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关键词：以房养老；问题；对策
人口老龄化已成为现在社会关注的焦点问题。我国制订了许多法律法规，希望老年人在退出社会后能愉快、健康的度过晚年。但是随着老龄化的日益严重传统的家庭养老已经不能适应现代化社会的发展，急需一种符合中国国情的养老模式出现。
一、我国以房养老模式面临的困境
（一）政府公共职能的缺失
政府对于推广“以房养老”政策应该起到发起者和宣传者的作用。在我国，政府对于“以房养老”不够重视，推行的力度不强，造成民众对“以房养老”的概念、作用以及申请条件等都不了解，存在着一定的误解。
“以房养老”作为养老社会保障的一种新形式，政府应该起到引导作用，发挥公共职能，才能够更好的服务群众。目前我国存在的“以房养老”方式多是民间自发组织的，既没有相关的法律法规对其进行规范，又没有政府的职能部门进行有效的监督和管理，老年人往往处在信息弱势的地位，承受着相当大的风险。例如：成都市“以房养老”第一人就是与当地社区管理机构（非政府机构）签订的协议，因此在之后的养老过程中才出现了争议。
（二）传统思想观念的阻碍
“以房养老”政策在我国实施的最大障碍就是传统观念的束缚。在中国，“养儿防老”和“不动产传承”的观念根深蒂固。将房产作抵押换取养老费用，这对于很多中国家庭来说在情感上是不能接受的，中国传统的代际关系与“以房养老”的模式存在着矛盾。
（三）相关的市场发展不成熟
“以房养老”涉及房地产、金融等多个行业，现阶段我国这些行业的发展都还很不成熟，存在着许多问题，这限制了“以房养老”政策的推行。
近年来，中国房地产价格持续走高，房地产泡沫不断膨胀，如果房地产泡沫一直存在，房价持续走高，那么老年人将房屋抵押后，房价未来的升值收益就会由贷款人享有，老年人会因此蒙受损失；相反如果房地产泡沫破裂，房价出现大降，那么贷款的金融机构将抵押房产流通变现的收益必然会下降，造成金融机构的损失，从而降低金融机构参与“以房养老”的积极性。同时，中国的房地产中介机构发展很不规范，也增加“以房养老”过程中的风险性。
由于“以房养老”涉及的金融方面的业务比较广，所涉及的经营方式比较复杂，而国内对于“以房养老”产品究竟该由银行业经营还是由保险业经营始终没有一个清楚的划归。我国法律规定保险业不能经营抵押贷款业务，从而保险业不能从事抵押贷款性质的“以房养老”，而银行业又不能从事具有保险性质的年金形式的“以房养老”方案。
（四）相关法律法规的欠缺
“以房养老”政策的推行需要相应的法律、法规等制度的支持。然而，该模式引入我国的时间还很短，尚处于试水阶段，相关的法律法规还没有建立起来。这就使得老年人在“以房养老”的过程中，合法权益得不到应有的保护，风险增加。例如：在南京试点中，由于房屋变现的过程较为复杂，又没有具体的法律法规为各环节做保障，老年人往往存在着很大的疑虑，从而削弱了他们参与的积极性。
二、我国推行“以房养老”模式的对策建议
（一）明确政府职能
我国以房养老缺乏政府的政策支持。首先，虽然以房养老在国外已发展成熟，但在我国还算一个新鲜事物。在我国部分城市试点的以房养老模式，除了上海模式中上海市住房公积金中心是政府机构，其它模式并没有政府机构的参与，所以，这些自发性组织相对于政府机构来说没有公信力。
政府必须在推动和引导“以房养老”上发挥主导性的作用。担负起发起者和宣传者的责任，一方面引导咨询机构或是非营利性的组织对老年人进行宣传和教育，为他们提供咨询服务；另一方面，面对金融机构对开展“以房养老”相关产品积极性不高的情况，政府应该放宽行业限制，给予一些政策扶持，鼓励金融机构参与其中，实现社会价值。
（二）转变传统观念
我国推行“以房养老”政策的关键就在于要引导传统思想观念的转变，从而营造适应的社会文化环境。从政府层面应该加深公众对“以房养老”的理解，减少民众的疑虑。社区、金融机构等组织应该深入基层和客户群，向民众讲解“以房养老”政策，介绍相关的金融产品，提高对“以房养老”的知晓度。在这方面，可以学习美国等国的成功经验，建立由金融业和政府社会保障部门人员共同组成的顾问委员会，针对老年人进行相关的辅导，使他们能够充分了解“以房养老”，并结合自身的实际情况更好的选择。
（三）建立健全相关市场
“以房养老”政策的执行必要要以一定的市场制度和体制为保障。因此，要建立起以特设机构或保险公司为主体，商业银行和社保机构为补充，房地产中介机构参与其中的住房反向抵押贷款开办机构。银行、保险、信托、社保、房地产等机构必须联合起来，各自发挥其优势，相互协作，任何一个机构都难以单独开展此项业务。我国房地产市场发展很不稳定，与国外相比，银行、信托等金融机构发展也还很不成熟，这其中既有国家监管上的问题，也有机构自身建设上的问题。这就要求国家要进一步建立健全相关的市场，加强引导，各个机构或是行业必须在完善自身建设的同时加强合作，整合资源，探索适合中国国情的“以房养老”政策。
（四）制定相关法律法规
“以房养老”政策涉及金融，社保等多个利益相关领域，实施较为复杂，也牵扯各方的利益。它的推行，离不开相关法律法规的保障，因此必须要制定一套法律法规，从金融、房地产等相关领域入手，对各个市场主体的行为进行规范，明确权利义务。这样才能避免在出现问题时，无法可依，使利益相关主体蒙受损失。
参考文献：
[1]阎安.以房养老模式的国际借鉴.财会研究，2007（8）.
[2]范子文.中国住房反向抵押贷款研究.中国农业出版社，2011.
[3]柴效武.未来靠啥养老――以房养老你准备好了吗.中国民主法制出版社，2011.
关键词：中国民间借贷 规范化发展 法律问题
民间借贷是指双方当事人根据真实情况达成的借款协议的行为，其中双方当事人包括法人与自然人、自然人与自然人和自然人与其他组织。民间借贷作为一种重要的民间金融形势可以作为直接投资的渠道。同时，在我国经济飞速发展的大背景下迅速发展的民间借贷，在金融资源方面为农村经济和民营经济提供了强有力的支持，但是由于我国金融业受到国家的严格管理，导致民间借贷在发展过程中难以得到相应法律和政策的足够支持，使民间借贷在实际运作的过程中出现利率过高的问题，极易引发刑事犯罪和破坏国家的金融秩序，这些问题的存在不仅阻碍了民间借贷的健康发展，还影响了我国经济的健康平衡发展。因此，对民间借贷存在的法律问题进行研究，促进其向规范化的方向进行发展是不可或缺的。另外，由于民间借贷作为一种复杂的社会现象，加之国家为了维护金融业的安全和秩序，制定了许多否定民间借贷发展的规定，导致民众将民间借贷认为是一种高利贷、非法集资和非法吸收公众的存款的行为，不利于民间借贷的发展。
一、 对民间借贷的认识
（一）民间借贷不等同非法吸收公众存款
民间借贷与非法吸收公众存款二者之间存在明显的区别，主要表现在以下几方面：其一，二者在目的上存在明显的差异。民间借贷的主要目的是为了筹集足够的资金帮助筹集者解决生产经营中遇到的困境，而非法吸收公众存款是一种类似于民间借贷形式的犯罪行为，其主要目的是通过非法的手段进行牟利，并最终对获得的利益进行非法占有；其二，二者针对的对象存在差异。民间借贷的对象一般不会超出当地的范围，主要是借贷者的亲戚朋友、熟人和生意上的伙伴，而非法吸收公众存款对针对的对象十分广泛，不仅包括本地范围还会涉及多个行政区；其三，二者的资金来源方向存在差异。民间借贷作为一种合法行为所使用的资金主要是放贷人的自有资金，而非法吸收公众存款的资金来源主要包括国外热钱和通过非法手段吸收和筹集的公众存款；其四，二者在受保护上存在差异。当发生纠纷时，只要民间借贷的贷款利率没有超过同期银行利率的四倍就会受到相应法律法规的保护，而非法吸收公众存款一旦被发现就会被彻底取缔，并且损失由参与者自己承担。
（二）民间借贷不等同于集资诈骗
民间借贷与集资诈骗之间的区别主要集中在“骗”字上，具体表现在以下几方面：其一，二者在归还问题上存在区别。民间借贷是要按照规定的日期归还给放贷者，而集资诈骗的主要目的是对筹集的资金进行非法占有，没有归还的打算；其二，在投资经营上存在区别。民间借贷的出发点是为了进行投资经营，实现企业生产规模的扩大，并且当使用民间借贷筹集的资金经营发生亏损时不会被定义为集资诈骗，而集资诈骗的根本目的是非法占有和不归还，并未用筹集的资金进行经营和投资，只是利用筹资的钱进行享受和挥霍，利用虚假经营的模式骗取投资者的金钱。
二、 中国民间借贷存在的问题
（一）相关的立法不够完善
目前我国在民间借贷方面存在的立法问题主要表现在以下几方面：其一，相关法律法规之间存在矛盾。当前与民间借贷有关的法律和法规的规定表现的十分宽泛和分散，加之立法技术的缺失和“政出多门”的不利影响，导致许多法律法规内容之间产生了冲突；其二，专门法律制度的不足。主要是金融市场退出机制的不完善、个人破产法律制度的缺失和征信法律体系的不健全，导致难以对民间借贷活动进行正确的引导和规范，无法实现民间借贷的运作和管理的规范化；其三，缺乏统一的标准。由于受到民间借贷立法不健全的影响，致使民间借贷过程出现判断标准模糊不清、操作性不强和司法机关手握自由裁量权过大的问题，使民间借贷主体的利益难以得到保障。
（二）不规范民间借贷的出现
民间借贷作为一种自发的信用活动，会出现民间借贷主体为了实现利益的最大化而采取投机行为，进而引发一系列的违法行为和债务纠纷。如果不对民间借贷进行有效的法律约束，建立完善的监管和跟踪机制，则会导致民间借贷出现严重的信用危机，一旦借贷方出现信用缺失的问题，就会对放贷者的资金造成极大的安全危害。
（三）可能出现民间借贷利率高的问题
