时间：2024-04-13 09:15:48
引言：易发表网凭借丰富的文秘实践，为您精心挑选了九篇房地产企业增值税税收筹划范例。如需获取更多原创内容，可随时联系我们的客服老师。
税收筹划是纳税人在税法规定的范围内通过对投资、经营、理财等活动的事先筹划与安排,尽可能地取得节税利益。税收筹划的实质是在不损害国家利益的前提 下提高企业经济效益,具有综合性、事先性、合法性、目的性等特征。随着市场经济体制的日益完善,税收筹划逐渐将成为企业尤其是房地产企业经营管理不可或缺的组成部分。在目前的政策下,房地产企业资金来源受到限制,伴随着房地产行业壁垒的打破和市场化程度的提高,房地产未来的发展将向规范化、规模化、品牌建立的方向发展,企业的并购更加频繁,现金流量成为企业持续发展的重要指标和保障,因此,如何在日趋残酷的竞争中不被淘汰出局,充分完全利用现有资源,在管理中合理利用资金,合理的进行税收筹划,节省资金,创造节税收益,是房地产企业制胜的重要法宝。
房地产企业的税收筹划有很多方式,其中利用土地增值税进行纳税收筹划是其主要方式,下面我们重点介绍土地增值税税收筹划。
一、房地产企业土地增值税税收筹划简介
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。下面笔者从土地增值税的自身特点出发,结合相关的税收优惠政策,并综合考虑纳税人的整体利益,对土地增值税的筹划进行阐述。
1.纳税人
土地增值税的纳税人是对转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
2.税率的计算
土地增值税按照增值额超过应扣除项目的比率,采取四级超率累进税率形式,增值额与应扣除项目的比率越大,适用的税率越高,应负担的税负越重。根据国家有关规定,四级超率累进税率额分别是:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;超过扣除项目金额50%但是未超过100%的部分,税率为40%;超过扣除项目金额100%但未超过200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%及以上的部分,税率为60%。
3.应税项目和扣除项目的确定
应税收入包括货币收入、实物收入和其他收入等。应扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房产有关的税金、旧房及建筑物的评估价格以及其他扣除项目等。
4.房地产开发企业的土地增值税税收优惠政策
国家相继出台了一系列的税收优惠政策,具体如下:
(1)根据我国《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额为未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;超过应扣除项目金额的,应按其全部增值额计税。同时对于纳税人既建普通标准住宅又进行其他房地产开发的,应分别核算增值额和应税金额。
(2)因国家建设需要依法征用、回收的房产,免征土地增值税。
(3)以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。
(4)合作建房中一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。
二、房地产企业税收筹划的主要方式
(一)利用避免进入征税范围节税筹划
1.利用合作建房节税
合作建房方式指一方出土地,一方出资金,双方合作建房的行为。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中规定:“对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税建成后转让的,应征收土地增值税。”
根据以上税收优惠政策,房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。
合作建房双方分得的房产均不含有土地增值税,可大大降低房产的成本,这样可实现出资方和出地方的双赢。一般情况下,合作建房中的一方通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的使用权,但是却产生了转让无形资产应缴纳营业税的义务;而另一方因转让部分房屋所有权而发生了销售不动产应缴纳营业税的义务。若两企业协商采取土地使用权和房屋使用权相互交换的方式合作建房,此时,对合营企业提供土地使用权的行为将视为投资入股,而税法中规定:“以无形资产投资入股,参加投资方的分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税”,因此,就会只对企业销售房屋取得的收入按销售不动产征收营业税,双方分得的利润不征收营业税,这样,合营企业双方都不多交营业税,均获得了节税收益。
2.利用代建房方式节税
代建房方式是指房地产开发公司代客户进行房地产开发,在开发完成后向客户收取一定比例的代建费用的行为。代建房的整个经济行为中,虽然企业取得了收入,但是不涉及房地产产权的变动,其收入也就只属于劳务收入性质,所以不在土地增值税纳税范围之内,仅依据税法中有关营业税的规定依法缴纳营业税。采用代建房方式,不仅可以在一定程度上减轻营业税负担,还可以不用缴纳土地增值税,大幅降低了企业的税收负担。因此房地产企业可以利用代建房方式,在开发之初就确定最终用户,实行定向开发,从而避免了开发后再销售时缴纳土地增值税,大大减轻了企业的税收负担。
3.改出售为出租节税
税法规定的土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权和房产产权的行为。因此,房地产开发企业在开发完成后,可以以出租的形式收回资金,由于没有发生产权变动,企业只需交纳出租房产税,这样大大节省了企业的税收负担,为企业创造了节税收益。
4.改出售为投资联营节税
按照税法规定,以不动产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不缴营业税和土地增值税,而且以不动产投资入股以后转让股权时也不需要补交营业税。这些规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。如果具备一定条件的企业或公司作为房地产的购买方,可以考虑先以不动产投资入股,再以向购买方转让股权的房地产达到销售房地产的目的,从而为企业获得节税收益。
(二)利用增加可抵扣项目进行节税筹划
房地产开发企业在进行税收筹划时可通过增加合理的利息支出等扣除项目金额以降低增值率,使其适用较低的税率,从而达到降低税收负担的目的。依据《土地增值税暂行条例实施细则》中关于利息支出扣除项目之规定:“现行相关土地增值税税法对财务费用扣除项目中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”“房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。”这些选择性条款为企业提供了一个新的税收筹划空间。房地产开发企业在进行房地产开发的过程中,都会发生大量的借款,不可避免的会有大量的利息支出,而依据上述规定利息支出的不同扣除方法会对企业应纳的土地增值税产生很大的影响。
