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一、我国利率市场化改革的现状
(一)利率市场化改革的进展
回顾我国建国以来的利率制度特点， 不难发现总的基调是利率管制，利率档次的划分和水平的高低决定权与管理权均集中在中央政府手中。改革开放以来，为了适应市场经济发展的需要， 中国人民银行开始在利率管制的框架下，逐步提高对利率政策的重视程度，不断加强利用利率杠杆调节经济的主动性，在利率市场化改革方面做出了一些有益的探索和尝试。
1．银行同业拆借利率市场化
1996年1月开始，全国统一的银行间同业拆借市场正式启动。最初，同业拆借利率是由交易双方根据资金供求状况在规定的浮动范围内确定，现今银行间同业拆借利率已经全部放开，由拆借双方根据市场资金供求状况自行决定。单个交易品种在每一个交易日的加权平均利率形成“全国银行间同业拆借市场利率”，即CHIBOR。
2．国债市场的利率市场化
从1996年开始，我国对1年期以上的国债发行正式采取招标方式，从此我国国债发行利率开始实现市场化。1996年4月，人民银行正式以国债回购方式启动了公开市场业务，回购利率实行市场招标， 因此在银行间国债回购市场上也开始实行市场化；另外，二级市场上的国债交易利率也已实现市场化交易的方式。
3．外币利率市场化
遵循先外币后本币、先批发后零售、先大额后小额、先农村后城市的改革思路，2000年9月21日，我国利率市场化改革迈出了关键的一步，对外币利率管理体制进行了重大改革：商业银行境内存贷款利率打破管制，商业银行将自主决定外币贷款利率和30077美元以上的外币存款利率。
从我国利率市场化改革的进程来看，我国优先发展市场化的利率主要是货币市场利率和外币存贷款利率。1996年以来，我国已经逐渐形成了统一的货币市场格局，货币市场上的资金逐步实现了市场化。其中，银行间同业拆借利率、国债市场的发行和交易利率，此外还有金融机构所发行的金融债券也全部市场化筹资，实现了市场化定价；入市主体逐渐呈现多元化，商业银行、证券公司、保险公司、证券投资基金、外资银行和财务公司等金融机构均参与其中，交易日趋活跃，货币市场的发展为推进利率市场化改革奠定了良好的条件。另外一个利率市场化程度较高的金融品种是外币存贷款， 目前外币贷款利率已经全部实现市场化，大额外币存款利率也基本实现了市场化。
(二)我国利率体系中的问题
目前， 中国利率市场化的推进已卓有成效，但改革还没有触及到实质――存贷款利率。下一步即将要面对的是存贷款利率的放开，但由于存贷款利率涉及到60％的金融资产，更需谨慎行事，因此改革已经进入关键且微妙的阶段。当前存在的主要问题包括：
1．利率决定的双轨制
尽管利率市场化的改革已经启动，部分资金已经实现了市场化定价，但从总体上来说，利率制定的最终决定权仍然在国务院，很大程度上反映政府意图，而不能完全体制市场供求状况。因此， 目前我国金融市场的现状是既存在以银行间同业拆借利率CHIBOR为代表的市场利率， 同时也存在计划管理体制下的人民币存贷款利率。计划体制下利率水平的调整，往往不能根据市场要求来变化，而是政府对利益再分配和再调节的结果，存贷利差的微小变化都显示出国家政策的意图。
2．利率结构的不合理
由于我国的利率体制还处于改革和调整阶段，利率决定既有计划的方式也有市场的方式，而基本的存贷款利率制定还属于中央银行的管辖范围， 因此还没有形成符合市场经济要求的合理的利率结构。
首先，在基准利率的选择上存在偏差。我国在利率水平制定的程序上是首先由中央银行制定一年期的存款利率，再推出三个月、六个月以及三年、五年等各档次的存款利率，最后再确定相应各档次的贷款利率。一年期存款利率一旦制定，往往保持相当长的时间不变，其他资金价格的确定也要参考基准利率，所以计划体制下产生的一年期存款利率并不能适时地反映市场资金供求状况，作为基准利率存在偏差。
其次，商业银行存贷款利率结构僵化。我国的贷款利率是由中国人民银行根据贷款的不同期限和用途等来统一制定的，但在实际上并不符合千差万别的各个微观主体的具体情况。在利率市场化的条件下，一笔贷款利率的高低是由借贷双方根据信用程度、贷款期限、贷未规模、担保质押品以及借款人在此家银行所开设存款帐户余额的大小来协商决定的。而我国所有金融机构全部实行统一的贷款利率则无法体现企业的风险状况和市场的资金供求状况，因而不能适应金融市场和企业改革快速发展的实际情况。
另外，货币市场各子市场之间分割严重，发展不平衡。虽然货币市场上的银行间同业拆借市场、公开市场、银行间债券市场和外汇市场的利率已基本上实现了市场化，但是票据市场的发展比较缓慢，相对滞后，这在一定程度上制约了市场利率的形成。国债利率虽然逐步趋于市场化，但由于我国国债流动性较差，市场不很活跃， 国债利率还高于同期存款利率，未能反映出作为“金边债券”的地位。
3．利率传导不通畅
我国利率市场化改革还处于推进阶段，货币市场利率基本实现市场化，但作为市场化改革的核心――存贷款利率的管制还很严格，导致了我国货币政策的传导机制受阻。仅就商业银行内部的利率状况来看，其在货币市场上的利率与所实行的存贷款利率几乎没有关联， 因此在中央银行――货币市场――商业银行――企业的传导路径当中，商业银行与企业之间的利率传导被非市场化的贷款利率阻隔，货币政策的效应无法充分体现出来。不仅如此，利率与资本市场的关联程度也受到影响。通常情况下，市场利率与资本市场的证关价格有密切联系，表现为市场利率抬高或预期提升时，股票价格走低；反之，则股票价格走高。我国由于利率管制严格，导致资本市场上股票的价格并不完全是市场化的，利率调整对资本市场的作用效果没有得到正常地印证，进一步说明了利率传导机制的不通畅。
