学习内容的难度将影响学生的学习状态，学习状态又会影响学习结果。专业课程的教学内容一般是学生没有接触过的，有些知识对于这个年龄段的学生不易理解，学习难度较高，影响了学生学习的主动性。用传统的考试方法测试学生的学习结果，必然出现大批的不及格。所以，我认为在考核方式、方法的选择上，应根据这门科目的特点，采用灵活、多样的考核方法。例如采用模块化考试，即在部分难度较大、内容较多的主干专业课中，将学习内容整合成不同模块，按模块分别进行考试，各模块成绩的累加就是学生该课程的学习成绩。例如在楼宇公建配套设施介绍这内容上，可分成几个学习模块：住宅小区主要配套设施建设―写字楼配套―商场物业配套―工业厂房配套―特殊物业的配套建设。根据不同的物业类型，我们可以对学生进行不同的模块考核。模块化考试既能评价学生各阶段的学习结果，又能评价学生学习的过程；既能降低了学习难度，又能给学生一个调整自身学习状况的机会，扭转以往课程考试“一锤定音”的现象，让学生循序渐进，较好地解决专业基础课难学的问题。
总之，《房地产基础知识》校本教材应以任务化、活动化为表现形式，贯彻“理实一体化”的原则，在保证内容的科学性和知识点的完整性的前提下，不刻意追求内容的系统性和完整性，而是着眼于培养学生的综合应用能力。在考虑中职学生的现状的基础上，力争使教材有利于调动学生学习的积极性，有利于教师组织教学活动，有利于发挥学校现有的教学资源和专业优势的作用。只有构建密切结合物业管理行业发展、专业特点的特色鲜明的《房地产基础知识》校本教材，切实提高学生的职业能力，本课程才能真正成为为专业服务的专业平台课。
参考文献：
［1］赵丹丹，赵志群.我国职业教育课程改革综述.中国职业技术教育，2005，（25）.
［2］刘喜鸽.职业教育课程内容选择的依据.机械职业教育，2007，（09）.
关键词：物联网；智慧物业管理；服务模式
物联网是伴随着互联网时代的到来出现的一个新概念，完整的物联网系统中实现了物与物之间的关联，使得信息共享的目标得以实现。现阶段，物联网技术已经被应用于各个领域，在物业管理中的应用使得物业服务的内容和方式发生根本性变化，构建了智慧物业管理新模式，在相应的智慧物业管理系统中，物业信息得以共享，可以提供便利的基础物业服务，根据客户的需求来提供相应的个性化专项物业服务，提高客户满意度。因此，物联网下的智慧物业管理服务模式推进了物业管理工作方法的变革，是物业管理发展的一大方向。
1.物联网下智慧物业管理服务模式的实施意义
1.1能够显著提高服务水平，增加客户的服务体验
物业管理工作的开展是为了保障良好的社区运营，物业企业在开展物业管理的过程中，要结合客户的实际需求，缩短服务的距离，最便捷的为其提供各项物业服务，使得客户感受到新时代下物业服务带来的便捷、舒适体验。在物联网背景下，通过智能化技术等先进技术的应用，可以在社区内构建智能化物业管理系统，为社区客户提供各种智能化的服务，不仅可以提升物业服务的整体效率，还可以保障服务的智能化[1]。比如，2020 年轨道地产物业公司与业主委员会携手在已经开发建设了近20 年的翡翠园一期小区对进出口道闸系统、单元门禁系统改造、升级，实现了小区的封闭式管理，在这一系统管控下社区的安全性大大提升，有效制止了陌生人的随意进出，人脸识别，精准锁定，为社区客户的安全提供了保障；同时单元门禁系统与电梯报警系统互通互联，提高了电梯的应急救援效率。小区通过道闸系统、门禁系统的改造、升级，使业主满意度从最初的不足60%到如今的86.2%，物业服务收费率达到91.2%。
1.2降低物业服务企业的管理难度
物联网下的智慧物业管理服务模式下，在开展各项物业管理工作的过程中，使用的是很多的先进技术，在很多的管理环节可以直接由相应的技术来完成，在物业管理方面的人工投入量有所减少，从物业企业的角度来看，智慧物业服务模式下为企业节约了一部分的管理成本，即使是对一些难度较大的管理工作和任务，智慧物业管理系统中也可以快速、高效完成，因此，物联网下的智慧物业管理服务模式降低了传统的管理难度，物业管理的范围更广，内容更多，有效为客户提供了良好的物业服务体验。比如，轨道地产物业公司在老旧项目翡翠园一期小区投资了130 万元安装智能化监控系统，实现了小区全方位的24 小时实时监控，不再需要安排人员来进行巡查，管理效率更高。
2.智慧物业管理服务模式的具体应用
2.1建筑智能化
建筑智能化是物联网下智慧物业管理服务模式的重要表现，主要是通过弱电系统的智能化设计来实现的。在建筑智能化系统中，重点包含了通信网络、办公自动化和设备自动化模块，这些模块的存在使得在整个社区的运营中，可以通过智能传感系统和控制系统，将建筑物中的不同要素组成一个完整的系统，比如，电力、照明等均处于这一系统中。在建筑智能化系统建立以后，相应的自动化模块就可以在电气设备设施等的运行过程中，实现实时的监控和排查，在此基础上实现故障的自我诊断和恢复。此外，建筑智能化系统还可以将相应的监控信息反馈给客户，而客户在获得这些信息以后，可以直接在该系统中联系相关维修部门来上门维修和处理，通过在线预约物业维修服务、缴纳物业服务费、咨询投诉等，系统不仅可以实现对整个物业服务过程的监督，还能够及时接收到客户的物业服务反馈意见[2]。
2.2公共基础设施智能化
在社区内包含的各种公共基础设施非常多，这些基础设施可以满足客户的很多需求。现阶段在物联网下的智慧物业管理服务模式下，人们也可以充分利用先进的信息技术来实现公共基础设施的智能化管理，将传统物业管理模式下一切单一性功能和零散化的服务，在一个公共基础设施智能化系统内集成，这种服务的集成使得人们可以享受到更为便捷的服务。比如，在水电网方面，可以在智能化系统中进行相应的费用和使用情况查询，客户可以直接在O2O平台上进行生活缴费，并在缴费时给予一定的费用减免等优惠[3]。在社区周边的配套设施服务方面，物业服务企业可以通过物联网平台的建设、大数据技术的应用，来充分获取该社区内人们的相关公共设施需求、消费需求，进而与相关商家合作，及时进行相应的规划与设计，满足社区居民的各种需求，实现公共基础设施的合理调配。
2.3社区环境智能化
当前的发展条件下，人们对于环境的关注度日渐提升，在物联网下的智慧物业管理模式下，物业服务企业还应该积极加大先进技术的应用，为社区客户提供良好的社区环境，提高其居住的舒适度。比如，在社区环境智能化的实现过程中，可以充分将物联网技术应用于社区环境管理中，将专业感应设备和监测设备安装在社区环境中，通过GIS等技术来实现信息系统与社区基础设施的对接，在此基础上及时进行社区环境信息的数据采集、分析和处理，当系统监测到社区环境存在异常时，系统会自动启动环境预警，物业企业就要组织相关人员对社区环境中加以检查，及时进行相应环境问题的处理[4]。
