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在这一大背景之下，××市政府也敏锐地注意到这一趋势，将目光放在这一难得的战略机遇上，委托××财经大学进行《××市工业十大产品产业发展规划研究》课题的研究，着力研究××市的经济发展的核心——区域工业经济发展前景与途径这一重要主题。为此，××财经大学经济与社会发展研究院、××市政府参事室、经贸委共同组成了联合课题组，对十余个有代表性的城市进行了调研。
一、工业园区在政府推动型经济增长中存在的主要问题
经济开发区是区域经济增长的重要载体，尤其是工业经济的增量，往往布局在各种类型的开发区。园区作为区域经济增长的重要载体在××有特别重要的意义，因为××的工业随着许多城区企业（主要是国有工业企业）的退城进郊进了园区，没有完全退城进郊的企业也纷纷在园区设立了自己的生产基地，而园区又经过这些年的开发建设，多数的规模以上工业产值都在园区实现。
就单个开发区来说，××市的开发区在中西部地区是有优势的，但就总体而言，××的开发区也存在不少问题，主要体现在以下四个方面：一是开发区产业结构相似，出现了诸多争客商、争资源、争政策等现象，这是产业结构相似必然导致的结果；二是各开发区的产业特色不够鲜明，产业集群在开发区这样的小区域中不集中，产业集群的益处在××的相关产业发展中得不到充分的体现；三是由于区域内面临资源约束强，各个开发区主要以土地和税收等方面的优惠政策来招商，而这两方面又受到上级政府和有关法规的强有力约束，所以都深感资源约束带来了相当的发展困难；四是园区中政府下派的管理机构的定位问题，使它们经常陷入既非政府又非企业应付杂务的怪圈，对开发区长远的科学发展目标有所忽视。对其它区域的调研为这些问题的解决提供了一些有益的思路。
二、重塑招商主体，缓解招商资源约束
不断重塑招商主体，提高政务资源的利用效率是减缓招商资源约束的一个重要方面。招商主体的重塑经历了从全民招商到专业化招商到招商公司商业化招商的变化过程。
起初，地方政府为了调动各方面的积极因素，将招商指标落实到各个政府部门甚至是民间部门，形成全民招商的格局，这是初始阶段的特点。随后，各地方政府逐步形成专业化招商趋势，成立相应的招商机构，但是各政府部门仍然有招商任务，这是第二阶段。在这一阶段，园区管委会是专业化的招商机构，园区间的竞争表现为典型的招商竞争。在××市这种竞争存在的问题主要表现为：一是靠土地等资源竞价；二是园区间相互竞争，争夺投资主体；三是竞争的结果往往造成园区布局不够合理，影响甚至制约了地方经济的发展。这些问题在××市存在，在其它区域也不同程度地存在过，尤其是在先发展起来的区域中，工业在区域中空间布局的优化成了一个成本高昂又不得不面对的课题。
在呼和浩特，招商主体也是园区，但是在市这一级政府中对园区的招商行为进行强有力的干预。第一就是对开发区的产业结构进行总体规划；二是成立专门的机构，对县一级政府的涉及招商引资的税收收入分配，产值等总量指标的计算方法，招商奖励的计算等方面进行协调，在政府招商体系内部形成一个比较和谐的机制，优化专业化的政府招商体系。
在广东中山、江苏苏州等地，成立专业化的招商公司，使招商主体从专业化走向商业化。这些公司或为民办，或是政府投入形成的比园区管委会更为专业化、商业化的招商主体。地方政府一方面对他们的招商行为进行指导与支持，如指导性的产业目录，对区域工业布局进行规划，为他们的招商基本业务所发生的费用提供支持，同时对成功的招商进行重奖。让招商公司成为政府引导区域产业布局的一个抓手，铸成了政府引导招商公司，招商公司引导潜在投资企业的格局。而政府的经济管理部门则努力做好行政管理、企业服务、政策制定、产业发展规划等工作，甚至与研究部门一道，深入研究和把握区域经济发展的基本规律，从更大的深度和广度上来推动区域经济快速、科学地发展。
三、创新招商资源，提升政府推动型经济增长
在政府推动经济增长的初始阶段，各地方都自然地注意到了开发和使用区域中的自然资源和计划经济时期形成的生产能力来招商，以此推动本区域的经济增长。招商中第二个可用的资源就是相关的财政、土地等方面的政策优惠。但是税收是政府的“钱袋子”，而且税收本身是受经济总量制约的；土地资源是有限的，尤其是长江三角洲、珠江三角洲等经济先发展地区，它们区域内的可用于工业发展的土地资源已经相当紧张，这既构成了区域经济发展的一个硬的约束，也成了区域经济增长方式改变的一个重要内在推动力。××市政府同样面临这些招商资源约束，积极对推动区域经济增长所必需的资源进行开发和再开发是当务之急。
1、通过改善地域环境与园区自身建设提高土地资源的招商价值
以地招商几乎是所有的开发区在初始阶段的发经之路。在××这样的后发展地本文来源：文秘站 区，土地资源的约束目前仍然以外生为主，通常表现为上级政府的政策约束，如昌北经济技术开发区批准用地九点八平方公里，实际用了二十七平方公里。几乎所有开发区都在为克服上级政府的约束，扩大自己的用地指标想办法。工业用地的外生约束是××市较之长江三角洲、珠江三角洲等经济发展地区在土地资源上的特色。
对土地资源约束的一个突破在于挖掘该区域的区位优势。苏州、昆山、杭州、无锡、南京，甚至包括合肥，都积极地进入上海经济圈。目前，××市政府在区域定位 上将自身定位在长、珠、闽三大经济区的结合部，这个定位是准确的，也是走出中部不发达区域定位的一个现实思路。在这一思路下，努力改善××区域内以及与相邻区域间的交通、物流条件是重要的一个环节。
对土地资源约束的第二个突破在于对本区域工业用地利用方式的改变。苏州在上个世纪的招商用地中，土地主要是以批租为主，到本世纪初开始，就主要以建标准厂房，向入园企业出租为主，到二oo四年，已经以建多层厂房为主。园区建设的主要投入放在园区的厂房建设上，已经建成标准厂房五千万平方米。这是创造性地解决土地紧缺、应对内生性的土地资源紧缺的可借鉴的办法。
2、在保持产业结构合理的同时保证产业链的延伸与配套，以商招商
目前，各地政府开发出来的推动经济增长的资源是产业集群。产业集群的发展过程中，会为相同的和相关的产业在一个区域中创造出一定的有利外部条件，如创造区域需求，培养特定产业发展需要的高、中、初级人力资源，创造产业发展所需要的金融条件，形成配套的产业链等，这些一旦出现，就成为区域产业发展和再发展有用的资源。各地都在积极地形成自己的产业群，并在空间上优化它的配置。
产业集群的结构在一个区域中应该是大、中、小合理配置的。宁波的许多产业是寡头主导、多个中小企业并存的产业集群模式，这样中小企业进行配套，而大企业则积极地进行品牌开发和市场营销渠道建设。南京的产业发展的主要制约因素之一就是它现有的各支柱产业中，大体都是以大企业为主的，而相应的中小企业太少，这对其未来产业的发展构成了制约。在南京，按规模排名的前六家企业就占了其工业总量的一半，规模以上工业企业产值则占了全部工业产值的百分之九十八以上。这样的产业结构，使得南京的一些产业的成败集中在一两家大企业上，风险较大；同时，由于区域产业的发展也仅靠几家、甚至是一两家大企业的投入，必然会令其后续发展受到限制。这些是值得南京市政府在产业结构调整中值得注意的问题。
以商招商的另一个重要方面是产业链的延伸和产业配套的形成。在南京、上海、苏州等城市，石化、电子等产业的配套产业本身成了一个重要的产业群，为机械制造业配套的模具与工业控制设备制造业也逐步成为一个重要产业；微电子业与软件业同步发展，共同形成一个软硬件配套发展的产业群。政府对这些产业的有意识地推动，为当地经济从传统制造业向现代制造业推进创造了良好的条件，这些工作一方面推动了相关的朝阳产业的发展，更为重要的是为整个区域中工业信息化、现代化奠定产业基础。
比较而言，××地区的产业配套与产业链延伸、多产业的融合发展有着巨大的潜力，××市政府可借鉴其它区域的经验，以商招商，是一个推动地方经济发展的重要方面。尤其是在航空、现代造纸业这类产业中，一个产业只有一家企业，企业本身的发展也需要配套企业的生长，政府可以有意识地根据这些企业的需要来推动配套产业的发展。
3、充分利用区域自然资源发展资源深加工产业，以资源开发深化招商
资源的深加工所形成的生产能力必将形成相应的吸引投资的新一轮资源。呼和浩特凭借其煤炭资源吸引电力企业投资，尤其是吸引大唐发电集团的投资，同时发展区域内较小规模的电厂，将煤炭资源转化为电力这一重要的能源，这使它的电力价格仅为每千瓦时0.22元，这一极低价位的电力产品成为该市进一步招商引资的重要资源，他们成功地吸引了一批大型的以电力成本为主要成本的企业，如以生物发酵为基本生产过程的青霉素生产企业，这些企业生产了全世界近三分之一的青霉素；吸引了中国铝业集团公司的大型电解铝项目。太原市的冶金占到工业经济总量的三分之一，尤其是不锈钢生产能力在全国具有一定的影响力。太原市充分利用其不锈钢生产能力，并运用不锈钢企业是国有企业这一优势，以不锈钢这一优势产品进行招商，建立了专门的不锈钢产业园，通过给入园的不锈钢精加工企业每吨不锈钢三千元的价格优惠，创造了新的招商机遇。
尽管××地区可以为现代工业进行产业化开发的自然资源比较有限，但是××省内有着丰富的金属、稀土资源，尤其是铜、钨等金属矿产的存贮，在全国占有相当的地位，可以用来支撑相关的产业发展。而相应的精加工则除了矿产资源本身之外，还需要刻意加强精加工所需要的技术力量、产业创新能力、市场营销能力等，形成××区别于省内其它金属矿产资源地区的招商优势，并且可以通过税收、土地或其它方面的优惠政策，将相应天然资源的精加工企业吸引到××来，形成相应的产业甚至是产业群。
4、建设区域产业创新体系，以产业创新能力招商
作为区域经济发展促进力量的区域创新体系的主体是区域中的产业创新体系，这种体系是区域政府用来推进其经济增长的另一种资源。南京在基础创新上的明显优势，由于历史因素该市有着众多的高校、科研院所以及院士等高端人力资本。上海则在产业创新与基础创新能力的结合上富有优势，位于浦东新区的张江高科技开发园区在二oo五年从扶持医药产业的角度出发，为××企业汇仁集团的科技公司投入一百万的创新资金，同时逐步加大对文化、软件等产业的积极投入。宁波、无锡等地政府将企业技术创新能力看成是产业发展中的关键问题，特别是针对中小企业普遍存在创新资金短缺、抵抗不了创新风险的问题，政府针对一些行业中的共性的技术，由政府补贴建设一些技术服务中心，使中小企业不需要在技术开发上有太大的投资。这种技术服务中心通常是市、县、乡镇三级政府一起办，也有一些是民营的。宁波的二十个大的产业集群中已经有十五个产业建立了这样的技术服务中心。
在××市，有一些产业创新能力正在形成，如高新区的软件产业、生物医药产业；在机制方面已经创立了高新区的博士后流动站、孵化器和创业园等；在校企合作方面典型的有××大学的焊接技术对江铃汽车制造的支持等。但总体而言，××的技术创新能力仍然相对较弱，尤其是在产业创新体系建设上，还比较零散，实力较上海、南京等城市也明显为弱，这对于××市的招商是不利的，需要政府予以重视。
5、发掘地方商业文化，以文化招商
关键词：电能、计量方法、谐波、傅立叶级数
随着现代工业的发展，电力系统接入过多的电力电子设备，整流换流设备以及其他非线性负载。给电网带入了大量的谐波电流和谐波电压，对电网环境造成了严重的污染，且使电力营运企业成本增加，给用户也带去很大的麻烦。电能作为一种特殊产品，其质量日益得到电力生产、传输、利用及管理等诸多部门的广泛重视。现代电网对社会和经济起着至关重要的作用，随着电力电子技术的飞速发展，各种大功率整流/换流设备、电弧炉等非线性负荷日益增多，造成供电系统电压、电流波形不同程度畸变，产生大量高次谐波，对供电系统的安全及经济运行造成危害。
电能计量是电网经济核算的依据，电能的计量精度关系到电力供需双方的经济效益。在电力系统中的发、输、供过程中，电能计量，尤其是高电压大容量的电力系统的电能计量是非常重要的一环。因为它不仅紧紧系着电力生产部门的安全经济运行和直接经济效益，而且还直接、间接的联系着整个国计民生的经济效益和社会效益。
一、电力系统中电能计量方法
现行的电能计量方案是在发电机、网络交换关口处安装电能计量装置。电力系统中关口是指厂网之间、区域性电网之间电力设备资产和经营管理范围的分界处。关口电能计量装置是衡量关口分界处电能量的流向及其大小的装置，它记录的电能量作为技术经济指标统计、核算的基础数据，是保证电力市场能否正常运行的关键。
