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1 引言
在改革开放后的30多年里，一些经济发达地区城市的建成面积迅速扩张，原先分布在城市周边的农村被纳入城市的版图，被鳞次栉比的高楼大厦所包围，成为了“都市里的村庄”即所谓的城中村。以武汉市为例，根据武汉市的界定，城中村是指《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图(1997-2010年)》确定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩少量农用地、农民不能靠耕种土地维持生产生活且基本被城市包围的行政村。据此，武汉市二环线以内共有147个城中村。鉴于城中村的众多弊端，国内很多城市已经展开了对城中村的改造。
公共租赁住房是指是以满足城市住房困难家庭的基本住房需要为目标，政府提供政策支持、执行政府公共租赁住房政策、纳入公共租赁住房管理体系，限定保障面积、供应对象、租金水平，实行统一租金标准、分类补贴、租补分离、可租可售的办法，面向城镇住房困难家庭出租或出售的保障性住房。公共租赁住房保障模式标志着我国住房保障制度的巨大进步。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。目前许多城市都在积极发展公共租赁住房保障模式。
基于城中村改造的公共租赁住房建设是指将城中村房屋按照公共租赁住房建设标准进行集体改造后纳入公共租赁住房房源体系进行统一管理。同时，符合公共租赁住房标准的原有城中村房屋和已经改造后的还建房直接纳入公共租赁住房房源。政府或公共租赁住房运营公司采用专门机构对原有城中村住房进行评估，按照公共租赁住房建设标准确定需要改造的房屋以及合格的房屋，进而将其纳入公共租赁住房管理体系。
城中村改造与公共租赁住房建设二者存在密切的联系。由于特定人群的存在与较低的租金，城中村出租房有巨大的市场刚性需求。城中村租赁市场具有必要性，城中村租住居民一般为城市低收入人群、外来进城务工人员（大部分是农民工）以及部分收入不高的刚毕业大学生，城中村租赁市场承担着这部分人群的过渡性住房需求。随着我国住房保障制度的发展，这部分人群逐步被纳入到我国的住房保障体系中来，成为了公共租赁住房主要的保障对象。可以说，城中村在一定程度上发挥着保障住房的作用，但存在着租住水平较差，租金不合理等问题。因此，将城中村改造与公共租赁住房建设结合起来是十分可行的。将城中村改造后房屋统一纳入到公租房管理体系中来，可以扩大公租房来源，可以使城中村租赁市场得到合理有效利用。如果改造和管理适当，可以实现各方共赢的局面。
2 将城中村改造与公共租赁住房建设相结合的现实必要性
2.1 有利于公共租赁住房建设的顺利进行
住房建设必须以土地为依托和载体，大量建设公共租赁住房，需要的土地资源巨大。但目前我国许多城市存在土地供应紧缺的情况，特别是近些年一些城市的开发使得土地资源处于十分匮乏的状况。如果将公共租赁住房建设在中心城区，则中心城区土地资源的稀缺必然造成其建设成本大的问题，进而会导致后期租金高，将违背公共租赁住房的住房保障性质。如果将公共租赁住房建设在城市边缘地带和郊区，虽然这些地方地价相对较低，土地资源也较丰富，但是这些地方，道路、管网、环境等基础设施建设和生活、医疗、文化、教育配套服务相对滞后，既会影响公共租赁住房项目的建设进度和按期交付，也会无形中增加保障对象的生活成本，比如时间成本等，在一定程度上也会限制了保障对象的工作机会。因此保障对象可能不愿意入住，会造成“区位供需矛盾”，这也将违背公共租赁住房建设的初衷。目前就有部分地方出现了因公共租赁住房位置较偏而导致保障对象放弃入住的情况。可以看到，许多城中村地理位置优越，分布在市中心，生活配套设施齐全，交通较便利。将公共租赁住房建设在这些地区，在一定程度上可以解决某些公共租赁住房因为土地成本过高而建在交通不便利的地方的问题，有效地降低和节约了公共租赁住房保障对象的日常生活成本和工作成本。同时，使城市土地得到充分合理使用，有效的解决公共租赁住房建设中存在的土地制约因素。
除了土地资源，要完成公共租赁住房的前期建设，所需资金量十分巨大。目前，公共租赁住房建设的资金来源目前主要为地方政府。虽然国家政策鼓励社会资本参与到公共租赁住房建设当中来，但由于公共租赁住房投资回报周期长、回报率低，利润率不高，还存在一定的风险，开发企业不愿意投资，没有积极性。在向银行融资方面，公共租赁住房未来运营成本和维护成本会很高，能否收回本金是个问题，投资风险较大，导致银行不愿意投资。因此，资金短缺也是制约公租房发展的因素之一。相比新建公共租赁住房以及以其它方式收购房源，对城中村进行改造可以说是成本较低的方式。
此外，将公共租赁住房集中建设在某些区域还可能存在着另一个问题：即出现所谓的平民窟，造成保障对象的心态不平衡等。而基于城中村改造所得的公共租赁住房房源分布在成熟生活小区，集中和分散适度，可以避免贫民窟现象的出现，可以平衡保障对象和周围居民的社会心态和社会反差，从而极大地化解社会矛盾。
总之，基于城中村改造的公共租赁住房建设具有现实必要性，可以有效的解决公租房房源不足、选址不当、资金土地匮乏等问题。
2.2 有利于城中村改造的顺利进行
目前我国许多城市的城中村存在种种弊端，对其改造具有一定的必要性。然而，城中村改造存在种种困境，包括政府缺乏改造动力、村民利益协调困难等。将城中村与公共租赁住房建设相结合可以更有效的激励各方对其进行改造，可以化解一些城中村改造中不可避免的利益冲突，有利于城中村改造的顺利进行。
由于城市化进程的各不相同，各地城中村存在的问题也有所不同。大体来说，我国城中村存在的主要问题有如下方面：首先是用地布局不合理，存在大量的违章建筑。用地不合理造成了土地资源的浪费。出现大量超出城建、国土部门要求底线的建筑，这些建筑存在着极大的安全隐患。其次是环境卫生差、基础设施薄弱等。此外，城中村还存在着社会问题突出、治安很差的现象。因此，人们通常用“脏、杂、乱”来形容城中村，有人甚至称其为“城市的毒瘤”，对城中村改造具有迫切性。
由于特定人群的存在，城中村租赁市场的存在具有合理性。然而城中村租赁市场住宅租赁存在严峻矛盾和不规范，亟待完善。城中村租房市场缺乏规范的管理，租赁行为一般用口头协议或非正式的私人合同完成。存在大量隐性的租赁行为，由于管理力量的薄弱和地方实际情况的制约使得政府难以介入进行管理，从而导致租赁各方都很难得到相关权益保障。此外，城中村租赁市场一般与城市中开放的房地产市场脱节，成为一个个封闭租赁系统，经营风险很大。因此，城中村租赁市场亟需政府的介入，对其规范化进行监督管理，从而使租赁各方权利得到保障，促进城中村租赁市场的健康发展。
总之，由于城中村存在的种种弊端以及其租赁市场的不完善，城中村亟待改造。然而城中村在改造中，涉及到政府作用、改造主体、改造形式、筹资方式、土地权属变更、拆迁补偿方式、管理体制变更等诸多要素，各方利益难以协调。由于制度困境、管理困境等方面的制约，各方缺乏对其改造的动力。将城中村改造后纳入公共租赁住房统一管理体系，有利于政府介入城中村原有混乱的住房市场，对其进行监督管理，可以规范城中村原有的租赁住房市场。
2.3 有利于社会资源的节约
目前，在我国，城中村改造和公共租赁住房建设都具有迫切性。将二者联系起来可以实现社会资源的节约。城中村改造需要较多的资金投入，公共租赁住房建设需要巨大的资金和土地投入。将二者相结合，城中村改造所需要的资金与公共租赁住房建设所需要的资金可以系统使用。公共租赁住房建设所需要的土地正好可以实现对城中村土地的合理使用。改造后城中村改造所需要的基础设施建设等与公共租赁住房的要求相结合。同时，城中村租赁市场需要政府的介入管理，将其改造后统一纳入到公租房管理体系可以有效的节约政府的管理成本。因此，基于城中村改造的公共租赁住房建设可以使社会资源得到合理使用。
2.4 将城中村改造与公共租赁住房建设相结合的可行性分析
目前城中村改造存在的最大困境在于利益的难以协调，政府、村民等各方都缺乏对其进行改造的激励机制。将城中村改造与公共租赁住房建设相结合可以给各方提供激励机制。
城中村改造首先要保障的是原住村民的利益。将城中村改造与公共租赁住房建设相结合可以抓住村民的利益支点和根源。对目前城中村民而言，其大部分收入来源就是租金，将其房屋改造成公共租赁住房之后，其依然可以得到持续稳定房租收益，其利益支点没有改变。此外，随着公共租赁住房的大量投诉市场，必会对原有的租赁市场产生一定的冲击，特别是城中村这种原有保障对象聚居地。城中村租赁市场租金下降是必然趋势，且可能出现需求短缺的情况，即村民需要承担一定的空置风险，对原有以租金为生的村民是十分不利的。而将城中村房源纳入公共租赁住房房源可以确保房屋的出租率，可以使原有居民依然获得相对稳定的租金收入。除了可以得到持续稳定的租金收益以外，改造后村民可以获得更好的居住环境，周边配套设势必得到完善，其生活水平可以得到提高。因此，村民势必愿意接受将其房屋进行改造后作为公共租赁住房使用。
就政府而言城中村的改造可以与城市建设相结合。既解决了保障住房房源短缺问题，又在一定程度上解决了亟待解决的城中村改造问题。就落实保障型住房政策而言，政策落实速度快，政策推行成本小，节约大量政策资金；政策运行费用低，政策效应高，兼顾多方主体利益，政策性租金补贴引导效应大。减少了土地、资金投入，合理的管理机制还可以节省后期公共租赁住房管理成本。因此，政府也有激励机制将城中村改造与公共租赁住房建设相结合。
总之，基于城中村改造的公共租赁住房建设，一方面可以使得村民有长期租房收益保障，解除他们城中村拆迁改造的后顾之忧，同时获得更好的居住环境等；另一方面满足了外来务工人员和一部分城市常住居民的租房居住需求，弥补了市政建设的不足，同时符合了城市的发展要求，此外，还可以使政府更好的履行住房保障的职责，缓解政府公共租赁住房房源不足的困境。因此可以达到各方共赢局面，具有较强的可行性。
3 结语
城中村改造与公共租赁住房建设二者存在密切的联系。将城中村改造与公共租赁住房建设结合起来具有较大的现实意义。同时，基于城中村改造的公租房建设可以给各方主体提供相应的利益机制，因此具有可行性。对城中村实施改造中，政府要合理规范的使用土地，保证房屋质量，维持房屋的可持续发展性。此外，改造过程中要做好原有村民和租户的合理安置。改造完之后要采取一系列措施保障原著村民的利益，帮助其解决再就业等问题。政府应当对城中村原住居民以及租户提供给全面的社会保障。总之，在城中村改造中，涉及到政府作用、改造主体、改造形式、筹资方式、土地权属变更、拆迁补偿方式、管理体制变更等诸多要素。同时，公共租赁住房的运作涉及到建设、分配、使用、管理及监督等一系列工作。因此，城中村改造与公共租赁住房建设这两个问题都比较复杂，将二者相结合也涉及到很多方面，本文只是对基于城中村改造的公共租赁住房建设做了一个初步的探究，相关的土地权限、运营模式、管理体制等方面都有待做出进一步的研究。