在我国的法律法规中规定：民间借贷的利率可以高于当期的银行利率，但是不能超过银行同类贷款的4倍利率，超过同类银行贷款利率4倍而产生的利息将不会受到国家法律的保护。通过调查发现当前的许多民间借贷利率都超过了同期银行贷款利率的4倍，一旦出现纠纷放贷者的利益将受到损害。目前我国主要用是否高于银行贷款利率4倍的标准来衡量民间借贷活动是否合法，但是在民间借贷的实际操作中相关法律法规并未起到良好的约束作用，导致具有高利贷特征的民间借贷现象层出不穷，并且在民间借贷中形成了潜在的“行规”，即在借款时就已经将高额的利息反映到借款本金中，难以让执法者发现其中的问题。
（四）存在大量的非法放债转贷现象
由于在民间借贷的过程中可以赚取丰厚的利益，致使一些不法分子采用虚假的贷款条件和贷款理由进行贷款，进而将贷款取得的资金通过民间借贷的方式借贷给他人，从中赚取高额的贷款利益。这种非法的放债转贷现象对我国的金融秩序产生了不利影响，损害了金融机构的利益。
（五）民间借贷存在着较高的风险
由于民间借贷的利率明显高于银行的贷款利率，在一定程度上加重了企业的负担，容易使企业出现恶性循环使用高成本资金的现象。虽然企业通过付出高额利息筹集到资金解决了企业的困境，但是这只会进一步降低企业的效益，使企业难以按照日期归还债务，对企业的健康发展产生了不利影响，同时又为高利贷提供生存的空间，不利于社会的和谐稳定。
三、 如何从法律角度促进中国民间借贷的规范化发展
（一）对现行法律法规的完善和监管力度的加强
其一，对民间借贷法律法规的完善。首先要对民间借贷的身份进行确认，弥补民间借贷的不足，主要包括完善业务范围、资金来源、法律责任、放贷人主体资格和放贷利率上限，其次从法律角度实现民间借贷的规范化，提高借贷双方正确认识民间借贷的合理性和合法性，为民间借贷创设良好的环境，实现在法律技术层面下的稳定发展；其二，加强法律监管的力度。在目前飞速发展的经济下，当民间借贷有关的法律法规得到完善之后，定将促进民间借贷的迅猛发展。为此，必须让各监管部门认识到自己责任，加强各部门间的协调合作。另外，随着民间借贷出现多元化发展的趋势，可能涉及保险、担保和证券等领域，故加强对民间借贷的监管是时展的需要；其三，严惩违法犯罪行为。随着民间借贷向合法化方向发展，会导致违法犯罪行为的产生，比如洗钱和非法集资等行为的出现。为此，在进行监管时要去除这些犯罪行为的合法外衣，对其实施严厉的打击，保障民间借贷的健康发展。
（二）对民间借贷进行正确的引导
在促进民间借贷的规范化发展时，要根据民间借贷的特点，进行正确的引导和规范。其一，加强宣传教育。通过对民间借贷的相关法规大力推广和宣传，让广大群众对民间借贷的政策和法律进行充分的认识，让群众严格按照相关的法律规定对自身的借贷行为进行规范；其二，对借贷程序进行规范。目前的民间借贷在规范化发展方面还严重不足，主要表现在没有明确规范借贷双方的义务和权利、没有具体规范凭据的内容。为此，在签订民间借贷的合同时，要对合同的相关事项进行明确和规范；其三，对民间借贷的利率和用途进行明确的规范。首先，借款人要出具借款事由说明书，对借款的用途进行细致明确的说明，防止借款人使用民间借贷筹集的资金开展非法行为；其次，严格按照法律法规的规定进行民间借贷利率的确定，避免高利贷行为的出现。
（三）对民间借贷实施严格的金融监管
为了进一步对民间借贷业务进行规范，实现民间借贷监管制度的完善。首先，可以吸取国外先进的经验，对民间借贷实施严格的金融监管，实现对投资者效益的保证，比如可以让工商管理部门按照相关的法律法规加强对民间借贷宣传广告的管理和对放贷人实施登记管理；其次，银监会要担当起监管职责，严厉打击非法吸收公众存款和非法集资等违法行为，实现民间借贷的健康发展；最后，要建立完善的报警机制，实现对民间金融业的监测。比如可以对信息披露机制进行规范和建立民间借贷信息的统计机制，让借贷主体可以根据提供的信息做出正确的借贷决策。
四、结束语
随着民间借贷在我国的快速发展，促进其规范化发展将是金融行业工作的重中之重。但是面对目前我国民间借贷存在的问题，只有在立法先行下对其进行按严格的金融监管，并对其业务的发展进行规划，才能促进民间借贷行业的健康发展，为企业经营提供有力的资金支持，弥补正规金融行业发展的不足，适应经济全球化的发展形式，促进我国经济的健康可持续发展。
参考文献：
[1]葛成.中国民间借贷规范化发展法律问题研究[D].湖南大学；2012-04-27
[2]王永利内蒙古农村牧区民间借贷规范化发展研究[D].内蒙古财经学院；2010-05-01
[3]闫琳.论民间借贷法律规制的完善[D].华东政法大学；2012-04-15
【关键词】商业银行 零售银行业务 改革发展
零售银行业务是指以客户为中心,运用现代化经营理念,依托高科技手段,向个人、家庭和中小企业提供的综合性、一体化的金融服务。零售银行业务是相对于批发银行业务而言的,通常将主要面向个人客户和中小企业的银行业务称为零售银行业务。其主要特点是:单笔业务涉及金额较小、利润率较高、服务对象是个人客户和中小企业、客户流动性较高、业务风险两极化(即面向个人客户的零售银行业务风险较低,面向中小企业的零售银行业务的风险较高)。根据零售银行业务涉及商业银行资产负债的情况,将零售银行业务品种划分为零售负债业务、零售资产业务和零售中间业务。
一、我国商业银行零售银行业务现状
1、零售银行负债业务现状
1984年以来,以工、农、中、建四家国有商业银行为主体的市场竞争格局初步形成,随着改革的深入,银行自身利益得到越来越充分的体现。零售银行业务在吸收家庭储蓄、支持商业银行利润增长方面发挥了重要作用。长期以来,大多数的商业银行把零售银行业务中吸收存款业务放在首要地位,零售银行业务推出的业务创新和工具创新在个人存款领域最为丰富,出现了教育储蓄、有奖储蓄、爱心储蓄、通存通兑、代收代付、协定存款等新的产品和服务项目。在零售银行业务考核标准中,存款指标完成情况几乎成为业绩考核的唯一标准,而一些跨国银行以利润为中心的指标考核体系使个人客户成为资产业务的重要主体。我国工、农、中、建四大商业银行在零售负债业务中占有绝对优势。在国内的商业银行中,2006年6月四大商业银行的人民币储蓄存款业务市场占比达到89.41%。其中,工商银行的储蓄业务发展名列前茅:1999年末,工商银行的人民币储蓄存款金额已经达到16492亿元,在四家商业银行中占比为41.35%,居国内银行首位;1999年9月1日工商银行首家在全国范围内开办了教育储蓄业务。建设银行综合零售业务也发展较快,尤其是储蓄业务发展迅速。
2、零售银行资产业务现状
现阶段我国零售银行资产业务主要以消费信贷为主,据统计,1997―2000年我国消费信贷从172亿元增至4265.1亿元,增幅较大,但在贷款中的占比不大,均在4.4%以下;2000―2004年间消费信贷增长速度趋于稳定,但仍然维持50%的年增长幅度,2005年7月底消费信贷达2.1万亿元,但占比仍仅有11%。在消费信贷总额中,住房消费信贷的比重一直维持在80%以上,其次是汽车消费贷款。虽然消费信贷保持高速增长,但是我国的消费信贷还处于起步阶段。截至2005年7月底,我国消费信贷只有2.1万亿元,占商业银行自营贷款的比例仅为11%。对中小企业来说,贷款需求有所缓解,但是贷款增幅缓慢,市场份额下降。根据中央和国务院的要求,有关部门制定了一系列缓解中小企业融资难,支持其发展的政策办法,各金融机构也积极采取措施,改进金融服务,加大对中小企业的支持力度。比如工行推出支持中小企业贷款的举措,允许自然人给贷款期限在3年以内的中小企业提供财产担保并承担代偿责任。
3、零售银行中间业务现状
我国零售银行中间业务刚刚起步,潜力较大,发展迅速,2004年,国内商业银行中间业务收入超过3500亿元,并且中间业务收入占营业收入的比例已由2002年的3.8%上升到8%,开办的业务品种涉及420个。但零售银行中间业务比重低、赢利较差、业务品种少,以服务、咨询服务为主。长期以来,我国商业银行没有把中间业务作为一项主业和新的利润增长点来经营,产业开发的初衷,不是以利润最大化为目标,而是作为吸收存款、吸引客户的免费附加服务。我国零售银行中间业务收入构成较为简单,只有手续费收入、汇兑收入和其他营业收入;零售中间业务品种以传统的结算、汇兑、收付业务为主,高附加值的中间业务品种少,金融衍生类工具类业务的开发基本还是空白,银行不能代客理财,只能提供咨询服务。这与我国金融业实行严格的分业管理不无关系。
我国银行卡业务发展迅速,信用卡的用卡环境不断改善。2004年底,我国发行银行卡7.62亿张,仅次于美国的8.5亿张,居全球第二。2005年5月17日工商银行率先成立牡丹卡中心,实现银行卡业务独立经营后,招商银行、华夏银行、建设银行、广东发展银行等行信用卡中心相继走上了专业化、准公司化道路,并且广发信用卡中心于2005年首先实现了赢利。但是,到目前为止,国内尚未推出覆盖全国范围的符合国际标准的信用卡,并且,信用卡利润是国际大银行的核心业务和主要利润来源,而我国信用卡使用率较低,商业银行收入中来自信用卡的收入比重较小。此外,随着银行卡业务规模发展,发卡数量趋向饱和,市场对银行卡的需求已不再局限于普及使用,而是进入提升功能与服务层面。同时,随着银行卡客户的多元化,需求差异化日益明显,尤其是高价值客户群体已逐渐形成和扩大,对银行卡营销服务的专业化水准也有了更高的要求。旧的服务体系已经不能满足和适应快速增长的业务需要和时刻变化的客户需求,并受地理环境影响需要大力改善。
二、我国商业银行零售银行业务发展中存在的主要问题
1、银行机制方面
