时间：2024-02-01 17:12:41
引言：易发表网凭借丰富的文秘实践，为您精心挑选了九篇企业资产管理方法范例。如需获取更多原创内容，可随时联系我们的客服老师。
一个企业要想在市场上取得优势，必须加强对自身资产的管理。而流动资产具有超强的变现能力以及较短的周转期限等特点，加强对它的管理是所有资产管理中最要的部分，因为这关系着一个企业所有经营活动的资金来源，稍有管理不善会对企业运营产生重大影响。
中小企业的发展对一个地区经济发展和社会稳定来说至关重要。中小企业实行合理的内部整顿，建立先进的管理模式，这不仅有利于中小企业提高利润，为自身的长远发展做铺垫，而且能够拉动国内生产总值的提高和促进经济的发展及社会的稳定。
二、文献综述
徐芳婷（2011）[1]认为企业自身需要积极掌握流动资产管理的各方面能力，并将这些能力运用到实际的日常生产经营中去，科学、合理、规范、全面地进行管理。侯柏青（2013）[2]认为在货比资金方面，中小企业要建立票据和印章管理规范制度；在应收账款方面，中小企业应该致力于把应收账款减少到最小，完善催收机制；在存货管理方面，合理地运用采购资金，控制采购成本。
三、中小企业流动资产管理的现状分析
我国中小企业数目众多，在给社会带来显著效益的同时，又因为自身产出规模小、资产管理不善等因素制约着中小企业效益的发挥。流动资产的管理是资产管理中最为关键的环节，但目前，我国中小企业在流动资产管理方面主要表现为资金利用效率低、监督机制不健全、应收账款和存货管理问题突出等。
（一）资金利用效率低。许多中小企业在投资前由于缺乏专业性和可行性的分析，对流动资产随意使用，没有考虑成本和效益，也没有对现金的收支预算进行编制，从而导致企业陷入了资金短缺―利用效率低―资金短缺的恶性循环之中。另外，一些企业的资金去向取决于高层管理人员的个人意志，但在资金使用过程中管理人员主要按照其主观意识将企业资产用于某单一的生产经营环节，资金的利用得不到合理的配置，使企业陷入高投入、低产出的境地。
（二）监督机制不健全。大部分中小企业都是以家庭为核心的高层人员组成结构，企业人才缺乏，因此，企业的监督机制难以形成一套完整、健全的体系。且决策者在对流动资产的管理上由于管理者专业知识不足，管理账目混乱，易出现过分追求经济效益，忽视对企业内部的管理与控制的现象。
（三）应收账款和存货管理问题突出。就目前来看，企业多采用赊销的形式来应对激励的市场竞争中的企业生存问题，但与此同时又缺乏较为严格的赊销政策，催收机制也不健全，导致应收账款周转性能不强，使企业的生存问题受到挑战，最终导致破产。
在存货管理方面，企业对存货的管理上主要有以下几类问题：第一，有的企业对所需要的原料各部门分别进行采购，容易造成原料采购重复与过剩的现象；甚至有些企业不对存货进行监管，没有定期或不定期地对存货进行盘点的规定，过分注重账面数字。第二，企业内部人员管理意识薄弱，存货领用手续简单，过多领用存货的现象时有发生。
四、中小企业流动资产管理的方法探讨
就中小企业对流动资产的管理现状来看，依然存在很多问题。解决这些问题不仅需要企业自身积极加强对流动资产的管理，提高管理意识，更为迫切的是设计出合理科学的管理方法，规范企业内部运行机制。这样才能使企业的流动资产处在一个合理的范围内，以满足企业日常经营活动的需要。
（一）现金的管理。现金持有的目的不仅是为了满足生产经营活动，还能够用来抵消风险。但是现金持有过多也会丧失机会成本，所以加强对现金的管理显得十分重要。
首先，企业要根据自己的实际情况确定最佳的货币资金持有量。企业一方面要保留足够的资金用于生产经营，另一方面要压缩现金的存量从而用于短期投资，获取投资收益。另外，企业要严格规定内部规章制度实行钱账分离的管理，资金的使用一律交给财务部审批，资金收入也需财务部入账。还要重视核对库存现金与银行存款，做到账账相符、账实相符。
（二）短期投资的管理。企业短期投资如果管理得当能够给企业带来经济效益，合理的投资计划与投资结构是获得收益的有效途径。在进行短期股票或者债券投资时，企业应该充分了解该项投资活动的安全性，避免出现较大的风险。与此同时，重视短期投资的变现性，熟知证券的到期日，因为流动资产的最终目标是服务于企业的日常经营活动，短期投资只是让企业资产增值的一种工具。
（三）应收账目的管理。增强对应收账款的管理，最重要的是企业要了解相关客户的信用情况，若客户信用较差，应收账款的收回可能比较困难；若客户信用情况较好，收回应收账款的时限可能较短。据此，中小企业可以对客户的信用情况进行分析，并以此来决定对于某一客户给予多少信用。另一方面，企业在进行催收账款的同时也要注意方法和技巧，这样才能及时收款，又处理好了和客户之间的业务往来的关系。
（四）普通存货的管理。对普通存货的管理要建立控制存货的制度，企业应该根据各种存货的消耗速度以及销售的具体情况来预计下一个营业周期内所需的存货数量，这样才能保证企业的存货持有量合理科学。同时，对采购的管理也不容忽视。首先必须由仓库填写采购单，采购部根据采购单确定货物的数量、种类以及采购地点等内容。在进行采购时，采购人员对市场的情况应该有一个大致的了解，事先调查好物资质量、价格等内容，对同一物资进行货比三家，最终选择物美价廉的购买。最后，企业要做好仓库验收工作，对采购和销售的存货都要登记入账，以免在采购或销售的过程中出现纰漏。
五、我国中小企业流动资产管理的对策建议
加强流动资产的管理，企业必须建立健全完善的监督机制，通过制度来管权、管事、管人；必须制定流动资产的管理目标，以高标准来要求自己，提高资金的使用效率，避免由于资金不足导致的企业危机；必须强化对流动资产的管理意识，管理层应该充分认识到流动资产管理对于企业发展的重要意义。
（一）建立健全完善的监督机制。企业内部管理失控容易引发多种问题，如账目管理出现混乱等。一方面，企业要努力提高财务管理人员的综合素质，招收专业知识丰富、实际操作能力强的员工，并按时对企业财务管理人员进行培训，提高他们对流动资产的管理能力。另一方面，企业要在相关法律法规的基础上，明确各部门人员的职责范围，将流动资产管理的工作程序严格化，将审批工作落到实处。
关键词：
房地产开发；资金管理；风险控制；企业管理
中图分类号：F83
文献标识码：A
文章编号：16723198（2013）17009502
1引言
房地产开发企业具有土地取得较难、开发期限较长、资金投入巨大、对资金回收要求紧迫等特点，房地产开发企业较其他行业存在更严重的资金断裂危险。因此，研究房地产开发企业的运作特点、资金管理、风险控制、国家政策走向具有重要的现实意义，这将为房地产开发企业避免经营失败提供有效的参考思路，也为行业健康发展与经济稳定起到促进作用。
2加强项目开发周期管理，按计划完成建设进度
房地产项目开发从取得土地使用权、设计、施工，到建
成销售收回投资，周期较长，一般在三至五年左右，鉴于开发周期长的特点，必须对开发周期实行过程控制管理。企业在实现销售前，资金都是投入期，不仅要投入开发成本，还有资金融资成本，以及人员费用、售前广告推介费用等，无论开发过程哪个环节出问题，都可能影响与改变企业资金计划，影响资金调度，进而影响整个公司的资金周转。
项目开发进度的把控在房地产开发过程中处于非常重要的环节，它是公司整个资金回笼计划的关键环节，必须严格按项目开发进度管理，按原定计划完成相应的工程进度，做好资金配比计划。这样就能有效减少资金积压和资金调度不灵，也就减少了在建设阶段资金短缺的风险。
3合理控制融资时点及融资总量，既安全又充分地发挥财务杠杆的作用
几乎所有的房地产开发企业，都有资金缺口，都须对外融资，究其原因：一是房地产开发资金占用量巨大，小则十几亿，多则几百亿；二是为了充分利用财务杠杆，中国在相当长的一段时间内，房地产行业的利润仍然大大高于社会平均利润，也远高于资金成本，通过一定量的适度负债，发挥财务杠杆的积极作用，可获得较可观的资金回报。
然而，房地产开发企业融资的总量较大，利息总额较大，资产负债率偏高。如若未能及时回收投入资金，融资利息将成为企业沉重负担，高额利息不仅蚕食了企业利润，也加重了资金压力。这就要求房地产企业在融资时，一定要根据开发规模、开发进度、企业自有资金总量、资金回笼周期等维度来详细计算融资的方式与融资的总量，以及融资的时点，同时要注意负债适度，不能因为很难融到资，就过多地负债，造成资金浪费及资金成本的增加。在这里，要特别强调融资的时点，融资并不是早借早好，要按“总体规划、提前准备、按需实借”原则进行，即融资的时点是根据项目开发进度及资金配比的总体规划，测算出的借款时点，做好融资的相关商务活动与准备，按需要实际提款。遵循这一原则，不但减少了资金成本，提高资金使用效率，而且可以减少财务风险，提高财务管理质量。
