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中图分类号：X5 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2013）04（c）-0139-02
2009年8月，广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）[1]，文中提到：“将“三旧”改造与农村土地整治有机的结合，统筹规划、全面推进土地综合整治。以推进“三旧”改造工作为载体，促进存量建设用地“二次开发”，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌，努力建设生产发展、生活富裕、生态良好、文化繁荣、社会和谐、人民群众充满幸福感的广东。”
由于“城中村”存在污水管网不完善，雨污混排、居民生活污水及小企业工业废水混排等缺少水污染防治设施的现象，“城中村”带来的城市水污染问题比较严峻。为进一步推进“城中村”改造，做好环境保护工作，在规划环评阶段提出合适的水环境影响减缓措施十分必要。为此，本文结合广州棠涌村“城中村”规划环评实例，对水环境影响减缓措施进行探讨。
1 改造项目概况
棠涌村位于白云区白云新城西部延伸区控制范围内，在行政区划上属于新市街管辖。2010年棠涌村总人口9657人，总户数3806户。本次改造范围用地约117.43公顷，全部为集体用地。其中村民生活用地60.82 公顷，村经济发展用地40.31公顷，水域和其他用地16.23公顷。
改造范围内多为村民住宅和工业厂房。村民住宅与工业厂房建筑新旧混杂，布局零乱，建筑密度大，建筑间距不能满足要求，存在社会治安、消防等安全隐患。
2 改造实施方式
棠涌村的改造实施方式建议采用搬积木的改造方式。
（1）先村民住宅建设，后集体物业建设。
从改造的可操作性分析，建议先启动涉及建筑较少的地块进行改造，减少在改造期间的安置问题。通过建设商住楼，逐步搬迁、安置村民，实施搬积木式的改造。这也是村集体很愿意采取的模式。
（2）改造顺序既要保障村民安置，又要兼顾集体物业延续性为降低改造风险，各期改造尽量避免出现临迁情况，以先建后拆的方式进行村的改造建设。
3 水污染源分析
“城中村”改造规划实施后，根据用水量以及相关资料对规划区污水排放量预测，规划开发区域污水产生量约为1.59万m3/d（580.35万m3/a）。主要为规划区域居民生活废水、商业配套餐活动产生的含油废水等。
4 规划实施存在的水环境影响分析
规划范围及周边地区历史上由于缺乏必要的规划控制，城市空间布局无序，公共设施和基础设施缺乏，建设用地混乱，产业（尤其是工业）布局分散，工业、房地产项目和农村居民住宅建设随意性大，“城中村”现象严重，环境状况逐步恶化，流溪河生态保护区用地大量被蚕蚀，导致作为广州市饮用水的水质下降。同时，规划范围内目前没有完善的排水管网体系，大部分地区采用雨污合流制，直排入附近河涌或流溪河，城镇的无序发展导致污水收集率低。从排水系统上讲，存在的问题归纳起来有以下几点：
（1）规划范围及周边地区企业较多，但较分散。由于企业规模小，生产工艺相对落后，环境意识薄弱，有些废水未经处理或经处理未达标直接排入河涌，严重污染了河涌水质。
（2）城乡结合区存在较多“城中村”，城中村道路杂乱无章，基本上采用明渠（沟）排放，许多鱼塘和河涌直接成为排污沟，由于这些地区居住人口密集，水体污染严重，环境状况较为恶劣，“城中村”环境已对整个规划区及周边地区的城市发展造成障碍。
（3）规划区及周边各个镇（尤其是中心城镇）近几年人口数量增长比例逐年增加，增长幅度较大，由于污水处理设施的建设明显滞后于城镇规模的发展，各个镇现状排水体制部分尚为雨污合流，在现有道路上，采用暗道排水，污水直接排入江河，对规划区域周边水质威胁较大。
（4）规划区及周边地区地势复杂，人口密度小，污水管道系统布置难度大，污水提升泵站建设不足，投资效率较低。
5 水环境影响减缓措施探讨
5.1 配套排水设施同步规划实施
规划实施时配套污水管网和提升泵站须同步实施，并通过规划行政手段不断完善规划区内及周边地区排水系统，加快城市污水处理厂的建设进度，从根本上解决水污染的问题。要重点解决规划区内雨污合流、污水管网覆盖面不广的为突出问题。规划区实施严格的雨污分流制度。通过规划的实施，带动区域内现有雨污合流的村镇实施雨污分流改造，从而实现改造区域污水的集中处理。
5.2 带动改造现有排水设施
由于本规划的实施后，规划区域城市化进程将加速。根据以往经验，城市化进程加速过程中，城中村的市政设施落后问题将日益突出。城中村日益增加的外来人口和产业将加大污水的产生及排放量。因此，为保证改造后污水能及时排放，应加强现排水设施的改造，加大泵站及排水管网的建设。若不加以控制，将会出现排水设施不完善带来污水横流现象，对环境造成影响的同时，也会损伤居住区居民生活品质和城市总体形象。
5.3 规划区域入驻项目污水预处理措施
规划区入驻项目在可接入污水管网汇入污水处理厂集中处理的前提下，项目污水应经预处理达到《水污染物排放限值》（DB4426-2001）[2]第二时段三级标准方可排入市政污水管网。保证规划区域废水可经市政污水管网进入市政污水处理厂进行集中处理，减少污水直接排入附近河涌带来的水环境影响。
5.4 非点源水污染预防措施
由于规划区域的城市化，地面将由乡村特征转变为为城市化、工业化特征，地面硬化面积加大，造成雨水涵养量降低，地表径流增大，也将会把更多的污染物带入水体。在规划建设过程中应尽量在室外停车场，人行广场采用透水材料，大面积硬化地面的初期雨水应尽量沉淀后再排入水体。
6 结语
分析表明，随着本规划的实施，除了规划区人口及企业随之增长外，也必将带动周边区域发展，规划区域及周边逐步城市化，污水产生量将进一步增长。但是随着规划区及周边地区配套管网的建设，产生的污水由现在的污水管网配套不完善或集中式污水处理厂处理能力不足而分散排入纳污水体情况可以得到改善。同时，随着改造方案的落实，污水管网的布设，改造片区污水设施建设投入使用，排入改造区域附近河涌的废水及水污染物量将减少大，可有效避免污水直接就近排入河涌。
因此，“城中村”改造规划环评中找出存在的水环境影响问题，提出相应的水污染减缓措施，可在规划实施后改善周围水环境质量。
参考文献
【关键词】城中村；改造途径；城市规划
1 前言：
改革开放以后，我国城市化进程明显加快，大量村庄向城市变迁。然而一个特殊而又普遍的重要事实是，部分村庄不仅没有被城市化发展所“终结”，而且还被城市所“包围”，并且还依然保留和实行着农村管理体制。城中村现象在我国不是孤立个别现象，随着改革开放和我国经济体制改革，我国全国各地城市化进程加快，城中村现象便日益普遍。同时，随着城镇化步伐的变快，城中村的问题也随之越来越尖锐。以奉化市为例，奉化长汀村因为人居密集、房产性质多样、民情复杂、历史遗留问题多，城中村改造更是难上加难。本文就论述奉化市城中村改造途径做了研究，提出了几种改造途径。
2 城中村改造面临的难点
2.1 规划建设问题
城中村基础设施不完善，道路状况差。不仅影响到居民的生活也影响到城市的规划建设。如在奉化城区，有一个远近闻名的长汀村，曾是当地最大的城中村也是奉化市最典型最亟需改造的城中村。这里人口密度大、房屋大多年久失修，环境脏、乱、差现象严重；同时市内的几条干道都通向这里，而到这里又“戛然而止。给城市规划建设带来了不便。
2.2 城中村的宅基地问题
城中村土地产权问题是城中村改造的一个最主要问题，也是最大的障碍、难点。政府要收回城中村土地的规划控制权，城中村居民对原有居住土地的使用权力就被削弱了。而对于城中村这样人口稠密的地区，对于政府、开放商开发政策下较难获得赢利。
