时间：2024-03-28 11:09:51
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关键词：房地产开发 土地增值税 纳税筹划
一、房地产行业纳税筹划及土地增值税筹划概述
土地增值税是流转税的一种。转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依法缴纳土地增值税。所得税、营业税、土地增值税，占整个房地产项目税金的90%以上。通过调整房地产的收入额和扣除项目金额，可以影响增值额和增值税率，进而影响土地增值税的大小。土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%不等。增值额越多，税率超高。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。
二、房地产企业土地增值税纳税基本思路
（一）控制增值额
主要有减少或分解销售收入等，减少销售收入的途径很多，包括将装修收入从收入中分解出去，也可以适当地降低商品房的价格。增加可扣除项目金额。房地产开发企业通过对开发成本的研究，适当增加开发项目的一些投资，比如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等。
（二）适用低税率或享受免税待遇
房地产开发企业建造普通标准住宅的同时，又搞其他房地产开发的，应尽可能分别核算不同开发项目的增值额，使销售普通标准住宅的房产获得免税待遇。
三、 具体筹划案例分析
（一）合理选择有利于企业的可扣除成本的分摊法
房地产开发企业同一项目中即包含住宅，又包含其他类型用房的，扣除项目金额在不同类型用房中的分摊可选择采用“建筑面积分摊法”或“层高系数建筑面积分摊法”计算分配。企业可根据实际情况，合理选择分摊法对计算土地增值额有利的一种，经调查，目前市场非住宅毛利较高、增值额较大，土地增值税额税负较重，企业应尽量使非住宅部分（如店面、车库等）多分摊可扣除项目成本，多分摊可扣除项目成本，减少非住宅增值额，从而降低企业的土地增值税税率和税额。
在土地增值税中关于利息支出的规定主要有“据实扣除”与“计算扣除”两种模式。如果房地产企业可以分别计算并提供银行单据，且不超过商业银行同期贷款利率的，房地产开发费用可以“据实扣除”，即允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额）×5%以内。否则只能按照“取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除”。这实际上也给房地产企业提供了两种选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠正规渠道的负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本或正常融资渠道筹资，则可考虑计算扣除模式，这样可以多扣除房地产开发费用。如某房地产开发企业一个项目，为取得土地使用权而支付金额300万元，房地产开发成本为500万元。据实扣除最多能扣除的房地产开发费用=利息费用+（300+500）×5%=利息费用+40（万元）；计算扣除最多能扣除的房地产开发费用=（300+500）×10%=80（万元）。此时，如企业预计利息支出高于40万元，应考虑“据实扣除”，否则选择“计算扣除”。
（二）合理控制增值额进行筹划
比方说某房地产开发企业销售建造的住宅小区，每平方米扣除项目金额共计1606元，可采取以下二种不同的销售方案。第一种方案，销售价格定为每平方米1900元，增值额为294元，占扣除项目金额的18.3%，未超过20%，不缴纳土地增值税，扣除应缴纳的营业税及城建税、教育费附加104.5元（1900 x5.5%），营业利润为189.5元。第二种方案，销售价格为每平方米2000元，增值额为394元，占扣除项目金额的24.53%，适用土地增值税税率为30%，应缴纳土地增值税118元，扣除应缴纳的营业税及城建税、教育费附加110元（2000 x5.5%），营业利润为166元。方案二比方案一虽然销价每平方米低了100元但却节约了土地增值税118元从而增加利润23.5元。
或者开发商可以多投资一点，在小区里建个小花园增加可扣除项目使增值率低于20%从而节约了土地增值税，同时还美化和绿化了小区环境，提高了企业开发产品的品质，使得公司的品牌形象得到很好的提升。
（三）房地产销售变代建筹划法
如果纳税人将房地产开发业务合理转化为代建房行为，则可使税收负担大幅度降低。税法中规定“房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为”。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征收范围，只须按“服务业——业”税目缴纳营业税。采用此法的关键是利用现有条件进行转化为代建房所需条件：即用房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划；房地产开发企业不垫付资金；受托方与委托方实行全额结算；受托方只向委托方收取手续费；受托方与委托方要签订代建合同。具体操作案例如下：
某房地产开发公司通过债务重组方式取得一块土地的土地使用权价值300万元，2005年，公司在该土地上建造写字楼，最终以1000万元价格全部出售。假设写字楼的建安成本为450万元，土地增值税的扣除项目金额为750万元（含加计扣除部分）。则该公司应缴纳的各项税费计算如下（成本利润率为10%，城建税适用7%，教育费附加3%）：
（1）应纳建筑安装营业税二450×（1+10%）÷（l-3%）×3%=15.3万
（2）销售不动产营业税=I000×5%=50万元
（3）增值率=（1000-750）÷750×100%=33.3%
应纳土地增值税 250×30%=75万元
应纳城建税、教育费附加=（15.3+50）×（7%+3%）=6.53万元
该公司纳税总额 =15.3+50+33.3+75+6.53=105.13万元
如果该公司进行纳税筹划，则可使销售行为转化为代建房行为，具体如下：
该公司在开发写字楼前，先确定写字楼的最终客户，将土地按300万元的价格售给最终客户，然后以700万元的价格与最终客户签代建合同，房屋建成后可得700万元的建筑安装收入，仅交纳建安营业收入700万元产生的营业税金及附加。而公司将土地以300万元的价格转让给最终客户，不须缴纳转让无形资产的营业税、转让土地未增值，不需缴纳土地增值税，也不再负担销售不动产的营业税。
筹划后该公司应纳税：
（l）建筑安装营业税= 700×3%=21万元
（2）城建税、教育费附加 =21×（7%+3%）=2.1万元
合计缴纳23.1万元
筹划前后可节税105.13-23.1=82.03万元
（四）分立不动产销售合同，降低土地增值额
对房地产开发交房形态来看，可以考虑从精装与毛坯房两类来进行思考，并且将相关的装修与维护及设备的安装等作为单独的业务进行核算，可以达到节税的目的。举例：某套精装修的房产总售价为100万元，在签订销售合同时分别签订房屋出售合同80万元及装修合同20万元，假设准予扣除项目总额为60万元。暂时不考虑附加税金。
直接销售精装房应交的土地增值税=（100-60）×40%-60×5%=13（万元）（增值率=66.67%，税率40%，速算扣除数为5%）
营业税=100*5%=5（万元）两者合计税金=18万元。
分解销售毛坯与装修两个合同后的应交土地增值税=（80-60）×30%=6（万元）（增值率=33.33%，税率30%，速算扣除数0）
营业税=80×5%+20×3%=4.6（万元） 两者合计税金=10.6万元。
可见，分立不动产销售合同可以降低土地增值税额。
四、结束语
近年来，随着房地产行业国家加大宏观调控力度，税负越来越重，使得房地产开发企业的经营也越来越困难。譬如，在以房地产项目公司股权转让的情况下，由于海南省有着明确的规定，所以当地企业在考虑通过股权转让来规避土地增值方案时，纳税筹划基本上就没有空间。所以，在服从国家政策的整体要求下，通过合理安排税负，降低企业的生产经营成本，或者配置现金流向，都是非常必要的。