4注重客户价值服务，减少滞销风险
4.1强化内部预售环节管理、及时取得预售许可
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，房地产开发企业必须满足下列条件才能进行商品房预售：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府有关管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。预售许可是一个销售关键节点，《商品房预售许可证》是房地产企业回笼资金的开始，取得了预售许可，即意味着投资回收进入了实现阶段。企业从证书管理、影响满意销售条件的资料准备管理、证书类文件办理时限要求管理，到《商品房预售许可证》的取得管理都须指定相关人员跟踪负责，及时汇报各环节进度情况，统筹排售期，并建立严格的责任考核制度，确保不拖延预售开始日期。
4.2策划项目营销方案，做好客户价值服务工作
为客户着想，就是为自己着想。现在房地产开发公司的竞争，除了注重产品质量外，要把客户价值服务放在非常重要的位置上。而良好的客户价值服务工作，与优秀的项目营销方案策划是分不开的，立足于客户需要的项目营销方案策划是实现销售的有效途径，客户价值服务是实现销售的卖点。房地产开发企业应以实现客户价值服务作为核心竞争力，从而推动项目的销售，甚至是公司品牌形象的建立与宣传。客户价值服务就是从客户角度出发，解决客户为什么要买我们公司的产品以及为什么要买我们这个项目的房子这两个问题，要解决好客户这两个问题，企业要从房子保值、生活配套措施、交通环境、周边商业升值潜力等价值元素为客户着想，这可追溯至房地产开发企业在项目选址时就应为客户认真负责研究这些价值元素，这样的产品才能成为大众追逐的对象，使企业产品不仅成为人们居住的场所，也能成为需求者争先投资的标的物。
5洞察政策与行业的未来走向，预先采取稳健发展的策略
房地产行业不属高科技行业，也不属于新兴产业，它是一项传统行业，只是随着改革开放、住房制度改革、城市化城镇化进程中而壮大起来，其中也因为我国城镇土地开发利用政策及城市化促进了这个古老行业以一种新的方式重新焕发出活力，之所以说是一种新的方式，是区分于我国改革开放前房产主要以自给自足的模式存在。房产主要有两种功能：居住功能和投资功能，中国房产以前主要是居住，而近几年来，投资功能有超过居住功能的势头，究其原因，敝人认为是老百姓缺乏有效的投资渠道，最后选择了不动产作为增值保值的途径。
一直以来，房地产行业都被当作高利润回报甚至暴利行业，很多不从事房地产开发的商品流通企业、生产制造企业纷纷加入房地产行业，从我国房产发展历史及现西方主要国家房产市场的情况看，房地产行业不应成为高回报的行业，这可能也要检讨我们的土地开发利用政策。
近十年来，特别是2006年以来，中国房价上涨速度过快，开发存量速度增加，部分城市出现楼盘卖不出去、楼盘空置现象，而近几年来，甚至出现开发商因资金链断裂跑路及二三线城市空城现象更加剧了房地产行业可能存在的泡沫危险，房产的投资与投机突显出来，行业风险在加大。
从人口角度分析，随着我国22-32岁年龄段人口的减少，结婚年龄段购房刚性需求相应减少，且目前房产供应量及房价不平衡，未来十年我国商品房的开发速度会明显慢于前十年，房地产行业从快速发展期进入了平稳发展期，行业利润率也呈下降趋势，不断接近社会平均利润。因此，非房地产企业不应盲目地跟进房地产行业，房地产企业也不应盲目地扩张。
由于有目共睹的房价急剧上升原因，政府从2009年底不断出台了控制房价的各项措施，虽未能快速降低房价，但对控制房价继续上升有了明显改观，同时交易量显著减少，使房地产市场从过快的发展阶段实际上走入了逐渐稳步健康的发展阶段。在房价高位现状及国家严控政策下，房产的投资功能正在弱化，居住功能得到加强，在此趋势指导下，房地产开发企业须进一步控制风险，战线不宜拉得过长，应适当收缩战线，以便快速应对风险；另一方面，企业在各城市开发部署时，应根据不同城市的人口结构、就业情况、城市成长情况、城市产业特点因地制宜，制定差异化的城市开发计划，减少存量压力，缩短开发周期，加快周转，及时回收资金，以减少政府可能出台新的更严厉控制政策的不利影响，保持企业适当规模发展，提前应对政策与行业风险，保持企业健康发展。
6结语
资金管理与资金风险是每个企业管理的重点，而对于房地产开发企业来说，资金风险更是关系经营成败的重中之重，资金管理不到位，资金风险控制措施不当，都会给企业带来致命的打击，使前期开发投入的资金付之东流，一切回报成为泡影，所以，房地产开发企业管理中资金管理与资金风险控制紧绷之弦一刻不能松。
参考文献
第一条 为加强房地产开发企业管理，建立正常的房地产开发经营秩序，保障房地产开发企业的合法权益，促进房地产开发经营的健康发展，根据国家有关法律、法规，结合我省实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于我省境内所有房地产开发经营企业（简称开发企业）。
第三条 开发企业是以营利为目的，从事房地产开发经营的公司或者其他企业法人，包括专营开发企业和项目开发企业。
第四条 专营开发企业是指长期专门或主要从事房地产开发经营业务的企业法人；项目开发企业是指依法获得单个房地产项目开发经营权的企业法人。
第二章 开发企业设立与资质审批
第五条 设立专营开发企业，除应当符合有关法律、法规规定外，还应当具备下列条件：
（一）在城市规划区内从事房地产开发经营的，注册资本不低于500万元，并有8名以上持有资格证书的房地产、建筑工程等专业的技术经营人员和2名以上持有资格证书的专职会计人员；
（二）在城市规划区外从事房地产开发经营的，注册资本不低于100万元，并有4名以上持有资格证书的房地产、建筑工程等专业技术经营管理人员和2名以上持有资格证书的专职会计人员。
第六条 设立项目开发企业，除应当符合有关法律、法规规定外，还应当具备下列条件：
（一）已按规定取得开发项目，开发项目建筑面积不少于5万平方米或占地面积不少于3公顷；
（二）注册资本不低于该项目投资总额的百分之三十。
第七条 设立开发企业，要由相应的房地产开发行政主管部门初审。中央驻鲁单位、省直部门和名称冠以“山东”“齐鲁”字样的开发企业，由省建委初审；其它由市、地开发主管部门初审。
第八条 开发企业初审必须提交以下文件：
（一）章程；
（二）可行性研究报告；
（三）固定办公用房证明；
（四）资金和专职技术人员证明；
（五）项目开发企业还需提交项目用地证明。
第九条 经初审合格的开发企业，持有关证明材料到工商行政管理部门申请登记，领取营业执照。
第十条 经批准设立的开发企业，应在领取营业执照后一个月内，到初审的房地产开发主管部门备案并申请房地产开发资质。
第十一条 申请房地产开发企业资质需报送以下材料（一式三份）：
（一）申请资质的报告；
（二）设立开发企业的文件和营业执照复印件（加盖登记机关公章）；
（三）企业法人代表的任职文件及个人资料；
（四）指定部门出具的企业验资证明；
（五）建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员的职称复印件（或职称批文）；
（六）企业固定办公场所使用证明；
（七）房地产开发企业资质申报表；
（八）项目开发企业还需提供用地证明。
第十二条 专营开发企业资质实行分级审批：一级资质由建设部审批并颁发《房地产开发企业资质证书》；二、三级资质由省建委审批；四、五级资质由省建委委托市、地开发主管部门审批，报省建委备案。二级资质（含二级）以下的《房地产开发企业资质证书》由省建委统一颁发。
中央驻鲁单位、省直部门和名称冠以“山东”“齐鲁”字样的专营开发企业申请二级（含二级）以下资质的，由主管部门初审后，报省建委审批并颁发《房地产开发企业资质证书》。
第十三条 项目开发企业资质由项目所在市、地开发主管部门审批，报省建委备案并颁发《房地产开发企业资质证书》。
第三章 开发企业资质标准与业务范围
第十四条 专营开发企业资质等级，根据企业的资金、专业经济技术人员和开发经营业绩等确定，分为五个等级。
第十五条 一级资质应当具备以下条件：
（一）自有流动资金2000万元以上，注册资本不低于2000万元；