与任何一种交易―样，城中村产权出售这笔交易能否达成，关键要看价格，具体说，政府、开发商出价能否为城中村的居民所接受，也可以反过来说，城中村的居民的出价是否能够为政府所接受。而城中村改造的难点很大程度上就决定在定价上。
2.3 体制的问题
城中村存在许多的社会、政治遗留问题，使得城中村未能纳入城市管理的轨道，在管理上存在重大缺陷，而随着城市的二元发展，这些问题越积越多，如户籍问题、社会保险问题等等。因此管理体制上的问题也是城中村改造的一个重点。
2.4 资金的问题
城中村改造是一个系统的城市规划问题，无论是居民的安置，房屋的拆迁，还是城中村居民政策的变更都需要投入大量的资金。目前，奉化市政府不可能承担如此大改造费用，而对于开放商来说，在缺少赢利的驱动下也不可能投入大量的资本。
3 城中村改造途径研究
3.1 市场主导建设，鼓励农村集体经济组织自行改造
政府不直接介入城中村的改造。这是因为，如果以政府作为项目改造的主体，不仅要有巨大的建设投入之外，还将承担大量的补偿包袱，背上沉重的财政压力，同时这种以行政强制力为后盾的手段会引起城中村农户的反感、抵触。因此，政府可以尝试从拆迁补偿的纷争中解脱出来，通过统一规划，制定优惠政策，积极极引、鼓励社会力量参与城中村项目的改造。允许其他开发单位参与改造，但需经改造项目所在的农村集体经济组织同意。这种做法可以解决资金不足的难题。由于农村集体经济组织的参与，拆迁补偿问题也容易得到解决，但考虑到开发单位合理的利益需要，政府需在规划或地价改策上作出进一步的调节。
3.2 统―建设、成片改造，有计划地逐步推进
为了防止再次出现分散的“据点”式开发或“把肉吃了，留下骨头”式的零星插建，奉化市改造还可以依照城市总体建设规划的统一要求来进行统一建设、统一改造。同时，为了保障城中村改造得以实现，还应确保城中村统一或分步规划改造的基本地量。同时，城中村改造事关农民经济来源、外来务工人口的住房及社会稳定，其改造不可能一蹴而就，而应在规划的指导下有计划地逐步推进。同时，城中村改造项目应纳入全市统一的土地开发供应计划，以防止造成土地供应失控，给房地产市场带来冲击
3.3 运用基准容积率和地价杠杆对城中村改造实行双重调节
用基准容积率和地价杠杆对城中村改造进行多方位的调节应该是政府针对辖区内城中村的实际情况，制定出一个统一的容积率――基准容积率，就具体的改造项目而言，对基准容积率高于规划容积率的那部分项目用地实行优惠地价政策，对高出基准容积串的那部分项目用地收取全额的甚至更多的地价。这样可以调节奉化市城中村改造项目的整体开发强度在可以接受、掌控的程度上。同时还可以促进平衡各城中村居民之间的不公平现象，一定程度上减少了违法滥建行为的发生。
3.4 采取房地产产权调换与货币补偿相结合的补偿方式进行改造
一般来说，房屋拆迁补偿有房地产产权调换(实物补偿)和货币补偿两种方式。考虑到奉化市城中村现状以及广大农户对城中村改造的意愿，应实行货币补偿与房地产权调换相结合的方式，并规定补偿给农户的房地产而积不得超过一定标准，对于超出部分一律实行货币补偿或采用人股分配红利的方式彻底解决。
4 城中村改造途径的注意事项
4.1 政策配套是城中村改造的基础
村民是城中村改造的主体，改造涉及每个村民的切身利益。在城中村改造过程中村民最关心的是自己的切身利益能否得到保障。因此奉化市城中村改造应配套出台有关拆迁安置、征地补偿、劳动就业及来来发展等方面问题的相关政策保障措施。同时，加大政策的推进力度，使“村改居”居民享受到和城市居民同等的待遇。从根本上消除村民的思想顾虑，为改造工作的顺利推进奠定良好的基础。
4.2 加强市场引导
城中村改造能否吸引到充足的资金是改造成功与否的关键所在。要依靠单一的资金来源显然是不能整个改造和建设项目的。建议更多地强调筹资渠道的多元化和组合化，利用市场引导机制，吸引众多开发单位参与改造，不但会使改造工作顾利进行，而且也将促使奉化市城市建设形成良好发展局面。
4.3 注重科学的改造规划
科学规划是城中村的发改造规划是前提，城中村改造，要有科学合理的规划。要进行细致深入的规划研究，结合奉化市市总体现划要求，充分协调多方意见，均衡各方利益关系，仔细推敲落实各类用地空间布局，提出切实可行的城中村改造综合规划方案，确保规划方案落到实处。
5 结语：
奉化市城中村的改造涉及数以万计的城中村居民的利益，同时也涉及居住在城中村外来务工者的利益，而且还会涉及政府、地产商等等单位的利益。城中村的改造会影响到城市的整体形象和城市功能，城中村居民的市民化，则是城市化是否成功的重要标志。城中村的改造问题不仅仅是拆迁安置的问题，也不是单靠资金、政策手段能解决的，城中村的改造必须从科学、宏观的角度，灵活运用多种手段对改造解决。
参考文献：
[1]胡弦，刘谷一．谈城中村改造中对弱势群体的关注[J]．三峡大学学报，2008,5(12):102-104
[2]E．F．舒马赫(E．F．Schumacher) (英)．小的是美好的[M]．南京：译林出版社．2007
[3]吴亮.城中村改造过程中存在的问题及对策研究――以西安市为例[J]．西安建筑科技大学.2008,12(7):231-234
关键词：城中村改造；郑州市；城市化
一、引言
近年来，随着郑州市日益加快的城市化进程，“城中村”问题也逐渐显露出来，成为影响城市化协调发展的主要问题。城中村在资源利用、人文景观、城市规划、环境卫生、村民社会保障等方面与城市化的内在要求都有着极大的差异，因此笔者认为郑州市要想实现城市的内涵式发展，实行城中村改造势在必行。
二、郑州市城中村改造的经济社会意义
每一个快速实现城市化的城市几乎都存在着城中村问题，因此这一问题也可以说是存在于城市化进程中的一种特殊现象。城中村问题对城市的协调发展有着深刻的影响，极大的阻碍了城市化进程，不利于城市的发展。在郑州市，城区分布着数量较多且相对分散的城中村，这些城中村对于郑州市打造良好的城市环境，建设“文明郑州”、“和谐郑州”产生了许多负面效应。因此可以说城中村改造顺利与否直接关系到郑州市城市化快速发展能否顺利实现。
三、郑州市城中村改造的现状
（一）现状概述
郑州市区原有124个行政村，下辖228个自然村，占地面积约70万平方千米，城中村人口约30万。2003年，郑州市政府出台了《郑州市城中村改造规定（试行）》，2004年了《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法（试行）》等一系列相关政策，开始对全市范围内的城中村着手改造工作。而且还在《郑州市国民经济和社会发展十一五规划纲要》中明确提出，老城区现有城中村的整改任务要力争在2010年前基本实现。2005年郑州市全面拉开了城中村改造工作。2007年市政府又下发《进一步规范城中村改造的若干规定》（郑政文（2007）103号），进一步规范和细化城中村改造工作。截止目前，郑州市已批准95个村（组）（含144个自然村）实施改造，约占城中村总数的63%.其中，已实现集体土地转国有的有46个村（组）（含69个自然村），已完成改造规划编制工作的有38个村（组），已通过招拍挂出让改造用地的有19个村（组）（含34个自然村）。
（二）郑州市刘砦村基本情况
刘砦村地处南阳路北段，属于惠济区，面积一共200多亩，有农户156户，农业人口296人，非农业人口366人；由于当前村正处在城中村改造时期，暂住人口不足500人，非特殊时期暂住人口可达到3000人左右。刘砦村共有党员38人，党小组一个，党员平均年龄45岁，35岁以下10人，学历为高中以上文凭的党员15人，每名党员都联系有帮扶户，帮助开展致富项目，共有联系户18户，掌握1―2门实用技术的党员占党员总数的95%。