参考文献：
[1]杨晓兰.逃税的动因分析及对策建议[J].财会研究.2005
【关键词】土地增值税 税收筹划 案例分析
本案例房地产项目取得土地使用权成本28000万元，房地产开发成本（不含土地征用及拆迁补偿费）41400万元，筹资利息支出3470万元，销售收入124200万元。按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等相关税收法规、规章的规定，可得增值率28.76%，应缴土地增值税税额8321.685万元(具体计算见附表第一列)。根据土地增值税计税基数的组成，拟从转让房地产收入、房地产开发成本和利息支出三方面进行纳税筹划。
一、通过确定适当的转让房地产收入进行纳税筹划
如果该房地产项目是普通住宅，只是增值率略高于20%的临界点，则可以通过适当降低售价使增值率低于20%。即根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》“第十一条纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税”的规定，进行免征土地增值税的纳税筹划。这样不但能加快销售速度，节约贷款利息，而且能够获得更高的实际税后利润。
举例来说，如果该项目正常定价销售收入是116000万元，则增值额19951万元，增值率20.77%，需缴纳增值税（30%），税后利润（指增值税后，下同）为：19951×（1－30%）=13965.7万元。如果降低售价，比如销售收入降到115000万元，增值率19.79%，可免征增值税，增值额19001.25万元就是净利，高于前一种情况的13965.7万元（具体计算见附表第二、三列）。
当然，如果实际价格可以卖的较高，则一味降低价格的税后利润不一定高。比如本案实际增值率28.76%，税后净利19417.27万元就高于免征的19001.25万元。另外，不是所有项目都符合普通住宅标准。
二、通过适当增加房地产开发成本进行纳税筹划
近几年装修商品房的销售日益受到广大消费者的欢迎，同时根据2006年12月28日国家税务总局的国税发[2006]187号国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四点土地增值税的扣除项目（四）“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”的规定，可以将原来毛坯房装修后销售，从而进行纳税筹划。
假设该企业发生装修成本共计为13800万元，因销售装修过的房产，销售收入增加13800/（1－5.025%）=14530.14万元（假设该企业在装修项目上不再赚取利润，销售收入增加部分的营业税和河道管理费由购房者承担），则按有关税收法规、规章的规定可得应缴土地增值税税额7286.685万元，从而少缴土地增值税8321.685－7286.685=1035万元。原因在于房屋装修费计入房地产开发成本，在计算“财政部规定的扣除项目”时可以加计20%，使得扣除项目金额增加（具体计算见附表第四列）。
三、通过选用不同的利息支出扣除方法进行纳税筹划
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条（三）中关于利息支出扣除项目之规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定”。即当纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内；纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。
该企业为房地产项目公司，其业务就是开发这个地块，所以利息支出可以全部归集在这个项目上。房地产开发是资本密集型产业，所需资金量极大，仅靠股东投入的权益资本是远远不够的，所以该企业的外方股东会筹措其投资的中国境内其他全资子公司的富余资金暂借给该企业周转，此时关联方之间的借款如何操作对土地增值税的纳税筹划就显得尤为重要。
企业是否要提供金融机构贷款证明，关键在于实际发生的利息支出占税法规定（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）的比例。如果实际发生的利息支出比例超过5%，则提供金融机构贷款证明是较为有利；如果没有超过5%，则不提供金融机构贷款证明较为有利。
该企业取得土地使用权支付的金额28000万元，房地产开发成本41400万元，则利息支出的临界点为（28000+41400）×5%=3470万元。
假设该企业实际发生的利息支出超过3470万元，达到3700万元（该利息支出未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额，且关联方之间借款通过商业银行进行委托贷款），则按有关税收法规、规章的规定可得应缴土地增值税税额8252.685万元。因为利息支出能够全额计入扣除项目金额中，且金额大于（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%，使得扣除项目金额增加（具体计算见附表第五列）。
假设该企业实际发生的利息支出小于3470万元，只有3000万元（该利息支出未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额，且关联方之间借款通过商业银行进行委托贷款），则按有关税收法规、规章的规定可扣除项目金额95991.05万元，应缴土地增值税税额：（124200-95991.05）×30%=8462.685万元。
因为利息支出金额小于（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%，使得扣除项目金额减少，增值额增大，反而会多缴土地增值税8462.685－8321.685=141万元[（3470万元-3000万元）×30%]。
这种情况下，关联方之间的借款就不能通过商业银行进行委托贷款，从而满足“不能提供金融机构贷款证明的”要求，房地产开发费用按（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%计算，可以少缴土地增值税141万元。
四、土地增值税纳税筹划应注意的问题
从上面的分析可以看出，房地产开发企业进行土地增值税纳税筹划的空间还是比较大的，但在进行土地增值税纳税筹划时应注意以下几点。
1、纳税筹划应该具备超前意识。土地增值税纳税筹划应该从项目的可行性论证、设计、规划到项目的施工、决算贯穿始终。例如在本案例中，由于设计方案中已确定部分房产的单套建筑面积超过了140平方米的普通住房标准，所以就无法享受“建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税”的优惠政策。如果经济业务已经发生，相应的纳税结果已经产生，企业如果因为承担的税负较重，就利用隐瞒收入、虚列成本等手段妄图改变纳税结果，就会演变为偷逃国家税款行为，会受到法律的制裁。
2、纳税筹划不能与税法相抵触。企业在进行纳税筹划时不能盲目操作，不能与现行税收法律、法规相抵触。纳税筹划的最终目的是降低税收成本，减轻税收负担，这个目标的实现只能是在合法、合理的前提下进行，而且要被征税机关所认可。这也就是说，纳税筹划要具备自我保护意识，要增强法制观念，熟练掌握税收法律和法规，熟练掌握有关的会计处理技巧和纳税筹划技巧。
3、其他应注意的问题。纳税筹划必须做到业务流程与税收政策结合，税收政策与筹划方法结合，筹划方法与会计处理结合。同时，在土地增值税清算时，扣除项目金额中取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、利息支出、其他房地产开发费用和与转让房地产有关税金等，都须提供合法有效凭证；如果不能提供合法有效凭证的，土地增值税清算时不予扣除。
【参考文献】
[1] 翟继光：房地产业如何进行税收筹划[J].中国房地产金融，2006（4）.