二、我国利率市场化改革的条件分析
利率市场化改革已经发展到最为关键的阶段， 因为进一步的改革即将触及到商业银行的根本性业务――人民币存贷款业务。存贷款利率涉及到包括商业银行、企业在内的各个微观主体的利益， 因此最为敏感。要顺利推进利率市场化改革，就必须对我国目前的经济环境有一个客观的分析。
(一)推进利率市场化改革的有利条件(宏观)
一方面，宏观经济平稳增长，低通货膨胀率为利率市场化改革创造了一个良好的环境。从衡量宏观经济环境稳定与否的各项指标(通货膨胀率、GDP增长速度和资本产出率)来看，我国经济渐渐进入一个高增长、低通胀时期。这种环境便于进行放开利率的改革尝试， 因为稳定的宏观经济环境有助于银行和企业之间维持稳定的关系，从而保持市场利率的平稳， 降低波动幅度，是利率市场化改革的重要条件。
随着我国利率市场化改革的不断深入， 市场调节的作用在不断加强。据统计，我国总体经济市场化程度已达到50％左右，除少数关系到国计民生的主要部门外，绝大部分的经济领域已经实现了市场定价。我国正在逐步形成有序的市场机制，从而有效地规范各经济主体的行为，为利率市场化的推进奠定了基础。
另一方面， 我国的金融环境有很大的改善， 已经成功地向利率市场化改革方向迈进了一大步。
近些年来， 中央银行多次运用利率手段进行的宏观调控逐步从直接调控走向间接调控，取消了计划体制下的信贷规模控制等手段，现在更多地采取间接的货币政策工具来调节经济。
金融机构改革步伐很大。中央银行在1998年下半年进行机构设置的调整，取消了以往按照行政区划设置的分支机构， 改为按照地区设立大区行，加强了监管工作，提高了效率，加强了中央银行的独立性； 国有商业银行为了适应经济发展的需要，迎接WTO的挑战，不断推进改革，提高管理水平和经营水平；政策性金融与商业金融分离，成立三大政策性银行，为国有商业银行银行化创造条件；剥离国有商业银行的不良资产，并成立专门的资产管理公司来处置，减轻了国有商业银行的包袱，加强风险控制管理等。
金融市场的发展初具规模。资本市场和货币市场不断发展并走向规范。同时，市场的参与主体向多元化方向发展，股份制商业银行和非银行金融机构开始成长和壮大， 改变了以往国有商业银行一统天下的局面，宏观上创造了一个开放、竞争、有序的市场环境。
(二)推进利率市场化改革的不利因素(微观)
利率是联系个人、企业、银行和政府财政的重要纽带， 牵动国民经济的方方面面， 因此推进利率改革的每一步都需要倍加谨慎，否则将会得到适得其反的效果。应该承认，虽然我国利率改革已经具备了一定的条件和基础，市场化色彩越来越明显，但目前完全放开利率的时机还尚未成熟，存在着相当大的阻力，面临很多的困难。
在利率市场化的条件下，利率作用于经济的过程是由中央银行首先确定基准利率水平，然后各家金融机构据此确定存贷款利率，从而影响企业和居民的经济行为，最终对社会经济发展水平产生影响。因此，利率传导作用的实现和市场化改革的成功与否取决于微观经济主体， 即众多金融机构和企业的运行状况及对利率变动的灵敏反映。然而从目前来看，我国还不具备利率完全市场化的根本环境。
从银行业来看， 四大国有商业银行还不是真正意义上的商业银行，在所有制结构上还属于国有企业，在市场运做过程中不断以企业的身份出现。在利率管制条件下，由于执行统一的存贷款利率，商业银行的竞争基本上是营销和金融服务的竞争，面临的风险主要是政策性风险，即中央银行是否决定及如何调息等，不存在实质上的资金价格的竞争； 当利率完全市场化后，作为商业银业核心业务的存贷款利率放开，商业银行所面临的竞争将是资金价格上的争夺，面临的主要风险也将是利率风险。我国国有商业银行还未建立起规范的现代企业制度和法人治理结构，缺乏利率风险管理经验和利率定价机制。尤其需要指出的是，国有商业银行不良贷款比重过高问题严重， 已成为阻碍利率市场化改革的重要因素。银行的大量不良贷款意味着银行的资产方存在着同样数量的不良资产，从而银行抵御风险的能力下降；另一方面，银行大量的不良资产意味着银行资本金被大量腐蚀的同时，银行的盈利能力下降，因此过高的不良资产率使银行资产的收益性、流动性和安全性均受到威胁，在这样的情况下放开贷款利率，极有可能导致金融机构的一番价格“恶战”，存贷款利差缩小，进一步影响商业银行的盈利能力，从国外经验来看，甚至可能发生银行倒闭的危险。此外，我国国有商业银行的垄断程度非常高，占存贷款业务65％的市场份额。因此在这样寡头垄断的市场结构中， 由于竞争不充分难以
形成均衡的市场利率。在资金价格的竞争中，中小金融机构无法与大银行抗衡，优质客户很有可能选择四大国有银行，那么中小银行的发展可能更加困难。
从企业来看，利率市场化改革对不同的企业将产生不同的影响。对优质企业来说， 由于成为各家商业银行争夺的焦点，对其贷款利率有可能会下降，但优质企业对银行贷款会出现需求下降的情况， 因为好的企业可以以更低的成本从资本市场上融资；利率市场化后， 中小企业和民营企业的融资环境将有很大改善，有可能通过正规渠道获得贷款，这将在一定程度上制约高利贷的民间或地下借贷市场的发展；利率市场化后，银行可以通过差别利率来区别不同的客户，从而使过去难以获得贷款、经营效益较差的企业或中小企业有可能得到资金的支持；但另一方面，在我国信用基础薄弱的环境下，利率放开也往往会带来逆向选择和道德风险问题， 即越是经营效益不好企业越是需要银行贷款，本着借款不还的心理不惜高利率争取贷款， 由此可能导致银行不良信贷资产的增加。
