时间：2023-11-18 10:23:13
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我国企业会计准则体系的颁布，标志着适应我国市场经济发展要求、与国际惯例趋同的企业会计准则体系正式建立。其中无形资产准则(以下简称新无形资产准则)，与以前无形资产的会计处理规定相比，新无形资产准则不仅借鉴和吸取了国际会计准则的先进做法，而且还进行了合理的创新，具有鲜明的中国特色，这充分体现出我国会计准则的制定水平有了质的飞跃，本文就中外及新旧会计准则中自创无形资产的计价方法谈一些看法。
一、自创无形资产的费用项目及基本计价方法
自创无形资产是企业自行开发研制成功而形成的一种经济资源，从研究开发到投入使用，一般会发生研究费用、开发费用和附带费用等。研究费用是人们为了获取新的科学或技术知识，有计划的进行创造性探索而发生的费用；开发费用是继研究活动之后，为了创新或改进产品、材料、工艺等，并在商业性生产开始之前所从事的将研究成果付诸于初步应用的一系列活动而发生的费用；附带费用是在将研究或开发成果向有关部门申请登记的一系列活动中而发生的费用。这些费用是自创无形资产形成全过程的费用，企业对自创无形资产计价时必须充分考虑这些价值构成要素。但这些费用是否全部计人无形资产价值，以何种方式计人无形资产价值，会计界有不同的观点，从而产生了不同的计价方法，在实务工作中也有很多争议。
国际上自创无形资产计价方法大致可以归纳为：(1)全额费用法。即将研究与开发费用全部作为期间费用处理，在发生时直接计人当期损益。(2)全额资本法。即将研究与开发费用在发生期内通过有关账户专门归集，待开发成功并投入使用时列作无形资产分期摊销其价值。(3)成果决定法即在研究与开发费用发生期内，按研究与开发活动的结果来决定采用何种处理方法。若已经取得成果并预期能够产生收益时，就将相关支出全部资本化；反之，将其全部费用化，计入当期损益。(4)综合法。即汲取以上方法的合理成分，根据具体情况确定自创无形资产的价值。这种方法将研究支出和开发支出截然分开，分别采用不同的处理方法：研究支出由于与未来收益没有直接的联系而采用全额费用法，在支出发生时如数计入当期损益；开发支出则采用成果决定法，或全部资本化，或全部费用化。但国际上通用的计价方法，都未将附带费用计入无形资产成本，而是列作期间费用直接抵减当期利润。
二、不同会计准则对自创无形资产计价方法规定上的差异
我国自1993年以来先后的相关准则，以及国外有关会计准则对自创无形资产的计价方法，对研究开发支出的处理方法均有所不同，具体内容可如(表1)所示。通过(表1)可以看出，对自创无形资产的计价主要存在以下两方面的差异：第一，我国1993年和2001年无形资产会计准则中对研究及开发术语其实并未给予内涵及外延上的界定，甚至有些作为前提条件的规定中尚未提及“研究费用”，而在结论性规定中又强调研究开发支出必须采用全额费用法。采用全额费用法是研究开发项目能否成功难以确定，很难与其他费用明确划分，这些支出能否带来经济利益很难断定，为了简化会计核算将研究开发支出列作当期费用处理，即使研制成功也不列作无形资产核算。这样，自行研究开发的无形资产只包括依法取得时的附带费用，即注册费、聘请律师费以及其他相关支出，而不包括研究开发成本。国际会计准则区分了研究和开发两个阶段的支出，其中研究阶段的支出费用化，开发阶段的支出根据有关条件要么资本化要么费用化。美国是一直坚持研究与开发支出全额费用化观点的理由之一就是这些支出与企业未来收益的关系不确定，对企业潜在收益的估计毫无帮助，因此也就没有必要将其资本化。可见，各种会计准则对这一问题的处理是存在分歧的。在这一问题上我国的立场与美国较接近，主要原因在于我国旧无形资产会计准则是参考美国财务会计准则而制定的。第二，对于自行开发无形资产成本的确认，我国会计准则不是按照国际通行的做法划分研究成本与开发成本，而是以是否依法申请取得法律的认可为标准。在申请之前无论是研究支出还是开发支出都要全部费用化，获得法律认可后才以注册费和律师费作为入账价值。可见，我国无形资产会计准则的制定，侧重于法律支持以及过于遵循稳健性和重要性原则的要求。
三、自创无形资产研发支出全额费用法的缺陷分析
笔者认为，自创无形资产全额费用法虽然符合谨慎性和重要性原则的要求，也便于法律控制，但明显存在着不足。其主要表现在以下方面：
(一)自创无形资产全额费用法，对会计信息质量特征重要程度衡量失当 会计信息质量是指会计信息满足信息使用者需求特征的总和，评价标准就是会计信息的质量特征，即真实性、相关性、可比性、一致性、及时性、清晰性、谨慎性、全面性、重要性等。根据会计信息质量特征看，自创无形资产会计核算采取全额费用法，实际上是忽视其他会计信息质量特征而过度追求谨慎性特征和重要性特征的，这是对会计信息质量特征的误解造成的。因为，不论新旧基本会计准则，对会计信息质量特征而言，本身是有先后重要性顺序的，排在前面的就应该优先满足，排在最后的就应该最后满足，条件不许可时排在最后的可以不满足。谨慎性特征被排在后面，而真实性和相关性分别排在最前面。自创无形资产的计价方法不应该优先满足排在最后的会计核算原则。
(二)自创无形资产全额费用法扭曲了自创无形资产的真实价值 首先，资产是指企业过去的交易或者是已事形成的事项、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。因此，自创无形资产能够给企业带来经济利益，应该包括在资产的范围之内。其次，企业会计准则――基本准则明确规定会计计量属性包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。就自创无形资产的活动而言，如开发成功，所取得无形资产的成本主要部分是在研发过程中投入的巨大人力、物力和财力，相比律师费、注册费等附带费用都很小。仅以最后少量的附带费用作为自创无形资产的人账价值，显然是不符合计量属性中的任何一种，而且势必使得账面价值与实际价值相差甚远，致使提供的会计信息质量难以真实可靠。因此，这种做法不仅不合乎逻辑，而且还扭曲了企业的经营活动和财务状况。
(三)自创无形资产全额费用法对企业经营管理活动不利 一是不利于企业分析考核研究开发活动的经济效益。自创无形资产往往开发周期长、投入资金多，如不能真实全面反映自创无形资产的全部耗费，仅以附带费用人账缺乏完整系统的投资金额记录，就无法计算该项投资的报酬率，也就无从查考其投资效益，失去了可靠的分析指标，无法为企业未来的投资决策积累有用的历史数据。二是不利于企业对自创无形资产实行有效管理。会计是企业管理活动的重要组成部分，自创无形资产如果在账簿上得不到正确的反
映，企业管理阶层可能会认为其价值微小而不给予足够的重视，进而忽视对自创无形资产的管理。三是不利于调动企业决策的积极性甚至诱使短期行为。研究开发费用投入多寡会显著影响企业的各期利润平滑化，而我国习惯使用以利润为中心的财务指标来考核管理者的经营业绩，企业管理者若从短期经济利益角度考虑将会缺乏进取心，可能会通过减少研发支出来提高在任期间的经营利润，这样就不利于企业对自创无形资产的投资，也不利于企业创新，更不利于企业的长期发展。四是不利于企业有效地在资本市场上进行融资。投资者进行各项投资决策的主要参考依据是企业的利润额度、盈利能力等指标，将研究与开发费用全部费用化，势必会造成企业收益波动频繁，而波动的原因在企业财务报表中未有任何披露，既不能为投资者提供清晰的会计信息，又使得企业在资本市场上无法顺利筹集所需资金。
(四)自创无形资产全额费用法不符合会计信息质量特征，造成会计信息失真 首先是不符合划分收益性支出和资本性支出原则。自创无形资产一旦成功，将使企业在未来若干期受益，因此在这种情况下开发费用理应属于资本性支出，若将其计人当期损益，则有违划分收益性支出和资本性支出原则。其次，不符合收入与费用的配比性原则。在自创无形资产的研究开发会计期间里，不产生任何经济效益，却要负担大量的研发费用；研究开发成功了，效益很大，却负担较小的摊销费用，这样无形资产的开发成本不能与有关的收益相匹配。最后，不符合可比性原则。同样，都是无形资产，购买的就要按照所支付的对价入账，而且金额通常是巨大的；反之，自创的却以少量的附带费用入账，显然这样的会计信息不可比。
论文关键词：资产评估，价值类型，评估方法，方法选择
资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。资产评估方法有三种，市场法、成本法、收益法。各种方法各有其特点，因此在资产评估中如何运用、选择评估方法就显得至关重要，它不仅关系评估质量，而且还决定评估结果和风险。本文认为，价值类型是资产价值的具体表现形式，体现资产价值属性，不同价值类型因为属性不同，表现在价值量上存在很大差异性，评估方法是实现资产价值属性或者价值类型具体途径和方式，因此价值属性或者价值类型必然决定于评估方法选择和使用，换言之，资产价值属性或者价值类型存在相关性、一致性。
一、资产评估价值类型、作用
关于价值类型的种类，目前有二种观点，一种国内传统的价值类型包括：现行市价、重置成本、收益现值、清算价格；另一种是根据《国际评估准则》规定，将价值类型分为市场价值和市场价值以外价值类型，我国现行评估准则采用了国际评估准则的观点。