（一）确定电力系统关口的原则
目前，为考核地区线损率、网损率、上网电量、过网电量、购网电量、地区负荷及地区负荷率等指标，定义了产权关口、结算关口、协议关口、调度关口、线损关口和负荷关口等多种关口。这些关口的划分方法不一致，标准不统一，亦无审核机构。在管理上又各自为政，不能适应电网的发展。为了实施电网商业化运营，以经济核算替代指标考核，以表位法替代余量法管理线损，应统一标准，明确电量关口，划清网级电力市场的界面，规范管理。规范电力系统关口的首要原则是：第一，以产权分界点为界限，建立网级电力市场界面，以达到统计电量、结算电费的目的，为商业化运营奠定基础；第二，以电量关口为基础，规范管理线损，消除“吃网损”的现象，公平分配网级电力市场公司的利益；第三，以适合于商业化运营的、规范化的经济方式核算。
（二）用户电能计量方法
对电能计量的方法可以分成以下几种类型：
1.传统手工型。这是最为古老的方式，采用的是“一家一表”模式，到一定时期由电力工作人员挨门挨户收取电费。这种方法的缺点是显而易见的，不但劳动强度大，而且不能对用电户进行统一管理。但是这种方法在我国的广大农村还在广泛的使用。
2.IC卡型。为了降低电力部门人员的劳动强度，采用了由用电户上电力公司购电这种方式。为此开发了新型的电能计量仪表――IC卡式电度表，采用预付费式，用户先用卡购电，然后才能使用。这种方式在城镇地区广泛使用。
3.自动抄表。自动抄表这种方式是近些年被广泛探讨和实现的一种方式，它是计算机技术和网络通信技术在电力部门应用的一个生动实例。它的基本实现模式是：电能用户的用电量通过计量仪表计量后，由采集器采集，采集器和通信网络相连，通过网络传输到电力部门的管理中心。目前采用的网络传输技术主要有光纤网络、电话网络、电力线载波网络、总线网络以及无线通信网等技术。自动抄表的发展方向和计算机网络的发展紧密相连，它的一个发展方向就是所谓的“三网和一”，即电力网、广播网、通信网和三为一，通过提供一个高带宽、大容量、高速度的网络将通信、数字业务、广播等结合起来。
4.集中管理。集中管理式自动抄表技术在可以进行集中控制的区域中应用，因为用电户比较集中，那么就可以采用先进的技术实现，并且可以提供更多的控制和管理功能。
二、谐波电能计量算法
为了区分谐波和暂态现象，根据傅立叶级数的基本理论，被变换的波形必须是周期性的和不变的。但是由于电力系统负荷是变动的，负荷的变动会影响系统中的谐波含量。在实际的分析中只要被分析的现象或情况持续适当的时间或周期，就可应用傅立叶级数变换。
（1）
（2）
设电力系统中电流、电压如式（1）、（2）所示，它们均是周期信号，并且一般满足荻里赫利条件，因此可以分解为如下的傅立叶级数
（3）
或（4）
式中为相应的角率：为工频频率；n=1，2，3，…为谐波次数。
其中
n=1，2，3，…
比较（3）、（4），得到如下关系
离散化后，有下列公式
（5）
（6）
其中，n=0，1，2，…，N-1为谐波次数；k=0，1，2，…，N-1为采样次数；为第k次采样值。
幅值计算公式为参照（1）、（2）式，定义次谐波的功率为
（7）
这样，可以通过谐波电能考核用户用电。
在实际测量中，（1）、（2）式的函数关系是未知的，但是，通过对电压、电流采样，能够得到周期为N的有限长序列
根据数字信号处理理论，其离散傅立叶变换（DFT）的表示式为
（8）
式中―n次谐波分量的大小。
根据欧拉公式，将式（8）进行如下变换
将式两边同乘以2/N，得
与（5）、（6）对照得
这样，在实际策略系统中可以通过离散傅立叶变换求得电压电流信号的各次谐波幅值以及同次谐波电压、电流之间的相角，从而通过公式（7）求得各次谐波功率。
从而，通过下面公式计算谐波功率。
通过上述过程，可以分离供电网络和用户各自产生的谐波，同时分别计量各自产生的电能，以便对谐波释放量超标者进行正确处罚，从而弥补了目前电子式和感应式电能表计量方法的缺陷，也是对目前已有的谐波电能让表计量方法的改进。
三、结论
随着电力电子技术的发展，电力电子装置带来的谐波问题对电力系统安全、稳定、经济运行构成潜在威胁，给周围电气环境带来了极大影响。像大功率整流在电气化铁路中得到普遍应用，在炼钢中普遍使用电弧，这些技术的应用在提高生产力的同时给电网带来了很大的负面效应，使得电网中有大量的谐波存在。谐波不但对电力设备、电力用户和通信线路构成了危害，而且，还会影响到正常的电力电能计量。因此，对谐波下电能计量方法的研究是非常有必要的。由于、自身水平有限，文中提出的谐波电能计量算法在实际应用中还存在一定缺陷，期待共同探讨改进。
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摘要：电能是国民经济与人民生活的主要能源，电能计量涉及发电、供电与用电三方的经济利益。在市场经济条件下，提高电能计量的正确性尤为重要。文章分析了电力系统电能计量的重要性，介绍了相关电力系统中电能计量方法，并重点对谐波电能计量算法进行了研究。
关键词：电能、计量方法、谐波、傅立叶级数
前 言
随着我国经济的蓬勃发展，城市结构和功能的不断完善，给排水工程规划已成为城市规划中不可或缺的组成部分，然而依据《城市规划编制办法实施细则》以下简称“细则”编制城市给排水工程规划，有些细则要求是很难规划合理的，下面择其一二，与大家共同探讨。
1. 给水工程规划的问题
1.1 合理选择城市的给水水源是给水工程规划中首先要解决的问题。按常规，必须掌握现有的水源情况，然后以现状为基础，再科学地预测未来，但事实上以现状水源预测若干年后的变化却是十分困难的。尽管国家三令五申要保护水资源，治理水环境，甚至严令建造污水处理厂以确保水体恢复生机，但具体到各级地方政府，也许由于经济及其它种种原因的制约，往往执行的力度很小，而且很多城市根本就没有完善的污水收集系统，工业废水和生活污水均直接排入水体。因此，在我国目前国情形势下，一般认为水体的环境在可预见的未来是不可能好转的，规划新的给水水源只能跨地区、跨流域去落实。或者就在现状水源中取水经过预处理和深度处理，使出水水质达到饮用标准，但这种做法同样需要付出很大的投资和昂贵的运营费用。然而上述两种规划思想虽然都可以解决水源问题，但如果若干年后，本地区的水环境有显著改善，岂不造成难以挽回的损失。)
1.2 细则中要求在规划中确定“取水方式”、“净水方案”和“水源井位置”，笔者认为值得商榷。因为要确定这几项要求，就必须收集工程地质、水文地质、水文分析、水质化验、勘察测量等大量基础资料，并进行技术经济分析比较，而这些恰恰是工程可行性研究和设计方案阶段的内容。另外，细则中要求工程规划的图纸中，除标出管道位置和走向外还要给出“管径”。但由于在总体规划阶段，很多因素是处于变化之中的，因此要给出比较正确的管径是比较难的，但为了不违反规范，而委托方又认为越细越好，有的规划人员就根据总体规划中界定的不同性质用地估算出管道的沿线用水量，进行流量分配和管网平差。这样求出的管径到底有多准确，就不得而知了，有时有可能还起到误导作用。
1.3 确定自来水厂的出厂水压通常是根据城市最不利点和所需的自由水头进行管网平差决定。但现状是多层建筑普遍设置屋顶水箱进行昼夜用水调节，这种模式可以调节自来水厂的昼夜负荷变化，在较低水压情况下就可以满足居民用水的压力要求。但是屋顶水箱供水方式存在着明显的弊端，首先在总体投资上并不经济，而且有碍观瞻，其次是维护管理不便；更令人担心的是水质得不到保证，易造成二次污染。衡量利弊得失，显然是提高市政管网压力直接供水（废除水箱）为好。但水厂不希望提高出厂水压，认为水压控制在0.35-0.45MPa最为经济。另外，许多城市管道敷设年代已久，如果提高管网内压，易造成爆管事故。有鉴于此，在给水工程规划中，特别是近期规划，究竟是维持屋顶水箱的供水模式还是取消屋顶水箱由市政管网直接供水也是城市供水的诸多热点之一。
2.关于浇洒道路、绿地、市政用水、管网漏失水量及不可预测用水量估算的问题
《中华人民共和国国家标准城市给水工程规划规范》中,人均综合生活用水量指标不包括浇洒道路、绿地、市政用水和管网漏失水量。在给水规划中, 这部分用水量一般取值为15%～25%,但如果考虑到中水回用到冲厕、浇洒道路、绿地、市政用水等方面, 上述用水量可以降低很多。在广州,凡是超过5 万m2 建筑面积的小区,就必须上中水项目,这就是一个很好节约水资源的办法。用一个20 万m2 建筑面积的小区举例,人口在5000人左右,按平均每天0.2T/d 的用水量,总需水量为1000T/d,排水量为850T/d(按0.85 系数),如果将850T 污水全部或一部分处理为中水,用于洒道路、绿地、景观用水、冲厕的话,每天就可以节约大约几百吨的水资源。这是一个很可观的数量, 现在江门水费已到2.5元/吨以上,而中水处理费用在1元/吨左右,推广中水回用是一个控制用水量非常有效的办法。在城市给水规划中,关于浇洒道路、绿地、市政用水、管网漏失水量及不可预测用水量估算的问题,应结合这一行之有效的办法, 合理降低规划用水量。就目前江门的实际情况来讲, 推广中水回用有几个客观影响因素, 其中最突出的就是中水水质如何保鲜、清洁和收费过低。中水水质是一个技术层的问题, 现在有一种保鲜的技术,在污泥池中用火山灰培育细菌,将培育的细菌循环到原水中,处理完后的水可以保鲜一个月都没问题。而收费则是政策范围,如果政府在这方面扶持的话,特别要对小区物业管理政策放开, 可以考虑在中水项目上实行灵活的模式, 发展壮大一批的中水处理、运行企业通过市场的行为节约水资源。所以在城市给水规划、设计计算时,设计部门应综合考虑中水回用, 降低用水需求, 规划局、自来水公司在审批时严格把关, 控制用水量。
3.工业用水重复利用率的问题
工业用水在整个的城市用水量中所占的比重比较大。工业给水系统中的重复利用,不仅是解决城市水资源缺乏的一种措施,还可以提高环境效益,减少使城市水体污染的废水量。工业用水的重复利用率是节约城市用水的重要指标。在国家的一些工业开发区中,特别是南方城市,水资源充沛, 自来水价格低,人们没有危机意识, 工业用水重复利用率很低，远没达到国家的总体水平50%～60%,更不用和工业发达的国家相比了。《中华人民共和国国家标准城市给水工程规划规范》中,工业用地的用水量采用土地估算法。如果结合工业用水重复利用率,工业土地规划用水量就会降低很多。要提高工业用水重复利用率, 政府就加强立法,统一制定有关节约用水的法律、法令和条例规定等,建立相应的节水技术法规体系。随节水工作的深入发展, 原有技术法规在数量和技术上已日显不足,为此须从我国国情、城市与工业行业实际情况和节水实践经验出发, 制定一系列有关节水的技术法规体系,包括标准、规范、规程、方法、指标、规定等,使之与节约用水的有关法律、法令和条例等配套实施,以便将节水工作纳入科学化、制度化的轨道。其中至少应包括: 循环用水和冷却塔使用管理规定;城市与工业废水回用规定;冷却塔、循环冷却水系统及废水回用(包括中水回用)系统水质指标。
4. 关于城市给水规划、设计应结合实际的问题
城市给水系统的布置,应密切配合城市和开发区的建设规划,作到通盘考虑分期建设,既能及时供应生产、生活和消防用水,又能适应今后的发展的需要。重视城市规划法,完善城市功能分区,将各功能分区作细、做详,合理布置管线,预留好城市和开发区未来的发展空间。规划、市政等设计院在规划设计时应充分结合当地的实际情况,承上启下,搞出合理的规划、设计方案。控制性规划应结合总体规划,市政道路、给水工程设计应结合控制性规划, 小区或园区建设应结合市政道路、给水工程设计成果,合理布置管线,包括管径和埋深。在基础设施投资建设的同时, 供水部门应密切配合施工,该预留的部位一定要预留,没有预留的采用顶管施工,尽量不要破坏原有的道路。目前全国各大城市中,“开膛剖肚”的工程比较多,这当然也有政府各部门衔接的问题,最为主要的还是城市给水规划、设计水平问题低下,没有结合实际状况,合理定位,合理规划设计。规划设计方案没有实际意义, 施工单位只有进行图纸变更,加上一些政府部门没有高标准、高起点邀请规划设计部门来做方案,或者是请不同的规划设计部门来做,中间没有衔接好,出现漏洞很多,虽然后来的方案很好,但脱离了实际情况,在实际施工时只能拆东墙补西墙,哪里有问题哪里解决。
参考文献：
［1］中华人民共和国国家标准城市给水工程规划规范[S].北京:中国计划出版社.