从政府的角度来看，对利率市场化推进的速度也存在顾虑。长期以来，我国利率政策都是由中央银行、商业银行、财政部门和企业主管部门等多方利益主体谈判、协商、博弈达到的利益均衡的结果。每一次利率水平的调整，都体现出国家对利益再分配的意图。从1996年以来的8次降息可以看出，存贷款利率下调幅度的不同导致利益在居民、银行和企业之间的重新分配，但无论哪次调整，政府始终把企业利益放在优先考虑的位置上，企业始终是受益者，对企业的影响始终都是减少利息支出。当前， 国有企业改革更是一个倍受关注的话题。对于处于发展困境中的国有企业来说，如果实行利率市场化， 等于取消了资金上的优惠政策，势必陷入更深的困境， 因此政府在这方面的顾虑可能会更多。
通过以上分析可以看出，我国的利率市场化改革既具备了一定的宏观经济和金融环境的基础，但同时也存在着许多亟待解决的问题，尤其是微观经济主体的体制改革问题，这是利率管理体制改革目前所面临的不可回避的现实情况。
三、我国利率市场化改革的道路选择
目前，我国的利率市场化改革处于进退维谷的关键时期， 困难很多，但是国内经济体制改革的深化、我国加入WTO后金融领域的对外开放和外资银行的进入，都迫切要求将利率市场化改革进行到底。
从内部的改革情况来看，在实物经济中，绝大部分商品和劳务价格已经由市场供求决定，市场配置资源的效率也得到极大提高；但是在货币领域里，资金的价格还远没有达到市场化的要求， 由资金引导的资源配置效率受到很大的限制。金融体制的改革落后于经济体制改革， 已经成为制约经济发展的“瓶颈”， 因此，利率市场化改革是经济发展的必由之路。
从外部环境来看，在加入WT0之后，中国承诺两年内对外资银行放开所有人民币公司业务、五年后放开所有人民币零售业务，面对实力雄厚的外资金融机构的大举进攻，客观上只有实行利率市场化，主观上也只能推进利率市场化，使国内的金融机构逐渐适应在市场化利率下竞争的环境。面对内外部环境迫切呼唤推进改革，而各方经济主体适应改革的条件尚未成熟的情况，建议可以在以下几个方面采取对策：
(一)选择循序渐进的利率市场化改革战略，正确处理改革与稳定的关系
利率市场化是一种趋势，而改革则是一个不断深化的过程，需要平稳地推进，欲速则不达。借鉴东南亚金融危机和俄罗斯转轨改革过程中利率市场化的经验，利率急剧地放开和不受管制的银行部门，尽管在短期内可以迅速解除利率管制所造成的价格扭曲，但会给整个社会经济生活带来巨大影响和震荡，所带来的损失要在相当长的时间内才能得以修复。在利率改革的过程中， 必须处理好改革和稳定的关系，根据本国的实际情况逐步推进。
(二)进一步深化微观经济主体的改革
利率效应传导的顺利实现，需要各金融机构和企业对利率变动作出灵敏反应，这要求微观基础是真正意义上的企业。从我国目前的情况来看，利率市场化改革的重点是国有商业银行和国有企业的改革，使其真正走上企业化、市场化和商业化运作的道路，营造平等竞争的市场环境，健全利率市场化改革的微观基础。
(三)把利率市场化改革的风险控制到最小范围内
利率市场化改革的推进势必会给经济带来一定程度的影响和冲击，但这并不意味着利率市场化改革只能在所有条件都具备有情况下才能够进行，只是需要对利率市场化过程中的风险进行充分的考虑和控制。
首先，在改革的进程中，经济主体的行为尚不规范，应加强中央银行监管力度，发挥中央银行在宏观调控中的作用，维持稳定的金融秩序是保证利率市场化改革成功的前提条件。
关键词：花卉苗木；基地建设；品种选择
伴随着先进的科学技术，人类文明也在发生着日新月异的变化，原来不被看好的花卉苗木产业，现如今也发展成为朝阳产业。由于满足苗木花卉产品消费量的不断增加，它的种植量也要大大的提升。现代人们的生活质量增长不断的提升，对居住环境提出了更高的要求，更加注重城市环保，从而加快了城市园林建设的步伐，这样就促使了花卉苗木产业的迅猛发展。基于这些，全国各地都在搞城市园林建设，对一些花卉苗木项目进行立项，设立了花卉苗木基地，但有些问题也随之而来，一种是品种过于单一，没有对市场进行实地考察、调研分析，只考虑了产品的种植量，忽略了对产品品种的引进，最终是库存产品越积越多，不能及时销售出去，造成资金链断裂，阻碍了企业的发展；二是品种不能及时更新，无法满足市场需求；三是盲目的搞花卉苗木基地建设，不能够协同合作，互相压低价格，最后使经营者都没有收益，损失惨重。为此，经营者要充分考虑自身的经营规模，选择好的品种，这样才能更好的做好花卉苗木的种植。文章阐述了要有针对性的选择花卉苗木品种，做好苗木基地建设。
1 品种特色型
选择花卉苗木品种，一定要实地考察，结合自身，不断更新引进新品种。现在的花卉苗木品种种类非常多，我们在选择上，尽量选择品种种植少的，这样才能吸引客户，更好的适应市场。在选择种植区域时，尽量选择地理位置好、面积小的地方，这样就能延长投资期，降低风险。品种选择上，多考虑一些有特点的、种植量少的品种。如造型罗汉松、黑松、小叶槐、大径古树、嫁接红花紫薇等。
2 数量规模型
要想适合市场，就要考虑种植规模，这样才能促进发展，通常都以规模大、面积广为主要原则，选择好品种，确定种植量。以大型工程项目和小型花卉苗木基地为供应市场而建设的大型花卉苗木基地。种植上要租用价格低的土地、面积适当、品种尽量丰富、降低用工成本，这样才能在竞争激烈的市场中赢得地位。品种选择可以像中小径樟树、桂花、杜英、石楠、广玉兰、女贞等。