一是产权不清晰造成行政干预过多以致经营风险增大。银行作为企业法人的权责明晰问题受到行政力量的干预,使得银行经营的赢利目标很难置于众多目标的核心地位。2006年12月11日加入世贸组织过度期结束后,我国银行业进一步对外开放,取消了外资银行人民币业务的客户和地域限制,这样可供居民和企业选择的其他银行逐渐增多,存款分流加快,商业银行的挤兑风险增加。九十年代初期,金融业的基本主题就转向了防范和化解金融风险,但是由于体制机制的障碍,一些先进的机制和理念与银行制度之间经常发生冲突,实际效果并不理想。二是产权不清造成的所有制岐视使得零售银行业务不受重视。国有商业银行和国有企业作为债权和债务人最终主体属于国家所有。同为中小企业,国有企业和非国有企业受到不同的待遇。三是传统的用人机制造成管理层拓展零售银行业务的动力不足。商业银行各级分支机构都纳入国家干部的管理系列,管理人员套用国家行政机关的级别,工资分配与银行效益关系不紧密。
2、金融监管制度方面
一是零售资产负债利率管制制约了零售银行业务的创新空间。当前我国的利率管制体制基本上还是国家控制,中央银行只享有20%的利率浮动权,而且利率结构复杂,各档次与市场资金供求信号差距较大,不能真实反映资金稀缺程度。商业银行对企业、个人的存贷款利率由中央银行制定,浮动幅度有限。这种严格的利率管制限制了零售银行业务的竞争空间,零售银行业务很难运用产品创新和价格手段进行竞争,只能把竞争的焦点集中在广告和促销上,竞争空间狭小。二是分业经营限制了零售银行业务发展的多元化。分业经营的限制使得我国商业银行在零售资产业务方面以消费信贷为主,在零售负债业务方面以居民储蓄为主,许多有发展前途的经营品种无法开展,不能满足客户对金融业务的综合性需求。同时,分业经营不利于我国零售银行业务平等参与国际竞争。入世后,本来就弱小的零售银行业务固守着传统业务,而实力强大的外资银行经营多元化业务,这必将进一步拉大我国商业银行与外资银行的差距。三是不健全的信用制度使商业银行对零售资产业务的风险无法实现事前预防。我国信用制度的建立刚刚起步,还存在很多问题,如果商业银行在缺乏信用记录的情况下开展零售资产业务,就会增大风险,零售银行业务的发展也会因此受到制约。四是缺乏风险规避制度使商业银行对零售业务风险无法实时控制。由于缺乏信用担保和商业保险制度及有关法律法规,商业银行控制消费信贷风险手段单一,仅局限于以存单、有价证券作质押和以住房作抵押的范围内。20世纪90年代以来,我国先后出现了中银信托投资公司经营失败、海南34家城市信用社发生清偿危机以及海南发展银行破产倒闭事件等。这些金融机构破产情况都说明我国缺乏风险规避制度,商业银行一旦破产,将损害储户和其他客户的利益,甚至造成社会动荡。
3、市场结构方面
我国银行业寡头垄断的现状阻碍了零售银行业务的发展,工、农、中、建四家商业银行的资本量和资产规模均进入世界大银行的100名之列,但资产利润率却低于发达国家水平。这与我国商业银行长期垄断、业务创新不足不无关系。垄断刺激了很多不规范的行为,使市场竞争机制得不到正常运行,以致效益得不到提高。如果不改变银行业寡头垄断的市场结构,与发达国家的差距会愈拉愈大。
4、法律法规方面
一是缺乏规范零售银行业务运作的完整法律体系。一些与零售银行业务相关的法律法规,如有关信托、期货、投资基金等的法律法规,还未出台或者还不完善。同样各种零售金融工具的创新、零售银行风险资产的处理、个人金融信息的保密与利用、个人信用信息的收集与利用等都缺乏相应的法律法规。二是缺乏保护零售银行客户权益的法律法规。保护消费者的法律主要分为信息披露法和反岐视法两类。在我国目前能够保护消费者权益的法律只有《消费者权益保护法》,这部法律没有针对零售银行业务的具体条款,对零售银行客户的保护仍然是粗线条,无法适用于零售银行业务所涉及的方方面面。
5、银行内部准备方面
一是商业银行的资本充足率过低,限制了零售银行业务的发展。我国商业银行多以批发业务为主,商业银行为了更多地发放贷款而尽量压低资产负债。一般来说,股份制银行会按照《巴塞尔协议》要求将资产负债比控制在8%以上,但由于各种原因资产负债比会低于要求,即使刚好达到8%,也不能确保完全应对流动性风险,至少达到10%才达到稳健经营水平。没有充足的资金作后盾,零售资产、负债业务存在较大的流动性风险,使商业银行没有更多的资金安排在流动性较弱、收益较高的零售资产业务上。同时,不良资产比重过大使银行无力建立起完善的基础设施来发展零售银行业务。二是在发展网上零售银行业务过程中,缺乏一套与时俱进的网络安全系统和法律法规,确保客户隐私不被泄漏,防止“黑客”袭击,防止操作失误造成经济损失等。三是对零售银行业务的营销策划认识不全面,把营销当推销。缺乏总体策划与创意,具有一定的盲目性和随机性,只是简单地跟随市场竞争潮流被动零散地运用促销、创新等营销手段,业务创新缓慢、广告缺乏个性,分销渠道的扩展仍以增设营业网点为主。商业银行无论大小,基本上没有明确的市场定位。此外,零售银行业务的扩张方式还有待增强,如何利用品牌优势、人才优势、设备优势等把银行业务和服务推销给客户还有待开发。
三、我国零售银行业务改革发展对策
1、进行股份制改革以建立零售银行业务的产权基础
产权制度改革是发展零售银行业务的前提,股份制改革是银行产权改革的唯一途径。截至2008年底,四大国有商业银行已经陆续进行了股份制改革,有的在境外成功上市。
2、逐步创造宽松的金融发展环境
一是逐步推进利率市场化,放松零售银行业务的价格管理机制,推动零售银行业务的发展。目前,我国人民币贷款利率已经实现了下限管理,上限基本完全放开,并建立了人民币存款利率下浮制度。
二是由分业经营转向混业经营,使零售银行业务具有更大的发展空间。我国目前已经成立了中信、光大、平安、海尔、东山电力等金融控股集团。通过境内重组金融机构,实行银行、证券和保险机构的相互参股,把银行发展成为金融集团控股公司,即母公司不仅从事一定范围的金融业务,还通过控股从事非金融业务,如工业、商业、贸易、建筑、运输、不动产等,零售业务品种会因业务平台的加大而增加。
3、健全完善现有的法律法规,补充缺乏的法律法规
需要增加的法律法规有规范零售银行业务运作的完整的法律法规,保护零售银行客户权益的法律法规,与具体零售银行业务相关的法律法规,各种零售金融工具的创新、零售银行风险资产的处理、个人金融信息的保密与使用、个人信用信息的收售与使用等法律法规,针对零售银行业务操作中违规违法行为的惩处办法等。然后,对法律法规进行细化,使其具体到零售银行产品和服务的各方面,包括管理办法、具体业务运作的基本规范、具体业务违规违法的惩处办法、个案解释等。
4、强化零售银行业务风险控制
一是建立健全信用制度,包括个人信用制度和中小企业征信制度。通过健全信用法律体系、完善信用档案,实现信用信息充分、合理利用,使银行信用契约化、规范化,确保银行和个人、企业间的信用履约关系能够得到法律的充分保护。二是建立和完善担保系统。政府介入设立中小企业贷款担保公司,设立贷款担保基金,目的是解决担保机构高风险、低收益、公共性强、私人部门不愿介入的缺点,任务是对地方的各类中小企业担保机构提供保险、再保险及再再保险服务,确保各级各类中小企业担保机构的正常运行,当被担保企业不能偿还债务时,由信用担保基金承担约定责任,向银行进行清偿。三是建立抵押贷款保险制度,分散零售资产业务风险;建立存款保险制度,分散零售负债业务风险。四是运用资产证券化的方法处理不良资产:设立资产证券化的特殊目的实体;规范资产评估业和信用评级业;建立和完善配套的法律法规;强化行政支持力度,对机构投资者放开资产证券化市场,保证资产证券化的顺利实现。
5、建立完善便民的中小商业银行,发展网上零售银行业务
一是建立便民的中小商业银行。目前我国中小商业银行的数量还不能满足市场需求,因此要增加中小商业银行及其分支机构。在西方发达国家的消费信贷业务中,中小型的消费信贷银行发挥着重要作用。在我国中小企业的主要融资机构是城市商业银行、城乡信用社和民生银行。目前,上述3种融资机构占全部金融机构资产的比重仅为15%,其贷款占全国贷款的比重仅为10%。因此要增设以零售银行业务为主的商业银行和分支机构、发展零售银行业务,以满足市场需求。二是发展网上零售银行业务,以建立便捷的零售银行业务交易途径。采用传统银行业务与网上银行业务并行发展的零售银行业务模式,以传统零售银行业务支撑网上零售银行业务的发展;采取先进的网络安全技术,防范零售银行业务网上交易的风险;建立完善相关的法律法规,规范网上银行的运作程序,促进网上零售银行业务健康发展。
6、建立以客户为中心的市场营销理念
2006年底我国银行业按照世贸组织的要求进一步对外开放,取消了外资银行经营人民币业务的客户和地域限制,与中资银行争夺客户特别是优质客户成为外资银行的一个重要战略。因此,国内商业银行必须在观念上变以我为中心为以客户为中心,实施市场导向策略。要优化银行网点,增设服务设施,强化网点营销功能。要采取多种营销方式进行营销:针对不同市场、不同客户的需求和偏好,可以采取差异化营销方式,以提供有针对性的金融产品和服务;批发银行业务拓展的客户,可以由零售银行业务跟进来工资、办理信用卡、推广理财产品、发掘个人储蓄大户、办理网上银行业务、汇兑业务、个人信贷业务等,即联动营销;委外销售可以弥补营业网点少、人员不足的缺陷,依靠外部资源增加市场覆盖面、直接或间接扩大营销范围,但是也要注意区分可以委外销售和不可以委外销售的产品,例如涉及客户个人信息和资产的产品、涉及存款类的产品、涉及银行资金安全的业务操作等,都不能委外销售和办理。
四、结语
建立以零售银行业务为基础、综合型商业银行为中心的金融机构。提高资金运营效率和利用率,减少社会成本,实现资源共享、增加业务品种、提高利润率。
【参考文献】
[1] 虞月君、李文、黄兴海:国外商业银行零售业务经营战略[M].中国金融出版社,2003.