村原有的2个市场（刘砦综合市场、南阳路服装羊毛衫批发市场），由于城中村改造，不再经营，开发商对村集体有经济补偿，对每家每户拆迁安置也有不等的过渡费，村民人均年收入过万余元。目前，拆迁改造正在进行中。
四、郑州市城中村改造面临的困难与挑战
（一）改造费用
来自专家的统计数据显示，郑州市的城中村改造费用，仅三环以内就需要上千亿元的资金，而且随着时间的推移，城中村居民对改造赔偿费用的期望值会越来越高，带来的问题就是改造的难度更大了。刘砦村的改造费用高已经是郑州市城中村改造无法避免的难题了。
（二）拆迁安置问题
1.城中村的拆迁。“拆和建”现象是刘砦城中村随处可见的现象：一边是铲车挥舞着巨大的机械手臂拆掉早已人去楼空的房子；另一边却为了得到更多补偿，在本已拥挤不堪的街道边搭建脚手架将原有的房屋继续加高修建。这样的做法严重阻碍了城中村改造的进程，因为拆迁补偿费用的巨大数目使得开发商望而怯步。
2.城中村居住人员的安置。除了原住民，城中村因为房屋比较老旧，所以房租相对较低，这吸引了很多刚刚走出校门的大学生在此租房。随着城中村的改建，很大一部分房屋会被拆掉，无论是原住民还是在此租房住的人群，都面临着搬离的问题。客观说，如果城中村居民向外环流动的话，必然会提升外环的人气，但是对于这些人群而言，也势必会增加其经济压力。因此，从长远来看，做好城市中低收入者居住权利的保障工作，才是从根本上解决郑州市城中村改造难题的出路。
（三）社会治安问题
不可否认，城中村为外来务工人员提供了一个绝好的暂居地。刘砦村内的人口大致可分为村民、租户和商业经营者3类。郑州市外来人口的80%都居住于城中村。其中刘砦村非特殊期暂住人口可达到3000人左右，这些暂住人口来自五湖四海，流动性强，且成分复杂，不仅给社区管理带来了困难，而且容易滋生违法犯罪事件。
五、有关郑州市刘砦城中村改造的可行性方案分析
（一）解决住房安置问题，保障城中村居民的居住权。城中村除开原住民，还有很多的外来打工者选择在此租住，而这些人是城市经济发展不可或缺的推动力，因此政府必须重视其合法权益的保障，解决因为城中村改造为他们带来的住房问题。因此政府在这方面应加强廉租住房和周转房建设，以便保障他们能在搬离现居住地后能够有房可住。
（二）做好就业安置工作，保障城中村居民的再就业。城中村的改造必然会导致部分人群的就业和生存问题，因此势必要做好保障工作。针对就业安置问题，可以将被征地农民纳入城镇就业援助体系，将城中村改造中被征地居民进行划分，劳动年龄的居民可以进入城镇劳动力市场寻找就业机会，并且可以提供就业培训服务，增强其就业能力，使其尽快就业。此外，对于有条件的居民，也可以提供相应帮助，鼓励自主创业。
（三）做好规划工作，合理建设三环以外地区。城中村改造是郑州市城市建设不可分割的一部分，因此一定要做好规划工作，保障改造的顺利进行。首先，在城市整体的规划建设体系中应该将城中村改建纳入其中，与周边城区的建设一起做好统筹规划；其次，城中村改造中应该注意对优秀的传统文化与建筑风貌的合理继承和延续。因为城中村有些村落在长久的历史发展中形成了独特的村落文化和人文景观，虽然城中村的改造势在必行，但是也应该注意对历史文化和传承的保护。除此以外，对于城市边缘区而言，是非常容易形成新的城中村的地带，因此在城市建设和规划中，也应加强对城市边缘地区的规划建设，将其纳入整体，以避免成为新的“城中村”。（作者单位：郑州大学旅游管理学院）
参考文献
[1]马继迁.我国“城中村”研究评述[J].经济与社会发展， 2008，6（10）：76～78.
一、全南县城中村的现状
全南县地处江西省最南端，素有“江西南大门”之称，总面积1535平方公里，总人口21万，辖9个乡（镇）86个行政村，1057个村民小组。大部分城中村集中在县城周边规划区内的金龙镇、城厢镇等两个乡镇。
（一）主要特点
一是城中村面积大人口多。全南县城中村共涉及金龙镇河背村等9个行政村，93个自然村。其中：处于县城建成区，已经完全没有农业耕地的一类村庄有46个村小组，村民约1745户，人口约6280人；处于县城建成区周边，还有少量农业耕地的二类村庄有10个村小组，村民约376户，人口约1456人；处于县城建成区郊区，还有较多农业耕地的三类村庄有37个村小组，村民约1546户，人口5772人。
二是经济发展基础弱。目前，县城建成区内的许多城中村，为了县城的发展，已将大部分赖以生存的土地奉献给了县城建设，由此也产生了许多失地农民。这就使得这些村委既没有集体经济发展资金，又失掉了土地这一赖以生存的基本生产资料和最可靠的生活保障，导致集体经济发展乏力，失地农民没有就业保障，群众生活水平日益下降。
三是社会保障待遇低。县城建成区内的村民大部分仍然为农业户籍，由于大部分农用地已被征收，成为“种田无地、就业无岗、社保无份”的边缘群体，生活在城市的边缘，处于社会保障的真空地带，已影响到城乡社会稳定。
四是群众生存环境差。城中村范围的市政基础设施不完善，致使生活污水横流、垃圾随意堆放、道路交通不畅。城中村范围内的房屋建筑建设年代久远，大多数已成为危房，严重危及群众身体健康和生命财产安全。城中村范围缺少公建或公益设施，给群众的居住、出行、休闲带来较大不便，居民的生存居住环境与党的“十”提出的推动城乡发展一体化，促进城乡共同繁荣的要求不相符。
（二）存在问题
一是土地“瓶颈”问题难以突破。土地问题事关规划、拆迁和安置补偿等问题，涉及村民的根本利益，是城中村改造工作中公认的“瓶颈”问题。因“城中村”现有村落的房屋建筑密度大，道路体系凌乱且宽度小仅容人行通过，城中村改造必然需增加村庄建设用地，一方面由于村庄周围少部分空地均为村民个人所有，村集体基本上无自留地，新增建设用地必须从村民之中征收，相当多的村民对失去自留地后的就业、经济收入等问题十分担忧，在实际土地征收中存在一定难度；另一方面村民原宅基地占地面积大小不一，如对城中村进行整体拆迁改造，部分村民不愿腾让宅基地，要求拆一补一予以安置，使得原本就不足的建设用地难以满足安置要求。
二是农村传统的居住理念阻碍居住方式的转变。许多村民特别是一些中老年人，把“单家独院、有天有地”视为理想居家。他们对新颖、集约化的多层住宅怀有一定的畏惧心理，害怕在新的居住环境和社会关系中生活不能适应。
三是城中村改造中的违章建筑处理问题。由于村庄内的违章建筑大多为乱搭乱建，对村庄原有布局造成了较大的破坏，如对城中村整体改造，必定涉及到违章建筑的拆除和补偿问题；对一部分保留的违章建筑户在依法办理相关审批手续后，按照“一户一宅”宅基地的规定必须收回原老宅基地，实际操作过程中对原老宅基地难以收回，造成土地资源分配不公平，对城中村整体改造工作造成较大的阻碍。
二、城中村改造的必要性
实行城中村改造是贯彻落实党的十提出的统筹城乡发展的具体举措，也是抢抓政策机遇、借势城市建设的一项紧迫任务，更是推动城镇化建设提质的一个重要载体，对于提高县城城市化水平，实现经济社会又好又快发展具有重要意义。
（一）实行城中村改造有利于加快城市化进程。县城是全县的政治、经济、文化中心，也是一个县的对外窗口。而城中村的存在直接影响县城形象，影响城市化水平的提高。城市化水平的高低又直接影响着全县的形象，影响着全县经济的发展。所以积极稳妥地解决城中村问题，促其经济管理体制和社会管理体制向现代化城市管理体制和方式转变，使城中村直接融入城市，对于加快城市化进程具有举足轻重的作用。
（二）实行城中村改造有利于高效利用土地，提升城市承载能力。目前国家实行严格的土地政策，地方土地资源日益紧缺，而县城建设又需要大量的建设用地，城市的发展正逐渐从粗放的外延式扩张向内涵式集约发展转变，在这种情况下，改造城中村，盘活效益低下的城中村土地，腾出更多建设用地，缓解土地供求紧张矛盾，已成为历史的必然，因此科学合理的城中村改造，将会大大促进城市土地潜力的提高，拓展县城发展空间，提升城市的承载能力和经济发展水平。
