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什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”
从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：
(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。
(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。
(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。
(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
二、经济泡沫的利与弊
在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。
一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。
另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。
三、房地产业与泡沫经济的关系
在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：
1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。
首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。
其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。
再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次”。
2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。
应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：
(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。
(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。
(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。
(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。
可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。
3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。
四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势
当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。
衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。
以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：
(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。
(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。
(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。
(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。
通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。
当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：
(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。
(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。
【关键词】房地产；泡沫经济；起因；对策
房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。从理论上讲，任何商品都有发生经济泡沫和泡沫经济的可能性，每个商品产生泡沫机会的多少及其对国民经济的影响程度也是不同的。根据世界各国和地区的实践经验分析，股票和房地产是产生泡沫几率最高的，所以房地产和股票是泡沫经济的主要载体或“多发区”。
1、房地产泡沫的起因
造成房地产泡沫的主要原因是，在经济发展的过程中，随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素价格将增长得越快。在所有生产要素中，土地的供给弹性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作为稀缺资源，房地产的价格必然会比较高。人们估计到房地产价格要上升，为了赚取土地价格上涨的资本所得，纷纷将大量资金投入房地产，加速了房地产价格的上升。当大家看到房地产价格只涨不跌，就大胆地以购买到的房地产为抵押向银行借款来进行房地产投资。因为房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，而价格只涨不跌，银行以为房地产抵押贷款万无一失，所以很容易发放过量的房地产贷款。但不幸的是，当经济发展的速度因各种原因放慢的时候。价格跌得最快的也必将是供给弹性最小的土地和房地产业。而房地产投资者看到房地产价格下降，为了保护投资利益，竞相抛售，使房地产价格直线下降，泡沫随之破裂。原来被认为万无一失的房地产抵押贷款也就成了呆账、坏账。
房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性，但绝不能说房地产业就等同于泡沫经济。房地产业与泡沫经济的关系可以从以下几个方面来分析：
1.1 房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比是有本质上的区别的。其次，房地产业部门是实业部门，它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的。再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。其产业关联度强、带动系数大的特点，使得房地产业成为促进国民经济增长的支柱产业。
1.2 房地产过热不等同于房地产泡沫。房地产过热主要指房地产投资量过大，开发量过多，超过了国民经济发展水平和社会有效需求。房地产过热可能会带来供过于求、房屋积压、土地闲置和资金沉淀，但并不一定会带来价格飙升从而导致房地产泡沫。房地产泡沫在形态上表现为房地产价格的大起大落。房地产泡沫既是一种价格现象，又是一种货币现象。在房地产泡沫产生阶段，房地产资金货币供应量不断增加，各种资金包括个人投资、企业资金、银行贷款、国外游资纷纷介入，在短期内迅速使房地产价格升高。只有那些有大量投机资金介入，过度炒高的房地产市场，其房地产过热才会引发房地产泡沫。
1.3 同时也应该看到，房地产业确实含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险陛，主要表现在：一是土地价格泡沫。土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。二是房地产商品价格泡沫。一方面，房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关；另一方面，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。
1.4 房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，形成大量空置，构成经济泡沫。如前所述，商品房空置率在10%-15%之间时，这种经济泡沫是正常的。如果空置率超过警戒线，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，经济混乱，社会动荡。四是房地产投资泡沫。一般而言，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。
2、挤压房地产泡沫的措施
房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。具体对策如下：
2.1 从土地源头入手，规范土地市场 土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。