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关键词：城中村;改造模式;城市化进程
中图分类号：C916 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2014）34-0087-03
目前，城中村已经成为各大城市的城市化进程中普遍存在的难题，有的人甚至称其为“毒瘤”。本文通过对城中村问题及改造模式进行分析与对比，希望能够为城中村的改造提供一点参考意见。
一、城中村的含义及其特征
历年来，社会各界对城中村的界定都有不同的看法，网络上流行广义和狭义的说法，狭义的是指“农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为‘都市里的村庄’。”广义上指“在城市高速发展的进程中，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。”总的来说，广义的城中村太过笼统，那么，学术界对城中村更为专业的界定又是怎样的呢？
（一）城中村的含义
在学术界，对城中村的界定其实并没有统一的定义。郭松海等学者认为，城中村是指城乡接合部，处于城市规划区或者是建成区内，或因村庄征地拆迁难度大而游离于土地产权变动之外，成为城市中的“孤岛”[1]。谢志岿先生对城中村的定义是，在快速的城市化过程中，由于新的分工与产业布局等原因，导致就地保留农村村民居住地、人口、社会关系等，以地缘、血缘关系为基础形成的社区，而不是像城市一样以业缘、契约关系等为基础[2]。何必先生在他的文章中指出，“城中村”就是在农村向城市转变时，由于各种各样的原因，在转变时进行得不完全，从而成为一种亦城亦村的聚居场所[3]。翁志超先生对城中村的界定与谢志奎先生大同小异，他认为，城中村的经济形态由原来的农业变成第二、三产业，村民对土地的利用不再是耕种作物，而是以收取房屋租金作为收入来源，从而形成的一种特殊社区[4]。
城中村是在农村城市化进程中出现的一个比较新鲜的事物，从简单一点的角度来看，城中村其实就是被城市包围的农村，既然是农村，那么它的行政管理、经济文化以及风俗习惯等就都不属于城市，或者说与城市不相符，只是受到了城市生活方式的影响，城中村保留了很多农村特征，最为明显的就是农村集体所有制，其次是城中村村民文化素质、思维方式仍与城市居民存在一定的差距。
（二）城中村的特征
对城中村的含义论述了这么多，下面我们通过这些界定再来看看它的特征是什么。
一是空间形态上，它具有处于城市之中或周边的特征;二是经济形态上，城中村不再以农业为主，而以第二、第三产业为主;三是文化形态上，城中村村民的素质具有比城市居民低比农村人高的特征;四是人口形态上，城中村外来务工人员多，人员混杂;五是建筑形态上，城中村多以家庭住宅楼为主，具有密度大，容积率高的特征;六是管理形态上，城中村农村管理与城市管理相互制约影响，管理难度大。
二、城中村形成的原因
在学术界，对城中村形成的原因多从国家政策和国家与地方的管理以及城乡二元体制等方面展开，代表人物是王福定，他认为，“城乡二元体制和政策所形成的城乡二元发展格局，而社会调节系统的局限则成为城中村形成的社会原因：第一是社会城乡二元结构;第二是城乡土地所有制矛盾;第三是社会转型过程中的制度真空以及法制法规滞后和不健全;第四是村落社会关系网络的顽强存续;第五是城市管理的疏漏。”[5]
城中村的产生和存在有其多方面的原因，具体表现如下：
1.城乡二元管理制度。这是城中村形成的较为核心的因素，是高度集中的计划经济留下的后遗症，它严格区分农业与非农业人口，实行两种不同的管理体制。如：户口迁移、粮食供应、就业安排以及福利保障等方面，结果也就导致城中村的逐渐成形。
2.统一死板的城市化模式。在城市化过程中，政府为了降低成本，避免处理复杂的社会管理等问题，故意地避开城中村，使得其成为孤岛。另一方面，城市往周边地区进行扩张时，通常“只占地，不管人”，使得原来的乡村土地在变为城区之后，村落的人口等各方面仍然停滞在一种涣散的“农村状态”，没有将村民一起实现现代化、城市化。
3.村民趋利的心理。城中村村民收入的主要来源是村集体分红和出租自家房屋收入，他们在时代的发展中累积了大量的集体财富，村民都能从中获得丰厚的年终分红，再加上村民受教育程度普遍偏低，就业能力较差，而出租房屋又能使他们获得不菲的收益，因此他们不想也不愿进行改造。
4.社会心理方面。在城中村这个共同体中，中国传统文化遗留下来的心理认同感发挥着非常重要的作用。其中的宗族观念、地缘观念、安土重迁观念、对土地的依赖和依恋等中国农民传统的思想观念，形成了城中村继续存在的社会心理条件。
三、城中村改造的必要性与迫切性
对城中村进行改造的必要性与迫切性主要表现在城中村对城市发展的日渐严重的消极影响上，体现在以下几个方面：
1.对城市管理体制的影响。城中村由原来的村落演变而来，从而保存了大量的农村建制，实行的仍然是农村管理体制，成为一个相对闭塞的小社会。在我国当下实行的立法中，村委会与城市居委会所使用的是不同的两种法律，一个是有社会和经济两种职能的《村民委员会组织法》，一个是只有社会职能的《城市居民委员会组织法》，因此，它们在管理上有着很大的差别，这也就造成了它们在行政管理制度上的分割模糊以及某些职权与义务游弋在法律法规外，使得城中村的建设、规划以及管理长久地处于芜杂的状态，卫生环境不好，房屋的构造不合理，这不仅损坏了城市的整体形象，也减弱了城市的竞争力，同时也降低了城市的整体格调，影响城市发展。
2.对城市文化的影响。在我国，由于历史与现实等原因的影响，城中村的人们教育程度普遍较低，因此素质也较低，就业能力差，在正式的工作上几乎没有收入来源，但是，他们拥有村集体所有的土地资源，他们通过修建房屋，再将其出租出去，获得不菲的租金，再加上村集体的年终分红，因此，他们几乎可以不用工作就可以做到衣食无忧甚至是富余，而这样的素质低下与无所事事造就了他们打架斗殴、吸毒赌博等恶劣习性，成为城市文化的主要污点、死角，阻碍了城市文化和谐健康发展。
3.对城市建筑的影响。由于城中村村民主要收入来源是租金，因此建造更多的房屋是增加收入的最好的途径，而他们由于城市的包围，土地资源也是十分有限，只能通过增加房屋密度或私自违章建筑，这样以“脏乱差”而闻名的建筑对城市建设只会带来更多的安全隐患，严重影响城市的美观，甚至阻碍城市的发展。
4.对城市土地的影响。这主要表现在农村房屋以单家独户为主上，造成占地面积大而使用率低，也就是我们通常所说的土地的粗放利用，这是对日益加快的城市化进程中本就稀缺的土地的奢侈浪费。
5.对城市治安的影响。城中村由于租金低廉，吸引了大量外来务工人员，而这一人群人员结构复杂，普遍收入较低，素质较差，这些人与本地村民一起，形成了城市“黄赌毒”等现象与犯罪分子的滋生地，对城市治安造成巨大危害。
从上面几点城中村对城市发展的不利影响来看，对城中村的改造是势在必行，那么，又如何使得这种势在必行变成势在必得呢？这就需要我们根据理论知识和经验教训对城中村采用不同的改造模式。
四、城中村改造的几种模式及其利与弊
在探讨了上述问题之后，明白了城中村的含义、特征、形成原因以及改造的必要性和迫切性，接下来也就是讨论如何进行改造，即改造模式。这些改造模式一般从之前改造成功的城中村经验中进行总结提取，后来的城中村改造也就可以从中吸取宝贵的经验教训，从而探索出更好更高效的改造道路，少走弯路，加快城市化的进程。
（一）较传统的三种模式
这三种模式主要是按照对城中村进行改造的主体来分：
1.政府主导模式
顾名思义，政府主导模式就是政府在城中村的改造中担任主体，从改造所需的资金;改造的立项;房屋的拆迁;村民的安置;新房的建造、监督以及各部门的协调等等都由政府来管。以这种模式进行城中村改造的代表城市有杭州、武汉、深圳等。这种模式既有优势也有缺点：
（1）优势：政府作为改造的主体，能够从全局出发，协调各方面地利益，避免;能综合环境、社会与经济等因素，使改造工作更高效，更合理地利用土地资源;政府全心全意为人民的执政理念，使其能够让村民的经济等方面的利益得到更好的保障，更好地做好村民的安置和补偿问题;
（2）缺点：除了少数经济发达地区的政府有着雄厚的资金外，大部分的市政府都没有这种经济能力来支撑完全改造的全部工作;政府的直接干预和主导，使得村民形成一种“等靠要”的惰性心理，同时，政府的行政强拆也让部分村民产生抵触的心理;在整个改造的资金链中，某些政府官员由于抵制不了金钱诱惑，贪污受贿，损害村民的利益。
2.开发商主导模式
开发商主导模式也被称为市场化改造模式，这种模式是指，政府只负责城中村的改造方案，然后由资金雄厚的开发商独自完成改造剩下的工作，如拆迁、安置、补偿、房屋买卖以及后期维护等等。以开发商为主导的改造模式的代表城市有珠海、郑州、昆明等。
（1）优势：开发商一般都具有雄厚的资金，有效地解决了改造资金的难题;开发商介入城中村的改造，本来就是符合社会主义市场经济发展规律的，有利于促进市场竞争力，加快经济的发展;政府引入开发商进行城中村改造，节约了政府的有限资金，使其投入到更有意义的基础设施建设上，有利于政府服务的提高;开发商开发经验一般都比较丰富，能够使改造工作高效率地进行。
（2）缺点：开发商以自身的利益作为出发点，因此在改造中，为追求自身利益的最大化而较少考虑村民的利益;相对与其他类型的土地资源进行开发相比，对城中村的改造成本较高，从而导致开发商为趋更多利而盲目增加建筑密度和容积率，减少公共设施的配备等，影响城市的整体规划;开发商的信誉往往决定了改造的成败，而“无商不奸”的特性常常会出现开发商半路撤资或卷款而逃的现象，使得改造陷入进退两难的境地。
3.村集体主导模式
在村集体主导这种模式中，政府只在其中担当了引导的角色，或在基础设施的建设上予以一定的支持，改造资金在村集体经济的基础之上由村委会引资进行开发，以及拆迁、补偿、安置、剩余房屋的销售等等问题都由村集体自行完成。这种模式的代表城市有广州、深圳等。
（1）优势：政府在改造中引导者角色而不直接介入符合政府运作规律，有利于政府职能更好地发挥;能够比较充分地按照村民意志进行改造，极大地调动了村民参与的积极性，同时也是最大限度地保护了村民的利益。
（2）缺点：村集体临时组建的改造公司文化素质较低，且缺乏相关的开发经验与知识;村民之间补偿标准的不同容易引起各方矛盾，阻碍改造的进行;大部分村集体的资金还是比较短缺，只有少部分的具有雄厚资金的村集体或规模较小的村集体能够完全独自承担改造工作。