（三）实行城中村改造有利于改善居住环境，提高居住生活质量。通过高标准的规划设计和改造，会使原来的城中村融入县城，从根本上解决原来城中村基础设施建设薄弱、建筑密度大，居住环境脏、乱、差，生产生活质量低劣等问题，改造后配套绿化、休闲、健身、环卫、物业等基础设施，这将会极大地提高村民居住生活质量，让他们更好地共享县城发展带来的成果。
（四）实行城中村改造有利于提升县城形象，促进招商引资。城中村改造不是简单的拆旧村建新村，拆平房建楼房，更不是低水平的重复建设，而是通过高标准规划，高标准建设，将落后的村庄建设成为凸现城市现代化气息的文明社区，将会变成县城一道独特的风景扮靓县城，提升县城品位，使县城容貌得到显著改观，城市形象得到显著提升，城市现代魅力进一步显现。这样以来，县城环境质量的改善，城市化水平的提升必将对招商引资、项目建设产生极大的推动作用。
（五）实行城中村改造有利于城中村自身发展。加快城中村改造是城中村自身经济和社会发展的需要。城市化发展也需要城中村在环境卫生、城建、治安等方面向社会化转变，需要村民向市民转变。对城中村改造，将其城市化，是城中村经济社会发展难得的一次机遇，也是实现又好又快发展的必然选择，无论是从城市整体发展还是从城中村自身发展来看，目前的存在形式都有其严重弊端，如果不加以改造，必然对经济、社会、环境等各方面发展带来严重制约。
三、城中村改造模式探讨
在调研过程中，由于各“城中村”地理位置、经济实力、房屋状况等情况不同，经听取较大多数村民及有关乡镇的意见建议，建议采取以下几种模式进行改造较为合理。
（一）拆旧建新型。即在政府引导下，由村委会组织，由村民自行筹资建设，完成原有旧房拆除，在原宅基地上回迁建设的全部工作。拆旧建新改造模式的优点有：一是不需增加村庄建设用地，村民按原有宅基地面积进行重建；二是不改变村民原有的“生存、生产、生活”模式；三是该改造村民普遍较愿意接受，实施难度相对较小。存在的缺点有：一是由于保持村庄原有建筑布局，村庄道路、排水等设施用地维持原貌，对于布局凌乱的村庄将无法从根本上改变村民居住环境，出现仅有新村没有新貌；二是部分宅基地面积小的村民，由于满足不了新建宅基地的需求，对改造缺乏积极性。拆旧建新改造模式仅适用于村庄建筑布局较为整齐，原有村庄道路满足要求的村落。
（二）原址重建型。即由村委会统一组织，对原有村落进行整体拆除，在不严重违反规划的前提下，对原有宅基地重新合理分配给村民自行进行房屋建设。其优点有：一是对村庄布局进行科学合理规划，能够从根本上改善村民居住和生活条件；二是不改变村民原有“生存、生产、生活”模式。存在的缺点有：一是需要得到全体村民的积极支持，同意全面拆除；二是对村庄无房户、多房户的宅基地合理分配存在一定的难度。此模式适用于村庄规模小，原有村庄用地面积满足村庄整体新建规划用地需求的村庄。
（三）原址商业开发型。即由村委会统一组织，对原有村落进行整体拆除，在不严重违反规划的前提下，对原有宅基地在满足规划条件下进行多层住宅或专业市场建设，由村民按原房屋面积比例进行分配。其优点有：一是对村庄布局进行科学合理规划，能够从根本上改善村民居住和生活条件；二是对有条件的村庄，可利用地理优势，开发商品住宅或商业店面，从一定程度上解决失地村民的经济来源问题。存在的缺点有：一是需要得到全体村民的积极支持，同意房屋全面拆除；二是所建房屋为多层住宅或专业市场，为确保工程质量，必须严格执行工程建设程序。此模式适用于原有村民接受居住多层住宅方式的转变，村庄位于县城中心区域或靠近主要道路附近，具有一定商业价值的路段。
（四）异地新建型。即在原有村庄附近另行征收一定规模的建设用地，用于城中村改造用地。其优点有：对村庄布局进行科学合理规划，能够从根本上改善村民居住和生活条件。存在的缺点是：必须解决新建村庄建设用地问题。此模式适用于：一是户数较少的村庄进行整体搬迁，将其并入附近较大规模的村庄进行改造；二是对原有村庄建筑密度大，实行拆旧建新、原址重建等改造模式无法从根本上解决村民居住和生活条件的村庄，对一部分村民进行易地建设，腾让出的宅基地由国土部门收回，用于安置另一部分村民的改建和公共设施建设用地。
（五）新征预留型。即政府在征收集体土地中，按照所征农用地面积的10%左右留做村庄建设用地，其余征为国有。块内土地除优先安置原“城中村”范围内村民，剩余土地按照规划确定的用地性质进行商品房开发，办理土地证和房屋产权证。其优点有：对有条件的村庄，可利用地理优势，建设商业店面，从一定程度上解决失地村民的经济来源问题；存在的缺点是：已完成土地征用的村庄村民意见较大，可能要求政府按相同条件解决。此模式适用于目前还保留有较多农业耕作的村庄。
四、推进城中村改造的对策与建议
对县城城中村进行科学合理的改造，是县城建设扩容提质的重要方面，更是全面建成小康社会的客观要求，对推进城乡统筹发展，做美做精县城，提高城镇化水平具有十分重要的意义，推进城中村改造重点要抓好以下五个方面。
（一）提高认识，深化理念。城中村改造表面上是一个城市建设问题，实质上是社会组织变革问题。城中村改造的本质是经济耕作方式的变化，随之而来的是社会身份的变更，建筑形态的变化是这种经济形式变化带来的一种表象而已。实践中由于对城中村改造问题的这种艰巨性和关联性认识不足，往往简单地着眼于建筑形式的变化而忽视了对经济耕作方式的变革，结果改造工作总是遇到这样那样的阻力，旧的问题一边在解决，新的问题又随之产生，政府规划在执行中往往走样，致使改造效果有时不理想，有时一改再改，造成很大的浪费。城中村改造的实质就是要改掉城中村，让村庄与城市融为一体。城中村改造的目标就是要实现“农民变居民、村庄变社区、集体土地变国有土地、集体经济转为混合经济”。要实现这一目标，需要在城市规划、土地制度、组织形式、社会保障等方面同时努力，需要民政、劳动、规划建设、国土资源等各个部门协同做好相关工作。
（二）加强领导，高位推动。城中村改造涉及社会各个方面，要加强对城中村改造组织领导，成立县级层面的城中村改造建设领导小组，组织城中村改造调查研究，制定出台相关政策、规定和措施，协调解决城中村改造建设过程中的各种矛盾和问题，推动改造工作顺利有序地进行。
（三）拓宽思路，探索模式。城中村改造是一项艰巨任务，要根据城中村不同实际确立合理的改造模式，坚持从实际出发，分步实施改造，争取广大群众的理解和支持，做到条件成熟一个，审批改造一个，真正成为民心工程，保证城中村改造的顺利进行与社会和谐稳定。城中村改造应从实际出发，统筹考虑，合理调配，兼顾中长期发展，实行“一村一案”。政府要加强引导，鼓励有条件的、城郊结合部的村集体经济组织参与改造和自行改造。
【关键词】 城中村；土地利用；南昌；解决措施
中图分类号：TU98文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)01-078-01
一、南昌城中村土地利用的主要问题
（一）土地资源利用粗放，没有合理配置资源
在南昌大部分城中村中，因为城中村在土地管理方面，沿袭了以往的集体管理，没有统一的规划限定，建筑基本处于自由散漫式发展的状态。集体中不同的利益个体有着不同的利用方式，导致城中村的土地利用没有最优利用，集约化发展。
（二）人口构成复杂，土地开发开展困难
城中村人口构成复杂，大致分为四种类型：常住本地的村民、常住本乡地域的租房户、非本乡村民在本乡用地建(购)房户、短居住本村的租房户。复杂的人口构成，不仅是在城中村治安等方面的管理问题，对后期的土地开发保证开发的均衡性，无疑将带来很大的压力。
（三）巨大的低质廉价住房需求刺激着城中村的违法建设