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关键词：西安市 城市道路 景观设计 探析
中图分类号：TU248 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2015）06-0318-02
一、沣东新城城市绿地景观现状分析
沣东新城城市环境主要以城乡结合部的村庄、乡镇为主。其中斗门、高桥、六村堡、王寺等主要组成部分以农业为主要经济基础。现状村路、乡道贯穿于整个沣东新城之中。良好的历史文化条件则应进行合理规划利用。贯穿于沣东新城的沣河、太平河、皂河以及昆明池等得天独厚的水文条件也应合理融入沣东新城城市规划理念中。
1.景观宏观布局分析
沣东新城将围绕周丰遗址、阿房宫遗址、汉长安城遗址建设周秦汉历史文化景观带。同时加强沣河生态治理，启动沣河生态景区及两岸滨河生态景观带。根据沣东新城规划的七大板块制定不同的主题鲜明、特色突出的城市主体区。
2.景观构成分析
沣河田园城市组团：位于新城的西北闻，沣河与渭河的交汇处，道路绿化以旱柳为主，骨干树种为大叶女贞、楸树、栾树、核桃，种植结构以乔灌草为主，品种以本土植物为主，可采用淘汰的生产性植物。体现“田园、悠然、若南山”的特点。
三桥现代商贸组团：是沣东新城重要的商业贸易区，道路绿化骨干树种为七叶树、元宝枫、白碧桃、大叶女贞与多种地被组合的形式；种植结构以乔草为主。体现“时尚、多彩、有活力”的特点。
科学城科技统筹组团：是沣东新城重要的科研组团，骨干树种为国槐、七叶树、大叶女贞，搭配花灌木，种植结构以乔藻草为主，可引进部分新优树种。体现“清雅、林荫、冒新意”的特点。
镐京立体城市组团：位于镐京遗址公园的周围，道路绿化骨干树种为千头椿、银杏、大叶女贞与地被搭配为主；种植结构以乔灌草为主。体现“秩序、生动、怀古情”的特点。
昆明池生态文化组团：位于昆明池的周围，道路绿化骨干树种以馒头柳、马褂木、白玉兰与新品种小苗和花灌木为主，种植结构以乔灌草为主。体现“精致、旺盛、四季景”的特点。
六老板说堡现代产业组团：为沣东新城的重要工业用地，道路绿化骨干树种为樱花，大叶女贞、碧桃和地被为主；种植结构以乔草为主。体现“密林、缤纷、沁心脾”的特点。
阿房宫人文旅洲组团：基于阿房宫遗址文化发展的旅游区域，道路绿化骨干树种为雪松、石榴、大叶女贞和花灌木为主，种植结构以规则修剪的灌草为主。体现“宏大、规则、忆往昔”的特点。
国际车城组团：以新兴汽车产业发展起来的新区域。骨干树种为无毛法桐。体现“大气、简结、国际化”的特点。
3.景观构成的基础自然条件分析
3.1.地形地貌
沣东新城属关中平原，地处新生代渭河断陷盆地中部西安凹陷的北侧，地势平坦，土地肥沃，农业灌溉条件优越。沣河由南向北贯穿整个用地，主要为渭河河谷阶地。渭河河谷阶地主要包括以下几类：现状渭河河道，渭河漫滩（分为低漫滩和高漫滩），以及渭河一、二、三级阶地，地势相对平坦。本地区发育的微地貌有冲沟、洼地及人工坑塘、人工陡坎、人工土堆等。
3.2 气候
沣东新城属年温带半湿润大陆性季风气候区，四季冷暖干湿分明，光、热、水资源丰富，全年光照总时数1983.4小时，年平均气温13.6℃。沣东新城自然降水量年际变化大，雨量多集中在7、8、9月份。沣东新城历年各月风向以西风为主，平均风速1.5m/s，最大风速17 m/s，冬季历史上最大积雪厚度24cm，历史上最大冻土深度19cm，无霜期219天。适合大多数北方植物生存。
二、影响景观构成的因素及处理方法
1.大量拆迁后遗留建筑垃圾及危害，建议采用解决方法
对于大量的建筑垃圾建议采取以下方式：利用废弃建筑混凝土和废弃砖石生产粗细骨料，可用于生产相应强度等级的混凝土。粗细骨料添加固化类材料后，也可用于公路路面基层；利用废砖瓦生产骨料，可用于生产再生砖、砌块、墙板、地砖等建材制品；渣土可用于筑路施工、桩基填料、地基基础等。
2.浇灌问题
浇灌是景观绿化必不可少的重要环节，但仅靠水车取水的老套办法不仅浪费资源和财力，而且量大繁琐。因此结合中水规划建设而成的浇灌系统当有效解决问题。中水水量大、水质稳定、受季节和气候影响小，是一种十分宝贵的水资源。中水使用方式很多，多数国家的中水主要用于农田灌溉，以间接使用为主；日本等少数国家的中水则主要用于城市非饮用水，以就地使用为主；新趋势是用于城市环境“水景观”的环境用水。中水的用途很多，可以用于农田灌溉、园林绿化、工业、大型建筑冲洗以及游乐与环境改善、消防、空调和水冲厕等市政杂用。
三、沣东新城城市绿化苗木选种与道路景观风貌控制
城市各个板块的景观特色除了城市构成特色的不同，还存在着城市风貌的区别， 因此在进行城市道路景观设计的过程中要遵循一定的原则，合理、适度、科学地利用城市特点。
1.道路景观建设与历史古迹的融合
1.1 建设与保护并行，建设应服务于保护为前提
尊重历史，遵守文物古迹保护的有关法律和制度，以保护历史遗址遗迹的原貌为基础，结合道路景观的功能划分、景观设计、游憩设施等诸方面应该服从于遗址保护，与遗址整体相协调、不冲突。避免干扰历史信息的不恰当的人为小品及设施的负面影响，保障后续考古工作顺利进行。
阿房宫人文旅游组团是沣东新城基于阿房宫遗址文化发展的旅游区域，用地性质以居住用地及商业服务用地为主，因此骨干树种选择极有秦汉文化代表性的雪松、常绿植物大叶女贞。分车隔离带的以整齐排列青松绿树为主，体现本组团的历史人文特点，林带内则多虑当地居住区居民的游憩需求，选用多种花灌木营造四季丰富的休闲空间，如当地人喜爱的石榴、色彩芳香兼具的丁香、夏秋仍然开花的锦带、海仙、黄刺玫、月季、蔷薇、紫薇等。
此组团的种植结构以规则修剪的灌草、乔草、花灌木等多种形式结全。在车道隔离带绿带以整齐整列的党绿乔木或规则修剪的灌木为主，在居住区附近的绿化带内充分利用灌木的色彩及形态创造四季皆景的活动空间，在商业服务区附近的绿化带内则尽量采用乔草形式，为人群提供林荫空间，以此共同体现本区“宏大、规则、忆往昔”的特点。
树种选择：
乔木：雪松、大叶女贞、四季桂、国槐、马褂木、柿树、金叶榆、臭椿、核桃、桧柏、碧桃、白碧桃、郁李、杏梅、白玉兰、二乔玉兰、金叶国槐、银杏、元宝枫、紫叶李；
灌木：丁香、红枫、攀援月季、多花蔷薇、红王子锦带、黄刺玫、金银木、连翘、小檗、金叶女贞、榆叶梅、珍珠梅、紫薇、南天竹、紫叶小檗、扶芳藤、毛樱桃、地锦、丛生紫叶李；
地被：马蔺、鸢尾、矮牵牛、三色堇、角堇；
1.2 可持续发展原则
历史遗址的道路设计，应首先明白遗址作为历史文化资源是无可替代和不可再生的，在规划设计中围绕遗址进行合理的辅助商业化运营作用，主要体现服务于遗址与周边城市环境的功能。使人们在靠近遗址，赏析历史的过程中保护历史，珍惜古迹。解释学可持续就是由专家学者对遗址进行“复原”、解释和补充，以表达其文化内涵，使人们可以在遗址面前做短暂停留后，获得历史的知识，感知遗址的内涵。没有解释学可持续，人们无法与遗址精神进行沟通，遗址公园也就失去了其独有的历史文化魅力，难以发展下去。
2.立足特定城市文化氛围、选择恰当园林绿化表达方式
组团绿化总体分析
沣河田园城市板块以渭河湿地公园与沣河生态廊道为依托，与沣东新城城市内部进行生态渗透，在板块内部建立“井字”绿网架构，充分控制板块内各居住组团与商业组团，并结合田园与城市相结合的景观主题，将田园化的理想生活与休闲活动纲纳入到景观结构中，充分满足居民和活动人群的田园休闲与游憩需求。
在道路绿化中，以旱柳为主，骨干树种为楸树、栾树、核桃、大叶女贞，种植结构以乔灌草为主，品种以本土植物为主，可采用淘汰的生产性植物。林带种植形式以群落为主，疏密有致，骨干树种成排栽植，种植间距为4m。体现“田园、悠然、若南山”的特点和生活情趣。
树种选择：
乔木：大叶女贞、旱柳、楸树、栾树、核桃、七叶树、白皮松、垂柳、法桐、火炬、碧桃、樱花、柿树、山桃、山杏、杏梅、桑树、杜仲；
灌木：迎春、连翘、垂丝海棠、枸骨、紫叶小檗、金叶女贞、蝴蝶荚o、榆叶梅、珍珠梅、锦带花、海仙花、棣堂、十大功劳、黄刺梅、美国红栌；
地被：马蔺、鸢尾、玉簪、二月兰、三七景天、药花酢浆草、荆芥、矮牵牛、大花萱草、郁金香；
四、沣东新城城市道路景观可操作性的整体思考
1.整体城市绿化景观规划思路：目前沣东新城已形成了系统的城市绿地规划思路并正按照此思路开展更深入的城市道路景观绿化工作。为沣东新城形成特色鲜明、和谐统一、优美靓丽的城市形象奠定了十分重要的基础。
2.严格的绿化管理制度，专人、专业、专心。城市道路绿化管理工做不仅体现在设计、施工、养护的某一个方案。而是三者结合形成的严格严谨、有秩序有质量、有规律有品位的一个管理体系。需要专业人员发挥专业技能通力协作去打造优美环境。术业有专攻，应避免形式主义的指令性作为。
关键词：3D打印；中国；问题
一、3D打印简介
3D打印技术出现在20世纪90年代中期，它以计算机三维设计模型为蓝本，通过软件分层离散和数控成型系统，利用激光束、热熔喷嘴等方式将金属粉末、陶瓷粉末、塑料、细胞组织等特殊材料进行逐层堆积黏结，最终叠加成型，制造出实体产品，也被称为增材制造。在它出现之前，人类历史上使用的都是减材制造，也就是通过车、钳、刨、铣等方式将原料中不需要的部分去除掉，最后得到需要的成品。3D打印技术则是一种堆叠的生产方式，通过计算机指挥一个喷嘴一层一层喷出原材料进行叠加制造出产品。它与前者相比，有几个不可比拟的优点：首先是节省成本，有多少原材料用多少原材料，不会存在边角料的浪费现象；其次是智能控制，可以打印出任何形状甚至是人力无法完成的产品，从而也节省人工成本。对于最看重成本的工业社会，3D打印的出现无异于一场颠覆性的革命。
二、3D打印在我国的发展现状
3D打印技术是我国制造行业与国外先进水平差距较小的技术之一，甚至于在3D打印技术的研发上，我国在某些领域还处于世界领先地位，如利用选择性激光烧结（SLS）技术制造大型零部件这一项，我国掌握的技术是全球最先进的。国内许多企业也致力于3D打印设备的研发与制造之中。
但是，目前我国3D打印在产业化上与国际上其他发达国家依然存在差距：从企业销售额方面看，欧洲国家的3D打印企业的销售额约为10亿元（人民币），美国3D打印企业营收约为30亿元，而中国的企业收入别说过亿元，过5000万元的企业都寥寥无几。从产业规模方面看，2012年全球3D打印行业的总产值是120-130亿元，中国为8-9亿元；2013年世界3D打印行业的市场规模约为200亿元，中国约为20亿元。2014年中国3D打印的产值约为40亿元。预计2016年，全球市场规模规模将突破100亿美元，国内100亿元人民币。2020年前，3D打印技术将全面实现产业化。中国3D产业的发展速度相对而言还是比较快的。
中国极其看重3D打印的发展，政府对于将3D打印设为国家重大科技项目建议作出重要批示。科技部也将3D打印编入《国家高技术研究发展计划（863计划）》、《国家科技支撑计划制造领域2014年度备选项目征集指南》。2015年3月28日，博鳌亚洲论坛2015年年会还举行“3D打印、数字制造与第三次工业革命”分论坛。
我国对3D打印的发展目标包括：到2017年初步建立增材制造（俗称"3D打印"）技术创新体系，培育5至10家年产值超过5亿元、具有较强研发和应用能力的增材制造企业；并在全国形成一批研发及产业化示范基地等。在政策措施上，国家将加强组织领导，加强财政支持力度，并支持3D打印企业境内外上市、发行非金融企业债等融资工具。在3D打印的重点发展方向上，拟定了五大方向：一是金属材料增材制造，包括针对航空航天，核电、能源等机械零部件直接制造需求，研制钛合金、高温合金等金属材料；二是非金属材料增材制造；三是医用材料增材制造，例如针对牙齿、假肢、手术导板、手术辅助器械等方面需求，开发医用外部矫形器械专用材料等；四是设计及工艺软件；五是增材制造装备关键零部件。
与西方国家相比，中国3D打印的市场规模较小，这是缺点也是机会，意味着其中存在巨大的发展空间。未来几年的工作重心是开发3D打印的应用市场。工业3D打印的应用空间的扩大将会最为明显，而生物医药领域的应用则最被看好。全社会范围内将会不断寻找大量的传统制造业企业与3D打印技术的结合点。
三、3D打印在我国发展中存在的问题
（一）可供打印的材料有限，能够应用的行业也有限。虽然3D打印技术被《时代》周刊评为2014年25项年度最佳发明之一，但是目前技术的发展比材料的发展超前太多，3D打印只能做到使用PLA（生物降解塑料聚乳酸）、ABS树脂、橡胶、石膏、塑料、可粘结的粉末颗粒等进口材料，进口材料特别是金属受到国外市场控制，价格居高不下。