一、 土地增值税筹划的重要性
截至2006年末，税务局对房地产企业一般只是按销售收入的1%预征。2007年初了国税发【2006】187号文《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求各地从2007年2月1日起对房地产企业土地增值税进行清算，由此拉开了全国土地增值税清算的序幕。高达30%-60%的税率，使得土地增值税与营业税、企业所得税成为对房地产开发企业利润影响最大的三个税种。清算初始，全国各地税收管理机关对清算细则的把握均有所不同，经过几年的摸索经验，国家税务总局针对各地土地增值税清算过程中出现的问题进行了更为细致的规定，清算标准也愈加严格。因此，房地产企业提前进行土地增值税纳税筹划以减少税收负担、实现企业利润最大化，显然刻不容缓。
二、 土地增值税纳税筹划技巧探讨
1、灵活运用减免税优惠政策及临界点进行纳税筹划。
房地产开发公司开发项目，总要获得一定的利润，但利润率越高，缴纳的土地增值税就越多，税后利润可能反而越小。因此，如果做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税越少，所获利润最多，这是房地产公司应认真考虑的问题。
按照税法有关优惠政策的规定，纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定的四级超率累进税率计税。对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额：不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用该免税规定。因此，企业应力争将普通标准住宅增值率控制在20%之内，享受国家的免税政策。
再就是“20%的增值额”即临界点，也可以在此进行纳税筹划。如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，可通过适当控制出售价格以避免缴纳土地增值税。首先要测算增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于两级税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值率的适用税率，从而减轻税负；二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行条例实施细则》规定，房地产开发成本中包括的可以扣除的项目有：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。纳税人可以通过改善住房环境，提高房产的质量来适当增加扣除项目，以高质低价来占领市场。
2、 适度延伸产业价值链，跨行业利润转化。
对集团化的房地产企业来说，土地增值税筹划的总体思路就是延伸价值链，将利润向上下游延伸。比如将房地产行业利润转化为非房地产行业利润，比如建筑、装修、设计、园林绿化、服务、贸易等其他关联行业利润，一方面，增大成本起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果，最终达到降低税负的目的；另一方面，由于房地产行业不能采取核定征收企业所得税，而其他行业则没有强制要查账征收的要求，分流利润的公司利用核定征收以及财政返还或财政奖励政策也是降低整体税负的有效措施之一。但是随着税收管理的愈加严格，此种方法应注意“适度”，在合理的成本增加范围内操作。
3、 期间费用转移到房地产开发成本。
房地产开发企业发生的期间费用除利息支出外都不按实际发生数扣除，而是以土地价款和开发成本合计金额作为基础按比例计算扣除。按照规定，属于公司总部发生的期间费用，如：管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。但若采用适当人员分配方法和其他合理组织管理方法，使这些费用能够作为开发成本列支，则可增加扣除项目数额，从而减少应缴纳的土地增值税。一般公司总部也相应设置了庞大的人员组织，公司总部没有直接的经营收入来源，却有大量的期间费用发生，这在企业所得税方面不占任何优势。例如，企业可以在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于某一个具体房地产项目中去。如果某部门某人员兼任下属某房地产项目的工程管理，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么其有关费用可以分摊一部分到房地产开发间接费中去。而开发间接费属于开发成本的组成部分，不仅可以作为扣除项目金额扣除，而且可以作为加计扣除20%的计算基数，从而达到节税目的。
4、 采用合适的利息支出进行纳税筹划。
《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的地价款”与“房地产开发成本”之和的5%以内计算扣除，用公式表示为：房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的地价款+房地产开发成本）*5%
但是，如果纳税人不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能够提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的地价款”与“房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除。用公式表示为：房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的地价款+房地产开发成本）*10%
(一)纳税筹划是提高企业管理水平和增强财务人员专业素质的必然要求所谓的纳税筹划，更多的是指在企业战略层面的筹划。在房地产企业项目运作的初期，通过合理的纳税筹划和战略决策，对建筑工程项目的投资来源、建设方式、经营模式等的进行合理、科学、规范的规划，从而达到纳税筹划的目的，这对企业的管理水平提出了很高的要求。所以说，纳税筹划是房地产企业提高企业管理水平的必然要求。另一方面，要想实现土地增值税的纳税筹划，财务管理人员的专业素质必须过硬。这要求企业财务管理人员必须熟练掌握会计制度和会计准则，还要熟练掌握现行的税法，按照既定的法律规范进行记账、计税和纳税申报。所以，纳税筹划是房地产企业财务管理人员专业素质提高的必然要求。
(二)纳税筹划是房地产企业更好地适应纳税环境的必然选择根据我国税法的相关规定，“形式大于实质”，再加上，我国现行的税法对于纳税税种、纳税环节、计税方法等进行了详细的规定，从而导致房地产企业生产经营过程中面临着税种繁多、环节众多、计税复杂的问题，要求房地产企业必须对纳税进行合理筹划。只有通过合理的纳税规划，才能有效避免无法预见的纳税支出，才能有效避免重复纳税的问题。此外，通过合理的纳税筹划，也有利于房地产企业更好地适应当前经济体制改革背景下的纳税环境。所以，纳税筹划是房地产企业更好地适应纳税环境的必然选择。
二、房地产企业土地增值税纳税筹划的方法