3 专项目的型
3.1 工业园区生态绿化
结合当地的绿化情况，要选择一些有特殊性的品种进行种植。很多的工业园区，在绿化方面，选择的种植品种要有强吸附性、能够抵御有害气体，隔绝噪音，通常会选择以下树种。
3.1.1 抗烟尘的树种。榉树、厚皮香、三角枫、朴树、珊瑚树、樟树、麻栎、重阳木、黄杨、樱花、槐树、广玉兰、黄金树、五角枫、苦 、银杏、构骨、青钢栎、刺槐、大绣球、臭椿、皂荚、构树、榆树、大叶黄杨、冬青、粗榧、青桐、桑树、紫薇、木槿、女贞、腊梅、栀子花、桃叶珊瑚、泡桐、石楠、苦槠、乌桕、悬铃木、桂花、楠木、夹竹桃等。
3.1.2 滞尘能力较强的树种。一般来说，树木枝叶大、繁盛的树种，其滞尘能力较强。如：构树、桑树、白杨、银杏、麻栎、珊瑚树、朴树、榕树、白榆、青钢栎、凤凰木、海桐、广玉兰、榉树、厚皮香、刺槐、冬青、皂荚、樟树、 树、臭椿、悬铃木、女贞、石楠、槐树、柳树、夹竹桃等。
3.1.3 防音能力较强的树种。枝叶长得非常旺盛的树种，能够阻碍噪音的通过。如桃叶珊瑚、连翘、杜仲等。
3.1.4 防风效果较好的树种。以深根性、树干树枝坚硬、枝叶茂盛的常绿树为宜，如橡树、山茶、罗汉松、樟树、黑松、榉树等。
3.2 能够恢复被污染土地
选择一些具有防污作用的树种，例如：构树：不但可以吸收空气中的粉尘和灰尘，还可以抵御二氧化硫、三氧化硫等有害气体。朴树：可以抵抵抗二氧化硫等有害气体，吸附能力强。臭椿：能够抵抗二氧化硫、二氧化氮、氯气等一些有害气体，并且可以吸收空气中的灰尘和有害气体。蚊母：生长及其顽强，对二氧化硫、氯气、氟化氢等有害气体有很强的吸附性，能够净化空气。梧桐：可以吸收二氧化硫、氟化氢、氯气等有害气体，给人类创造清新的居住环境。女贞：除了和臭椿树种具有同样的特性外，还能够在树干上不断的长出新的枝叶。增加了树的免疫功能。榕树：对有害气体有很强的抗性，在二氧化硫、氯气污染较严重的地区能正常生长。龙柏：松柏类植物中抗污染能力最强，能抵抗二氧化硫、氟化氢、氯气、二氧化氮、氯化氢等有毒气体。槐树：对有害气体的抗性较强。海桐：抗二氧化硫、氯气、臭氧等有害气体的能力很强，有一定的吸污能力。
3.3 可以缩短绿化时间
目前，为了改善人们的居住环境和交通环境，满足社会需要，经常要进行绿化工程，一些新颖独特的花卉品种进入了人们的选择视线，以此来更好的绿化环境，美化城市，选择适合栽种，并且便于起运的树种，像彩叶石楠、造型罗汉松、造型桂花、银杏、含笑、广玉兰、红花玉兰、樟树等。
3.4 城市果树绿化
过去城市绿化以松树、杨树、柳树等树木居多，伴随着城市建设越来越美观，传统的树木绿化已不能满足城市快速发展的需求，人们在进行城市绿化过程中，不只关注“绿”色，更重视其观赏效果、实用效果，于是，集观叶、赏花、观果于一身的果树成为新时期城市绿化的首选树种，如石榴、无花果、银杏、杨梅、葡萄等。
3.5 家庭居室庭院绿化
随着人们物质生活水平的提高，越来越多的人们不仅注重从食物营养上使身体健康，而且重视家庭生活环境的改进，希望通过家庭居室内摆放适宜的花朵、盆景等，以使环境更适宜人们居住，从而保证身体健康。追求高品位、高质量、原生态的城市居家生活，已成为当代人健康快乐的理念。在选择庭院绿化植物时，多选择宜种植的、观赏性好、实用性强的植物，如：桂花、黑松、红梅、女贞、月季等。（1）桂花：又名“月桂”，有“仙树”、“花中月老”之称。桂花喜温暖，抗逆性强，既耐高温，也较耐寒。因此在中国秦岭、淮河以南的地区均可露地越冬。在北方室内多作盆栽，但需注意有充足光照，以利于生长和花芽的形成。桂花对氯气、二氧化硫、氟化氢等有害气体都有一定的抗性，还有较强的吸滞粉尘的能力，常被用于城市及工矿区的庭院、道路、附属绿地及园林景观中。（2）黑松：常绿乔木，喜光，耐寒冷，不耐水涝，耐干旱、瘠薄及盐碱土。黑松经抑制生长，蟠曲造型，姿态雄壮，高亢壮丽。富有观赏价值，黑松盆景对环境适应能力强，庭院、阳台均可培养。其枝干横展，树冠如伞盖，针叶浓绿，四季常青，树姿古雅，可终年欣赏。黑松不仅是盆栽的优秀植物，在园林绿化中也是使用较多的优秀苗木。黑松可以用于道路绿化，小区绿化，工厂绿化，广场绿化等等，绿化效果好，恢复速度快，而且价格低廉。（3）女贞：四季婆娑，枝干扶疏，枝叶茂密，树形整齐，是园林中常用的观赏树种，可于庭院孤植或丛植，亦作为行道树。因其适应性强，生长快又耐修剪，也用作绿篱。女贞对气候环境的适用范围很广，南至广东、广西，西至四川、云南等地，北至山东、甘肃均有栽培，对大气污染的抗性较强，是钢厂、化工厂、水泥厂等易产生有害有毒气体的单位绿化首选树种，据测定，每平方米叶片吸滞粉尘量是6.3克。（4）月季：蔷薇科，被称为“花中皇后”，四季开花，其花期长，观赏价值高，价格低廉在南北园林中，是使用最多的一种春季观赏花卉。
参考文献
1 、 项目名称： 东湖路人行居住小区（暂定名）
2、可行性研究报告的编制依据：
（1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《A市城市拆迁管理条例》
（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》
（4）《住宅设计规范》