打印机水平尚未成熟，无法支持日常生活中所接触到的各种各样的材料，打印的材料相当有限，所能支持的行业也受到限制。3D打印适用于进行一些小规模制造，特别是高端定制产品，如汽车零部件制造、医用器官制造、机械模型制造等。3D打印技术虽然先后进入了各大行业，？目前仅能在珠宝、鞋类、工业设计、建筑、工程和施工、汽车，航空航天、牙科和医疗产业、教育、地理信息系统、土木工程、枪支以及其他领域的基础制造方面有所应用，离高精尖还有很长一段距离。
（二）3D打印机器要求高，费用昂贵。3D打印技术经过近二十年的发展，在复制物体的外在形态这方面已经达到相当高的水平，几乎任何静态的形状都可以被打印出来，但是动态捕捉以及清晰度始终是不尽如人意。对于资金相对雄厚的生产企业而言，这些问题在资金和技术的支撑下还是可以解决的。但是对于普通家庭，它的费用超出承受能力。
3D打印技术的费用相对于我国居民的消费水平而言是相当高昂的。全世界第一台3D打印机的售价为1.5美元，目前市场上主要有三大类3D打印机：第一种是个人型，体积较小，操作容易，要价1300-20000美元；第二种是专业型，要价20000-350000美元，主要使用者是工程技术人员，包括中小企业、大公司部门级的工程师、设计师；第三种是生产型，要价250000-950000美元，用于航空航天、医疗、汽车等领域。若要实现3D打印普及到大众，价格必须要下调，但在未达到规模经济之前，必定会与成本形成冲突。
（三）相关知识产权法律条款缺失，存在道德风险隐患。知识产权是经济时代的亘古不变的热点。在过去的数十年中，全社会对知识产权的关注在不断深化。3D打印技术避无可避也会涉及到这一问题，作为朝阳产业，缺乏对知识产权保护是最致命的打击。如何制定3D打印的法律法规用来保护知识产权，也是我们面临的问题之一，否则就会出现泛滥的现象。
3D打印的素材不断扩大，目前比较有争议的比如头盖骨、心脏等器官的打印等话题无时无刻都在刺激人类的神经。打印的内容违反道德或者是违反道德但是不违法法律规律是很难界定的，社会舆论还需要很走很长的路、花很长时间才会形成对这些新生事物的热同感。
（四） 产业化程度低，缺乏正确的商业模式。3D打印适用于个性化与定制化生产，适合生产小规模和有特色的产品，这些特点也导致了国内整个3D行业尚处于一个整合度较低，比较无序的阶段。企业规模普遍较小，研发力量不足。缺乏规模较大的企业起领导作用，这大大制约了3D打印在国内的大规模商业化进程。更致命的是，中国3D打印行业沿用了传统制造业商业模式，生产设备卖设备，先把设备生产出来、推销出去，而不是根据市场和用户的需求进行量身定做，生产和消费严重脱节。除此以外，3D打印的发展还要解决环境问题、人才培养问题等。
四、3D打印在我国发展的建议
3D打印技术已然显示出巨大的发展潜力，但它在实现产业化和社会广泛应用上还有很长一段路要走。中国的3D打印的发展不仅需要政府投入资金、减免税收、完善法制，还需要行业和企业进行改革，深化商业模式，抱团合作，形成产业集群，产生规模经济。为推动和促进中国3D打印发展，在此提出特以下几点建议：
（一） 政府方面，加大对3D打印产业的扶持力度，完善知识产权法的建设，构建良好的法律环境。融资方面，推动设立3D打印产业发展资金，鼓励金融机构开展多种形式的首台套保险业务，建立支持3D打印发展的多渠道、多元化投融资机制，引导创业投资和股权投资向3D打印领域倾斜，鼓励民营资本进入3D打印领域等。
税收方面，探索相关税收优惠政策。如对消费者、使用者和对采购企业进行政府补贴和增值税抵扣，以扩大国内市场需求。
知识产权方面，国内对3D打印行业的监管不足，3D打印技术已然打印出材料特殊且具有杀伤力的枪械，能够躲避电子探测器等安检设备，对社会产生极大的危害。再者，3D打印技术的便捷性和易传播性，使得各种有危害的山寨产品被生产并且流通，严重妨害公共安全，保护知识产权的重要性凸显，所以我国宜及早制定3D打印技术相关法律，政府对3D打印产业加强政策引导和监管，规范和保证3D行业的健康发展。
（二） 行业方面，积极转变产业模式，抱团合作。目前，我国3D打印行业中的企业都还比较弱小，这种情况下要避免单打独斗，以免两败俱伤。3D打印行业中如果出现一家独大的情况，管理成本、生产成本、推广成本、科研成本数额会是惊人的，这都不利于企业的发展壮大。初级发展阶段。3D打印行业应建立产业联盟，利用联盟的平台共享资源，集中打开应用市场。如通过产业联盟所有的会员企业可以抱团申报工业用地，争取一些相关的利好政策，以及人才基地、研究基地、商业配套中心、生产基地等。3D产业联盟还可以通过共享行业信息、市场信息以及技术信息，扶持所有会员企业。同时，产业联盟也可以组织会员进行定期管理交流，整个行业共同攻克技术难题并提升技术水平、共同建立科学合理的价格体系，向社会提供满足消费者需求的产品。
（三） 企业方面，与高校、研究机构合作，建立产、学、研一体化。我国的3D打印处于初级发展阶段，而且技术攻关主力军集中在高校，如清华大学、西安交大、华中科大等。高校衍生出一系列优秀的3D打印企业，如北京殷华、武汉滨湖、陕西恒通等。但是，市场上资金实力较为雄厚的企业参与度比较低，不利于资源的优化配置和优势互补。国外的情况却恰恰与我国相反。
3D打印企业应该依托于高校以及研究机构，建立产业创新联盟。高校进行基础研究，研究所专攻应用型研究，企业主致力于产品化，实现产、学、研一体化。在此基础上，企业积极创新，推动产业升级转型。
中国3D打印行业还有很长一段路要走。但是，只要把握发展机遇，政府充分发挥统筹调控的作用，通过政策扶植和资金投入，行业间抱团合作并形成集群效应，企业与高校通力合作，3D打印一定会让中国在新一轮的国际产业竞争中占得鳌头。
参考文献：
关键词：城市规划；管理；问题；措施；发展趋势
Abstract: Urban planning is a key element of the urban construction management, which directly affects the level of urbanization. The nature and extent of urban planning represents one of the city's development goals and direction, is essential for the coordination of the city the building and promotion of urban economic and social development. This paper analyzes the main problems at this stage of urban planning and management process, and made several suggestions for improvements.
Key words: urban planning; management; problems; measures; development trends
中图分类号： 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
引言：城市是地区政治、经济、科学、文教中心，在国民经济和社会发展中起主导作用。随着我国城市化进程的加快，科学合理的城市规划变得越来越重要了。
总的来说，城市规划往往包含着生态、文化、效率、景观等多重因素，是城市建设与管理的重中之重，既要有利于地区经济发展，同时还要切实提高城市居民的生活质量。然而，随着市场经济的日益完善和发展，城市规划管理的诸多问题却凸显出来。因此，寻求科学合理的解决对策，促使城市规划管理工作走上健康、协调、可持续发展的道路迫在眉睫。
城市规划管理的主要问题
规划结构不合理、用地效率低
现阶段，我国大多数城市一味的注重经济增长，往往忽略了基础环境设施的建设。政府对于工业用地投入利润相当大的一部分资金，对公共绿地以及公共配套设施的资金投入很低。而且，有的地区政府过度注重城市经济形象，过分追求超大马路以及商业化时代广场的建设，进而导致城市路网结构中主次干道与支路的比例不协调，结构不合理，城市交通拥堵现象时有发生。另外，土地利用散乱无序，粗放式开发经营，土地利用率极低，土地资源的浪费现象严重。
二）以质量为代价盲目追求速度
目前，我国城市化进程不断加快，有的城市为了改变形象提升政绩，搞所谓的献礼工程、形象工程，往往是以牺牲工程质量为代价片面追求建设的高速度，造成了人力、物力、财力资源的巨大损失。
三）规划缺乏前瞻性，道路拥堵现象严重
随着社会的发展，交通拥挤几乎成为每个城市的通病，造成一一现象的重要原因就是城市规划缺乏前瞻性。近年来，人们生活水平不断提升，城市化进程加快，私家车的普及率提高，城市道路的数量和宽度难以满通需求。特别是许多旧城区，缺乏公共设施、人口密度大、户外活动空间有限，公众利益往往得不到保障。这些都是与城市规划缺乏前瞻性有关，没有在近期或是较长一段时期内为城市建设预留发展空间，导致问题的滋生。
四）生态环境保护意识欠缺
良好的生态环境是实现城市可持续发展的基础和条件，也是保证城市居民生活质量重要条件。现如今，我国的城市规划建设带来了社会经济的迅猛发展，也使城市面貌焕然一新，但是，与此同时却对生态环境产生了强烈的冲击。在城市规划建设实际操作过程中，往往忽视了对生态环江的保护，虽然国家制定了相关法律法规，但是往往也是流于形式，并未得到切实落实。
五）缺乏约束制度和监督机制
在我国，大部分的城市规划决策权往往掌握在领导者和规划专家手中，可以说是少数人闭门造车式的决策。广大公众通常只是决策的执行者和贯彻人。地方政府和部门规划自由裁量权贵大，对行政审批缺乏约束制度和监督机制，规划编制和实施自始至终都掌握在规划管理者手中，使得规划的决策呈现封闭型，缺乏公众监督，从而使城市规划决策背离城市规划目标，公共利益的最优化被某些群体、个体利益所代替，最终使城市偏离良性发展的轨道。
六）依法实施城市规划管理力度不够
现阶段，我国中、小城市的“城中村”及城郊结合部的城市规划管理是城市总体规划的一个薄弱环节。近年来，由于城市范围日益扩大，将近郊的一些农村并入，而这部分农村居民法制意识较为薄弱，违反规划抢建房屋、擅自设置建筑物、构筑物的现象普遍。对这些违法建设的管理力度不够，通常只是采取罚款方式，不能从根本上解决问题。
加强城市规划管理的几点意见
针对上述城市的规划建设管理方面存在的问题，要在坚持“法制化、公开化、程序化以及协调发展”原则的基础之上采取有效措施，切实促使城市规划管理朝着健康、协调、可持续发展的道路前进。
平衡城市规划资金投入，提高土地利用率
合理利用城市土地，提高土地利用率。对此，在城市规划建设过程中可以采取提高居住区的容积率以及房地产开发建设密度等方式减少建设用地，或者是根据城市实际情况，合理提高城市用地结构中的混合用地比例，鼓励将工业、居民区、商业区混合开发。
与此同时，还要正确处理政府规划执行与城市招商引资的关系，防止过度片面强调招商引资，而打乱原本合理的城市规划。而是要正确认识城市规划和招商引资的关系，把规划要求作为招商引资的前提条件，在招商引资项目时，要将拟定选址点规划和土地的使用情况一并，让规划指导项目，合理使用土地。
二）完善约束机制，加强公众监督和参与
科学合理的城市规划要建立在民主化的基础上，所谓民主化就是要增强城市规划的透明度，完善约束和监督机制，加强广大公众的参与力度，这也是强化城市规划管理的有效途径。
目前，我国城市规划仅限于政府与专家之间的交流，公众监督和参与十分有限，广大群众处于被动接受规划的状态，阻碍了城市规划的实施。因此，必须抓紧建立公开透明、群众监督、科学公正的规划编制、审批、管理以及监督机制，增强城市规划的民主化，进而实现规划的科学合理。
三）加快生态城市建设步伐
在城市建设和规划过程中，要在强调经济发展的同时兼顾环境效益，处理好经济发展和环境建设二者的关系，保持人与自然和谐相处、协调发展。要注意保护城市自然环境，加强城市绿化建设和市容环境卫生建设，保护城市的自然、历史文化遗产，保持城市的传统风貌和地方特色。
总之，我们不能以牺牲自然环境为代价追求经济和社会的发展，不能走过去“先污染、后治理”的老路，要坚持城市经济发展与规划建设同步进行。
西方发达国家对于生态城市建设有着丰富的经验，我们要加以借鉴和吸收，增强生态环境保护意识，并且要建立健全与生态城市有关的法律法规和制度，加快生态城市的建设步伐。
四）建立健全规划法规体系