(一)利息支出筹划在我国，所有纳税人必须知道并且明确的一点是：我国税法中，了扣除项目比实际核算过程中所涉及的项目少，在增值额计算过程中应严格按照税法规定进行。根据我国土地增值税暂行条例以及实施细则之规定，在工程项目财务费用利息支出扣除以后，凡是可以按照转让房地产项目计算分摊、能够提供金融证明的部分，可据实扣除（需要说明的是其中最高额不可超过按照银行同期贷款利率计算所得的金额）。在纳税筹划过程中，凡无法按照转让房地产项目对分摊利息支出进行计算的，或者难以提供金融证明的，开发费均严格按照土地取得成本以及开发成本之和的十分之进行扣除。基于上述条款规定，房地产企业可以结合自身的特点，选择对个人有利的计算方式（利息计算），从而实现节税之目的。通常情况下，资金的主要来源是资源资金企业发生的利息费用，如果没有达到土地取得成本、开发成本总数的5%，则建议采用第二套计算方案——在不提供金融证明的情况下，直接将土地取得成本与开发成本总数的10%扣除。案例1：某房地产开发企业，其地价款支付额为1000万元人民币，整个房地产开发成本大约在5000万元左右，以利息支出分别为400万、200万进行具体筹划。其中，利息费用扣除限额=（1000+5000）×5%=300（万元）；允许扣除的利息支出为400万元时，由于400万元>300万元，因此该房地产企业应当严格按照开发项目进行利息分摊，同时还要提供金融证明。在该种条件下，利息支出与其他开发费用扣除：400+（1000+5000）×5%=700（万元）；如果不采用该方案，则只能以（1000+5000）×10%=600（万元）为标准进行扣除，其中扣税基数大约减少100（万元）。当可扣利息支出额200万时，因200<300，所以建议不按开发项目对利息进行分摊，或者不提供金融证明。在该种情况下，利息支出与其他开发费用总计扣除额为（1000+5000）×10%=600（万元），多扣：600-（200+300）=100（万元）利息支出。
(二)签订分售合同在房地产企业进行房屋出售时可以采用签订分售合同的方法。当房地产企业开发商建设的房屋房体已经初步建设完工但是还没有安装其他一些设备，并且业主还没有对所购买的房屋进行装饰时，这时，房地产企业开发商可以与业主商量并且签订房地产转移合同；当房地产企业开发商建设的房屋房体建设完工并且其他一些设备已经安装完成、或是房屋业主已经开始着手装饰或是已经装饰完工时，这时，房地产企业开发商可以与业主商量签订附属设备安装及装璜、装饰合同，这样，房地产企业开发商只需要按照第一份合同的金额来缴纳土地增值税，这时，房地产企业开发商与房屋业主所签订的第二份合同金额即不是土地增值税的范畴，而是营业税征税，这样就不需要缴纳土地增值税，而我国税收法中，营业税征税的税率比土地增值税的税率要低很多，这样，房地产企业开发商所缴纳的税收费用就会降低，从而达到了降低缴税费用的目的。
(三)充分享受税收优惠政策根据国内现行的土地增值税暂行条例要求，纳税人在普通住宅建造出售过程中，增值额没有超过扣除金额20%的，应当对其免征土地增值税。在此过程中，若增值额明显超过了扣除金额20%的，则应当就其所有的增值额，严格按照规定进行计税。此外，税法中对此还做出了明确的规定，即纳税人在普通住宅建造完成后，又进行房地产开发的，分别对增值额进行核算，否则所建造的普通住宅无法适用免税规定。为了能够充分享受税收优惠政策，房地产企业可将某个整体开发项目进行分开处理，从而实现降低增值率和税负之目的。比如，实践中可将某个整体增值率多于20%的部分增值率，分为没有达到20%的标准住宅、超过20%的楼盘进行分别核算，从而享受国家关于土地增值税免征的优惠政策。比如，某个房地产企业在对建筑项目进行开发时，项目中包括一套普通标准住宅，预售8000万元，其中可扣除的金额大约为7200万元；同时，还建成了20栋豪华别墅，预销价格在6000万左右，可扣除金额大约4500万元左右。就这一案例来讲，如果核算时不分开，则需缴纳的土地增值税为：（8000+6000-7200-4500）×30%=690（万元）；相反，如果对其进行分开核算，则由于普通标准住宅的增值率没有超过20%，则可享受土地增值税免征优惠政策，总计土地增值税缴纳额为：（6000-4500）×30%=450（万元）。相比之下，建议分开核算，因可享受国家税收优惠政策，所以应当优选该税收筹划方案。
三、结束语
【关键词】 房地产企业;土地增值税;纳税;筹划;策略
房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务,土地增值税是其主要税负之一。土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行超额累进税率,增值多的多征,增值少的少征,无增值的不征,最低税率为30%,最高税率为60%。
在房地产开发项目中,增值额小,计税额就小,适用的税率也低,土地增值税税负就轻。因此,土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策,控制增值额,从而适用低税率或享受免税待遇。
一、开发方式的纳税筹划
(一)合作建房
税法规定:对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。
根据税法规定,企业可充分利用优惠政策,实现双赢。假如A房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地,拟与B实业公司合作建造办公大楼,资金由B实业公司提供,建成后按比例分房。对B实业公司来说,分得的办公楼不含土地增值税,会降低购置成本。对A房地产开发公司而言,作为办公用房,不用缴纳土地增值税,可节约大量税负,降低房地产开发成本,增强其在市场上的竞争力。这样就实现了出资方和房地产企业的双赢。
(二)代建房
税法规定:代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言,虽取得了一定收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质,故不属于土地增值税的征税范围。
根据税法规定,如不采用代建房方式开发,则房地产属于该房地产开发企业,销售时既要缴纳土地增值税又要缴纳营业税。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负,但前提是在开发之初就能确定最终用户,实行定向开发,从而避免开发后销售缴纳土地增值税。
二、扣除项目的纳税筹划
(一)利用利息支出的扣除规定
税法规定:房地产企业的利息支出,纳税人能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,利息允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,即:可扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内。
纳税人不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除,即:可扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。
根据税法规定,房地产企业据此可以选择:如果企业预计利息费用较高,开发房地产项目主要依靠负债筹资,利息费用所占比例较高,则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明,据实扣除;反之,主要依靠权益资本筹资,预计利息费用较少,则可不计算应分摊的利息,这样可以多扣除房地产开发费用。
假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发,为取得土地使用权而支付金额300万元,房地产开发成本为500万元。
如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明,则其他可扣除项目=利息费用+(300+500)×5%=利息费用+40(万元);
如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊,或无法提供金融机构证明,则其他可扣除项目=(300+500)
×10%=80(万元)。
对于该企业来说,如果预计利息费用高于40万元,企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出,并取得有关金融机构证明,以便据实扣除有关利息费用,从而增加扣除项目金额;反之同理。