三、房地产企业在税收筹划中要注意的问题
税收筹划能给房地产企业带来节税收益,实现企业利润的增加和企业价值的提升。但是,房地产企业进行税收筹划时也有一定的风险性,因此,企业还要注意以下问题:
(一)税收筹划应以合理合法为前提
税收筹划不可盲目的钻法律的空子,在进行税收筹划时应坚持依法原则,在不违背国家的各项法律、法规的前提下,结合房地产企业自身的实际情况进行筹划,才能达到预期的效果和目标。
(二)税收筹划应注重战略筹划
房地产企业的税收筹划纳税过程更重要的是公司管理层的决策过程,企业在决策时要注重规范性、战略性的筹划。有的房地产企业片面的认为,纳税筹划就是钻税法的空子,只对单个项目,单笔交易或者单个环节进行筹划,而忽略了项目对企业在开发、经营成本上的影响,单纯地追求通过税费筹划来增加企业的节税收益却增加了开发成本或经营成本,最终对企业产生了消极的影响。
因此,企业进行税收筹划,管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项,也要关注企业日常经营的各个方面,不仅需要财务部门的工作人员的合作,还要得到企业内部其他部门的配合,才能充分取得税收筹划节税效益的最优额度。
综上所述,税收筹划的目标不仅仅是降低企业的税收负担,还要有利于提高企业的净利润以及企业价值的稳定增长。企业只有合理的利用税收优惠政策,制定战略税收筹划,才能发挥税收筹划的作用,保证企业的持续性的发展。
参考文献:
【1】陈小安.房地产企业土地增值税税收筹划探析[J].Commercial Accounting,2007,(5)
【2】田歌.房地产开发企业土地增值税税收筹划[J].商场现代化,2007(11)
一、利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率，即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额和开发成本之和，加计扣除20%。
房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除。除上述利息费用外，房地产开发的销售和管理费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，但事后转移是行不通的，是一种偷税行为，这需要事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备。因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除。这就为税收筹划提供了一个方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中去。例如，总部某领导兼某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么此人的有关费用于情于理都可以分摊一部分到房地产开发成本中去。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本增大了。也就是说房地产开发公司在不增加一分钱的开支情况下，可以增大增值税允许扣除项目金额。
二、分散收入法
在确定土地增值税税额时，很重要的一点便是确定出售房地产的增值额。而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。若能设法使得转让收入变少，从而减少纳税人转让的增值额，显然是可以节省税款的。
在房地产行业中，分散收入一般常用方法是分多次签订售房合同。当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及进行装潢、装饰时，房地产开发企业便可以和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢、装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装潢、装饰合同，这样该房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了降低税赋的目的。房地产开发企业开发并转让精装修房时，就可采用此方法进行土地增值税的税收筹划。
三、利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
四、利用土地增值税的征税范围进行筹划
准确界定土地增值税的征税范围十分重要。判定属于土地增值税征税范围的标准有三条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；三是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。根据这三条判定标准，税法对若干具体情况是否属于土地增值税征税范围进行了判定，房地产企业可以根据这些判定标准进行合理的税收筹划。
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定昀终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。
关键词：土地增值税 增值额 税收筹划
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。怎样运用税收政策在合法、合理的范围内尽量做到使企业在保持较高售价的前提下获得较高的收益，是税务筹划人员所要考虑和解决的问题。当然税收筹划也是一个综合学科，它不仅包括税法知识、经济法知识还包括会计知识、财务知识等。怎样运用这些知识为企业服务，实现企业的价值最大化是我们学习和探讨的话题。本文针对土地增值税相关政策和计算内容做出以下简要分析：
一、房产定价策略分析
根据国税函发〔1995〕110号文件精神规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的（含20 % ） ，免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20% 的，应对其全部增值额计税。我们可以根据这一规定，充分利用20%这一指标，找出合理的售价的平衡点，进而达到税收筹划目的。
设某市一房地产开发企业甲建造一批普通商品房待售，设房价总收入为T，相应的销售税金及附加为（公式一）A=T*5%（1+7%+3%）=5.5%T，除销售税金及附加外的全部允许扣除的项目金额为B。如果利用平衡点的决策分析，则最高售价只能为（公式二）T=1.2（A+B）=1.2848B，企业的这一价格水平在保证企业利润最大化的同时可享受起征点的优惠政策。
例如，房地产开发公司甲销售一幢商品房，支付的土地价款为200万元，开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。方案1：房屋销售价格定在1800万元；方案2：房屋销售价格定在1900万元。两个方案下哪个能使用企业价值最大化，既保证总售价又保证企业利润呢，现筹划分析如下：
方案1：
（1）可扣除的项目金额为：200+900+（200+900）×10%+1800×5.5%+（200+900）×20%=1529（万元）
（2）增值额=1800-1529=271万元。
（3）土地增值税=0