（一）、市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。（二）、市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。1、投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值；2、在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额；3、清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额；4、残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额；5、课税价值是指根据税法规定的与征纳税收相关的价值定义所确定的价值；6、保险价值是指因可能的危险造成损失的实体项目的重建或者重置成本，保险价值是保险单条款中记载或者认可的某一项资产损失或者资产组的某一部分损失。由于价值类型是价值质的规定，因此在资产评估中起着重要作用，具体表现在：（一）、价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。资产评估价值是某项资产在特定条件下的价值表现，其价值属性不同，评估结果也就不同。因此资产评估中的资产价值与其本身的内在价值或者特定价值存在差异，也就是说，同一资产在不同价值属性情况下，由于属性不同表现在价值量上存在很大差异性，理所当然地产生不同的评估结果。因此现行评估准则要求评估师在评估报告只能是一种评估结果是不科学，这主要是1.评估师不能替代报告使用者做出资产价值的最终价值判断与决策。换言之，评估报告作用毕竟是一种评估咨询报告，并不是价值决策报告，2.在委托方未明确价值类型的情况下，评估师之所以对资产采用多种方法评估资产，从资产不同价值属性视角来估算资产价值，使报告使用者更清楚地了解资产在不同价值属性下的价值，以便报告使用者投资、决策，如果委托方限定价值类型的话，那么评估师应就某项资产在某一价值属性下的价值做出评估结论，3.评估报告采用多种方法估算资产在不同价值类型下的价值，必然得出多种评估结果，现行评估准则要求评估报告只能一种评估结果面临的困惑：资产在不同价值类型或者价值属性价值下，如果得出一种评估价结果的话，存在逻辑上矛盾；（二）、资产价值类型决定评估方法的选择和使用。价值类型实际上是资产评估价值的一个具体标准和取向，某种标准的评估价值取得，必然通过具体评估方法进行科学估算获得。事实上，评估方法只是估算评估价值的一种思路，价值类型确定必然决定了评估方法选择和使用，例如：评估师在评估资产的现行市场价值，只能采用市场比较方法估价，不能采用收益现值法或者重置成本法替代，当估算资产未来价值即在用价值时，应当使用收益现值法而不能用重置成本或者市场价值进行替代。毫无疑问，不同价值类型决定了评估方法选择使用，不同评估方法应体现不同价值属性，不同价值属性、不同评估方法不具有替代性、可比性，这本应该是资产评估一个基本原则性的问题。然而，恰恰相反现行评估准则对这一基本原则问题尚未形成共识，认为各种评估方法存在替代性，各种评估方法运用都是对资产真实价值近似反映等错误认识，应尽快予以修正、完善；（三）、明确资产评估价值类型，可以避免报告使用者误用评估报告。资产评估结果是在特定的假设条件为前提，不同的评估目的，市场条件下决定了价值属性不同，因而评估价值存在很大差异性，资产评估师在评估报告当中明确评估资产价值类型，可以使委托方更清楚了解评估资产在不同价值属性下的价值，从而不产生误解，同时也规避了评估师的执业风险和责任。
二、影响资产价值类型的因素
价值类型是评估界的难点和争议焦点，但在以下方面已达成共识。一、是资产价值类型是必需的；二、资产评估过程中必须确定价值类型，价值类型指导资产评估过程始终；三、每项价值类型必须有定义。实践中，决定价值类型是多方面的，影响因素包括：1、评估目的或者特定行为；2、市场条件；3、资产功能及其状态。以上因素构成一个有机整体从而影响或者决定资产价值类型，其中最核心因素是特定的评估目的。这主要是由于资产特定评估目的直接影响市场条件，因而最终影响资产功能和状态。例如：资产在出售情况下，直接决定了市场需求方的范围，从而会影响资产功能和状态。一般情况下，由于委托方资产评估特定目的不同，评估价值存在很大差异，这种差异是因为资产特定目的不同引起的资产价值属性不同产生的。在具体评估实际当中，如果委托方明确了资产价值类型，评估师应当在评估报告对资产在某一价值类型下价值做出结论。如果委托方未明示委估资产的价值类型，评估师应当尽可能的在特定评估目的下对资产不同价值类型下价值进行评估，并将不同价值类型价值结果在评估报告予以揭示，或者评估师根据特定评估目的确定最恰当的价值类型，选择最合理方法对委托评估的资产进行评估，并做出最终结论。笔者认为，1、既然资产有不同价值类型或者价值属性，那么表现在价值量上应该存在很大差异，因此，评估师义务应将资产在不同价值属性或者价值类型下资产价值予以反映，而不是替代评估报告使用者对资产价值做出价值判断或者决策；2、由于资产价值类型不同决定评估方法的不同，因此评估方法之间不存在替代性、可比性，换言之，不同资产评估方法体现资产不同价值类型或者价值属性；3、不同评估方法体现资产不同价值类型或者价值属性，体现在价值量必然存在很大差异性，因此不同评估方法使用，自然得出不同结果。显然，现行评估准则要求评估师在评估报告得出一种评估结果是错误的。当然，在具体评估实践中，评估师可以根据委托方要求选择评估类型和评估方法。通常情况下，企业破产、资产拍卖，评估师一般选择清算价格，如果委托方要求采用市场价格类型，那么评估师将对市场价值进行分析，选择参照物进行类似比较，从而得出近似理想化的市场价值。可见，在同一特定目的下，由于资产价值类型不同，评估价值也存在很大差异，因此，评估师根据特定评估目的确定评估价值类型尤为关键，它不仅决定了评估方法使用，而且还最终决定了评估结果。
三、资产评估方法的选择
1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型适应。资产价值类型是由资产的特定的评估目的决定。一般认为，在某一特定的评估目的必然有其相适应的价值类型或者价值属性，资产价值类型决定评估方法选择和使用，也就是说，不同评估方法其实体现了资产不同价值属性或者价值类型。
2、资产评估方法必须与评估对象相适应。评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产，往往要求不同的评估方法与之适应。例如：在持续经营条件下，对于企业整体资产一般情况下要求采用收益现值法，非持续经营时，才考虑成本加和法，以此体现企业资产价值最大化原则，对于无形资产一般情况下交易案例较少，可比性较差，因此评估实践中一般采用收益现值法，对于有形资产特别房地产、机器设备由于交易性案例较多，因此应首先考虑市场法，以真实反映其市场价格，只有在交易案例较少或者没有可比性的情况下，评估师才使用重置成本法，反映其现行成本价值。
3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。每种评估方法的运用所涉及到的经济技术参数的选择，都需要有充分的数据资料作为基础和依据。在评估时点，以及一个相对较短的时间内，某种评估方法所需的数据资料的收集可能会遇到困难，当然也就会限制某种评估方法的选择和运用。
4、在选择和运用某一方法评估资产的价值时，应充分考虑该种方法在具体评估项目中的适用性、效率性和安全性，并注意满足该种评估方法的条件要求和程序要求。
四、结语：
总之，在评估方法的选择过程中，首先，必须确保评估方法与价值类型一致性；其次考虑与评估对象的适用性；最后应考虑各种假设和条件与评估所使用的各种参数数据，及其评估结果在性质和逻辑上的一致。由于不同评估方法体现资产不同价值类型，因此对同一资产在不同价值类型下，资产价值量必然存在很大差异，从而形成不同的评估结果，这与现行评估理论有着本质不同，因此有助于我们对评估基础理论进一步研究和探讨
参考文献1 全国注册资产评估师考试用书编写组.资产评估[M].中国财政经济出版社，2009
2 资产评估准则. 中国资产评估协会 中国财政经济出版社，2008
3 朱柯.资产评估[M].东北财经大学出版社，2007.
要使开发项目获得较好的投资经济效益，在进行开发项目经济效益评价以前，要认真做好以下几个方面的工作。
1. 认真做好净地产，场调查：和需求预测工作，了解今后一定时期内房地产的有效需求
我们搞房地产开发，首先要了解今后一定时期，市场对各类房地产的有效需求。只有在有购买能力的需求的情况下，才能使开发的房地产能够销售、转让、出租出去，才能使开发企业获得投资经济效益。如果市场已经供大于求，则在开发后不是销售、转让、出租不出去，将它空置，就是要降价处理，都会给开发企业带来经济损失。
2. 认真选择好房地产投资的类型
在房地产开发以前，除了预测房地产市场的有效需求外，还要选择好房地产的类型。因为不同类型的房地产投资，在盈利水平和开发经营风险方面存在很大的差异。目前房地产投资的类型，主要有以下几种。
2.1土地投资：
土地投资的目的是土地增值，而其增值往往又是由土地开发后使用价值预期或实际的改变造成的。例如，市郊耕地变为城市土地，市区旧房拆迁后土地变为商业用地等，都会使土地增值。不过土地投资也会遇到风险，当土地不能按预期用途或.按时开发时，不但不会增值，而且要承担土地投资利息和城镇土地使用税的损失。因此，要进行土地投资，必须针对土地的预期用地，选择好时机。一般来说，如能对土地改变的用途进行及时开发，大都能获得较大的土地增值收益。
2.2商业用房
商业用房的价格高于其他用房。它的价格除了取决于房屋所处地理区位外，还要看所在城市居民购买力和流动人口数量等因素。一般来说，当城市国民生产总值增长较快、城市常住和流动人口增加时，商业营业齊会相应增加，商业用房的价格也会随着其需求量的增加而上升。但当商业用房增长速度超过商业营业额的增长速度，或在经济不景气时，就会引起商业用房的空置，给开发企业或投资者带来损失。因为商业用房本文由收集整理的变现能力不如一般住房， 因而投资开发商业用房所遇到的风险要大于投资开发一般住房， 特别是一些高档商业大厦。
2.3办公楼
随着社会主义市场经济的发展，新组建的企业单位越来越多。不少企业单位如银行、保险公司、投资信托公司、各种咨询公司、律师事务所、会计师事务所等，都需要大面积、高标准的办公楼。办公楼的售价与租金，与它所处地段的社会、经济、文化发展水平密切相关，有利的地理区位，方便的交通条件呼通信条件等，都可提高它的售价和租金。大型的现代化办公楼，必须考虑租赁需求。其收益率受定期租金和房产升值的影响。在投资开发办公耧时，必须事前预测所在城市今后若干年内的有效需求量，如办公楼的增长超过有效需求量的增长，也会引起空置，给开发企业或投资者造成损失。因为办公楼与商业用房一样，它的变现能力较差，我们不能只看到办公楼投资高收益的一面，而忽视租赁或出售不出去的风险的一面。办公楼的建筑、装饰标准，还必须与当地经济发展程度和企业单位购、租能力相适应，在中小城市，其标准不能过高。