(二)利用代收费用并入房价减少税基
税法规定:对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。相应地,在计算扣除项目金额时,代收费用就不得在收入中扣除。
房地产开发企业在销售不动产时,经常要代其他部门收取一些诸如城建配套费、维修基金等费用。目前,纳税人有两种收取方式:一是将代收费用视为房产销售收入,并入房价向购买方一并收取;二是在房价之外向购买方单独收取。
例如,某房地产开发企业出售楼房,售价5 000万元,准予扣除项目金额为3 000万元,代收费用500万元。
两种方案的具体纳税情况见表1。
从表1中可以看出,将代收费用并入房价向购买方一并收取对房地产的增值额是没有影响的,但会增加其扣除项目金额,从而对房地产企业较为有利。
三、销售的纳税筹划
(一)设立独立核算的销售公司
通过控制和降低房地产的增值率来减轻税负的方法,其局限性在于往往要求企业制定稍低的价格,而扣除项目的提高也受到诸多因素的限制和制约。若企业将自身的销售部门分离出来,设立独立核算的房地产销售子公司,先将房地产销售给子公司,子公司再将其对外销售,在向子公司销售房地产的时候可以将增值率控制在20%以内,这样这个环节就可以免征土地增值税,而只就对外销售征收土地增值税。
假设某房地产的成本是100万元,方案一:直接以200万元对外销售;方案二:先以120万元的价格销售给子公司,子公司再以200万元的价格对外销售。
两种方案的具体纳税情况见表2。
从表2中可以看出,方案二可以分解降低增值率,合理减轻企业土地增值税负担。
(二)将销售与装修分开核算
在现实中,很多房地产在出售之前已经进行了简单的装修和维护,并安装了一些必备的设施。如果将房地产的装修、维护以及设备的安装作为企业单独的业务独立核算,则可以一举两得。一是可以合法地降低房地产的销售价格,控制房地产的增值率,从而减轻企业所承担的土地增值税负担;二是原本计入房地产价格的装修、安装等业务收入需要按照5%的税率计算缴纳营业税,分开核算后适用3%的税率。
如某套精装修的房产总售价为100万元,在签订销售合同时分别签订房屋出售合同80万元及装修合同20万元,假设准予扣除项目总额为60万元。
两种方案的具体纳税情况见表3。
从表3中可以看出,方案二能形成纳税的最大化节约。
(三)确定适当的房地产销售价格
房地产销售价格的变化,直接影响房地产收入的增减,在确定房地产销售价格时,要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。目前房价飞涨,公司是否应该跟着提高住宅的售价呢,是不是房价越高企业的利润越大呢?
对于普通住宅的房价,因为当增值率不超过20%时,可以免征土地增值税。提高房价可以为企业带来更多收益,但必须保证增值率不超过20%;对于豪华住宅,虽然没有免税政策,但还是有涨价的空间。当然,应该仔细地测量这个空间,如果房价涨过了购买力,就会造成房产空置。
企业在确定房价时应该仔细测算利润率,结合市场的承受能力,再决定升价与否,升多少或降多少才能使企业的利益最大化。
四、利用税收优惠政策
税法规定:纳税人建造普通标准住宅出售,如果增值额没有超过扣除项目金额的20%,免予征收土地增值税。纳税人既建造普通标准住宅,又进行其他房地产开发的,应分别核算增值额;不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。
根据税法规定,这方面纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样做的好处有两个:一是可以免缴土地增值税;
二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等,可以在目前激烈的销售战中取得优势。但是如果没有控制好普通住宅的增值率,就会出现多缴税的情况。
例如:某房地产开发企业,2008年商品房销售收入为1.5亿元,其中普通住宅的销售额为1亿元,豪华住宅的销售额为5 000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元,其中普通住宅的可扣除项目金额为8 000万元,豪华住宅的可扣除项目金额为3 000万元。根据土地增值税的计算公式:
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=(收入额-扣除项目金额)÷扣除项目金额×100%
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
方案一:普通住宅和豪华住宅不分开核算。
增值率=(15 000-11 000)÷11 000×100%=36%
应纳税额=(15 000-11 000)×30%=1 200万元。
方案二:普通住宅和豪华住宅分开核算,但没有控制好增值率,使其超过了20%,则:
普通住宅:增值率=(10 000-8 000)÷8 000×100%
=25%;
应纳税额=(10 000-8 000)×30%=600万元;
豪华住宅:增值率=(5 000-3 000)÷3 000×100%
=67%;
应纳税额=(5 000-3 000)×40%-3 000×5%=650万元。
两者合计为1 250万元,此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元。这是因为普通住宅的增值率为25%,超过了20%,还得缴纳土地增值税。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以内,则可大大减轻税负。控制普通住宅增值率的方法是降低房屋销售价格,销售收入减少了,而可扣除项目金额不变,增值率自然会降低。当然,这会带来另一种后果,即导致销售收入减少,此时是否可取,就得比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小,从而作出选择。
假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变,仍为8 000万元,要使增值率为20%,则销售收入从(a-8 000)÷8 000
×100%=20%中可求出,a=9 600万元。此时该企业共应缴纳的土地增值税为650万元,节省税金600万元,考虑减少的400万元收入后仍可节省200万元税金。
假定上例中其他条件不变,只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化,使普通住宅的增值率限制在20%,那么可扣除项目金额从(10 000-b)÷b×100%=20%,等式中可计算出,b=8 333万元。此时,该企业仅豪华住宅缴纳650万元土地增值税,可扣除项目金额比原可扣除项目金额多支出333万元,税额却比不分开核算少缴纳550万元,比分开核算少缴纳600万元。净收益分别增加217万元(550万元-333万元)和267万元(600万元-333万元)。增加可扣除项目金额的途径很多,但是在增加房地产开发费用时,应注意税法规定的比例限制。税法规定,开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%,而各省市在10%之内确定了不同的比例,纳税人需注意。
土地增值税纳税筹划的市场空间很大,理论空间更大。每个纳税人都应该加强对纳税筹划的关注,以实现企业的长远发展。
【参考文献】
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[8] 韩玉芬,李荣瑾.房地产开发企业税收筹划探析[J].现代商贸工业,2009(03).