（4）利润总额=1800-1529=271万元。
方案2：
（1）可扣除的项目金额为：200+900+（200+900）×10%+1900×5.5%+（200+900）×20%=1534.50（万元）。
（2）增值额=1900-1534.50=365.50万元。
（3）土地增值税=365.50×30%=109.65万元。
（4）利润总额=1900-1534.50-109.65=255.85万元。
为保证公司价值最大化，取得最佳销售和利润业绩，则最高售价按（公式二）应为：T=1430×1.2848= 1837.264万元，此时利润额为306.2万元 （1837.264-1430-1837.264×5.5%）。通过以上分析超过平衡点销售额利润增加但现金流出较多，而低于平衡点时利润降低但现金流出较少，而要取得较好的利润和现金流量就要将售价定在平衡点越接近越好的水平，由此得出方案1最佳。
二、销售与装修分开核算分析
在激烈市场环境下，各种促销手法层出不穷，其中精装房是现在较流行的一种房产销售策略。在出售之前进行简单的装修和维护，安装一些必备的设施和设备。如果将房地产的装修、维护以及设施设备的安装作为企业一项单独的业务进行独立核算，则可以一举两得。一是可以合法地降低房地产的销售价格，从而控制房地产的增值率，减轻土地增值税负担；二是原本计入房地产价格的装修、安装等业务收入需要按照5%的税率计算缴纳营业税，而分开核算后安装、装修适用3%的税率。如某套精装修的房产总售价为350万元，在签订销售合同时分别签订房屋出售合同300万元及装修合同50万元，假设全部准予扣除项目总额为200万元。方案1：全部视为房产销售收入；方案2：分开单独核算收入。
方案1：
（1）增值额=350-200=150万元。
（2）土地增值税=150×40%-200×5%=50万元。
方案2：
（1）增值额=300-200=100万元。
（2）土地增值税=100×30%=30万元。
在考虑营业税的情况下综合税负依然是方案1高于方案2，因此通过以上分析得出，方案2为最佳方案。
三、拆迁补偿费用扣除项目分析
国税发[2006]187号第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
例如甲房地产开发公司销售2500平方商品房单价为8000元，另外开发500平方为拆迁安置使用。土地价款200万元，开发成本中除拆迁安置费外为750万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。
方案1：房地产企业用建造的该项目安置回迁户
（1）可扣除的项目金额为：200+750+400+（200+1150）×10%+2400×5.5%+（200+1150）×20%=1887（万元）
（2）增值额=2400-1887=513万元。
（3）土地增值税=513×30%=153.9万元。
方案2：直接支付货币400万元安置
（1）可扣除的项目金额为：200+750+400+（200+1150）×10%+2000×5.5%+（200+1150）×20%=1865（万元）
（2）增值额=2000-1865=135万元。
（3）土地增值税=0万元。
由此在只考虑土地增值税情况下，直接支付货币安置费较合适，如果考虑房屋平均售价与实际销售总价因素，则方案1扣除项目将降低，土地增值税相应增加，方案2更具优势。当然如果考虑企业利润，还要在售价与扣除金额上寻找平衡点，以达企业价值最大化。
四、加计20%扣除政策分析
《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。
加计扣除是政府给予的一项优惠政策，但必须合理运用方能取得良好效果，否则会得不偿失。如企业购置一块土地共计花费200万元，如果进行开发或者是生地变熟地后出售，支出50万元，则享受土地支出的20%加计扣除优惠政策（前提是投资额占总投资额的25%以上），这样享受50万的加扣回报。而如果企业未进行任何开发就销售，则不得进行任何项目的加计扣除，使企业无法享受到回扣回报。因此这是房地产开发企业要重视和考虑的一个问题。
五、房产销售中代收费用分析
财税字[1995]048号第六款规定如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不允许扣除代收费用；如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，要作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不能作为加计20%扣除的基数。根据以上规定现做如下筹划。
例甲房地产开发公司销售一栋商品房，获得销售收入4000万元，并按当地政府的要求，在销售商品房时代收了300万元的各项费用。甲企业开发该商品房的支出如下：支付地价款300万元，房屋开发成本为700万元，其他允许税前扣除的项目合计300万元。方案1：将代收费用视为房产销售收入，并入房价向购买方一并收取；方案2：在房价之外向购买方单独收取。
方案1：
允许扣除的金额=300+300+700+（300+700）×20%+300=1800万元。
增值额=4000+300-1800=2500万元。
土地增值税=2500×50%-1800×15%=980万元。
方案2：
允许扣除的金额=300+300+700+（300+700）×20%=1500万元。
增值额=4000-1500=2500万元。
土地增值税=2500×50%-1500×15%=1025万元。
由此得出在增值额不变的情况下，扣除项目越大则纳税越少，但需注意，此处增值率必须大于50%，否则无法使用速算扣除系数，则享受不到扣除增加带来的好处。
六、利息支出项目分析
《土地增值税暂行条例实施细则》规定：房地产企业的利息支出，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，利息允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。筹划分析：如果企业预计利息费用较高，房地产开发项目主要是负债筹资，利息支出所占比例较高，则可计算应分摊的利息并能提供金融机构证明，则据实扣除；反之，主要是权益资本筹资，预计利息支出较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用。
参考文献：
[1]《国家税务总局关于印发的通知》
关键词：纳税范围 合理定价 利息支出
准确界定土地增值税的征税范围十分重要。判断属于土地增值税税征税范围的标准有三：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；三是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的30%—60%的四级超率累进税率征收，其计算公式为： 土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
土地增值税在房地产开发企业的应交税费中占有相当大的比重，它税率高、税负重，因此企业应重视对土地增值税进行税务筹划。
一、房地产企业税务筹划技巧
（一）销售价格定价的筹划