2.2 建立健全房地产市场信息系统和预警机制 各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区问，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控；通过市场信息、引导和规范，增加房地产市场的信息透明度，控制人为惜售和炒作行为，引导企业理性投资、消费者理性消费；通过对楼市的动态监测，评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，向政府部门提供准确的信息，以便做出适时、适度调控市场的措施，促进房地产市场持续、健康发展。
2.3 要加强对银行的监管 推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，必须加强对银行的监管，包括银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等。房地产金融业应尽快与国际接轨，尽早发展房地产投资基金，大力推进房地产抵押贷款证券化，尽快成立购房担保机构，推进保险业尤其是寿险业与住房产业的结合。同时借鉴海外经验，加强研究与国外不断创新的房地产金融手段和新型的房地产金融资本市场结合的方式、方法和步骤，促进开发信贷与消费信贷的同时发展，建立起健康繁荣的房地产金融市场（包括一级市场和二级市场），有效化解金融风险。
2.4 利用货币金融政策调控市场，规范房地产融资行为 政府可以通过提高利率、紧缩房地产信贷额、限制房地产开发贷款、提高购房首付款比例等货币金融政策，调整房地产投资额与投资结构。应根据保守、确实、安全等原则来发放房地产抵押贷款，在评估抵押物的抵押价值、确定融资比例或贷款比例等方面进行严格审查，以避免呆账、坏账损失与信贷膨胀。同时应从基础设施建设人手，提高我国的银行业自身抵御金融风险能力；金融监管部门应从制度建设人手，完善个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度和抵押二级市场的发展，这样才能防范房地产业信贷泡沫，有利房地产业与金融业的共同发展。
3、结束语
房产是关系到国计民生的一件大事，国家职能部门必须加强监管和引导，防止房地产泡沫的过度膨胀，对于以后泡沫的破裂，需要及早建立预案。这样，才能真正建立一个和谐社会。
参考文献：
关键词:实体经济;虚拟经济;经济虚拟化;泡沫经济
中图分类号:F830.91 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2009)24-0007-02
一、对虚拟经济概念的界定
国外对虚拟经济的界定大体有三种范畴。(1)用Fictitious Economy 来表述,是指股票、债券、期权、期货等虚拟资本的持有和交易;(2)用Virtual Economy来表述,是指以信息技术为工具所进行的经济活动,也称信息经济或数字经济;(3)用Visual Economy来表述,是指采用计算机仿真技术建立经济模型对实际经济运行过程进行的模拟。目前国内学者对虚拟经济的界定大都属于第一种范畴,大致可以归结为三种观点:(1)“虚拟经济是指与虚拟资本以金融系统为主要依托的循环运动有关的经济活动,货币资本不经过实体经济循环就可以取得盈利。简单地说就是直接以钱生钱的活动”(成思危,2002)。这一虚拟的经济系统的构成可以比喻为:虚拟经济的产品就是各种金融工具――股票、债券、期货、期权及各种金融衍生产品,虚拟经济的工厂就是各种金融机构,虚拟经济的交换场所就是各种金融市场。(2)虚拟经济是以资本化定价行为为基础的价格系统,是观念支撑的价格体系(刘骏民,2003)。(3)虚拟经济就是金融(李扬,2003)。持这一观点的学者们认为,金融是虚拟经济最主要的组成部分。
作者认为,第一种范畴更为合理。该概念反映了虚拟经济与实体经济活动的共同之处:追求价值增值。同时又揭示了虚拟经济价值增值的特点。第二种观点没有体现出虚拟经济活动的本质属性。第三种观点虽然反映了金融是虚拟经济运作的主要组成部分,但虚拟经济并不等同于金融,金融中的许多活动的价值增值过程是直接参与了实体经济的运作的,其增值过程并不是“虚拟”的。基于以上分析,对虚拟经济作如下定义:虚拟经济是以金融系统(金融机构、金融工具、金融市场)为主要依托,相对独立于实体经济的一种虚拟资本独立化运动和价格决定的经济形态。其本质内涵是虚拟资本以增殖为目的进行独立化运动的权益交易。
二、虚拟经济与实体经济的关系分析
(一)虚拟经济和实体经济是相对独立的两个经济范畴,二者之间相互依存、相互制约。实体经济是虚拟经济的基础,决定虚拟经济,同时,虚拟经济对实体经济有反作用。
1.从起源的角度看,虚拟经济产生源于实体经济发展的内在需求。根据经济理论,商品经济的运行规律都隐藏在商品中。因此,分析虚拟经济也应从剖析商品开始。通过剖析可知,能够虚拟化的只能是商品的价值形式。用货币表示的商品价值形式即价格是其后一切价值符号的根源,同时也是以虚拟资本为代表的价值符号的根本基础。随着商品经济进一步发展,伴随着信用制度、股份制度、资本市场的产生与发展,“每个确定的和有规则的货币收入都表现为资本的利息,而不论这种收入是不是由资本生出。货币收入首先转化为利息,有了利息,然后得出产生这种货币收入的资本。”(马克思:《资本论》第3卷,526页,人民出版社,1975年版)随着收入的资本化,虚拟资本便产生并发展起来,在此基础上,虚拟经济自然而然的产生了。
2.从经济运行状况看,虚拟经济运行状况取决于实体经济的运行状况。如果实体经济运行状况良好,则虚拟经济必然茁壮成长;反之,假如宏观经济不景气、微观经济缺乏活力、结构失调等因素使实体经济出了问题,那么虚拟经济最终必然萎缩。
3.从发展的角度看,虚拟经济发展的规模与程度取决于实体经济的规模与程度。作为虚拟经济载体的股票、债券等有价证券是实体经济中经济主体根据实体经济中资金的需要而发行的,因而发行的规模是由实体经济决定的。有价证券的发行制约着证券二级市场的交易规模。尽管虚拟资本中衍生金融工具的发展与实体经济没有必然的联系,但是它依托于股票、债券等有价证券,因而也取决于实体经济的规模与需要。
(二)虚拟经济对实体经济的双重影响
虚拟经济是一把“双刃剑”,它既是适应实体经济的需要而产生,可以促进实体经济的发展,也可能制约实体经济的发展,使国民经济发生动荡和危机的可能性增加。
1.积极影响。虚拟经济是实体经济发展的必然趋势,其产生和发展有力地推动了实体经济的快速发展。
第一,虚拟经济可以看成是实体经济的货币蓄水池,它既可以吸收大量的实体经济的过剩资金,也可以补充实体经济流动性的不足,从而化解实体经济的物价不稳定的压力。资金是实体经济的“血液”。虚拟经济以其高流动性和高获利性吸引着大量暂时闲置和零散的资本投入到股票、债券和金融衍生品等虚拟资本上,沉淀资本由此投入到实体经济中,满足实体经济发展过程中的资金需要。而虚拟资本的便利流动性, 加速了货币资金的周转、转移和结算的速度, 也提高了实体经济运行的效率。由于金融市场上融资渠道拓宽、融资技术提高、融资方式灵活、融资成本下降,可以在时间、数量、期限、成本等方面同时满足生产者的要求,使储蓄和投资在数量上和时间上都进了一大步,为实体经济的发展提供了坚实的融资支持,加速实体经济的发展。
第二,虚拟经济提供了分散经营风险的工具,降低交易成本。金融产品的不断创新使个体风险趋于分散化,在很大程度上可以分散实体经济的风险。如经营者可以采用发行股票的方式将经营风险分散到各个投资者身上;期货期权等金融衍生工具产生的最初的动机就是为了套期保值和转移风险;虚拟资本的多样性、可转换性和高流动性又使企业能够以比较低的风险成本实现实物资本存量的累积。
第三, 虚拟经济可以通过财富效应使消费需求和投资需求增加。股市上涨等造成的财富效应能够有效扩大消费需求和投资需求,推动实体经济增长。此外,金融市场的活跃,也会带动企业投资需求的增加。由此,虚拟经济从两个方面给实体经济提供强劲的需求拉动力,并通过扩大的乘数效应拉动实体经济增长。
第四,虚拟经济可以促进资源优化配置和产业结构升级。通过股票等有价证券,能够使社会资本迅速从效益低的领域流向效益高的领域、从效益差的企业转向效益好的企业,并按照利润最大化的原则不断地对资源进行重新分配和重组。这样,虚拟经济对资金的配置效应增强从而引导实体经济对资源的优化配置。通过虚拟经济活动可以对企业形成一种压力,使资金和社会资源得到优化组合,形成合理的产品结构、技术结构以至产业结构,从而促进实体经济的协调和健康发展,提高整个实体经济效益水平。
2.消极影响。虚拟经济的发展必须与实体经济发展相适应,虚拟经济的超前发展,会引发泡沫经济,而泡沫经济破裂又会引致金融危机,阻碍实体经济发展。
(1)虚拟经济在发展过程中存在不确定性和投机风险性。虚拟货币一旦以膨胀的信用化形态进入生产或流通领域,虚拟经济就渗入了实体经济,并形成了两者之间的互动。这一互动增加了实体经济运行的不确定性和风险性。(2)当虚拟经济过度膨胀时,会阻碍资金进入实体经济,降低资源利用率。(3)虚拟经济的过度扩张会引发泡沫经济,导致对实体经济的巨大破坏。(4)虚拟经济的跨国扩张严重危及世界经济安全,特别是对发展中国家的实体经济造成巨大冲击。经济全球化和金融业务国际化、自由化,使国际资本流动急剧增长和快速扩张。特别是在金融创新的推动下,以各种对冲基金为主的国际投机资本也应运而生,严重威胁全球金融安全。
三、正确认识和处理虚拟经济与实体经济的关系
1.充分认识适度发展虚拟经济对实体经济的积极作用。正确认识和对待虚拟资本、虚拟经济,不能因为它们有可能产生泡沫经济或导致金融动荡而限制其发展。应该认识到,虚拟经济是市场经济与科学技术高度发展的必然结果,是现代经济发展的必然趋势,它意味着经济形态的多样性和高级化。