（二）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员40人以上，其中具有中高级职称的20人以上；
（三）设有高级工程师职称的总工程师、高级会计师职称的总会计师、经济师以上（含经济师）职称的总经济师，工程技术、财务、经济、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
（四）具有五年以上从事房地产开发的经历；
（五）近三年累计竣工房屋面积30万平方米以上或完成与此相当的开发投资，连续4年建筑工程合格率100％，优良品率30％以上。
第十六条 二级资质应当具备以下条件：
（一）自有流动资金1000万元以上，注册资本不低于1000万元；
（二）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员20人以上，其中具有中高级职称的10人以上；
（三）工程技术、财务、经济、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
（四）具有三年以上从事房地产开发的经历；
（五）近三年累计竣工房屋面积15万平方米以上或完成与此相当的开发投资，连续三年建筑工程合格率100％，优良品率25％以上。
第十七条 三级资质应当具备以下条件：
（一）自有流动资金600万元以上，注册资本不低于600万元；
（二）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员10人以上，其中具有中高级职称的5人以上；
（三）工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称，其他业务负责人具有相应专业助理以上职称，配有初级以上职称的专业统计人员；
（四）具有二年以上从事房地产开发的经历；
（五）累计竣工房屋面积5万平方米以上或完成与此相当的开发投资，建筑工程合格率100％，优良品率20％以上。
第十八条 四级资质应当具备以下条件：
（一）自有流动资金500万元以上，注册资本不低于500万元；
（二）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员8人以上；
（三）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。
第十九条 五级资质应当具备以下条件：
（一）自有流动资金100万元以上，注册资本不低于100万元；
（二）有职称的工程技术和财务管理人员6人以上。
第二十条 凡达到一、二、三级资质（一）、（二）、（三）项条件，达不到（四）、（五）项条件的专营开发企业，降一级资质确定。
第二十一条 项目开发企业根据项目、资金、人员等条件确定资质，不定等级。
第二十二条 专营开发企业必须按照本规定和《房地产开发企业资质证书》确定的业务范围从事房地产开发经营业务，不得越级承担开发任务。
第二十三条 一、二、三、四级资质开发企业可承担的任务规定如下：
一级资质开发企业可承担各种规模的土地和居住区以及工业区、商业区等建设项目的开发建设，建设技术复杂程度不受限制；
二级资质开发企业可承担20公顷以下的土地和建筑面积30万平方米以下的居住区以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设；
三级资质开发企业可承担建筑面积10万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设；
四级资质开发企业可承担建筑面积5万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设。
第二十四条 五级资质开发企业只限于在本地城市规划区以外的村镇从事房地产开发经营，具体承担的任务范围由各市、地开发主管部部门确定。
第四章 开发企业资质管理
第二十五条 开发企业实行持《房地产开发企业资质证书》营业制度。无《房地产开发企业资质证书》的不得从事房地产开发经营业务。
第二十六条 《房地产开发企业资质证书》分为正本和副本，具有同样法律效力，由建设部和省建委统一制发、编号，开发企业必须持《房地产开发企业资质证书》开发经营。
开发企业遗失《房地产开发企业资质证书》，必须登报声明作废后，方可补领。
第二十七条 建立开发企业资质年检制度，结合资质标准和开发经营情况，办理开发资质等级的升降和去留。
第二十八条 开发企业发生分立、合并，应当在有关部门批准后30日内，向原资质审批部门办理资质注销手续，并重新申请资质。
第二十九条 开发企业变更名称和法人代表，应当在变更后30日内，按资质审批程序向资质发证部门办理变更手续。
第三十条 开发企业破产、歇业或因其他原因终止业务，应在办理注销《营业执照》的同时，按资质审批程序向资质发证部门注销《房地产开发企业资质证书》。
第三十一条 项目开发企业在项目开发经营结束后，应及时办理注销手续。若从事新的房地产项目的开发经营，须重新办理资质变更等手续。
第三十二条 项目开发企业具备专营开发资质等级条件，可申请转为专营开发企业，经批准后办理资质变更等手续。
第三十三条 开发企业经理和业务负责人应经培训考核取得省建委颁发的岗位合格证书，方可上岗。
第三十四条 临时或兼职聘用的有职称人员不得计入企业有职称人员总数。
第三十五条 对遵纪守法、开发产品质量好和社会效益、环境效益和经济效益显著的开发企业，可在新项目开发招投标、项目开发企业转为专营开发企业或资质升级等方面给予优先。
第三十六条 开发企业有下列情形之一者，应按国家有关法律、法规的规定，视情节分别予以警告、责令限期改正、降低资质等级、吊销《资质证书》的处分：
（一）申请开发资质等级隐瞒真实情况、弄虚作假；
（二）领取《房地产开发企业资质证书》一年内未开展房地产开发经营业务，或中途停止开发经营满一年的；
（三）擅自超越《房地产开发企业资质证书》和违反本规定承揽开发任务的；
（四）不按规定办理资质年检和变更或注销手续的；
（五）工程质量低劣和发生重大安全事故的；
（六）涂改、出租、出借、转让《房地产开发企业资质证书》的。
第三十七条 责令限期改正的专营开发企业，在限期六个月内仍不改正的，由原资质审批部门降低其资质等级或吊销《房地产开发企业资质证书》。
第三十八条 降低资质等级的专营开发企业，一年后视其改进情况，经原资质审批部门审查批准，可以恢复原资质等级。
第五章 附则
第三十九条 各市、地房地产开发行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。
随着全球经济一体化发展进程的加快，我国市场经济环境竞争愈来愈激烈，很多大型的国外企业在我国部分行业中占据了主导地位，它们优先抢占市场份额、扩大经营规模，一方面这种变化促进了我国经济的发展，但是另一方面又给我国本土行业中的企业带来了巨大的挑战和冲击。在这种激烈的竞争环境中，很多潜藏在我国企业中的经营弊端逐渐凸显出来，如：盲目地获取经营利润、财务管理只重视短期效应、流动资产管理存在着巨大的缺陷。在这些问题中，流动资产的流动性、使用效率等问题严重威胁着企业的生存与发展。对流动资产进行定额管理、有效配置是现代企业管理过程中的重要内容，在很多企业管理者的眼中，流动资产定额管理的重要性与日俱增。对流动资产进行管理的核心内容是对其持有量的确定，它是根据企业的日常经营发展情况、需求的不同来确定不同的定额的。如果企业所拥有的流动资产的量过多，那么必然会影响到企业资金的使用效率，从而增加了企业的财务负担、影响了企业的经营效益，进而影响企业的经济效益和收益。因此，在企业的管理中，实现对流动资产的定额管理是一个关键性问题，如果在一定的生产周期内，企业实现了流动资产的合理配置、流动资产占用量的科学规划，不仅能有效保证企业的日常生产经营需要，更能减少资金的浪费，还能增加企业的经济收益。
1.相关概念辨析
1.1 资产与流动资产
所谓资产主要是指国家、企业、自然人拥有的、控制的能够以货币的形式计量收支的经济资源，企业的资产主要包括各种债权、存货、固定资产、无形资产、其他等内容。作为会计最基本的要素，资产与负债、所有者权益共同构成会计等式。资产按照其流动性可以分为：流动资产、非流动资产两大类。
所谓流动资产主要是指企业中能够在一年或者一年以上的一个经营周期中实现变现、进行运用的资产，它是现代企业资产中的重要组成部分。流动资产的流动主要是从货币形态开始，经过不断地变化后最后又回到货币形态，在这个周转过程中，不同形态的资金同企业的生产过程、经营过程、流通过程密切联系，具有变现能力强、周转速度快等特征。可见，加强对企业流动资产的定额管理将有利于企业流动资金的有效运作，从而为提升企业的经济效益奠定基础。