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关键词：消费信用 消费信用制度 构建
在进入WTO以后，随着我国金融市场的逐渐开放，政府应该大力扶持消费信用的发展，加快个人信用制度的建立；商业银行积极研发新的消费信用工具，推动电子化建设；并在全社会倡导居民信用消费，以迎接国际竞争。
一、我国消费信用发展现状
消费信用，是指企业、银行和其他金融机构以货币资金或商品形态向消费者个人提供的用于生活消费目的信用，是指金融或商业等机构向有一定支付能力的消费者调剂资金余缺的信贷行为和信用关系。目前，我国消费信用的发展呈现出以下几个特征：
(一)消费信贷总体规模偏低。目前，在美国、欧盟等发达国家和地区，消费信贷在整个信贷额度中所占比重越来越高，近年来一般为20％～40％，有的高达60％。而我国，到2004年末全部金融机构人民币消费贷款余额2万亿元，占银行贷款比例的11.3％。
(二)消费信贷增速显著下降。截至2004年底，中国个人消费贷款规模已经从1997年的172亿增长到2004年的20063亿。但是消费信贷增速的变化从2000年以来是逐年递减的，发展后劲明显不足。
(三)消费信用呈现出多元化特征，消费信贷结构不平衡。近年来各商业银行将个人消费信贷视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段。相继推出个人住房抵押贷款、个人汽车贷款、助学贷款、国库券质押等多种方式：开办消费信贷业务的机构己由国有独资商业银行发展到有条件开办消费信贷业务的所有商业银行。但是，从2000年到2004年个人住房贷款在消费信贷总额中所占比重分别为79.74％，80.09％，77.40％，74.87％和79.02％。可见，这几年间个人住房贷款一直保持若其稳固的优势地位。而其他品种的消费信贷所占比例要小得多。
二、制约我国消费信用发展的因素
虽然现在我国消费信用的规模和普及面尚不成气候，但可预测其发展前景看好。现阶段制约我国消费信用发展的原因主要有：
《)历史原因。我国消费信用是在改革开放初期80年代才开始恢复，在此以前政府提倡“高积累、低消费”，人民也习惯了量人为出，存钱过日子。
(二)法律法规不健全。缺乏有效的法律惩治制度，不守诚信而对市场秩序的破坏，是对国家法律规范的背离。正如有的学者指出的：普遍的缺少诚信，实质上是调整社会交往关系法律规则的无效或者未被遵守。消费信用业务开展得比较好的西方国家，如美国在信用管理上的法律法规已有16部，法国1978年颁布了《消费信贷法案》。目前，我国关于信贷方面的法律、法规只有《担保法》、《票据法》和《贷款通则》等，这些都是针对生产性贷款而设立的，针对消费性贷款的法律还处于空白状态。面对法律法规的严重滞后，阻碍了我国消费信用发展的现实。迫切需要国家有关部门尽快立法来引导消费信用市场的健康成长。
(三)消费信用制度本身的原因
1、消费信用品种缺乏。尽管近年来消费信贷发展很快，但也只限于住房按揭以及抵押贷款，汽车消费贷款以及助学贷款仅占极少一部分。而个人资金周转贷款、个人债务重组贷款等则基本没有。
2、消费信用提供者缺乏。在国内，基本上只有商业银行一家提供消费信贷业务，由于利率变动频繁，再加上国内银行缺乏西方商业银行通过资产证券化、衍生金融工具交易等方法规避风险的条件，以目前银行的负债状况将很难支撑消费信贷的长期发展。另外，开展消费信用还需要房管、车管、工商、保险、公安等有关部门的配合，目前这些部门在短缺经济条件下制定的各种限制消费的制度有一些仍在起作用，以及过多的环节、较低的服务意识和效率，影响了客户办理个人消费贷款的积极性，一定程度上制约了消费信用业务的开展。
3、缺乏全面有效的个人信用制度。使得银行缺乏风险控制的基础，这已成为消费信用发展的瓶颈。我国个人消费信用制度不健全，直接导致银行对借款人的还款能力无法准确判断，不仅增加了贷款风险判断和防范难度，也增加了登记、公证等各项费用，加大了消费信用的成本。另外，还缺乏与个人消费信用相配套的商业保险制度、贷款担保制度等。
(四)社会保障制度的原因。伴随经济结构调整而来的企业职工下岗、分流，社会提供的就业岗位增幅减少：农业全面进入市场后，单个农户抗自然灾害、抗市场风险的能力很弱，因此居民对收入的安全预期是下降的。而随着住房制度、医疗保险制度、养老保险制度和教育体制改革的逐步深入，居民对支出的预期又是增加的。我国尚无统一的养老、疾病、失业等社会保障法律制度，已颁布的一些规定因其立法层次低而不具权威性，这极大地阻碍了消费信贷的推进。
三、消费信用制度之构建
我国消费信用立法工作很难在短期内完成，因此，一方面对于急需的法律法规，应尽早出台。如《消费信用法》；另一方面充分借鉴发达国家在消费信用管理方面的法律法规，政府应当出台相应的行政法规，以完善消费信用法律制度。
(一)加快制定《消费信用法》。制定《消费信用法》是建立消费信用法律法规体系工作的重中之重。首先，从内容看，该法应包括立法的原则、调整对象及范围，消费信用的广告、费用、利率，合同的订立、履行、违约及责任处理等。
其次，从立法例看，我国制定消费信用立法应采取大多数国家选择的模式――综合性立法形式。它可以降低立法成本，防止多龙治水引起的冲突，提高执法效率。所以，我国应借鉴国外的立法经验，在总结建国以来特别是改革开放以来已的各种银行信贷管理条例和规定的基础上，研究制定统一的消费信用法。最后，该法规制的重点是消费信用合同，消费信用合同往往表现为定式合同，这些合同的一个突出特点就是其中存在大量的不利于消费者的不公平条款。合同从成立过程到成立内容几乎丧失了双方合意这一根基。如果这时仍然坚持民事合同中的“自由”、“平等”势必逻辑地演绎出不平等的结果。所以，要限制信用交易中授信方的“自由”，剔除格式条款中不公平的成分，平衡各方利益。这不是取消合同自由。而是在平抑双方缔约能力失衡的基础上张扬合同的自由，从而在实质层面上践行法律的正义。
(二)出台和完善与消贽信用相关的法律法规。
1、建立和完善个人信用法律制度。中国人民银行从2001年开始，建立个人信用资料登记系统，银行存款实名制已于2000年4月开始执行。依据这些基本制度并配以法律和社会道德规范对行为人的约束，使诚信精神在全社会逐步形成，同时也为消费信用的开发创造了良好的制度环境。
2、建立与消费信用相配套的商业保险制度和担保保证制度。一方面，我国应该针对消费信贷中所涉及的险种，制定相应的保险制度。另一方面，我国要建立有效的个人消费信贷机制，在完善目前已经普遍采用的个人提供担保的基础上，还应该成立以居民社区为单位的具有合作性质的担保机构：政府部门要成立专业的政策性担保机构。
3、确立个人隐私杈的法律地位，建立和完善征信法律制度。我国法律尚未明确规定隐私权概念，现在有关信用消费者隐私权保护的法律制度存在很大缺陷。因此，首先应当确立隐私权作为独立人格权的法律地位。明确规定自然人享有隐私权，未经合法授权，任何单位和个人不得侵害与社会公共利益无关的他人隐私。其次，应当制定信用消赞者隐私权保护方面的其体法律法规。进一步完善民法中人身杈的有关规定，同时加强征信立法，使征信活动有法可依，以保证市场的自由、公平竞争。
4、建立起有效的制约和惩罚失信行为的法律。一方面必须完善现行诉讼法中有关执行制度的规定，提高对失信者强制执行的效率和力度。另一方面，要在《合同法》、《银行法》等法律中明确限制失信者、破产者在某些经济活动中的权利能力，完善失信惩罚法律制度。
【关键词】 中小企业融资 供应链金融 融资模式
一、引言
随着全球经济发展，中小企业在市场中的地位不断提升，但是由于其信息透明度低、缺少贷款抵押物，而资本市场的准入门槛又比较高，导致融资十分困难，制约了中小企业的发展。供应链金融这种新型融资模式的出现，有效缓解了中小企业融资困境，并逐步成为解决中小企业融资的重要手段。
二、基于供应链金融视角的中小企业融资模式概述
供应链金融指的是对一个产业供应链中的单个企业或上下游多个企业提供全面的金融服务，以促进供应链核心企业及上下游配套企业“产一供一销”链条的稳固和流转畅顺，并通过金融资本与实业经济协作，构筑银行、企业和商品供应链互利共存、持续发展、良性互动的产业生态。
目前，我国供应链金融融资模式主要有以下几种：
（一）应收账款模式
中小企业在供应链中经常处于弱势地位，应收账款经常要在卖出存货后的很长一段时间内才能收回，导致现金流短缺。应收账款模式则允许处在供应链上游的中小企业将应收账款质押给银行，从而获得银行贷款，但是核心企业要对此进行担保。
（二）预付账款模式