2.4居住用房
居住用房可分为保障性及普通住房和其他商品住房两类。保障性及普通住房是供城镇中低水平收入居民住的房屋。它的建筑标准较低，能享受政府的有关优惠政策。因此它的开发成本较低，但其售价和租金要由政府规定，投资回报不高。由于一般能及时出售或出租出去，其投资开发风险也小，特别在房产市场不景气时，保障性住房的投资开发应作为首选的对象。
其他商品住房包括公寓、别墅等。它是供收入较高的城市居民购买和租用的房屋，其售价和租金均按商品价格计算，不享受政府各种优惠政策，如地基都要批租，加上它的建筑、装饰标准较高，因而它的开发成本和售价、租金也较高。在经济高速发展和居民收人增长较快的城市，对商品住房的需求量会不断增加，在这种景气房产市场中，投资开发商品住房能获得较高的投资回报，但必须有良好的居住环境，方便的交通、通信条件，完善的配套设施和物业管理，在小区或周边地区还要有高质量的中小学和文化设施；否则，也不易销售和出租出去。因而它的投资开发风险较大，特别是在房产市场不景气时。
开发企业除了投资开发土地、商业用房、办公楼、居住用房外，还可投资开发仓库、通用厂房、旅馆等旅游设施。对仓库的投资开发，主要取决于工商企业有无仓储的需要，有无方便的交通条件，及时集散仓储物资。对通用厂房的投资开发，主要取决于能否招商引资使其落户，并能解决水、电、煤气、交通、通信等。对旅馆等旅游设施的投资开发，主要取决于
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能否使旅馆保持较高的客房率，能否使旅游设施保持较高的利用率。前者，要看今后一定时期旅游等流动人口进入本市的人数和在本市停留的时间；后者，要看本市居民和旅游等流动人口对娱乐设施消费支出的财力。特别是一些高级宾馆和大型娱乐设施其投资额很大，如果不能保持一定的客房率和利用率，投资开发的风险很大。
3. 选择好开发项目的基地
开发企业在进行房地产开发时，不论是土地开发，还是房屋开发，都要选择好基地。因为房地产具有位置固定性的特点，必须把它的基础扎根在土地上。在选择开发基地时，一方面要符合城市规划的要求；另一方面要考虑投资开发不同类型房地产的地理区位和环境等的客观要求。一般来说，选择区位、环境较好的开发基地，在开发后的房地产价格和租金较高，但它的批租地价也高。因此，必须权衡利弊得失，优选能使开发项目获得较好经济效益的基地。
根据房地产市场的有效需求，选择好投资开发的房地产类型和开发基地后，就可根据开发项目的要求，列出各种各样投资开发方案。当然，在提出各种投资开发方案时，都要考虑城市规划要求和购房者的需求，最大限度地提高项目投资经济效益。
一、生产项目的投机估算分析
不同的生产项目、不同的生产阶段投机估算也有着很大的差异。在生产项目的建议书阶段，由于投机估算的精确度相对较低，可以采用匡算法，从而有利于建议书的编制。匡算法的计算主要包括单位生产能力法、生产能力指数法、系数估算法。可以参照下式：
单位生产能力估算法：I2=N2（I1/N1）P
其中I2表示生产项目所需要的固定资产投资额，I1表示可比项目实际固定资产投资额，N2表示拟建项目生产规模，N1表示可比项目生产规模，P表示物价换算系数。
系数估算法，常用的方法主要有化设备系数法以及主体专业系数法，需要注意的是，主体专业系数法是指以拟建项目中，投资比重大并且与生产能力直接相关的工艺设备投资作为基数，另外根据类似工程的统计资料，从而计算出拟建项目各专业与生产项目工艺设备投资的百分比，从而以此估算出投资项目的所需的工程费用，并进一步计算出整个生产项目的静态投资。
在可行性研究阶段，如果要求较高的投资精度，需要采用更加详细的计算方法，例如指标估算法。指标估算法是将生产项目分为单项工程或者是单位工程，并按照工程费用的性质划分为建筑工程、设备购置费用、安装工程等等。同时，根据投资估算指标，进行各单位以及各工程投资的估算，进行汇总后，进而得出整个工程费用[1]。另外，再按照相关的规定，对生产项目的其他费用、预备费用等方面进行估算，最后形成拟建项目的静态投资。
在生产项目的其他费用的估算中，对于在合同以及协议中，已经明确的费用需要计算在内，对于未能明确的费用，需要按照国家、行业或者是项目所在地的相关规定进行计算。
二、生产项目的经济评价方法
（一）项目的财务评价
财务评价是指生产项目遵循现行的财税制度以及规定，并根据当前的市场价格，对项目在财务上的支出以及收入进行计算，同时，独立测算本项目在资金投入所能带来的利润，不对社会经济效果进行广泛考虑。从不同的评价角度出发，财务评价可以分为企业财务评价以及国家财务评价。企业财务评价的主要内容有：投资获利分析、财务清偿能力分析以及资金流动性分析。财务的评价的主要指标众多，主要包括以下几种：投资收益率、投资利润率、财务净现值以及资产负债率、速动比率等等。下面仅从投资收益率以及财务清偿能力展开分析。
1.投资盈利性
投资盈利性是指生产项目基于实际收入与支出，对涉及到生产项目的投入与产出、市场与价格、组织与经营等各种因素，并通过对实际交易年份的收入以及支出对现金流量展开分析，测算出单个代表年份以及整个生产项目寿命期的净收益以及投资收益率，以此作为整个生产项目获利能力的评判标准[2]。
2.财务清偿能力
财务清偿能力是指检验生产项目在整个有效寿命期之内，每个年份资金盈亏状况，以及生产项目对借贷资金的偿还能力。其受生产项目的投资盈利能力直接影响，如果企业的盈利能力较强，其偿还债款的速度也就越快。对清偿能力的分析则需要包括对所有的资金流入以及流出，例如保险费、利息以及股息等等。
（二）项目不确定性分析
不确定分析是指衡量经济评价的过程中，由于预测与估算数据产生的不确定因素，产生对评价指标的影响，进而了解对项目的可靠性。不确定性分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析以及概率分析[3]。
1.盈亏平衡分析
盈亏分析主要是指不同生产水平的成本收益之间的关系进行分析与研究，主要是根据生产项目的总成本、收入等各方面的数据，对项目的产量盈亏平衡点进行确定，进而对项目的盈亏与产品产量之间的影响进行预测。盈亏平衡点会随着项目产量的变化而发生变化。当盈亏平衡点越低时，经营的安全系数也就越高，表示项目的盈利具有更大的可能性；当项目的盈亏平衡点越高时，其所承担的风险也就越大。
2.敏感性分析
敏感性分析是对一个或者是多个不确定性因素的变化进行预测与分析，从而确定其对生产项目经济效果的影响。例如，项目投资、建设期、总成本以及项目的寿命期等多种因素[4]。在实际的分析过程中，不需要对每种因素进行确定，只需要找出生产项目的敏感因素，进而对其敏感程度进行确定，并预测生产项目所要承担的风险。在对生产项目进行经济评价中，需要对项目内部收益率或者是净现值等经济指标采取敏感性分析。
Abstract: With the progress of economic society,the change of growth pattern and the development of environmental economics,the importance of value measurement of environmental and ecological resources is more and more obvious, by dint of property assessment theoryto do the value assessment,which can analyse and master the relationship between environment and economic development and to reconcile the contradictions,which will offer data decision-making refrence.
关键词:环境生态资源;资产评估;价值计量
Key words: environmental and ecological resources;property assessment;value measurement
中图分类号:F062.2 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)07-0073-02
0引言
目前,环境问题已经超越地域和国别,影响着世界每个角落。应对全球环境危机,保证环境与生产、贸易、消费等协调发展已成为重要议题。另外,国民经济总量指标及其发展速度是国家决策最主要的信息依据,如果它里面没有充分体现环境的价值,那么指标就是不完善的。联合国制定的《21世纪议程》和我国制定的《中国21世纪议程》都明确提出要扩展和完善国民经济核算体系,以便建立起环境与经济的综合核算体系。将环境资源价值纳入国民经济核算体系是实施可持续发展战略的重大措施之一,也是环境经济学研究的重要内容。我国正处于经济快速发展的时期,要使可持续发展的观念深入人心、理论付诸实践,那么揭示环境生态资源的成本概念和价值信息,以提高经济活动和环境管理的科学性和有效性,也就成为了一条值得研究的方向。
1环境生态资源价值计量的重要性
1.1 经济社会进步的结果环境资源与经济发展相互制约,一是无序规划、盲目发展的粗放型经济增长方式造成了环境破坏,甚至引发了一系列的生态危机;二是消耗过大、日益脆弱的生态基础不能承载经济的高速增长,制约了社会的持续发展。另外,环境资源与经济发展也有促进,一方面应该把环境标准的提高看成是经济转型和产业升级的契机,保护环境意味着提高经济单位的环境生产力,意味着有效地利用资源,降低单位产出所制造的污染量;从另一方面来说,环境保护的实施和治污义务的承担也已成为企业和国家竞争力和影响力的重要体现。经济社会发展到今天,环境生态与经济发展结合更为紧密,联系越发突出,两者之间的平衡很脆弱,也容易被打破,这就需要相对精确地对其定量预测和深入研究。