（5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（7）《城市道路绿化规划及设计规范》
（8）《高层民用建筑设计防火规范》
3、项目概况
1 ）地块位置：该基地东起白洋河，南至建设东路，西至东湖路、北至人民银行围墙，围合区内土地面积约28333平方米，该地块属池州市二类地段。
2 ）建设规模与目标：
土地面积：42.5亩（28300平方米）
容积率：2.2
开发周期：3至4年
土地价格：5000元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起价）
建筑面积（预计）：总建筑面积：61460㎡
3 ）周围环境与设施
（1）步行约10 分钟可至A市中心秋浦路、长江路。
（2）西侧为A市城市中心景点百荷湖。
（3）东侧为清溪河城市绿化带，南侧为城市绿化广场。
（4）西南靠近A市城关小学。
（5）北面为A市人民银行。
4 、项目SWOT分析
优势及机会
(1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来将是池州最佳的居住区域。
(2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 东侧汇景花园的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟的居住配套及“百荷商业步行街”的商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。 (6) 该项目以毛地出让，起价5000元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 (7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。
(8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
(9) 物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。
(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
劣势及威胁
(11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
(12) A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。 (13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。 (14) 江浙资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
(15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。
(16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。
(17) 该地块的居民大多是二次拆迁，再加上A市某县人的北京自焚事件，拆迁的难度较大。 (18) 汇景花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。 (19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。
二、市场分析
1 A市概况
A市位于长江南岸，面积8271平方公里，人口153万。
生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区——牯牛降、国家级水禽湿地保护区——升金湖。全市森林覆盖率达56％，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。 投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络；沟通沿江通道的京九铁路、沿江高速公路、九黄高速公路等项目已经国家立项批准，2002年——2003年将全面动工；长江大桥已于2001年底动工兴建。项目所在区位于长江中下游南岸，与B市接壤，南连、黄山，是A市***、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。
2 A市房地产住宅市场分析
A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和翠微苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。
二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：
表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4 %,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。
表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积
20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。