以上三种模式各有优点也有各自难以克服的缺点，那么，如何寻求一种更为合理有效，各方互利双赢的模式呢？
（二）新模式
综合上述三种较为传统的改造模式的利与弊：政府主导虽能协调各方利益，但是缺乏资金，且属于“越权”行为;开发商主导虽然有资金，能加快经济发展，但是追求利润最大化的本质又损害了村民利益;村集体主导虽保障了村民利益，但是难以建成符合城市整体规划的房屋，且资金短缺。以上，这三种模式都会在改造过程中遇到各式各样的难题，鉴于它们各自的优势与缺点，我们可以取精华去糟粕，构建一种新的模式，即“政府引导+开发商出资+村民参与”的新模式。这种模式能够取长补短，三方一起建立股份有限公司，更好地实现各方利益的最大化。
在这种新模式中，政府在改造过程中只担任引导者和协调者的角色以及相关政策的优待或放宽，公开改造方案，并听取村民以及开发商的意见进行修改，而不是直接参与改造工作，这样就避免了政府的“越权”，防止部分官员的腐败。另外，在这个模式中，政府还应投入一小部分资金用以基础设施的建设，协调经济、社会、环境等因素，保障改造工作能够顺利进行。
开发商在新模式中是改造资金的主要承担者，也是改造工作的主力，负责改造的大部分工作，由于开发商是在政府与村民的协商之后确定下来的，所以该开发商能够在保证政府和保证村民的利益的前提下，争取自身的利益，而不是盲目加大房屋密度和容积率，有效实现三方共赢。
村民在新模式中担任的是参与者的角色，在确定改造方案之前，村委会会听取由村民选出来的村民代表的意见，这样不仅能够调动村民进行改造的积极性，保障村民自身的利益，使得改造工作的阻力减少，而且能弥补村集体资金、知识和经验的不足，保障改造工作能够顺利进行。
城中村改造本身就没有一成不变的模式，它的改造模式是一条不断探索的道路，新模式不是最完美的，我们只要坚持总结坚持实践坚持创新，改造模式会更完美。
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关键词：城中村 改造再建工程 必要性 管理措施
随着城镇化建设步伐的加快，我国各个城市都在积极地推动与扩大城市规模，对此就出现了我国特殊的社会现状――“城中村”，城中村是城市扩张的必然结果，其已经被城市所包围，城中村居民属于农民但是其生活习惯、工作岗位以及思想观念已经全部的融入到城市中。由于城中村的规划建设等没有统一的规划结果，出现“脏、乱、差”的现象成为必然，其与城市环境建设存在巨大反差，因此为了城市环境的优化、解决城市用地紧张问题，城中村改造再建工程是城市建设的重要内容。
1 城中村改造再建的必要性
1.1 实行城中村改造有利于加快城市化进程 城市是一个地区的中心，其城市环境对当地的形象具有重要的作用，而城中村由于其环境差已经影响了城市的总体环境，所以积极稳妥地解决城中村问题，促其经济管理体制和社会管理体制向现代化城市管理体制和方式转变，使城中村直接融入城市，对于加快城市化进程具有举足轻重的作用。
1.2 实行城中村改造有利于高效利用土地，提升城市承载能力 目前国家实行严格的土地政策，地方土地资源日益紧缺，而城市建设又需要大量的建设用地，城市的发展正逐渐从粗放的外延式扩张向内涵式集约发展转变，在这种情况下，改造城中村，盘活效益低下的城中村土地，腾出更多建设用地，缓解土地供求紧张矛盾，已成为历史的必然，因此科学合理的城中村改造，将会大大促进城市土地潜力的提高，拓展城市发展空间，提升城市的承载能力和经济发展水平。
1.3 实行城中村改造有利于改善居住环境，提高居住生活质量 通过高标准的规划设计和改造，会使原来的城中村融入城市，从根本上解决原来城中村基础设施建设薄弱、建筑密度大，居住环境脏、乱、差，生产生活质量低劣等问题，改造后配套绿化、休闲、健身、环卫、物业等基础设施，这将会极大地提高村民居住生活质量，让他们更好地共享城市发展带来的成果。
2 城中村改造再建工程存在的问题
城中村改造再建工程涉及城中村每个公民的切身利益，同时由于城市用地紧张程度越来越明显，城市房价也越来越高，城市改造再建工程已经不再是简简单单的工程建设的问题，其必须要正确的处理许多问题，既有工程建设管理的问题还有与城中村居民的关系等等。
2.1 城中村再建工程施工方对再建工程缺乏有效的规划，影响再建工程的施工进度 城中村再建工程对于城中村整体利益具有积极地作用，但是在具体的城中村再建工程中由于一部分人他们受到私利的影响或者感到某些不公，他们会不配合再建工程，最常见的现象就是“钉子户”的出现，可以说造成此种现象发生的原因是多方面：一是由于城中村居民认为自己的利益没有得到足够的满足，他们预期的经济利益与实际获得利益相差甚远，并且他们的预期经济效益超出城中村再建工程改建成本预期的范围；二是一些施工方在对待改建工程时其一般采取的是粗糙的方式，而一些居民对待此种方式一般是采取反粗暴的方式，结果就会导致恶性循环，最终到时施工时间被无限的延长。
2.2 城中村改造再建工程涉及的成本具有许多预计性 首先城中村再建工程不仅需要施工管理机构，还要成立专门的城中村改造再建动员机构，因为城中村再建工程需要拆除一些居民的住宅等，破坏一部分人的个人利益，这些问题解决起来是非常难得，因此需要成立专门的拆迁动员机构等，而这些机构的成立不仅需要大量的人员还要提供一定的办公用品、办公场地等，这些都需要额外的费用，而这些费用具有不可变性；其次城中村再建工程是对城中村旧的农村规划给予否定，而这些新的规划会导致一部分居民的反对，因此为了实现城中村再建工程的顺利进行，施工方往往要支付给城中村居民相当高的费用，而且这些费用体现在支付居民费用上是不相同的，而且其还包括许多新的成本支出费用；最后城中村成本控制还具有延续性的不确定性，城中村改建工程并不是简简单单的重拆重建，而是改建的工程会改变人们传统的生活习惯以及经济收入等，因此城中村改造再建工程需要解决人们的后续生活问题，而这些问题的解决都需要资金的，因此施工成本也是没有办法预算的。
2.3 城中村再建改造工程资金来源渠道单一 城中村改造工程需要大量的资金，而依靠政府的资金是很难完成城中村改造工程的，因为城中村再建改造工程不仅需要大量的资金进行工程建设，还要涉及到房屋安置、货币过度等，因此现在的城中村再建工程多数采取“自筹资金、自主经营、自我改造”的思路，由城中村集体或者居民投资，然而此种模式受到集体资产的影响，对此目前城中村改造工程还是集中在以盈利为目的的开发商投资，由开发商进行投资并且投资商从中获得盈利。这样的资金来源是以损害一部分城中村利益为前提的，并且此种资金来源也主要集中在向银行机构的信贷支持。
3 加强城中村再建工程管理的措施
3.1 合理安排施工方对施工进度的科学管理 城中村改造再建工程在施工的过程中一定要严格按照工程预期进行施工，首先施工管理方要协调好与施工建设相关的人员，为工程施工建设提供足够的条件，将施工的硬件设施提供到位；其次施工方要正确处理与周围居民的关系，城中村改造再建工程常常会影响周围居民生活，因此为了避免发生扰民时间，影响工程进度，施工管理方一定要做好工程建设的前期宣传工作，争取周围居民的理解；最后施工管理方要积极的与城中村集体就重大事项进行协商，将施工建设过程中的难题给城中村集体进行说明与讲解，将一些施工过程中的难题尽早的解决，压缩再建工程的工期。
3.2 扩大城中村再建工程资金来源渠道 城中村改造再建工程需要大量的资金其单纯依靠政府部门的扶持资金或者城中村集体以及个人的投资是很难完成城中村建设的，因此作为施工方要充分利用行政调控与市场机制的联合作用，采取多种模式下的资金合作运作模式，进而在根本上解决城中村改造再建工程的资金紧张问题，首先鼓励城中村居民增强对再建工程的认识，提高对工程的投资热情；其次要积极利用政府扶助平台吸引政府在政策方面给予支持；最后积极盘活城中村改造再建工程的经济价值，提高金融机构对城中村改造再建工程的支持力度，给予其足够的信贷支持。
3.3 提高城中村改造再建工程的成本控制 首先在进行城中村再建工程前一定要明确改造目标，确定改造后的工程用途以及再造规模等，规划好城中村基础设施，尤其是与周围建筑相适应的的配套设施要进行充分的建设，对于属于交通不便的城中村一定要科学的规划好基础道路设施；其次在工程设计中要严格控制成本支出，城中村改造再建项目要聘请具有高资质的设计人员、造价人员等对改造项目进行科学的分析，通过合理的工程设计原理，通过改变再建工程的设计方法，将再建工程的经济效应发挥到最大，争取做到以最小的费用支出获得最大的经济效益；最后实行限额设计制度，城中村改造再建工程应该按照设计书以及投资预算等进行资金预算的初步设计，并且按照初期设计图纸等在保证工程的前提下对工程进行层层限额设计，将工程造价尽量控制在预期的范围内。
3.4 以人为本，政策扶持 城中村改造政策要覆盖拆迁安置、规划建设、社区管理、集体资产流转、社会保障等各个方面。要充分调动村集体和村民参与改造的积极性，明确村集体和村民既是改造对象，又是改造主体，采取政府提供优惠政策，实行村集体、村民出资和银行贷款相结合的方式实施改造。将城中村改造纳入农村危旧土坯房改造政策，享受相关补助标准。对城中村改造宅基地集体用地可按规定转为国有用地，土地收益按比例向村集体返还，并将政府所得专项用于新村配套建设和城中村改造的亏损补贴。对城中村的村民转为城市居民后，其就业统一纳入城市就业管理，并享受社会保障、职业培训、就业指导、职业介绍等待遇。因城中村改造增加的就业岗位及一些公益性社会岗位，优先用于安排原集体经济组织成员。将城中村改造中的村民纳入社会保障体系，实行好失地农民社会养老保险，使农民真正融入城市变为市民。
4 结束语
总之，城中村改造再建工程涉及的问题比较复杂，尤其是在施工过程中需要施工管理方采取科学的管理措施促进城中村改造再建工程施工，合理处理与各种施工方以及居民的关系，最终提高城中村改造再建工程的质量。
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关键词 郑州 城中村 城市化 现代化
城市化是生产力提高和社会进步的必然结果，也是衡量一个国家和地区经济、经济、社会、文化、科技水平的重要标志。随着当今世界的迅猛发展，城市化浪潮也越来越高涨。改革开放三十多年来，我国的城市化建设取得重大成就。然而，在快速城市化背景下，由于我国的社会保障及城市管理机制不完善，低收入流动人口在城中村集聚，使“城中村”问题成为我国城市化进程中凸显的一种社会现象。城中村作为“问题村”，它阻碍着城市发展的现代化进程。
一、“城中村”问题对城市化发展的影响