当处于供应链下游的中小企业需要预付货款，才能向上游的核心企业购进维持生产经营所必须的原材料或半成品时，往往缺乏足够的资金。预付账款模式则允许处在供应链下游的中小企业将预购的货物质押给银行获取资金支持。
（三）存货模式
存货模式是指中小企业把银行认可的存货抵押给银行，从而获得贷款。中小企业通常都是批量购进原材料，并且只有部分原材料会用于生产，还有一小部分原材料则储存起来以备不时之需。这些原材料很可能会占用企业大量的流动资金，利用这种融资方式把它们抵押给银行，则可以缓解中小企业的资金压力。
通过以上方式为中小企业提供融资，有如下几点优势：首先，银行可以通过核心企业、监管企业来获取中小企业的相关信息，缓解信息不对称问题，从而降低中小企业贷款风险及成本；其次，这种以真实贸易为基础的融资方式，缓解了中小企业缺少抵押物的问题，能有效满足中小企业融资需求；另外，这种融资方式还能使供应链上下游企业之间的关系更加紧密，企业的经营和资金周转也更加顺畅，构建较为牢靠的长期战略协同关系。因此，这种新型融资方式被许多企业所采用。
三、基于供应链金融视角的中小企业融资模式存在问题
（一）相关法律法规不健全
目前，我国供应链金融业务涉及的法律法规主要有《物权法》、《担保法》、《动产质押登记办法》、《应收账款质押登记办法》等，虽然这些法律法规可以帮助商业银行更加顺利的开展供应链金融业务，并为其提供一定的法律保障，但是由于供应链金融业务种类多样，在涉及信用捆绑、质押物监管、动产质押、违约情况下质押物的处置等方面的问题时，相关法律法规尚不完善，导致金融机构的供应链金融业务存在一定风险。
（二）信用评价体系不完善
相比于传统银行信贷，供应链金融融资模式要求银行评估整个供应链的信用情况。但是现阶段，我国的信用中介机构、社会信用征集系统的建设刚刚起步，金融机构现有评级体系不完善，中小企业的相关信息并不能得到有效归集和正确评估。
（三）供应链上企业之间关系松散
目前，国内大部分企业的供应链管理意识相对薄弱，供应链上企业之间的关系普遍呈现松散的特征。中小企业对于供应链上的核心企业缺乏开展合作的意识，核心企业也没有动力将中小企业纳入其供应链管理系统。这使得有效的供应链金融融资机制难以建立，也无形中增加了金融机构开展供应链金融业务的风险和成本。
四、优化基于供应链金融视角的中小企业融资模式建议
（一）完善相关法律法规
为促进我国供应链金融的良性发展，相关的法律法规应尽快完善。比如《物权法》虽明确了存货和应收账款可以作为担保物，但缺乏具体细则和相应的司法解释，仅以此法作为开展供应链金融业务的法律依据不能有效保护信贷主体的权利。因此，相关部门应该制定具体细则，明确《物权法》中关于动产质押的相关条例以及信贷主体之间的权利义务关系，保障开展供应链金融业务的金融机构的利益，从而促进供应链金融的健康发展。
（二）构建中小企业信用评级体系
基于供应链金融业务的特点，金融机构应该建立一个适合中小企业的信用评级体系。比如将对授信主体的风险评价体系由静态评估变为动态评估，并将传统的单一受信主体评级制度变为“主体+债项”的新型评级制度，同时侧重对“债项”的评级，从而弱化对中小企业信用风险的审查。
（三）建立稳固的供应链上下游协作机制
如今的市场竞争早已演变成供应链之间的竞争，企业在制定其发展战略时不应只局限于自身，而应立足于整个产业链条的发展状况，顺应其发展趋势，找准企业在供应链上的定位，并加强与供应链上核心企业的协作。通过上下游企业之间的紧密合作，不仅能提高供应链的运转效率，也能提升企业自身的竞争力。
1信用风险个人消费信贷的安全性与借款人的收入水平、经济实力及个人信用息息相关。目前，中国人民银行个人征信系统提供的个人信用报告，借款人单位出具的收入证明，客户经理在调查过程中给出的信用评分是对借款人信用评价的基础指标。个人征信系统是由中国人民银行组织各商业银行建立的个人信用信息共享平台，该系统通过采集、整理、保存个人信用信息，为金融机构提供个人信用状况查询服务。然而，由于借款人单位出具收入证明的随意性，个人信用报告内容比较简单、粗略，并且部分客户没有信用档案，而目前的客户信用评分也不能完全反映客户的信用状况，以上因素都导致银行在防范个人消费信贷风险存在一定的先天不足。形成这种先天不足的原因除了部分人信用观念淡薄、信用缺失外，另一重要原因还是由于我国目前尚未建立起一套完备的个人信用制度，从而导致银行与借款人之间存在着严重的信息不对称，借款人在向银行申请借款时必定了解自己是否具有偿还能力，从而会更多地提供对自己有利的信息，隐瞒那些对自己不利的信息或者不确定性因素。在个人消费信贷市场中，信息不对称与信用缺失现象是紧密相连的。信息不对称是产生信用缺失现象的主要原因，信息不对称的存在必然导致信用缺失现象，而信用缺失的程度直接与市场中的信息不对称程度密切相关。因此，如果不能有效地解决信息不对称问题，信用缺失现象将不可避免，必将引发信用风险。
2管理风险目前，我国商业银行管理水平不高，缺乏个人消费信贷方面的管理经验。从风险控制目标上看，过分追求资金运营的效益性，而对经营安全与风险防范的认识严重不足。为了完成既定的贷款和利润指标，无视信贷资产风险，违规操作、盲目发放贷款，导致不良贷款不断增加。从贷前资信评估上看，尚未建立科学、完善的评估体系，往往依靠定性的、人为行的风险评估大多是针对信贷业务设计的，而对市场风险、利率风险、操作风险等其他业务的风险评估还处于空白或者探讨的过程中，对衍生金融工具、中间业务、电子银行等新业务的风险更是缺乏监控。这些问题随着个人消费信贷业务的不断扩大，新产品的不断产生而愈显突出。从贷后跟踪管理上看，信息缺乏与滞后导致贷款预警机制失灵。长期以来，虽然商业银行实行“审贷分离、分级审批”的信贷管理制度，但由于机构岗位之间的分工不明、职责不清，对同一个借款人的信用信息资料分散在各个部门，未能建立起有效的沟通机制，难以实现信息资源共享。在贷后跟踪管理上，经常会因利益的交叉而导致权力制衡的失灵，如对保证金的管理上，会计部门与信贷业务部门的工作职责不清导致保证金账户失去监控，出现余额不足或挪用现象。
3法律风险国外消费信贷市场发达国家都有庞大的消费信贷法律体系，内容丰富。这些法律一方面对消费信贷参与各方的行为提供了参照标准，另一方面保护了参与者的利益，维护市场健康发展。我国的消费信贷是从20世纪80年代中后期起步的，真正得到关注和重视是到90年代中期，发展的时间不长，消费信贷市场还很不发达。我国的消费信贷法律不健全，国家尚未制订统一、规范的具体针对整个消费信贷的法律法规，尚未对消费信息的披露和消费信用的评估等做出规定。一般都是以国家下发的规范性文件和实行性的规范等来约束的，规定比较分散，至今并没有一部统一的消费信贷法律。我国关于信贷方面的法律法规有《物权法》、《担保法》、《票据法》和《贷款通则》等，这些法律法规是针对生产性贷款而立的，还没有完全意义上的消费性贷款法律法规，致使银行开办个人消费信贷业务缺乏有力的法律保障，对出现的问题往往无所适从。在回收个人消费信贷过程中，一旦出现贷款本息回收困难、涉及担保保证的履行、抵押物的处理、质押品的拍卖等问题，缺乏强制性的法律保障，实际操作中极为困难。就汽车消费信贷而言，汽车消费信贷业务在我国尚处于起步阶段，我国的《贷款通则》、《担保法》均未有针对汽车消费信贷的相关立法、司法、执法成套的法规。不仅商业银行开展汽车消费信贷业务无法可依，而且一旦借款人故意或非故意的违约，就会出现耗时耗力，加大社会劳动、执行难的局面。国家对汽车消费税费标准、税费种类也未规范统一，各种税费负担还比较重，汽车抵押手续、法规不完善。这些在法律规范上的欠缺都成为消费信贷业务开展中的障碍，使消费信贷业务处于无法可依的境地，对消费信贷市场的完善也产生了负面的影响。
4市场风险作为零售业务的个人消费信贷，其客户分散，单笔贷款数额小，贷款时间跨度长，操作环节多，业务量大，交易成本高，易受市场环境的变化而诱发风险隐患。如部分银行在房地产热潮中放低贷款门槛，很多不符合条件的人也贷到了款，在房价攀升的时候，借款人可通过卖房偿还贷款，但当房价下滑、利率上调的时候，越来越多的借款人不堪重负，从而出现违约现象。同时消费信贷中出现不良贷款后，由于我国消费信贷法制建设和商品交易二级市场尚未完善，银行欲将抵押物变现，需经历重重环节，层层收费，还要投入大量的人力、物力、财力，最后导致成本过高。
二、防范和化解个人消费信贷风险的对策