税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额的20%，应就其全部增值额按规定计税。在增值额略高于扣除项目金额的20%那个点，边际税率就会突增，就会造成增加的收入小于增加的土地增值税
案例1：某房地产公司开发的商品房销售价格为X，营业税金5.5%X（其中：营业税5%，城建税7%，教育附加3%）除销售税金及附加以外的扣除项目金额为2，000万元；此时，该公司所有可以扣除项目的总金额为：2，000+5%X（1+7%+3%）=2，000+5.5%X，解得X=1.2×（2 000+5.5%X）=2,581万元；如果该公司希望享受税收优惠，那么该公司的销售价格最高应在2，581万元以内，不需交纳土地增值税，此时扣除项目金额总和为2，142万元，获利439万元。
假设销售价格增加了Y，此时房产的新销售价格为X+Y，相应的允许扣除项目总金额增加了5.5%Y，此时，允许扣除项目的金额=2，142+5.5%Y；增值额=2,581+Y-（2142+5.5%Y）=94.5%Y+439.应纳土地增值税额=30%×（94.5%Y+439）=0.28Y+132. 若公司希望提高售价来取得更大的收益，必须满足Y>0.28Y+132，即Y>183；也就是说，其销售价格就必须高于2,764万元（2581+183）以弥补税负上涨带来的负担。
（二）代收费用的税务筹划
根据税法规，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是并入房价向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独向购买者收取的，相应的在计算增值额时不允许扣除代收费用。虽然这两种计算方法计算出来的增值额相同，但在代收费用并入房价时，仍有节税意义。虽然代收费用计入房价中，增值额并未减少，但扣除项目却增加了，在同样增值额的情况下，使得增值率变小。
房地产开发企业在销售不动产时，经常要代其他部门收取一些费用，如城建配套费、维修基金等费用；
案例2：某房地产公司开发一栋商品房，售价4,000万元，并根据当地政府的要求，在售房时代收了500万元的各项费用，营业税金及附加（营业税5%、城建税7%、教育附加3%）为220万元，支付土地出让金和开发成本为1,000万元。
（1）如果公司将代收费用单独向购买方收取，则允许扣除的金额为1,000+220+1,000×20%=1,420万元
增值额=4,000-1，420=2,580万元
增值率=2,580/1,420=182%
增值税=2,580×50%-1,420×15%=1,077万元
（2）如果公司将代收费用并入房价向购买者一并收取，则允许扣除的金额为=1,000+500+220+1,000×20%=1,920万元
增值额=4,000+500-1，920=2,580万元
增值率=2,580/1,920=134%
增值税=2,580×50%-1,920×15%=1,002万元
显然，该公司将代收费用并入房价一并收取，可以使公司少缴土地增值税75万元。从这个案例可以看出，在增值额、增值率、速算扣除系数一样的情况下，扣除项目越大，土地增值税税额就越小，就会给纳税人带来更多的节税效益。
当然，需要注意的一点是，在增值率未超过50%的情况下，由于适用的速算扣除系数是零，所以无论代收费用是否并入房价，纳税人的税负都是一样的。
（三）利息支出税收筹划
房地产开发企业在进行房地产开发时会需要大量资金，因此，必然会发生借款利息的支出。根据《细则》中对房地产开发企业作为财务费用的利息支出有两种不同的列支方式：
第一种方式为凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；即允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额)×5%以内。
[关键词] 税收筹划房地产企业土地增值税方式
在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负，始终是纳税人不断追求的目标。税收筹划对企业和国家都具有重要的作用。房地产企业开发周期长、开发业务复杂多样、资金占用量大，企业可针对其经营特点，通过充分利用税收优惠政策、投资策划等方法来缩小税基、降低税率和增加抵扣税额，以达到税收筹划的目的。在此，本文拟就对房地产企业土地增值税税收筹划的一般方式谈几点看法。
一、税收筹划
1.税收筹划的概念
税收筹划是指纳税人在税法规定的范围内，通过对自身的经营活动、投资活动、理财活动的事先筹划和适当安排，在不妨碍正常经营的前提下，尽可能地取得“节税”的税收利益，达到税负最小化，利润最大化的目标。
税收筹划的要点在于“三性”：合法性、筹划性、目的性。合法性表示税收筹划只能在法律许可的范畴内进行，违反法律规定逃避税收负担是偷税行为，必须加以反对和制止；筹划性表示税收筹划必须事先规划、设计安排。在经济活动中，纳税义务通常滞后于应税行为，这在客观上提供了纳税人在纳税之前事先做出筹划的可能性；目的性表明税收筹划有明确的目的――取得“节税”的税收利益。节税即节约税收的支付，无论是当年需缴纳的税收还是以后需承担的税负，税收的支付达到尽可能最小。
2.税收筹划的必要性
在经济全球化的发展形势下，企业之间的竞争日趋激烈，以最小的投入获得最大的收益，是每个经营管理者从事生产经营活动的最终目标。在企业的营运过程中，成本与收益成反向关系，就单个企业而言，税收的无偿性决定了税收的支付是一种资金的净流出，没有与之相匹配的收入项目。因此，税收是影响企业营业成本高低的重要因素之一。
在税法规定的范围内，企业往往面临着不同税负的多种纳税方案，选择低税负就意味着在符合国家有关税法规定的同时可以减少或节约纳税支出，即可以直接增加企业的净收益，增强企业投资、经营、理财的预测和决策能力，从而提高企业的经济效益和经营管理水平，这与降低其他成本项目具有同等重要的意义。
二、房地产企业土地增值税税收筹划一般方式
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。在房地产企业的税负构成中，土地增值税引人关注的原因，一是其税率较高、税负重；二是税制特殊，有筹划余地。
房地产企业土地增值税税收筹划方法主要有以下几种：
1.收入策划法
在计算土地增值税时，很重要的一点便是确定售出房地产的增值额，因为它既是计税基础，也是确定税率的重要因素。增值额是纳税人转让房地产所取得收入减去规定扣除项目金额后的余额，因而纳税人转让房地产所取得的收入对其应纳税额有很大影响。如果在不违反相关法规的前提下在转让房地产过程中使收入变少，从而减少纳税人转让的增值额，显然就会节省税款。减少增值额具体做法有二：
(1)降低销售价格
控制增值额的一种方法是适当降低房屋销售价格，销售收入减少了，而可扣除项目金额不变，增值额自然降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收入的减少，此时是否可取，需将减少的销售收入与因控制增值额而减少的税金支出相比较，从而做出选择。
(2)分散销售收入。一般常用的方法就是在转让房地产时将可以分开单独计价的部分从整个房地产售价中分离，从而分散转让收入，以减少房地产部分的增值额，达到免征或少征土地增值税款。当然，这其间会伴随产生营业税或增值税，相比较而言，后二种税负远比土地增值税轻，可实现纳税支出在合法合理的前提下避重就轻的目的。