2.4社区安全智能化
社区安全智能化是要通过智能化技术在社区安全体系中的应用，来提高社区的安全性，智能化技术应用以后，就可以通过相应的监测设备和信息技术，来进行社区全方位动态的监测，这种监测下还可以通过图像视频监控设备的安装，来消除监控死角，通过这种全方位、动态化的监控来保障社区内的居住和活动的安全性。当智能监控系统发现可疑情况时，会立即启动安全报警装置，物业服务企业在接收到这些反馈信息以后，就会立即进行相应的安全检查，及时进行相应的问题处理。当然，安全智能化还体现在社区人脸识别门禁系统的使用等方面。
3.实施智慧物业管理服务模式的建议
3.1结合实际情况发展个性化物业
在现阶段的智慧物业管理服务模式下，要提升物业管理水平，充分改变物业管理服务工作模式，各个物业企业在实际的工作过程中，除了要注重物联网等先进技术的应用，还需要结合社区客户的个性化需求，来开展个性化和人性化的物业管理，不断完善智慧物业管理服务模式下的服务对象、范围和内容。
3.2积极开展多方合作，实现物业管理成本的降低
因为在社区客户的物业服务中，物业服务企业给客户提供的服务涉及了很多方面的内容，因此，要促进智慧物业管理服务模式下各项管理工作的高效推进，就需要物业服务企业要加强与其他部门的通力合作，积极通过与医疗卫生、家政、餐饮等相关主体的合作，来形成一体化的物业管理模式，通过智慧物业管理服务模式的构建，来最大程度上实现物业管理成本的有效控制[5]。
3.3更新升级智慧服务设备
因为在利用智慧物业管理服务模式开展各项物业管理服务工作的过程中，需借助于很多的智慧服务设备来实现，因此，为提升总体的物业服务水平，物业企业就需要在服务升级的过程中，注重智慧服务设备的更新与升级，为物业服务提供先进的设备支持。
结束语：
当前的物业管理服务中，很多社区都开始探索智慧物业管理服务模式，以通过新型物业管理服务模式来改变传统的物业工作方式，提升物业服务水平，为社区客户提供良好的居住体验。在未来，随着智能化技术的不断发展，智慧物业管理服务模式将具有更为完善的功能。
参考文献
[1]张淑珍.基于O2O视角下智慧社区物业管理服务模式研究[J].建筑工程技术与设计，2017，000(019):3796.
[2]赵晓旭.基于智慧城市的保障性住房物业管理模式研究——以杭州为例[J].杭州学刊，2016，142(04):76-80.
[3]邓复建.基于智慧社区建设下物业管理创新发展思路的研究[J].环球市场，2018，000(011):52.
关键词：企业危机处理；财务管理；乳业公司；模式探究
近年来有关乳制品质量不过关的问题被媒体屡屡暴光，国内乳业公司普遍陷入了市场保卫战的泥淖之中。面对这样的危机，则需要包括财务部门在内的所有职能部门一同于与应对。
那么如何理解企业的危机处理呢。笔者认为，危机处理强调应对市场风险的策略实施，而这就关乎财务管理在整体策略实施中的功能定位。根据完达山乳业的经验，危机处理在于强化全面质量管理和重塑企业市场形象。由此，这就为财务管理的支持工作提供了切入点。
1 公司危机处理的着眼点分析
国内消费者对国产乳制品的不信任，集中反映在产品质量上。因此，包括完达山在内知名企业品牌仍需要在全面质量管理和品牌塑造上下工夫。
1.1 全面质量管理
全面质量管理包含着两个要件，即全流程的质量管理和全员参与的质量管理。对于前者而言，首先需要对原料奶的质量进行严格把关，然后在生产和销售环节都须强化质量管理。而全员参与则基本成为乳业公司生产经营的常态，但在危机处理中还需在企业文化中给予强调。
1.2 产品品牌重塑
解读产品品牌的重塑活动，其实则在于重新树立消费者的购买信心。惟有使消费者的消费信息得以恢复，才可能在产品营销领域有所作为。为此，包括完达山在内的乳业公司一般采取广告宣传，以及一系列的厂家直销手段来完成品牌重塑工作。实践表明，上述两个方面的措施都将消耗企业的大量资金，从而成为了财务管理的重要对象。
通过对危机处理着眼点的分析，就使财务管理的模式构建寻找到了有效的路径指向。
2 分析基础上的财务管理模式定位
在上述分析基础上，财务管理模式可定位于以下三个方面。
2.1 资金统筹方面
乳业公司所面对的危机存在着发生概率小、影响范围大的特点，这就对财务管理中的资金统筹带来了难点。难点主要涉及到，应对危机的基金数量的确定问题。不可知晓，一定数量的基金存留必将销减公司生产经营过程中的资金供给；而若危机产生，应对危机的基金数量又将因事态的严重性而发生变动。因此，在资金统筹方面的模式定位，应聚焦于公司资金的动员效率上。
2.2 资金预算方面
根据前面对危机应对的分析可知，乳业公司需要分别在全面质量管理和重塑产品品牌这两个战线作战。这也就意味着，在资金投放上需要合理确立两个领域的需求数量。然而对于重塑产品品牌领域，则较难做出合理的资金需求判断，毕竟乳业公司自身还受到其它同类公司市场状况的影响。可见，这里的模式定位就在于建立起可控的资金预算机制。
2.3 资金配置方面
资金配置体现为基金的实际投放，而这也是防止专项资金漏损的重要环节。实践表明，资金在这里可能出现漏损的原因在于，人为的资金使用问题。对此，便需要将严格的财务监管机制引入到该模式之中。
3 定位驱动下的模式构建
根据上文所述并在定位驱动下，财务管理的支持模式可从以下三个方面进行构建。
3.1 针对常规方面的模式
常规方面也就是乳业公司在业务开展中的程序性方面，具体体现在产品研发、市场推广等领域。针对这一方面的内控，应适应公司经营战略的内在要求。从目前现状来看，与完达山乳制品趋同的其它厂家的产品，已对本公司市场产生了直接挑战，因其产品的可替代性使得市场维护压力日益增大。因此，常规方面的定位应聚焦于生产研发领域。
3.2 针对重点方面的模式
针对乳制品质量的负面报道不时出现在国内各大媒体，这使得完达山乳业公司需要先期建立起原材料质量管控机制。配合这一机制的建立，则需要财务部门在资金预算和配置上给予保证。此时就使财务内控面临着，如何统筹公司资金使用的问题。因此，该方面的定位应聚焦于支撑上游奶源质量管控上。
3.3 针对难点方面的模式
这里的难点并不是因资金风险所导致的财务危机，而是我国乳业品牌效应整体下滑后的市场危机。如何建立起差异化的市场品牌效应，关于这一点除了上文所提到的通过全面质量管理外，还需要在公共关系建立、客户关系管理等方面有所作为。可见，针对危机方面的定位也就体现为，资金在预算、配置上的具体流向了。综上所述，以上便是笔者对文章主题的讨论。
4 小结
本文根据完达山乳业的经验，危机处理在于强化全面质量管理和重塑企业市场形象。
参考文献
[1] 丁勇.浅谈微利时代企业的经营战略[J]. 中国商贸，2012（4）P：38.