城中村，是中国土地二元体制之下城市的特有形态，是我们城市化进程中的一种特有现象。郑州市作为河南省城市化建设中的代表城市，其“城中村”问题尤为突出。近些年来，郑州市城中村容纳的进城务工人员近百万，已成为郑州市城市建设和发展中不可忽视的一部分。郑州市的发展速度越来越快，土地和楼房价值迅速攀升。
“城中村”作为城市化建设有的社会现象，是多种因素综合作用下的产物。而快速城市化背景下，社会保障及城市管理体制不完善是低收入流动人口在城中村集聚的关键。大量低收入流动人口居住于城中村，加剧了城市管理的压力。同时，“城中村”的存在，造成了城市土地资源的浪费，不利于城市居民素质的整体提高，阻碍了城市建设的合理规划与布局，给城市基础设施建设与维护带来了一定程度上的困难，这不利于城市的现代化发展。
二、“城中村”改造的必要性和急迫性
“城中村”的特殊地位和存在的诸多问题，成为制约城市化进程进而制约城市发展的重要障碍。一方面，随着社会发展的日益加快，城市化建设中的问题也日益显现出来。旧城区和“城中村”作为城市化建设中一个日益凸显的问题，极大的降低了城市居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。另一方面，随着我国城市阶层分化日益显著，如何解决低收入流动人口的住房问题，已成为维持我国稳定发展最具挑战的课题之一。
“城中村”作为城市化进程中的产物，该问题的解决必须着眼于城市的现代化进程中，以利于更好的实现我国的城市现代化。
所谓“城中村”，是指在城市里仍然保留和实行农村集体所有制和农村经营体制的农村社区，这些“社区”在生产方式、生活方式、景观建设等诸多方面仍体现出农民特征。十以来，政府城镇化质量明显提高的要求，其实质核心内容是以人为本的农业转移人口的市民化，旨在更好的实现城市居住农民向市民的转型。城中村作为二元制下的农村户籍，推动其剩余劳动力向非农产业和城镇转移，有利于更好的促进农业现代化，提升村民的消费需求，从而推动国民经济的持续健康发展。
三、“城中村”改造的措施及策略
城中村居住主体是就业型贫困人口，是没有城市户口的外来农民。在未来较长的时期内，大量的农村人口仍将源源不断的涌向城市市场。而郑州市地处中原，交通便利，每天都有大量的流动人口，有巨大的临时租赁需求。同时，在经济环境、就业形势和相关政策等因素的综合作用下，大量的高校毕业生落脚于城中村，城中村村民为持续获取丰厚的租房收益，有效延缓了城中村改造，加剧了城中村的改造难度。
结合当前“城中村”研究，不难发现，国内学者过于关注“城中村”问题及解决路径，对其客观性及正面性认识不足。通过调查我们得知，城中村居住主体是就业型贫困人口（其中包括大量的大学毕业生），他们大多是没有城市户口的外来农民。大量低收入流动人口受购买力束缚，被隔离于城市正规住房供应体系之外，逐渐形成居住分异潮。城中村解决了流动人口在城市的基本生存问题，为农村剩余劳动力找到了失地后的出路，也为大量的大学毕业生提供了暂时的居住产所，在一定程度上缓解了城乡差距。“城中村”问题的解决，必须着眼于其本身所存在的客观性和正面性，从而更好的使城市资源得到利用。
结合以往郑州市改造城中村的成功案例，笔者为 “城中村”问题的解决提供了以下建议：（1）政府消除“城中村”内违章抢建建筑的边际利益，使这些违章抢建建筑的村民收益递减；（2）大力推出高质同价乃至低价的廉租房的供应，促进住房消费市场化，加快解决低收入流动人口的住房困难；（3）提高城中村居民就业培训力度，促进其就业安置，从而减少其对房租本身的过度依赖；（4）把“城中村”改造与房地产行业发展相结合，当地产行业过热时，加快城中村的改造步伐，满足地产行业的土地需求，从而促进城市化建设。
城中村改造是社会发展的必然要求，是城市现代化的必然要求。同样，农村剩余劳动力向非农产业和城镇转移，是工业化与现代化的必然趋势。政府在推进城中村问题的解决及改造时，必须本着人本主义与实用主义相结合的原则，将“城中村”问题的解决着眼于城市的现代化进程中，并将提高人口素质、提升城市资源的合理利用、推进城市基础设施的建设与维护三者贯穿其中，从而更好的推进“城中村”问题的解决，使其经得起历史和群众的检验。
参考文献：
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关键词：城中村；控制性；城市设计；市场化
城中村改造一直是困扰城市发展的主要问题，随着近年来区域和城市整体的快速发展，城中村成为城市发展的一个瓶颈。城中村在改造实践的过程中也面临着许多诸如产权不清晰、拆迁补偿困难、土地供应不足等现实问题，但是在城市化的推进过程中，城中村改造无论从其重要性、必要性、紧迫性来讲，都已经成为一个十分重要的课题。
2012年底，笔者编制了一项关于晋北朔州市城市北部的城中村――北旺庄的控制性详细规划，对山西北部小城市的将要纳入城市发展范围内的城中村在编制和管理控制上的方法一些探讨，目前随着笔者参与类似项目的建设过程中，通过对该类项目理论和案例的研究和初步的心得进行交流，使城中村的控制和发展走向可持续发展的道路。
一、研究背景
随着朔州市城市建设的发展，城区功能的变迁，过去处于城市北郊的北旺庄村被逐步纳入了城区的范围，并逐步为城市建成区所包围，由此形成了城中村。城中村对城市发展起到了一定的历史作用，村民的生活方式虽然受到了城市生活的巨大影响，但仍保持了传统的生活和交往习惯。随着城市化进程的推进和城市的发展，其所呈现出来的环境问题、土地资源利用率低下及缺乏管理等矛盾日益突出，在人居环境、公共安全、社会治安等方面的负效应也正日益显现和扩大，越来越成为城市健康发展的瓶颈。因此，改造城中村成为推进城市化进程、建设现代化城市、营造良好城市发展环境的迫切需要。本次规划主要针对北旺庄村与城市开发建设的矛盾，进一步加快城中村改造进程，完善城市功能，提升城市品位，改善人居环境，促进城市经济社会持续协调健康发展，特编制朔州市北旺庄村改造控制性详细规划。
二、现状条件分析
北旺庄村位于朔州市城区的北部，邻近城市开发区和北部城市副中心等城市重要的经济增长点毗邻。根据现状区位和规划的用地等方面的因素分析，该地区的区域位置优越，位于城市北部的中心位置，且在位于振武路的城市发展轴上，是城区未来发展和建设重点区域。
北旺庄现有村民410户，其中农业人口为1135人，非农业人口为1854人，村庄主导产业以种植和商业零售业为主。建筑以晋北民宅为主，建设年代为上世纪50-60年代，地块部分民宅因年久失修，门面破旧，沿街商店参差不齐，结构不一，影响街景美观，低层高密度，浪费宝贵的土地资源。
三、规划策略
党的十六大提出统筹城乡经济社会发展要求，并进一步强调：“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展。”因此，用城乡统筹的理念和方法指导城中村改造规划编制有其现时性和紧迫性，按照科学发展观的要求，合理配置公共资源，妥善处理城乡发展中的各种利益关系。
规划目标：规划协调城中村区域与城市拓展之间的关系，整合区域内土地资源，提出适宜的空间发展模式，合理配置公共资源，实现城乡一体化与公共服务均等化，改善区域物质空间环境，体现城市地方特色，引导城乡协调发展。
规划思路与对策：
1、挖掘土地潜力，加强土地整合，增强板块效益。
由于良好的区位优势与交通优势，需要充分利用其土地开发潜力，在有限的土地上，创造更多的经济效益、社会效益、环境效益。城中村现状土地分布凌散，从城市规划全局性角度出发，规划编制中采取打破村属地域界限，整合周边国有土地、共同开发建设的模式，以增强土地板块效益，并进一步整体进行土地开发及市政基础设施配建，提升了土地利用价值。
2、深化和落实上位规划，服从城市整体利益原则
城中村改造规划编制也是落实和深化上位规划的过程。确定城中村土地利用功能要求以及建设强度。改造规划编制中既要综合考虑村集体经济发展、村民安居就业等相关方面，同时还要保障城市公共利益，为公共设施留下建设空间，特别是落实规划中确定的公共服务设施、市政公用设施等“五线”控制要求。以城市总体规划的宏观、长远、全局性的布局为指引，尊重合理确定规划区的性质及功能，注重规划区的景观规划，体现城市景观控制。
3、完善城市功能原则
应当在用地性质的规划上，完善城市功能，利用环境优势与交通优势，改善城市居住环境，提升城市形象，完善城市功能。规划从城市整体来布置，以振武路为轴线，形成合理分布并有机联系的三大功能片区。
（1）中部的城市公共服务区
沿城市主干道振武路布置商务办公、商业、教育和文化娱乐等城市公共服务设施，最大发挥该区域的区位优势，完善综合服务功能。
（2）北部和南部居住综合区
位于区域的北部和南部，根据规范配置生活配套设施（幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施）、社区绿地及慢行步道等，提升了城市形象，重新塑造了区域城市景观，将该城中村改造为融入城市的新型居住社区。
4、保证市场可操作性
城中村改造工作由政府主导组织推进，适应市场经济体制下城市建设的要求，注重规划用地的确定性与市场经济的多样性相结合，合理确定用地，使规划具有较强的宏观调控能力和市场应变能力。在成本过大、强度要求过高的情况下，仍应在交通、日照、消防等规划要求基础上，制定适宜地块强度指标，并统筹考虑下转移部分容积率，以增强改造实施的可操作性。保持生态环境合理地安排各项建设用地，保持弹性，留有余地，形成一个有利于滚动开发和可持续发展的城市布局结构，创造经济环境。
5、城市设计原则
规划应当运用城市设计的方法，综合考虑自然环境、人文因素和村民生活需要，对城市空间环境作出统一规划，体现塞北特有的地域特色，通过对地块与周边总体形态把控的同时，
结合天际线、地租水平尺度，以内紧外松的空间形态，再现朔州边塞地域特色。提高城市的环境质量、生活质量和景观的艺术水平。进而提出地块上有关建筑形态及公共空间形态的控制内容和指标。
四、结语
针对城市新区这种成片大规模、高水平、高品质开发的前提下，其城中村改造不仅要满足安置迁建用地、改善城中村公共服务设施和提升城市功能等要求，更要满足新区开发建设的需求，因此从推进城中村改造，进而加快城市开发建设方面来说，需对城中村改造重新认识，进行有效调控，塑造城市文化特色，从而促进城市的可持续发展。
参考文献：
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[2]刘淑清.“关于太原市城中村改造问题的思考[[J]. 太原师范学院学报（社会科学版），2011，（5）
关键词：城市化；失地农民；改造；权益保障。
中图分类号： F320.3 文献标识码： A 文章编号：