表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。 表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。
表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元；房地产业上缴国家税收2800万元。 对今后市场的预测：
---—从购房能力看
伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。 ——从投资角度看
由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。
——从消费结构看
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。
——从需求关系看
根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。
3、主要竞争项目分析
住宅小区详细情况如表：
项目 套数 建筑面积（万㎡） 平均单价（元/㎡） 位置
汇景国际花园 1500 22 1400 湖滨路
碧荷苑 78 5.8 1344 建设中路
荷花村 170 1460 建设路
桃园小区 130 1400 秋浦路
秋浦花园 500 6.9 1508 长江路
部分商业网点详细情况
项目 面积㎡ 单价元/㎡ 位置
汇景国际花园 40~~80 4000~5600 新城区
秋浦花园 50~~70 5000~12000 市中心
碧荷苑 36~~50 6800 建设路
桃园小区 车库 550 秋浦路
荷花村 车库 550 建设路
三、项目财务分析
（一）、拆迁成本分析
围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二——四层。 根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。 拆迁成本估算：
按照A市《城市房屋拆迁管理暂行办法》规定和补偿标准货币拆迁估算。
1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80
元
2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、阁楼、围墙院内地坪等
34929平方米*48元=1676592元
搬家费、临时过渡费：
1、搬家费：
住宅：200户*300元=60000元
经营性用房：9户*500元=4500元
小计：64500元
2、过渡费：
住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元
经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元
小计：632535元
其他费用
3、 管理费，委托拆迁费：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4、 房屋拆迁评估费：35000元
5、 奖励：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。
按照A市人民政府第9号令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。再者，A市房屋拆迁管理办法即将出台，其基准价在原基础上预计上调100元/平方米左右，由此拆迁成本预计为：
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
（二）建筑成本分析
对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：2000㎡。
主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在建设东路靠近汇景小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。 地块内大致布置
一栋 15层29.4*13.8*15层；
一栋 12层29.4*13.8*12层；
三栋 12层40*15*12层；
一栋 15层40*15*15层；
占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡
总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7%
总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17
高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。
建设成本估算
（一）、工程前期费：
1、拆迁成本
2、土地出让金
3、城市基础设施配套费：61460㎡*50元/㎡=307.3万元
4、人防基金：配套建地下室
5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元
6、墙改：61460*8=49.168万元
7、散装水泥：61460*2=12.29万元