2.防止虚拟经济过度膨胀演变成泡沫经济对实体经济产生消极影响。正确处理实体经济、虚拟经济的关系,把握好虚拟经济发展的“度”,使虚拟经济与实体经济的发展形成良性互动。泡沫经济产生的原因是多方面的。金融投机虽然是重要的原因和导火线,但实体经济的内在失衡才是导致泡沫经济的根本原因。投机是泡沫破裂乃至引发金融危机的催化剂,是外在原因;而实体经济是虚拟经济和泡沫经济的基础,实体经济出现问题才是内在的原因。所以,我们一定要打牢实体经济的基础,把握好虚拟经济发展的“度”,使虚拟经济与实体经济的发展形成良性互动。
3.注意防范和控制中国经济的泡沫风险,抓紧化解已形成的过度经济泡沫。中国实体经济运行的泡沫风险主要有:房地产泡沫、股市泡沫和国有企业较大面积亏损造成的泡沫。集中反映在银行的巨额不良贷款上。
4.建立经济预警系统,增强金融交易的透明度,完善市场法规,加强金融监管。为了使虚拟经济更好为实体经济服务,防止泡沫经济的产生,应加强对虚拟经济运行的监控,控制其与实体经济的偏离度,使虚拟经济形成的资产、交易量与实体经济的对应从发散变为收敛,促进与实体经济运行的良性互动。
参考文献:
[1]孙耀乾.论虚拟经济的特征及对实体经济运行的影响[J].商场现代化,2007,(4).
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[4]李多全.虚拟经济与实体经济关系探析[J].理论前沿,2007,(17).
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[7]李扬.关于虚拟经济的几点看法[J].经济学动态,2003,(1).
摘 要 本文简要分析了虚拟经济与实体经济之间的关系。文中首先对虚拟经济对实体经济的影响进行了剖析，从正面和负面两个方面分别论述了虚拟经济对实体经济的影响，并在此基础之上，对虚拟经济和实体经济的发展提出了相应的建议。
关键词 虚拟经济 实体经济 泡沫经济
随着世界经济的发展和世界各国经济的市场化程度不断深化，虚拟的经济的出现和不断发展已经成为了一个必然。并且随着金融市场全球化的趋势，虚拟经济也逐渐呈现出了全球化的趋势。但是，从以往虚拟经济的发展进程可知，虚拟经济既能促进实体经济的发展，也会因为脱离实体经济过度膨胀，对实体经济造成破坏性的影响。鉴于此，本文对虚拟经济与实体经济之间的关系问题进行了简要的探索，希望对分析总结虚拟经济与实体经济发展过程中的经验与教训有所帮助。
一、虚拟经济对实体经济的影响
（一）虚拟经济有利于资源的优化配置，能有效的提高实体经济的运行效率
虚拟资本具有非常高的流动性，其可以根据经济形势迅速从效益低的产业撤出，并流向效益高的产业，从前景不理想的企业撤出流向更有发展前景的企业，从而不断的按照利润最大化的原则实现资源重新配置。虚拟资本的这种特性，使得虚拟经济无形间对产业和企业产生一定的压力，并促使企业不断的寻求措施和途径来增加本耽误的效益，进而使得企业的产业结构不断调整，有效的提高整个实体经济的运行效率。
（二）虚拟经济能够为实体经济提供一定的融资支持
虚拟经济的发展能够把社会上的闲散资金通过合适的方式导向需要补充资金的单位，从而使得企业能够在较短的时间内聚起起大量的资金，满足资金缺乏的单位的要求。因此，虚拟资本流动的便利性和迅速性，对提升货比资金的周转、转移以及结算等各个环节的速度，提高实体经济的运行效率均有很大的助益。除此之外，虚拟经济能够加速财产和资本的积累，其所具有的多样性和扩张性等特征，能够帮助实体经济超脱实物形态的约束和限制，实现大规模的增长和扩展，为实体经济的发展提供了一定的融资支持。
（三）虚拟经济能够促进实体经济产业结构的升级和调整
虚拟经济的迅速发展导致资产价格随之上升的最明显的表现是在新兴产业上。新兴产业具备良好的发展前景，而其良好的发展前景同时也预示着未来收益的大幅提高和增长，由此可知资产价格和投资收益也同样将迅速增长。而新兴产业资产的价格，尤其是股票的价格超过其实际收益在上升时，就会带来社会财富的重新分配，从而为传统产业的财富向新兴产业流动提供了很好的便利条件，并且与此同时，不仅会带来社会财富的重新分配，其同时也会促使人才向新兴产业的方向流动，从而带来产业的迅速成长，促使实体经济不断进行产业结构升级和调整，因此，虚拟经济对实体经济产业结构的升级和调整具有十分重要的意义。
（四）虚拟经济的过度膨胀会提高实体经济的不确定性和投机风险
虚拟经济的存在肯定离不开虚拟货币，通常来说虚拟货币包括纸币、账面货币和电子货币等多种形式。而当虚拟货币以膨胀的信用化形态进入生产或者服务系统的循环时，虚拟经济就会进入实体经济，并因双方之间的互相影响、相互作用，形成两者之间的互动。这种互动的形成则会大大提升实体经济运行的不确定性和风险性。因为，其不仅受来自实体经济和宏观经济变化的影响，还会受到更多的来自于金融市场上的与实体经济并不存在直接联系的各种交易和投机活动的变化的影响，从而使得不确定性与风险性成倍的增加。
（五）虚拟经济的过度膨胀容易引发泡沫经济，从而对实体经济造成破坏性的后果
因为虚拟经济具有一定的独立性，并且其与实体经济的发展并不是同步的，因此，如果虚拟经济脱离实体经济的需要而大幅度的增长和扩张时，就会带来经济泡沫，从而引发泡沫经济，对实体经济的健康持续发展造成负面的影响。但是泡沫经济脱离了实体经济，因此其是不可能长久和持续的，是早晚要崩溃的，而一旦泡沫经济崩溃，就会对金融系统造成严重的打击，并会进一步影响整个经济形势。金融危机就是泡沫经济崩溃带来的产物，因此，一定要避免虚拟经济的过度膨胀，一旦虚拟经济过度膨胀，造成泡沫经济，就会对实体经济造成破坏性的后果。
二、有关虚拟经济和实体经济发展的几点建议
（一）正确处理虚拟经济与实体经济两者之间的关系
虚拟经济是随着科学技术的不断发展和市场经济的不断深化而出现的，它是现代经济发展的必然产物。虚拟经济的出现是经济形态多样化和高级化的表征。大力发展虚拟经济也是市场经济的必然要求，因此，虚拟经济的作用是不容忽视的，要使虚拟经济和实体经济两者健康持续的共同发展，必须妥善处理虚拟经济和实体经济两者之间的关系。
在处理虚拟经济和实体经济之间的关系时，首先要注意适度的原则。要根据实体经济发展的实际需要来适度的发展虚拟经济，切忌虚拟经济的过度膨胀。另外，还要注意控制虚拟经济的总体规模，要保证虚拟经济始终以实体经济为基础。如果虚拟经济膨胀的速度过快、规模过大时，其就会脱离实体经济，带来经济泡沫。
（二）完善虚拟经济的监管措施和机制
要实现虚拟经济和实体经济的健康持续发展，还要注意不断完善虚拟经济的监管措施和监管机制。这主要是指，随着金融业务的多元化和多样化发展，金融机构的不确定性因素和风险来源开始变得越来越复杂。不同的虚拟资产以多种不同的方式在金融行业中存在，而且相互之间的投资方式、交易方式以及交易期限等诸多方面都存在着很明显的差异，因此，不断完善虚拟经济的监管措施和监管机制就变得尤为重要。虚拟经济的监管机制和监管措施，因虚拟经济自身的特点也存在一定的特殊之处，首先，虚拟经济的监管应在行业监管的基础之上尽可能的做到统一监管和协调。其次，要对市场上的金融交易行为和金融机构的业务状况进行实时的管理，并应规范相应的措施以保证信息的透明度。
参考文献：
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正确认识泡沫的现象
在许多议论房地产泡沫问题的文章中，对泡沫一词的释义口径不一。关于泡沫、经济泡沫及其释义从17世纪开始，几部外国辞典的简要释义是：泡沫是虚拟资本过度增长的经济现象。我国《辞海》的释义，与之基本相同。也可以说，泡沫的主要表现是一种价格远离价值的经济现象。比如，在市场经济活动中，通过各种"狂热"的哄抬、投机等行为，使得某种商品、某种资产或某个公司的股票价格猛涨，若干倍地远离其价值。这种高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破裂。这就是泡沫或泡沫经济现象。其中比较典型的，称之为泡沫经济事件。
由于在市场经济运行中，价格较大幅度地离开价值的现象总会在各种商品中经常发生，除了把这些经济现象统称为泡沫现象外，专家们还根据泡沫产生的不同程度和后果，把它分为以下两种。
第一种是泡沫经济。共同特点：一是，产生泡沫经济现象的主要原因之一是过度投机，并伴随各不相同的其他原因；二是，价格若干倍地狂涨，远远离开其价值；三是，哄抬出的高价只能停留一定的时间(有的是短暂时间)就会破裂猛跌，下降到与价值相近的价格；四是，每一次泡沫经济事件都会对社会经济造成不同程度的危害。
第二种是一般性泡沫。某种商品的价格在一定时间内有较大幅度的上涨，但没有达到典型泡沫经济事件的4个特点，就属于一般性泡沫。许多专家把它简称为经济泡沫。经济泡沫是比较经常而普遍地产生的，它的消极方面是因较大幅度涨价而带来的各种副作用，但因其价格上涨和下降幅度相对较小，一般不会出现泡沫经济那样明显的"破裂"和"猛跌"现象，造成的危害也小得多。它的积极方面是在一定程度上调节市场的作用。因此，不要一提到泡沫就谈虎色变，而要用一分为二的观点来看待经常发生的经济泡沫。
明确了泡沫的释义和其与泡沫经济的区分，我们就知道经济泡沫会经常发生，就不会否认我国房地产业也会经常发生经济泡沫。由于经济泡沫一般没有明显的破裂现象。泡沫释义扩大化引起的混乱长期以来，在西方国家和我国，都认定泡沫现象是价格狂涨而远离价值的经济现象。但是，最近几年，许多作者在发表的文章中，却把泡沫现象包含的内容任意扩大。几乎把房地产经济活动中出现的各种问题，统统归纳为泡沫现象。有的文章还进一步扩大为，这次我国宏观调控所采取的各项政策措施，统统属于治理泡沫的措施。为此，需要说明以下两点：