1.2 增长方式转变的需要对环境和经济的认识要客观、动态;既不能不计后果地发展经济,也不能不计成本地保护环境。社会进步需要的是可持续发展、集约式发展和科学发展。转变以往粗放式的增长方式,除了要求观念上的更新之外,还需要将环境问题置于经济社会发展的大环境当中,最好能通过市场经济的手段来梳理和调和环境问题,发挥环境通过经济手段施加的约束和激励作用,以价格运行机制和经济调节杠杆来抵制和扭转人们无偿或低代价损害环境的观念和行为。
1.3 环境经济学发展的必然以往,环境生态资源作为一种特殊的生产要素长期以来没有引起人们足够的重视,被排除在经济学的主流视野之外,更谈不上专门考察环境生态资源的价值。随着当前环境经济学、环境会计分析、环境价值评估方法的不断发展和研究,也为环境生态资源的价值计量提供了可能。
2环境生态资源的经济特征属性和分类
环境与资源的概念存在着纷争,联合国环境署在1972年给环境(资源)下的定义是:环境(资源)是在一定时间和技术条件下,能够产生经济价值、提高人类当前和未来福利的自然因素的总称。这一概念突出了环境生态资源的经济属性,促成了环境和资源在认识上的统一,二者的结合使环境有了实际的物化途径,也使资源有了具体的量化指标。另外,环境系统是由生态资源系统和社会系统所组成的开放系统。其中生态资源系统能够提供四种服务:原材料输入来源、维持生命系统、分解和容纳生产与消费过程产生的废弃物、提供舒适。同时,环境生态资源系统和社会系统之间还存在三种经济联系:社会发展为环境改善提供经济条件,而环境生态保持可为社会发展提供物质保障,两者的不协调将造成削减行动或环境恢复。资源―社会的经济联系,也决定了环境价值的存在,而且这种价值是可以随着经济活动的进行而发生交换和传递的。环境生态资源被赋予经济属性、服务功能和传递价值后,也就具有了资产的特征,以至可以作为商品进行交易。联合国统计署在1993年的“环境与经济综合核算体系”将人类活动直接或间接、实际或潜在影响的自然资源归为自然环境资产。应该注意的是,环境生态资源又不同于一般物质资产和金融资产,它的特征有:
2.1 整体增值性和长期受益性合理利用环境生态资源,其使用价值和价值将不会缺失,甚至可自主积累,自动增值,长期受益。
2.2 自然选择性和市场竞争性。环境生态系统各因子遵循共生、相生、相克等自然竞争规律。同时,环境生态资源又与物质资本、金融资本和人力资本存在着市场竞争,遵循市场竞争规律。
2.3 开放性和融合性。环境生态资源既具有开放性与多样性,又具有一般资本的融合性和扩张性,它的经营可以采用产权主题多元化、利益共同体等方式。
2.4 固定性与逃逸性。环境生态资源既具有空间固定性,又具有一般资本规避风险的逃逸性。低回报率的生态环境会造成环境生态资源转移地域或变换形态,流动到回报率较高的领域,引起资本功能性逃逸。
2.5 替代性与转化性。在一定条件下,环境生态资源与物质资本、金融资本和人力资本之间能够相互替代或转化。
2.6 空间分布的不均匀性和严格的地域性。不同区域的环境生态资源与社会关系的组合和匹配都是不一样的,而“因地制宜”是合理使用环境生态资源的一项基本原则。
对环境生态资源经济特征属性的认识和总结,为其计量打下了基础,提供了可能。
3环境生态资源的价值计量
环境生态资源的计量包括实物计量和价值计量两类。实物计量主要利用环境资源统计方法,直观地核算出环境生态的现有当量;价值计量以实物计量为基础,是环境生态资源的计量重点和难点。价值计量根据有关生态环境和自然资源的法律、法规和公认准则为依据,研究经济发展与生态环境之间的联系,确认、计量、记录、报告生态环境的价值运动,即生态环境的价值、成本、耗费、损失、经营开发、绿色收入和利润等,确定出环境生态的绩效。
3.1 环境生态资源实物量确认与计量环境生态资源的实物量,受资源的质量品位、资源的赋存利用条件和地域因素制约。以森林资源为例,如果确认森林的实物量,应该具体核查林地和林木的权属、数量、质量和空间位置等,实践中通常采用抽样控制法、小班抽查法和全面核查法进行。要核查的具体项目有:①林地:所有权、使用权、地类、面积、立地质量等级、地利等级等。②林木:树种权属、树种组成、林龄、平均胸径、平均树高、幼龄林的单位面积株数、中龄林单位面积活立木蓄积,近、成、过熟林的立木蓄积,材种出材率等级、经济林的单位面积产量、薪炭林的单位面积立木蓄积量,未成林造林地上的幼树的造林成活率、造树保存率、竹林的立竹度、均匀度、整齐度、产笋量等。
3.2 环境生态资源价值计量的思路环境生态资源价值计量较实物量计量复杂。我国环境与经济综合核算研究工始于1988年。由国务院发展研究中心牵头,在美国福特基金会的资助下,进行了《自然资源核算及纳入国民经济核算体系》的课题研究。1994年以来,许多部门相继开展了此领域的相关研究工作,主要研究成果有:原国家科委牵头开展的中国自然资源核算研究、国家环保总局环境经济政策研究中心牵头并与世行合作开展的城市环境与真实储蓄及绿色GDP核算研究、北京大学进行的可持续发展下绿色国民核算研究等。不少学者也对环境的实例进行了研究实践。
我国目前环境生态资源价值计量如环境影响评价所涉及的各种方法名目繁多,提供了计量的很好条件,但是可以发现,各种方法的理论基础和应用范围不尽相同,对它们的研究、比较和探讨还不够深入,方法很多,但是应用起来却往往难于下手;各自之间的联系也缺乏细致的甄别,选用不同方法,得出的价值往往出入很大,又往往难以提供令人信服的过硬依据,权威性、公正性、中立性受到质疑,不利于普遍理解和广泛推广。如前文所述,作为一种资产,环境生态资源利用资产评估的理论来进行分类和评估,有利于整体把握和更加公允。主要基于以下考虑:①资产评估作为国际通行的中介服务,理论研究深入,学科体系健全,并且对于资源资产的评估已拥有一套成形的工作方法和程序,工作结果受到各方认可;②资产评估以成本法、收益法和市场法为基础进行分类和衍生,便于理解、掌握和应用,使工作方法更系统科学,能够计量和区分种类繁多的环境资源的经济价值和生态价值,为制定经济政策、自然资源政策、环境政策及其他政策提供客观、系统、轻重有序的基础数据;③资产评估行业已经成为我国现代市场经济中发挥基础性作用的专业服务行业之一,目前执业注册资产评估师几万名,具有广泛的实践群体,活跃在市场经济一线,并且环境资产评估的中介性和环境影响评价的专业性可以有机结合,更有利于环境生态工程的构建。④资产评估是涉及有关生态环境价值资产的产权转让、抵押、担保等经济行为所必要的程序和标定公允价值的主要依据。
3.3 环境生态资源价值计量方法
3.3.1 成本法是指在计量环境生态资源时首先估测被评估资源的重置成本,然后估测被评估资源业已存在的各种贬值因素,并将其从重置成本中予以扣除而得到价值的各种评估方法的总称。方法举例如下:①重置成本法。如探矿权在现行技术条件下,采用新的价格费用标准,获得与被评估的探矿权具有相同勘探效果的探矿权重置价格,扣除技术贬值来估算探矿权净值的方法。②复原成本法。如重新营造一块与被评估林木资产相类似的林分所需要的成本费用,作为被评估林木资源价值的方法。
3.3.2 市场法利用市场上同样或类似环境生态资源资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测价值的各种评估技术方法的总称。方法举例如下:①享用效益估价法。指享受某种资源由于环境的不同产生的差价,记为环境差别的价值。如景观好的地段房价高,高出基准价格的部分被认为是享用该地段景观的超额收益,可以通过平均价格乘以调整系数算得。②资源交换估价法。采用替代的方法评估资源交换的意愿价格,如调查某地“能否用A元作为交换而禁止商业捕鱼?”通过对A的设定和变化,将结果作为对此地渔资源价值的一种衡量。
3.3.3 收益法收益法是指通过估测被评估环境生态资源未来预期收益折现或者本金化处理,来判断资源价值的各种评估方法的总称。方法举例如下:①现金收益法。如企业排污权交易、二氧化碳交易可以获得现金收益,那么相应的资源和设备就拥有减排价值,选取折现率或资本化率予以折现或者资本化,评定出价值。②权益收益法。如某些风景区被评定为世界遗产、世界地质公园、国家4A级景区等称号会带来更多的收益,这种权益价值应该进行核算,增加到资源价值当中。
3.3.4 综合法即成本法、市场法、收益法两种或三种方法的综合。
3.4 环境生态资源集合价值计量的步骤环境生态资源的利用通常是通过对多个环境资源要素的集合,以系统的形象出现。对这个集合进行计量、评定价值,需要在进行实物计量、价值叠加之后,还要累加收益,核销损失,抵减支出。其中,收益主要体现在排污权交易、CDM交易、生态补偿收益、生态以奖代补收益等现金收益和通过环保认证、质量认证等权利收益。环境系统损失主要包括两方面,一是环境破坏所造成的损失,如森林增长速度减缓、工厂单位产值耗能增多等;另一方面包括因环境破坏而付出的罚款和超额税收。在此基础上就能核算出环境生态资源集合的价值。
4结语
基于资产评估理论的价值计量方法只是环境生态资源计量的一条思路,目前在实务中结合起来应用还不多,但是随着人们的逐步认可和有关业务的不断开展,并通过加强与环境工程传统领域的交叉、渗透和融合,这种方法应该能为环境和谐与经济发展提供有益的支持。
不可否认,目前任何一种环境生态资源价值计量方法基本上都存在一些局限性,如只能计量那些可以商品化的环境资源,而对其他一些环境资源由于认识上、技术上的一些局限而无法实现价值量化;或者当环境资源与传统资产之间的替代关系比较复杂时,往往容易造成计量结果与环境实践的出入很大;此外,资产评估方法更多的时候还是给出资源的标定价格,对于内在的价值会因各种条件的局限而与实务有所出入。但可以肯定的是,基于资产评估理论的环境生态资源价值计量方法应该可以成为能够依托的重要工具,在我们构建和谐社会、和谐生态,推行绿色国民经济核算体系,促进环境与经济协调发展过程中发挥重要作用。
参考文献:
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[8]雷明.可持续发展下绿色核算[M].地质出版社,1999.