二十世纪五十年代，我国政府把城市和农村从管理体制上鲜明地区分开来，从而使得在相当长的历史时期，城市和农村在经济、政治和文化上相互独立，形成了典型的“城乡二元结构”。随着世界政治与经济格局的变化，特别是我国步入改革开放时期，该管理体制的弊端开始显现，由于城乡经济相互独立，使得资源无法实现最优配置，造成城乡间经济发展极不平衡。
1“城中村”现状
“城中村”既带有农村的特征，同时也具有一些不成熟的城市居民区的特征，是转型中传统农村社区和城市社区的混合体。在这混合体之中，社区结构较为复杂，管理难度较大。
“城中村”土地利用混杂、建设开发无序，并且由于建设管理的混乱，违法、违规建筑现象非常普遍。“城中村”建筑以单家独户为主，各户之间间距极小，以致采光、通风等条件较差，加上道路狭窄、弯曲，更难以满足消防要求，安全隐患极大。“城中村”村内多商铺(住宅底层)而普遍缺少公共绿地、中小学、文化、体育等设施。市政管线工程更是薄弱，防灾救护能力很差。
2“城中村”改造的必要性
2.1“城中村”改造是我国城市化发展的必然结果
1949年，我国城镇化率为17.6%，2011年城市化水平为44.9%。可见我国城市化发展速度之快。而城市化实质就是农业人口向非农业人口的转变，土地作为极为重要的生产资料对城市容纳人口起着重要的作用，“城中村”往往占有了城市中的黄金地带，由于缺乏城市的统一规划和管理而未得到有效的利用，未能使土地的潜在效益得以开发[1]。由此可见，对一个城市的宏观发展而言，“城中村”的存在导致城市宝贵的土地资源未能实现其效用与效益的良性循环，未能发挥其最大的经济效益、社会效益和环境效益。
在我国土地资源日益紧缺，城市逐渐从粗放型的外延式扩张向集约型的内涵式发展转变的现实情况下，改造“城中村”，盘活效益低下的“城中村”土地己经成为历史的必然，合理的改造将会大大提高城市土地的潜力，加快城市经济的发展。
2.2 “城中村”改造是解决村民长期出路的需要
“城中村”的村民大多数已经不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二、三产业与土地经营，如出租厂房所得的分红收益，生活方式上发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。农村集体组织经营土地、房屋等资产，由于经营本身的风险性和当权经营者的趋利性，总会使得一些集体资产无法实现保值或增值，这就意味着“城中村”的那些食利阶层将会逐渐无利可分、无利可食，那些基本上没有土地又没有多大劳动能力的村民就可能会面临危机，甚至沦落为贫困农民，生活将变的没有保障，以致成为社会不安定的隐患，而其最终的负担也会落在政府身上。
2.3“城中村”改造是构建和谐社会的需要
“城中村”改造不是一个孤立的问题，而是与城市化进程和实现城市现代化宏伟目标紧密相关的一项工作，是优化城市土地资源的重要举措，是全面提高人民生活质量和社会发展水平的必然选择。
3“城中村”改造过程中村民合法权益的保证措施
在“城中村”改造过程中，农民面临失去土地与就业空间狭小等威胁，同时也面临经济利益保障及观念的转化等一系列由农民向城市居民角色转换的问题。在失去土地后，如何使得其在思想观念上由小农型向现代型转变，正是“城中村”改造过程中问题的本质所在。改造并不应简单等同于将农民转为城市居民户口，同时给予标准不高的经济补偿，它必须应该包括农民失去土地后的就业养老、医疗等社会保险和社会福利，必须推动农民的生活方式发生根本性的变革，必须把农民转变成有收入、有保障、有就业岗位的城市人[2]。如此方可从根本上帮助农民提高生活质量，解决其实际问题，响应国家构建和谐社会的号召。具体措施如下：
3.1加快“城中村”土地产权制度建设
按照社会主义市场经济发展的要求，完善“城中村”土地产权制度，是保证“城中村”征地安置工作顺利进行的前提和基础。当前，可考虑在坚持现有土地所有制前提下，运用现代产权理论，合理界定和安排“城中村”土地产权，使“城中村”土地的占有权、使用权、收益权和处分权都逐步做到有规可循、有法可依，从而构建起一套与我国市场经济相适应的“城中村”土地产权体系，以切实维护“城中村”农民的根本利益[3]。
3.2建立失地农民培训与就业制度
对失地农民进行培训并给予就业优惠政策, 同时建立再就业培训机构, 培训再就业技能, 以增强失地农民的就业竞争力。政府应积极鼓励当地企业就地招工。并且应当将失地农民纳入城镇就业体系, 积极开发公益性岗位,安置农民就业。
解决好城市化进程中失地农民的就业, 通过实现失地农民职业的转换和身份的转化, 城市化主体可变阻力为动力, 与失地农民一起来推进城市的发展, 实现城乡经济社会一体化, 实现农民和城市共同发展。
3.3住房安置货币化
对“城中村”农转非人员采取住房安置货币化的方式，可有效避免由统一修建农转非安置房集中安置所产生的问题:
(1)有利于保持社会稳定。
“城中村”农民转非农业生产者之后，用住房安置费自行购买住房，分散居住，这样其集中闹事的机率则会大大降低。
(2)有利于加快“城中村”农转非人员的城市化进程。
统一修建农转非小区集中安置农转非人员，这种小区居民的构成统一文化程度不高，大大延缓了农转非人员的城市化进程。若实行住房安安置货币化“城中村”农转非人员势必会分散居住在各个城市居民小区，如此有助于其尽快融入城市，从生活方式、生活理念等各方面能够尽快实现城市化。
3.4为失地农民建立养老金个人账户。
领取失地补偿金的农民可自愿参保, 根据其年龄进行分段,将失地补偿金按照一定比例计入养老金个人账户, 其余部分一次性领取,等到失地农民到了一定年龄之后，便可每月领取养老金，从而满足其生活需要。
4结论：
通过以上分析可知，国家在出台一系列的土地政策切实保护农民合法权益的同时，更应注重对农民进行就业培训，并给予就业优惠政策，强调以就业带动其安置，从根本上保障“城中村”改造过程村民合法权益，提高其生活质量，以维护社会稳定。
参考文献：
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一、全南县城中村的现状
全南县地处江西省最南端，素有“江西南大门”之称，总面积1535平方公里，总人口21万，辖9个乡（镇）86个行政村，1057个村民小组。大部分城中村集中在县城周边规划区内的金龙镇、城厢镇等两个乡镇。
（一）主要特点
一是城中村面积大人口多。全南县城中村共涉及金龙镇河背村等9个行政村，93个自然村。其中：处于县城建成区，已经完全没有农业耕地的一类村庄有46个村小组，村民约1745户，人口约6280人；处于县城建成区周边，还有少量农业耕地的二类村庄有10个村小组，村民约376户，人口约1456人；处于县城建成区郊区，还有较多农业耕地的三类村庄有37个村小组，村民约1546户，人口5772人。
二是经济发展基础弱。目前，县城建成区内的许多城中村，为了县城的发展，已将大部分赖以生存的土地奉献给了县城建设，由此也产生了许多失地农民。这就使得这些村委既没有集体经济发展资金，又失掉了土地这一赖以生存的基本生产资料和最可靠的生活保障，导致集体经济发展乏力，失地农民没有就业保障，群众生活水平日益下降。
三是社会保障待遇低。县城建成区内的村民大部分仍然为农业户籍，由于大部分农用地已被征收，成为“种田无地、就业无岗、社保无份”的边缘群体，生活在城市的边缘，处于社会保障的真空地带，已影响到城乡社会稳定。
四是群众生存环境差。城中村范围的市政基础设施不完善，致使生活污水横流、垃圾随意堆放、道路交通不畅。城中村范围内的房屋建筑建设年代久远，大多数已成为危房，严重危及群众身体健康和生命财产安全。城中村范围缺少公建或公益设施，给群众的居住、出行、休闲带来较大不便，居民的生存居住环境与党的“十”提出的推动城乡发展一体化，促进城乡共同繁荣的要求不相符。
（二）存在问题
一是土地“瓶颈”问题难以突破。土地问题事关规划、拆迁和安置补偿等问题，涉及村民的根本利益，是城中村改造工作中公认的“瓶颈”问题。因“城中村”现有村落的房屋建筑密度大，道路体系凌乱且宽度小仅容人行通过，城中村改造必然需增加村庄建设用地，一方面由于村庄周围少部分空地均为村民个人所有，村集体基本上无自留地，新增建设用地必须从村民之中征收，相当多的村民对失去自留地后的就业、经济收入等问题十分担忧，在实际土地征收中存在一定难度；另一方面村民原宅基地占地面积大小不一，如对城中村进行整体拆迁改造，部分村民不愿腾让宅基地，要求拆一补一予以安置，使得原本就不足的建设用地难以满足安置要求。
二是农村传统的居住理念阻碍居住方式的转变。许多村民特别是一些中老年人，把“单家独院、有天有地”视为理想居家。他们对新颖、集约化的多层住宅怀有一定的畏惧心理，害怕在新的居住环境和社会关系中生活不能适应。
三是城中村改造中的违章建筑处理问题。由于村庄内的违章建筑大多为乱搭乱建，对村庄原有布局造成了较大的破坏，如对城中村整体改造，必定涉及到违章建筑的拆除和补偿问题；对一部分保留的违章建筑户在依法办理相关审批手续后，按照“一户一宅”宅基地的规定必须收回原老宅基地，实际操作过程中对原老宅基地难以收回，造成土地资源分配不公平，对城中村整体改造工作造成较大的阻碍。
二、城中村改造的必要性
实行城中村改造是贯彻落实党的十提出的统筹城乡发展的具体举措，也是抢抓政策机遇、借势城市建设的一项紧迫任务，更是推动城镇化建设提质的一个重要载体，对于提高县城城市化水平，实现经济社会又好又快发展具有重要意义。
（一）实行城中村改造有利于加快城市化进程。县城是全县的政治、经济、文化中心，也是一个县的对外窗口。而城中村的存在直接影响县城形象，影响城市化水平的提高。城市化水平的高低又直接影响着全县的形象，影响着全县经济的发展。所以积极稳妥地解决城中村问题，促其经济管理体制和社会管理体制向现代化城市管理体制和方式转变，使城中村直接融入城市，对于加快城市化进程具有举足轻重的作用。
（二）实行城中村改造有利于高效利用土地，提升城市承载能力。目前国家实行严格的土地政策，地方土地资源日益紧缺，而县城建设又需要大量的建设用地，城市的发展正逐渐从粗放的外延式扩张向内涵式集约发展转变，在这种情况下，改造城中村，盘活效益低下的城中村土地，腾出更多建设用地，缓解土地供求紧张矛盾，已成为历史的必然，因此科学合理的城中村改造，将会大大促进城市土地潜力的提高，拓展县城发展空间，提升城市的承载能力和经济发展水平。
（三）实行城中村改造有利于改善居住环境，提高居住生活质量。通过高标准的规划设计和改造，会使原来的城中村融入县城，从根本上解决原来城中村基础设施建设薄弱、建筑密度大，居住环境脏、乱、差，生产生活质量低劣等问题，改造后配套绿化、休闲、健身、环卫、物业等基础设施，这将会极大地提高村民居住生活质量，让他们更好地共享县城发展带来的成果。