作者认为，建筑企业之所以在税改中受到的冲击较大，既有当时税收政策不完善的原因，也有行业自身管理不规范的原因。故作者从三个维度构建了建筑企业增值税管理新思维，即价税分离理念、空间管理观念和时间管理观念。
第一，切实贯彻“价税分离”理念。也就是说，在全业务流程管理中均需考虑增值税的价外税特性，自觉把增值税作为企业决策的重要因素之一。从普遍意义上讲，价税分离的对象是“损益”，即包括收益和费用的两大方面，其中的费用概念是广义的，既包括会计上的成本和期间费用，也包括尚未转化为成本费用的购进资产。价税分离对企业管理的影响主要有以下几个方面：在投标管理上，务必在投标阶段就高度重视增值税的因素。建筑企业应该认真研判业主的招标文件，结合所在省份的计价规则和本企业的实际，根据价税分离的原则，选择适当的计税方法进行报价，确保税金的足额计取；在招标管理上，招标工作是建筑企业生产要素配置的关键环节，是建筑企业作为招标方对分包商、供应商的选择，核心的问题是在满足生产所需的前提下，如何最大程度地降低建筑企业的采购成本；在会计核算上，价税分离对会计核算的影响主要包括两个方面四类事项，一是如何反映收入侧现实的纳税义务和未来的纳税义务，二是如何反映成本侧现实的抵扣权利和未来的抵扣权利。
第二，把增值税管理的空间由单一企业拓展至整个价值链条。也就是说，增值税的管理既需要考虑本企业的税收政策，也需要关注上游纳税人和下游纳税人的税收政策。站在建筑企业的角度，材料设备供应商、建筑分包企业以及其他企业共同构成了建筑企业的上游企业；房地产开发企业以及其他建设单位构成了建筑企业的下游企业；它们与建筑企业一道构成了建筑企业的增值税价值链。内部增值税价值链要解决的主要问题是，如何正确处理增值税的纳税主体与建筑企业商家的分级管理体制之间的关系。
第三，树立时间管理观念，重视增值税的时间管理。科学把控与增值税相关的各个时间节点，通过合理规划涉税的各个时间点，向时间要税收利益。建筑企业的纳税义务发生时间会对销项税额以及预缴税款产生直接影响，纳税义务发生了，就需要确认销项税额，涉及跨地级行政区施工的，还要在建筑服务发生地预缴增值税及其附加。触发建筑企业纳税义务发生时间的因素有四个，即收工程款、开具发票、书面合同约定和工程竣工。其中，工程收款对建筑企业而言，越早越好，而工程竣工则属于重要履约目标，因此，这两个因素均不存在管理和规划的空间。
一直以来，建筑业普遍存在企业竞争白热化、毛利率较低的问题，而“营改增”的实施又使建筑企业面临一定的税务风险和管理问题。为规避税务风险，建筑企业应做到：
第一，构建企业税务风险管理模式。建筑企业应结合自身管理特点和税务风险点，沿着“防患于未然、提质增效、节约成本”的思路，构建企业税务风险管理模式。在风险识别上，应重视信息化管理，当企业在内部环境或经营环节出现税务风险点时，企业管理人员可以快速接到预警，对风险来源进行识别；在风险分析上，企业要判断出风险点出现在内部环境、经营环节、还是投资过程，在此基础上全面调取涉税风险点相关信息，为风险应对提供有力保障；在风险应对上，企业总部需要根据风险点整体信息制定应对策略，对相关项目部提出原则性建议，也可以将风险点告知到项目部，要求引发风险的对应层级进行针对性应对；在风险监督上，应将风险监督贯穿于整个管理流程，以保障企业税务风险管理模式的长效运作。
第二，强化企业内部环境税务管理。首先要进行业务模式调整及组织结构优化，自管工程项目，调整好合同、发票、资金的关系，理顺各业务主体的增值税抵扣链条，从而避免现有业务模式的税务风险。针对分公司代管的项目，企业必须结合自身特点，在“改变项目部财务数据的归集主体”和“变分公司为内部管理部门”两个方案中进行选择，前者的优势在于调整幅度小，仅需改变会计报表和归集主体的汇总路径，缺点在于分公司产生的进项税不能完全抵扣，后者的优势是从源头上解决了纳税主体和核算主体不一的问题，不会进行独立核算，缺点是注销分公司营业执照和税务登记难度大。其次是发票管理，必须遵循合法合规、分级管理、风险可控原则。再次是合同管理，在合同签订上，建筑企业应仔细审核对方资质、纳税资格，对客户信息进行归档，并确定合同模版，签订时应明确税款承担方、适用税率等条款；在合同执行上，要派专人监督，避免实物流、资金流、发票流、合同流的不一致。
关键词 《企业会计准则解释第4号》 公允价值 个别财务报表 合并财务报表 投资收益
一、关于企业因处置部分股权投资丧失了对原有子公司控制权的的具体账务处理
（一）在个别财务报表中，对于处置的股权，应当按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》的规定进行会计处理；同时，对于剩余股权，应当按其账面价值确认为长期股权投资或其他相关金融资产。处置后的剩余股权能够对原有子公司实施共同控制或重大影响的，按有关成本法转为权益法的相关规定进行会计处理。对上述解释的理解分两个步骤进行解读：
1.对所售的股权的账务处理。
对所出售的股权，个别报表应结转与所出售股权相对应的长期股权投资的账面价值，出售所得价款与处置长期股权投资账面价值之间的差额确认为投资收益。
所出售股权相对应的长期股权投资的账面价值，即是以个别报表的长期股权投资的账面价值除以所持有的相应的子公司的股权比例，再乘以所出售的子公司的股权比例。
举例如下，黎明公司于2006年6月持有旭日公司80%股权，账面价值为8000万元，合并初始日旭日公司的净资产为9000万元，黎明公司于2012年3月30日将所持有的旭日公司50%股权出售给阳光公司，出售所得价款6000万元，丧失对旭日公司的控制权。
所出售股权相对应的长期股权投资的账面价值为5000万元（8000÷80%×50%）。
个别报表确认投资收益1000万元（6000-5000）
账务处理如下：
借：银行存款 6000
贷：长期股权投资 5000
贷：投资收益 1000
2.对剩余股权的账务处理。
对于剩余股权，应当按照其账面价值确认为长期股权投资，处置后的剩余股
权能够对原有子公司实施共同控制或重大影响的，按有关成本法转为权益法的相关规定进行会计处理。
首先，如果处置股权后对子公司不具有共同控制或重大影响，应当对被投资
企业依然采用成本法核算，不作账务处理。
其次，处置后的剩余股权能够对原有子公司实施共同控制或重大影响，按有关成本法转为权益法的相关规定进行会计处理。
对于剩余股权部分，应当假设合并初始日对子公司就采用权益法核算，对长期股权投资按照权益法进行追溯调整。对原取得投资初始日至处置投资当期期初进子公司实现的净损益，应按剩余股权比例确认为留存收益；对处置当期年初至处置投资日子公司实现的净损益，应按剩余股权比例确认未分配利润；因其他原因导致被投资单位所有者权益变动的，应按剩余股权比例确认为“资本公积-其他资本公积”。
举例如下：2006年6月至2011年12月31日旭日公司共计亏损1000万元，2012年1-3月亏损300万元，合并初始日至出售日资本公积增加500万元。