1.2 流动资产管理的主要内容
第一，货币资金的管理。企业拥有一定数量的货币资金能够帮助企业立即投入到流通中用来购买各种商品、支付劳务等，还可以帮助企业偿还债务。货币资金主要包括：现金、各类银行存款等。因此，加强对货币资金的管理是现代企业流动资产管理中的重要环节。各企业必须根据国家关于现金管理条例，根据企业自身的实际情况，根据企业战略发展要求等制定出相应的现金管理制度；企业必须根据自身发展的需求保证货币资金的一定持有数量，并在详细的货币收支计划的指引下保证货币资金的收支平衡。
第二，对应收账款的管理。在企业中，应收账款在资金中所占的比重较大，应收账款的管理不仅涉及到企业的资金回笼问题，更涉及到企业的资金周转、资金风险问题。因此加强对应收账款的管理十分重要，首先必须做好款项的成本核算，做好账龄分析工作，并根据企业的实际情况制定出科学的坏账准备政策和具体实施措施，对企业未来可能发生的坏账损失进行预测，当然企业还必须尽快完善对自己客户的信用调查与评估工作，保证企业的客户能够及时回款。
第三，对存货的管理。企业的存货是现代企业在日常经营活动中持有的、准备出售的物资材料，存货主要包括：原材料、在产品、产成品等内容。企业的存货也是需要进行定量管理的，在科学的存货数量配比下，企业可以根据对存货经济批量的合理预测推算出存货的持有量对企业经营带来的风险。同时，企业的存货持有量对企业的资金流动性也会产生影响。因此，做好存货的数量控制与管理工作将能够帮助企业用最经济的方式获得最大的利润。存货的数量控制与管理的方法主要包括：经济批量法、ABC管理法、比率分析法等。通过这些有效的、科学的存货数量控制方法，实现对企业存货的合理配比，合理管控。
2.企业流动资产定额管理中存在的问题分析
就目前我??企业流动资产定额管理的现状来看，或多或少都存在一些问题。
2.1 现金管理存在问题分析
现金流量在企业经营发展中的重要性不言而喻，随着企业经营规模的不断扩大，企业的融资能力比初始时期要强一些，但是融资规模和融资渠道存在一定的局限性。如果企业的现金流管理环节存在一定的薄弱性，那么企业抵御风险的能力就会降低，一旦外面的经济环境发生变化、行业的经营环境发生变化，那么企业所面临的财务风险、财务危机将随时发生，严重的还会导致企业出现倒闭、破产的风险。另外，企业持有现金量的主要目的有两个，第一，为了实现企业的日常交易所需，用于企业购置原材料；第二，为了企业预防风险所需，在经济环境瞬息万变的今天，企业的经营策略随时要根据市场的变化做出调整，但是，在变幻莫测的市场环境中，企业的预测有时候并不一定准确，而一旦出现资金预算方面的偏差，就必然会需要现金来充当“消防员”的功能，缓解企业在经营中存在的各种不确定性的风险。
2.2 应收账款定额管理中存在的问题
目前，我国大部分企业的应收账款数额都比较大、账龄比较长，这些应收账款在公司流动资产总额中占比较高，如果不能及时遏制，将其降低到企业可接受的范围内，那么企业的资金流动性必然受到影响，严重的还会导致资金链系统性风险的发生。
2.3 存货管理中存在的问题分析
目前很多企业在存货的管理中也存在问题。例如：采购机制设置不合理，很多公司的采购业务基本都是由采购部门负责的，采购部门下面又分设了不同的采购组，负责原材料、产品包装材料、其他物资的采购。但是，很多时候会出现不同的产品需要的原材料交叉的问题，而不同的采购组在分头采购原材料的过程中增加了相应的成本，这就很容易造成因采购责任重叠等问题发生后相互推诿、相互责怪的现象，有时还会因信息不对称的原因导致同类原料采购量过大的现象发生。
3.加强现代企业流动资产定额管理的有效措施
3.1 明确制定定额标准的基本原则
这是进行流动资产管理的基本原则。首先要实现企业集团内部各部门之间的资产配置数量与工作职责之间的匹配。其次，要围绕企业生产经营目标，设计科学的指标体系，运用合理的预测方法，达到总额适度、风险可控、效益优先的定额配置目标。第三，实现流动资产与实用状况的衔接。在进行流动资产定额管理时一定要根据技术性能、相关行业的要求等与实用状况相衔接。
3.2 加强对应收账款的定额管理
首先，必须加强对应收账款成本的管理。如前所述，企业应更加关注应收账款成本的管理，在综合运用应收账款信用评价系统的基础上，定期对账龄进行分析，完善赊销回款机制，强化逾期账款的监管，同时对重点客户的大额应收款进行积极催收，避免坏账、死账问题的发生。其次，完善应收账款对账机制。这就要求现代企业通过及时的对账过程，对资金进行有效管理和监督，为避免企业风险的发生奠定基础。
3.3 加强对存货的定额管理
【关键词】房地产开发企业 资金 管理
一、房地产开发企业资金管理的特点
1、房地产项目投资金额巨大，仅仅依靠企业自有资金远不能满足项目的投资需求，一般会向社会金融机构或上级单位进行融资。而房地产开发贷款是房地产企业主要融资渠道，开发贷款的使用对象，就是企业具体的开发项目。
2、在开发产品未完工前，一般需要通过获得预售许可证，预售取得销售资金，并将其再投入到开发项目建设中。
3、资金支出的重点内容是地价款、建筑安装及基础设施建设支出和税费。
二、房地产开发企业资金管理的风险
（一）现金流风险
由于开发项目的投资巨大，对于房地产企业来说，现金流断流是企业面临的最主要的财务风险。所以，保持现金流的稳定是房地产资金管理的重要内容。
（二）销售风险
不动产的可变现能力差，而且受国家政策调整的影响较大，如果企业开发的产品不被市场认可，容易造成产品积压，变现困难，使得企业资金周转上出现短缺。另外，房地产企业的产品销售对金融政策的依赖程度较高。如很多消费者要通过银行按揭来支付房款，银行按揭政策的变动直接影响产品的销售情况，进而影响到企业资金的回收。
三、资金管理的主要内容
企业对资金的管理主要表现为对资金的收支管理，而且在使用资金之前必须通过严格的审批程序，力求使资金的使用达到并满足合理的需求。
（一）制定各级资金管理的职责
制定公司内各部门详细的资金管理职责，明确各级部门资金的审批和使用权限，统筹利用企业所有资金资源，进行合理调拨使用，平衡资金供求关系，做到资金使用效率最大化。
（二）编制资金预算计划
资金预算管理，从内容上看，是一个包括现金收支预算、销售预算、生产预算、成本费用预算等在内的完整体系；从职能上看，是对其业务流、资金流、信息流和人力资源流进行全面整合，最终使企业的资金获得最佳利用效率；从过程上看，是通过预算编制、执行与控制、考核与激励，对资金预算内容进行整合并实现“预算职能”的以“资金预算管理”为中心的价值监控。所以企业应组织制定全面的资金使用预算管理制度。
1、根据公司各个部门资金需求计划及公司工程项目的开发规划，确定年度资金使用预算金额。
2、将审批通过的资金使用预算下达到各部门，并在预算执行的过程中实时进行监督、核实。
3、每期资金预算执行完毕，及时编制预算执行情况和预算差异分析报告，以便在下一期编制过程中进行调整。
4、在执行过程中遇到特殊情况时，要“因地制宜”及时予以统筹安排。
（三）资金的筹集
因房地产开发业是一个资金高密集的行业。房地产项目开发周期长，投资需要的资金量巨大，资金的来源是房地产开发企业最关注的问题，多渠道筹集开发项目所需的资金成为各房地产开发单位的工作重点之一。
1、资金筹集应当遵循的原则
筹集资金应当遵循合法、适量和时效性原则。筹集资金必须遵守国家的有关法律规章，接受国家的宏观调控。合理预测资金需要量，防止盲目筹资。安排好资金的供应时间，确保资金筹集与企业经营协调一致。
2、资金的筹集方式
资金筹集可采取不同的形式和途径，并且可以根据企业开发时期的不同阶段采取多种筹集方式，力求达到最有效的资金筹集，以保证开发项目施工的顺利推进。最主要的资金筹集方式有以下几种：
（1）建筑施工企业垫资。建筑施工企业垫资是房地产开发中最为普遍的现象。为了保证房地产项目前期开发的可持续性，房地产企业在开发项目的招投标阶段，往往会选择有能力垫资建设的建筑商，在签订施工合同中明确规定根据施工进度分批支付施工进度款，并在签定合同时收取一定比例的履约保证金。
（2）预售商品房款项的再投入。预售商品房款再投入业已普遍应用于房地产市场中。房地产开发企业在项目开工建设达到有关部门规定的要求时，可以向房地产管理部门申请“商品房预售许可证”,将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房价款，再将预售商品房所得款项投入到有关项目的建设中。