8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元
9、质量监督费：61460*2=12.296万元
10、施工图审查：61460*1=6.15万元
11、防雷审查：61460*1=6.15万元
12、消防审查：
13、文物：0.2万元
14、规划设计：10万元
15、建筑设计：2000*12+59460*30=180.78万元
16、地质勘探：61460*2=12.29万元
17、测量定位：10万元
18、煤气增容：2500元/户
19、供水管网配套费：20元/㎡
小计：627.93万元（18、19项代收代缴，未计）
（二） 工程成本
1、桩基：59460*100元/㎡=594.6万元
2、地下室：4861*600元/㎡=291.66万元
3、主体：59460*900+2000*500=5451.4万元
4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元
5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元
6、小区绿化、道路等室外工程：61460*60=368.76万元
7、监理费：6337.66*1%=63.38万元
小计：7527.1万元
总计、8155.03万元
（三）项目费用分析
依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：
小高层住宅1900元/㎡ 商铺6000元/ ㎡ 地下车库800元/㎡
销售收入 住宅1900*56160=106704000
商铺6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
总计：142392800元
营业税及附加 142392800*5.5%=7831604
各项费用 142392800*4%=5695712
总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本 =42025874.2+81550300+7831604+5695712+X =137103490.2
毛利润：销售收入—总成本
1、全力推进农业园区建设。从上半年农业园区建设的总体情况来看，种植园区虽有6家钢架设施大棚在建，但数量与质量远远没有达到都市农业目标任务，规模养殖基地亮点还不多，休闲观光农业基地虽然发展势头迅猛，但是其功能还不全，做好今年的农业园区建设工作任务十分艰巨，对此在农业园区建设中建议在以下三个方面做出努力。一是进一步量化工作任务。今年全市都市现代农业发展目标中明确要求农业园区总投入11亿元，其中1000万元以上的农业园区70个，新增设施农业面积5万亩，其中钢架大棚净面积连片300亩以上的基地23个。各地要按照市下达的目标任务数，进一步加快落实，确保全年任务完成。二是进一步开展多种形式推进。任务落实是关键，任务推进式重点。各镇乡要根据实际情况加大对设施农业推进力度，要利用省、市扶持经济薄弱村的政策，不失时机的发展设施规模种养业。要利用市鼓励发展现代都市农业的意见，开展多种形式的项目推进，全力发展现代农业园区。通过大力推进招商引资，吸引各类资本投入现代农业园区，积极鼓励镇村创办设施农业基地，凡有镇村集体领办创办意向的项目要及时提交申请，市将及时讨论研究。三是进一步加强考核检查力度。2013年农业工作千头万绪，年初组织镇乡长和分管领导进行参观、讨论、交流，要求各镇乡形成具体的、明确的、富有个性的年度奋斗目标。建议市政府及时出台考核细则，仍实行每季度考核制度，对现代农业工作完成情况进行考核，按照完成进度、质量和成效进行综合打分，对完成情况好的单位予以表扬，不理想的进行交流，共同分析任务完成迟缓的原因，提出解决的方法，使重点工作正常有序开展。
2、着力推进设施农业建设。一是加大宣传力度。利用各种会议进行积极宣传，引导和鼓励各乡镇重点发展智能温室、标准连栋大棚、防虫网等设施类型，加强高科技设施装备及计算机自动化技术的运用和研究。二是强化指导服务。对新增的设施类型基地，明确专人全程跟踪服务，每个基地安排1-3名专家技术人员，为基地提供品种引进、种植技术、病虫害防治等方面的技术指导。三是加强考核督查。加大对部门和镇乡的考核力度，对加快现代都市农业发展的重点工作实行百分考核。职能工作实行减分考核，创新工作实行加分考核。做到任务细化分解到位，目标责任明确到位，确保各项工作任务落到实处。
3、加快产销有效衔接。一是突出做大龙头企业。围绕都市农业，在上半年已完成6个新批市级农业龙头企业的基础上，2013年重点做大做强10个龙头企业，把龙头企业培养成企业+合作组织+生产基地+技术指导员+农户的新型农业产业化经营模式，形成一批四青产业、特经特粮等衔接密切的农业产业化龙头企业。加快农业招商引资活动，在已完成农业实际利用外资额2780万美元的基础上，下半年通过努力力争全年完成5000万美元，农产品出口额上半年已完成2500万美元的基础上，下半年通过努力力争全年完成6000万美元，同时做好省农洽会、上海农展会各项工作，充分展示农产品加工业形象，在实现龙头企业带动上做大文章。二是全方位拓宽营销平台。充分利用各种资源要素,拓宽进沪营销平台,多层次、立体式、全方位制定营销计划，努力实现：经营思路各异，特色产品共享，质量安全达标，沪启直销顺畅，店地达到共赢。