1建立完备的个人信用制度发展个人消费信贷制度，就是要通过评级掌握借款人个人收入的真实状况、个人资产和负债情况以及有无不良信用记录等，从而据以判断借款人的诚信度、还款能力的稳定性以及还款意愿。通过建立信息收集与信用评估机制，以中国人民银行个人征信系统为平台，整合健全系统功能，实现银行、工商、税务、房地产等相关部门信息的全面采集，真实全面反映个人信用记录。银行应以客户的信用记录为基础，通过信用评分卡机制，建立起科学的个人信用评估的程序和制度。同时有效利用客户信息管理系统，及时收集、录入、变更客户的财务信息、账户信息、与客户相关的其他非财务信息，确保信息的时效性与关联性。
2完善消费信贷市场法制环境我国目前消费信贷方面的法律法规比较缺乏，健全消费信贷法律建设迫在眉睫。用法律法规来规范消费信贷参与双方的行为，既保护信贷消费者的利益，又不损害银行的利益。消费信贷法律法规以及管理条例不是权衡风险与收益的组成部分，而是作为要求和禁止从事某些业务活动或作法的规范，其必须明确消费信贷的主管机构、经营原则、办理机构、业务范围、贷款利率、办贷手续、法律责任等，确立双方的权利和地位，督促双方履行责任和义务，使消费信贷做到有法可依，便于银行规范经营，推动消费信贷规范化、合法化、制度化。同时要加大消费信贷执法力度，做到违法必究，执法必严，共同维护消费者和银行正当权益。
3规范操作消费贷款业务对银行来说：重点开发风险低、潜力大、信用好的客户群体，把处于上升阶段的中等收入群体列为个人客户的目标市场，其较强的还贷能力和良好的资信状况将是培植个人产品和盈利能力的新增长点。规范操作，严把贷款金额及期限关，针对不同的客户和贷款业务的具体情况，合理确定贷款的首付比例及贷款期限，降低贷款风险度。注意完善保险手续，化解贷款风险。银行要在正确理解保险条款的基础上完善贷款保险操作手续，重点关注保险期限、保险金额及第一收益人的设置是否符合要求，机动车辆保险在贷款期限内是否连续，采取要求借款人按照贷款期限一次性全额投保的方式，杜绝按年投保后出现续保难的问题。建立高业务素质的客户经理队伍。消费信贷所涉及的业务范围很广，专业性很强，因此对从业人员的金融理论知识、消费信贷专业知识、营销技能、工作经验等都有很高的要求。因此，更新和完善信贷从业人员的知识结构和服务技能，培养出一支知识全面、业务水平过硬的消费信贷专业人员队伍显得格外重要。
关键词：民间融资；融资风险；规范化；国际经验。
近年来，江苏泗洪、浙江温州、广东东莞、内蒙古鄂尔多斯等地相继爆出企业资金链断裂、企业主“跑路”、民间融诉讼案激增事件，暴露出民间融资的风险已经达到非常严重的程度，引发了社会对于民间融资风险的高度关注。 随着民间融资的发展壮大，其规模越来越大、涉及的范围越来越广泛，暴露出的风险性问题也越来越显著， 规范和引导民间融资市场规范发展已经迫在眉睫。 本文在研究我国民间融资现状的基础上，旨在分析民间融资活动中存在的主要风险及风险成因，并试图探索降低我国民间融资风险的措施。
一 民间融资概述
1、何为民间融资
世界银行将民间融资活动定义为那些没有被一国中央银行监管当局控制的金融活动。 我国中央银行认为，民间融资是相对于国家依法批准设立的金融机构而言的，泛指非金融机构的自然人、企业及其他经济主体之间的价值转移及本息支付。通俗地讲，民间融资是指游离于现行法律法规边缘地带、未受到政府监管部门完全监管的，不以银行等传统正规金融机构为中介进行的融资活动。
2、民间融资的现状
① 风险性越发突出。民间融资是游离于正规金融领域之外的一种经济形式， 未被纳入到金融监管和国家信用控制管理系统，几乎不受现有金融法律法规的制约。正是由于民间融资活动的不规范，民间融资带有一定的自发性和盲目性，引发了一系列经济金融风险和社会风险。
② 规模越来越大。伴随着改革开放的持续推进和国民经济的快速发展，整个经济体系对金融市场的需要呈现出越来越快的增长势头，但是受现有运作模式和信贷规则缺陷的制约，正规金融机构所提供的信贷数量远远无法满足经济体发展的需要。在这种背景下，民间融资成为了正规金融领域重要而有益的补充，其规模越来越大，发展十分迅速。
③ 融资利率水平高于正规金融市场。相对于正规金融领域的借贷成本， 我国民间融资市场的借贷利率市场化程度要高得多。
④ 参与主体日趋多样化。 民间融资市场快速发展的同时，参与民间融资活动的群体也在不断扩大，参与主体日趋多样化。 参与主体的范围已经扩展到城镇居民、个体工商户、私营业主、公务员、企事业单位干部职工等。 民间融资的形式的也由最初的个体与个体之间的简单借贷发展到当前居民、企业、行政事业单位、以及正规金融机构之间的相互借贷。
二 民间融资面临的风险及其成因
1、民间融资面临的主要风险
① 社会风险。 由于民间融资往往涉及金额较大、人员众多，一旦其中某个环节出现问题，很多家庭将面临无法承担的巨大损失。 由此产生的风险极易产生链锁反应，在社会上会导致的发生。民间借贷在实践中容易引发高利贷、中小企业资金链断裂甚至破产以及非法集资、暴力催收导致人身伤害等违法犯罪问题，对金融秩序乃至经济发展、社会稳定造成不利影响。 这将不仅影响到社会经济健康有序的发展，也将对社会稳定产生重大冲击。② 法律风险。根据发展研究中心调研组的研究报告，鄂尔多斯民间融资规模大约在 800~1000 亿元， 其中短期贷款的规模是正规金融部门的 3.9~4.3 倍。 民间融资活动中的借贷双方都是基于短期的经济视角， 对于未来长期的市场变化问题缺乏必要的考虑。借款方多是在资金流动性不足时才会采用民间融资方式，往往对后期的资金本息的近期偿还问题考虑不足。 贷款方借出资金时，对借款的用途、借款者将来的偿还能力考虑较少。 借贷双方对融资安排缺乏长期合理的安排，资金链条随时都有断裂的可能性。
2、民间融资风险的制度性成因
① 行业因素。其一，正规金融门槛过高，民间资本投资渠道有限。 在管制异常严厉的中国金融领域，民间资本进入正规金融领域的准入门槛高。 民营资本要进入金融领域，只能依附于商业银行，没有独立经营的权利。 按照银监会的要求，设立村镇银行，必须有至少 1 家境内银行作为发起人。
② 法律因素。其一，法律法规不健全。目前我国还没有一部完整的、 系统的法律法规对民间融资活动做整体全面的规范和调整。民间融资活动中出现的许多问题只能参照涉及民间融资的现有其他相关法律法规加以指导，然而，针对错综复杂的民间融资环节，这类法律法规尚缺少准确的细则。而且，现存法律法规之间往往缺乏逻辑性和统一性。尽管《宪法》赋予了市场主体借贷自有资金的合法财产权利，但是符合《合同法》、《民法通则》的某些民间融资活动，仍可能被《贷款通则》等定性为非法融资活动。
其二，缺少明确的监管主体。 中国人民银行（PBC）和中国银行业监督管理委员会（CBRC）是目前我国正规金融体系的监管主体，中国银行业协会（CBA）是我国银行业自律组织。 我国民间融资监管当前基本处于一种无序状态。 尽管《中华人民共和国银行业监督管理法》和《中国人民银行法》等法律涉及到民间融资的监管，但却没有对民间融资的监管主体作明确的规定。 监督管理的缺失导致民间融资活动不能依据准确的法律法规判定融资双方的权利和义务，民间融资缺少有效约束，违法犯罪率显著上升，对金融市场的稳定构成了很大的威胁。
三 推动我国民间融资规范化发展
1、完善民间融资法律法规，明确民间融资监管主体
针对当前民间融资监管法律法规缺失的现状，应当尽快制定一部适合当前经济发展实际需求的民间融资法律。通过立法的形式，准确定义民间融资的法律地位，明确规定民间融资活动中借贷双方的权利和义务，合理规范民间融资的合同内容，从而使民间融资逐步规范。 在完善法律法规的同时，应明确民间融资的监管主体，完善一行三会对正规金融领域分业监管的格局，从而有效解决民间融资市场混乱无序的状态。
2、降低民间资本进入正规金融门槛，推动民间资本与正规金融对接
采取合理措施去除民间资本进入正规金融领域的种种障碍，推动民间资本与正规金融机构的对接。降低民间资本参与社区银行、村镇银行等金融机构时在资本金等方面的过高标准，以及要求国有银行控股等不合理要求， 引导民间资本投入到村镇银行、社区银行的构建中，应当允许民营资本作为投资发起人并对银行实施控股。 此外，应当允许资金互助社等民间组织从银行等正规金融机构适度贷款，解决其发展过程中可用资金不足的瓶颈。
3、完善金融服务体系，营造良好金融环境
信息不对称问题的存在也是民间融资市场风险产生的重要因素。 我国政府应当加快社会信用体系的建设，为民间融资的健康发展营造良好的环境。民间融资监管部门应当对民间融资交易活动尽快实施登记备案制度。 通过采集民间融资活动的相关数据，建立科学合理的民间融资风险监测指标体系。 通过监测系统获得的相关监测指标数据，应当及时向公众进行信息披露，从而为相关监管部门、机构、学者研究制定政策提供真实的数据支持。
4、立足国内发展现状，引进国外先进经验