外来务工人员的不断增加，形成了对低质廉价住房的巨大需求市场。因为城中村租房的起点低、花费少，许多外来务工人员首选在城中村中租房，加之农村基层组织的管理不到位，对违法建设处理的不力，巨大需求刺激着城中村农民不顾一切地大量的进行违法建设，任意侵占公共空间和道路，市政设施无人顾及，导致城中村土地利用的进一步混乱。在建设的过程中，因为没有统一的规划和要求，村民往往只是以自家的利益为衡量准绳进行建设，建筑挤占道路和公共空间。村里缺乏防火防灾等方面的考虑，具有严重的安全隐患。
（四）土地权属复杂,用地界线模糊
城中村土地权属不清,许多土地已经变相卖出或被长期租用,而又没有土地转让证或土地出租证,造成在土地统计时权属不清。与此同时,在村屯土地中部分企事业单位、市政用地界限模糊,仅靠“手指口说”来描述大致边界,无法确切划定界限，以后的土地利用中划分存在一定的困难。
二、城中村改造土地开发主要措施
（一）科学编制规划，正确指导城中村发展
城中村的发展要坚持以城市规划为主导，按城市规划的要求，合理调整城中村用地布局，对城中村目前还属于集体所有的土地全部统一征为国有，解决城中村二元土地管理体制的问题。政府制定南昌城中村改制改造的政府规章，规范城中村改制和改造行为，明确城中村改造的各种政策。鉴于城中村改制和改造的复杂性，应组织发改委、规划、土地、社保、公安、民政等部门联合制定一个详细的、可操作的政府规章，明确规定城中村改制与改造的各项政策操作程序以及各种问题的处置办法等，确保对城中村的进一步工作有章可循。
编制城中村的规划，根据规划改造发展目标，进一步确定用地布局结构，确定合理的道路交通系统，绿地系统及居住社区结构，完善公共设施、市政设施和道路交通设施的配套，制定开发改造建设方案，从制度上和方法上引导城中村的健康发展。
（二）遏制违规建筑，改善内部环境
建立专门的队伍，加强规划管理，遏止违章、违法建筑，坚决撤除临时建筑和违章、违法建，筑鼓励农村集体统一按多层公寓式住宅模式建设农民住宅区。停止城中村一切建设用地和农宅审批，为城中村改造与整治创造条件。
在冻结城中村的建设活动，查处违规建筑的同时，还要稳步推进城中村的改造，通过改善居住环境，加强基础设施建设等方式，使城中村向着更为和谐的方向发展。
（三）充分挖掘优势，建立合理开发模式
前面提到，城中村多是处于发达地区的周围，区域优势显著，随着城市的发展用地已嵌入城市之中，周边多数用地已被开发，能够较好地进行地块整体开发。结合各个城中村的具体优势，制定合适的开发模式。由于涉及村民的安置、商业地块开发、配套公共设施建设，故在城中村的土地开发过程中存在很到的协调问题，需要一个各个利益团体都能够接受的开发模式。比如威海市的城中村建设中采用的集体开发模式。因为土地的收归国有存在着资金、社会影响等方面的障碍。威海市在进行城中村改造的过程中就结合实际状况，将集体土地建成系统的出租房和商场等建筑，不用于出售，仅用于出租，收益按照一定的标准进行分配。这不仅仅是增加了村名收入，规范了城中村房屋出租的活动，还从根本上改善了城中村的居住环境，这种结合实际情况创新开发模式的做法值得借鉴。
三、结语
总之，城中村的改造和发展对城市的健康发展及竞争力的提升具有重要的意义。目前南昌市辖区范围内存在着较多的城中村，应结合各个城中村的具体情况，对城中村进行改造规划。对于土地利用问题，从宏观上进行规划控制，微观上进行技术方法指导，将改造前，改造进行，改造后的一系列问题纳入考虑范畴，是城中村改造工作顺利进行，最终使城中村的转变与城市的发展接轨，使居民受益。南昌市的城中村工作刚刚起步，现实情况存在着的用地零散、土地使用效率低下、人口流动量大等一系列的实际问题，在后期工作中应当提出更多有针对性的解决方案与决策为江西其他城市的城中村改造建设提供参考。
参考文献:
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关键词：城中村；治理；临沂
中图分类号：C913 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2014）22-0129-02
随着近些年临沂城市化进程的加快，城区规模快速扩张，部分村居逐步并入城区成为“城中村”。“城中村”给临沂市城市发展提供宝贵的空间的同时，也带来了诸多的问题。“城中村”的治理改造成为社会稳定和谐必须要解决的课题。
一、临沂市“城中村”治理现状
近年来，临沂市由于经济的迅速发展，城市化进程快速推进，出现了许多的“城中村”。临沂市的“城中村”可分为两类，一类是建城区范围内各村街，已被城市所包围，形成“城中村”。这些街村已成为城区的一部分，但在户籍、土地权属、经济组织和行政管理体制方面仍保留原农村模式，住户大多独门独院，土地利用率低，建筑密度大，村内道路狭窄，存在很大的消防安全隐患；出租房屋缺乏管理，外来人员多，存在社会治安问题；环境卫生、生活服务、绿化等各类配套设施不完善，居住条件差。另一类是由于新一轮城市规划，将新增加的“城中村”。城郊接合部的村庄，位于规划区内，但未完全纳入城市建设范畴，村民群居意识较强，生活方式接近农村。随着城市的发展，这些村庄有可能成为新的“城中村”。
根据统一的城市规划和城市发展的定位，市委、市政府高度重视旧城改造工作，把旧城改造和城中村治理作为优化城市发展布局，提升城市品位，改善人民群众生活环境的大事、实事来抓，相继出台了《关于加快推进城中村改造工作的意见（试行）》，《临沂市城中村改造项目开发建设技术文件》等相关文件，保证城中村改造的规范运作。遵循大规划、高品位的城市建设理念，统一规划，确保了将“城中村”的治理与大临沂的城市建设紧密结合，不搞重复建设。
2003年以前，临沂市主要进行的是市区的旧村改造，由于资金等方面的原因“城中村”改造进展缓慢。近几年来，市委、市政府加快了“城中村”的改造治理，列入规划范围的村居有249个，其中已完成改造的“城中村”有64个，正在改造中的“城中村”有118个，累计拆除房屋面积1 710万平方米，新增安置房面积1 086万平方米。
二、临沂市“城中村”治理的特点
临沂市的“城中村”改造工作取得了较大成绩，极大改善了居民的居住条件，改善了城市环境面貌，取得了很好的经济效益和社会效益，也摸索出了因地制宜，实施“城中村”改造的一些方法。
1.将“城中村”治理改造统一于大临沂的建设中
遵循大规划、高品位的城市建设理念，为确保城市建设的高标准、高档次，临沂市专门请来两院院士、国内城市规划的权威专家参与指导新一轮城市规划，结合临沂的自然、历史、地理、资源特点和发展前景，将城市定位为“鲁东南地区中心城市，全国性商贸物流中心之一，历史文化名城，具有滨水特色的宜居城市”。统一规划确保了将“城中村”的治理与大临沂的城市建设紧密结合，不搞重复建设。
2.因地制宜，实施“城中村”改造
在“城中村”改造工程的实施中，按照“统筹规划、因地制宜、分类实施、以点带面”的指导思想，始终坚持以城市规划和土地利用规划为龙头，在保障被拆迁群众利益的前提下，“拆一还一，先建后拆”；对企业搬迁的，实行先补后拆，城区内统一建设社区，实施成片区规模改造；在农村，采取填实“空心村”、合并建立中心村、建设统一社区（农民公寓）等模式进行改造。在改造的方式方法上，采用村居为主，自我改造；土地收储，政府改造；吸引外资，联合开发；以强带弱，共同发展等多种方法进行改造。
3.多种举措，妥善安置搬迁村民
“城中村”虽然有这样那样的问题和弊端，但村民早已习惯，他们最关心的不是改造后城市环境如何优美，街道如何整齐，而是更多地担心改造后失去赖以生存的房产和土地，害怕既不能保住自己原有的资产，又失去谋生的手段。因此，如何妥善安置搬迁村民，是市委市政府考虑的首要问题。在拆迁安置中，各级部门充分听取群众意见，采取货币安置、还建安置、留地安置、养老保险安置、用地单位安置等多种形式做好群众安置工作。想民之所想，忧民之所忧，妥善安置村民，解决他们的后顾之忧，使临沂市的“城中村”改造进展顺利。