其一，不能通过曲解来辩解。有的文章为泡沫释义扩大化辩解的理由是：西方有名的《新帕尔格雷克经济学大辞典》明确指出，"理论界尚未达成对泡沫状态的一致同意的定义"，既然没有一致同意的定义，我国专家当然有权对泡沫增添内容。其实，西方理论界对泡沫经济现象的意见是一致的。只有对形成经济泡沫状态的定量指标，即其价格离开价值的幅度达到多大才能称为泡沫状态，意见还不一致。《大辞典》仅仅指出理论界对形成泡沫状态的意见不一致，决不能把它曲解为对"泡沫"释义的意见不一致。
其二，对不同质的经济现象，应该有不同的表述词汇和治理措施。如果把以上扩大化的内容统统归入泡沫现象而采取统一的治理措施，就会犯大错误。以房地产为例，如果发生了价格陡涨而远离其价值的泡沫现象，主要的治理措施应为：适度加大房地产投资和扩大开发规模以增加供给；增加经济适用住房和低价位商品房的比重以降低平均房价(即结构性降价)；提高宏观调控水平以调控房价和抑制投机。而泡沫扩大化提出的许多内容，例如"房地产发展过热"、"房地产投资增长过速"、"房地产开发规模过大"、"住房空置率过高"等，经济学界历来就使用"发展过热"、"规模过大"和"生产过剩"等恰当的词汇来表述。这些经济现象生产出的产品，不是虚拟的而是真正的物质财富，除极少数报废的产品外，都会陆续出售而投入使用，不会像泡沫一样地破裂。而生产过多、过剩，则是导致价格下跌的重要原因，只能采取与治理泡沫现象完全相反的政策措施。如果硬要把这些内容归入泡沫现象，必定会造成理论上、实施政策措施上和问题探讨争论上的混乱。因此，必须正本清源，坚持对泡沫现象的原有释义。
我国房地产泡沫的成因
从房地产泡沫的定义中不难看出，过度投机是导致房地产泡沫产生的最直接原因；另外，消费者的预期、非理性扩张、政策导向、结构性矛盾等因素则间接促进了泡沫的形成。
1、 房地产泡沫产生的直接原因
过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的最直接原因。作为市场经济中极为活跃的房地产市场，投机活动尤为严重。土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。业内人士有这样的说法：拿到了地就上了赚钱的大路。因此，房地产开发商都千方百计地“圈地”，进行土地储备，等到时机成熟，或将土地以高额的价格转让，或进行开发并疯狂炒作，导致地价、房价飞涨。房地产投资在一定程度上变成了圈地投机，投机的成分越多，泡沫形成得越快。同时由于土地资源是稀缺的、有限的，随着经济的发展和人口的增多，以及城市化进程步伐的加快，人们对土地不断增长的需求与土地稀缺之间的矛盾越来越突出。在这种情况下，有限的土地在反复转手交易的过程中，价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而导致整个房地产业泡沫的形成。
2、房地产泡沫产生的间接原因
（1）消费者的预期。
消费者的预期实质上就是对价格的预期。由于房地产不同于一般商品，当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生。在泡沫破灭时，价格下跌，人们认为价格还要下跌，持有人纷纷抛售，反而增加了供应量，同时由于无人肯接手买入而需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。
（2）政策因素。
房地产业作为国民经济的主导性产业，对国民经济发展的促进作用是举足轻重的，因此，每个政府都会下大力气对该行业进行干预，我国也不例外。例如我国住房制度改革、土地使用制度改革，以及国家出台政策鼓励购房按揭、放宽银行信贷、建经济适用房等政策，都直接推动了我国房地产市场的高速增长。正是这种政策的导向使房地产开发过热，导致价格虚涨，空置率上升，助长了泡沫的形成。
（3）房地产投资的过度增长。
房地产投资的增长速度应该与城市化进程的步伐一致，如果一国的房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋闲置率高，房地产价格急剧下跌，产生泡沫。这种现象一般发生在发展中国家，在加快城市化进程的过程中，对房地产的大量需求使众多的投资者纷纷涌入市场，房地产开发大军急剧增多，投资出现过度增长现象，使房地产泡沫不断堆积。
（4）银行信贷的非理性扩张。
由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金。但随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。一般来说，各国政府在对待房地产开发的贷款上都有一定的约束政策，但由于房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反了有关规定，向开发商发放大量贷款，甚至不去验证其信用等级，大量的资金涌向房地产市场，又缺乏必要的风险控制意识和手段，从而使许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发，造成过度开发，而且各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。
（5）结构性矛盾。
经济适用房和豪宅的开发比例应该控制在一个合理的范围之内。如果开发商为追求高利润而纷纷投向豪宅的开发，使一段时间内大面积大户型的豪宅开发数量急剧上升而且闲置过多，经济适用房则出现供不应求的情况，这种结构性的矛盾一方面提高了商品房空置率，一方面使经济适用房的价格不断提高，两方面的作用极易导致房产泡沫；另外，这种结构性矛盾还包括高级写字楼的过度开发。
关键词：泡沫；应对机制；中日比较
中图分类号：F114.46 文献标识码：A 文章编号：1003-4161(2011)01-0138-04
有很多评论和分析都把中国和日本当年的发展路径作为类比对象，举出了其中的相似之处，譬如出口导向、通过国家政策推动出口、连续多年的高增长率、、出口机器、货币升值预期以及国内资产价格急剧上升。毫无疑问，中国与日本确有许多相似之处，因此，如何研究当年日本政策的经验和错误，对于中国当前来说具有很强的现实意义。
但这种比较有时具有简单性，日本当年广场协议的签订埋下了经济停顿的诱因，因此中国应该避免货币升值；譬如日本过快、过强地放松和收缩银根，导致了金融泡沫的放大和随后的快速挤破，给日本经济带来了长达数十年的停滞，因此中国应避免类似决策失误。
本文认为，这种简单的类比和借鉴可以为我们提供一些有益的信息，但还不足以弄清楚中国政府当前面临问题的实质及与日本的异同之处，也不足以清楚中国政府政策取向的潜在逻辑并分析其正谬。
本文拟在简单回顾中日两国经济发展历史的基础上分析两国处理金融泡沫的思路异同，描述它的政策特点，包括节奏、取向和具体政策细节，并着重从内部结构和外部环境两方面分析这种不同的缘由。
一、经济发展和泡沫形成的历史回顾
(一)日本的国家策略和外部制衡
战后的日本经济之所以能够得到快速地恢复和发展，并最终成为制造业出口大国和世界金融中心，除了20世纪五六十年代爆发的朝鲜战争和越南战争带来的制造业发展机会这一外部因素外，也与日本建立的不同于西方国家金融体制这一内部因素有着极大的关联。换句话说，导致日本20世纪80年代末期出现的金融危机的体制因素恰恰是当初为日本的经济崛起立下汗马功劳的金融体制与金融对策，所谓成也萧何败也萧何。
战后日本采取的基本上是政府干预下的市场经济，这与西方国家采取的以市场调节为主，政府微量干预的做法不同。在政府主导型的金融体制下，日本的中央银行(即日本银行)、民间金融机构和政府金融机构统归大藏省管理，大藏省有中央银行的人事任命权和对所有金融机构的检查处罚权，属于制定金融政策的权威机构。鉴于战后日本的国力有限，财力不足，百废待兴而又资金匮乏，为了能把所有可调动的信用集中于银行，政府通过颁布相关条例，限制金融机构间的竞争，限制证券市场的发展，实行严格的利率管制和市场准入机制，鼓励银行按照政府制定的产业扶持政策超限额向重点企业发放贷款，政府承担银行可能产生的经营风险和资金支付风险。这样的金融政策在当时对充分调动日本国内的资金，把国民储蓄尽快转化为投资发挥了极其重要的作用，对确保重点产业的发展，如钢铁、化工、机电等行业产生了积极的推动作用，不但使日本在短短的数年间摆脱了战争对日本国经济的影响，而且使日本经济从此走上了历经30年的高速发展之路。
20世纪80年代中期，随着与西方诸国贸易磨擦的升级和“广场协议”的签署，日元对美元的汇率开始升值，日本的出口贸易开始出现减少，进口开始增加。与此同时，由于国民财富的快速增长以及实体经济投资热情趋弱，大量的剩余资金流入虚拟经济，土地、股票为代表的资产价格开始持续上涨。在1985年―1990年的5年间，日经指数由16 400点上升至38 915点，上市股票总市值由162万亿日元飙升至630万亿日元，市值增加近3.9倍；土地资产总额由1985年的1004万亿日元上升至1990年的2 389万亿日元。其中东京、大阪等地的土地地价在4年间上升了3倍。按照当时的价格，卖掉整个东京就能买下整个美国。股市与房市的疯狂、泡沫经济的严重程度由此可见一斑。
(二)中国的赶超策略和有利条件
日本的问题主要在于国家限制。中国在这一点上具有有利之处，能够较好的避免这种“陷阱”。这一方面也可视为一种“后发优势”。
改革开放初期的中国经济与战后的日本经济有许多相似之处，都面临着基础薄弱、资金匮乏、金融机构不健全、体制重建的问题。经过30多年的探索和发展，中国经济已经有了比较明确的发展思路和相对健全的金融体系。总体上中国的金融管理体制是在借鉴了西方国家特别是日本的经验后根据我国的实际国情建立起来的，大体上属于由政府干预下的市场调节机制，并逐步向市场经济过渡这一演变模式。其特征是国内金融市场的相对独立，市场主体以国有银行为主，银行业实行严格的分业经营，实施利率和汇率管制，政府制定有明确的产业规划，以引导信贷资金和投资资金的流向。