处置股权后黎明公司持有旭日公司30%股权，按此股权比例按权益法进行追溯调整。
增加未分配利润-300（-1000×30%）
增加未分配利润 -90（-300×30%）
（说明：因1-3月旭日公司的净利润已经体现在合并报表中，故本年度追溯调整的净利润通过“未分配利润”反映，不影响当期损益）
增加资本公积-其他资本公积150（500×30%）
账务处理如下：
借：长期股权投资 -240
贷：未分配利润 -300
贷：未分配利润 -90
贷：资本公积-其他资本公积 150
（二）在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。如果在合并初始日存在相关商誉，还应当扣除商誉。企业应当在附注中披露处置后的剩余股权在丧失控制权日的公允价值、按照公允价值重新计量产生的相关利得或损失的金额。
对上述解释分四个步骤解读，
1.计算在合并层面确认的总投资收益。
投资收益=（6000+3600）-（9000-1000-300+500）×80%-800=2240
（注：上述公式中的800万为合并初始日形成的商誉（8000-9000×80%），计算投资收益时予以扣除）
在母公司报表中已确认1000万元的股权转让收益，在合并层面应确认1240万元（2240-1000）的投资收益。
借：长期股权投资 1240
借：投资收益 1000
贷：投资收益 2240
2.对所出售部分的股权对所有者权益的影响进行追溯调整。
黎明公司持有旭日公司期间利润增加而相应增加的收益（权益）相对于处置股权部分的份额未考虑，购买日至处置股权日旭日公司实现净利润-1300万元，其他综合收益500万元，由于在个别报表未体现，合并报表应予调整。
增加未分配利润-500（-1000×50%）
增加未分配利润-150（-300×50%）
增加资本公积-其他资本公积250（500×50%）
账务处理如下：
借：长期股权投资 -400
贷：未分配利润 -500
贷：未分配利润 -150
贷：资本公积-其他资本公积 250
此时长期股权投资账面价值为=8000-5000-240+1240-400=3600
而剩余30%股权的公允价值正是3600万元
3.调整综合收益的影响。
旭日公司的其他综合收益中与黎明公司持有股权（80%）相关的部分（500万元×80%=400万元），也应当转为当期投资收益。
借：资本公积-其他资本公积 400
贷：投资收益 400
4.在财务报表附注中进行披露。
在丧失对旭日公司控制权当期的合并财务报表附注中，黎明公司还应当披露其处置后剩余的旭日公司30%股权在丧失控制权日的公允价值（3600万元）、按照公允价值重新计量产生的相关利得金额1140万元（3600-8200×30%）
二、关于企业因处置部分股权投资丧失了对原有子公司控制权的的解释的主要变化、特点及对财务报表的影响
1.本项解释的主要变化。
本项解释规定将所持有的全部股权按照公允价值进行出售，用所持有的全部股权股权相对应的公允价值与子公司的净资产所占份额的差额确认投资收益。
这是新的解释与原准则最大的区别之处，原准则仅确认出售部分的投资收益，新的解释不光确认所出售部分的投资收益，还同时对剩余股权视同按照公允价值进行出售确认投资收益。
2.本项解释的特点。
对于剩余的股权，在个别报表层面，维持原先的历史成本基础，按照追溯调整后的长期股权投资披露；而在合并层面剩余的股权是按照公允价值披露。这样将导致处置后剩余的同一项股权投资在个别报表和合并报表上的计量基础不一致，个别报表上保持原帐面值基础，合并报表上则重新建立公允价值计量的基础，并且该差异以后将一直存在直至股权被处置为止。这种处理方法体现了了有中国特色的合并报表层面趋同，而个别报表却部分趋同的特性。
3.本项解释对企业财务报表的影响。
首先，本解释对企业非经常性损益影响巨大。本解释施行后，对于一些投资
期限较长特别是拥有土地使用权的企业，被投资企业净资产远远低于其公允价值，这样给一些企业留下了较大的利润调整空间，处置投资时点的选择对企业的利润影响很大。因而监管部门应加强各企业信息披露的力度，要求各企业采用适当的方法合理确定公允价值，在使用估值技术的情况下，特别关注估值技术的的依据和估值方法的合理性。
其次，按照新的解释账务处理后在合并报表中反映的长期股权投资价值为公允价值，更符合资产的定义。
新会计准则中对资产定义为“资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业家带来经济利益的资源”。
按照原准则处理后的长期股权投资为按照被投资企业净资产确认的投资成本，但是对于一些投资期限较长特别是拥有土地使用权的企业，被投资企业净资产远远不能反映其公允价值，即不能反映“预期会给企业家带来经济利益的资源”，而采用新的解释帐务处理后更接近它的公允价值，更接近于资产、尤其是一项投资性质资产的真正内涵，更有利于报表使用者了解企业资产的真正价值。
再次，按照与国际会计准则趋同的原则，按照新的解释在合并报表中反映的长期股权投资价值和处理方法更接近于国际会计准则。
总之，本项准则的调整对企业的利润、资产的价值影响很大，也体现了中国会计准则的特点和与国际会计准则的实质趋同，作为企业的管理者，应该研究其内涵，保证披露的公允价值的合理性；作为中介机构和监管部门，应该加强审计和监管力度，保证会计信息的可靠性和公允性。
参考文献：
关键词：电力企业 废旧物资 集中处置 精益化管理
中图分类号：TM7 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2012）12（b）-0160-01
1 供电企业废旧物资集中处置实行精益化管理的目标
1.1 供电企业废旧物资精益化管理的理念
近年来，随着智能电网建设进入快速发展时期，电网设备更新换代的步伐也日益加快，大批的陈旧输变电设备进入“退役”期，废旧物资管理的重要性越来越突出，其管理模式也面临着新的挑战。废旧物资管理是资产管理的重要组成部分，为了杜绝废旧物资管理上的漏洞，防止国有资产流失，只有全面提升废旧物资管理的整体水平，对废旧物资管理实行精益化管理模式，完善内控机制，才能确保对废旧物资集中处置流程全面管控，最终确保供电企业国有资产保值增值。
1.2 供电企业废旧物资精益化管理的范围和目标
（1）供电企业废旧物资精益化管理的范围。适用于供电企业废旧物资的全过程管理，涵盖废旧物资的报废手续审批、价值评估、查验入库、在库保管、处置计划汇总上报、竞拍过程远程监控、合同签订、处置资金回收、实物移交、ERP流程操作、资料归档等诸多环节的管理，确保废旧物资处置流程可控。
（2）供电企业废旧物资精益化管理的目标。供电企业废旧物资管理的目标是采取精益化管理的模式，遵循“统一管理、集中处置”的原则，实行废旧物资处置全流程管控，全闭环管理、全方位监督，实现废旧物资管理规范化、效率最优化、效益最大化，最终确保国有资产保值增值。