随着房地产业务的快速发展，纳税筹划受到人多数房地产企业的普遍重视。所谓纳税筹划，是指通过刘一涉税业务进行策划，制作一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税目的。因此，纳税筹划不同于逃税、偷税，是企业一项重要的则务管理活动。本文卞要简单介绍有关环r节房地产企业的纳税筹划。
【关键词】
房地产：纳税。
一、房地产项目立项时利用代建方式进行税收筹划。
在房地产项目立项时利用代建方式进行税收筹，可获得较大的税收筹划空间。
这种方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建费用的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初确定最终用户，签订代建房合同，以此降低税负；同时，可以适当降低代建房地产的劳务费用，将节省的税款让利于客户，一方面得到其更大的配合，另一方面对降低房价也起到一定作用。
例：某房地产企业，商品房销售收入为4000万元，除营业税及附加之外的总扣除项目金额为3000万元。若该企业按正常的销售商品缴纳税金，应缴纳营业税及附加=4000×5.5%=220（万元）；增值额占扣除项目的比率为24.22%，应缴纳土地增值税234（[4000-3000-220）×30%万元，实现利润546（4000-3000-220-234）万元。若企业采用代建房方式，取得劳务收入1200万元，应缴纳营业税60（1200×5%）万元，实现利润1140（1200-60）万元。可见，建房方式的转变将为企业增加收益594（1140-546）万元。
二、房地产项目建设中的税收筹划。
主要是通过增加扣除项目和利用相关借款利息进行的税收筹划。
1、通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20％的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20％，从而享受免税待遇。
例：某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为2000万元，按照税法规定可扣除费用为1600万元，增值额为400万元，增值率为400÷1600=25％。该房地产公司需要缴纳土地增值税400×30％=120万元，营业税2000×5％=100万元，城市维护建设税和教育费附加100×10％=10万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为2000－1600-120-100-10=170万元。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，装修费用为500万元，房屋售价增加至2500万元。
则按照税法规定可扣除项目增加至2100万元，增值额为400万元，增值率为400×2100=19％，不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税2500×5％=125万元；城市维护建设税和教育费附加125×10％=12.5（万元）。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为2500－2100-125-12.5=262.5（万元）。该税收筹划降低企业税收负担262.5-170=92.5（万元）。
2、相关借款利息的税收筹划根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用（主要指销售费用和管理费用），按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。
根据上述规定：
房地产项目开发完工之后的利息费用支出，如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划。
若房地产经营企业通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的税收筹划空间很大。
例：某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。①若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1200万元，增值率为25％，应纳120万元的土地增值税，净赚180万元。②以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1200万元，增值率为16.67％，免征土地增值税，净赚200万元。③如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为16.67％，免纳土地增值税。
当销售公司以1500万元售出时，营业税及附加合计：1500×5.5％=82.5（万元），可扣除的项目金额为1200+82.5=1282.5（万元），其增值率为16.96％，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金1400×5.5％=77（万元），获利润1500－（1200+77）=223（万元），比筹划前增加223－180=43（万元）。
四、签订合同时考虑通过划定合理的收入项目进行筹划。
随着房地产业务的快速发展，纳税筹划受到人多数房地产企业的普遍重视。所谓纳税筹划，是指通过刘一涉税业务进行策划，制作一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税目的。因此，纳税筹划不同于逃税、偷税，是企业一项重要的则务管理活动。本文卞要简单介绍有关环r节房地产企业的纳税筹划。
【关键词】
房地产：纳税。
一、房地产项目立项时利用代建方式进行税收筹划。
在房地产项目立项时利用代建方式进行税收筹，可获得较大的税收筹划空间。
这种方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建费用的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初确定最终用户，签订代建房合同，以此降低税负；同时，可以适当降低代建房地产的劳务费用，将节省的税款让利于客户，一方面得到其更大的配合，另一方面对降低房价也起到一定作用。
例：某房地产企业，商品房销售收入为4000万元，除营业税及附加之外的总扣除项目金额为3000万元。若该企业按正常的销售商品缴纳税金，应缴纳营业税及附加=4000×5.5%=220（万元）；增值额占扣除项目的比率为24.22%，应缴纳土地增值税234（[4000-3000-220）×30%万元，实现利润546（4000-3000-220-234）万元。若企业采用代建房方式，取得劳务收入1200万元，应缴纳营业税60（1200×5%）万元，实现利润1140（1200-60）万元。可见，建房方式的转变将为企业增加收益594（1140-546）万元。
二、房地产项目建设中的税收筹划。
主要是通过增加扣除项目和利用相关借款利息进行的税收筹划。