除了以上相似的地方，中国的金融体制与日本的金融体制最大的不同在于在全球经济一体化的总目标下，中国金融体制的构建采取的是由计划经济向市场经济逐步转变这一渐进模式，既不同于日本20世纪90年代以前，数十年机构体制不变，体制经历了由适应经济发展需要到不适应需要直至僵化的过程；也不同于日本20世纪90年代末期提出的“爆发式”体制革命，目标虽好，但制约条件太多，改革之船无法顺利到达彼岸。相比较而言，中国的赶超策略借鉴了日本的经验教训，因而获得了宝贵的30年经济高速发展时间。
目前的中国经济一如80年代中期的日本，经历了连续30年的高速发展以后，经济总量和外汇盈余进入了世界前列。随着工业基础的完善和进出口贸易额的巨大增长，与各国之间的贸易磨擦也日渐增多，因争夺资源导致的国与国之间的政治纷争事件也时有发生。
日本是一个资源匮乏、国土狭小、国内市场容量相对有限的国家，经济发展主要依赖于国外市场，主要原材料需要从国外购进，产成品也主要销往国外市场，这种外向型的经济结构总体上对其他贸易国家的经济是利大于弊。加之日本作为二战时期的战败国，处于多重国家限制，在政治、军事和经济上对美国为首的西方国家依附性很强，其经济政策的制定缺乏独立性，容易受到来自国外势力的干扰，甚至会掉入国外利益集团设下的经济“陷阱”，如“广场协议”的签订。
中国在国际上是一个政治大国，国内政局稳定，人口众多，消费市场巨大，国际外交独立性较强，但受制于资源的缺乏和各发达国家设置的关税壁垒，由贸易不平衡引发的政治外交事件逐渐增多。尤其是在此次全球性金融危机的冲击下，各发达国家经济都遭受到了不同程度的重创，这些国家都把经济恢复的突破口选在了中国的市场，要求中国改革现有的人民币汇率生成机制，开放国内金融和资本市场，其目的就是最终打开中国的消费市场。中国当然不可能是当年的日本，随意屈服于国外的压力，但这类压力也将持续存在。
二、泡沫应对策略描述
(一)日本的应对策略和后果
泡沫经济的产生基本上源于内部经济的失衡，表现在大量资金非正常流入某一个产业领域，如股市和房地产市场，解决的办法也主要是采取“阻断”资金流人的方式控制这些资产价格的进一步上涨。但在实际操作过程，决策者遇到的问题要远比这复杂得多。
日本政府从1989年开始采取一系列的经济对策，包括金融上一些政策调整来控制资产价格，特别是土地价格的上涨。初期政策效果不明显的时候，日本政府甚至还采取了一些行政管制措施如对土地交易行为给予限制，禁止对房地产项目进行融资等方式，强行控制不动产的交易。这一策略有一个比较明显的特征，就是动作巨大而迅速。如下表所示，在一年多一点的时间里(1989―1990)，中央银行体系贴现率从2.5％升到6％。
由此，日本市场利率也呈现了类似的变化轨迹。高峰38 915点跌至年底的24 000点，一年当中跌去了40％的市值。地产价格的下跌虽然晚于股市的下跌，也从1991年7月开始大幅度下跌。至1994年，日本的地价较1990年几乎跌去了50％。如此惨烈的不动产价格暴跌和股市崩盘，造成了日本企业的大面积破产以及居民财富的巨大损失。据统计，从1990年―1996年的6年间，日本每年宣告破产的企业超过了1.4万家，1997年甚至达到了1.5万家(王宇，2004)。
泡沫被挤破带来的不仅仅是投资人的损失，日本的银行业因为不良债权的增加和股票投资的失败经营陷于困境。据1995年9月大藏省公布的数据，日本银行业的不良债权总额约为40万亿日元，到了1998年7月底，数字上升至87.5万亿日元，而同时美国穆迪评级公司和标准普尔提供的估计数是130万亿和150万亿日元之巨。这一数额已经占到了全日本银行贷款总额的15％～20％，相当于日本GDP的30％。如此巨额的不良资产不仅使许多金融机构在破产的边缘挣扎，再生功能丧失，也导致了银行融资输血功能的减弱，极度萎缩的市场流动性更使困难的日本企业雪上加霜，最终将日本经济推入了衰退的10年。
(二)中国政府的策略分析
中国目前正处于泡沫初起或发展阶段，在这一阶段，中国政府的对策比较独特，是一种比较缓慢的、讲究控制性的挤破策略，这既受益于日本的教训，也与中国的一贯治政风格有关。
2008―2009年间的中国经济形势与20世纪80年代末、90年代初的日本有着惊人的相似之处。在次贷危机所引发的全球性金融危机面前，中国政府在第一时间里提出了4万亿的投资计划，其目的就是采用积极的财政政策和宽松的货币政策刺激国内经济继续保持快速稳定的发展，重树投资者的信心(日本则是在经济信号显示一定滞势时进行大规模刺激政策的)。据统计，在2009年的一年间，由银行新投放的信贷资金就达到了10万亿元。如此规模的资金投入虽然确保了中国经济在2009年实现了V型反转，当年的经济增长率达到了9.1％以上。但在市场充裕资金的推动下，中国的房地产市场也出现了泡沫化膨胀，一线城市的房屋价格在2008年至2009年间几乎上涨了100％，二、三线城市上涨幅度也超过了70％；沪深股市也由2008年11月的最低的1600点和5 668点劲升至2009年12月的3 331点和14 051点，涨幅分别超过了108％和148％。
都是为了应对经济衰退，都是在实施宽松货币政策的条件下出现了明显的经济泡沫，但中国政府的策略与日本有所区别。
由于后发优势，在一开始实施刺激经济发展政策的时候，中国政府就预见到了积极的财政政策和宽松的货币政策并不是医治经济衰退的特效药。历次的世界性经济大衰退，在经济出现复苏的时候，依靠的都是新兴产业的带领或者是外部环境的变化(如发生战争)。因此，伴随着宽松的货币政策和积极的财政政策，中国政府连续出台了10大产业振兴规划，目的就是通过调整我国现有的产业结构，实现产业升级来带动和刺激国内经济保挣快速发展。这既为大量的社会增量资金和实体经济的剩余资金找到了出路，也避免了对产能过剩行业的再投资，更重要的是最大限度地避免大量资金涌人股市和房地产行业，推动泡沫经济的形成。
只是从目前的形势看，阻断资金向虚拟经济的流入还需要有更精确的控制手段。譬如尽管有相应对策，但2009年中国经济还是明显出现了泡沫化的倾向，土地与房屋价格飞涨、股市上升速度过快，实施紧缩货币政策的条件已经具备。
但中国政府只是在2010年1―5月间连续三次上调了银行存款准备金率，其后便没有了更大的紧缩举措，2010年的新增信贷计划仍然是10万亿，人们预计的利率上调则一次也没有出现。在房地产方面，中国政府迄今的举措仍然集中在信贷资格控制方面，而没有涉及总量，当然更没有涉及基准利率。中国政府主要推出了在公共住房保障方面的各种各样的计划，如大规模的公共租赁房计划，重新启动的经济适用房以及廉租房等。譬如，在上海，市长韩正宣布在2010年，60％的新增供应将用于保障用房，并将完工700 000个单位的保障用房。
在这些手段下，虽然缓慢，但效果在逐步显现中。据最新统计局的数据显示，70个大中城市房屋销售价格指数2010年4月为101.4(环比)，5月为100.2(环比)，6月为99.9(环比)，呈增速放缓、逐渐下降的趋势，而交易量也在继续萎缩，调控初显成效。
三、泡沫应对策略的评析
(一)不同应对策略的逻辑分析
1.快速挤破策略的后果
日本的快速挤破策略留下了巨大的后遗症，直至今日。但这种策略在当年却具有一种理论上的正当性。
日本通过强力的连续五次升息，把利息升到6％。这种策略的逻辑很简单直接，也符合标准教科书的说法，通过对利率等基础手段甚至直接的信贷控制(如大藏省要求所有金融机构控制他们的房地产相关贷款)来遏制“水流”，从而刺破泡沫。这种策略下的各方反应本在预期之中，但最后的结果肯定是政策制定者不想看到的。显然，基于正统宏观经济理论的调控策略忽略了一些因素。如，总量问题、泡沫程度问题以及其他一系列的结构性问题。这种从凯恩斯开始的货币政策和财政政策结合进行宏观经济调控的思路有一个局限，即有其适用的“有效域”。当某些条件超过了其适用范围时，它的后果可能会是难以预期的。譬如，潜在需求的大小，实体经济与虚拟经济的相对比重程度，一个区域经济体本身处在上行周期还是下行周期等，都会影响其最终结果。因此，日本学者认为，“日本泡沫经济破灭并引发危机，至少从直接感受上是日本银行刻意挑破泡沫的结果”(Yo-shinori Shimizu，1997)。
2.可控的“双轨制”策略的逻辑
虽然中国政府的调控有一些不连贯性(2008年的调控转向刺激政策，虽取得了遏制衰退的效果，但也留下了诸多后患)，但仔细梳理中国政府应对经济衰退的政策和抑制泡沫经济的措施，可以认为中国政府的意图在于尽量使当前泡沫不破，一方
面，基本市场条件保持平稳，如利率，基准利率多年变动较为平缓，与日本形成鲜明对比。
另一方面，通过新增保障房、公租房以及小户型房等更贴近普通居民需求的大量供应，改变了实际的供求关系，同时也改变了市场预期，对于存量房市场起着退烧的作用。这样相当于用增加更贴近需求的实物量来稀释了泡沫。相关的政策例证除了房地产业的一系列举措，还可以参看类似的产业振兴计划等，引导资金流向其他领域。在泡沫程度稀释不是那么高的时候，选择一个恰当的时候通过改变基本条件、利率以及产业政策调整等刺破泡沫(理想的目标是借助市场自动将泡沫挤空)。简而言之，通过节奏上的控制，使得金融资源在各阶段能与实体经济大致有效结合，这就能较好的、有控制的治理泡沫。
(二)策略选择背后的政治和经济结构
中日两国选择了不同的政策来应对泡沫，日本的后果已有目共睹，中国的结果还待观察。但我们可以来进一步分析为什么两国采取了不同的策略以及带来的结果。