针对民间融资活动的规范化发展问题，一些国家和地区经过长期实践，已经积累了丰富的经验。 例如，日本通过颁布《无尽业法》（Mujin Finance Law），承认了民间融资活动的合法地位，并将其纳入到金融监管范围。此外，还有美国、我国台湾地区等都在治理民间融资问题方法取得了很大的成功。借鉴各国民间融资市场发展过程中的成功经验和先进模式，对于实现我国民间资本市场规范化、保障其健康有序发展有着十分重要的意义。
参考文献：
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[关键词]P2P网络借贷平台；现状；问题；措施
[DOI]1013939/jcnkizgsc201630015
1P2P网络借贷平台的现状
P2P指个人与个人之间的小额信贷交易，一般需要借助电子商务专业网络平台帮助借贷双方确立借贷关系并完成相关交易手续。P2P网络借贷平台是互联网金融的重要组成部分，其出现与其他互联网金融的出现一样，是市场经济自然选择的结果，得益于市场借贷双方的广泛需求性。在P2P网络借贷平台上，一方是有闲置资金渴望资金增值的贷款者，另一方是有资金需求渴望流动资金的借款者，P2P平台撮合双方交易，并收取一定的手续费作为收入。这种模式不仅打破了传统金融机构对融资渠道、融资对象和融资来源的垄断，颠覆了传统商业银行不愿或者无法覆盖和惠及中小企业[1]，有效地缓解了中小企业融资难问题，是银行信贷体系必要和有效的补充；同时还为消费者提供了更广阔的投资渠道，提高了闲散资金的使用率，优化了市场资源配置。2014年年底，我国P2P平台累计达到1575家，接近2013年800家的两倍；2014年的投资人数达到了116万人，成交额也从2013年的1058亿元增长到2014年的2528亿元[2]，成交量迅速增长，2015年全行业成交量超过1万亿元。
然而P2P平台在拓宽融资渠道、融资对象和融资来源的同时，也面临着更大的风险，呈现出无序的发展状态。P2P平台在我国仍处于起步阶段，还存在着相关法律法规不完善、市场不规范、监管不严格、个人征信体制不健全和信息不对称等问题。2015年P2P平台“跑路”事件频频发生，其中大多是披着P2P外衣的“庞氏骗局”和资金链断裂的民间放贷机构，尤其是e租宝事件之后，引发了P2P全行业的信任危机。因此，2016年P2P行业的发展面临更大的挑战，发现P2P网络借贷平台存在的问题并制定妥善的应对措施是当务之急。
2P2P网络借贷平台存在的问题
21法律定位不明确，相关法律法规缺失
机构法律定位不明确，现有法律法规还没有对P2P网络借贷平台的属性作出明确定位，缺少专门的法律或规章对业务进行有效的规范，其运作模式只要稍有改变就可能越界进入法律的灰色地带。法律法规的缺失使政府相关职能部门找不到合适的法律依据将其纳入监管范围，比如，在保证利息模式中，P2P平台未经许可从事融资性担保业务，却未受到相应的监管，其担保经营行为已触碰法律边界；P2P网络借贷属于民间借贷，虽然在《合同法》中肯定了民间借贷行为的合法性，但民间借贷的利率超过银行同类贷款利率的 4倍的，超出部分的利息不予保护。P2P作为新兴的民间借贷形式，没有明确的法律法规加以规范和保护，相关法律法规的滞后使得纠纷处理和业务定位无法可依[3]，骗资、变相吸纳公众存款等非法活动频发，投资者的权益无法得到有效保护。
22监管体系不健全
我国P2P平台的监管体系不健全主要表现在三个方面。一是P2P平台的中间资金账户的监管普遍处于真空状态，平台可以独立使用中间账户的资金，借款者非法集资、将资金挪作他用或卷款跑路的风险极大[4]；二是我国P2P平台的进入门槛过低，只需经过简单的程序和审核，一般的注册公司就可以从事相关业务，导致平台进入者质量参差不齐，大量没有金融背景的企业涌入该行业。一方面，其中不乏有一些以金融诈骗为目的的进入者和一些道德素质低下的进入者，另一方面，存在部分缺乏经验和技术的经营者，这些都会加剧P2P网络借贷平台的整体风险；三是行业整体的透明度、公开度低，财务信息披露不彻底。投资者无法通过P2P平台的信息披露，了解平台真实的财务状况。
23信用风险突出
P2P平台法律地位不明确，进入银行征信系统的资格受限，整个行业的征信体系不健全。P2P行业难以了解借款人以往积累的各种信用信息，只能通过简单的身份证明、财产证明，个别有条件的可以借助以为的网上交易记录，判断借款人的信用水平和偿债能力。缺乏征信系统的约束，极易发生欺骗行为，如果借款人刻意隐瞒或者造假，使用虚假身份信息获取贷款，贷款人很难识别，从而无法做出正确判断，以至上当受骗；个人信用体系尚未建立，部分借款人的诚信意识不强，导致拒绝还款和恶意拖欠现象严重；此外，还可能因为借款人违规使用资金导致无力偿还，信用风险加剧。
24虚拟平台信息不对称，导致道德风险和逆向选择
在P2P网络借贷平台中，贷款者和借款者形成委托――关系，委托人的利益要依靠人的行为来实现。在该关系中，借款者掌握了贷款者的基本信息，而贷款者由于不参与借款者的投资管理活动，加之监管成本无法负担，对借款者的信息知之甚少，二者之间存在严重的信息不对称。在信息不对称的情况下，会引发道德风险和逆向选择。
借款者在获得资金后，由于贷款者无法对资金使用情况实施监管，有两种选择的可能性。一种是按照契约规定使用资金，到期还本付息；另一种是投资违约的高风险项目，在第二种情况下，如果投资失败导致亏损，借款人为了实现自身的利益，极有可能出现“跑路”现象，导致贷款人的资金有去无回，这就是所谓的道德风险。
在该过程中，贷款者无法完全掌握借款者真实信息，为了获得较高的收益，在借款者信息相同的情况下，大多数人会盲目选择提供高利率的借款者，就可能导致逆向选择。因为信用等级低而导致融资困难的借款人极有可能取粉饰财务状况、掩饰真实信息等手段来提高自身的信用等级，并故意提高借款利率[5]。劣质借款者驱逐优质借款者，大量优质借款者被迫退出平台，导致P2P平台借款人的整体质量下降。
3应对措施
31加强法律法规建设
立法机构应加强立法力度，加快有关法律法规的制定，在对原有《合同法》以及与金融相关的法律进行改善的基础上，制定与P2P网络借贷平台相适应的法律法规，加强个人信息保护和金融机构反洗钱监管，使纠纷处理和业务定位有法可依，投资者的权益能得到有效的法律保护；有些P2P网络借贷业务在创新的过程中可能超出了法律的界限，但其对网络借贷平台的健康发展具有积极的促进作用，因此应当明确法律界限，灵活立法，适当赋予网络借贷平台部分业务的合法地位[6]。
32建立健全监管体系
321法制监管和行业自律监管相结合
制定合适的监督管理法规，通过法律明确规定行业的监管主体、监管机构、监管原则和监管手段，进行行为监管，注重金融机构提供金融服务行为的规范和合法性。过于严格的监管不利于P2P平台的发展和整体创新水平的提高，针对一些高风险业务实施严格审慎监管，对于一般业务可通过行业自律进行监管，成立行业自律组织，加强行业自律建设。与外部监管相比，行业自律监管的作用范围和空间更大，效果更明显。
322建立行业准入制度
在美国，网络借贷作为证券类理财产品，其准入由美国证券交易委员会批准。P2P网贷平台必须取得由证券交易委员会颁发的证券经纪交易商牌照方可营业[7]，而中国尚无行业准入制度。P2P平台涉及的是与金融相关的业务，为防止进入者良莠不齐、鱼龙混杂，由此可见，我国应该借鉴美国的经验，设置行业准入标准，适当地提高进入门槛，对相关进入部门的注册资本、管理人员素质、人才队伍、技术条件和风险管理能力等提出明确的限制条件，将一部分资金缺乏的申请者排除在外，从而保证进入者的质量。
323健全信息披露制度
P2P平台应编制完整的财务分析报告，计算与偿债能力、盈利能力和营运能力相关的指标，定期披露财报的相关内容和相关预警信息，明确资本结构、资金使用状况、业务流程及投资者风险，提高行业信贷透明度。借鉴美国的经验，坚持以信息披露为准的监管方法，要求P2P 网贷平台对收益权凭证和对应的借款信息做全面的披露，从监管角度促使美国 P2P 网贷业务走向合法化、透明化[8]。
33完善信用担保机制
单方面的借款人信用担保加之较为宽泛的信息核查不足以确保贷款人资金的安全性，信用担保机制有待完善。P2P网络借贷平台应积极寻求第三方支付平台的合作：一方面，资金的收取和发放均通过第三方支付平台，而不是由P2P网络借贷平台自己进行；另一方面，通过引入第三方机构担保的模式，将风险转嫁给担保公司，如果发生逾期或坏账，由担保公司负责向贷款者偿还，担保公司可以是受传统银行担保业务萎缩之困寻求业务转型的公司，也可以是风险承受和控制能力较强的保险公司。
34建立统一的信用评级系统