（3）证券市场融资。证券市场融资成为了上市房地产开发企业融资的主要渠道之一。上市房地产企业利用证券市场的投资者对证券化金融资产的购买，分担了房地产信贷机构的市场风险及信用风险，并能有效、快速的获得资金。
此外，还有房地产开发企业贴息委托贷款、股权融资、卖地代建楼房、租赁融资等多种方式。不管企业采取何种合法的融资方式，都应加强对资金筹集的管理，建立实时台账，与相关融资机构发展良好的工作关系，按期偿还款项。保证公司发展所需资金和公司的良好信用。
（四）资金的使用管理
房地产企业在资金使用时应建立有效的审核与监督机制，制定严格的审批权限，付款审批是资金支付前最后一关，以确保每笔资金都运用到位。房地产开发企业大额资金用在开发项目的建安工程付款，合同付款、非合同付款和固定资产购置等。
1、建安工程款的付款管理
建安工程用款实行项目责任制，由项目经理全权负责，公司对支出进行监控。
工程进度款审批，根据工程进度预测达到合同规定的工程进度时，按付款审批程序办理付款手续，经相关工程部门及监理部门签字确认后付款，附上合同会签表、工程进度表、工程验收签证表、竣工结算资料等。
2、合同付款与非合同付款
在付款前对所要付款的相关资料进行系列严格的审查，保证资料的真实性和准确性。对要付款的金额进行核算，按照企业制定的审批权限逐级上升进行审批。
3、借款的管理
借款是公司支付给工作人员备做特殊用途的临时性资金支出行为。这些特殊用途的支出款包括差旅费、零星采购材料费、日常开支及其他临时性借款。借款除差旅费、零星采购费以外，原则上不得使用现金，若需现金请款的审核批准后到财务出纳处领取。对于个人临时性借款的，一般不予借给，特殊情况经批准可以借出的，借款人需填写借款单、注明用途。
4、报销的管理
工作人员进行费用报销时，必须持有真实、合法、有效的票据，认真填写报销单，并严格按照公司的报销流程，由财务部门审核，经多重审批后方能实施报销。
参考文献
①余源鹏：《房地产开发企业财务管理与成本控制》，机械工业出版社
②段九利、郭志刚：《房地产企业全程会计核算》，中国市场出版社
关键词:固定资产;管理模式;管理特点
中图分类号:C9
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)19-0080-01
1 固定资产概述
固定资产是企业用于生产商品或提供劳务,出租给他人,或为了行政管理目的而持有的,预计使用年限超过一年的具有实物形态的资产。企业进行固定资产管理,完善固定资产管理模式,不仅是企业财务管理的要求,同时是我国发展绿色低碳经济,优化资源配置的要求。固定资产在企业中一般是以生产设备、工艺等方式存在的,完善固定资产的管理模式,是企业管理工作的重点。但是现有的大多数企业的固定资产管理模式无论是管理效率还是管理质量,都达不到信息化时代企业的经营管理的需求,因此,国家在2001年以来,连续颁布了《企业会计制度》及有关固定资产的新准则,新制度,保证我国企业固定资产管理所依据的会计准则与国际接轨,同时,我们必须对现有的企业固定资产管理模式进行完善,改良,保证其发展符合企业经营的需求。
要完善固定资产的管理模式,必须对固定资产管理的特点进行深入了解,企业固定资产管理特点有以下两个方面:
第一,固定资产会计核算的特点,对于企业来说,固定资产一般是保证其生产经营顺利进行的生产设备设施等,单位价值较大,固定资产增减的会计核算方法较多,如固定资产增加可以计入融资租入、更新改造等,会计核算较为复杂。会计准则中,一般以折旧为其价值转移的会计核算方式,折旧方法选定后不得随意变更。
第二,固定资产的管理特点,固定资产的管理贯穿企业的生产运营的始终,覆盖了企业生产经营流程中的各个环节,相关部门必须进行合力管理。另一方面,固定资产的管理的技术性较强,因为其在企业生产运营中的重要地位,固定资产管理需要技术能力强,责任心强的专职人员进行管理。
2 企业现有的固定资产管理模式的弊端
(1)管理方式的落后。在企业传统的固定资产管理模式中,参与企业固定资产管理工作的主要是资产管理部门、使用部门和财务部门,多数企业对企业固定资产的管理主要依赖财务软件中的固定资产模块,固定资产的管理流程为,资产管理部门建立固定资产台账,记录其具体的使用情况,在每月的月末向财务部上报资产状态表,财务部根据基础数据进行财务处理,在期末组织企业固定资产的盘点,固定资产使用部门对本部门的固定资产进行日常的使用维护和保管工作。
在此种管理方式下,首先资产管理部门的工作量较大,因为资产的盘点工作主要依靠人工方式。财务部门为了制作后期的数据统计和报表,其工作量也较大,而且在固定资产的盘点过程中容易出现资产归属不明,固定资产账实不符等,同时因为盘点周期较长,财务部门无法了解企业固定资产的动态变化情况,无法向企业的管理决策层提供准确的固定资产会计信息。
(2)企业固定资产管理意识淡薄,在企业正常的生产运营过程中,企业一般对固定资产的管理只是简单的理解为其投资管理部分,对于其购置和管理工作不能同时予以重视,因而造成了企业固定资产不能优化配置,在企业的经营运作的过程中,经常会出现固定资产不必要的浪费。
同时,在资产的购置上面,企业往往在购置之前对企业的具体情况不进行相关的决策分析,不对固定资产做有效的事前监控,财务部门在做财务的年度预算的时候,对于固定资产的整体把握性差,预算编制随意,在生产经营过程中,固定资产使用部门缺什么配什么,造成资源浪费。企业在购置计划中,对于相关的审批流程不予重视,固定资产购置经常会出现盲目性和随意性。如有的企业在进行固定资产的采购时,既不进行事前规划决策分析,同时也不明确固定资产采购的责任人,使得固定资产的采购配置活动效率低下。
(3)企业固定资产的管理控制不到位。企业固定资产的管理和控制工作,是有效的利用固定资产资源,提高企业经营效益的重点。但是,在我国传统的企业固定资产管理模式下,企业固定资产的管理控制不到位,主要表现在以下几个方面:第一,固定资产使用管理制度的缺乏,在传统的企业固定资产的管理过程中,固定资产的使用部门,管理部门和财务部门各自为政,缺乏沟通,在管理部门将规定资产交付给使用部门后,对其使用缺乏管理制度的约束,忽视资产的具体使用情况,导致固定资产经常会出现闲置甚至丢失。同时因为没有相应的使用管理制度,经常会出现固定资产的报废处置较为随意,企业各个部门之间为了进行攀比,随意进行固定资产的报废和重新购置,造成资源的浪费。第二,固定资产的内部控制制度的缺乏,企业在进行固定资产的内部控制上缺乏有效的控制制度,不利于固定资产的管理,如企业在进行固定资产管理中责任人的权责不清,固定资产没有专职人员管理等。
3 企业固定资产管理模式的发展方向的思考
第一,固定资产的信息化管理。我国信息化经济的发展,为我国企业的固定资产管理提供了新的方式。在企业的固定资产管理中,可以采用在超市系统较为盛行的条码技术,打造固定资产的条码系统管理工程。具体措施是,对于企业固定资产采用条码管理,以条形码记录企业的固定
资产从购置到报废的全过程,具体包括资产购置,资产使用,资产维护,资产报废。企业固定资产管理部门利用条码系统对接财务部门,财务部门根据系统设计固定资产的自动计提折旧,提高固定资产计提折旧的效率,同时可以利用手持设备,进行企业固定资产的盘点,提高盘点的工作效率。最终将企业固定资产条码管理系统与企业ERP系统进行对接,保证企业的管理决策层可以对固定资产情况进行动态的掌握,有效提升企业固定资产的使用效率,节约管理工作中的人力物力财力损耗,优化企业的资源配置。
第二,管理制度和操作流程的规范化,对于企业的固定资产要进行动态管理,实时监管,为了有效发挥企业固定资产的效用,必须严格固定资产的管理制度,规范固定资产管理的操作流程,企业要统一制定固定资产管理制度,对固定资产实施统一领导,分级负责,严格企业固定资产的责任人制度。保证在固定资产管理中无盲区。制定固定资产的购置,转移和报废的标准,防止企业固定资产的随意处置。
4 总结
固定资产的管理是企业生产经营管理的重要组成部分,由于企业的固定资产的多样性,管理工作会日趋艰巨,在进行企业固定资产管理中,我们一定要提高管理意识,规范管理制度,同时加强内部控制,结合外部环境变化对管理工作进行动态调整,保证企业的固定资产管理工作顺利进行,对企业的经营效率和市场竞争能力实现有效提升。
参考文献
[1]李军航,栾灿根,张菊丽.石油企业固定资产信息管理系统(网络版)的开发[J].江汉石油学院学报,2001,(3).