1.经济结构和发展阶段
以城市化率来看，日本在1980年的城市化率已达76％，而中国在2003年才达到40.5％。相应的，资产泡沫在日本的目标物以商业地产为主，而在中国以住宅地产为主。前者的弹性相对较高，容易引致投机行为。更为重要的是，这意味着在应对泡沫阶段，中国可以通过增加新增供应给新市民，有增量调控的空间，而在日本当时要做到这一点是困难的，因为新增房市场的规模已经很小，供应是无效供应，只会加剧问题。
其二，从工业化率和产业升级角度，同样有类似问题。日本彼时已经处于产业发展的成熟阶段，而在向更高层次的信息技术、生物技术发展方面，又有着基础研发不足和美国的壁垒障碍，以致前进乏门(鹿朋，2008，a，b)。
中国仍然处于工业化过程之中，产业升级的空间很广，而且，无论是巨大的国内市场还是WT0体制之下带来的国际市场，都给予了实业领域投资的巨大空间。这就使政策具有可操作性。
2.管制模式
从管制模式上看，日本是市场经济和议会体制的结合，这使政府影响经济的手段受限，局限于宏观对策，一些细致的、具有针对性的手段无法采用。而且包括其在政治结构上，要做出决策也具有妥协性，以及受限于理念上的正统性(标准西方经济学理论)，作出当时激烈的对策也就很难避免了。
而中国的执政风格偏于谨慎、观察，局部实验以及讲求可控制性，又因为可以很大程度上无惧一些短期政治评论，实行长期操作，因此采用当前的稳妥策略也是事出有因。
四、结论
中国虽然具有后发优势以及当前的相对优势，在应对泡沫方面做得不错，但还不能说已经成功了。一方面，中国目前还处于实业和金融不匹配的阶段，实业的利润(包括庞大的出口盈余)总要找到一个配置方向，而房地产是当前壁垒最小的一个领域；因此泡沫集中在这里体现出来。如果金融体系以及相应的投资体系得不到改善，问题就会始终存在。另一方面，房地产市场本身的供需问题，尤其是供需结构性矛盾始终存在(存量房尤其突出)，使得房地产市场本身的虚高，是引发泡沫的诱因。
因此，“双轨制”政策虽然产生了一定的效果，但最终是否有效还要看产业升级成功与否，看金融体系的改善以及房地产市场本身市场有效性的发挥，泡沫治理是一个系统工程，任重而道远。
基金项目：本文受教育部2006年人文社会科学研究基金资助，项目号06JC790015。
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关键词：房产经济；泡沫经济；国民经济
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-1723（2013）04-0001-02
一、泡沫经济与房产泡沫经济
经济学中所说泡沫经济是指在生产活动中一系列资产，在运作过程中出现价格连续上涨的现象，使人们能够错误的认为这种价格上涨能够一直持续，就出现买卖这些资产的活动，这种活动是一种投机取巧的手法，买卖活动执行者就是投机者，价格上涨在一定时期内会出现暴跌的情况，就出现了泡沫破碎就导致了经济危机的出现。而房地产泡沫经济我们认为是房地产价格出现连续上涨的势头，使很多人错误的认为这种上涨的趋势会一直持续下去，就吸引人们对房地产进行投资，当上涨的价格远远高于房产本身价格，就导致房产泡沫，泡沫在过度膨胀以后就会破裂。当破裂时，房产价格就产生了严重的暴跌，出现了恶性发展的状况，严重影响了房地产企业发展。
二、我国房产经济形成原因
经济改革发展中，房产企业已经成了能够拉动我国经济发展的主流因素，但是现在的房产价格在逐渐增长，增长的过程没有规律性和周期性，在这条增长链上的货币供应量就迅速增加，就造成了房产经济泡沫现象出现。这种泡沫如果出现破裂就会造成经济发展和社会结构严重失衡。所以在解决房产泡沫问题的时候，要从出现泡沫的源头出发，改善房产经济，使房价能够回归到一个平衡状态，这是房产经济良性发展的根本。
三、我国房产经济现状
我国房产经济现阶段正处于泡沫最艰难时期，相关部门要认真理性对我国的房产经济发展，并且对其进行合理分析，提出必要的改革措施，这样才能够找到解决窘迫现状的根源，这种窘迫现状主要表现在三个方面：
1.大中型的城市房屋价格出现虚高，分析原因主要是当地政府想要有一定的财政收入，就出现了虚抬房价的现象。另外，我国社会两极贫穷分化现象有些严重，这也是房价过高的一个现象。特别是房屋建设用地的拍卖中，没有规定最高价格和最低价格，这样如果房价在大范围的增长就出现了地皮价格迅速增长的情况，这种增长最终受益还是属于当地政府，政府为了能够使自己的受益最大化，直接导致了房价已经上涨到几乎会崩盘的地步。政府出台的一些措施已经很难解决这种
现状。
2.很多银行为了能够更好的发展信贷业务。并没有对这项业务进行理性化的设置。直接把房产能够进行抵押消费的机制贯穿到整个房屋建筑市场。中国银行在信贷业务发展中总是在追求大企业信贷、大项目信贷、大数额信贷，这种理念的实质就是把银行经营理念转变成了投资消费，让很多企业适应并且习惯了“今天花明天的钱”现象。这种恶性的消费方式，在不良销售形势中，直接导致了房地产信贷问题出现或显现出信贷风险性。
3.由于政府本身建立的房地产信息体系不健全和政府干预手段出现失误，这些都是引发房地产泡沫破碎的隐患，如果不重视这些隐患就会对我过经济发展造成一定的伤害。
4.房产泡沫现象的出现还由于消费者对房产价格的预期试想偏高。很多人都认为房子永远都是升值再升值，没有对价格进行预期试想，及投资者对未来价格的预测偏高。这是房地产商和政府拼命高房屋价格的直接原因。这种偏高直接影响房地产企业发展。也是形成房地产经济泡沫经的重要原因。
四、解决我国房产经济发展现状的出路
上文中阐述了，我国的房地产经济发现出现泡沫的原因，能够发现我国房产经济发展正面临着严峻的挑战，如果不及时采取有效措施就会严重影响我过经济发展。首先必须要找出各种问题的突破口，这是解决问题的根本办法。只要我们找准问题突破口，采取有利的解决措施，就能够走出房产泡沫经济危机。笔者从三个方面对怎样走出危机进行阐述：
1.中央政府出台了有关房价理性回归的措施，在各地区实行中，会受到各地区的差异影响，这种房价理性回归是经济规律的要求，对于回归的时间，我们不能够进行确定，这与各个地区实行的力度有直接关系，也同时受到各个地区经济水平的影响。不同地区存在不同差异。
2.中央政府出面进行调控，各个地区要进行正确的对待，很多房价的调控措施都属于非正常规调控措施，这种措施在实行过程中能够保证完善的社会体制，还能够形成房产经济有效调控体系。对于那些房地产开发商，要认真对待这调控方式，不能够对这些方式存在侥幸心理或者对政策不管不问，钻政策漏洞等，更加不能够以恐惧的心理去躲避这些调控政策，要把握土地可持续使用的理念，在有限的土地使用面积上提供良好的房屋供给，这样才能够保证房屋价格能够回归正常发展，使房产泡沫经济回归到正常的发展状态。
3.对于房产开发商，如果想尽快的脱离房产泡沫经济，就要从产生泡沫经济原因这方面进行突破，寻找这种原因不能够只是坐享其成，也绝对不能坐以待毙，一门心思等待政府的政策。要直接从自己企业出发，对于那些错误的政策要进行完全否定，对错误的措施要认真分析，然后在房地产市场进行有效定位，这是解决房地产企业困境的根本办法，如果不进行及时解决，就会影响企业发展，致使企业在激励的市场竞争中被淘汰。这是走出困境的根本方法。
五、房地产经济发展背景
2012年是一个全新时代的开始，从2012年以后已经火热了很多年的房产经纪，变得有些寒冷，中央在一个月内出台了很多调控房地产的政策，例如，信贷、税收、土地等都有相关政策。中国证券时报刊载了李春顶博士的文章，其中内容表示中国房地产在新的时代将经历不一样的变化与发展，未来的十年里要走什么样的方向。自从1998年中国住房制度改政策放开以后，把房地产项目进行全面市场化，这样加速了我国经济的高速增长和向城市化迈进的速度，同时也推动了中国房地产业迅速发展。
房地产规模和建筑面积逐年递增能够促进房地产市场的稳步成。房地产已经和土地、建筑、交易和金融服务等很多种部门的联系密不可分，成为这些部门发展的重要产业，在过去的10年发展中，房地产带动着我国经济增长，是消费增长、投资增长和出口贸易增长中最大的动力，成为我国经济增长的核心。房地产经济不但解决了就业问题，还增加了居民收入和政府财政收入，政府利用这些收入对城市基础进行建设，提高了城市发展速度。
在这种情况下，居民收入提高，有了一定的储蓄，然后把这部分储蓄转化成了买房进行投资，在相当长的时期内中国的房地产都处于房子少，买的人多的稀缺状态。房屋建筑在以每年20%的速度进行增长，还不能够满足需求，就在房价上涨的市场状态下，保持了年均20%多的增长速度，这种状态持续了很长时间，出现了很多投资和投机者加入房地产行业。使房地产成为重要的投资商品，这样就加剧了房价上涨，这种非理性增长速度严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度，造成了房价泡沫。
六、房地产发展方向
在以后的十年里房地产的发展空间依然很大，房地产经济仍然是经济增长的最主要动力。在发展同时要把握房地产出现的问题和风险，要了解高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，影响与房地产有关的金融体系，其次，房价过高会阻碍正常居民正常需求，不利于我国城市化推进；最后，房价过高直接剥夺了居民的收入，这样就不能够带动内需和消费的增长。
从2012年之后我国房地产发展趋势和主要特点是：
1.房价会逐步回归到理性的状态，出现平稳的发展状态。如果国家出现的相关调控政策能够及时有效，就能够化解了当前房地产泡沫的风险，还能够推动房地产的健康发展，就能够实现房地产经纪的平稳的过渡。如果不实行相关政策就会在未来十年之内出现泡沫破灭的状况，使房价极具下跌，不能够健康稳步发展。