主要措施有以下三点：第一，规范各种、养基地在沪建立的直销和批发门店。我市各种、养基地和专业合作社在上海建立的直销门店势头强劲，目前己设直销门店并开张营业有3家，在上海市场设立批发门店有6家，在建和准备建的有六家。下阶段，一方面做好已开门店与种养基地的农产品供求衔接和调度，协助各门店建立和完善采购、营销、质量安全、物流等内设机构，使其正常有序展开。另一方面，对在建和准备建的单位和个人做好市场分析、贷源分类和采购、营销方案等可研报告的策划和制订，协助做好其门店装潢和门店设置的规范工作。其次，督促各镇乡大力度招商引资，力求完成年内每镇乡不少于三个在沪直销门店开张任务。第二，协助市供销社和“农超对接”基地的农产品配载工作。目前，供销社牵头的市场蔬菜超市已建五个，种植基地进入超市有三家。下阶段我们尽力协助配载中心和种养企业，做好产品调剂和农产品质量安全检查工作，确保供货正常，安全放心。第三，全面接洽上海禾盛农产品集团公司。力争与上海禾盛农产品集团公司建立长期合作共赢联接框架，充分利用和盛公司在沪组建的500家直销店以及网购和团购平台，把地产三宝、四色豆、四青作物、梅干菜等土、特、优农产品挤进禾盛公司营销平台，农委与和盛公司努力做到“三同步”，即年度计划同步设计，产品目录同步策划，种养基地同步建设。三是品牌培育。2013年我们要加大名牌农产品的培育力度，要通过强有力的行政推动，努力使品牌形成区域化布局、规模化生产、组织化运作、产业化经营，全面提升我市农业发展整体水平。要引导扶持农业龙头企业、合作经济组织等市场主体创建农产品品牌，提升我市农产品的市场竞争力，逐步实现从销售产品向经营品牌转变。要着力加强农产品的包装、推介和保护力度，加快农产品商标注册，强化农产品原产地认证工作，努力形成地方特色品牌。要积极推进农业品牌展示平台建设，高标准启动建设现代农业展示中心。
4、围绕生态农业发展。一是猛攻绿化植树造林。扎实推进干线公路绿色通道通达工程、沿江沿海防护林工程、骨干河道生态防护林建设工程、省级村庄绿化示范村创建工程、农村道路绿化示范工程、绿以现代农业园区示范工程、新造林抚育工程、林农复合经营工程、优质苗木基地工程、休闲农业绿化工程等十大工程。确保全市新增造林面积5万亩，其中新增成片林面4万亩、四旁树200万株。二是加强生态健康养殖。加快畜牧生产方式由稳定发展向质量型、环保型转变，加强规模畜禽场生态治污，积极推广生态健康养殖。通过发展沼气、生产有机肥料和废水处理等综合利用方式，治理规模化畜禽养殖污染，实现养殖废弃物的减量化、资源化、无害化。提高规模畜禽养殖场粪污和秸秆综合利用率，实现能源再生和多级利用。2013年，力争每镇乡争创1—2个示范点，从而进一步推动我市畜牧生态健康养殖的快速发展。三是放大休闲观光农业。随着沪崇启大通道的贯通，桥港时代新的到来，休闲观光农业集种养、休闲、观光、餐饮为一体的新兴农业产业，已成为现代农业发展的重要组成部分。2013年，重点培育10家正常运转的休闲观光农业基地。
5、扎实推进为农服务。一是要加快队伍建设。2013年对现有农技人员素质提高，全年参加不少20天的脱产培训。进一步按照“五有”乡镇农技推广综合服务中心建设要求，推进基层农技服务的全面到位。二是突出“三新”技术推介。通过不断的为农服务，及时引进新品种、推广新技术、运用新模式，大力开展农业技术培训，实现品种和技术的有机结合，为现代农业发展提供强有力的技术保障。在主要农作物关键生育期及时印发技术意见，我市主要农作物主推技术，集成有特色、有创新的配套技术，力争完成全年新增粮食1700万斤的目标任务。认真完成高产创建和科技入户项目。今年粮棉油高产创建任务重、时间紧、工作量大，必须加大关键技术推广力度，注重宣传、现场指导，做到物化补贴及时到位、新技术推广普及到位，增产增收，通过项目带动成效到位，使实施区农户得到实惠。继续围绕“农业部测配方施肥试点县项目”，切实搞好“测土配方施肥技术”推广。通过农业生产需求和市场引导，促进企业调整肥料产品结构，改进生产工艺，加快肥料行业由生产主导消费向消费引领生产的根本转变。注重化验质量控制，逐步改善化验室装备条件，保证化验处于良好的运行状态。提高测试高效率和测试水平，满足测土服务的要求。以蚕桑科技入户为抓手，深入基层开展技术培训活动。计划以蚕桑科技入户工程实施镇为单位，组织专家组成员下基层到农户，开展区域集中式到户头的面对面技术培训，旨在解决农户共性的技术问题，提高生产水平。做好秋蚕种催青等技术服务工作，指导秋季小蚕共育，确保蚕种催青和小蚕共育安全。在秋蚕种催青上，做好各项物资准备，配备充分的技术力量，确保安全高质，为稳定生产打好基础。三是进一步改变服务方式。2013年继续加强示范县项目和科技入户工作。开展好“三电”合一服务，开展农业信息服务。开展第二轮农业实用技术培训，做到培训时间适应农时。做到农民在培训后，能够适时地将所学的新知识、新理念用在实际生产中，产生较好的经济效益。开展职业农民培训。继续与其他部门合作联合办班，计划在7月份与民政局共同举办一期三峡移民培训班，8月份与妇联举办一期农村妇女培训班。为方便农民接受培训，计划在相对偏远的乡镇，根据他们的农业产业特色，有针对性地开展职业农民培训。开展农业信息化技能培训。利用农广校电脑教室，开展农业信息化技能培训，普及电脑使用基本知识。根据报名情况，继续组织5期培训班，10月底前完成培训。开展农民创业培训。今年农民创业培训由市农广校独立完成，培训任务数为400人。