（四）实行城中村改造有利于提升县城形象，促进招商引资。城中村改造不是简单的拆旧村建新村，拆平房建楼房，更不是低水平的重复建设，而是通过高标准规划，高标准建设，将落后的村庄建设成为凸现城市现代化气息的文明社区，将会变成县城一道独特的风景扮靓县城，提升县城品位，使县城容貌得到显著改观，城市形象得到显著提升，城市现代魅力进一步显现。这样以来，县城环境质量的改善，城市化水平的提升必将对招商引资、项目建设产生极大的推动作用。
（五）实行城中村改造有利于城中村自身发展。加快城中村改造是城中村自身经济和社会发展的需要。城市化发展也需要城中村在环境卫生、城建、治安等方面向社会化转变，需要村民向市民转变。对城中村改造，将其城市化，是城中村经济社会发展难得的一次机遇，也是实现又好又快发展的必然选择，无论是从城市整体发展还是从城中村自身发展来看，目前的存在形式都有其严重弊端，如果不加以改造，必然对经济、社会、环境等各方面发展带来严重制约。
三、城中村改造模式探讨
在调研过程中，由于各“城中村”地理位置、经济实力、房屋状况等情况不同，经听取较大多数村民及有关乡镇的意见建议，建议采取以下几种模式进行改造较为合理。
（一）拆旧建新型。即在政府引导下，由村委会组织，由村民自行筹资建设，完成原有旧房拆除，在原宅基地上回迁建设的全部工作。拆旧建新改造模式的优点有：一是不需增加村庄建设用地，村民按原有宅基地面积进行重建；二是不改变村民原有的“生存、生产、生活”模式；三是该改造村民普遍较愿意接受，实施难度相对较小。存在的缺点有：一是由于保持村庄原有建筑布局，村庄道路、排水等设施用地维持原貌，对于布局凌乱的村庄将无法从根本上改变村民居住环境，出现仅有新村没有新貌；二是部分宅基地面积小的村民，由于满足不了新建宅基地的需求，对改造缺乏积极性。拆旧建新改造模式仅适用于村庄建筑布局较为整齐，原有村庄道路满足要求的村落。
（二）原址重建型。即由村委会统一组织，对原有村落进行整体拆除，在不严重违反规划的前提下，对原有宅基地重新合理分配给村民自行进行房屋建设。其优点有：一是对村庄布局进行科学合理规划，能够从根本上改善村民居住和生活条件；二是不改变村民原有“生存、生产、生活”模式。存在的缺点有：一是需要得到全体村民的积极支持，同意全面拆除；二是对村庄无房户、多房户的宅基地合理分配存在一定的难度。此模式适用于村庄规模小，原有村庄用地面积满足村庄整体新建规划用地需求的村庄。
（三）原址商业开发型。即由村委会统一组织，对原有村落进行整体拆除，在不严重违反规划的前提下，对原有宅基地在满足规划条件下进行多层住宅或专业市场建设，由村民按原房屋面积比例进行分配。其优点有：一是对村庄布局进行科学合理规划，能够从根本上改善村民居住和生活条件；二是对有条件的村庄，可利用地理优势，开发商品住宅或商业店面，从一定程度上解决失地村民的经济来源问题。存在的缺点有：一是需要得到全体村民的积极支持，同意房屋全面拆除；二是所建房屋为多层住宅或专业市场，为确保工程质量，必须严格执行工程建设程序。此模式适用于原有村民接受居住多层住宅方式的转变，村庄位于县城中心区域或靠近主要道路附近，具有一定商业价值的路段。
（四）异地新建型。即在原有村庄附近另行征收一定规模的建设用地，用于城中村改造用地。其优点有：对村庄布局进行科学合理规划，能够从根本上改善村民居住和生活条件。存在的缺点是：必须解决新建村庄建设用地问题。此模式适用于：一是户数较少的村庄进行整体搬迁，将其并入附近较大规模的村庄进行改造；二是对原有村庄建筑密度大，实行拆旧建新、原址重建等改造模式无法从根本上解决村民居住和生活条件的村庄，对一部分村民进行易地建设，腾让出的宅基地由国土部门收回，用于安置另一部分村民的改建和公共设施建设用地。
（五）新征预留型。即政府在征收集体土地中，按照所征农用地面积的10%左右留做村庄建设用地，其余征为国有。块内土地除优先安置原“城中村”范围内村民，剩余土地按照规划确定的用地性质进行商品房开发，办理土地证和房屋产权证。其优点有：对有条件的村庄，可利用地理优势，建设商业店面，从一定程度上解决失地村民的经济来源问题；存在的缺点是：已完成土地征用的村庄村民意见较大，可能要求政府按相同条件解决。此模式适用于目前还保留有较多农业耕作的村庄。
四、推进城中村改造的对策与建议
对县城城中村进行科学合理的改造，是县城建设扩容提质的重要方面，更是全面建成小康社会的客观要求，对推进城乡统筹发展，做美做精县城，提高城镇化水平具有十分重要的意义，推进城中村改造重点要抓好以下五个方面。
（一）提高认识，深化理念。城中村改造表面上是一个城市建设问题，实质上是社会组织变革问题。城中村改造的本质是经济耕作方式的变化，随之而来的是社会身份的变更，建筑形态的变化是这种经济形式变化带来的一种表象而已。实践中由于对城中村改造问题的这种艰巨性和关联性认识不足，往往简单地着眼于建筑形式的变化而忽视了对经济耕作方式的变革，结果改造工作总是遇到这样那样的阻力，旧的问题一边在解决，新的问题又随之产生，政府规划在执行中往往走样，致使改造效果有时不理想，有时一改再改，造成很大的浪费。城中村改造的实质就是要改掉城中村，让村庄与城市融为一体。城中村改造的目标就是要实现“农民变居民、村庄变社区、集体土地变国有土地、集体经济转为混合经济”。要实现这一目标，需要在城市规划、土地制度、组织形式、社会保障等方面同时努力，需要民政、劳动、规划建设、国土资源等各个部门协同做好相关工作。
（二）加强领导，高位推动。城中村改造涉及社会各个方面，要加强对城中村改造组织领导，成立县级层面的城中村改造建设领导小组，组织城中村改造调查研究，制定出台相关政策、规定和措施，协调解决城中村改造建设过程中的各种矛盾和问题，推动改造工作顺利有序地进行。
（三）拓宽思路，探索模式。城中村改造是一项艰巨任务，要根据城中村不同实际确立合理的改造模式，坚持从实际出发，分步实施改造，争取广大群众的理解和支持，做到条件成熟一个，审批改造一个，真正成为民心工程，保证城中村改造的顺利进行与社会和谐稳定。城中村改造应从实际出发，统筹考虑，合理调配，兼顾中长期发展，实行“一村一案”。政府要加强引导，鼓励有条件的、城郊结合部的村集体经济组织参与改造和自行改造。
本文通过城中村改造的研究，对城中村改造项目中存在的问题和解决途径进行了分析。首先，在城中村基础理论的研究上，概括分析了我国城中村的现状特征、背景成因及以及城中村存在的合理性及改造的必要性；其次，通过研究我国各城市城中村改造方式，总结城中村改造的三种模式，并对三种模式进行分析，了解各种改造模式的优缺点及适用范围，同时加强了对三种改造主体之间的关系分析；然后，在研究城中村改造的基础上，给出探讨的一些建议。
关键词： 城中村；改造模式；难点和建议
前言
目前，伴随着我国经济的快速发展，我国工业化的快速推进，我国的城市化进程不断加快，城市用地问题也越来越备受关注。城中村的存在与发展以及由此带来的一系列问题已经成为困扰我国众多城市健康发展的重要难题，其已经成为一种新的“城市病”。
然而，城中村改造也是提高城市土地高效利用，促进城市发展的迫切需求。因此，城中村改造问题解决与否，直接关系到民生，关系到社会的稳定发展，也逐渐成为各大城市城市规划建设中的首要任务。在建设社会主义和谐社会的前提下，各城市需要更加客观认识城中村发展问题，深入探讨城中村改造存在的问题，总结各大城市在城中村改造治理过程中的好的做法和经验以及经典模式，从而根据自身城市发展的特点，选择相应的发展模式进行改造治理，尽可能在改造的过程中使多方参与者利益得到满足，减少利益冲突。
2城中村改造模式的分类
目前我国的“城中村”改造模式按照改造项目主体基本可以分为三类：政府主导型改造模式、村民主导型改造模式和开发商主导型改造模式。
政府主导型：这是一种自上而下的改造方式，政府直接进行投资，对规划区内的城中村进行改造，解决村民的拆迁安置等所有问题，进行开发建设。
村民主导型：这种改造模式减少了政府的资金投入，改造资金由原城中村村民协商进行自筹资金，同时通过民主表决决定其改造方案，属于自下而上的方式。
开发商主导型：在城中村改造过程中，政府将城中村的土地进行招标拍卖，由中标的开发商实施改造计划。开发商按照市场化的方式进行综合开发，负责土地的征用，城中村的拆迁、补偿和其他安置工作，同时，这种改造模式的资金全部由开发商自行承担。
3影响城中村改造项目成功的因素
3.1 政府支持
政府作为城市的管理者，在城中村改造中，科学规划部署，合理制定城市的发展路线，在深入研究调查的前提下，结合城市整体规划的指导框架，因地制宜地制定城中村的各种改造方案。关系到城中村改造问题最困难的事情就是拆迁安置工作，政府在其中既要照顾到村民的生活保障，又要确保改造工作不影响城市总体规划，这是任何模式的改造都离不开政府的主要原因。同时政府为所有关心城市发展的人们提供一个交流的平台，鼓励各界人士为城中村改造工作献计献策、搭建平台、政策引导、维护公平，为城中村改造创造良好的外部环境。
3.2 筹措资金
资金匮乏是全国城中村改造项目中普遍存在的问题。因为城中村改造任务相对繁琐，拆迁的赔偿、用地的清理、村民安置、基础设施的配套、规划设计施工的工程量相当巨大，需要的改造资金远大于开发新区的建设成本。所以在城中村改造过程中我们面临的难点问题就是，如何在保护失地农民利益的同时，提高土地利用效率，资金来源就成是城中村改造的瓶颈问题。解决资金来源及投资关系问题，即可突破瓶颈，解决城中村改造的关键问题。
3.3 利益均衡
在开发商主导型模式中，城中村改造中所涉及到的行为主体有三方面：政府、村民和开发商，他们为了维护各自利益在改造的过程中扮演着不同的角色。城中村改造实质就是调节三者之间的关系以达到利益均衡。 实际上，开发商介入属于政府改造模式的一种变形，政府必须合理引导和严格控制，以避免开发商为了一味追求经济利益，而损害村民和城市的长久利益。
对于政府来说，合理的安置能够保障社会的和谐发展，城中村改造为城市发展获得新的空间和活力，推动了经济、城市和社会的发展。同时城中村改造，既要改善村民现有的生产和生活方式，完善村里的公共设施和基础设施，又要以城中村优越的地理区位为开发商带来的房地产快速升值的潜力，所以能合理处理政府、村民和开发商三者间的利益关系，是其实质问题所在。
5对城中村改造项目实施的建议
5.1政府应发挥的角色作用
政府在城中村改造项目的角色应该是规划者、引导者、服务者和监督者。
首先，政府面对城中村问题，地方政府要深入调研，在城市整体规划的指导框架下，因地制宜地制定城中村的改造方案。不同城市城中村的情况各不相同，同一城市不同区域的城中村的情况也不尽相同，所以要区别对待，不能生搬硬套，要符合城市发展的整体规划。