2.扣除项目策划法
房地产企业可利用扣除项目进行税收筹划。土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。筹划方法一般有：
(1)成本费用筹划法。房地产开发企业的成本费用开支由房地产开发成本和房地产开发费用组成。作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的期间费用进行扣除，而是按《土地增值税暂行条例实施细则》的标准进行扣除，因而该筹划主要涉及房地产开发成本。如果纳税人通过选择合理的核算办法和路径，能在合法范围内最大限度地扩大费用列支比例，无疑会节省税款。
(2)利息支出的筹划法。现行土地增值税制度对房地产开发中作为扣除项目之一的财务费用中的利息支出有两种列支方法:一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除，同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和（以下简称“合计数”）的5％计算扣除；二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，可按上述“合计数”的10％计算扣除包括利息在内的全部费用支出。
3.建房方式策划法
土地增值税征税范围的标准有二条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；二是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。房地产企业可以根据这些判定标准进行合理的税收筹划。
(1)第一种建房方式是房地产开发公司的代建房方式。这种方式是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。对于房地产开发公司来说，虽然取得了一定的收入，但由于房地产权自始至终是属于客户的，没有发生转移，其收入也属于劳务性质的收入，故依相应判定标准不属于土地增值税的征税范围，而属于营业税的征税范围。
(2)另一种建房方式便是合作建房方式。根据税收优惠政策，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业也可以很好地利用该项政策。
三、结论
【关键词】营改增 房地产 税收筹划
税制改革是当前中国经济社会的一个热门话题。总理反复强调，要用好财税体制改革这一利器，顶住当前经济下行压力，推动稳增长调结构，更大地激发市场主体活力。把握好改革的政策取向，通过全面推开营改增等改革举措为企业减负松绑。
2016年是“营改增”税制改革的收官之年，今年5月1日起营改增全面覆盖建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四大行业，这是我国税收体系自1994年财税体制改革以来的一次重大变化，也将因带动中央和地政府之间财政关系的调整而使我国整个财税体制发生根本性变化，是朝着建立健全现代财政制度迈出的重要一步。
“营改增”之前，房地产开发企业按照“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%。“营改增”之后，房地产开发企业由原来缴纳营业税改为缴纳增值税，税率为11%。仅从税率方面来看，“营改增”后税率有较大幅度的提高，但是由于增值税存在抵扣链条，仅对增值额征税，而营业税是对全部营业额征税，所以从理论上讲，最终会降低整体税负。但是，如果房地产开发企业无法取得足够的增值税专用发票作为进项抵扣的话，将面临税负加重的税务风险。加强“营改增”之后的税收筹划，以有效应对可能的税务风险，是目前房地产开发企业的当务之急。
增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。增值税实行价外税，有增值才征税没增值不征税。在实践中，商品新增价值或附加值在生产和流通过程中是很难准确计算的。因此，中国也采用国际上的普遍采用的税款抵扣的办法。即根据销售商品或劳务的销售额，按规定的税率计算出销售税额（销项税额），然后扣除取得该商品或劳务时所支付的增值税款，也就是进项税额，其差额就是增值部分应交的税额，这种计算方法体现了按增值因素计税的原则。用公式表示即：应纳增值税额=销项税额-进项税额。可见，在遵守税法的前提下，要有效控制应纳的增值税税额，纳税人要么降低销项税额，要么增大进项税额。针对房地产企业而言，无论采取何种销售方式，销售价格一旦确定，销项税额也就相应确定。因此，房地产企业的税收筹划重点就在于如何扩大进项抵扣上。以下是两种关于进项税额的税收筹划方法：
一、供应商选择
房地产开发企业由于资金量大，“营改增”之后，身份以一般纳税人居多，也就是实行税款抵扣的办法来计算应该缴纳的增值税。因此，当期有多少的进项税额可以抵扣直接影响到房地产企业的增值税税负。而我国对于可以抵扣的进项税额有严格的明确规定，就是必须从供应商处取得增值税专用发票。因此，房地产企业可以通过对供应商的选择来进行税收筹划。如果选择一般纳税人和小规模纳税人作为供应商对企业的净利润没有太大影响，一般建议从一般纳税人处采购。因为供应商作为一般纳税人，可以开具增值税专用发票，房地产企业取得该发票可作为进项税额予以抵扣。反之，如果供应商是小规模纳税人，房地产企业只能取得增值税普通发票，就不能抵扣进项税额。当然如果作为供应商的小规模纳税人能够取得由税务机关代开的增值税专用发票的话，房地产企业也可抵扣进项税额。总之，尽可能的扩大可抵扣的进项税额。当然，税收筹划要全盘考虑，而不仅仅考虑一城一池的得失，对于房地产企业而言，如果向小规模纳税人采购能带来净利润增加，而且增加的利润大于不能抵扣进项税额的损失，那么处于利润最大化的考虑，应该选择小规模纳税人作为供应商。
二、结算方式选择
企业之间购销活动的结算方式主要有：现金采购、赊购、分期付款三种。不论选用哪种结算方式，在取得增值税专用发票后就应尽早到税务机关进行认证，认证通过的当月进行申报之后就可作为当期的进项税额进行抵扣。在现金采购方式下，经过认证申报可以在付款当期就抵扣进项税额，但是此种结算方式没有充分利用购销活动中的信用政策。如果采用赊购的结算方式，根据增值税相关规定，尽管材料已经验收入库，但是在货款尚未全部付清之前，供应商不能开具增值税专用发票。因此，赊购时又只能在结清所有货款的当期才能抵扣进项税额。从税收筹划的角度来看，房地产企业可通过与供应商签订分期付款合同，分期取得增值税专用发票，利用结算方式对进项税额抵扣时间进行税收筹划。根据增值税相关规定，分期付款方式购买货物的，其进项税额的抵扣时间为分期付款的每个付款日的当期，这样就可以在用足信用政策的同时又能够分布抵扣增值税进项税额，以获得资金的货币时间价值。
除了以上的税收筹划方式外，在具体实践中，房地产企业还应综合考虑其他因素，如从不同纳税人处购入货物的质量差异、购货的成本以及合同条款等。
“营改增”对房地产企业的影响是广泛而深刻的，涉及到企业管理的各方面，尤其涉及到纳税、财务管理、会计核算等重要方面，需要企业领导、相关人员尽早谋划、全盘考虑、积极应对，加强“营改增”之后的税收筹划，使“营改增”能在房地产企业顺利平稳过渡。
参考文献
[1]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014，（12）.