1、通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20％的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20％，从而享受免税待遇。
例：某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为2000万元，按照税法规定可扣除费用为1600万元，增值额为400万元，增值率为400÷1600=25％。该房地产公司需要缴纳土地增值税400×30％=120万元，营业税2000×5％=100万元，城市维护建设税和教育费附加100×10％=10万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为2000－1600-120-100-10=170万元。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，装修费用为500万元，房屋售价增加至2500万元。
则按照税法规定可扣除项目增加至2100万元，增值额为400万元，增值率为400×2100=19％，不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税2500×5％=125万元；城市维护建设税和教育费附加125×10％=12.5（万元）。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为2500－2100-125-12.5=262.5（万元）。该税收筹划降低企业税收负担262.5-170=92.5（万元）。
2、相关借款利息的税收筹划根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用（主要指销售费用和管理费用），按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。
根据上述规定：
房地产项目开发完工之后的利息费用支出，如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划。
若房地产经营企业通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的税收筹划空间很大。
例：某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。①若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1200万元，增值率为25％，应纳120万元的土地增值税，净赚180万元。②以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1200万元，增值率为16.67％，免征土地增值税，净赚200万元。③如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为16.67％，免纳土地增值税。
当销售公司以1500万元售出时，营业税及附加合计：1500×5.5％=82.5（万元），可扣除的项目金额为1200+82.5=1282.5（万元），其增值率为16.96％，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金1400×5.5％=77（万元），获利润1500－（1200+77）=223（万元），比筹划前增加223－180=43（万元）。
四、签订合同时考虑通过划定合理的收入项目进行筹划。
土地增值税是由国家有关部门征收的基本税务之一。其清算流程大体上包括申请、提供证明或发票、审核等三个方面。这些工作看似简易，却往往需要企业多个部门配合共同完成。以下是房地产企?I土地增值税清算过程中需要注意的地方。
首先，房地产开发商应充分收集需要征收税务的土地面积、地段、价格等信息，妥善保管相关发票或凭证。准备多份与合作公司企业的合同，避免由于证明材料不足带来的税务风险。
第二，房地产企业在开展一个项目时要在多个方面进行规划，注意及时向上级报备房源信息。若一个房地产项目是一次性项目，其所有税务将在一个时间内全部缴清；若其是分期项目，那么税务就以房地产开发的期限为单位分期缴清。
第三，在进行税务核算时，房地产企业可参照国家税务总局的关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知里面总结的土地增值税扣除项目对符合项目扣除土地增值税。这些项目可极大程度上减轻企业税务负担，所以企业内部人员需对这些知识多做了解。
第四，不同的项目具有不同的特点，那么其进行的税务清算方法也不尽相同。一些项目是根据企业规划将土地整体计算增值税，在确定相关税率后，按不同的面积计算增值额度；一些项目是先按照面积计算增值税和增值率，选择好税率之后再计算整体的增值额度。这两种方法各有优劣，根据实际情况选择适合的方法也是至关重要的。
第五，在企业内部已经做好土地增值税的计算后可将相关材料呈递给税务机构，由这些税务机构进行增值税的认证，在政府有关部门下发材料后便可进行清算工作了。
二、土地增值税纳税筹划过程中面临的困难
（一）对纳税筹划意识不足
纳税筹划，顾名思义，就是在企业进行税务核算进行相关策划，以尽可能的在合法范围内减少税务负担，增加企业收益。在经济进入增速换挡期的新环境下，我国的税务制度逐渐完善并积极推进企业结构性减税。这些环境的改变虽然都对企业有一定的益处，但若企业没有积极去适应这些政策，很容易导致企业赋税只增不减。纳税筹划并不是一个新名词，早在20世纪30年代它就被英国法律所认可，而中国在改革开放初期也有了纳税筹划概念的雏形。但是时至今天，我国仍有许多企业纳税筹划意识薄弱或者不重视纳税筹划，他们一般错误的将纳税筹划归为企业财务人员的职责，认为纳税筹划无非是一种财务规划策略，并不能给企业带来直接利益。同时，有的企业人员将节税规划与偷税漏税概念混淆，他们认为用纳税筹划的方式减少税负是在损害国家集体利益。这些错误的观念使得许多企业不愿意做纳税规划，甚至以纳税筹划为耻。这些企业在主观上纳税筹划意识不够，即使在进行纳税筹划也只是做表面任务，没有发自内心的积极参与纳税筹划任务，所以导致许多节税策略没有发挥其应有的效果。
（二）土地增值税核算工作要求更高
众所周知，由于房地产企业本身就具有税务繁多且复杂的特点，本来在计算税务就具有极大的不确定性。房地产企业的土地增值税税务工作不仅是核算应缴纳税务额度，而且包括层层递交的缴纳申请、计算收入额度等。对于一般的房地产企业计算能力要求更加严苛。而且一般来说，企业的财务管理人员不仅是税务管理人员，他们常常被赋予企业预算、财务入账、财务支出确认等多项工作。另外，近年来不同的国家政策又使得清算条件频频变更，给本就复杂的会计工作又带来了更大的压力。拿税务改革做个例子，许多企业在新型税制下仍沿用旧体制下的税务管理方法，这自然是行不通的。为使房地产企业跟上时代的脚步，企业财务必须进行大幅度调整，结合外部环境特点重塑财务体系，这种变化也会使得财务预算与管理复杂化，需要更高的技术和能力。
（三）税务缴纳风险加大