【关键词】小户型；投资决策；价值指数法；投资回报率
2012年2月底、3月初，北京租赁市场部分热点区域的小户型出现了“闪成交”现象，许多新房源刚刚贴出，便被以户主提出的租金成交，这一现象再一次将小户型公寓推向了房产市场的风口浪尖。小户型的发展也不过这两三年的事，小户型的崛起使它成为了投资者关注的焦点，我们不必去探讨它为我们带来了什么，它的出现必然有它存在的意义，而现在这种意义更多的体现在投资上面，怎样获得更高的投资回报？怎样的小户型更具有发展潜力？作为投资者这些问题在目前更具有实际意义[1]。
目前为止，由于小户型需求的持续升温，对小户型的投资决策多停留在定性分析阶段，并且与房产投资大为趋于雷同。区别于其他房型，小户型是因为当下房产市场房价居高不下应运而成的产物。本文选取典型案例，利用价值指数法以及房产行业投资回报率的计算方法，综合考虑了小户型投资中需要注意的多个因素进行定量分析，便于帮助投资者针对小户型进行投资决策。
1.小户型的界定
1.1 小户型的概念
对于小户型的概念，目前没有一个严格规范的说法，但业内人士比较认可的一种说法是，一居室销售面积在60平方米以下，二居室销售面积在80平方米以下，三居室销售面积在100平方米以下的房屋。市场需求量大的小户型一般具有以下特点，建筑面积最小可至20平方米，大则不过80-100平方米[2]。每个空间面积都比较小，但能满足人们生活的基本需求。
1.2 小户型与其它房型的区别
目前，随着人均GDP的稳步增长，众多购房者依然认为房地产的价格颇为偏高，这使有意愿购房的消费者望而怯步。目前中高收入购房者大都想在市中心购房，但由于房价过高购买后会给自身带来沉重的经济负担，若选择远城区则对日常生活与工作有一定影响。小户型的出现逐步让更多的消费者接受而去购买。
小户型区别与其它房型，将自己的市场的定位设定为中青年购房者，原因如下：（1）小户型造成经济负担小生活压力低，目前大部分买房者都是以贷款方式购买，选择小户型不仅总价低、首付低，月供也低。（2）购买小户型的用户若该房日后无法满足家庭的需求能让购房者更快的换房。（3）小户型装修比其他房型更省钱更节约时间，但装修缺乏灵活性。（4）目前大多中青年约为两口之家或三口之家，购买其他大户型入住后往往造成空间过大。
2.小户型在房产市场崛起的原因
在买卖市场，小户型由于其总价低的特点，成为了年轻人热捧的房型；在租赁市场，很多购房者都把它当作一个过度的居住场所，而更多的是以租赁为目的的投资者[3]。
投资者普遍看好小户型的高回报率。以北京的刘先生为例：2010年3月刘先生在东亚三环中心买了4套房，一共花费了100多万，可以分期付款：首付30万，9月份之前再交30万，明年3月交房前再交几十万，这样一次不用占用太多资金，但今后再转手小户型肯定比大户型好卖。其中60万是刘先生的存款，其余均来自银行贷款，而首付30万在别的项目也就够一套的首付。加上东亚三环房源紧俏，刘先生的4套小户型交房后都可以立即租出，租金算下来4套零居远大于同价值的两居和三居。我们不妨按目前零居2400元左右的月租金计算一下这笔投资的投资回报率。
计算条件：
（1）机会成本—刘先生这笔钱分批投资于股票、基金等带来的收益，保守估计这些金融产品的投资回报率在3%左右；
（2）期房是购买尚为完工的、没有经过验收、没有取得销售许可的准房产，由于在房屋还没有交付使用前就购买了，并且办理了按揭贷款手续，银行审批完贷款手续后，将购房款转入开发商的账户的之日的次月即是缴纳按揭月供的时候，因此刘先生的按揭款从2010年4月开始缴纳；
（3）假设刘先生选择5年共60期贷款40万，根据银行公布数据，5年60期购房按揭年利率为6.65%，月利率5.42%，计算得月供为7854.59元。
按照业内算法，投资回报率=（每月租金收益-按揭月供款）12/
（首期房款+期房时间内的按揭款）=（每月租金收益-按揭月供款）*12/
（首期房款+期房时间内的按揭款）=（2400*4-7854.59）*12/（300000+7854.59*11）=5.42%
已经超过转投其他金融产品所带来的3%的投资回报率。
业内人士分析认为，如果房产投资收益率稳定保持在5%，当数优质投资产品，目前小户型的房产开发商一般会承诺在5-8年内给投资者固定的回报率为7%左右。小户型被普遍认可的高回报率使其成为了投资者们争相购买的原因。
3.影响小户型投资决策的因素
需求的增长和房源的相对短缺造成了本文开始提到的“闪成交”现象。据业内人士分析，小户型在未来一段时间内还有市场的需求空间，这一点判断是基于近期市场成交数据、房价上涨带来的购房热得出的。这对于开发商来说是一利好消息，但对于投资者则存在着很多不稳定因素，需要仔细分析，不可盲目跟风，以免陷入投资误区。
房产市场，历来受很多因素的影响，比如政治因素、国家政策、自然条件、市场因素以及来自房地产开发商的原因等。小户型作为房产市场众多产品中的一种，自然也具有房产市场的属性及风险，但这些风险大部分针对的是房产开发商，作为投资者更应关注的是影响自身收益的因素。不是所有购买小户型的投资者都能像上文提到的刘先生那样幸运，投资小户型有许多特有的风险，比如新开盘的楼盘或者超小户型可能一段时间内没有租客，尤其是那些地理位置没有优势的小户型，这就导致了回报时间的滞后，进而消耗投资者已投入资金的机会成本；又比如随着更多投资者的关注，更多的开发商开始小户型的开发，导致供远大于求，进而造成市场萎缩；再比如由于面积的限制，小户型的同质化极为严重，如果与其他房型没有区别或优势，极有可能出现和第一种情况一样的没有租客的情形；此外，由于现在是房地产行业大热的时机，很多开发商苦于找不到空地开发新的楼盘，于是便收购以前的烂尾写字楼进行改造，很多投资者急于购房，只签署了收益合同，安全协议及赔偿协议等都没有签署，交房后发生了问题也无法要求开发商赔偿[4]。何况出现问题的房产实在难有升值空间。购房时需要考虑的风险还有很多，这里不一一赘述，本文在投资决策中将会对重点因素量化，进行综合考量。
4.价值指数法和投资回报率在小户型投资决策中的应用
4.1 方法介绍
价值指数法通过比较各个对象（或零部件）之间的功能水平位次和成本位次，寻找价值较低对象（零部件），并将其作为价值工程研究对象的一种方法，通俗的讲，通过价值指数法可以得到个对象性价比的排序。
投资回报率（ROI）反映的是投资的综合盈利能力，且由于剔除了因投资额不同而导致的利润差异的不可比因素，因而具有横向可比性。而这一评价指标的不足之处是缺乏全局观念，当一个项目的投资回报率低于某投资中心的投资回报率而高于整个企业的投资回报率时，虽然企业希望接受这个投资项目，但该投资中心可能拒绝它；当一个投资项目的投资回报率高于该投资中心的投资回报率而低于整个企业的投资回报率时，该投资中心可能只考虑自己的利益而接受它，而不顾企业整体利益是否受到损害，因此就有必要进行投资组合分析。
4.2 投资决策实例
选择小户型，无论是自住还是投资，都要首先考虑到交通的便捷性优先、生活设施配套成熟度，在户型设计上宜比较方正，使得空间更加容易利用和改造，做到“麻雀虽小，五脏俱全”，为了保证投资回报率，价格的合理性也是投资者需要考虑的因素。下面具体以张女士打算在大连市投资的三处小户型房产为例，利用价值指数及组合投资回报率进行投资方案的决策。
张女士现有存款50万，可接受10年120期、月供低于3500元的按揭贷款，现有三处小户型即将开盘，详细信息如下：
A房：如图1A房结构图，总价42万，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2600/月。建筑面积32平方米，一室一厅一卫。位于大连市市中心，手续齐全，交通便捷，临近商圈和金融圈，购物方便，但环境嘈杂，夜间受城市灯光工程影响。
房：如图2B房结构图，总价38万，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2500/月。建筑面积38平方米，一室一厅一卫。位于大连市星海广场，手续齐全，由知名开发商万科地产开发，附近是日企的聚集地，楼盘面朝大海，空气清新，步行5分钟就有公交车站，距火车站仅3站地。
图1 A房结构图
图2 B房结构图
C房：如图3C房结构图，总价35万，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2200/月。建筑面积42平方米，一室两厅一卫。位于大连市甘井子区，手续齐全，紧挨大连海事大学，周围生活设施完备，但距市中心及火车站、飞机场等有一定距离。
图3 C房结构图
4.2.1 主要评价指标的确定
确定6个主要评价指标分别为：交通便捷性（F1）、经济合理性（F2）、结构合理性（F3）、环境舒适性（F4）、手续齐全性（F5）、生活设施配套成熟度（F6），各指标之间的重要性关系为：F3和F1同等重要，F2比F4重要的多，F3比F4重要，F4和F6同等重要，F5和F2同等重要。
对A、B、C三套住房进行评价，各指标的评价得分结果见表1三套住房的评价指标及得分。
4.2.2 用价值指数法对各房型进行排序
（1）计算各房型功能指数
各房型功能指数计算结果见表3各房型功能指数计算结果。
（2）计算各房型价值指数
各房型价值指数计算结果见表4各房型的价值指数计算结果。
以上通过价值指数法计算得出的结果可以说是综合考虑了购房者的各种需求及小户型购房时需要注意的因素，因此在房型的选择上C优于B优于A。
租房者在选房时考虑的因素其实和购房者大部分是相似的，所以我们可以确定以上三处房产在对外出租时，被租出的难易程度也是C易于B易于A。
4.2.3 投资组合
已知张女士现有存款50万，可接受10年120期、月供低于3500元的按揭贷款，通过计算10年120期的30万元按揭贷款，月供为3452元。房产投资中每处房产作为独立方案，可以通过组合的方式以寻求有限资金内的最大投资回报。接下来通过计算投资回报率分析组合投资的可行性。
通过上一段的分析，可以确定张女士可接受的按揭贷款最大金额为30万元，加上其自有存款50万元，共有80万元可用于房产投资。我们假设张女士贷款30万元，故月供为3452元。
分别计算三处房产不同组合情况下的投资回报率：
（1）投资方案1
投资回报率（A+B）
=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）
=[（2600+2500）-3452]×12/（240000+345211）