[2]李印红.房地产行业营改增[J].中外企业家，2014，（11）
【关键词】 房地产开发企业; 土地增值税; 税收筹划
2010年的两会期间,房价过高问题成为最受关注的焦点。总理在政府工作报告中强调:“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足民众的基本住房需求。”自2010年5月10日起,央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,令银行的贷款空间更小,可获房贷更少。2010年6月,国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》正式下发,加大了土地增值税清算工作的力度。从国家近期颁布的与房地产有关的政策来看,无疑都是为了遏制房价,这对于房地产开发企业来说,并不是一个利好消息。客观来说,我国房价过高的原因很复杂,其中税费比重大是一个重要的原因。在国外,地价及税费一般占房价的20%左右,而国内却高达50%―60%①。在房地产应征的各种税费中,土地增值税引人关注。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税,是对房地产企业收益影响最大的税种之一,如何有效地进行土地增值税税收筹划是房地产开发企业发展中刻不容缓的一件大事。
一、土地增值税税收筹划分析
土地增值税税收筹划可从其自身特点出发,结合有关的税收优惠政策,综合考虑房地产企业的整体利益,把握好增值率的节点,降低增值额,达到节约税金的目的。
(一)增加扣除项目金额
房地产开发企业在运营过程中,一般都会有大量借款,利息支出不可避免。我国现行土地增值税对房地产开发中的利息支出分两种情况扣除:一是凡是能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和(简称“合计数”)的5%以内计算扣除。二是凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,利息支出或不能提供金融机构证明的,可按“合计数”的10%以内计算扣除包括利息在内的所有费用支出。
案例1:某房地产开发公司开发商品房,当地政府规定的扣除比例为5%和10%,其支付的地价款为600万元,开发成本为1 000万元,针对利息支出为90万元和70万元两种情况进行筹划(假设该利息支出为可分摊且能提供金融机构证明,并未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。
1.扣除的利息支出差异=(1 000+600)×(10%-5%)=80(万元);
2.允许扣除的利息支出为90万元时,由于90万元
3.允许扣除的利息支出为70万元时,由于70万
房地产开发时,可以通过比较上述两种情况下的利息费用高低,选择是否分摊转让房地产项目的利息支出或提供金融机构证明,以达到节税目的。
(二)对于不同增值率的房产的筹划
同一房地产开发企业的房地产有不同的档次,针对不同消费者,其销售价格也有所不同,不同地区的开发成本受各种因素的影响也有所不同,这就导致各类房地产的增值额和增值率有所差别。如果对不同增值率的房地产合并核算,就有可能降低高增值率房产的适用税率,使税负下降。
案例2:某房地产开发公司2008年同时开发两个项目,项目1 为写字楼,营业收入为20 000万元,可扣除项目金额为6 000万元;项目2为普通住宅,营业收入为4 000万元,可扣除项目金额为2 400万元。
1.分开核算:项目1:增值额=20 000-6 000=14 000(万元),增值率=14 000÷6 000×100%=233%,取60%的税率和速扣数35%,应纳土地增值税额=14 000×60%-6 000×35%=6 300(万元)。项目2:增值额=4 000
-2 400=1 600(万元),增值率=1 600÷2 400×100%=67%,取40%的税率和速扣数5%,应纳土地增值税额=1 600×40%-2 400×5%=520(万元)。应纳土地增值税总额
=6 300+520=6 820(万元)。
2.合并核算:该公司营业总收入=20 000+4 000=24 000(万元),扣除项目总金额=6 000+2 400=8 400(万元),增值额=24 000-8 400=15 600(万元),增值率=15 600÷8 400×100%=186%,取50%的税率和速扣数15%,应纳土地增值税总额=15 600×50%-8 400×15%=6 540(万元)。
比较可以看出,合并核算能够节省土地增值税280万元,合并核算对公司更加有力。
二、合理定价
根据土地增值税有关起征点的规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%,免征土地增值税。利用这一规定,纳税人在出售普通标准住宅的时候,就应该综合考虑提高销售价格带来的收益和放弃起征点优惠而增加的税收负担之间的权重。
案例3:某房地产开发公司建成一批商品住房待售,全部允许扣除项目的金额1 000万元,销售金额为P,相应的销售税金及附加为5%P(1+7%+3%)=5.5%P,其中,5%,7%,3%分别为营业税率,城建税率,教育费附加征收率。此时,该公司所有可以扣除项目的总金额为:1 000+5.5%P。如果该房地产开发公司希望享受起征点的优惠,则最高售价P=1.2×(1 000+5.5%P),可得P=1 285(万元)。即当该公司的销售价格在1 285万元以内,不需交纳土地增值税,此时扣除项目金额总和为1 071万元,获利214万元。
如果企业想通过提供销售价格带来更大收益,此时增值率大于20%,适用于“增值率小于50%时,税率为30%,速扣数为0”。假设价格提高了y,此时房产的新价格为P+y,相应的允许扣除项目总金额增加了5.5%y,此时,允许扣除项目的金额=1 071+5.5%y;增值额=1 285+y-(1 071+5.5%y)=94.5%y+214。应纳土地增值税额=30%×(94.5%y+214)=0.2835y+64.2。若企业想获得效益,则其提高销售价格带来的收益必须高于因放弃起征点优惠而新增加的税收,即y>0.2835y+64.2,有y>89.6。也就是说,如果企业想通过提供销售价格来获得更多收益,那么它的销售价格就必须高于1 364.6万元(1285+89.6)以弥补税负上涨带来的负担。
三、综合应用
以华德房地产开发公司的房地产项目为例,运用上述节税措施,合理节省土地增值税。
华德房地产公司在同一块土地上开发两个项目,其中住宅楼为商品住房,精品楼为写字楼,开发项目共支付地价款为1 000万元,合计开发成本费用为5 000万元,如果该企业按转让房地产开发项目分摊利息并且能够提供金融机构证明的应扣除利息为420万元(当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%)。其中商品住房全部允许扣除项目金额为3 269万,写字楼全部允许扣除项目金额为4 670万元。那么销售该批房产时应如何税收筹划呢?