在城市规划管理过程中，必须要坚持法制建设，确保规划进程。现阶段，我国行政法制化力度不断加大，城市规划建设管理的法制化进程也应随之不断加强，要逐步建立健全城市规划管理的法制体系，为城市规划管理提供法律依据和保障，也为城市的每一个利益主体提供完善的利益保障机制。在城市规划管理中，要加强对社会弱势群体的保护力度。除此之外，还要完善规划管理信息的公开和公众参与程序，提高城市规划的科学性、民主性和可持续性。
五）坚持统一协调，规划先行，增强预见性
城市规划管理要做到合理布局、特色鲜明，综合考虑经济、社会、生态等多重效益。坚持“先规划，后建设”的原则，通盘考虑，综合协调，在城市总体规划的大背景下，具体进行细部规划。
要坚持因地制宜，保证循序渐进。在城市的规划管理中，要坚持从实际出发，坚持量力而行，科学合理的确定城市各项建设指标。尤其是对重大问题，要在综合调研、深入论证的基础上确定，切忌盲目仓促，以免造成不可弥补的损失。
另外，还要以节约、集约原则为指导进行城市规划建设，形成合理的城市功能和城市布局结构，提高对城市发展可能出现的矛盾的预见性，为城市长远的规划和发展留出充足空间，从而实现城市的科学、和谐、可持续发展。
结语：
总而言之，我们在城市规划管理过程中，要坚持以科学的态度规划城市，加强城市规划管理的人性化，关心社会大众的公共利益，为大众提供一个适宜的城市环境，促使城市规划建设朝着科学和谐、可持续发展的方向不断前进。
参考文献：
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[2]杨秀珠;试论城市规划管理体制的改革[J].城市规划,2002
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论文摘要:城市规划管理作为一项基础重点建设项目，其性质和程度不仅代表了一个城市的发展目标和发展方向，而且对于协调城市空间布局、改善人居环境、促进城市可持续发展起到了至关重要的作用。在现代化日新月异的时代，随着城市化步入快速发展阶段，城市规划管理方面的新问题也不断涌现，出现了许多不合理甚至违法现象。本文通过对城市规划管理意义的阐述，分析了当前城市规划管理中存在的问题及解决措施 。
一、城市规划管理的意义
城市规划管理就是包括城市规划编制管理、城市规划审批管理和城市规划实施管理的总称。是根据《城乡规划法》和已批准的城市规划，对城市各项建设用地和建设工程实施行政审查、批准、核发《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》对城市规划行政许可的内容是否符合已批准的规划，以及城市内的建设项目是否符合规划许可的内容进行监督检查和行政处罚的行政管理活动。城市规划编制管理主要是组织城市规划的编制，征求并综合协调各方面的意见，规划成果的质量把关、申报和管理。城市规划审批管理主要是对城市规划文件实行分级审批制度。城市规划实施管理主要包括建设用地规划管理、建设工程规划管理和规划实施的监督检查管理等。城市规划管理直接关系着城市规划能否顺利实施，是一项综合性、复杂性、系统性、实践性、科学性很强的技术行政管理工作。
随着我国城市化进程的逐年加快，城市的规划逐渐偏离了注重环境的可持续发展理念，转而趋向于科技和经济两个方向，城市中发展着的群体开始追求自身利益的最大化。因此仅仅依靠市场机制是不能完全实现城市空间资源的最优化配置，必须组织进行科学合理的城市规划，才能加强对城市规划的监督和管理。
二、城市规划管理遇到的问题
1. 城市规划结构不合理，土地使用效率低
目前我国大多数城市的政府由于过度注重城市的经济形象，都将大部分财力投向了可获得较大收益的工业用地，而公共绿地及公共配套设施所占金额投入比例却相对偏低。政府过分追求超宽马路、超大商业化时代广场，一味的注重本城形象工程，而忽略基础环境设施的建设和质量的提高。然而从城市路网总体结构上来看，如果主次干道与支路的比例失调，路网结构不合理，极容易造成城市交通拥堵。同时，由于城市和镇村的各自为政，土地利用散乱无序，土地开发呈粗放式经营状态，土地利用率低，也造成了土地资源浪费的现象日益严重。
2. 处罚标准偏低，达不到应有的惩戒目的
《城乡建设规划法》第四十六条规定“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府责令限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”。在实际工作中，这样的处罚力度明显偏低，处罚上限太低，特别是对商品住宅项目而言，即使以最高额度进行处罚，开发商大多还是有利可图的。因此在制定具体处罚标准时，应当减小弹性幅度，以利于执法部门依法行政。
3.依法实施城市规划管理的力度不够
在我国，由于城市化发展迅速，各省市的城市范围逐步扩大，近郊的一些农村也纷纷并入城市规划。然而这部分城郊结合部的居民规划法制意识薄弱，加上基本上失去了土地，工作也很难落实，大多依靠出租房屋来维持生活。因此，近年来，这部分人违反规划抢建房屋、擅自搭设建筑物的现象比较普遍，有的情况非常严重。而政府对这些违法行为又处罚偏软，光靠宣传教育，往往只是采取罚款的方式，并未起到实际效果，因此不能从根本上解决问题。
4.城市规划管理缺乏公众监督。
我国大部分的城市管理的规划决策，往往只有领导者才是管理的“决策者”，规划决策权集中仅仅在书记、市长、四套班子及几个规划专家手上，所谓的决策本质上就是少数人闭门造车式的产物。规划师和公众反而只是决策的执行人和贯彻人。因此地方政府和部门规划的决策权过大，对行政审批缺乏约束制度和监督机制，也造成了城市规划管理的薄弱。
三、城市规划管理的解决措施
1. 完善城市规划管理的详细体系
实现城市规划与土地利用两者的总体规划，使两者合一，尽快实现“一张规划图、城乡全覆盖”的目标。根据各省市的建设要求统筹编制好总体规划目标和可操作计划，建立起市、县、镇一条线的总体规划。具体可分为总体规划、分区规划、详细规划、村镇规划、专项规划和城市设计六大类。全面推行控制性详细规划编制的单元化管理，严格按照统筹规划确定城乡边界，避免出现边界重复或不重合情况的发生。
2. 加强规划法律、法规的宣传，增强群众的守法意识
首先，由政府开办并定期组织相关部门领导对有关城市规划的法律法规进行学习，不断提高他们对贯彻法律法规重要性的认识，使之在城市规划等决策和处理违法建设问题时能严格依法办事，避免违法事件的发生，确保城市规划管理工作走上依法管理的轨道。其次，采取多种渠道向广大市民宣传规划的法律、法规，使广大群众进一步增强法律意识。在自身的利益受到不法开发商侵犯时，拿起法律的武器维权，用正确的途径解决问题。
3. 将权利集中于规划行政主管部门
要本着“精简、统一、效能”的原则，规划编制权和规划管理权必须集中在市一级的权威部门，实行垂直一体化管理。只有市一级规划局才能授权个人建房规划管理审批权和限额面积之内的建筑工程规划审批权，以及对建设用地和建设工程的监督检查权和行政处罚权。加强城市规划管理机构和管理制度，做到事事有人管、事事有章法，按章执法，秉公办事。
4. 建立规划委员会，健全规划决策机制，加强规划实施的监督
为了实现科学有效的城市区域管治，应当建立城市规划委员会共同决策或参与决策规划事务，实现对城市的科学治理。委员会体现了科学性和民主性的原则，由政府设立，由公务员和非公务员组成，其中非公务员人数应多于公务员人数，总人数应为单数，应是城市规划的决策机构。建立有效的城市规划监督机制，通过上级政府派出城市规划督察员，依据法律法规对规划项目实施事前、事中监督，及时发现、制止违法违规行为。这样有利于强化层级监督，防止由于权力集中导致错误决策的发生。
四、总结
在经济社会发展不断深化的同时，当前城市规划居于越来越重要的地位，被视为城市发展的龙头。我国正处于城市发展的关键时期，城市发展面临着前所未有的复杂性和矛盾性。虽然现在城市规划管理还存在不足之处，但是只要通过对城市土地和空间资源配置的不断优化，合理调整城市布局，完善城市功能，有效提供公共服务等城市规划管理的实施。对城市规划的制度和方法不断进行调整和改进，努力完善和创新，就有可能适应城市发展的要求，使城市规划管理工作走上健康发展的道路。
参考文献
[1]邱永乐. 浅析城市规划与城市建设管理[J]. 山西建筑，2008(09)
农发行支持城乡统筹发展大有可为
今后10～20年是我国统筹城乡发展、实现全面小康社会目标的关键时期，也是农发行履行职能、实现跨越式发展的重要机遇期。据中国发展研究基金会提供的《2010年中国发展报告》，到2030年，中国的城市化率要由目前的46％提高到65％，约4亿农民工要转化为市民。可见，农发行大力支持城乡统筹发展，前景广阔，任重道远。
农民由分散居住向社区化集中居住方式转变，需要农业政策性金融支持
实现城乡统筹发展，根本举措之一就是把农民从几千年来分散的居住方式中集中起来，采取连片开发、集中开发等方式，向市、县城市郊区和中心城镇转移，在释放大量农用占地的同时，为社会提供大量的自由劳动力，以解决农民致富和持续增收的问题。以河南省为例，按照“向心布局、集群发展、两规衔接、五个层次”的现代化城镇体系总体规划要求，到2020年，仅郑汴一体化区域城镇人口就由目前的350万人发展到800万～1000万人，城镇化率要达到70％以上；全省每个县都要实现“四个一”目标：建设好一个产业集聚区、培育一个超百亿元的特色主导产业、形成一个人口规模超20万的城市和一个超10万人的中心镇。其中，新乡市已提出到2020年将全市3571个行政村全部整合为1050个新型农村住宅社区，30个产业集聚区。该市2010年新增建房农户2.5万户，新增建筑面积450万平方米，需要投资37.4亿元，今后十年共需投资580多亿元。很显然，如此庞大的资金需求，仅靠地方财力是远远不够的，迫切需要农业政策性银行介入支持。
农业生产由传统的家庭生产向产业化生产方式转变，需要农业政策性金融支持
居民居住向社区集中，为农业的规模化，即农业生产方式的产业化创造了前提。按照“资产变股权、社员变股东”的思路，推进城乡一体化建设，可以大大拓宽集约节约用地渠道，使传统农业向现代化农业转变。建立新型农村社区后整理出来的土地，一方面按照占补平衡、略有增加的原则组织复耕，并进行高效农业生产；另一方面，还可根据建设和发展需要，将一部分剩余土地通过置换调整为国有用地挂牌出让，用于城市建设。农业产业化带来了农业生产的深刻变化，也为农业政策性银行提供了一个更为广阔的发展空间。
工业生产由简单粗放的生产向园区化生产方式转变，需要农业政策性金融支持
推进城乡统筹发展和城镇化进程，需要改变目前广大农村地区工业生产布局分散、资源消耗较大、乱排乱放和环境污染严重等现状，通过设置产业集聚区或工业园区等形式，把这些企业集中在一起，走集约经营的路子。企业迁入园区后，将置换出的工业用地根据规划调整为商业用地或恢复为农业用地，一方面增加了土地资源，另一方面可以对入驻园区的企业进行统一布局、统一规划、统一指导，由园区牵头为企业开拓市场、产品研发、人员管理等提供帮助和便利，建立现代企业制度，使园区既成为一个具有鲜明特色分工的现代企业孵化器，又是一个由各个功能企业构成的具有较强竞争力的市场主体。农业政策性银行既可发挥优势和职能作用，对园区内优质产业化龙头企业进行大力支持，同时又为优化客户结构、培育新的市场主体提供了新的机遇。
农发行支持城乡统筹发展的切入点和着力点
农发行支持城乡统筹发展的行为边界
就支持城乡统筹发展而言，农发行应将信贷支持重点放在具有明显公益性、非经营性，且难以依靠自身经营实现收支平衡的农业开发和农村基础设施建设项目上，放在农业农村可持续发展的薄弱环节和重点领域上；以政府主导，实体承贷、预期收益权抵押为主要运作方式。也就是说，农发行支持城乡统筹发展，必须把握好以下原则或政策尺度：一是必须坚持政府主导。政策性银行的主要职能是配合政府解决市场失灵或弥补市场缺陷，尤其对城乡统筹中农业和农村基础设施中长期建设项目，首先要列入政府规划、政府立项，项目建设和运营也必须由政府控制或主导。二是必须具有典型的公益性、非经营性特征，一般商业性银行和社会资金不愿投入而为了实现城乡统筹发展又必须投入的项目，亦即重点扶持社会效益好，但自身效益低、投资周期长、资金回笼慢、风险较大的项目。三是必须围绕“农”字做文章，不打“球”，不与商业银行争“地盘”。应将大中城市郊区、城乡结合部、产业集聚区、城中村改造中的农村土地整治和农民集中住房建设，以及县域城镇建设等作为主战场。
农发行支持城乡统筹发展的着力点
强力推进城乡统筹发展和城镇化建设是农业政策性银行今后一个时期所面临的一项重要任务。就信贷支持着力点而言，应主要围绕以下领域来展开：