=7.11%
总价=4238=80万元
（2）投资方案2
投资回报率（A+C）
=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）
=[（2600+2200）-3452]×12/（231000+3452*11）
=6.01%
总价=4235=77万元，故组合A+C只需贷款27万，月供仅3107元。
重新计算得：
投资回报率（A+C）
=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）
=[（2600+2200）-3107]×12/（231000+310711）
=7.67%
（3）投资方案3
投资回报率（B+C）
=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）
=[（2500+2200）-3452]×12/（219000+345211）
=5.82%
总价=38+35=73万元，故组合B+C贷款只需贷款23万，月供仅2647元。
重新计算得：
投资回报率（B+C）
=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）
=[（2500+2200）-2647]×12/（219000+264711）
=9.93%
（4）投资方案4
投资回报率：（B+C）>（A+C）>（A+B）
综上所述，张女士应当贷款23万，选择投资B、C两处房产，此时的投资收益最大。
5.结论
通过对购房时考虑的众多主要因素进行权重的计算，区分了不同因素的重要程度；采用价值指数法，可以结合房产的总价，对房产今后的升值潜力进行排序，将房产的潜力量化；通过独立方案的投资组合，将投资者的收益最大化，这一系列的计算可以给投资者提供相对科学、合理的投资建议。
当然，这一算法也存有不足之处。由于投资者的心理偏好往往影响着投资行为[5]，且投资者的心理偏好无法准确量化，故没有将此因素考虑进去，只是认为投资者的偏好同价值指数法得到的排序相同。
参考文献：
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[关键词] 技术类无形资产 技术生命周期 价值评估
无形资产是指特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能够带来经济利益的资源。技术类无形资产是指含有技术内容的无形资产，它是由技术产品或商品、智能形态的技术成果和其他与技术相关的权力构成，这类无形资产主要依靠高度密集的技术、知识及智力为其所有者带来可能的高收益，如专利技术、专有技术、计算机软件及集成电路布图设计等都属于技术类无形资产。
一、技术类无形资产价值的特征
1.技术含量高、知识含量高。从技术类无形资产的价值贡献来看，技术和知识含量在其提供的服务价值中占有绝对优势。技术类无形资产的价值构成主要依靠技术、知识的投入，技术和知识的倍增性使得技术类无形资产的价值也呈现倍增性。如计算机软件的物质资源消耗很低，但技术和知识资源的蕴含量极高，使得其高附加值性特别突出。
2.能够为持有者带来超额利润。技术类无形资产具有远远超过一般商品价值量的扩张能力，对于提高劳动生产率，创造物质财富具有巨大的作用，其控制主体通过在生产经营中使用技术类无形资产，可以获得超过社会或行业平均收益水平的能力。利用技术类无形资产获得收益的方式，主要有直接使用技术类无形资产从而使控制主体获利，通过技术转让来完成技术成果的转化从而获得收益，以及利用技术入股从而获取股利等等。
3.价值转化过程风险较大。技术类无形资产的价值形成过程具有创造性，因此在其形成过程中必然存在风险，主要表现在两个方面:一方面是研制过程中的风险性。包括研制能否成功的不确定性所带来的风险，以及研制成功后被别人抢先取得专利，或因技术进步失去使用价值等；另一方面是技术类无形资产使用过程中的风险。技术和知识的消化掌握需要有一个过程，在此过程中，如果市场情况发生变化，采用新技术要达到预期的经济效益目标就有风险，此外新技术开发的新产品是否适应市场需要，也有风险。因此，无论是对技术的研制方还是使用方来说，技术类无形资产都有较大的风险性。
4.投入和产出呈现弱对应性。无形资产是智力劳动的成果，是个别生产，一次性生产，有较大的探索性和风险性，失败的可能性大，常常是经过无数次失败后才取得某些阶段性成功，所以无形资产的投入不易量化。同时无形资产的产出与投入没有成正比的对应关系。无形资产的价值不是由开发和研究的成本决定的，也不是由技术含量的高低决定的，而是由其给使用者带来的效用决定的。所以一般来说，不是投入的越大，或者科技价值高、技术含量高，无形资产的价值就高，他们之间是弱对应的关系。
二、技术类无形资产的范围
根据我国有关法律、法规和国际知识产权公约(条约)的有关规定，技术类无形资产主要是由技术类知识产权组成，包括专利权和专有技术。专利权是指由国家专利局或代表几个国家的地区机构认定，根据法律批准授予专利所有人在一定期限内对其发明创造享有的独占使用权、转让权、许可权等权利。专利法规定只要具备新颖性、实用性和创造性的发明就可以申请专利，经批准后，发明人或单位就可取得专利权。专利通常可分为发明专利、实用新型专利和外观设计专利。专有技术，又称为非专利技术，是指未公开或未申请专利但能为拥有者带来超额经济利益或竞争优势的知识或技术。具体包括:计算机软件、工业外观设计、集成电路设计等工业版权，各种设计数据、技术规程、工艺流程等技术资料，专家、技术人员等掌握的不成文的知识、技巧和诀窍等。
三、技术生命周期与技术类无形资产价值评估方法的选择
无形资产的技术生命周期是指从其开发、形成到广泛应用乃至被另一种新技术所替代的全过程，通常分为发育期、成长期、成熟期和衰退期四个阶段。处于不同阶段的技术类无形资产能够给企业带来收益的方式和收益的大小不同，而且承担的风险也不一样，因此，在对技术类无形资产价值进行评估时，应结合该无形资产所处的技术生命周期阶段所具有的特点，选择不同的评估方法和评估模型。由于衰退期的无形资产已失去使用价值，无需对其进行评估，所以下面只对发育期、成长期和成熟期的技术类无形资产价值评估方法进行探讨。
1.技术发育期无形资产适用的评估方法。处于技术发育期的无形资产主要包括以下几种情况:(1)技术尚在研发阶段，没有取得最终成果；(2)技术刚刚取得成果或刚刚取得专利等,尚未投入市场开发；(3)技术已获得承认或获得专利权,一直没有投入生产销售等；(4)难以通过市场销售、许可使用权获得收益的技术等。 这个阶段无形资产的特点是技术风险、法律风险大。由于尚未投入规模生产或投入市场销售，难以量化未来的收益，所以价值评估不适合使用收益法和市场法。此外，这个阶段买卖双方的交易多是以成本补偿、费用摊销取得合理利润为目的，所以采用成本法评估其价值是较为合适的。在评估中，由于技术发育期的无形资产大多处于研发阶段、创作阶段或刚刚完成正在申报专利前后，价值贬值的因素被弱化了，有些甚至于可以不考虑贬值。
所以，技术发育期无形资产价值评估的基本模型为：无形资产总价值＝开发成本＋正常利润，其中开发成本既包括直接成本，如参与研发的相关人员的人工工资，研发过程中所耗费的材料、能源费，专用设备折旧费，信息资料费，外协费，咨询鉴定费，培训费，差旅费等等，也包括各种间接成本，如为管理、组织研发的一切摊销费用、通用设备及其他固定资产的折旧费、科研工具、仪器及公用水、电、气的摊销费等。正常利润是指从科研投资应取得的最低利润，这部分的利润率应以社会平均资金利润率为依据，是研究开发者从事科研投资应获得的起码利润。
2.技术成长期无形资产的评估方法。技术成长期阶段是指专利、专有技术和计算机软件著作权等技术资产形成的产品，在法律上取得认定后，已投入规模生产使用，产品在市场上占有率还不高，但销售业绩上升很快。处于成长期的技术产品存在两种可能:一是核心竞争力不够，在新老竞争对手的挤压下，未能实现规模经济，逐渐失去市场；另一种是技术产品竞争力超过对手，在市场上战胜对手，得到用户认可，占有率提高。成长期的技术产品，获取超额盈利能力和发生风险的机率都很大，所以在对其进行价值评估时，综合考虑这些因素的情况下，可以选择采用成本法加成未来收益的一种折中模型，即成本――收益模型：
无形资产评估价值
式中:C――成本补偿额
K――技术分成率(各期分成率可以不同)
Fi――分成基数(未来的销售利润、销售收入或超额收益)
r――折现率
i――收益期限
成本―收益模型实际上是收益法基本模型的变型，它首先能保证出让方获得成本补偿额C，同时在未来收益中获取收益分成，并且分成率K可以是变化的：在该技术资产能带来高收益的期间，可以分得高比例的收益分成；在收益低，风险大的时期，分成率K可以低一些。
3.技术成熟期无形资产的评估方法。技术成熟期是指无形资产在生产经营中能够为占有方、使用方带来长期稳定的收益，并且这种收益是高于企业有形资产收益之上的追加收益，也可以理解为高于行业平均收益水平的超额收益。处于成熟期的技术类无形资产己被市场认可，其所能带来的未来收益比较稳定，风险相对较小，也容易计算，这时的评估方法适合采用超额收益现值法。
超额收益现值法主要是把技术类无形资产未来所产生的追加收益或超额收益进行量化并计算出其现值来确定其评估价值的方法。基本公式为：
无形资产评估价值P=
式 中：Ri――被评估资产第i个收益期的超额收益
r――折现率
i――收益年期
n――收益期数
基本公式中超额收益Ri的计算，又根据实务中实际取得数据的不同，分为直接超额收益法和间接超额收益法。
(1)直接超额收益法。技术类无形资产产生超额收益的方式一般包括如下几种：产品成本的节约或降低；产品质量、性能、档次的提高导致产品售价的提高；产品商标、消费者认可等因素导致产品销售量的增加，从而形成利润的增长。所以根据技术类资产为企业带来超额收益的方式不同，其确定可以采用如下四种模型：
①成本节约模型。该模型适用于新技术引入使成本降低，费用节省形成超额收益的情况。
超额收益Ri=(Ci-Co)・Qi・(1-T)
Ri――第i年超额收益
Ci――采用新技术后第i年成本
C0――采用新技术前的成本或同类产品成本
Qi――第i年产品销售量
T――所得税率
②收入增长模型。该模型适用于新技术引入使产品质量、档次提高、售价提高，从而获得技术超额收益的情况。
超额收益Ri=(Pi-P0)・Qi・(1-T)