其次，政府在城中村改造项目中要维护各方参与者的利益公平，特别是要维护广大村民的根本利益。在城中村改造中，作为失地农民的村民始终是弱势群体，政府要照顾到他们的心理感受，考虑到他们将来的生活保障等，做好拆迁安置工作。
5.2开发商要全面完善项目成本管理
项目的成本管理是任何开发商开发投资方关注的重点。作为城中村改造项目，必须加强全过程的成本管理。必须从决策出发，再控制设计中的造价，在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式，按全寿命周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制。在各个阶段的成本控制中，必须按照成本影响因子的程度大小来选取相关比例的措施来控制项目成本，不能一味贪图小便宜而忽略了整个项目中的重点控制的相关内容。纵观整个项目全过程，决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。
5.3开发商应正确理解工程项目管理的内容
施工项目管理的内容是以研究如何高效率的实现项目目标为目的，以项目经理负责制为基础，对项目按照其内在逻辑规律进行有效的计划、组织、协调和控制，以适应内部及外部环境并组织高效的施工，使生产要素优化组合，合理配置，保证施工生产的均衡性，利用现代化的管理技术和手段，以实现项目目标和使企业获得良好的综合效益。施工项目管理是为使项目实现所要求的质量，所规定的时间，所批准的工程费用进行的全过程、全方位的规划、组织、控制和协调。项目管理的目标就是项目的目标，其主要内容是“四控制二管理一协调”，即安全控制、进度控制、质量控制、费用控制、合同管理、信息管理和组织协调。
5.4施工单位应加强施工技术管理。
为了切实搞好技术管理工作，在工程施工的各阶段过程中，要认真贯彻各项施工技术管理制度，不断加强对施工技术工作的管理。施工准备阶段施工技术管理要正确贯彻执行党和国家的各项技术标准和技术规程。要加强对强制性条文标准的培训，增强掌握标准、执行标准的能力，建立技术管理体系，制定技术、质量管理制度的同时，明确各级、各岗位技术责任制。组织各专业人员了解设计图纸是否齐全，建筑结构与各专业图纸本身是否有差错及矛盾，标高是否相一致、预埋件是否表示清楚，工艺管道、电气管道线是否合理等方面，审查图纸，参加图纸会审。
参考文献：
[1]李俊夫.城中村改造[M].北京：科学出版社，2004：2-4
城中村是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特有的现象。在1978年开始改革开放后的30多年间里，一些经济发达地区（如珠三角、长三角、环渤海、直辖市、省会城市等）城市的建成面积迅速扩张，原先分布在城市周边的农村被纳入城市的版图，被鳞次栉比的高楼大厦所包围，成为了“都市里的村庄”。比较著名的城市如北京、天津、重庆、上海、武汉、广州、深圳等城中村问题较为突出。
城中村改造是21世纪中国市长们经营城市的最大兴趣。但城中村改造涉及到地方财政、开发商、村民三方激烈的利益博弈，所以具体形式多种多样，各地创造了五花八门的经验，征地补偿标准差异也相当悬殊。尽管村民对待城中村改造态度不一，但政府强势推进的态势十分明显。城中村改造是城乡统筹战略的重要组成部分。
【目录】
第一部分城中村改造项目总论
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、城中村改造项目概况
（一）项目名称
（二）项目承办单位
（三）可行性研究工作承担单位
（四）项目可行性研究依据
本项目可行性研究报告编制依据如下：
1．《中华人民共和国公司法》；
2．《中华人民共和国行政许可法》；
3．《国务院关于投资体制改革的决定》国发（20xx）20号 ；
4．《产业结构调整目录20xx版》；
5．《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》；
6．《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展与改革委员会20xx年审核批准施行；
7．《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会20xx年
8． 企业投资决议；
9． ……；
10． 地方出台的相关投资法律法规等。
（五）项目建设内容、规模、目标
（六）项目建设地点
二、城中村改造项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
（一）项目产品市场前景
（二）项目原料供应问题
（三）项目政策保障问题
（四）项目资金保障问题
（五）项目组织保障问题
（六）项目技术保障问题
（七）项目人力保障问题
（八）项目风险控制问题
（九）项目财务效益结论
（十）项目社会效益结论
（十一）项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
四、存在的问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
1．项目总投资来源及投入问题
项目总投资主要来自项目发起公司自筹资金，按照计划在20xx年3月份前完成项目申报审批工作。预计项目总投资资金到位时间在20xx年4月底。整个项目建设期内，主要完成项目可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。
项目发起公司拟设立专项资金账户用于项目建设用资金的管理工作。对于资金不足部分则以银行贷款、设备融资，合作，租赁等多种方式解决。
2．项目原料供应及使用问题
项目产品的原料目前在市场上供应充足，可以实现就近采购。项目本着生产优质产品、创造一流品牌的理念，对原材料环节进行严格把关，对原料供应商进行优选，保证生产顺利进行。
3．项目技术先进性问题
项目生产本着高起点、高标准的准则，拟采购先进技术工艺设备，引进先进生产管理经验，对生产技术员工进行专业化培训，保证生产高效、工艺先进、产品质量达标。
第二部分城中村改造项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、城中村改造项目建设背景
（一）城中村改造项目市场迅速发展
城中村改造项目所属行业是在最近几年间迅速发展。行业在繁荣国内市场、扩大出口创汇、吸纳社会就业、促进经济增长等方面发挥的作用越来越明显。
（二）国家产业规划或地方产业规划
我国非常中国城中村改造领域的发展，国家和地方在最近几年有关该领域的政策力度明显加强，突出表现在如下几个方面：
（1）稳定国内外市场；
（2）提高自主创新能力；
（3）加快实施技术改造；
（4）淘汰落后产能；
（5）优化区域布局；
（6）完善服务体系；
（7）加快自主品牌建设；
（8）提升企业竞争实力。
（三）项目发起人以及发起缘由
……
二、城中村改造项目建设必要性
（一）……
（二）……
（三）……
（四）……
三、城中村改造项目建设可行性
（一）经济可行性
（二）政策可行性
（三）技术可行性
本项目建设坚持高起点、高标准方案，为保证工艺先进性，关键设备引进国外厂商，其他辅助设备从国内厂商中优选。该公司始建于1998年，20xx年改制为股份有限公司，经过多年的技术改造和生产实践，公司创造出一流的城中村改造工艺和先进的管理技术，完全能够按照行业标准进行生产和检测，其新技术方案的引入，将有效保证本项目顺利开展。
（四）模式可行性
城中村改造项目实施由项目发起公司自行组织，引进先进生产设备，土建工程由公司自主组织建设。项目建成后，项目运作由该公司全资注册子公司主导，项目产品面向国内、国际两个市场。目前，国内外市场发展均较为迅速，市场空间放量速度加快，市场需求强劲，可以保证产品有效销售。
（五）组织和人力资源可行性
第三部分城中村改造项目产品市场分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、城中村改造项目产品市场调查
（一）城中村改造项目产品国际市场调查
（二）城中村改造项目产品国内市场调查
（三）城中村改造项目产品价格调查
（四）城中村改造项目产品上游原料市场调查
（五）城中村改造项目产品下游消费市场调查
（六）城中村改造项目产品市场竞争调查
二、城中村改造项目产品市场预测
市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。
（一）城中村改造项目产品国际市场预测
（二）城中村改造项目产品国内市场预测
（三）城中村改造项目产品价格预测
（四）城中村改造项目产品上游原料市场预测
（五）城中村改造项目产品下游消费市场预测
（六）城中村改造项目发展前景综述
第四部分城中村改造项目产品规划方案
一、城中村改造项目产品产能规划方案
二、城中村改造项目产品工艺规划方案
（一）工艺设备选型
（二）工艺说明
（三）工艺流程
三、城中村改造项目产品营销规划方案
（一）营销战略规划
（二）营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人情况分析
（三）促销策略
……
第五部分城中村改造项目建设地与土建总规
一、城中村改造项目建设地
（一）城中村改造项目建设地地理位置
（二）城中村改造项目建设地自然情况
（三）城中村改造项目建设地资源情况
（四）城中村改造项目建设地经济情况
近年来，项目所在地多元产业经济迅速发展，第一产业基本稳定，工业经济发展势头强劲；新兴产业成为当地经济发展新的带动力量；餐饮娱乐、交通运输等第三产业蓬勃发展；一大批改制企业充满活力，民营经济发展发展步伐加快。重点调产工程扎实推进，经济多元化支柱产业结构正在形成，综合实力明显增强……
（五）城中村改造项目建设地人口情况
（六）城中村改造项目建设地交通运输
项目运作立当地，面向国内、国际两个市场，项目建设地交通运输条件优越，目前已形成铁路、公路、航空等立体方式的交通运输网。公路四通八达，境内有3条国道、2条省道，高速城中村改造步伐进一步加快，将进一步改善当地的公路运输条件，逐渐优化的交通条件有利于项目产品销售物流环节效率的提升，使得产品能够及时投放到销售目标市场。
二、城中村改造项目土建总规
（一）项目厂址及厂房建设
1．厂址
2．厂房建设内容
3．厂房建设造价
（二）土建规划总平面布置图
（三）场内外运输
1．场外运输量及运输方式
2．场内运输量及运输方式
3．场内运输设施及设备
（四）项目土建及配套工程
1．项目占地
2．项目土建及配套工程内容
（五）项目土建及配套工程造价
（六）项目其他辅助工程