①管理规范化。根据多年来在废旧物资管理方面积累的经验结合现状，供电企业必须建立完整的废旧物资集中处置管理标准体系，从制度上对废旧物资管理加以全面规范，实现废旧物资管理工作内容的模板化、表单化，使废旧物资管理更加规范化。
②效率最优化。供电企业废旧物资管理从审批卡的报废手续审批、出入库管理、处置资金回收要全面实现工作内容的模板化、表单化管理，大幅提升管理效率；实行废旧物资的处置计划网上汇总上报、竞拍过程远程监控、ERP流程操作等也可极大地节省人工成本，提高经济效益。
③效益最大化。供电企业废旧物资利用电子商务平台集中竞价处置，可打破以往属地回收商参与的界限，实现回收商跨区域自由准入机制，同时实行回收商之间的多轮次竞争报价，可实现废旧物资处置效益最大化。
2 供电企业废旧物资进行精益化管理的主要做法
2.1 供电企业废旧物资集中处置精益化管理的主要流程
废旧物资集中处置管理流程，涵盖废旧物资的报废手续审批、价值评估、查验入库、在库保管、处置计划汇总上报、竞拍过程远程监控、合同签订、处置资金回收、实物移交、ERP流程操作、资料归档等各个环节。
2.2 供电企业加强废旧物资精益化管理的重点工作
（1）理顺管理流程、以制度约束行为。按照“统一管理，集中处置”的原则，细化废旧物资从回收、分类、建档、入库、招标竞拍等诸多流程，明确各管理部门的职责，为加强废旧物资的精益化管理提供制度保证。
（2）对废旧物资回收商资质进行严格审核，按照国家电网公司要求提供营业执照、公安机关备案证明等相关资料，使那些具备回收资质、信誉度高的回收商参与到废旧物资的竞价销售中来，保证废旧物资处置过程的“公平、公正、公开”的原则，杜绝了不正当交易。
（3）为了杜绝废旧物资出售存在的资金风险，公布竞标结果后，所有竞标回收商必须先全额预付货款方可进入回收现场进行装货。
（4）废旧物资现场发货人员必须在废旧物资装车前第一个进入废旧物资存放现场，需过磅物资要全过程监磅，废旧物资装车完毕后，最后一个离开废旧物资存放现场，防范废旧物资流失风险。
（5）由于电力废旧物资是一种特殊物资，为防止废旧物资回流进入电网，应强行规定重大设备在变卖前进行拆解处理；为了防止废旧电力物资再次流入社会，危害社会用电安全，规定淘汰电表必须进行铭牌拆除和碾压处理方可处置，在提高废旧物资剩余价值的同时，也应履行电力企业的社会责任。
2.3 确保废旧物资精益化管理各流程正常运行的人力资源保证
（1）为加强对废旧物资管理工作的统一组织领导，必须专门成立公司及部门两级废旧物资管理组织机构，以便于加强各工作环节的沟通和协作。
（2）物资管理部门设专人负责废旧物资处置计划及方案的汇总、上报，废旧物资销售合同的签订、ERP系统废旧物资流程的操作、废旧物资的资金回收等工作。
（3）为了防范廉政风险，废旧物资的入库和出库等现场清点工作规定必须经两人签字确认，确保废旧物资交接数量的准确，使账物相符率达100%。
3 当前供电企业废旧物资管理中存在的问题
废旧物资管理处在资产管理的末端环节，部分废旧物资的管理台账记录不全，物资的采购计划与报废物资的处置计划缺乏联动。
工程项目剩余物资的管理工作存在漏洞，项目实施单位不能及时编制拆旧物资清册，项目应退运物资数量和实际退库数量不相符，各相关部门的职责不清、工作流程不明确，缺乏相应的监督考核制度。
缺少专门的废旧物资存放仓库和称重计量装置，在管理上造成诸多不便。
4 供电企业在废旧物资管理方面需改进的方向和对策
进一步加强废旧物资台账管理，建立物资采购计划与报废物资处置计划联动机制。
应加强工程项目剩余物资的全过程管理工作，制定相应的工程项目剩余物资实施细则，明确各部门职责、工作流程与监督考核等内容。在项目开工前，由项目管理部门及时制定和下达退运物资拆除计划；项目实施单位根据拆旧计划编制拆旧物资清册，在项目施工中，项目管理部门、监理单位实施监督职能；物资管理部门依据计划和清册做好接收工作，核实物资退库情况；在项目竣工后，审计部门对拆除计划等资料进行审核，资料不全的不予审计结算。
应规划建设废旧物资专用库房，设置专门的废旧物资仓库存储区域，集中分类存放并配备废旧物资专用计量称重电子地磅以便于物资部门对废旧物资的统一管理。
5 结语
供电企业实施物资集约化管理后，通过废旧物资集中处置精益化管理，在同样的废旧物资、同样的管理人员状况下，只需通过管理机制的变革，就可取得良好的工作成效。
参考文献
关键词：股权置换 税务处理方式
根据财政部、国家税务总局关于企业重组业务所得税处理若干问题的通知（财税[2009]59号） 的文件精神，企业重组的税务处理区分不同条件分别适用一般性税务处理规定和特殊性税务处理规定。
2012年*月*日A公司与B公司签署《非公开发行股份购买资产协议》、2012年*月*日双方签署《非公开发行股份购买资产协议之补充协议》，协议约定：B公司向A公司非公开发行股份购买A公司持有C公司100%股权、D公司80%股权。
本次交易支付对价具体情况为：以2011年12月31日为评估基准日，本次交易购买资产的作价以《资产评估报告》所确定的评估值为依据，经评估，购买资产的交易价格总额为276，421.99万元，其中C公司100%股权评估作价为230，630.34万元，D公司80%股权评估作价为45，791.65万元。经国务院国资委的备案确认，标的资产评估值为2，777，670，307.00元，其中C公司100%股权评估作价为2，318，330，055.00元，D公司80%股权评估作价为459，340，253.00元。考虑到评估基准日后C公司已实施分红30，538，801.00元，本次交易价格为评估值扣除分红金额，即2，747，131，506.00元。B公司本次非公开发行股份购买资产的A股发行价格为9.02元/股，向A公司发行股份总量为304，560，033股。
一、现就上述重组事项是否适用特殊性税务处理进行探讨
（一）特殊性税务处理的判断
B公司系收购方。事实：一是 B公司向A公司非公开发行股份购买贵公司持有的C公司100%股权、D公司80%股权事宜具有合理的商业目的。二是B公司购买的股权已超过被收购企业全部股权的75%。三是企业重组后，B公司承诺连续12个月内不会改变重组资产原来的实质性经营活动。四是在本次交易中，B公司在该股权收购发生时的股权支付金额为其交易支付总额的100%。
理由及结论：根据财税[2009]59 号第五条及第六条第二款的规定，我们认为此笔经济业务属于"企业重组中的股权收购方式"，可以适用特殊性税务处理。
（二）一般性税务处理的判断
A公司系收购方。事实： B公司本次向A公司发行股份总量为304，560，033股。A公司购买的股权未超过被收购企业B全部股权的75%。
理由及结论：根据财税[2009]59 号第五条及第六条第二款的规定，我们认为此笔经济业务属于"企业重组中的股权收购方式"，不可以适用特殊性税务处理。