[2]蒋业香.试论公办高校固定资产管理模式创新[J].当代教育论坛(校长教育研究),2007,(9).
[3]沈金东.关于高校固定资产信息化管理的思考[J].中国管理信息化(会计版),2007,(5).
[4]王萍,王云.医院固定资产条码管理系统的应用体会[J].医疗卫生装备,2008,(1).
关键词：房地产开发企业；资金管理；企业效益
一、资金管理概述
资金是指社会主义再生产经营过程中财产物资的货币表现，而资金管理就是对资金的筹集、配置、运用、分配、监督等管理工作。企业只有在筹集一定数量资金的基础上，才能运用好资金；在资金保全原则下，合理有效地运用资金，才能使企业实现销售收入和利润；只有将企业实现的销售收入和利润作合理妥善的分配，才能保证企业再生产和扩大再生产的经营活动持续顺利进行。
二、当前房地产开发企业资金管理的现状
房地产开发企业是资金使用密集型的企业。在房地产项目的经营开发上，房地产开发企业除了自有的一部分资金外，往往有较大比重的资金需要通过金融机构解决，于是大、中型的房地产开发经营项目所需贷款额就很大。而且房地产项目的开发经营具有涉及面极广，投资周期长，经营风险大等特征，因此房地产开发企业应本着降低资金风险，提高资金使用效率，增加单位资金利润率的原则，通过各种手段加强资金管理，力争在最短的周期内收回并增值投资，从而获取最大的投资收益。
加强房地产企业资金管理和控制，促进企业提高资金使用效益是当前企业管理的十分重要。然而，目前房地产企业资金管理还存在不少问题，(1)财务预算管理“虚”，资金结算管理“散”，监督考核环节“弱”和管理方式，手段落后，效率低下等方面，企业财务风险日益显露；(2)企业运作资金融资渠道单一，过于倚重银行贷款，给银行带来了很大的风险，数据显示，2009年12月，全国房地产投资达3.6万多亿，同比增长17.8％，但资金结构却没有发生任何变化，其来源仍然主要是银行贷款、预售款和企业自筹款。
三，加强房地产开发企业资金管理，提高企业效益的措施
1.科学安排资金的收入和支出
房地产业经济活动需要投入大量的资金，如果管理不善使用不当，就会使资金耗费增加，或延长资金占用时间。合理协调收入和支出，提高资金供应和使用的协同性，改善资金的时间结构。在房地产开发建设过程中，房地产企业需要投入巨额资本，而最终资金的回收则要待工程竣工出售后收回或通过出租逐步收回。所以，房地产开发的资金筹措，通常是通过债务安排来实现的。银行和其他非银行金融机构是房地产开发企业资金的主要提供者，其资金供应的及时性和有效性对于房地产开发过程的顺利进行是至关重要的。开发企业财务部门要对开发企业管理费用支出进行监督审核，拒绝一切不合理支出，确保流动资金不被浪费。同时，积极采取各种手段减少资金的占用，日常减少资金占用的基本途径包括实行计划管理，推行定额管理、分级归口管理，推行定期审核分析制度，加强资金管理的直接效果是加速资金周转，提高资金的利润效率。
2.加强资金计划分析和预算管理
资金计划分析是在执行资金计划后，将资金计划的执行情况与预期情况进行比较，找出资金计划偏差的原因一计划编制基础问题、计划编制不合理、计划编制方法不正确、计划执行不力等，从而加以改进，使后期的资金计划编制更加合理。资金预算管理是是实现资金良性循环的首要环节，有效的资金预算制度能为企业提高资金使用效率、促进有效使用资金打下良好的基础。资金预算分为年度预算及月度执行预算，遵守收付实现制并采用直接法编制，同时采用间接法编制以相互验证。以最优的资金成本制定资金使用方案，综合平衡和编制单位的资金总预算。年度预算侧重于全年资金的平衡与预算，月度执行预算主要用于月度的资金调度与控制。预算管理的关键点在于企业现金流和开发项目数量、开发进度的精准匹配和衔接。企业应通过不同的资金预算形式，将不同阶段的资金流与企业非项目资金流进行统筹计划和平衡，为合理调配和使用资金服务。
3.拓展多元化融资渠道
(1)银行贷款。银行贷款属于债务性融资，也是一种间接融资。它是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银行或者其他金融机构融入开发资金的融资行为，是房地产企业资金的主要来源。其贷款形式多样，具体分为：抵押贷款、信用贷款、担保贷款、贴现贷款。
(2)房地产信托。从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为；从财产信托的角度出发，房地产信托则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。
房地产信托相对银行贷款而言，可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用，有利于房地产资金的持续应用和公司的发展。
(3)其他融资渠道。比如，还可以通过债券融资、融资租赁方式、典当方式、委托贷款方式、信用卡方式，来解决一时的资金急需由于有些融资方式目前属于金融创新品种，在具体操作中，可能会有一些与政策相抵触的地方，财务人员应掌握好政策。
第一条 为加强房地产开发经营企业管理，保障企业依法从事房地产综合开发经营，维护房地产市场秩序，根据国家有关规定，结合我区实际，制定本规定。
第二条 凡在本区城镇从事土地开发、房屋开发、基础设施和配套设施开发经营及其管理活动，均需遵守本规定。
第三条 自治区建设行政主管部门归口管理全区房地产开发企业的资质管理工作。
各市、县建设行政主管部门或房地产主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本辖区内房地产开发企业资质初审和房地产开发经营活动的管理工作。
第二章 企业设立与资质审批
第四条 房地产开发企业按资质条件分为专营企业和单个项目开发企业（以下简称项目开发企业）。
第五条 申请资质专营企业和项目开发企业应当提交下列证明文件：
（一）企业资质等级申请表；
（二）企业章程和固定办公地点的文字说明；
（三）有独立健全的组织管理机构和上级主管部门或董事会任命专职经理、企业法定代表人的任命文件；
（四）有经济技术负责人、工程技术人员和经济管理人员的名单及职称证书、身份证明。外聘的上述有职称人员要提交两年以上的聘用合同；
（五）企业验资证明。
设立项目开发企业除应当符合本条第一款规定外，还应当提交下列证明文件：
（一）已按规定取得开发项目，开发项目建筑面积不少于1万平方米或占地面积不少于1公顷；
（二）注册资本不低于该项目投资总额的百分之四十。
第六条 房地产开发企业资质等级实行分级审批：
（一）自治区属单位和中央在宁企业或单位申办房地产开发企业，报自治区建设行政主管部门审批；
（二）一级房地产开发企业由自治区建设行政主管部门初审后，报国家建设部审批；
（三）地、市、县二级至五级企业、项目开发企业，由所在市、县房地产管理部门初审后，报自治区建设行政主管部门审批。
凡属建设部审批的房地产开发企业须将批复后的资质等级申报表，报自治区建设行政主管部门备案；凡属自治区建设行政主管部门审批的房地产开发企业，应将批复后的资质等级申报表报所在地的房地产管理部门备案。
第七条 经资质审查合格的房地产开发企业，由自治区建设行政主管部门颁发《房地产开发企业资质等级证书》，《房地产开发企业资质等级证书》分为正本和副本，具有同等法律效力。
副本根据企业开发经营活动的需要，核发若干份。
第三章 企业资质标准与业务范围
第八条 专营开发企业资质等级，根据企业的资金、专业经济技术人员和开发业绩等确定。
第九条 一级资质应当具备以下条件：
（一）自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元；
（二）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于20人；
（三）设有高级工程师职称的总工程师、高级会计师职称的总会计师、经济师以上（含经济师）职称的总经济师。工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
（四）具有五年以上从事房地产开发的经历；
（五）近三年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续四年建筑工程质量合格率达100％，优良率达30％以上。