三、关于临沂市“城中村”治理问题的思考
当前，临沂市的“城中村”治理，主要是对“城中村”的建设改造，侧重的是统一的规划和拆迁重建工作。对于既定的旧城旧村改造任务中“促进旧村居和城中村集体经济的管理模式转变，使其成为符合社会主义市场经济体制和现代企业制度要求的企业”及“村民”向市民转变的问题，所关注的程度还远远不够。
“城中村”改造是一个涉及户籍制度、土地利用制度、集体资产处理、村民自建住宅政策、投融资体制等多方面的复杂系统工程，改造的任务重，经济利益复杂，所需资金数额巨大。省内外一些大中城市在“城中村”改造中，已经探索积累了一些成功经验，例如，珠海市对“城中村”进行拆除并安置村民，辅之以一些配套措施，吸引房地产公司参与旧村改造。广州市的“城中村”也成功完成了改制，都市农民成为公司股东，“城中村”撤销村委会，组成股份公司，按《公司法》经营原来集体企业与物业。借鉴这些经验，我们认为，临沂市在继续推进“城中村”治理的工作中，应更加注意以下方面：
1.加强“城中村”改造与城市社区建设相结合，促进“村民”向市民的转变
总结目前各地“城中村”改造的做法，要特别注意防止将“城中村”改造仅仅局限于房屋形态的改造，忽视“城中村”社会形态的改造。“城中村”不仅仅是一种房屋的形态，它还是一种社会形态。因此，“城中村”的治理就不仅仅是人们由平房搬进高楼大厦这么简单。城市化进程中，人的城市化更加重要。这就要求我们在“城中村”改造中树立长远眼光，注意在进行房屋改造的同时，尽可能实现社会形态的改造，使“城中村”更好地融入到城市整体中去，以实现“城中村”彻底的城市化。
首先，在“城中村”改造后的社区引入规范化、市场化、统一化的物业和社会管理方式，使“城中村”社会结构和管理实现现代化。临沂市在“城中村”改造中所实行的成片开发，即合并组建大型社区的做法非常值得肯定。这一做法为改造后实现社会结构与管理现代化打下了很好的基础。
其次，通过大力开展社区文化、社区教育、社区服务等工作，从思想观念、行为方式、社区管理等方面彻底把“城中村”居民的传统农村生活方式转变为现代化城市生活方式，使“城中村”居民彻底告别旧有的生活方式，走进现代城市文明社区，成为真正的城市人。
2.加快城市建设步伐与注重民生相结合，坚持“以人为本”
在加快城市建设过程中，必须“以人为本”，善解民意，善待百姓。治理“城中村”要考虑到那些以出租房屋为生计的村民和居民的生活来源问题，而这恰恰是需要各个方面认真考虑的问题，也是考验城市管理者智慧的问题。目前临沂市在这方面已经做了一些工作，但工作还应该更细致、更扎实，争取将每一项工作落到实处。
首先，要强化就业技能培训，积极促进村民就业。“城中村”村民有工作，有固定的收入，才能保障社会的稳定。针对“城中村”村民的文化程度普遍较低的状况，要加强就业技能培训，从而提高村民的素质，促进就业。
其次，应多措并举，妥善解决村民的养老、医疗保障问题。临沂市规定，村民身份改变为城市居民后，符合参加城镇职工社会保险条件的应按规定参加城镇职工社会保险。村民转为城市居民后，享受城市居民有关的优抚、复员退伍军人安置和社会救助等政策，符合低保条件的可按规定程序申领城市居民最低生活保障金。“城中村”改造后居民的养老保险、医疗保险如何纳入城市保险范围及所需资金从何处筹集，是需要十分关注的问题。
再次，关注贫困、弱势群体，加大廉租房建设的力度和管理。“城中村”由于低廉的房租，使得它成为农民工、外来务工人员初到城市的栖身之地，成为城市包容性的一大体现。目前临沂市区的一些村子里，近1/3是外来人口，拆迁后这些人的居有其所也是我们政府部门所应关注解决的问题。
3.坚持依法处理土地权属和改造集体经济组织形式
经过这几年的工作，临沂市旧城旧村改造取得了明显成绩，土地集约利用水平显著提高。根据临沂市人民政府《关于加快推进市区城中村改造工作的意见（试行）》，“城中村”改造中的集体土地，具备条件的依法征为国有土地，并按国有土地进行管理；其中农用地必须按规定办理专用手续。“城中村”的集体土地征为国有后，任何单位不得无偿使用。凡涉及改造的村居，其还建安置用地、村民生产经营设施的经济发展用地规模必须根据市政府的政策规定，以满足本村居民还建安置和经济发展的实际需求来确定，禁止以还建安置等名义变相占地进行商品房开发。然而，由于大规模地进行旧村治理改造，审查监管工作跟不上，有些“城中村”以旧村改造的名义从事房地产开发，由于其建设用地未办理土地出让手续，致使公开向社会出售的这部分房屋无法办理房产证，因此造成大量的民事纠纷，带来一系列的社会问题。对于“城中村”改造必然涉及的土地问题，政府对此必须依法出台具体的、易于操作的实施办法。要依法处理好集体土地，健全城市土地供应的管理机制。
另外，要改造“城中村”集体经济组织形式，建立现代企业制度。农村集体资产去留和经营中涉及村民切身利益的大事，建议通过税费政策和土地升值收益的调节使集体资产实现普遍增值，再将村的集体资产组建为社会化股份公司。在改制工作中，还要正确处理国家、集体和个人的关系，在留足必要的集体公共积累外，按人口、劳动年限将股份尽可能量化到个人，从而壮大和优化原有的集体资产，解决“城中村”村民转为城市居民的后顾之忧。兰山区的曹王庄社区，是原曹王庄改造后的社区，集体资产改制后组建成了集团公司。社区的集团公司是社区的经济实体，有300多人参与集团公司工作，每年工作人员最低的能拿到15 000元，高的一般能拿到五六万元。另外，村里进行旧村改造时还建了18万平方米的沿街楼作为公产，集体对外承包、租赁，收入由社区居民共有。村民根据公司的发展情况，每年有分红和福利。这样做，将“城中村”的集体经济组织形式的改造和解决村民的生活问题更好地结合起来，切实解决了村民的后顾之忧。
4.坚持“城中村”改造与保留城市历史相结合，注重城市特色
“城中村”的改造和治理应该是多样的，而不是整齐划一的。世界上每个城市都有高楼大厦，似乎都一样，但当你走进城市，仔细去品味时，就会发现每个城市都让人有不同的感受，这种独特的感受源自于我们对这个城市的历史、城市的内涵的感触。城市的历史与韵味，积淀在城市古老的建筑中，积淀在城市深处的小巷中，也存在于原住民的生活方式中。无论是“城中村”中的古建筑还是原住民，在他们身上都承载了这座城市的记忆，在“城中村”改造的同时应该保护这样一种人文生态。这种人文生态和自然生态具有共同点，其中蕴含的类越丰富、越多样，生态系统才能越具有生命力。
我们今天的城市建设，需要改造“城中村”，因为“城中村”在城市发展中确实出现了很多的问题。但我们在大规模的拆迁旧居时，要注意对有地方特色建筑的保留，开发性地保护城市记忆，而不是让我们的城市看上去整齐划一，非常漂亮，仔细体味时却发现是一个没有历史记忆的城市。临沂市是一个有悠久发展历史的城市，有着丰富的文化资源，有孝文化、兵学文化、红色文化。老城区的每一个街道，每一条小巷都有其历史的渊源，有一个值得传颂的故事。因此，在“城中村”改造的过程中，我们不能忽视对历史文化的保护、继承和延续，要对历史文化街区和历史优秀建筑实行保护性整治，使之凸现我们临沂市的城市历史文化特色。
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关键词：城中村改造；改造现状；天津市
"城中村"是各地区城市化发展中出现的普遍问题。按建设用地占总用地比例可把城中村发展的具体形态分为三类，即"典型城中村、转型城中村、边远城中村"。因此，城中村大多分布在城市边缘、城乡结合部，被城市完全包围或半包围形态。这种形态直接形成"边外城市化，边内脏乱差"的鲜明对比，这也发映出城中村急需治理的现实。