农村土地整治和农民住房建设。农村土地整治，主要支持农村土地整治复垦开发、农村村庄(含城中村)整治、土地收储整理开发等，农民集中住房建设，主要支持农民集中居住区建设与改造、农村危房改造、棚户区和泥草房改造等。
农村基础设施建设。主要支持农村路网、电网、水网、信息网和农村能源建设。农村路网，重点支持农村(包括县域城镇、城市郊区)公路、水路、公路场站、码头建设等，农村电网，重点支持农村户户通工程、农村电气化工程、农村电网建设等；农村水网，重点支持农村饮水工程建设等；农村信息网，重点支持农村邮政、电信、广播、电视、信息等网络建设；农村能源，重点支持水能、风能、热能、太阳能、沼气、天然气、生物质能等。
农业综合开发。重点支持农田水利基本建设和改造、病险水库除险加固、农业生产基地开发与建设、农业生态环境建设和农业技术服务体系建设，以及国家粮食核心产区建设等。
园区现代农业项目。重点支持迁入园区和产业集聚区的粮棉油农业产业化龙头
企业和骨干加工企业，非粮棉油农业产业化龙头和加工企业、农业物流体系建设、现代观光农业、农业小企业以及纳入农发行业务范围的其他涉农企业。
县域城镇建设。重点支持城镇基础设施、文化教育卫生和环境设施、便民商业设施、农民集中住房改造工程建设。
城乡统筹发展中的信贷支持方式
依据萨缪尔森公共品类型划分理论，政策性银行贷款本质是政府提供的一项公共服务，具有公共品或准公共品属性。由于公共品的供给可以采用市场化、商业化的方式运作，因此可区分各种不同性质、类型的信贷公共品，将筹资主体和生产主体分离，把政策性贷款的生产交给政策性金融机构，由其提供政策性贷款产品。而政府只需要以出资者的身份，以提供补偿、政策支持、提供担保、让渡收益权等方式，向金融机构购买相关产品，以提高政策性贷款供给效率。
结合河南近年来的探索实践，农发行在支持城乡统筹和新农村建设中近期应主要采取“收益权抵押型”信贷模式；待有关配套政策和补偿机制到位后，再实行“政策支持型”、“政府保障型”和“财政补偿型”等运作模式。
对政府主导的非经营性项目，主要以国有独资或控股规范的实体公司或事业法人作为承贷主体
实体公司承贷，实体公司建设。即贷款主体是政府认可的国有独资或绝对控股企业，法人治理结构完善，承担项目建设的管理职责，并在借、贷、管、还各环节建立比较完备的管控机制，财务规范，内控到位。这类实体公司全面负责项目融资和建设等投融资工作，集融资和项目建设于一体。
项目公司承贷并负责建设。政府控股的实体公司只负责项目的管理工作，一般不承接银行贷款。项目公司作为实体公司的全资或绝对控股的二级公司，全面负责项目融资和项目建设等投融资工作，贷款由二级项目公司具体承贷并负责监督使用和管理。
事业法人承贷并负责项目建设。目前使用最多的是以土地储备中心或政府成立的土地整理中心作为承贷主体，用土地储备征作抵押或整理后土地的预期收益权作为质押。贷款主要用于土地整治以及农民住房集中建设等项目。河南省分行2011年以来已先后向5家土地储备中心审批发放贷款7.2亿元。
对政府主导、收益能够覆盖贷款本息的经营性项目，农发行可以直接向市场化运作的公司提供贷款支持或采取银团贷款方式予以支持
以项目预期收益为基础的抵质押贷款方式。目前，一些地方政府利用市场杠杆，在符合国家产业政策和城镇建设发展规划的条件下，招标引入投融资主体，采取回购或授予特权许经营权、市场化经营方式(如BT、BOT)，吸引民营资本和社会资本投资农村基础设施建设领域。中标的投融资主体以盈利为目的，以项目的预期收益为基础，或将项目预期收益权设为质押品，或用企业的其他资产作为抵押，向银行取得贷款，筹集资金后开始项目建设和运营。近年来，国家开发银行委托代建贷款模式即类似于上述运作模式。由国家开发银行依托政府与受托方签订委托代建协议，受托方负责项目建设和投融资。在筹集资金时，受托方以应收项目资产回购款为质押，向银行申请贷款；项目建成后，政府通过分期回购方式收回，银行从回购资金中收回贷款本息。农发行也可借鉴这种运作模式，大胆创新，对城乡统筹和新农村建设中的经营性公司发放抵质押贷款，实现信贷支持城乡统筹发展的多元化。
农业产业化龙头企业直接承贷的运作方式。比如，河南省长垣县支行在支持新农村建设中，向省级农业产业化龙头企业――河南省宏力集团有限公司贷款1.1亿元，采取“政府主导、市场化运作、政策性资金支持”的模式，由河南省宏力集团公司负责承贷，集团公司的房地产作为抵押，还款来源主要是整理后产业集聚区土地预期收入返还和财政每年拨付的专项补助资金。同时，公司与当地政府签署土地预期收入返还和财政补助资金还款协议，按年度划拨到集团公司在农发行开设的账户上。这种模式有效解决了当前情况下大多数地方承贷主体选择困难的问题。
银团贷款方式。城乡统筹发展中资金需求庞大，受规模等条件限制，往往一家银行难以承受，选择银团贷款方式则可以有效地解决这一问题。最近，农发行河南省分行与国家开发银行合作发放农村道路建设中长期银团贷款50亿元，其中农发行贷款40亿元，以国家每年向河南拨付的补贴资金作为还款来源，既解决了承贷主体选择难的问题，又促进了新农村建设的健康发展。
若干配套政策措施
完善外部配套政策
建立财政扶持机制。一是建议国家从经营性基本建设投资或国有土地出让金中提取一定比例，设立“农业投资发展基金”，对支持城乡统筹发展的政策性贷款给予适当补贴，包括利差补贴、因自然灾害等因素形成的贷款损失补偿等。二是建立资本金补充和风险拨备机制。建议以2010年末的资本充足率为基数，由中央财政按不低于8％的资本充足率要求一次性注资补足。如果中央财政一次性注资有困难，可以通过免征农发行所得税、账面利润全额转增或发行次级债券等方式补充资本金。三是完善风险拨备机制。建议提高农发行贷款风险拨备税前提取比例，由现行的1％提高到3％，以增强化解涉农贷款风险的能力。
实行税收优惠政策和金融扶持政策。建议对农业开发和农村基础设施建设等中长期政策性信贷业务给予税收减免或税收返还政策。同时，实行有别于商业银行的差别准备金政策，降低农业政策性银行的存款准备金率，并对农发行支持城乡统筹等新农村建设规模单独安排信贷计划。
建立适合农业政策性银行特点的监管体系。一是实行差别监管。对农发行开展的政策性业务和商业性业务分开管理，分类监管。政策性贷款业务，主要监管其是否履行政策性银行职能，把社会效益放在首位。商业性贷款业务，可参考对商业银行的监管办法，把信贷风险防控放在首要位置。二是科学界定农发行的贷款分类标准。目前存在的焦点问题是对政策性贷款的分类标准上，监管部门与农发行是两个口径。应结合政策性银行的特点和即将实施的十二级分类标准，把政府部门认定、本息有保证的政策性贷款，不管是否逾期，一律纳入正常贷款范畴，变两个口径为统一的单一口径，便于农发行考核和管理。
理顺并归并各类财政支农资金由农发行统一拨付。目前，我国中央级直接分配、管理农业财政资金的部门达9个之多。根据国务院赋予农发行“财政支农资金的拨付”职能要求，建议对中央和地方各类支农资金进行整合归并到财政部门统一管理，并由农业发展银行结算与拨付，以增强农发行的支农主导作用，加强对支农资金的监管。
抓紧出台农业政策性银行相关法律法规。建议抓紧出台(《农业政策性银行法》或《中国农业发展银行条例》，使农发行业务经营纳入法制化管理的轨道。
建立外部激励约束机制。随着农发行支农力度尤其是支持城乡统筹发展力度的加大，建议国家对农发行建立有效的外部激励约束机制。围绕促进政府支农政策目标的实现、信贷资金安全、国有资产保值增值、银行经营业绩等方面，对农发行建立绩效考评机制。将考评结果同员工收入、费用安排等挂钩，并在财务费用的管理使用上借鉴商业银行收入费用率管理方式，逐步建立一个良性的费用约束机制，并赋予一定的自，以促进农发行的可持续发展。
优化调整内部管理措施
建立与政府和有关部门的合作机制。一是要高度重视与地方政府和财政、土地、规划等部门的沟通与合作，积极向地方政府和有关部门宣传解释农发行支持城乡统筹发展的有关政策要求，促请他们在项目规划、实施、承贷主体及信贷资金管理等方面与农发行密切配合，营造宽松的政策环境和金融生态环境。二是积极配合地方政府做好政府融资平台的清理规范工作。对于清理整顿后保留的政府融资平台公司，要促请政府增加公司资本金，形成现金流，产生净收益，使融资平台公司成为真正意义上的实体公司。三是促请政府从土地出让净收益中提取一定比例的资金作为偿还债务的基金，专户管理，以防止因项目收益无法如期实现或实现的收益不足等因素导致农发行信贷资金损失的情况发生。四是要不断改进客户营销和服务工作，主动介入项目规划编制、建设方案、融资方案制订等前期工作，积极培育优质项目，纳入项目库管理。
完善信贷管理制度。优化办贷流程。要抓紧对现有办贷流程和信贷管理系统进行修改完善。尤其是要尽快在CM2006系统中增补新科目，增加新的管理模块，调整授权授信规定，减少办贷中间环节，加强上下级行和前、后台之间的衔接，进一步提高办贷效率，推动新农村贷款业务顺利开展。同时，要大力推进金融产品和管理创新，探索“四荒地”抵押，土地储备证抵押、农村集体建设用地转让与农业土地经营权和承包权抵押的方式方法，提高金融服务水平。
调整和完善新农村建设贷款科目。具体思路为：一级科目应在“政策性贷款”项下设立“新农村建设贷款”科目，与“粮油贷款”和“棉花贷款”等科目平行。“新农村建设贷款”项下再设立“农村基础设施建设贷款”、“农业开发贷款”、“农村土地储备整理贷款”、“农民集中住房建设贷款”、“县城城镇建设贷款”、“农业科技贷款”等二级科目。至于三级子科目的设置，可在现有基础上相对归并整理即可，个别可根据需要作一些补充完善。
问题
但在城乡公用基础设施建设上还是以政府投入为主，基础设施建设主体单一。目前项目建设大多进入社会化运作的良性发展轨道。民间对基础设施投资收益不看好，投资热情不高，基层乡村“等、靠、要”思想依然严重，城乡公用设施建设相对滞后。基础设施建设资金匮乏。基础设施建设具有投资强度大、周期长、一次需求资金量多等特点，因此，尽管每年投资到城乡基础设施建设的资金不少，但相对于全市经济社会发展对基础设施的要求来说相差很大，加上民间投资热情不高，基础设施建设资金匮乏。基础设施布局不均衡，农业农村基础设施少，保障能力差。目前的基础设施投资主要偏重城市，乡村基础设施投资力度小，普遍存在功能老化、配套不全等问题。
城市和乡村在规划、建设上由不同部门管理，城乡二元化体制限制了城乡基础设施的协调发展。由于城乡二元化的因素影响。缺乏整体、统筹考虑。随着人口、产业的进一步集聚，城乡社会经济水平和基础设施建设水平的差异逐步加大。那么，城乡统筹就成为解决城乡基础设施水平协调发展的前提条件。
以及强有力的措施保证，现有基础设施与经济发展水平不相适应。过去基础设施由于缺乏统一、科学、适度超前的规划。致使现在基础设施远不能满足经济发展需要，不仅在存量上与经济发展不相适应，增量上也无法满足经济发展需要，不能为城市实现更好更快发展提供足够的支撑。
对策
不断创新基础设施管理体制机制。坚持基础设施建管并重，加强运作。创新机制，积极开展基础设施养护管理体制改革。一方面对国家和集体投资的道路、水利工程等基础设施在确保安全有效运行发挥效能的前提下，可采取承包、租赁、拍卖等形式，引入竞争机制，引导当地业主或个人承包经营，实行市场化管理和商业化运作，缓解设施运营经费不足。另一方面，加快农村水利等小型基础设施产权制度改革，鼓励引导村集体、村民通过承包、租赁、拍卖或成立协会等组织，明确小型基础设施管护责任，促进农村小型基础设施的自我管理、自我发展、自我服务、自我监督机制的形成。
坚持城乡统筹发展，提高认识和意识。要改变先城市后农村的传统发展思路。积极推进城乡一体化建设。统筹城乡发展，推进城乡一体化是全面贯彻科学发展观的迫切任务，经济社会发展的历史选择，建设“实力、效率、和谐”必然要求。城乡一体化就是城市和农村实现有机结合，以城带乡、以乡促城，互为资源、互为市场、互为服务，达到城乡之间经济、社会、文化、生态等协调发展。牢固树立基础设施先行的意识，切实转变观念，对基础设施在产业集聚、城乡发展中的地位和作用给予足够重视，充分认识到基础设施是产业和城乡发展的先行资本，认识到基础设施建设是一项功在当代，利在千秋的事业，每年的重点项目建设计划安排上要对基础设施建设项目给予重点倾斜，并加大资金支持力度，加强服务和引导，把基础设施建设作为推进产业集聚、做强产业支撑、推动城乡发展的基础工程来抓，有力推进城乡经济社会又快又好发展。