第十条 二级资质应当具备以下条件：
（一）自有流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元；
（二）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10人；
（三）工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
（四）具有三年以上从事房地产开发的经历；
（五）近三年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续三年建筑工程质量合格率达100％，优良率达20％以上。
第十一条 三级资质应当具备以下条件：
（一）自有流动资金500万元以上，注册资金不低于500万元；
（二）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于5人。
（三）工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称，其他业务负责人具有相应专业助理以上职称，配有初级以上职称的专业统计人员；
（四）具有二年以上从事房地产开发的经历；
（五）累计竣工5万平方米以上房屋建筑面积，或累计完成与此相当的房地产开发投资。建筑工程质量合格率达100％，优良率达10％以上。
第十二条 四级资质应当具备以下条件：
（一）自有流动资金300万元以上，注册资金不低于300万元；
（二）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于5人；
（三）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。
第十三条 五级资质应当具备以下条件：
（一）自有流动资金100万元以上，注册资金不低于100万元；
（二）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员3人以上；
（三）工程技术负责人具有相应专业初级以上职称，财务负责人具有相应专业初级职称。
第十四条 临时聘用或兼职聘用的技术人员不计入企业技术人员总数，一、二级房地产开发企业经济、技术人员不得兼职。
第十五条 凡达到一、二、三级资质（一）（二）（三）项条件，达不到（四）（五）项条件的专营开发企业，降低一级资质确定。
第十六条 项目开发企业根据项目所需资金和技术人员等条件确定资质，不定等级。
第十七条 专营开发企业必须按照本规定和《房地产开发企业资质等级证书》确定的业务范围从事房地产开发经营业务，不得越级承担开发任务。
第十八条 一、二、三、四级资质开发企业可承担的任务规定如下：
一级资质开发企业可承担各种规模的土地和居住区以及工业区、商业区等建设项目的开发建设，建筑技术复杂程度不受限制。
二级资质开发企业可承担10公顷以下的土地和建筑面积20万平方米以下的居住区以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设。
三级资质开发企业可承担建筑面积5？8万平方米以下的住宅区土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设。
四级资质开发企业可承担建筑面积2万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设。
第十九条 五级资质开发企业只限于在本地城市规划区以外的村镇从事房地产开发经营，具体承担任务的范围由市、县房地产管理部门参照一至四级企业的范围确定。
第四章 资质管理
第二十条 开发企业实行持《房地产开发企业资质等级证书》营业制度，无《房地产开发企业资质等级证书》的，不得从事房地产开发经营活动。
第二十一条 房地产开发企业发生下列变化，应在其主管部门批准之日起三十日内，向原资质审批部门和工商行政管理部门申请办理注销、变更或重新登记手续：
（一）企业分立、合并的；
（二）企业破产、歇业或因其他原因终止业务的；
（三）企业更换法定代表人的；
（四）企业改变名称、住所、经营活动场所、经济性质、注册资金，以及增设或撤销分支机构的。
第二十二条 开发企业实行资质年检制度，结合资质标准和开发经营情况，办理企业资质等级的升降和去留。年检工作由自治区建设行政主管部门会同市、县房地产管理部门共同进行。
第二十三条 项目开发企业在项目开发经营结束后，应及时办理注销手续。若从事新的房地产项目开发经营，须重新办理资质变更等手续。
项目开发企业具备专营开发资质等级条件，可申请转为专营开发企业，经批准后办理资质变更等手续。
第二十四条 对遵纪守法、开发产品质量好和社会效益、环境效益和经济效益显著的开发企业，可在新项目开发招投标、项目开发企业转为专营开发企业或资质升级方面给予优先。
第二十五条 房地产开发企业具备下列条件之一者可以申请升级：
（一）企业在资质定级三年中，按照本规定第十八条相应级别规定，完成两项规定上限开发建设任务，其它资质条件均达到上一资质等级标准，并且连续两年资质年度检查合格的，可申请晋升一个资质等级。
（二）企业资质定级两年后，满足本条第一款规定的条件，全部工程质量合格，优良品率达到30％以上，保修期内优良服务率满足90％，并获得省、部一项质量奖或地市二项质量奖可申请晋升一个资质等级。
（三）开发企业资质定级三年后，经检验连续三年实施开发建设中，企业拆迁安置方案落实情况良好，综合开发率满足80％，合同履约率达85％以上，可申请晋升一个资质等级。
第二十六条 房地产开发企业有下列情形之一者给予降级：
（一）开发企业资质等级确定后，有职称的工程技术人员、企业资本金和生产经营用固定资产原值数量发生变化，其中二项以上不足标准规定数80％或其中一项不足标准规定数70％的，降低一个资质等级。
（二）由于企业经营管理不善，造成二起工程建设事故，或一个房地产开发项目工程有两起以上消费者投诉案件和纠纷，经主管部门裁定为责任方的，降低一个资质等级。
（三）企业连续两个资质年度检查不合格的，降低一个资质等级。
第二十七条 企业资质升级、降级实行资质公告制度。公告由自治区建设行政主管部门不定期在地方和行业报刊上。
被降低资质等级的专营开发企业，一年后经营管理明显改善的，经原资质审批部门审查批准，可以恢复原资质等级。
第二十八条 企业资质年度检查时间为每年3月至5月。
企业资质等级升级或降级、开发经营范围变更等手续在资质年度检查结束后办理，并按规定到办理企业法人营业执照的工商行政管理部门办理变更。
年度检查工作按照下列程序进行：
（一）受检企业按规定时间向所在市、县房地产管理部门提交《房地产开发企业资质年度检查表》、《房地产开发企业资质等级证书》、《企业法人营业执照》，过去一年的开发建设经营情况和财务决算年报表、完成的各项开发项目、各类工程经济技术人员变化情况及新年度开发项目安排情况等资料；
（二）自治区建设行政主管部门会同市、县房地产管理部门在审查核实有关资料后，应对企业资质年检做出结论，记录在《房地产开发企业资质等级证书》（副本）的〈年检记录〉栏内。
年检结论分为合格、基本合格、不合格三种：
1.企业资质条件完全符合所定资质等级标准，且在过去一年内未发生工程质量事故、质量投诉案件及违纪违法行为的，为“合格”。
2.企业资质条件基本符合所定资质等级标准（指一项指标达到80％以上，其它均达到标准要求），且过去一年内未发生过工程质量事故、质量投诉案件及重大违法行为，为“基本合格”。
3.企业的资质条件与所定资质等级差距较大，或过去一年发生过工程建设重大事故，有质量问题等投诉案件发生和重大违法行为的，为“不合格”。
第二十九条 没有申请资质年度检查的企业，经房地产资质管理部门提示后仍不申请，视为自动歇业，其资质证书予以吊销。
第三十条 外省开发企业来我区进行房地产开发，应向自治区建设行政主管部门交验资质证明文件和其所在省（区）建设行政主管部门的批准文件，经批准后到项目所在地房地产管理部门登记备案，方可从事房地产开发经营活动。
第三十一条 取得三级以上资质的开发企业，允许在全区境内跨地区经营，但应到当地房地产管理部门登记备案。