一、天津市城中村改造现状分析
天津市城中村改造从2004年开始，到2010年6月底，天津市中心城区涉及的66个城中村已经陆续改造完成20个，还有46个村中城有待改造。这46个村全部坐落在环城四区，涉及21万人口，6.5万户。城中村改造的主要内容就是将城中村危陋、平旧的房屋拆除，集中建设现代化小区，节约出来的土地征为国家所有，用于城市建设的再发展。故这46个村需拆迁房屋达800万平方米以上。其中有的村落确定了投资单位，有的因缺乏资金支持无法启动改造，再加上在拆迁问题上的重重困难，因此，天津市城中村改造任重道远。
二、天津市城中村改造问题分析
天津市城中村改造问题与我国其他地区有很多共性，但以下三点在天津市城中村改造中都比较突出。
1、公共服务设施欠缺，环境质量差与现代城市发展不同步
大部分城中村的道路曲折不通，不能满足消防、急救、环卫等车辆通行。房屋高度无序，水、电管线混乱，煤气管道不通，在消防、抗震等方面存在隐患。此外城中村建筑间距过小，采光、通风不足.建筑质量不高。由于缺乏统一的规划和管理，城中村排水排污、垃圾处理等市政设施不足，加之村民的生活方式并未根本改变，使得生活性和生产性污水就近排入河道或农田，固体废弃物无序堆放，环境质量差。这些都严重制约了城市整体服务功能的提高和生活质量的改善，社会治安混乱，管理难度高，严重影响了城市的现代化形象。
2、城中村占用大量土地资源，管理混乱，权属界定不清
城中村大多位于城市中心地带或次中心地带，占用了大量城市建设用地，是丰富的土地储备资源，但是这部分土地一般涉及若干集体土地所有权单位，而由于现行法律对农村集体土地所有权主体的概念设定模糊，在行使具体权利时，作为所有权人的农民集体的真实意愿难以得到真正体现，造成了农民集体在收益分配上的不均。这些权属不清的土地使得土地在流转的时候更加混乱。
3、土地利用效益低，违法违章建筑严重
城中村大多以独门独户的传统家庭模式建筑为主，房屋建筑占地面积大，建筑密度高，容易率低，造成土地利用率和产出率低下。由于管理制度和监督制度不完善，导致村民因利益驱动住宅往往尽可能占用公共空间，余留的公共空间狭窄，在城中村形成"一线天"等独特"风景"。随着外来务工人员的不断增加，低廉的城中村住房有了巨大的需求市场，所以农民不顾一切的进行违法建设，任意侵占公共空间和道路，市政设施无人顾及，致使潜在的土地资源流失。
三、天津市城中村改造成因分析
城中村形成的客观原因是我国城市进程的快速发展。城市化是城中村形成的主要外动力，然而城中村很多负面现象还是有其潜在的原因。
1、法律法规实施力度和监察措施不强
法律制度的滞后性是现实生活中出现"先发生后管理"问题的根本原因。而相应的监察制度是使法律等规章制度有效实施的保证措施。监察措施不及时，涉及到的相关问题就不能及时得到解决，这也是城中村改造问题难以有效实施的重要原因。
2、农民的文化素质有待提高
在环境保护和土地资源保护中，群众一直是直接的实施者与受益者。良好的环境和充分的土地后备资源是社会安定、人民生活富足的重要基础，但是这样的意识并没有深入到每个人群众的心中。小民经济的自私性与集体利益冲突时，大多数人首要考虑的还是自身的利益，公益性参与只存在于少数具有高文化层次的人群中，但是在具体做的时候还是要再打折扣。城中村改造是利国利民的一项长远事业，以利导之、以利趋之除了提高群众自身文化素养外，政府的奖励机制也应大力实施。
四、天津市城中村改造对策分析
1、明晰土地产权关系，制定有针对性的土地管理制度
土地产权关系是城中村改造问题顺利解决的基础因素，明晰的产权归属可以化解很多现实问题，所以制度一部专门专门关于城中村改造问题的土地制度迫在眉睫，只要有法可依，一切关于权属的纷争才可迎刃而解。
2、处理好"城中村"三方关系是治理"城中村"问题的保障
城中村改造问题涉及到的主要利益主体有：政府、城市开发商、城中村居民，而城中村改造的实质是通过解决产权、规划、地价及拆迁补偿安置四方面问题来平衡政府、业主与改造单位三者之间的利益关系。因此抓住利益三方的主要矛盾，分析各利益主体最关注的问题才能妥善处理好城中村改造问题。
3、因地制宜，挖掘不同城中村的特色，勇于创新
"城中村"改造应深入了解本地区的现状特征和改造的市场条件，综合协调各方利益，根据各地区、各类型"城中村"的不同特点，多方论证改造方案的经济可行性与空间可行性，提出操作性强、科学合理、特色鲜明的改造方案。
个性化是城市发展重要的内在动力，是城市发展永恒的话题。因此，应首先继承传统建筑，体现地方特色，深入研究，综合考虑城市的自然、地理、社会、人文等各方面因素，挖掘城市特色，利用先进的规划设计手法，编制富有地方特色、个性鲜明的改造规划。做到"一村一策、一区一策"，把天津市打造具有活力的现代大都市。
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关键词：城中村；城市化；改造；规划
在城市建设与发展过程中，每一座城市都会遇到“城中村”改造问题。这是因为“城中村”指的是位于建成区边缘、规划建成区范围之内、已被建成区包围或半包围的村庄。这些村庄在城市规模不断扩大、城区不断向外拓展中不断地改造成城市建成区。因此，“城中村”改造的过程就是城市建设发展的过程。这项工作是城市发展的需要，是推进城市化的需要，是改善城市环境和提高城市质量的需要，是盘活城市资产、提高土地利用率的需要，也是控制各个“城中村”自行盲目发展、违法城市规划布局所引发出的诸多违章建筑的需要。
以唐山市高新区为例，“城中村”改造的过程就是城市建设发展的过程。高新区规划面积31平方公里，建成区人口由10万增长到200余万，高新区现辖20个村，目前中心区9个村已全部纳入全市城中村改造计划。新划转的11个村，按照外环线10公里之内全部纳入城市总体规划的要求，也将全部纳入城市建设范围。在未来几年内，高新区城中村改造将全部完成，高新区村民变市民就要变为现实。
一、城中村改造将要面临的主要问题
1.市政基础设施配套差。
2.公用服务设施不配套。银行储蓄网点少、面积小、服务差、水平低；科教文体卫等设施不能满足需要，餐饮、修理、商贸等各项配套设施严重不足等。
3.城中村传统的村落文化面临断层。在城市文化和大量外来人口的冲击下，城中村传统的村落文化面临衰落，同时，村民的角色又没有转变成现代城市市民，村民面临角色转变的阵痛。
4.城中村村民的就业率普遍较低。
二、根据上述的问题。对城中村改造提出以下的建议
1.实行分类指导与“一村一策”相结合的改造策略
城中村改造，既要根据城市未来的发展方向确定改造的目标和方向，又要根据城中村的具体特征，采取“在整体改造战略上实行分类指导，在具体改造措施上实行“‘一村一策’相结合”的改造策略。实行“成熟一村、改造一村，加快成熟城中村的改造与防止新城中村的产生相结合”的指导方针。
2.严格执行《中华人民共和国城乡规划法》。在今后规划建设中要符合规划要求、规划布局和规划内容。小区建设要尊重村民意愿，体现地方特色，依据“城中村”的具体地理位置，因地制宜的规划、建设。
编制“城中村”改造规划，一要坚持将建设现代化大城市与推进新农村建设相结合，系统规划、分布实施。二要坚持从环境生态性、生活舒适性和居民方便性等“三性”原则，做到优化组合，合理布局。三要将居住形态、社会形态、生活形态与城市协调统一，使“城中村”真正融入城市之中。四要坚持以人为本、实用为先；精心规划、综合环境注重居住、休闲、服务相配套，努力做到设施齐全、功能完备、环境优美。
关键词：城中村 改造再建工程 必要性 管理措施