二、现就B公司向A公司非公开发行股份购买贵公司持有的C公司100%股权、D公司80%股权事宜（以下简称该事项）采取不同的税务处理方式涉及的企业所得税问题计算比较分析如下
（一）A公司该事项如果采用一般性税务处理，涉及的所得税计算如下：
A公司属股权转让方，应确认股权转让所得：
股权转让所得=取得对价的公允价值-原计税基础=2，747，131，506元-（C公司实收资本×100%+ D公司实收资本×80%）= 2，747，131，506 -（1，967，444，153.93 +400，000，000.00 ）=379，687，352.10元
根据A公司提供的2013年度的会计报表，A公司2013年度账面利润总额为-276，920，262.88 元，如果上述事项按一般性税务处理，则A公司2013年度账面利润总额应为-276，920，262.88 +379，687，352.10=102，767，089.20元。
我们假设A公司2013年度账面利润即为2013年度的纳税调整后所得，则贵公司2013年度纳税调整后所得102，767，089.20元应先用于弥补以前年度亏损，根据某会计师事务所出具的《A公司2012年度企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证报告》，A公司以前年度结转至2012年度可在税前予以弥补的亏损为401，056，504.60元，其中2008年未弥补的亏损278，095，330.70元，2011年未弥补的亏损122，961，173.90元，2012年度按核定的纳税调整后所得可结转以后年度弥补的亏损为170，714，684.43元，经核定尚需在以后年度弥补的亏损总额571，771，189.03元。
A公司2013年度应纳税所得额为：102，767，089.20-102，767，089.20=0.00元，A公司2008年度尚未得到弥补的亏损的余额175，328，241.50元，因为超过五年的弥补期限，不再转入下年。A公司结转至以后年度可在税前予以弥补的亏损为293，675，858.30元，其中2011年未弥补的亏损122，961，173.90元，2012年未弥补的亏损170，714，684.43元。
（二）A公司该事项如果采用特殊性税务处理，涉及的所得税计算如下：
依据财税〔2009〕59号文件的规定，符合特殊处理条件的股权收购业务，被收购企业股东可暂不确认股权转让所得或损失。被收购企业的股东取得收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定；收购企业取得被收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定；收购企业、被收购企业的原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变。
根据财税〔2009〕59号的规定，A公司属股权转让方，也属于被收购企业的股东，取得收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定，即A公司取得B公司股权的计税基础为：
C公司实收资本×100%+D公司实收资本×80%=1，967，444，153.93 +400，000，000.00=2，367，444，153.93元。也就是说A公司本期可以暂不确认股权转让所得，但这里我们需要提醒A公司注意的是未来A公司转让B公司时允许扣除的计税基础为2，367，444，153.93，而不是取得时的公允价值2，747，131，506元。
根据A公司提供的2013年度的会计报表，A公司2013年度账面利润总额为-276，920，262.88 元，如果上述事项按特殊性税务处理，则贵公司2013年度账面利润总额应为-276，920，262.88 +0.00=-276，920，262.88元。
同样我们假设A公司2013年度账面利润即为2013年度的纳税调整后所得，则A公司2013年度纳税调整后所得-276，920，262.88元可以结转以后年度弥补。
根据某会计师事务所出具的《A公司2012年度企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证报告》，A公司以前年度结转至2012年度可在税前予以弥补的亏损为401，056，504.60元，其中2008年未弥补的亏损278，095，330.70元，2011年未弥补的亏损122，961，173.90元，2012年度按核定的纳税调整后所得可结转以后年度弥补的亏损为170，714，684.43元，经核定尚需在以后年度弥补的亏损总额571，771，189.03元。
A公司2013年度应纳税所得额为：0.00元。A公司2008年度尚未弥补的亏损278，095，330.70元，因为已经超过五年的弥补期限，不再转入下年。A公司结转至以后年度可在税前予以弥补的亏损为570，596，121.20元，其中2011年未弥补的亏损122，961，173.90元，2012年未弥补的亏损170，714，684.43元，2013年未弥补的亏损276，920，262.88元。
三、以上两种方式的比较
通过以上计算，我们可以看出，无论是采用哪种方式，A公司本期都不用缴纳企业所得税，所不同的是：
物业管理课程的特点
物业管理专业主要是为了培养大学生对物业管理基础知识的运用能力，物业管理与其它专业相比，其具有自己的一些特点：1.综合性。物业管理专业的课程涉及到的其它专业课程众多。主要有：经济法、管理学、建设法规、房地产开发经营与管理、项目管理、市场营销学、房屋建筑学等。物业管理课程是对上述课程内容的摄取，由于涉及的学科众多，专业面覆盖广泛，因而，物业管理课程是多学科融合的课程。2.应用性。物业管理课程内容丰富，实用性强。学生学习物业管理课程是要在学习上述相关课程内容的基础上深入理解物业管理的涵义和基本原理，掌握物业的实际管理技能，具备从业人员岗位管理的能力。
物业管理课程教学中存在的问题
1.教学方式落后，无法有效调动学生学习的积极性物业管理在教学过程中，多数教师教学方式较为传统，以灌输式教学，甚至部分教师按照章节介绍概念、原理和意义等内容，照本宣科；且由于教师在物业管理中实践经验不够，案例数量有限，课堂上对案例讲解过少，加之物业管理作为新兴学科，理论知识并不难懂，部分学生完全能够通过自学来完成，因此对老师授课内容缺乏兴趣，课堂参与度低。2.学生对专业重视度不够工程管理专业的学生大多选择工程造价事务所、施工企业、房地产企业等等，而对物业管理企业兴趣低。因为物业管理是近年来才发展起来的，还处于起步阶段，人们对它的认识度不高，了解还不够深。另一方面，物业管理企业所涉及到的工作内容复杂而繁琐，多数物业管理企业均属于微盈利，员工整体工资水平不高，这些都是学生对物业管理专业重视程度低的原因。3.课时安排有限多数高校物业管理课程仅安排三十二个学时，在此期间不仅要教授基本的理论知识，而且还要紧密结合实践，对教师的要求难度较大。目前较为普遍的存在三种结果：其一，理论知识的授课时间过多，而实践教学课时不够，导致学生对物业管理仅停留在理论层面，具体操作能力不足；其二，案例学习和理论知识教授时间均等，最后两方面都不能完全深入；其三，大量案例的教授，虽然案例的大量讲解能够提高学生对本专业的学习兴趣，但是在理论上的授课时间短，导致学生基础理论知识薄弱。