为了解决P2P网贷平台发展过程中的信息“瓶颈”，首先应加大计算机人才的培养，从整体上提高国民使用计算机的能力。其次，利用大数据和云计算等网络手段提高数据整合水平，结合客户的网络行为和历史交易数据，综合分析平台用户的信息，掌握其信用程度，建立一个统一的平台用户信用信息数据库，从而方便了一套统一的信用评级系统的建立。这样，不仅实现了信息共享，节省了单个平台建立信用评级系统的时间和资金，提高了其专业性，而且贷款者就可以通过有效的信息评估，选择信用良好的借款者，在降低道德风险的同时将劣质借款者逐渐挤出市场。
4结论
通过上述分析可以看出，P2P网络借贷平台的发展虽然对我国经济发展有积极促进作用，但仍存在很多问题和不足。我们应该从法制建设、监管体制建设、信用建设和信息建设四个方面对其进行改进和完善，使P2P网络借贷健康长远发展，以获得良好的经济促进效果。
参考文献：
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[2]汤梦舒我国P2P网络融资担保问题研究[D].合肥：安徽大学，2015
[3]钱金叶，杨飞中国 P2P 网络借贷的发展现状及前景[J].金融论坛，2012（1）：46-51
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[5]谈超，王冀宁，孙本芝P2P 网络借贷平台中的逆向选择和道德风险研究[J].金融经济学研究，2014，29（5）：100-108
[6]杨振能P2P网络借贷平台经营行为的法律分析与监管研究[J].金融监管研究，2014（11）：25-41
房地产业是我国国民经济的一个重要的支柱产业。房地产业的健康发展对于拉动内需、扩大就业、促进国民经济的发展具有重要的作用。房地产业属于资金密集型产业，具有资金需求量大、投资成本高、回收期长、涉及面广等特点。房地产企业的发展离不开资金的支持。房地产开发的过程就是一个资金转化的过程，资金是房地产企业的血液，资金问题是房地产业发展不可忽视的一个重要问题。因此对房地产业融资问题的研究，不但对于房地产业的健康发展具有重要的意义，对于我国经济的稳定也具有巨大的现实意义。
二、我国房地产企业融资现状分析
目前我国房地产企业融资来源主要有银行贷款、股票融资、自筹资金、融资租赁、企业债券、信托融资等方式。从结构上可以划分为银行贷款、自筹资金、其他资金来源（主要包括国家预算内资金、债券、社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的资金）三个项目，这三个项目占到总资金的95%以上。2012年我国房地产企业共融资96538亿元，其中来自银行贷款的部分为14778亿元，占15.3%；房地产企业自筹资金39082亿元，占比40.5%；其他资金来源42274亿元，占43.8%，其中个人按揭贷款为26558亿元，占28%。2013年1至11月我国房地产企业银行贷款17667亿元，占筹资总额的16.14%；自筹资金42742亿元，占比39%；个人按揭贷款30534亿元，占比28% 。由这些数据可以看出目前我国房地产融资中，银行贷款比重最高，直接银行贷款以及个人按揭贷款比重达到40%以上，其次是企业自筹资金，仅次于银行贷款，其他融资方式获得资金较少。
三、我国房地产企业融资中存在的问题
1.房地产企业融资渠道过于单一
目前我国房地产企业融资过于依赖银行贷款，银行贷款在房地产企业融资中占据主导地位，债券融资、信托融资、股票融资、境外融资等方式所占比重较小。这种对银行贷款的过于依赖，使得银行信贷成为我国房地产业最重要的输血者，成了房地产业的一个重要支撑。据统计2006到2013年间我国房地产企业融资来源中，直接的银行贷款平均为18%，在其他资金来源中按揭贷款占25%，来自银行的资金一共占到了43%。大量的银行贷款使得银行资金参与了房地产开发的全过程，不利于我国房地产业的长期发展。房地产企业融资集中于银行贷款，容易诱发各种风险，一旦国家政策有变，房地产企业从银行难以获得资金，房地产业的资金链就会断裂，这样不但会对房地产行业带来致命打击，而且对我国银行系统的稳定以及金融安全也会带来严重的影响。因此我们必须认识到这种融资渠道单一化的弊端，优化房地产业的融资结构，促使房地产业更好的为我国国民经济服务。
2.房地产企业内部管理薄弱，信用风险较高
据统计2013年我国共有房地产企业8万多家，但是大部分的房地产企业属于中小型房地产企业，跨区域影响力较小，内部管理薄弱，风险控制能力较差。企业管理层对风险认识不足，更多的关注如何解决风险，而不是如何防范风险，缺乏相应的风险应急措施。内部管理薄弱使得一些房地产企业的融资能力受到严重影响，信用风险较高，这在一定程度上加剧了银行的信贷风险，出现一些不良资产，一些企业甚至出现无法偿还贷款而跑路的现象，严重影响了房地产企业的信用，信用风险较高是目前房地产企业融资难的重要原因之一。
3.关于房地产企业融资的法律法规不完善
目前我国于房地产企业融资相关的法律法规较少，有关房地产金融方面的法规不能形成科学有效的体系，缺乏相互一致性和协调性，这在很大程度上制约着我国房地产企业融资的发展。目前我国只有《公司法》和《担保法》两部法律涉及到了房地产企业融资的规定，但这两部法律中对融资的规定很模糊，可操纵性较弱，在实际中无法对房地产企业进行指导和监管，没有发挥法律应有的作用。在发达国家，市场是对资金调节的主要手段，国家对房地产业的调控都是有法可依，而我国由于缺乏具体的法律规定，只能依靠行政手段进行调节，如近几年我国各地实行的“限购”政策，对需求进行抑制，导致一部分限制资金无法进入房地产业，影响了房地产业融资的来源。相关法律法规的缺乏，使部分新兴的融资方式在发展过程中没有明确的法律条例作为支撑和后盾，使资金借贷者与资金使用者之间的利益关系无法有效的得到平衡。
4.房地产企业缺乏融资方面的专业人才
房地产企业的融资具有较高的专业技术性，企业应结合自身实力，项目规模等情况对需求资金进行计算，然后对比各种融资方式的成本，选择合适的融资规模以及融资方式。这些都需要精通财务，投资，熟悉资本市场发展以及房地产业发展的专业技术人才的参与。而我国目前房地产企业在融资前并没有进行这些评估与计算，往往是根据企业负责人的意志盲目融资，只重规模不重效益，为企业带来了较大的风险。例如一些房地产企业往往不考虑其他的融资方式，只关注银行贷款，而且不管自身的需求是多少，贷到的钱越多越好，最后往往导致大量资金的闲置，或者资金无法回笼，使企业陷入财务困境。
四、优化我国房地产企业融资对策分析
1.构建多元化的融资渠道
党的十六届三中全会中首次提出“要大力发展资本市场，扩大直接融资比例”，我国房地产企业要积极发展除银行贷款以外的其他融资方式，构建多元化的融资渠道，降低企业融资风险。首先大力推进房地产信托业务。房地产信托是指投资者将资金委托给信托公司，然后再由信托公司投资给房地产公司或者房地产项目的融资方式。该融资方式在国外发达国家已经得到了较好的发展，而我国目前仍处于起步阶段，因此我国可以可以通过学习国外成熟的房地产信托模式，并结合我国的具体情况，逐渐建立适合我国的房地产信托融资模式；其次，大力推进融资租赁业务。在发达国家中，融资租赁业务是仅次于银行贷款的第二大融资来源，在我国房地产业发展融资租赁业务不但可以拓展房地产企业融资渠道，解决房地产企业融资渠道单一的问题，而且还为我国房地产企业引进外资创造了条件；最后，加快发展房地产投资基金。房地产投资基金是首先通过发行受益凭证在资本市场上募集资金，然后再投资于房地产市场的一种资金筹集方法。房地产投资基金可以有效的减轻我国房地产企业的债务负担，减轻对银行贷款的依赖性，拓宽资金来源。
2.加强房地产企业内部控制管理
企业内部控制是现代企业加强管理，提高经营效率，有效化解风险的重要手段，关系到企业的生存与发展，对房地产企业来说更是如此。由于目前我国很多房地产企业内部控制制度不合理，制约了企业的融资能力，因此房地产企业要加强企业内部控制制度的建设，主要包括完善会计系统的建立，提高管理人员对内部控制的认识，完善公司治理结构，强化内部监督机制，提高企业信用等级，从而使企业有能力扩大融资来源。
3.完善房地产企业融资相关法律法规
我国房地产企业的健康发展离不开健全的法律体系，我国目前关于房地产企业融资的法律法规在一定程度上制约了我国房地产企业的融资状况，因此我们必须借鉴国外成熟市场法律状况，并结合我国房地产市场具体情况，完善我国现阶段的相关法律法规。要在《公司法》、《合同法》、《民法》等法律中完善企业融资的相关规定，明确规定房地产企业融资的范围以及违约后果，从而进一步约束我国房地产企业的融资行为。
4.培养房地产融资专业人才