2.要加强保障性住房建设。从目前的保障性住房的政策看，在未来10年中要加大保障性住房的建设投资，才能够缓解泡沫现在。
3.在未来10年的经济发展中，国内的经济增长和城市化发展能够加速房地产的发展，不会出现像香港和日本出现的下跌和一蹶不振的局面。我国房地产价格已经处于价格发展的最高峰，2012年以后这种上涨的局面会慢慢减小，主要原因是政府出台的政策和人们对房地产的认识在进一步加深，国家宏观调控政策严厉打击了房地产投机取巧现象发生。能够有效的控制地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大。要保证国家政策能够朝向可行的路径发展，就要对投资进行控制。还要对增加对保障住房的投资，这样能够缓解自住需求。还能够一定程度上缓解房地产泡沫现象。对这些方面进行加强之后能够保证，在今后10年的发展中，房地产能够更加稳定健康和成熟发展。
七、结语
对于房地产泡沫经济，关键在于房产商和国民的经济对房地产认识的提高，把握造成了我国房地产经济泡沫的主要原因，找出正确的方法去解决危机。只有这样才能够保证我国房地产的健康发展。
参考文献
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关键词:房地产;房地产泡沫;房地产市场;
美国著名经济学家查尔斯・P・金德伯格认为:泡沫即是“一种资产或一系列资产价钱在一个一连历程中的蓦地上涨,初始的价钱上涨使人们孕育发生价钱会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者。这些人一样平常因此交易资产图利的投机者,而对资产的使用及其盈余本事并不感兴趣。随着价钱的上涨,通常是预期的逆转和价钱的暴跌,着末以金融危急了结。”简而言之,任何一种经济泡沫都可以被笼统的定义为:一种价格背离其价值的现象。在市场上,一种产品在其产品价值的上下做一定范围内的价格波动,是合理的,这时候的经济泡沫已然存在,并称之为合理的泡沫经济。但分析查尔斯・P・金德伯格所言,我们平时所关注的“泡沫”其实通常指产品或资产大受人们追捧而引起该产品或资产的价格不合理大幅度的提升,貌似出现一片繁荣,而其实已经出现经济泡沫了。超出合理水平的经济泡沫膨胀,显然背离了产品的经济基础,是经济行为中的风险行为。
一、房地产泡沫
(一)房地产泡沫的主要特征
借助上个世纪70年代日本房地产泡沫的产生和破裂,可以进一步理解房地产泡沫的内涵。70年代的日本,居民住宅贷款额同比有了1.3倍的大幅度增长。到了80年代以后,日本经济突飞猛进,生产和需求异常旺盛,这种情况下大量剩余资金涌动,一些房地产商、建筑公司甚至一些中小企业开始蠢蠢欲动,利用土地担保向银行贷款,开始了购买土地、行房地产开发的循环动作。股票和房地产价格暴涨成为现实,日本城市居民开始选择把大部分收入用于住宅储蓄,日本金融机构也耐不住寂寞,投入其中。到八十年代中期,日本低地价竟然上涨了2倍有余,其中商业用地和住宅用地更是达到了75%以上。当到了1988年,连续多年的地价指数暴涨逼近2倍,日本已经不得不接受房地产泡沫的形成了。到了1990年,日本的房地产总市值2450万亿日元,GDP450万亿日元,是GDP的5.45倍。GDP见顶是1992年 482万亿日元,房地产泡沫先破灭,和曾经的美国一样。日本由此完成了一个房地产泡沫形成到破裂的全部过程,世界经济史上亦是空前。
由日本房地产泡沫的发生、发展及最后的破裂可以总结出,房地产泡沫的主要特征应该包括以下几种:首先,房地产泡沫是房地产价格波动的一种特殊形态,并且这种形态的形成不是单一因素所能决定的。其次, 房地产泡沫振幅较大,虽有一定的理论轨迹可寻,但不具有连续性,没有稳定的周期和频率。最后,房地产泡沫主要是由于投机行为,货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。
(二)房地产泡沫的形成原因
1.土地的稀缺性和不可再生性。从某种意义而言,土地的稀缺性和不可再生性是房地产泡沫产生的前提。在地球上,土地的存在面积是固定不变,对地球上的居民而言,他们需要有自己的居住地和居住条件;对于企事业来说,他们的发展也都与地产密切相关。物以稀为贵,房地产有利可图便被一些人趋之若鹜,房地产业泡沫的产生也成为可能。
2.地价的虚构性和房地产市场的不充分性。土地在人类经济活动中的属性是多重的,它既是一种资源,又是一种资产。而地价的虚构性正是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致而产生的现象。在房地产业经济交易活动中,供大于求一旦出现,其资产性价格必然大于资源价格,形成地价的虚构。而现实的市场地价中,一般虚构部分所占比例越大,泡沫成分就越多,反之越少。事实上,房地产市场与常规自由竞争市场有着很大的差异性,这主要体现在买卖双方的信息不对称性上,即构成了房地产市场的不充分性,更导致了地价虚构性的形成和加强。
3.不合理的货币金融投资倾向性。房地产作为泡沫经济的载体,本身并不是虚拟资产,而是实物资产。出于投机目的的虚假需求的膨胀,经济泡沫的产生原理是一样的,但房地产也有自己的特点,其价值量大,且具有不可移动性及保值增值性。这样就造成了一方面没有银行等金融系统的支持无法完成投机需求的实现,另一方面银行系统为了自身的利益又很愿意发放房地产贷款,这样大量资金涌向房地产业,就给泡沫的产生埋下了隐患。
4.政府部门的调控和监管不足。在金融系统有巨大倾向性地把房地产作为最佳贷款项目时,房地产金融行业开始鱼龙混杂,甚至有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构,直接或间接向房地产贷款,更有甚者采取了挪用公款或拆借等手段,重复抵押贷款也甚为严重。对此,作为主导经济发展的政府部门理应采取有效措施引流资金,进行强有力的监管、调控,以避免资金链无限拉长,造成经济泡沫产生的局面。
(三)房地产泡沫的危害
当年,日本房地产泡沫的破灭引起了一系列不良反应:重创经济、财政危机、通货紧缩、产业抑制等等。而事实上,房地产泡沫的危害不仅仅表现在这些方面,房地产过热,一旦泡沫形成房地产价格的过快上升就会最终导致新的房产积压,给整个国民经济带来持久而深远的负面影响。空置商品房的积累,又促使了不规范的住房抵押贷款操作,而房地产价格便跟着虚高,极大加重消费者的负担。
日本的前车之鉴告诉我们,一旦经济不振,金融危机便会应运而生,种种的连锁反应,最后社会问题也随之而来,整个国民经济将受到无法估量的巨大损失。
二、经济泡沫与房地产业的关系
(一)知其利害,用其之长
房地产泡沫的存在是一把“利害合璧的双刃剑”,在现代市场经济活动中已经达成共识。这主要是基于对经济泡沫的认识和房地产业的自身特点:首先,经济泡沫长期存在具有其自身的客观性,一方面,能在一定程度上刺激资金融通,活跃市场经济;另一方面,经济泡沫中确实存在不实因素和投机因素。其次,就是要充分认识到房地产业本质,房地产业是实体经济,房地产业部门也是实业部门,即其本身不是泡沫经济。但从事实出发分析,房地产业确实含有经济泡沫成分,在其恶意膨胀的事实下必将导致泡沫经济的发生。比如地产价格泡沫、房屋空置泡沫、房地产投资泡沫、房价虚涨泡沫等等,但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。
事实上,房地产业没有一点经济泡沫是不现实的,也是行不通的。由此可见,房地产业与经济泡沫的共存和利害,其关键在于要把握一个度,在于把它控制在适度的范围内,避免出现泡沫经济。而怎样利用现有理论知识、政府政策和市场规律,合理处理二者之间的关系,是作为房地产业以及相关人士要做的,且切实要做好,以发挥其有利的一面造福社会。
(二)剖析现状,均衡发展
目前,我国房地产市场存在的问题主要体现在以下几个方面:首先,房地产投资规模过大。近几年来,房地产业投资已在我国形成较大的规模,并呈现出逐渐增长的趋势。当前政府应把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题作为当前加强宏观调控的一项重要任务。其次,房地产市场秩序有待于进一步整顿。房地产市场秩序的混乱,势必侵害到老百姓的合法权益,所以解决好房地产市场的秩序问题尤为重要。在我国一些地区和城市,一些开发企业、中介机构采取捂盘惜售、囤积房源等手段,哄抬房价;违规进行返本销售、售后包租、拆零销售;违规以预购、认购等形式违规收取费用等等;甚至在部分城市炒楼花、炒房号现象屡见不鲜。这些都严重影响到了房地产市场持续稳定的发展,同时也可能导致部分地区房价过快上涨、结构性矛盾突出等问题的激化。另外,我国商品房价格上涨过快,商品房结构不合理,也成为当前房地产业的诟病。
三、结束语
早在2003年,政府在《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中就明确指出:“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。”事实上,房地产业无论对国民经济的发展,还是对居民的生活都具有重要作用。而在当今新的形势下,我国房地产企业要在激烈的世界市场竞争中立于不败之地,使房地产业真正成为新的经济增长点,就要充分认识房地产业与经济泡沫的关系,保持高度的理性,及早采取避免和应对房地产泡沫的措施,有效地进行宏观调控、科学决策、正确督导,以防房地产泡沫的出现和扩大。
参考文献:
[1]郭松海.房地产基础知识[M].北京:中国环境科学出版社,2008.