形成和完善城乡一体化的规划体系，规划先行。从全局以及城乡之间的内在联系来考虑城乡布局、生产力布局、要素和人口布局。实现城乡资源的统筹安排和利用，科学规划，尽快形成一体化规划体系。加快实现城乡规划的全覆盖。合理编制和完善总体规划和土地利用、道路交通、产业发展、基础设施等专项规划，着力构筑城乡联动发展、整体推进的空间发展布局。进一步编制和完善中心镇、村区域布局规划。要在科学规划的指导下，着力抓好各项实施工作，一步一个脚印，扎扎实实地推进。实施规划必须只争朝夕，立足长远，抓好当前，根据现有条件和基础，认真研究确定阶段性目标和工作计划，做到长规划、短安排，做好做实当前能做可做的事。全市利用一年半左右的时间全面完成各县城、乡镇以及村庄的总体规划以及专项规划编制工作，切实指导城乡建设有序进行。基础设施方面，要着力打造适度超前、功能完善、配套协调、高效可靠的基础设施支撑体系，适当向乡村倾斜。对重大产业发展项目、重大公共事业项目、重大社会发展项目，要按照功能定位，统盘考虑，统筹安排，提高资源配置效率和设施共享度。要探索实行一体化的建设标准、一体化的管理模式、一体化的服务和价格标准，实现全社会资源共享，让更多农村居民在城乡一体化进程中得到实惠。
以调整、整合农村布局为抓手，突出重点。以交通基础设施规划建设为先导。加快推进基础设施和公用设施向乡村延伸，缩小城乡基础设施差距，确保城乡要素流动渠道畅通。交通设施是城乡发展中最重要的基础设施之一，要积极配合我市境内沧高速、涿密高速、105国道、泊公路等建设改造工作，积极对接第二国际机场、京津城际铁路建设，充分利用天津、黄骅的港口资源，努力形成高速公路、铁路、航空、水运的综合对外大交通格局；加快县乡公路改造，提高道路等级，实现村村通公交，逐步构建中心城区公交网、市区到乡镇的城乡公交网和乡镇至行政村的乡村公交网三级网络，实行统一管理、资源共享。要加快建设与农村居民日常生活密切相关的公用服务设施，逐步实现城乡供水、供气、供电、排污、防洪减灾、通讯、垃圾清理等公用设施一体化。基础设施建设和公用服务设施要按照统一规划，统一布局，资源共享，分步分级实施的要求进行，防止重复建设和资源浪费。借助交通基础设施的布局，积极谋划县域村庄布局，即迁村并点，整合农村布局结构，将小村、距离交通设施偏远的村庄适当整合，提高土地利用的同时，提高各项基础设施的相对集中度和设施服务水平，解决基础设施的覆盖、延伸问题。
以提升城市化水平为目的点面结合，以两带一轴产业空间布局为依托。积极培育发展产业轴带的重点城镇群，并形成葡萄串式的发展模式。以每个中心点为中心，向周边农村实现基础设施的延伸与覆盖。今年，市委、市政府（两带一轴产业空间布局的基础上，又提出了发展北部潮白高新）产业带、中部永定河信息产业带和南部三县（市）区域产业的构想。这一构想是市南北狭长的地理决定的也是符合我市社会经济水平发展实际的这一构想为城市基础设施向农村覆盖延伸提供了极为有力的保障，即以三个产业中心为圆点，产业、人口等向周边城镇辐射；城镇再向周边乡村辐射，形成分级体系链条，同时，将基础设施的规划建设当作链条的一个组成部分，随着产业的分解和细化，从而完成基础设施的覆盖。
城乡发展差距最大的社会发展领域的差距。加快推进城乡一体化，目前。必须着力解决农村社会事业滞后于城市的状况，加大投入，加快城乡社会事业发展。建立和完善农村义务教育管理体制，加大农村基础教育投入的倾斜力度，促进城乡教育的均衡发展，共享城乡优质教育资源。确保所有乡镇都建有一所有较高标准的中心幼儿园、中心小学、初级中学和化技术学校，逐步形成农村初中向城镇集聚、农村中小学及幼儿教育向乡镇和中心村集聚的布局；开展农村教师素质提高工程，建立区域内城乡校对校结对帮扶制度。提高医疗卫生服务能力、完善医疗制度、加强公共卫生。建立完善以市疾病预防控制机构和卫生监督机构为主体，各类医疗机构和社区卫生服务机构为基础，覆盖城乡的疾病预防控制网络，进一步提高疾病预防控制体系的监测、预警能力，提高技术水平和应急反应能力，有效预防和控制各类传染性疾病，防范和处理各类突发公共卫生事件。全市城乡卫生监督覆盖率达到100%食品卫生检测合格率达到85%以上。要建立健全以市医疗卫生单位为龙头，乡镇（街道）医疗单位（社区卫生服务中心）为枢纽、社区卫生服务站（村卫生室）为基础的新型城乡卫生服务体系。切实重视农村医疗卫生服务体系建设，努力构建预防、医疗、保健、康复、健康教育、计划生育技术指导“六位一体”农村社区卫生服务网络，满足农村居民的卫生服务需求。大力提升城镇文化品位，切实夯实农村文化体育基础。积极开展文化先进乡镇、文化特色村等创建活动，重视城乡文化体育阵地建设。加强农村特色文化建设，开展一乡一艺活动，逐步形成乡乡有品牌，街街有特色的风格；广泛开展文明村镇、文明家庭创建活动，加强农村思想道德建设，积极倡导文明健康的生活方式，不断提高农民整体素质。大力实施科技强区战略，全面推进科技进步，促进经济增长方式的转变。要积极引导科技资源向农村流入，提升农村科技进步水平，促进科技资源合理配置。要优化科技发展环境，建立以企业为主体的区域科技创新体系和技术创新机制，积极推进产学研联合，加快推进政务信息化、企业信息化和家庭信息化工程，促进科技与经济的紧密结合。具备适宜条件的农户全面普及户用沼气，农户院内开展家居环境清洁工作，净化、美化庭院。发展养殖场和养殖小区沼气工程，实现村内或养殖小区集中供气，减少面源污染。发展秸秆成型颗粒燃料、秸秆气化等新型能源技术。适宜地区推广太阳能热水器和太阳灶等农村小型可再生能源设施。建立电话、电视、电脑“三电合一”农业信息服务平台。
文/刘旦
【摘要】随着中国成为世界老年人口最多的国家，养老问题也成为近年来学术研究的热点，考虑到老年住宅产品市场需求巨大，养老地产成为当下中国众多企业实现战略转型的方向。本文在深入分析养老地产内涵基础上，剖析了我国当前养老社区开发现状。最后，在借鉴美国、日本养老社区开发经验基础上，从项目定位、项目选址、产品设计、价值链闭环等方面提出了中国养老社区开发和运营模式。
关键词 养老社区；国外经验；运营模式
【作者简介】刘旦，江西财经大学副教授，博士，研究方向：房地产经济。
在经济新常态以及住宅市场持续低迷背景下，养老地产成为众多地产企业实现业务转型的战略选择。不过，到目前为止，我国还没有形成可供全国化复制的成熟商业模式。养老社区是养老地产的特定形态与模式，也是养老地产市场的细分领域。受传统道德价值观和“大家族”观影响，我国老年人仍旧秉持在子辈和孙辈附近生活的“在家养老”观念，因此，从老年人的养老需求出发，集居住、养老、医疗、养生、娱乐功能于一体的养老社区将是我国老年人养老方式的首要选择。本文拟就养老社区开发和运营模式进行研究，以期抛砖引玉。
一、养老地产内涵
（一）养老地产概念
目前，对于养老地产内涵国内学术界还存在争议。本文认为，养老地产是地产和养老产业的复合，核心是服务，地产是嫁接服务的平台。养老地产具有四大属性，其中房地产属性是其根本属性，但与住宅地产不同，养老地产在物业形态上注重适老化改造；服务属性是核心属性，是养老地产的本质特征；养老地产还具有金融属性，本质上持有型地产最高级形态，是一种金融产品，只有金融这个点打通，持续运营才有可能；最后，由于养老地产客户是老年人，人文属性、人文关怀是乐享晚年的应有之义。从相关利益者角度分析，对企业来说，养老产业链包含众多相关产业，核心产业主要包括养老设施、老年护理和老年医疗，其中养老设施的开发和运营，准入门槛高，如果开发商能跨过门槛，建立行业壁垒，拓展空间极大。对政府来说，养老产业发展有利于解决民生（老龄化）问题，有利于带动周边产业发展，有利于拉动内需，进而形成新的经济增长点。对老年人来说，养老地产是提升晚年生活质量，实现乐享晚年生活目标的物质载体。
（二）养老地产内涵
1.与传统养老院相比规模更大，盈利模式更强调福利保障型和市场商品型相结合。养老地产可分为营利性和非营利性，后者主要由政府来承担，前者主要由社会资金来主导。在市场化养老模式下，开发商面对的是庞大的市场化的养老需求，其开发和运营综合了服务属性、商业属性和住宅属性等三重属性，其中服务属性表现在管理要求高，需要精心打造以服务为核心的专业管理团队，服务内容涵盖从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护。商业属性表现在前期投入大，要求长期持有运营，资金回收期较长。同时，商业属性还表现在运营难度大，租售方式将比普通商铺更为复杂。住宅属性表现在开发难度高，养老地产除了产品设计要考虑适老化，还需要配套大量的辅助设备。因此，相比传统养老院，养老地产在规模上更大，开发运营难度更高，开发商在市场化运作过程中应该考虑政府公共福利以及民生、就业、医疗、养老等问题，形成一个多赢局面。
2.与住宅地产相比产业链更长，管理模式更强调战略协作、强强联合。从价值链看，住宅地产是单一地产，核心利益主体主要是开发商和购房者，采取单一价值链运作模式。养老地产是复合地产，核心利益主体除了开发商，还包括政府、消费者、运营商、投资商等，利益协调难度更大。从产业链角度看，养老地产产业链更长，可以分为核心产业，如养老设施、老年护理、老年医疗；配套产业，如专业设备、老年食品、老年服饰、营养保健、老年娱乐、老年旅游、老年求知等；衍生产业，如老年理财、老年融资、老年保险、老年咨询等。从产业链条重要性看，房地产是基底，是养老地产市场化运营的平台；养老产品设计是核心，是整个养老地产项目驱动的引擎；优势资源是项目核心竞争力形成的关键，一个好的养老地产项目只有加入优势资源才能产生竞争力。因此，相对住宅地产开发，养老地产开发门槛更高，复合属性更强，需要开发商具备对于医疗、保健、餐饮等资源的整合能力、筹集长期投资资金的能力以及后期运营管理的能力等。开发商运用传统住宅地产开发全产业链运营模式比较困难，需要通过平台打造，分工合作，整合供求端多种资源，整合路径，更强调优势互补，合作开发。
3.与养生地产相比受众更窄，功能配置更强调养老配套服务。养生和养老本身有功能上的重叠，但养生概念受众群体除了老年人群外，其优美的环境也吸引了不少中年置业人群。作为养老地产，老人最需要的是养老配套服务，因此，养老地产开发商不仅是地产开发商，更是养老服务提供商。养老地产作为养老产业的整合平台，是各种养老保障服务的整合终端，养生地产对服务和运营机构依赖较弱，主要与健康产业中的健康管理服务产业结合紧密。在物业形态上，养老地产强调为老化、适老化配套设施，养生地产强调自然生态与人文资源固化为优美的园林设计与景观。从产业属性看，养老地产要平衡福利性、公益性、弱营利性三者关系，养生地产纯粹是市场化运营，追求高利润回报。从开发主体看，养老服务提供主体是民营非企业机构和民营养老服务公司，盈利来源主要是会员费和服务费。房地产开发主体一般是房地产开发公司或其他投资企业，盈利来源主要是产权销售和房屋出租。养生地产开发主体一般是资金实力雄厚、无短期回现目标、具备较强资金周转能力的发展商。
二、我国当前养老社区开发现状
在“银发经济”商机初露后，以大型地产开发商和保险公司为代表的投资主体纷纷将目光投向养老社区，具体而言根据其功能配置可以分为以下几类。
（一）独立护理型
独立护理型是指单独设立在城市中心较好位置的纯护理型社区，与周边社区无关联，对医疗护理要求高，客户价格敏感程度一般，但前期投入资金压力大、回笼慢，典型项目有恭和苑、星堡中环等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，在城市内部，交通便利，周边医疗设施完备；二是配套方面，社区周边基础设施完备，社区配备基本医疗护理，周边区域承担高等级医疗需求；三是盈利模式为少量入门费+租金，运营主体自营，通常具有运营或医疗优势；四是目标客群定位为需要护理和特殊照顾人群，如老年痴呆症、临终关怀、术后护理等。
（二）综合开发型（混合型）
综合开发型是指在城市郊区成片开发，自主建设的养老社区，适应各年龄层群体，尤其考虑老年人和子女家庭的就近和混合居住，服务对象包含健康老人和非健康老人的综合社区，典型特征是租售平衡，选址要求高、产品力打造难，但资金压力相对较小，典型项目如亲和源、北京太阳城、天地健康城等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，周边自然环境良好的郊区，离核心城市1~1.5小时车程，具有一定的景观自然环境基础；二是配套方面，社区自建完成商业、医疗甚至教育配套以弥补区域自有配套不足的问题；三是盈利模式方面，70%~80%销售，20%~30%自营，运营可自营或外包；四是目标客群定位为销售客户立足活跃老人为主，持有物业主要面向社区内部老人或未来外来老人。
（三）社区嵌入型