第五章 罚则
第三十二条 企业在申请资质或资质年度检查中，采取弄虚作假、行贿等不正当手段虚报资质条件或有关资料的，房地产管理部门可给予警告、通报批评，并应严格按照资质标准对其重新核定资质；情节严重的，可给予扣发资质证书三至六个月，限期整顿，降级直至吊销资质等级证书的处罚。
第三十三条 无《房地产开发企业资质等级证书》擅自从事房地产开发经营业务的，或领取《房地产开发企业资质等级证书》一年以上未开展房地产开发经营业务，以及中途停止开发经营满一年的，由企业所在地房地产管理部门报请自治区建设行政主管部门给予警告，停止房地产开发经营活动，吊销资质等级证书，并可按建设部《城市房地产开发管理暂行办法》第三十四条规定处以罚款。
第三十四条 涂改、出借、转让或出租《房地产开发企业资质等级证书》的，由房地产管理部门给予警告、责令限期改正，并可按建设部《城市房地产开发管理暂行办法》第三十七条规定处以罚款。
第三十五条 未在规定限期内办理资质变更手续的，房地产管理部门除责令其限期办理外，可给予警告、通报批评，并可按建设部《城市房地产开发管理暂行办法》第三十五条规定处以罚款。
第三十六条 房地产管理部门的工作人员严重失职、索贿、受贿或者侵害企业合法权益的，由所在单位给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究其当事人的刑事责任。
第六章 附则
第三十七条 在城市规划区外从事房地产开发，参照本规定执行。
关键词：房地产开发企业 人力资源管理 作用
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
人才是企业发展的关键，是所有现代企业竞争的决定性因素，在房地产开发企业的发展遇到如此大竞争力的现在社会中，抓住人才，做好人力资源管理工作已经成为了所有的房地产开发企业工作中必不可少的一部分。因为房地产开发作为一种投资行为来说，和其他企业的人才管理工作相比又具有着自身的特点，但是同样具有着不可忽视的作用，所以，所有房地产企业要根据行业特点，把握好人力资源管理工作的作用，做好房地产开发企业中的人力资源管理工作。
1、房地产开发企业人力资源管理工作现实要求
如今的社会，是一个竞争压力巨大的社会，在现代社会中管理工作已经占据着相当重要的部分，“以人为本”的管理思想是所有管理总共的灵魂和核心。人力资源管理的核心也是对人的管理，主要就是通过现代化的科学管理方法，对人力物力进行合理的分配，使之达到最优组合的状态，与此同时也对员工的思想、心理和行为进行相应的调整，到达“人能尽其能，物能尽其用”的状态，更好的达到组织工作的要求和目标。
房地产行业已经成为了现在社会中人人关注的行业，但是房地产行业的发展也不是一帆风顺的，随着竞争力的加大，房地产行业的竞争也开始向人才竞争的方向转移，人力资源管理工作也成为了房地产开发企业不得不注重的方面，对于房地产的特点来说，其进行人力资源管理就是要在选才、留才、育才、用才等方面下功夫。房地产行业和其他行业相比具有专业性强、风险大、投资量大、工作关系复杂等要求，就决定了房地产开发行业的从业人员必须具有扎实的专业知识、一定的心理素质以及长远的眼光等基本的素质，除此之外，有了人才之后还要注意对人才的管理和利用，通过对不同工作岗位的的合理分配和调整、工作量的合理分配、工作方法的改善等来刺激工作人员的能力发挥到最大，这也是如今社会对房地产开发行业提出的共同要求。
房地产开发企业中人力资源管理工作的作用
2.1加强人力资源管理工作是提高企业竞争力的关键因素
所有企业发展的最终任务都是实现企业发展的最终目标，而企业战略目标的实现则是要通过提高企业的经济效益和企业人员的工作效率来实现的，而这也正好是人力资源管理工作的核心问题。不管对于任何企业来说，企业的关键都是人，不管企业财富积累多么丰厚，技术如何精湛还是设备的先进性等，脱离了人的控制一切都将是空谈，所以在信息化和经济社会如此发达的今天，更需要注意对人的管理，也就是要做好人力资源管理的工作，因为企业提高效率的关键就在于人的利用和控制，如果能够将人的能力发挥到最大，那么企业的效率也将会是最高，也就是企业的竞争力就会最强。
2.2加强人力资源管理工作是保持企业长久发展的重要因素
对于许多企业而言，企业的经营者和管理者以及创始者都可能是同样的人，而这部分企业往往不能够做的长久或是这种经营管理模式不能长久，很关键的一个因素就是在进行管理时候的能力不够，并不是所有的人都能做好人力资源管理工作的。一个企业要想长久发展，对于人的管理和培养是最重要的，而这时候人力资源的管理就变成了最重要的。所以，开发商在人才的使用上一定要更新观念，大胆启用有能力的员工，同时，建立科学、有效的治衡机制。这样，组织领导者不仅可以脱身于繁忙的具体事务，并且还能把更多的精力向战略思考与社交活动方面倾斜，同时，也锻炼、培养了更多的人才，使组织充满了活力，也为组织目标与个人目标高度的统一创造了良好的环境，更进一步地提高了组织的核心竞争力。只有这样，房地产开发商才有可能成为上述几家或几十家仅存的具有高度竞争力的房地产开发商。总之，人力资源管理工作对于一个企业的长久发展有着很重要的影响。
加强人力资源管理工作的必要性
房地产企业，不仅需要专业型人才，更需要全能型人才。全能型的人才还体现在具有开放的心态，开阔的视野和远大的目光，对一个期望长线发展的企业来说必须要有更多的战略发展规划和战略管理。人才不仅需要培养，更需要企业规划。现在的房地产企业普遍缺乏对企业员工职业生涯的规划，一个人从进入一个公司开始，到最后因种种原因离去，企业似乎并不是很在乎。所以，加强人力资源的管理工作有着很强的现实意义。
首先，任何一个企业都是由企业人来构成的，人的成长即意味着企业的成长，房地产公司也不例外。如果员工只是停留在把工作当成一种谋生的手段，而非为之奋斗的事业，员工就不会积极主动地为企业的发展壮大而努力，这对企业的成长是极其不利的。
其次，员工应当有跟随企业一同成长的土壤和愿望。企业总是希望员工要忠诚于所服务的公司，但企业如果不能让员工有归属感，又谈何员工忠诚？而这种归属感体现在企业的认可，以及能上能下和任人唯贤上，因而有必要重新检讨现行的人事制度和激励机制是否合理。
第三，企业不仅要对企业自身的发展有明确的规划，同时也要对部门进行规划、岗位进行设定、人员工作业绩进行有效评估，为员工在企业中的成长、发挥特长和自我价值肯定拓展空间。另外，企业要留得住优秀的人才，优秀的人才不仅自己对工作富有激情、思维开阔、勤奋努力，而且还能带动其他员工的共同成长。
房地产企业加强人力资源管理工作的方法
4.1加强企业领导的培养
房地产企业应通过对现有企业领导层人力资源的发掘和培养，使一般的企业经营者上升为知识型领导。通过在职培训、脱产进修等各种形式，学习各种所需的专业知识。同时，让他们加强实际锻炼，不断总结经验。使之对事物的观察、思维、判断、决策等务实能力逐渐提高，才干逐渐增长，从而逐步成长为知识型人才。也可以招聘引进知识型领导。为他们创造宽松的工作和生活环境，以便充分发挥他们的智慧和才干，把企业搞的有声有色。
4.2房地产企业应对决策层人员实行目标责任制
规定年度或项目利润指标，完成指标，有奖；反之，则罚。这样做既增加了他们的压力，也增强了他们的活力。这种外在压力转化为内在动力，可成为激发他们活力的源泉。使他们在实现企业目标的同时也实现了自身需要，增加了满意程度。
4.3加强企业人员之间沟通
加强房地产企业内部的人际交往和情感交流，淡化人与人之间的戒备心理。信息沟通与合作是其它相关因素的基础，甚至是决定性因素。没有畅通的信息沟通渠道和有效的沟通方式，不可能形成稳定、持久、完善的合作与工作群体。
4.4加强房地产企业管理中的民主气氛，建立民主监督和决策制度
实现“以理服人”和“以情感人”相结合的领导方式，提倡实事求是、照章行事的工作作风，尊重员工的地位、价值和尊严，加大对人力资本的投入，高度重视人力资源的开发和利用。提高对员工的“人本管理”，以形成培养高素质人才的有效决策机制。
结语：人力资源管理是企业发展的关键，现代房地产开发企业要想在经济浪潮中取得一席之地，也必须注意人力资源管理工作的作用，通过科学的方法做好本企业人力资源管理工作，发挥企业工人的最大能力，这将有利于企业目标的实现。
参考文献：