一、前言
罗伯特-欧文曾说过：把钱花在提高劳动力素质上是企业经理最佳的投资。被称为朝阳产业的物业管理行业，经过20多年的发展，已显现出越来越强的生机，为适应市场经济发展的需要，物业管理企业员工培训工作已显得十分重要。
二、目的和意义
(一)员工培训是物业管理企业参与市场竞争的需要
物业管理企业的竞争，归根到底是人才的竞争，物业管理企业除了从市场上招聘到合适的人才外，更为有效的方式是通过培训提高现有员工的素质，使其成为满足企业需要的人才。
(二)员工培训是物业管理企业管理者激励员工的方法
当今社会，学习培训已成为很多人改变自己生活和环境的重要手段，几乎每一个人都有对学习的需求和渴望。物业管理企业内浓郁的学习氛围，以及有效的学习政策都会对员工产生足够强的吸引力，有利于员工队伍的稳定。有远见的管理者甚至还把学习培训作为一种员工福利用来赠送或奖励员工。
(三)员工培训是物业管理企业经营管理现代化的基础
经过20多年的发展，物业管理行业已从过去传统的房屋协作管理转向以委托管理方式为主的市场化经营管理。这种社会化、市场化的经营管理方式对物业管理从业人员的素质提出了较高要求。物业管理已不仅是一个劳动密集型的行业，需要有大批精通管理的优秀人才来推动它的发展。因此，员工培训是实现物业管理企业经营管理现代化的基础环节和可靠保证。
三、制定物业管理企业培训规定
培训工作对物业管理企业来说是一项长期工作，物业管理企业应结合自身情况制定培训规定使培训工作制度化、规范化。培训规定主要包括培训的目的和意义、培训的基本内容、培训的方法、培训的分类、培训的组织实施、培训的监督管理、培训的效果评估等内容。
四、物业管理企业培训的内容
物业管理工作涉及内容较多，培训工作相对复杂，但总的来说，培训可包括三个方面的内容。
(一)企业相关知识的培训
该类培训是为了让每一个员工对企业的历史、现状、未来规划、管理服务理念、经营范围、内部规章制度、人力资源管理等有一个全面的了解。
(二)物业管理工作基础知识的培训
该类培训主要是让管理人员及操作人员熟悉并掌握与企业管理、物业管理相关的基础知识。
(三)物业管理从业人员专项技能培训
该类培训是为了提高基层管理者及操作者的实际工作技能。
五、物业管理企业培训计划
(一)培训需求分析
1、培训需求分析的内容
在编制培训计划之前，首先要对企业的培训需求进行全面的分析，培训需求分析主要包括三个方面的内容。
⑴组织分析
结合企业的年度经营管理发展计划，分析企业及各部门需要哪些培训以保正计划的实施。
⑵任务分析
依据企业的工作内容，分析个人需要进行哪些培训才能保证任务的完成。
⑶个人分析
依据企业的人力资源现状，分析哪些人需要培训，培训的具体内容是什么。
2、需求分析的方法
⑴问卷调查法
向企业员工发出培训需求问卷，让员工结合企业发展战略对企业应当组织怎样的培训提出建议。让员工结合自己的工作任务提出培训要求;让员工结合自己的个人发展提出培训需求。问卷法是一种非常普遍而又行之有效的方法。这种方法能培养员工关心学习、热爱学习、参与学习的热情，既是培训需求分析方法又是企业文化建设的重要内容，较为有效。
⑵约见面谈法
挑选不同管理层次、不同工作部门的管理人员以及不同工种的操作人员进行面谈，根据面谈了解到的信息以确定公司的整体培训需求。
⑶会议调查法
召开培训需求分析会，让参加会议的人员提出培训需求。
⑷工作表现评估法
根据员工的日常工作表现以确定员工在哪些方面有缺陷，从而有针对性地进行培训以提高这些方面的工作能力。
⑸报告审评法
根据各部门提供的培训需求报告进行综合评审以确定所需的培训内容。
(二)制定培训计划. 培训计划是为了规定培训工作的目标，制定整体规划以实现这些目标;以及将培训计划逐层展开，以便协调和将各种活动一体化。
1、制定程序
企业各部门根据培训需求分析的内容，结合部门培训目标以及部门年度发展计划制定出本部门的年度培训计划，上报到企业人力资源管理部门，再由企业人力资源管理部门结合企业年度发展计划以及企业培训总体目标制定整个企业的培训计划。
2、计划内容
为保证培训工作按时、按质地实施，培训计划应包括培训目标、课程设置、培训方式、培训控制、培训评估等五个方面的内容。
⑴培训目标
培训目标是指通过培训工作所期望取得的成果，这些成果包括个人的、部门的、整个企业所要求达到的培训结果。培训目标是制定培训计划的基础，培训目标决定了培训课程、培训方式等一系列的内容。同时，培训目标又是培训考核和培训评估的依据。所以，培训目标的制定应该准确、细致并具有可测量性。
⑵课程设置
培训课程包括了培训课程的名称、培训的时间、培训地点、培训教员简介、针对培训课程的培训要求等内容。明确的培训要求有利于员工提前对所培训的内容有所准备和有所侧重，有利于提高培训效果。
⑶培训方式
根据培训内容以及培训对象的不同，可采用不同的培训方式。常用的培训方式包括讲授法、学徒制、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法、观摩范例法。
①讲授法
讲授法是最常用的一种教学方法，通常是让一位教员向学员直接传授某方面的知识。这种方法的优点是节约经费、教授对象多，可同时面对多名学员，一次教学可让很多学员同时受益。
②学徒制
学徒制是最古老的教学方法，但至今为止仍然是企业培训新人最常用的一种方法。它的特点是由一名经验丰富的老师傅，负责帮带一名或几名新来的员工，通过传授、示范、练习、检查反馈等一系列过程提高新人的工作技能。学徒制较适合物业管理工作实践中保安、绿化、保洁、维修等技术性工种
③小岛讨论法
员工以5-7人为一组围在一个圆形桌前(也称“小岛”)，对特定的话题或主题进行讨论。指导老师控制培训的时间和进程。每一位员工都可以自由地发表自己的意见，但是不允许反驳别人的意见。指导老师将每个人的意见都写在黑板上，同时鼓励员工说出更新或更古怪的想法。当大家将自己的想法全部讲完后，在指导老师的指导下，员工对每一种意见进行评价，最后选出大家都满意的答案。这种小岛讨论方式是引导员工自己解决管理问题的有效方法。
④角色扮演法
角色扮演法是让培训对象假想自己是公司的某一角色，并以此角色的身份来解决问题。这种方法能让培训对象身临其境地分析问题和解决问题，对员工提高工作技能和改造工作习惯都很有帮助。例如：让员工扮演业主要求提供相应的服务，以提高员工的服务意识;让工作习惯不好的员工与上司角色转换以达到改变工作习惯的目的。
⑤管理游戏法
这种方法寓教于游戏中，通过完成事先设计好的精妙游戏，让培训对象领悟到其中的管理思想。例如：组织员工对有争议的物业管理事件进行辩论，在辩论中提高认识。