一是在利息部分,由于(1 000+5 000)×(10%-5%)=6 000×5%=300(万元),当允许扣除的利息支出为420万元时,420万元>300万元,应该分摊利息支出并提供金融机构证明。
二是对于两栋房产应如何定价做出判断。如想在享受起征点优惠的情况下得到最大收益,则A=1.2×(3 269+5.5%A),A=4 200 (万元);B=1.2×(4 670+5.5%B),B=6 000(万元),此时免征土地增值税。
三是如果销售住宅楼时,开发商通过提供价格来提高收益,其总收入为5 600万元,写字楼价格不变,总收入为6 000万元。此时住宅楼增值额=5 600-3 500=2 100(万元),住宅楼增值率=2 100÷3 500×100%=60%,对应税率40%,速扣数5%,应纳税额=2 100×40%-3 500×5%=665(万元),写字楼不纳税。如果一起核算,增值额=(5 600+6 000)-(3 500+5 000)
=3 100(万元),增值率=3 100÷8 500×100%=36%,对应税率30%,速扣数0,纳税额=3 100×30%=930(万元)。930万元>665万元,所以此时分开纳税更能达到节税的目的。
在房地产市场竞争日益激烈的情况下,房地产企业选择合理的税收筹划方案是必不可少的。但是通过上述案例可以知道,任何一项税收筹划方案都有其两面性,当房地产开发企业进行土地增值税税收筹划时,必须考虑到获得税收利益的同时所付出的费用,综合比较两者间的得失,以获得更大的利益。
四、结束语
随着国家税务总局对土地增值税清算规定的逐渐细化,房地产企业通过合理的税收筹划节省成本是必不可少的。税收筹划是一项具有综合性、技巧性和高技术含量的工作,需要同时高度熟悉企业运营和税收法规。房地产企业应该通过合理合法的手段,利用税收筹划的方式,综合考虑企业目标和实施成本,控制风险才能减轻企业税负,增强自身竞争力。
【参考文献】
[1] 国土资源局.2009年调查报告[EB/OL].laho.省略/zwgk/gknb/t20100520_77984.htm.
[2] 国家税务总局.关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知[S].2006(12).
[3] 中国注册会计师协会.税法[M].北京:经济科学出版社,2009.
关键词：房地产；土地增值税；筹划
中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-0-01
一、房地产开发企业税负情况
房地产行业是资金密集型行业，随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，加之现在房地产行业竞争越来越激烈，房地产企业必须通过税收筹划减小企业税收负担，减轻资金压力，从而增加经济效益。
房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。
二、房地产公司涉及的税种
房地产企业从项目前期、开发过程、销售等不同阶段涉及耕地占用税、契税、营业税、印花税、土地增值税、房产税、企业所得税等税种。
三、房地产公司土地增值税税收筹划
地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，也是企业开展税收筹划的重点税种。以下对税负较大的土地增值税所存在的问题、风险及若何筹划作详细说明。
（一）土地增值税汇缴实务中存在问题及风险
土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行超额累进税率，其高低决定了税负的大小，税率最低为30%，最高为60%，对企业的资金压力大，在实际操作中存在以下问题及风险：
1.各单位财务人员对土地增值税的重要性都有一定认识，但在实际操作中受所在单位的限制无法充分利用税收筹划的切入点。
2.对土地增值税的筹划，由于缺乏与工商局、税务局等部门的沟通，不能取得公司相关部门和人员支持，对企业整个流程了解不足，筹划无法带来收益。
3.对增值额计算中所涉成本扣除项目的理解不到位，致使未能合理按税法规定归集成本，造成项目工程建安成本虚高，给企业带来税收风险。
（二）按房地产开发流程对土地增值税进行的税收筹划
1.项目前期准备阶段
（1）开发主体经营组织形式的选择
首先应考虑房地产开发项目公司的组织形式是子公司还是分公司。由于子公司与分公司承担的法律义务与责任不同，进行选择时，应考虑区域间的税率差异、地区间的优惠政策来选择最适合开发项目的组织形式。
（2）开发方式选择
一个地产项目可分为自建、合作建房和代建三种开发方式。
合作建房税法规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。根据税法规定，企业可充分利用优惠政策，实现双赢。
代建房税法规定：代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。
2.项目建设阶段
（1）建设期扣除项目筹划
对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。按此规定，成本核算对象直接影响房地产开发成本的核算，继而影响土地增值税的计算。另房地产开发企业开发项目所在地区差异，导致不同地方开发的房地产增值额高低不同，所以，在确定成本核算对象时，可对同一地点、结构类型相同、开工、竣工时间接近、同一施工单位施工的群体开发项目合并为一个成本核算对象。对个别规模较大的开发项目，可按一定区域和不同的分摊方法划分成本核算对象。
（2）借款费用的筹划
房地产企业的利息费用在计算土地增值税时有两种扣除率，即5%或10%。如果企业开发房地产项目主要依靠负债筹资，预计利息费用较高，则计算分摊利息，提供了金融机构证明的，据实扣除；反之，如果主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较低，则不计算应分摊利息，有利于实现企业价值最大化。
3.项目销售阶段
（1）销售方式的选择
可采取直接销售和设立独立核算的销售公司销售等。基于土地增值税税率是超额累进税率，增加销售环节后，适用税率下降，将自身的销售部门分离出来，设立独立核算的销售子公司，就可免征土地增值税，而只对外销售征收土地增值税，税收负担变小。
（2）销售定价的筹划
根据相关法律规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；若超过其20%，应就其全部增值额按规定计税。筹划就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内。在扣除项目既定的情况下，合理定价就是关键，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。
（3）把代收费用并入房价减少税基进行筹划
如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，则不作为转让房地产的收入，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。将代收费用并入房价向购买方一并收取只会增加其扣除项目金额，从而对房地产企业较为有利。