社区嵌入型模式就是在成熟社区中拿出几栋物业配建老年设施，产品形态可以是老年公寓、日间照料中心、老年活动中心等。该模式对于医疗护理要求较高，代表项目如保利和熹会、远洋椿萱茂、万科良渚等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，在城区内部大型社区或周边生活环境优越的郊区，社区周边，对老人有吸引力；二是配套方面，社区承担商业等基本配套，基础医疗护理设施完备、高等级医疗需求有快速通道；三是盈利模式多元，包括“会员权+月费”、护理按照等级收费等，需要完备的运营能力；四是目标客群定位为半自理、具有一定护理需求的群体。社区嵌入型养老地产典型特征如表1所示。
三、国外老年社区开发模式
（一）美国持续照护退休社区（CCRC模式）
美国是世界较早进入老龄社会的西方发达国家，经过几十年发展，其CCRC模式已形成非常成熟的体系。概括起来，其发展特色有以下几点。
1.选址时注重生态环境，拥有完善的配套设施与功能区划分。CCRC通常选址在距市中心1个小时车程、交通便利的城市近郊，选址时注重生态环境营造，不仅建有大面积绿地、花园，普遍采用无障碍设计，还提供各种生活配套设施，满足入住者的一切生活需要。如美国太阳城养老社区是闻名世界的最为成熟的老年社区之一，选址于阳光明媚的凤凰城郊区，全年312天能够接受日照。太阳城北边的Pleasant湖是西南方最大的湖，面积已扩大到1万英亩。西边的WhiteTanks地区公园，面积已达2.6万英亩。同时，太阳城周边配套也非常完善，如1200亩的高尔夫球场，生活设施方面包括7个娱乐中心，2个图书馆，2个保龄球馆，8个高尔夫场，3个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅。在建筑设计上，小区内除了实现无障碍设计外，最大的亮点就是功能区划分环环紧扣，互为助益，六大居住社区定位明确。同时，社区还配备了医院，为入住者提供预防、护理、康复等多种医疗服务。
2.项目规模普遍比较大，产品种类丰富。在美国，CCRC规模都比较大，如美国佛罗里达太阳城中心规模接近微型城市，社区太阳城中心共有1.05个住宅单元，目前有来自全美及世界各地的住户1.6万。在产品策略上，养老社区物业种类一般比较齐全，开发商一般根据老年人的退休或晚年生活的阶段性特征，设计与特定阶段相适应的住宅产品。如太阳城住宅类型就包括独栋住宅、双拼住宅、多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等，能够满足不同老年人群的需求，其中社区住宅以低层建筑为主。
3.分工协作的运营管理模式。由于牵涉到不动产开发，养老社区的开发、运营与管理相较于居家养老和社区养老运营机构要复杂得多。美国CCRC项目开发主体基本都是私人投资并进行商业化运作，从投资运营主体来看，目前规模较大的养老住宅项目主要以地产开发商、保险公司和政府为主导，另有如私募基金、慈善基金、健康管理公司以及国外投资商等开始慢慢进入这个市场。其运营特色在于开发商、投资商与运营商的角色分离，各环节的专业分工实现了高效低风险运作（表2）。
（二）日本的两代居模式
作为亚洲国家，日本拥有最符合东方特色的居家养老服务以及长期护理服务体系，以“一碗汤的距离”为特色的“两代居”模式更是巧妙地融合了代际照顾和养老服务，使得老年人既不需要远离子女又能得到妥善的养老和医疗服务。
1.以两代居为主的发展模式。当今日本社会，集中养老、社会养老模式成为主流，原因除了居家养老模式不便受到社会服务外，年轻人与老年人的观念差异也是该模式日渐式微的主要原因。为了兼顾东方文化特点和适应“4-2-1”的家庭结构，日本养老地产采取了老少两代在生活上适度分离，又方便照顾的两代居模式。当前，两代居模式有了一些变化，一是规模更大，二是父母与子女住在相邻的区域内，距离以“一碗汤”为最好。例如，日本最近开发的大型养老社区开发理念都是能够让各种年龄层的人在一起居住，实现两代人之间的互相照料和扶持。
2.注重高科技在养老社区中的应用。在产品设计上，日本两代居模式除了遵循普遍的为老化、适老化原则外，注重高科技在养老产品中应用是其特色。以诚信香里为例，床边墙上有“失禁感应器”，床脚处安装“离床感应器”，能让工作人员在老人不慎从床上跌落时迅速察觉并及时赶来。洗手间里全部设施由电脑控制，设施配置非常人性化，例如马桶上方有呼叫用的绳圈，洗手间天花板上装有“动作探知感应设施”等。同时，浴室所有的墙壁还有专为坐轮椅的老人设计的电动入浴设施。此外，为了能给老人解闷，“香里园”还研发了能和老人双向交流的宠物机器人，可以向人打招呼、唱歌、朗诵汉诗等选项。同时，入住的老人每周都能接受“松下纪念医院”及“道仁医院”的远程医疗诊断，医生通过专门仪器就能够掌握老人各项生理健康数据，对症下药，给出建议。
3.注重发挥民间资本在养老项目开发中的作用。从开发模式看，日本养老社区一般采取多企业之间联合开发模式，不但降低了开发风险，还使得社区内每一个细节均能够表现出众。如日本高端养老运营管理机构代表SunCity株式会社成立于1980年，由100家日本企业共同出资，注册资金120亿日元，股东涉及行业包括银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，大部分为日本业内顶级企业1。在运营上，基本采取出租模式，运营管理以民间管理公司为主，因为后者能更为专业的服务。在日本，养老社区基本都不是以出售产权为目的，该运营模式不仅需要开发商具有强大的资金实力，还要具备搭建完善的养老服务体系能力。在日本，由国家投资建设的养老地产所占比例较少，大部分养老机构都由民间投资开发，这得益于日本的介护保险制度和独特的住宅金融公库模式。同时，日本政府还通过财政补贴或低息贷款方式支持养老地产发展。
（三）借鉴意义
1.发展模式借鉴。在美国，CCRC基本采取“保险+地产+养老”产业融合的商业模式，“政府扶持+开发商盈利”的发展模式，投资回报丰厚。运营上采用倒按揭的运营模式，吸引以银行、保险资金为代表的长期资金参与，为可持续运营提供保障。养老社区规模普遍比较大，服务类型多样，配套完善，通过各年龄阶层混住，消除老年人群的孤独感，或者与周边知名大学合作，使其老有所为，老有所学。在日本，养老社区基本都不是以出售产权为目的经营模式，家庭或亲属护理是基础，公共福利服务和市场化服务是补充，突出自助自理。在建筑设计上，普遍重视规划设计的人性化。
2.运作模式借鉴。受亚当·斯密经济理论影响，美国强调政府不应过多干预市场，因此，其养老社区开发以民间资本为主导，是纯商业化的市场化的养老地产，政府通过养老扶持政策以及发达的金融市场支持养老事业发展。在美国，养老社区开发和运营是一个完整的金融生态系统，由开发商、运营商、房地产投资基金和私募基金共同构建，利益链条主体是REITs型投资商，通过REITs整合其他各大相关参与主体。美国前十大养老社区拥有者中，有五家REITs公司。与美国类似，日本受西方尤其是美国经济理论及模式影响，其养老模式也是以开发商为主导，政府辅助，同时更多注重家庭亲情，两代居盛行。
3.盈利模式借鉴。在国外，由于是商业化的养老地产，收费普遍比较昂贵。以美国CCRC模式为例，由于涵盖了自理生活、辅助生活以及专业护理等多个层次的服务，收费通常较为昂贵。美国CCRC采取会员制经营，入住老年人一般需首先缴纳一次性会费，经社区专门体检机构体检合格后方可以合同形式获得在指定社区的长期居住权。除入门会费外，老年人还需为餐饮和日常照护等服务支付额外服务费，额外费用的支付随会费缴纳额的上升而递减。同时，会员的入门费可在既定期限内退还老年人或不退还，通常入住时间越长，会费退还比例越低。在日本，以横滨太阳城为例，其营收模式包括一次性入住金和月金，其中，入住金根据房间大小，3000万~9800万日元不等，月金包括管理费和餐费。此外，收入来源还包括一些额外收费。
多渠道的收入来源保证了项目的持续运营。
4.发展阶段借鉴。在国外，养老地产都经历了从低级形态向高级形态的发展和转变，这一不断演进的过程与国家的宏观经济社会特征和人口老龄化特征相适应。目前，西方发达国家养老地产开发以老年社区为主，设计理念从最开始的偏重地产属性进入到注重金融属性和人文关怀阶段，普通化、人性化、社区化发展成为养老社区开发的特征（表3）。
四、养老社区开发建议
（一）围绕老年人群需求，构建科学的选址模型
作为主题地产，养老社区开发与城市规划密切相关，其定位必须基于城市发展视角，构建科学的选址模型。具体而言，一是在选址及用地上，考虑老年人喜静不喜闹的特点，同时老年人害怕孤独，希望子女上班上学后，仍有同龄同伴、共同话题、共同乐趣。因此，项目选址一是要考虑生态因素，要考虑当地是否拥有强势稀缺自然资源，要以良好的生态环境营造健康、生态的居住氛围。二是要考虑城市因素。环伺一线城市周边或地处城市郊区地带，满足相对低廉的开发成本优势，同时享受成熟的城市配套辐射。三是当地房地产发展阶段、供销比、人口导入水平、基础设施建设额、当地财政情况等，研究人口密度、人口导入情况，这直接影响养老市场的容量和发展潜力。四是当地政府的政策支持。
（二）以为老化、适老化为核心，提高产品竞争力
在产品策略方面，养老社区在设计产品和服务时应该对服务类型、产品形态、选址、定价和规模等多重参数进行综合抉择，通常包括以下三方面的关键要素：①居住条件，调查显示，大部分老年人，尤其是自理型老年人希望拥有家庭式的私密生活空间。②医疗和护理能力，便利可靠的医疗健康服务是消费者在选择养老产品时最为重视的内容。③其他增值服务和设施2。养老地产商应考虑到老年人的精神生活需求，为其提供有针对性的娱乐设备，并帮助组织社交活动等，以此丰富老年人的精神生活。在产品策略上，社区规模要大，要有医疗、娱乐、休闲相关的配套设施，细节处理重视无障碍设施打造。软件配备上提供日常生活照料服务及其他个性化服务，在确保社区安全性和私密性的同时，确保老年人在养老社区里感受到家庭的温暖。在产品诉求上，可以考虑以老年社区为功能核心，但以更广泛的生活方式为主题，实现人群复合化发展，避免排他性。
（三）构筑多点盈利的业务模式
养老地产不同于一般住宅地产，养老地产的核心在于服务，养老配套服务是影响老年人群购买养老地产的关键要素，也是开发商实现持续盈利，构建长短兼顾盈利模式的核心。但是，目前市场中的开发企业对养老地产缺乏系统化解决方案，还是以地产销售为主要收入来源。当前，养老地产通常借助政策支持，以较低价格拿地以实现土地的增值。在具体实践中，一种是以旅游用地、工业用地的方式拿地，如北京太阳城。另一种是和政府共同开发，如上海亲和源。房地产开发收入的收取有两种方案，一是直接出售养老住宅产权；二是通过入门费，依靠每年利息现金流的贴现而获取开发收入。未来，养老社区开发企业应着眼于提炼可持续、可复制的盈利模式，形成规模效应，通过设计短中长期的收入结构，实现项目的现金流及风险可控，保证项目价值最大化。
（四）通过平台方式形成养老产业链闭环
养老社区是一个涵盖医疗、护理、养生、娱乐、交通、住宅、休闲、运动、购物的产业链条，尤其是医疗护理行业，更是养老产业链条首当其冲的主角。然而，与美国不同，目前，中国养老地产开发商还是沿用传统住宅地产开发模式，全产业链运作模式居多。与住宅地产不同，养老地产是多个产业的复合，开发商要想在整条价值链上建立战略优势，是很难完成的任务。理论研究表明，只要在价值链或者产业链中的任何一个关键环节或者3～4个环节构建了竞争对手无法在短期内复制的竞争能力或优势，企业商业模式就有可能是成功的，如美国苹果公司。未来，企业应在对外部宏观环境进行细致扫描的基础上，结合自身资源与能力情况，各自选择自己的核心能力建设策略。具体而言，可考虑根据不同环节的增值情况采取相应的战略模式和行动计划，对价值链关键环节采取卡位战略，进行强化；对于价值链辅助环节，可以考虑通过战略联盟、合作开发，完善业务外包管理等形成产业链闭环。
总之，养老社区开发是片蓝海，企业需要寻找适合的商业模式介入。合理商业模式的构建不仅要适合外部宏观环境，也要匹配内部资源与能力。此外，融资模式、目标客户需求也是影响商业模式设计的重要因素，老年人群对养老社区消费与服务消费的偏好，将决定养老地产项目是适合长期运营还是以销售实现投资回报。开发商在市场化运作的过程中，不仅要立足于自身的历史发展，也应该考虑政府公共福利并解决民生、就业、医疗、养老行业问题，形成一个多赢的局面，只有如此，才有可能形成一个可持续的商业模式。
注释
1.万通地产养老地产创新研发课题小组：《养老地产日本案例考察总结报告》，2010年12月。
2.孙超、唐海燕：《养老服务产业的商业模式》，中国经营报，2014年1月23日。
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