⑥观摩范例法
通过组织实地参观考察，运用电视机、录像机、幻灯机、投影机、收录机、放映机等设备来向学生呈现有关资料、信息，让员工学习经验、发现问题、改进工作。
3、 培训控制
培训控制的目的是为了监视培训活动以保证培训活动按计划进行并纠正培训过程中的偏差。可采用培训签到制、教员评语制等方法。还可在每次培训结束时对员工进行考核，并将考核成绩纳入绩效考评，与员工的待遇挂钩。
4、 培训评估
每次培训工作结束后可通过员工的培训报告、员工的工作表现等对培训工作的效果进行评估，以便在今后的培训中采取更好的培训措施。
六、培训组织实施
培训组织实施是物业管理培训工作的核心，它包括了培训工作做什么，培训工作如何做，培训工作由谁来做的问题。
(一)人力资源管理部门的职能和任务
员工培训是人力资源管理部门的主要工作内容之一，其主要职能包括计划、组织、协调、监督等内容。具体职能和任务包括：
1、确定各级人员的培训要求，听取各部门的培训需求，依据培训需求制定培训计划;
2、组织执行物业管理企业培训计划;
3、定期向上级汇报培训费用开支情况;
4、组织实施各种培训课程与活动;
5、做好员工的培训档案管理工作;
6、做好收集培训资料，编制符合企业经营管理特点的基础教材;
7、维护培训设施与场地，充分开发与利用各类培训资源。
(二)培训分类及实施要点
分类是为了建立一个立体的培训模式，以便有针对性地组织实施培训工作，培训分类可根据培训的对象、阶段、内容、类型不同来划分。
1、以培训对象的不同层次分类
⑴高层管理者
①培训目的
精通企业管理相关知识，掌握物业管理基础知识，熟悉与工作相关法律知识，了解财务管理相关知识。
②培训内容
A、企业管理类
管理基本职能、组织文化建设、决策、战略管理、组织结构与组织设计、人力资源管理、变革与创新管理、组织行为学、员工激励、沟通与人际交往、控制系统、品牌策划、公共关系。
B、物业管理类
房地产经营理论知识、物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。
C、法律知识类
公司法及相关法规、消费者权益法及相关法规、价格法及相关法规、物业管理相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生相关法规、绿化管理相关法规、会计法及相关法规。
D、财务知识类
学会阅读会计报表、了解基本会计科目、了解财务管理基本指标。
④培训方式
专题讲授、参观考察、短期脱岗学习、在职学历教育。
⑤组织实施
由公司人力资源管理部门直接组织实施。
⑥培训评估
每次培训工作结束后可通过面谈法对培训工作的效果进行评估，以便在以后的培训中更好地采取培训措施。
⑵中层管理者
①、培训目的
掌握企业管理相关知识，精通物业管理基础知识，熟悉与工作相关法律知识，了解财务管理相关知识。
②、培训内容
A、企业管理类
管理学基础知识、物业管理相关公文写作、决策学、组织行为学、员工激励技巧、沟通与人际交往技巧、控制方法、公共关系学。
B、物业管理类
房地产经营理论知识、物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。
C、法律知识类
物业管理相关法规、消费者权益法及相关法规、价格法及相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生相关法规、绿化管理相关法规。
③培训方式
专题讲授、观摩教学法、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法。
④组织实施
基础课由公司人力资源管理部门直接组织实施，专业课由 人力资源管理部门协助、指导各职能部门具体实施。
⑤培训评估
每次培训工作结束后可根据员工的培训报告对培训工作的效果进行评估，以便在今后采取更好的培训措施。
⑶基层管理者
①培训目的
了解企业管理基础知识，掌握物业管理基础知识，熟悉与工作相关法律知识。
②培训内容
A、企业管理类
管理基本职能、物业管理相关公文写作、员工激励、沟通与人际交往、公共关系。
B、物业管理类
物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。
C、法律知识类
物业管理相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生管理相关法规、绿化管理相关法规。
③培训方式
专题讲授、观摩教学法、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法。
④组织实施
基础课由公司人力资源管理部门直接组织实施，专业课由人力资源管理部门协助、指导各职能部门具体实施。
⑤培训评估
每次培训工作结束后可根据员工的培训报告、员工的工作表现等对培训工作的效果进行评估，以便在今后采取更好的培训措施。
⑷基层操作人员培训
该类培训的目的是为了让基层操作人员熟练掌握基本操作规程，可由各部门具体组织实施。
2、以实施培训的不同阶段分
⑴岗前培训
①培训目的
为新聘员工提供基本的任职知识和技能进行的培训，通过培训认定其上岗资格。
②培训内容
公司的历史、公司的组织结构、各部门的工作职责和权限、对待顾客和员工的管理理念、公司的产品与服务、对员工的期望、公司的人力资源政策。
③组织实施
由公司人力资源部门组织实施。
④培训评估
考核合格后上岗。
⑵在岗培训
为在岗人员提供学习履行职务所必须的知识和技能进行的培训。
⑶转岗培训
为在职人员岗位轮换之前进行的培训，目的是让轮岗人员熟悉新岗位所应具备的知识和技能。
3、以培训的不同类型分
⑴学历教育
是成人继续教育的一种方式，公司应在工作时间上积极给予支持，如条件允许还可在经济上给予一定的支持。学历教育的主要方式有夜校、函授等方式。
⑵职业技能培训
根据国家劳动社会保障部的有关规定，物业管理、电工等技术性工种必须持有技术资格证方能上岗，凡从事这些工作的人员应参加相应的培训并通过鉴定后取证。此类培训一般是委托劳动部门批准的培训机构来进行。
⑶专项培训
为提高员工某方面的专业技能而进行的培训。此类培训一般是通过专题讲座的方式来进行。例如：为提高员工公文写作能力而进行的写作培训;为提高员工服务水平而进行的礼节、礼仪培训等。
七、培训工作误区
(一)员工培训不重要
的管理者认为培训工作不重要，这种观点是非常错误的。员工培训十分重要。只有通过培训才能使管理者的意图得到贯彻;只有通过培训才能使公司的制度得到具体落实;只有通过培训才能使员工的素质得到提升;只有通过培训才能使企业在市场中立于不败之地。
(二)员工培训有风险
有的管理者担心自己培训好的员工跳槽，因此不太重视培训。其实这是一种非常短视的行为，其结果只会使公司员工素质停留在一个较低的水平上好的员工会因为得不到培训而离开企业，最终企业只留下一些平庸的员工。