Pi――采用新技术后第i年产品价格
P0――采用新技术前产品价格
③市场扩大模型。该模型适用于新技术引入使销售额增加、市场占有率扩大从而获得技术超额收益的情况。
超额收益Ri=(P-C0)・(Qi-Q0)・(1-T)
P――产品销售价格
Qi――采用新技术后的销售量
Q0――采用新技术前的销售量
C0――单位成本
④综合模型。以上模型将技术资产形成的超额收益来源进行了人为的划分，如 果考虑成本、价格和销售量同时改变的情况，可以用综合模型。超额收益R=[(Pi-Ci)・Qi-(P0－C0)・Q0]・(1-T)
专利、商标等技术类无形资产评估时，如果掌握的资料能够采用直接比较法比较本企业或同类企业使用新技术前后成本、收入、销售量的变化，应首先使用直接超额收益法。这种评估方法在国际技术贸易、中外合资企业技术改造、技术商标转让、许可使用中均可直接引用。但是在实践中，多数情况下无法取得无形资产使用前后可比性的资料，技术类无形资产超额收益的确定也可以采用间接超额收益法。
(2)间接超额收益法。间接超额收益法是一种综合分析方法。当无法对使用新技术资产和不使用新技术资产的收益情况进行对比时，将无形资产和其它类型资产在经济活动中的综合收益与行业平均收益水平进行比较，从而得到无形资产的获利能力，即“超额收益”，它是采用技术资产为企业带来的超过行业平均利润水平的那部分收益。
间接超额收益法的模型为:
技术类无形资产价值P=
式中：Ei――第i年的净收益
Wi――第i年占用资金
IRR――行业平均收益率
r――折现率
n――预测收益年限
与直接超额收益法相比，间接超额收益法不需直接比较无形资产使用前后的获利水平，使超额收益法的应用范围更加广泛了，在我国，商标、专有技术、科技成果等不易找到相同或相似技术资产进行直接比较的无形资产，采用间接超额收益法进行评估最为常见。
参考文献：
[1]财政部:资产评估准则――无形资产.财政部关于印发资产评估准则一无形资产的通知财[2001]051号
文章编号：1004-4914（2016）05-080-05
一、文献综述
1.国外企业绩效评价研究。20世纪50年代莫迪吉莉安和米勒提出MM资本结构理论，首次把资本结构与企业价值的关系用严格和科学的方法研究出来。自此之后对企业绩效的评价和研究慢慢增多。
对企业绩效评价的研究中可以根据评价角度的不同将其划分为不同的发展阶段，例如从其发展的本身可将企业绩效评价划分为：第一阶段是形成时期，绩效评价仅限于财务评价；第二阶段为完善时期，企业的绩效评价体系被人们系统地加入决策以及创新学习能力等非财务指标；第三阶段为创新发展时期。
20世纪70年代以来，以德玛赛兹（Demsetz）、斯蒂格勒（Stigler）、珀斯那（Posner）等为代表的一些法学家和经济学家整体性地批判了哈佛学派的产业组织理论，并发展成了芝加哥学派。他们更多地以企业行为作出发点，研究市场结构和绩效问题，继承自由市场经济中竞争机制作用的思想，认为所谓市场竞争过程就是能够自由发挥的市场力量。由斯蒂格勒作出的《产业组织》标志了芝加哥学派理论的成熟。该书中反映的理论主要特点是：反对哈佛学派的只进行经验实证分析，提倡运用更为严格的经济理论和经验实证共同分析；反对哈佛学派强调的结构决定行为、行为影响绩效的单向因果关系，而是强调三者之间的双向互动关系。利用某一产业中企业的创新与效率完全可以创造出企业的利益最大化。
由于房地产业在西方被划为第三产业，所以对房地产业的产业组织研究相对较少。西方对于房地产业的研究主要侧重于房地产金融、房地产市场分析与地产投资等。房地产产品的差别化与广告行为在有些文献中也有所提及。
而有关企业绩效的理论实证研究大部分都集中在所有权结构与公司绩效的相关性上。皮德森和托马森经过多次实证调查研究后得出公司的产权集中度与公司的净资产收益率呈显著正相关的关系。
2.国内企业绩效评价研究。到20世纪80年代中期以后，我国经济学者才开始引入西方产业组织理论，使得对产业组织理论的研究起步较晚，进而对房地产业的产业组织研究较晚。目前来说，针对中国房地产市场结构、效率与绩效关系进行实证研究的研究文献还比较少，而房地产业方面的研究成果大多运用产业组织的相关理论从市场结构、企业行为、市场绩效对房地产业的绩效进行分析，多以某一地区或城市为例，具有一定的局限性。我国自上世纪90年代开始财政部逐步发展了一套以评价主体为政府国有资产监管部门的企业绩效评价方法，以国有企业为评价客体，因而具有一定特殊性。随着社会主义市场经济的发展，以一般投资者为评价主体，以上市公司、民营企业等为评价客体的企业绩效评价方法越来越受到人们的重视。国内在企业层面上运用因子分析法评测房地产公司的绩效水平比较多一些，且局限于上市公司，很少直接运用因子分析对宏观房地产业资产监管部门绩效进行系统的研究。
3.研究现状评述。从国内外的研究中得知，绩效评价对企业的发展起着至关重要的作用，而且学者们也已经陆续弥补绩效评价系统信息存在的不足。
随着绩效评价理论的完善，越来越多的注意力开始集中在此理论上，无论是社会消费群体、投资管理者还是政府部门，通过对企业绩效评价，可以及时了解到定量的信息并以此推测自身利益的得失。绩效评价满足了不同群体的统一需求。
国内外分析者们使用了多种适用于分析企业绩效的方法，其中典型相关分析法、因子分析法和平衡计分法适用范围尤为广泛。从财务绩效角度出发，指标的建立也大都从盈利、运营、偿债和发展等能力重点分析。此外，一些学者认为很多非财务指标也是衡量企业综合素质的重要标准，应该同财务指标一起研究。企业内部人员管理、运营流程、外部环境保障都可以算作非财务指标，但是这些指标的可用性需要通过多方考证。
二、房地产上市公司绩效评价指标研究
1.评价方法概述。因子分析法多元统计方法的一种，其主旨是用少数几个因子去描述多个指标或者因素之间的联系，即把比较密切的几个变量归在一类中，每一类变量就成为一个因子，以较少的几个因子反映原资料的大部分信息。
研究变量的相关系数矩阵后即可找出几个随机变量能影响所有变量并去解释多个变量之间的关系。我们称这几个不可观测的随机变量为因子。因子变量有以下几个特点：第一，因子变量不是在原变量的基础上简单提取，而是对所有原变量重新组合，它们能反映出原变量中的大部分信息，提高对数据的利用率。第二，因子变量数量小于甚至远小于原变量数量，分析因子变量会使分析工作量大大减少。第三，因子变量之间相关性不高。因子分析法可以消除指标间信息的重叠，综合反映对数据产生影响的主要因素。
把原始数据进行标准化，统一数量级是运用因子分析法所需要注意的地方。研究中选取的指标单位可能不同，这样会造成不同变量之间量纲和数字大小差异造成的误差，为了消除此误差，使数据可以互相比较，减小研究结果的误差，首先需要对原始数据标准化处理。
2.步骤与方法。
（1）因子相关性的检验包括：相关系数矩阵、巴特利特球度检验、反映像相关矩阵、KMO检验。
（2）因子提取和求解因子载荷矩阵。基于因子分析模型的主轴因子法、基于主成分模型的主成分分析法、极大似然法、影响分析法、最小二乘法、Q因子提取法。因子分析的初始解由主成分分析法提供，主成分分析结果的延伸和拓展就是因子分析。
（3）因子命名、旋转。在因子载荷矩阵中分为两种情况，一种是多行情况，是指遇到某个变量与多个因子都有较大的相关关系，即此变量需要多个因子共同解释；第二种是多列情况，指一个因子可以同时解释多个变量，说明一个因子不能单独代表原有的一个变量，因子模糊不清，而实际情况是对因子有清醒认识，所以必须要进行因子旋转。
（4）计算因子得分。因子分析的最终体现就是因子得分，因子得分就是计算各因子在每个样本上的具体数值，形成的变量成为因子变量，在接下来的分析中因子变量可替代原有的变量进行数据建模，对问题降维或简化处理。
三、评价指标的选取及数据说明
杜邦公司曾在20世纪初运用净资产收益率为指标进行绩效评价，复杂的经济现象使评价指标呈现出多样性的趋势，只靠一个指标不能整体反映出一个公司的经营绩效，因此，多重指标综合评价的方法逐渐发展开来。在评价绩效的过程中，我们构建评价指标体系作为核心，但是目前还从未统一。目前我国流行三种评价指标体系：国有资本金绩效评价体系、上市公司评价体系和诚信证券评价体系。
本文以已有的学术文献为基础，依据可获得性、全面性和可比较性三个原则选取数据，选择了能反映上市公司盈利、经营、偿债能力等10个指标，构建房地产上市公司绩效评价指标体系。其中包括代表盈利能力的数值指标：每股收益、净资产收益率、总资产报酬率；代表经营能力的数值指标：存货周转率、固定资产周转率、应收账款周转率、总资产周转率；代表偿债能力的数值指标：速动比率、流动比率、资产负荷比率。
本文所用数据均为上海证券交易所和深圳证券交易所两市A股房地产行业的上市公司2014前三季度的数据，由于有些公司的数据无法获取或难以比较，笔者选取了其中39家上市公司作为研究样本。
（一）房地产上市公司绩效分析实证研究
借助SPSS软件对这39家上市房地产公司的绩效进行分析，得到评价指标的相关系数矩阵如下图。
以上相关矩阵显示出，各个绩效评价指标之间相关性较大，反映出的绩效不准确且有重叠。为了消除指标间的重叠，可以采用降维的方法，从原来的相关矩阵中找出几个综合指标，使其与原来的变量线性组合，利用较少的数据研究问题。
数据标准化。由于各项原始数据的性质和量纲不同，首先需要通过SPSS软件对相关原始数据进行标准化处理X=（x-μ）/σ，再进行KMO和Bartlett球度检验，根据KMO验值和Bartlett球度检验来判断因子分析的适用性，KMO检验变量间的偏相关是否较小，KMO球形检验是判断相关阵是否是单位阵，检验结果：
从图3中可以看到KMO值为0.482，当KMO检验值大于0.6时的检验结果较好，同时Bartlett球度检验值也较大，从以上指标，说明各变量间信息的重叠程度可能不是特别的高，有可能做出的因子分析模型不是很完善，但还是值得一试的。
（二）因子分析
1.共同度。原始变量总方差被全部公共因子的贡献，显示出原始变量信息的比例是由公共因子反映出来的，下图中右边一栏的数字即为公共因子对各个变量方差的贡献，基本上是比较大的贡献，提取的公因子对各变量有较强的解释能力，由此也可以看出用因子分析法分析房地产上市公司绩效的途径是正确的。
2.解释的总方差。总方差分解显示出有四个因子旋转后特征值大于1，他们的方差贡献分别为26.249%、20.382%、14.527%和13.473%。从中可以看出，这四个因子对原数据做了74.631%的概括，也就是说，只用这四个因子概括原始数据是可行的。因此采用这四个主成分进行研究是合适的。