随着城镇化建设步伐的加快，我国各个城市都在积极地推动与扩大城市规模，对此就出现了我国特殊的社会现状――“城中村”，城中村是城市扩张的必然结果，其已经被城市所包围，城中村居民属于农民但是其生活习惯、工作岗位以及思想观念已经全部的融入到城市中。由于城中村的规划建设等没有统一的规划结果，出现“脏、乱、差”的现象成为必然，其与城市环境建设存在巨大反差，因此为了城市环境的优化、解决城市用地紧张问题，城中村改造再建工程是城市建设的重要内容。
1 城中村改造再建的必要性
1.1 实行城中村改造有利于加快城市化进程 城市是一个地区的中心，其城市环境对当地的形象具有重要的作用，而城中村由于其环境差已经影响了城市的总体环境，所以积极稳妥地解决城中村问题，促其经济管理体制和社会管理体制向现代化城市管理体制和方式转变，使城中村直接融入城市，对于加快城市化进程具有举足轻重的作用。
1.2 实行城中村改造有利于高效利用土地，提升城市承载能力 目前国家实行严格的土地政策，地方土地资源日益紧缺，而城市建设又需要大量的建设用地，城市的发展正逐渐从粗放的外延式扩张向内涵式集约发展转变，在这种情况下，改造城中村，盘活效益低下的城中村土地，腾出更多建设用地，缓解土地供求紧张矛盾，已成为历史的必然，因此科学合理的城中村改造，将会大大促进城市土地潜力的提高，拓展城市发展空间，提升城市的承载能力和经济发展水平。
1.3 实行城中村改造有利于改善居住环境，提高居住生活质量 通过高标准的规划设计和改造，会使原来的城中村融入城市，从根本上解决原来城中村基础设施建设薄弱、建筑密度大，居住环境脏、乱、差，生产生活质量低劣等问题，改造后配套绿化、休闲、健身、环卫、物业等基础设施，这将会极大地提高村民居住生活质量，让他们更好地共享城市发展带来的成果。
2 城中村改造再建工程存在的问题
城中村改造再建工程涉及城中村每个公民的切身利益，同时由于城市用地紧张程度越来越明显，城市房价也越来越高，城市改造再建工程已经不再是简简单单的工程建设的问题，其必须要正确的处理许多问题，既有工程建设管理的问题还有与城中村居民的关系等等。
2.1 城中村再建工程施工方对再建工程缺乏有效的规划，影响再建工程的施工进度 城中村再建工程对于城中村整体利益具有积极地作用，但是在具体的城中村再建工程中由于一部分人他们受到私利的影响或者感到某些不公，他们会不配合再建工程，最常见的现象就是“钉子户”的出现，可以说造成此种现象发生的原因是多方面：一是由于城中村居民认为自己的利益没有得到足够的满足，他们预期的经济利益与实际获得利益相差甚远，并且他们的预期经济效益超出城中村再建工程改建成本预期的范围；二是一些施工方在对待改建工程时其一般采取的是粗糙的方式，而一些居民对待此种方式一般是采取反粗暴的方式，结果就会导致恶性循环，最终到时施工时间被无限的延长。
2.2 城中村改造再建工程涉及的成本具有许多预计性 首先城中村再建工程不仅需要施工管理机构，还要成立专门的城中村改造再建动员机构，因为城中村再建工程需要拆除一些居民的住宅等，破坏一部分人的个人利益，这些问题解决起来是非常难得，因此需要成立专门的拆迁动员机构等，而这些机构的成立不仅需要大量的人员还要提供一定的办公用品、办公场地等，这些都需要额外的费用，而这些费用具有不可变性；其次城中村再建工程是对城中村旧的农村规划给予否定，而这些新的规划会导致一部分居民的反对，因此为了实现城中村再建工程的顺利进行，施工方往往要支付给城中村居民相当高的费用，而且这些费用体现在支付居民费用上是不相同的，而且其还包括许多新的成本支出费用；最后城中村成本控制还具有延续性的不确定性，城中村改建工程并不是简简单单的重拆重建，而是改建的工程会改变人们传统的生活习惯以及经济收入等，因此城中村改造再建工程需要解决人们的后续生活问题，而这些问题的解决都需要资金的，因此施工成本也是没有办法预算的。
2.3 城中村再建改造工程资金来源渠道单一 城中村改造工程需要大量的资金，而依靠政府的资金是很难完成城中村改造工程的，因为城中村再建改造工程不仅需要大量的资金进行工程建设，还要涉及到房屋安置、货币过度等，因此现在的城中村再建工程多数采取“自筹资金、自主经营、自我改造”的思路，由城中村集体或者居民投资，然而此种模式受到集体资产的影响，对此目前城中村改造工程还是集中在以盈利为目的的开发商投资，由开发商进行投资并且投资商从中获得盈利。这样的资金来源是以损害一部分城中村利益为前提的，并且此种资金来源也主要集中在向银行机构的信贷支持。
3 加强城中村再建工程管理的措施
3.1 合理安排施工方对施工进度的科学管理 城中村改造再建工程在施工的过程中一定要严格按照工程预期进行施工，首先施工管理方要协调好与施工建设相关的人员，为工程施工建设提供足够的条件，将施工的硬件设施提供到位；其次施工方要正确处理与周围居民的关系，城中村改造再建工程常常会影响周围居民生活，因此为了避免发生扰民时间，影响工程进度，施工管理方一定要做好工程建设的前期宣传工作，争取周围居民的理解；最后施工管理方要积极的与城中村集体就重大事项进行协商，将施工建设过程中的难题给城中村集体进行说明与讲解，将一些施工过程中的难题尽早的解决，压缩再建工程的工期。
3.2 扩大城中村再建工程资金来源渠道 城中村改造再建工程需要大量的资金其单纯依靠政府部门的扶持资金或者城中村集体以及个人的投资是很难完成城中村建设的，因此作为施工方要充分利用行政调控与市场机制的联合作用，采取多种模式下的资金合作运作模式，进而在根本上解决城中村改造再建工程的资金紧张问题，首先鼓励城中村居民增强对再建工程的认识，提高对工程的投资热情；其次要积极利用政府扶助平台吸引政府在政策方面给予支持；最后积极盘活城中村改造再建工程的经济价值，提高金融机构对城中村改造再建工程的支持力度，给予其足够的信贷支持。
3.3 提高城中村改造再建工程的成本控制 首先在进行城中村再建工程前一定要明确改造目标，确定改造后的工程用途以及再造规模等，规划好城中村基础设施，尤其是与周围建筑相适应的的配套设施要进行充分的建设，对于属于交通不便的城中村一定要科学的规划好基础道路设施；其次在工程设计中要严格控制成本支出，城中村改造再建项目要聘请具有高资质的设计人员、造价人员等对改造项目进行科学的分析，通过合理的工程设计原理，通过改变再建工程的设计方法，将再建工程的经济效应发挥到最大，争取做到以最小的费用支出获得最大的经济效益；最后实行限额设计制度，城中村改造再建工程应该按照设计书以及投资预算等进行资金预算的初步设计，并且按照初期设计图纸等在保证工程的前提下对工程进行层层限额设计，将工程造价尽量控制在预期的范围内。
3.4 以人为本，政策扶持 城中村改造政策要覆盖拆迁安置、规划建设、社区管理、集体资产流转、社会保障等各个方面。要充分调动村集体和村民参与改造的积极性，明确村集体和村民既是改造对象，又是改造主体，采取政府提供优惠政策，实行村集体、村民出资和银行贷款相结合的方式实施改造。将城中村改造纳入农村危旧土坯房改造政策，享受相关补助标准。对城中村改造宅基地集体用地可按规定转为国有用地，土地收益按比例向村集体返还，并将政府所得专项用于新村配套建设和城中村改造的亏损补贴。对城中村的村民转为城市居民后，其就业统一纳入城市就业管理，并享受社会保障、职业培训、就业指导、职业介绍等待遇。因城中村改造增加的就业岗位及一些公益性社会岗位，优先用于安排原集体经济组织成员。将城中村改造中的村民纳入社会保障体系，实行好失地农民社会养老保险，使农民真正融入城市变为市民。
4 结束语
总之，城中村改造再建工程涉及的问题比较复杂，尤其是在施工过程中需要施工管理方采取科学的管理措施促进城中村改造再建工程施工，合理处理与各种施工方以及居民的关系，最终提高城中村改造再建工程的质量。
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