一方面，为适应不同的市场条件，增加企业效益，房地产企业也在不断的完善自己内部的经营管理，在调整过程中企业内部管理可能会出现一些纰漏，对一些人员的管理也会较为松散，若土地增值税的相关人员核算监督没有到位，其带来的税务风险可想而知。另一方面，在房地产交易时，按照国家相关规定，房地产转让的价格必须低于其预期评估价格，而且若在转让时房地产已经进行销售且超过15%的，原先的房地产企业是需要缴纳土地增值税的，也就是说，房地产企业不仅在交易时收入减少，还要承担这个项目的土地增值税，增加了企业承担税负的风险，同时也给房地产企业税务核算任务带来了极大的考验。
三、房地产土地增值税纳税筹划的相关策略
（一）增强企业纳税筹划意识
增强纳税筹划意识首先要理清纳税筹划的概念。纳税筹划是包括但不限于房地产企业选取适当的清算方法、利用国家优惠政策的等方法减少税负的内部管理方式。国家为促进中小型企业发展，是鼓励企业进行纳税筹划的，所以企业不必以此为耻。另外，为提高各员工对纳税筹划的重视程度，企业高层管理人员要起到表率作用，从长远利益出发，加大对纳税筹划的投入和宣传力度，明确纳税筹划并非几个人的义务，鼓励全员参与执行。除思想上要多强调纳税筹划意识，在行动上可将纳税筹划等易忽视却必不可少的专业名词打印成册，这也不失为一种好的宣传办法。
（二）优化房地产企业土地增值税清算工作
现行土地增值税的核算工作主要由财务人员负责，那么人才的筛选与培养就显得尤为重要。首先，企业管理者应在人员招收与考核上下足功夫，完善内部考核评价体系。同时可定期组织相关人员培训，以挑选核算会计人才，为后面繁琐复杂的会计工作提供保障。其次，为保证税务工作的有序进行，企业部门可分别细化财务人员的工作，将工作分为税务核算、清算申请等多个工作重心，增大工作覆盖面，平摊人员工作以减轻人员工作负担。最后，企业也应协调好与合作方的税务分摊工作，这项内容应在与合作者的合同书上体现，从而避免重复缴税或在不知情的情况下漏税的情况产生。当然，新时代新的会计体系的构建并非个别人或个别单位就能完成的，企业应在现有的会计核算工作上寻找切实可行的新方案，以便提高纳税筹划效率。
（三）做必要风险防控工作
在税务缴交过程中，总会有不可避免的与筹划内容相背的风险，这时候风险预警和防控就十分重要了。首先，在内部管理出现调整期间，企业管理员仍应坚守监督税务筹划的岗位，严格杜绝有人私自更改房价降低税基的情况。其次，若房地产项目确实需要转让，那么企业自身要保存好交接时的证明材料，减少不必要的损失。这些是从风险产生的根源减少风险，若风险已经存在且产生威胁，那么企业人员可成立相关税务分析小组，对财务进行?A估，对项目进行对标分析测算，舍弃掉一些收益小没有发展能力的土地，控制风险蔓延趋势。另外，及时清算已经审核通过的税务既可以在一定程度上减少风险，避免因时间太久证据不明带来的麻烦。
关键词：房地产企业 所得税 土地增值税 纳税筹划
一、房地产企业所得税和土地增值税缴纳过程中存在的问题
（一）收入核算不全面，存在隐瞒销售收入现象
与其他企业不同的是，房地产企业经营项目具有建设工期长、耗费资金大、经济收益高等特点，这些特点共同决定着房地产企业需采用特殊交易方式确定销售收入。目前，受多种不确定性因素的影响，导致部分房地产企业销售收入确定工作与相关会计制度和税收法规脱节，其主要体现在下述方面：一方面，销售收入确定工作违背了收入确认原则。即房地产企业以借款方式收取客户的房屋预收款，之后将其存入企业负责人账户，负责人以个人的名义将预收款投入日常建设中，整个过程并未实现风险的转移；另一方面，未对特殊销售收入进行核算。房地产企业采用偷税、漏税以及逃税的方式降低经营成本；房地产企业未将地下车位或地下室销售收入计入核算范围；房地产企业未将租赁收入计入核算范围，上述行为虽一定程度上降低了房地产企业的税负水平，但严重违背了相关法规、原则，不利于房地产企业可持续发展。
（二）成本费用核算不合理
首先是按项目工程的预算预估开发成本费用。部分房地产企业为达到节税的目的，虚开相关票据，增加开发费用成本支出，然后企业运用确定销售和配比成本法计算申报当期应税所得；其次是提高前期开发成本费用。诸多房地产企业利用经营项目特点，实施分期滚动开发，该背景下极易引发一系列不稳定行为，即房地产企业在项目竣工前全面确定开发成本，使得企业开发成本和税前扣除费用大大增加，为房地产企业降低税负水平提供了可能；最后是费用扣除计算与相关税法规定脱钩。即房地产企业将利息成本全部计入期间费用；房地产企业扣除财务费用结算不符合银行贷款利率标准，以至于扣除财务费用结算不准确，从而导致企业扣除金额虚增。
二、规范房地产企业纳税筹划的相关对策
（一）所得税的纳税筹划
1、收入的纳税筹划。首先是确定房地产企业收入类型，或征税收入或不征税收入或免税收入；其次是确定所得税纳税筹划方法。如转换收入类型。该方法最常用于资金可流动大、闲置资金多的企业，房地产企业运用闲置的资金购买国债，以这种形式实现征收收入向免税收入的转变，以此降低房地产企业税收负担；除此之外，推迟收入确认时间也是确定所得税纳税筹划的重要方法，该方法是依据时间价值延缓纳税原理，实现节税的目标，特别注意的是推迟收入确认时间方法的应用必须在国家相关法律法规的允许范围内进行。
2、扣除项目的纳税筹划。首先是利息支出的处理。利息支出是房地产企业生产经营成本的重要组成部分，该部分给予房地产企业造成了巨大的经济负担。因此需要房地产企业结合自身实际状况，以相关法规标准为指导，实施利息支出的处理：当企业处于亏损年度时，可将利息支出资本化，当企业处于盈利年度时，可将利息支出费用化；其次是规避利息利率超过同期同类商业银行贷款利率现象的发生，所以需要房地产企业尽可能选择政府金融机构贷款。
（二）土地增值税的纳税筹划
1、正确选择利用房地产企业税收优惠政策。在相关税收优惠政策的指导下，房地产企业将开发项目划分为标准住宅、商业住宅及其他房产，之后针对于对不同的类型的房产采取不同的核算方式，从而实现税收优惠最大化；房地产企业依据税收优惠政策，合理调整房产销售价格，实现房地产企业增值额的有效控制。
2、转变房地产项目开发方式。与上述相同，这一措施以围绕合理利用税收优惠政策为原理实施，一是房地产企业依据暂免征收土地增值税政策，积极与其他企业合资建房，以此减免房地产企业土地增值税，降低房地产企业成本；二是房地产企业依据相关税收优惠政策实行房屋租赁，租赁体制下的房地产企业仅需交纳房产税，以此大大降低了房地产企业的税负水平。
3、合理利用扣除项目降低应纳税额。房地产企业采取有效措施尽可能降低借贷利率，如当房地产企业实际发生的利息超过税法规定的开发成本可扣除比例的5%时，需要企业出示金融机构证明，之后依据国家相关税法规定对开发成本、开发费用及其他可扣除项目进行分项计算；当房地产企业实际发生的利息在税法规定的开发成本可扣除比例的5%以内时，企业依据成本与效益原则，按照合并的10%的扣除比例计算开发成本、开发费用及其他可扣除项目。按照上述措施实施纳税筹划，有助于实现房地产企业税负水平最低化。
当然，每个房地产企业所面临的市场环境不尽相同，开发的房产项目也有各自的市场条件和特质。在财务处理细节上会有很大的区别，包括收入的确定、费用项目的计算以及应纳税额的核算等。具体到房地产企业所得税和土地增值税的纳税筹划，也必须根据具体情况，在坚持基本原则的前提下，选择适当的方法进行处理，并及时根据企业发展战略要求和市场条件进行修正与完善，以取得最佳的节税效果。
参考文献：
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