1．供水工程
2．供电工程
3．供暖工程
4．通信工程
5．其他
第六部分城中村改造项目环保、节能与劳动安全方案
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
一、城中村改造项目环境保护方案
（一）项目环境保护设计依据
（二）项目环境保护措施
（三）项目环境保护评价
二、城中村改造项目资源利用及能耗分析
（一）项目资源利用及能耗标准
（二）项目资源利用及能耗分析
三、城中村改造项目节能方案
按照国家发改委的规定，节能需要单独列一章。按照国家发改委的相关规定，建筑面积在2万平方米以上的公共建筑项目、建筑面积在20万平方米以上的居住建筑项目以及其他年耗能20xx吨标准煤以上的项目，项目建设方都必须出具《节能专篇》，作为项目节能评估和审查中的重要环节。项目立项必须取得节能审查批准意见后，项目方可立项。因此，对建设规模超过发改委规定要求的项目，《节能专篇》如同《环境评价报告》一样，是项目建设前置审核的必须环节。
（一）项目节能设计依据
（二）项目节能分析
四、城中村改造项目消防方案
（一）项目消防设计依据
（二）项目消防措施
（三）火灾报警系统
（四）灭火系统
（五）消防知识教育
五、城中村改造项目劳动安全卫生方案
（一）项目劳动安全设计依据
（二）项目劳动安全保护措施
第七部分城中村改造项目组织和劳动定员
在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
一、城中村改造项目组织
（一）组织形式
（二）工作制度
二、城中村改造项目劳动定员和人员培训
（一）劳动定员
（二）年总工资和职工年平均工资估算
（三）人员培训
本项目采用“标准化培训”实施人员培训，所谓“标准化培训”指的是定岗前招聘、基本技能培训等由公司安排各部门技术骨干统一按照规定执行，力求使得员工熟悉公司业务和需要掌握的各项基本技能。经过标准化培训后，公司根据各人表现确定岗位，然后由各岗位的技术负责人针对岗位特有业务进行学徒式指导和培训。两种方式的结合既保证了员工定岗的准确性，也缩短了员工定岗后成为合格员工的时间，这对于节约人员培训成本和缩短培训时间都具有极好的效果。
第八部分城中村改造项目实施进度安排
项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告中的一个重要组成部分。所谓项目实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间。这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
一、城中村改造项目实施的各阶段
（一）建立项目实施管理机构
（二）资金筹集安排
（三）技术获得与转让
（四）勘察设计和设备订货
（五）施工准备
（六）施工和生产准备
（七）竣工验收
二、城中村改造项目实施进度表
三、城中村改造项目实施费用
（一）建设单位管理费
（二）生产筹备费
（三）生产职工培训费
（四）办公和生活家具购置费
（五）其他应支出的费用
第九部分城中村改造项目财务评价分析
图-4 财务评价基本思路
一、城中村改造项目总投资估算
二、城中村改造项目资金筹措
一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
（一）资金来源
（二）项目筹资方案
三、城中村改造项目投资使用计划
（一）投资使用计划
（二）借款偿还计划
四、项目财务评价说明&财务测算假定
（一）计算依据及相关说明
1．《中华人民共和国会计法》，[主席令第24号]，20xx年1月1日起实施。
2．《企业会计准则》，[财政部令第5号]，20xx年1月1日起实施。
3．《中华人民共和国企业所得税法实施条例》，[国务院令第512号]，20xx年1月1日起实施。
4．《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》，[财政部、国家税务总局令第50号]，20xx年1月1日起实施。
5．《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展与改革委员会20xx年审核批准施行。
6．项目必须遵守的国内外其他工商税务法律文件。
（二）项目测算基本设定
五、城中村改造项目总成本费用估算
（一）直接成本
（二）工资及福利费用
（三）折旧及摊销
（四）工资及福利费用
（五）修理费
（六）财务费用
（七）其他费用
（八）财务费用
（九）总成本费用
六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
（一）销售收入
（二）销售税金及附加
（三）增值税
（四）销售收入、销售税金及附加和增值税估算
七、损益及利润分配估算
八、现金流估算
（一）项目投资现金流估算
（二）项目资本金现金流估算
第十部分城中村改造项目不确定性分析
在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。
根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。
（一）盈亏平衡分析
（二）敏感性分析
第十一部分城中村改造项目财务效益、经济和社会效益评价
在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明
一、财务评价
财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。
（一）财务净现值
财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初（项目计算期第一年年初）的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。
如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。
（二）财务内部收益率（FIRR）
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。
财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。
一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。
（三）投资回收期Pt
投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：
（1）计算公式
动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：
Pt＝（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值
（2）评价准则
1）Pt≤Pc（基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的；
2）Pt＞Pc时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。
（四）项目投资收益率ROI
项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润（EBIT)与项目总投资（TI）的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。
ROI≥部门（行业）平均投资利润率（或基准投资利润率）时，项目在财务上可考虑接受。
（五）项目投资利税率
项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：
投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%
投资利税率≥部门（行业）平均投资利税率（或基准投资利税率）时，项目在财务上可考虑接受。
（六）项目资本金净利润率（ROE）
项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。
项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。
（七）项目测算核心指标汇总表
二、国民经济评价
国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要，也可计算经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值（ENPV），经济换汇成本或经济节汇成本。
三、社会效益和社会影响分析
在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。
第十二部分城中村改造项目风险分析及风险防控
一、建设风险分析及防控措施
二、法律政策风险及防控措施
三、市场风险及防控措施
四、筹资风险及防控措施
五、其他相关风险及防控措施
第十三部分城中村改造项目可行性研究结论与建议
一、结论与建议
根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：
1．对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见
2．对主要的对比方案进行说明
3．对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
4．对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
5．对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
6．可行性研究中主要争议问题的结论
二、附件
凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。
1．项目建议书（初步可行性报告）
2．项目立项批文
3．厂址选择报告书
4．资源勘探报告
5．贷款意向书
6．环境影响报告
7．需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告
8．需要的市场预测报告
9．引进技术项目的考察报告
10．引进外资的名类协议文件
11．其他主要对比方案说明
12．其他
三、附图
1．厂址地形或位置图（设有等高线）
2．总平面布置方案图（设有标高）
3．工艺流程图