3.未旋转的因子矩阵。从成分矩阵可以看出，结果并不理想，所以要对因子进行旋转，之后得到的因子载荷矩阵才能更清楚地反映样本信息。
4.旋转因子矩阵。设FAC1_1，FAC2_1，FAC3_1，FAC4_1分别为我们所提取的4个公共因子，如图5、6，旋转后的成分矩阵显示出，净资产收益率、总资产报酬率、每股收益、总资产周转率、固定资产周转率为第一主因子FAC1_1，他们的载荷值分别为0.954、0.896、0.783、0.473和0.226；速动比率、流动比率、资产负荷率为第二主因子FAC2_1，载荷值为0.811、0.737和-0.809；应收账款周转率为第三主因子FAC3_1，载荷值为0.841；存货周转率为第四主因子FAC4_1，载荷值为0.930。
5.因子得分系数矩阵。
6.因子得分。
Y1=0.289x1+0.362x2+0.358x3+0.042x4+0.083x5+0.178x6+0.018x7+0.008x8+0.054x9+0.011x10
Y2=-0.119x1+0.011x2+0.136x3+0.077x4+0.026x5+0.03x6-0.069x7+0.354x8+0.403x9-0.401x10
Y3=0.056x1+0.025x2+0.002x3+0.132x4+0.368x5-0.409x6+0.62x7+0.063x8-0.001x9+0.097x10
Y4=0.059x1-0.083x2+0.1x3+0.717x4-0.192x5-0.093x6+0.183x7-0.378x8+0.1x9-0.086x10
7.因子得分协方差矩阵。从图中成分得分协方差矩阵可以看出，各主因子之间是不相关的，所以可以说通过因子分析法得到的4个因子所包含的信息互相之间无相关性。
8.综合经营绩效的计算。通过因子得分可以定量的看出上市地产公司的经营绩效水平，还可以利用因子得分对各公司进行横向比较。为了便于对上市公司进行绩效评价，我利用因子得分计算综合经营绩效得分。其计算公式如下：
综合经营绩效Y=
（Y1*26.249%+Y2*20.382%+Y3*14.527%+Y4*13.473%）/
74.631%
（三）绩效评价结果
通过因子分析法对选取的39家房地产上市公司的经营绩效评价后，从经营绩效综合得分中我们可以看出，中国国贸得分最高，而且得分超过1分的只有两家，为中国国贸和上实发展，这个分数体现了这两家公司很强的盈利能力、偿债能力和经营能力，这与一些得分为负分的公司形成了鲜明对比。其中得分前五的企业按顺序依次是中国国贸、上实发展、京能置业、万业企业、荣盛发展。直到排名第10的来自大连的海港投资，经营绩效综合得分仅为0.12，以趋近于零，这说明大多数房地产上市公司经营绩效不是很理想。从第16名开始都是负数得分了，得分最后五名依次是阳光股份、美好集团、中华企业、苏州高新、京蓝科技。
企业想及时地了解自身发展情况，需要定期地对绩效进行评估，从而做到把握当前状况，扬长避短，进而采取有效的方法改善不良状况。
四、结论与建议
（一）结论与分析
通过学习评述国内外文献对房地产企业绩效评价的研究现状和利用因子分析法对我国主要房地产上市公司的绩效评价，得出以下几个结论：
1.辅助企业盈利的因素至关重要。从绩效得分前五名的公司共性来看，中国国贸、上实发展、京能置业、万业企业、荣盛发展都是由一些具备雄厚财力的银行在背后支持，并且都会在金融和股票市场中有着较高的收益区间，在财产上最大限度地保障公司的资金流，而房地产企业经常会面对不确定的风险因素，没有一个好的资金控制就会失去在困难时期的“救命稻草”。而这些公司的盈利性决策是由企业的管理者所共同制定的，为实现企业利益最大化，前五名上市公司的管理层也是睿智而具备成熟经验的，有的甚至借助外资股东的帮助去维持公司整个地产业的发展。
从绩效得分后五名的共同弱势来看，公司的收益并不能够达到很好的态势，时盈时亏的情况居多，也有甚者一直在亏损，并且从规模上看也都是一些新兴的小企业，公司内的管理者和员工也是比较年轻而缺乏经验的，能够得到的社会各界的支持力度也是不够充足的。
2.房地产上市公司经营绩效差别较大。从实证分析的结果可以清楚地看出，不同公司绩效差别很大，即使在同一城市，不同公司绩效仍存在明显差距。在我选取的39个上市公司中，得分最高的中国国贸分数达到了1.90，而最低的京蓝科技仅有-0.81分，这两家公司之间就存在巨大差距。虽然这其中存在地域原因和消费者购买力等其他因素，但企业各方面能力和提升竞争力过程中所采取的措施也很大程度地造成了这个差距。
3.地区分布不均衡。这39家房地产上市公司中，大多数公司集中在北京、上海、广东三个地区，江苏、河北、东北等地也有一些分布，但数量远不及“北上广”三地，至于中、西部地区，几乎没有分布。这其实决定于当地人的购买力和行业发展前景。“北上广”三地经济发达，人民收入较高，相对于其他地区来讲购买力更强。这样的地区会更吸引企业来此发展，越来越多的企业涌入这些地区，造成了房地产公司在地区分布上的存在着极大的不平衡。
4.资产负荷率偏高。资产负荷率是并不是越高越好，而是一个适度指标，这个指标对于经营者、投资者和债权人有不同的意义。过高的资产负荷率对经营者来说代表手中的流动资金大大减少，很不利于维持公司正常业务发展；对投资者来说可能无法按时得到原本应有的高额利润；对债权人来说却难以按时收回本金和利息。资产负荷率低，债权人提供的资金所占企业资本总额比例小，企业能偿债的可能性高，这样一来企业的风险主要由股东承担，这是债权人愿意看到的情况。
从笔者收集的39家上市公司2014前三季度财务数据中可以看出，资产负荷率率超过50%的公司有35家，仅有4家公司负荷率低于50%，这四家公司及其比率分别是万业企业48.67%、大龙地产36.31%、绿景控股19.97%、中国国贸47.74%。过高的资产负荷率会带来公司资金周转的压力，一旦资金链断裂，公司会受到巨大影响。而且过高的资产负荷率意味着公司面临很大的偿债风险，如果经济危机再次出现，或者国内外经济形势、产品结构、产品价格等出现大幅变动，会极大干扰公司资金周转。尽管房地产行业经营模式就是负债经营，但他本身就是一个需要大量资金投入的行业，负债率过高会导致规模较小的公司随时倒闭，因此一定要采取有效措施控制资产负荷率。
（二）改进的建议
1.改善公司管理，改进政府的宏观调控。房地产业是一个门槛相对较高的行业，是一个资金密集型行业，而且我国房地产上市公司经济规模相对较小，资产负荷率较高，企业财务风险较大。而这种风险越来越大使得整个行业的风险在无形之中膨胀。政府作为市场规划的制定者，应建立起良好的土地制度、住房保障制度和金融政策，保证企业之间公平竞争，互相激励不断提高经营绩效水平。与此同时，为了把房地产行业引向一个健康的发展方向，要采取适当措施，遏制房价大幅变动，规避房地产业迅速发展可能遇到的风险，加快行业结构调整。保证“北上广”三地房地产业稳步发展的前提下，政府帮助企业积极开拓中、西部市场，促进全国房地产行业发展。
房地产上市公司对自身的管理也要有所改善，并在财务机制上做出预警措施，不要只是疯狂地扩张规模导致资金不足，还要制定合理的发展战略，保证合理的开发节奏和速度，平衡各个项目的资金需求，保证资金快速回笼。
2.加强企业品牌、文化意识和员工素质的培养。除了对数据的分析之外，一些企业现状值得注意。有些企业品牌价值意识不强。品牌是企业的基石，是企业塑造形象的根本，更是一种无形资产。其所包含的价值、品质等特征都能给企业创造巨大价值，房地产上市公司品牌知名度大小，可以直接代表企业的产品质量、产品保障度。
在知识科技时代，知识意味着发展，意味着公司能否摆脱陈旧的模式以迈向更高的台阶，很多企业里高学历的尖端人才比例不高，可能会让分析者们觉得这样的企业发展潜力不会很好，但其实从低学历的员工中走出了很多优秀人才，因为高学历并不意味着全部，更重要的是对员工的培养，员工的学习成长能力才更大程度地决定企业的未来发展高度。因此要建立规范的员工培养制度，聘请专门的培训人员制定切实可行的培训计划，避免员工盲目学习。而且不同的岗位应有不同的培训课程，包括专业知识、沟通技巧、人力管理、财务管理等。让员工在科学的培训与评价体系中得到全面提升。企业可以不期望新来的员工能马上带来多大利益，但必须要求经过系统培训后的员工能在企业长远的发展计划中贡献力量。
3.拓宽投资区域。在分析问题时得知，我国大多数房地产上市公司都集中在“北上广”三地，这几个地区聚集了许多大牌开发商和大型房地产项目，甚至吸引了很多境外的有实力的开发商进来投资，与国内开发商相辅相成。这些地区的显著特点是经济发展全国领先，人们收入普遍高于其他地区，购买力很强，对房地产需求量大，开发商就是看中了这一前景，纷纷前来投资。越来越多的开发商涌入，带来的是更多大型项目的进行，房地产业得到了空前的发展，而房地产业的发展带来的好处就是经济进一步提升，从而形成良性循环。但是由于土地有限，土地供给难以满足不断发展的房地产上市公司的需求。这就是这些地区房地产业发展的瓶颈，而且这一瓶颈是短时间内无法突破的。
由于不同的项目存在着不同的特点，其风险因素也各有不同。为使分析更具有针对性，笔者以上海某房地产投资开发项目为例，借助上述理论原理和方法进行实证分析研究，以期房地产投资者在风险防范和投资决策获得最优效果。
一、房地产投资决策风险层次结构图的建立
通过仔细分析，找出了该项目中的关键风险因素(包括系统风险和非系统风险)，得出以下投资决策风险层次结构图。
二、判断矩阵及特征值的计算
利用德尔非法及1～9比例标度，计算出一二层指标体系的风险度的判断矩阵。如资源风险的二层指标风险度的判断矩阵以及特征值分别为:
所以，
同理，我们可以分别得出一、二层风险因素的判断矩阵及特征值：
特征值矩阵分别为:
二层风险因素的权重矩阵为:
三、一致性检验及对风险因素排序
已知各判断矩阵,根据公式一致性检验公式:及平均随机一致性指标表可对二层指标的特征值进行一致性检验:。C.R.1
以上得出的二层风险因素的风险程度（W1、W2、W3、W4）仅仅是对于其上级风险因素也就是一级风险因素而言的风险程度，我们还需要对二层风险因素相对于总的房地产投资决策的风险度矩阵W’∶
根据风险度矩阵W’,将这些评价指标分为四类:基本无风险、风险较低、风险较高和风险很高,可对各风险因素进行排序,见表4。