[2]李坤望.国际经济学[M].北京:高等教育出版社,2005.
关键词：新经济形势房地产经济理性思考
新经济与传统经济相比，具有更加复杂、更加多元化的特点，例如，社会中信息技术的广泛使用使人们获取信息更加快捷方便；电子商务的快速发展以及电子支付手段的出现使人们的生活与消费方式发生了巨大的改变；新经济形势下资本运作逐渐向数字化转变。房地产经济受到新经济形势的影响也产生了相应的改变，因此需要进一步发挥政府宏观调控的作用，有效预防泡沫经济的出现，促使房地产经济的平稳发展。
一、房地产经济发展对社会经济的影响
房地产经济发展对社会经济的积极影响主要表现在以下几方面。第一，优化产业结构，加速产业升级。目前我国正处于社会转型的重要时期，社会经济发展的主要目标在于推动第三产业的发展。房地产行业作为第三产业的重要组成部分，对于优化我国产业结构具有重要作用，具体体现在提供场地支持，从而加速产业结构升级，推动我国第三产业的平稳发展。由此可见，房地产经济发展对于城市经济发展具有重要作用。第二，推动社会经济的可持续发展。由于我国人口数量多，在城市人口不断增多的前提下，房地产行业的发展能够解决困扰城市居民住房问题的重要途径。房地产经济的发展有助于解决城市住房少的问题，并且能够带动其他产业的发展，推动社会经济的平稳发展。第三，带动社会就业。房地产行业的发展能够带动上下游产业的发展，尤其是服务业，如房屋装修、房屋设计、家具生产等行业，在一定程度上有助于提高我国的就业率。第四，拉动消费增长。房地产经济的快速发展能够带动社会消费的增长，同时房地产经济作为我国经济的重要支柱性产业，在发展过程中能够不断提升社会基础性住宅建设，满足人们对住房的需求，同时能够提高人们对其他产品的需求，如家电、家具、建材等，有助于拉动消费增长。
但是房地产经济的发展不光会带来积极影响，同样也会带来消极影响。第一，泡沫经济。房地产泡沫经济实质由于缺乏有效的市场监督导致房地产市场出现虚假繁荣的情况，对社会经济稳定造成了较大的影响。虚假的市场繁荣会严重干扰我国市场经济的可持续发展，因此需要重视这一问题。第二，社会危机。房地产经济的虚假繁荣不但对经济发展造成影响，甚至会引起社会危机。很多企业会因为虚假经济而破产，大量人员失业可能会造成社会不安定。第三，金融风险。由于房地产项目建设需要大量的资金投入，而泡沫经济的出现会导致银行不良贷款增多，对我国金融业发展造成较大的影响。
二、房地产经济发展中的问题分析
（一）没有遵循市场实际需求
随着我国社会主义市场经济的建立健全，需要尊重客观市场的发展规律，根据市场选择项目地点、范围及建设规模等因素，避免供给侧不对称造成的供给失衡。但是从我国目前房地产经济发展现状来看，房地产建设项目没有完全遵循市场实际需求，这属于“以产定销”的情况，也是房地产经济发展中比较典型的问题。针对这一情况，政府需要从当地实际住房需求出发，确定最佳方案，做好市场调查，确保供给侧与需求侧保持平衡状态，避免为了刺激当地经济发展而盲目转让土地，确保土地开发与利用和城市规划的统筹发展，促使房地产经济发展更加合理化。
（二）市场导向存在一定的盲目性
在新经济形势的影响下，房地产经济发展促使产业结构发生改变，这是市场导向作用的影响，但是需要注意的是，市场导向也存在一定的盲目性，因此需要加强理性思考，在尊重市场发展规律的前提下，对房地产经济市场导向进行合理调整。政府需要充分发挥自身的宏观调控作用，结合房地产经济实际发展状况，通过调整批租权来加速产业结构升级与优化，从而推动城市经济的快速发展。但是在实际实践过程中由于很多投资者没有重视这一问题，只关心出价高低，没有重视市场取向，盲目投入高产出行业，房产结构混乱。
（三）土地价格不断增长
城市可利用土地资源是非常有限的，其价格在很大程度上受到市场供需的影响，但是由于土地资源不属于商品，其最终价值主要是从投资收益率来计算的，与社会劳动无直接关系。由于我国房地产市场发展中在很大程度上受到土地资源供给的限制，从房地产投资状况来看，地价较高时政府的收益也越高，为了带动地方经济的发展，容易发生盲目出让土地的情况，导致房屋单价也不断升高。但是在市场经济中，过高的价格会约束消费者的行为，导致投资成本增加，商品房价格的升高会给人们的消费造成负面影响，甚至出现产能过剩的情况。这说明了盲目抬高地价不利于房地产经济的可持续发展，是一种不理智的行为。
三、新形势背景下推动房地产经济可持续发展的理性思考
（一）合理分配建设用地
城市经济发展需要各产业的协同发展，不能简单通过转让土地的方式来刺激地方经济发展，这虽然能够提高财政收入水平，但是不符合国家科学发展观的要求。房地产项目与其他项目投资不同，盈利方式也存在较大的差异，写字楼、大型商场等项目能够通过出售的方式直接获利，工业厂房以及娱乐建筑等需要与其他经济产业共同发展，从而实现长期收益；公共设施建设虽然没有实际盈利，但是能够优化城市环境，为城市居民创造更好的生活空间。因此政府需要重视地方经济的协调发展，做好城市规划，合理分配建设用地。
（二）提高政府宏观调控职能
随着我国房地产经济的快速发展，并从房市周期理论来看，我国房地产产业正处于上升阶段，房地产市场也从不完善逐渐向完善发展，未来房地产发展要更加理性化。在城市发展过程中，房地产开发是城市规划的重要组织者与实现者，需要提高建设的理性化，减少盲目建设的行为，要做好市场调研，分析居民的经济实力与消费意愿。政府需要充分发挥自身的宏观调控职能，推动经济的平稳发展，避免发生供给侧不平衡的情况，确保房地产经济的平稳发展。需要贯彻落实科学发展观，加强对房地产市场的监督与调控，避免房地产经济虚假繁荣情况的发生。
（三）確保土地价格的合理性
房地产作为我国重要的支柱型产业，房地产经济的发展对我国社会经济的发展作出了巨大的贡献，具有拉动国民经济增长的作用。随着社会经济水平的不断提升，居民的购房能力也不断提升，为房地产经济的发展创造了良好的环境。在新经济形势下，政府需要合理利用相关政策以及行政手段将土地价格控制在合理范围内，并根据当地的经济水平适当控制房价，确保房地产经济的平稳发展。房地产项目涉及土地与金融等要素，土地资源作为一种有限资源，其供应量有限，流动性较低，而金融则正好相反，流动性强。一旦房地产经济出现投机行为，在资金链断裂之后可能会对房地产行业以及城市经济发展都造成较大的影响。
（四）预防房地产泡沫经济的出现
为了有效限制投资行为以及炒房行为的出现，政府需要加强房价市场监控，不断优化和改革现有地价公示制度，确定基准地价，从而为土地市场交易提供参考。同时要对土地交易价格进行科学评估，实时掌握具体交易价格，并快速发现异常问题。定期检查区域内土地转让情况，若基于优惠政策转让的土地需要限制其在规定时间内再次交易。政府需要根据房价的市场调查结果采取相应的宏观调控手段，避免房价过快升高。由于不同地区房价存在较大的差异，需要根据地域经济发展状况对房价进行定量定性分析，从而加强对房地产经济的有效监控，预防房地产泡沫经济的发生。