四、对房地产税收筹划的思考
上述筹划方案看起来推理严密、论证完整、结论可靠，但在实际操作中扔存在着很大风险。税收筹划似乎成镜花水月，存在着理论与实践脱节的现象。税务筹划不仅是税收的事情，要把它放到整个企业的价值链中去考量。缺少对企业整个流程的了解，没有充分考虑企业周围利益群体的反应的理论性筹划，并没有十足的实用性。
参考文献：
一、建立房屋售价筹划方程式
我国土地增值税暂行条例实施细则规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算，房屋售价筹划也应以核算项目为单位来进行。增值额=销售收入总额-扣除项目金额，土地增值率=增值额÷扣除项目金额×100%，速算扣除数额=扣除项目金额×速算扣除系数。
第一，当销售额未超过除销售税金及附加以外的扣除项目金额的1.2848倍时，企业既享受免税优惠又获得较高价位。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额的20%的，应就其全部增值额按规定纳税。假定开发产品售价为X，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为3%，除营业税金及附加外的扣除项目金额为K，则全部扣除项目金额为=K+5%X（1+7%+3%）=K+5.5%X，[X-（K+5.5%X）]/（K+5.5%X）
第二，增值率在20%～50%之间，税率30%，开发产品售价越接近1.6349K，现金流入就越多。假定房屋定价提高到X+X1（即1.2848K+X1），相应的销售税金及附加提高了5.5%X1，则允许扣除项目金额=K+5.5%X+5.5%X1，应纳土地增值税=[（X+X1）-（K+5.5%X+5.5%X1）]30%=30%X+30%X1-30%K-30%5.5%X-5.5%X1=6.42408%K+28.35%X1，其中X是增值率为20%的定价，此时增值率略高于20%，适用税率30%，若纳税人欲通过提高定价达到增加收益，就必须使X1>（6.42408%K+28.35%X1）+5.5%X1，解得X1>0.0971K此时开发产品售价下限为1.2848K+0.0971K=1.3819K，售价上限为[X-（K+5.5%X）]÷（K+5.5%X）=50%，X=（1+50%）（K+5.5%X），解得X=1.6389K。
第三，增值率在50%～100%之间，税率在40%，开发产品售价越接近2.2472K，现金流入越多。假定房屋定价提高到X+X2时，其中X是增值率为50%的售价，此时增值率高于50%，但低于100%，适用税率40%， ［X-（K+5.5%X）］÷（K+5.5%X）=100%，X=（1+100%）（K+5.5%
X），此时提高售价上限解为X=2.2472K，则增值率在50%～100%之间，税率为40%，开发产品售价下限为1.6389K，售价上限为2.2472K。
第四，增值率在100%～200%之间，税率在50%，开发产品售价越接近3.5928K，现金流入越多。假定房屋售价提高到X+X3时，其中X是增值率为100%的售价，此时增值率高于100%，但低于200%，适用税率50%， ［X-（K+5.5%X）］÷（K+5.5%X）=200%，X=（1+200%）（K+5.5%X），解得X=3.5928K，则增值率在100%～200%之间，税率为50%，开发产品售价下限为2.2472K，售价上限为3.5928K。
第五，增值率只要略高于200%，税率为60%，开发产品售价下限在3.5928K。
二、建立开发产品定价筹划模型
创建“房地产企业开发产品售价筹划模型”工作表，把工作表中sheet1命名为“房地产企业售价筹划模型” 把房地产企业开发产品售价筹划文本录入相应的单元格内。然后，定义单元公式，建立开发产品售价筹划数学关系式。 具体如下：
第一，增值额与扣除项目金额比率不超过20%普通住宅定价上限售价筹划方程式。C5=500（假设除营业税及附加外的扣除项目已达到合法合理最大化列支），D5=C5，E5=D5，F5=E5，G5=F5，C6=G6，输入5.5%， C7=20%， D7=50%， E7=50%， F7=100%， G7=200%，C8=
（C4-C5-C4×C6）/（C5+C4×C6），C9=IF（C8
40%， IF（C8
5%， IF（C9=50%， 15%， IF（C9=60%，35%）））） ，C11 =C4-C5-C4×
C6，C12=（C4-C5-C4×C6）×C9-（C5+C4×C10）×C10，C13=IF（（C4
-C5-C4×C6）/（C5+C4×C6）
C6）/（C5+C4×C6）
C12）），15=（C7+1）/（1-C6-C6×C7），C16 =C5×C15，C17 =C16-C5
-C16× C6，C18=C16-C17，C19 =C17/C18， C20 =C17×C9-（C5+C16
×C6）×C10，C21=IF（C19
-（C20-C21），C25=C23-C24， C4=C16-0.0001。
第二，增值额与扣除项目金额比率不超过20%～50%定价下限售价筹划方程式。利用自动填充功能，选中C8～C14单元格，按住C14单元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至G14，系统根据这7个单元格默认的公式，在拖拽到的单元格内一次填充有规律的数据。D15=C15+（C15×D9-C15×D9×D6-D9）/（1-D9-D6+D9×D6），选中C16～C25单元格，按住C25单元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至D25，系统根据这10个单元格默认的公式，在拖拽到的单元格内一次填充有规律的数据。
第三，增值额与扣除项目金额比率超过50%～100%下限、100%～200%下限、200%下限售价方程式。E15 =（E7+1）/（1-E6-E6×E7），选中D16～D25单元格，按住D25单元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至E25，系统根据这个单元格默认的公式，在拖拽到的单元格内一次填充有规律的数据，又选中E15～E25单元格，按住E25单元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至G25，系统根据这11单元格默认的公式，在拖拽到的单元格内一次填充有规律的数据。
第四，D4=E16-0.0001，选中D4单元格，按住D4单元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至F4，系统根据这个单元格默认的公式，在拖拽到的单元格内一次填充有规律的数据，此时，增值额与扣除项目金额比率超过50%～100%售价下限、100%～200%售价下限自动生成， G4只要录入数据超过1747、4072万元，，假设为5000万元。
上述模型已经形成，任何一家房地产开发企业使用该模型时，不需要设计公式、不需要编程，只要在模型的单元格C5输入自身开发产品中除营业税金及附加外的扣除项目金额后，模型中不同档次的接近最佳定价的销售收入就自动显示出来。如图1所示。
参考文献：
