时间：2022-04-02 14:41:19
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作为产品策划人员，不同的企业要求你撰写不同类型的文档。有一些企业把相关的文档称为"项目建议书"，有一些企业称为"产品策划方案"，下面分别来看一下这两种类型的文档有什么特点，如何进行撰写。
所谓项目建议书，顾名思义，就是你要提交给领导看的、供大家讨论的、你认为可行的、必须阐明的理由。主要内容是阐明产品需求产生的原因、产品介绍、功能原理、简明流程、商业模式、投资预测、收益预测、推广方案等。如果经讨论通过，再进一步调查，并与市场推广部、技术开发部进行沟通，制定详细的产品策划方案。
至于产品策划方案，与项目建议书要点应该大同小异，不同的是产品策划方案更详细、更确切、更侧重于产品流程方面。因为产品策划方案是要交给技术部开发的产品流程、产品设计指南，必须详尽可行。除此之外它还具备项目建议书的所有特点，因为它不仅是技术开发部的流程指南，更是整个产品从投入到推广的一个初期计划。
以上提到的两种文档都有固定的格式。它们如何撰写呢？从大的方面至少要求阐明以下10点，但具体情况具体对待，可根据你的撰写需要再进行细分。
1．撰写产品产生的背景
这里通常要做大量相关的市场分析，从市场分析中表述市场的潜力，产品未来的潜在市场有多大，包括详细的图表说明。例如你要开发一款下载软件，应该了解下载软件的市场有多大，主流使用的是哪些技术，特点如何，用户喜欢哪一种下载模式及市场潜力等。
2．撰写产品简介
接着你就需要对这款产品进行详细的介绍，阐明你想要做的是一款什么样的产品，功能特色如何等。不同的产品有不同的介绍规则，目标是清晰、全面地说明产品，必要的时候应配以图片、图表，甚至视频等。
3．撰写市场定位
一个产品必须有明确的市场定位，你所策划的这个产品将定位于哪些用户群，为什么这些用户群会爱上这款产品。定位通常非常关键，它与市场背景、产品功能相关。
4．撰写业务流程（操作流程）
业务流程或者操作流程是策划方案的主体部分，通常设计人员和技术人员都是根据这部分的内容来组织开展工作的。所以在细节方面要尽可能详细地描述，可使用流程图、界面结构图、图片、文字、视频来具体地描述产品的设计、用户的操作和参与方式。
5．撰写商业模式
我们所策划的产品通常用于商业市场，那么商业模式是怎样的？这是产品策划需要考虑的。另外，收费对象如何、收费模式如何、支付渠道如何，这些也需要进行描述。
6．撰写推广方案
再好的产品也需要进行推广。推广的方式是多种多样的，结合不同的产品应该使用不同的推广方式。譬如网站类的产品与软件类的产品推广方式就会有所差异。而不同类型的产品用户群也不同，当然要使用不同的推广方法来打动这些用户。在撰写推广方案的时候，应该多与市场部的同事进行沟通，以更充分地了解市场。
7．撰写资金投入预测
资金投入方面一般应该包括前期开发、后期维护和推广等不同阶段的投入。还可细分为人力的投入与物力的投入。根据不同的公司，这种资金投入的形式会有所不同。
8．撰写收益预测
收益预测即对产品投入市场后做一个初步的收益分析。如根据产品情况、资费情况、支付渠道及你预想的市场情况、推广投入情况，预测将能带来的收益。
9．撰写风险分析
产品自策划开始就存在下述风险：技术风险，技术上不能实现或者有难度；人员风险，开发过程中人员流失；资金风险，开发途中资金不足；盈利风险，产品推出后盈利不如预期估计。面对不同的风险，都应该寻求相应的解决办法，这样才能使产品在推出之前作出最全面的评估。
一、高职《营销策划实务》课程设计
1《营销策划实务》课程岗位素质研究为能培养出适应社会需求的营销策划人才,我们认真研究《营销策划实务》课程岗位素质,经过调研,了解到社会对营销策划人才所需要具备的知识技能如下:(1)能负责项目开发营销策划的工作;(2)能负责与相关媒体对接;搞好公司各类推广项目;(3)能撰写全程策划报告、定位报告、规划建议、执行报告;(4)熟悉营销策划,能够完成前期策划报告、营销策划报告、推广策划书等策划过程中的策划和撰写工作;(5)熟悉国家相关法律法规,及时掌握市场动态,具有敏锐的市场洞察力、判断力;(6)有良好的写作及语言表达能力,沟通、协调能力强,对市场、客户需求有一定的敏感性;(7)执行力强,具备较好的团队合作精神。2高职《营销策划实务》课程设计在前面分析的基础上,我们认为要改变现状,营销策划实务课程设计应以提高课程的教学质量为核心,以市场策划岗位和工作任务要求为导向、以营销师职业国家标准为依据,以市场策划职业能力培养为重点,与行业企业合作进行基于工作过程的课程开发与设计,课程设置与岗位能力需求直接对接。以学生为中心,开展工学结合,理论与实践一体化教学。基于以上指导思想,我们经过多年的探索,对《营销策划实务》课程进行内容的整合和教学方法的设计。我们采用BEST训练法,对每项营销策划的内容进行重新整合,BEST训练法贯穿整个教学过程。“BEST”训练最初源自于日本企业的“模拟总经理的一天”,全称为BUSINESSEV-ENTSSIMULATIONTEST,目的是把总经理一天的各种活动与问题一一展现出来予以解决。我们经过多年营销策划课程教学的逐步摸索、探讨出一套模拟训练的方法,用“模拟总经理的一天”的思路把BEST训练演绎成“模拟营销策划者的一天”,将学生在营销策划课程中应该具备、掌握的策划知识、技能、方法等与营销策划实践活动相结合,具体做法是,在学生学习各章的要点和方法运用后,用“一个营销策划人员(小王)的成长”案例为背景,系统地学习与掌握营销策划的知识和技能。总体来说共有以下九个项目:项目一:认识市场营销策划BEST训练一:了解营销策划的程序:能撰写市场营销计划书;用BEST训练法模拟市场策划的几种方法:点子方法;创意方法;谋略方法;运筹学方法;通过实际训练学习市场营销策划书的撰写。项目二:制定目标市场开发策划方案BEST训练二:市场细分策划;目标市场选择策划;市场定位策划的内容;市场定位策略策划;市场定位策划的程序。项目三:制定市场竞争策划方案BEST训练三:识别企业的竞争对手,分析竞争对手的程序;企业竞争战略策划:市场领导者战略策划;市场挑战者战略策划;市场追随者战略策划;市场补缺者战略策划。项目四:撰写企业形象策划书BEST训练四:为企业制定企业形象策划方案,包括MIS—理念识别策划;BIS—行为识别策划;VIS—视觉识别策划。项目五:撰写品牌推广策划BEST训练五:熟悉品牌定位策划;品牌命名策划;品牌化决策策划;产品创名牌策划。学会撰写品牌推广策划,能确定目标受众;会选择沟通媒介;选择品牌活动方式;确定预算与评估。项目六:撰写产品上市推广策划书BEST训练六:认识产品组合和产品包装策划;掌握新产品策划的程序和内容。项目七:撰写产品价格策划方案BEST训练七:熟悉影响价格策划的主要因素;了解价格策划的程序。通过模拟,了解新产品价格策划的方法,能对产品价格调整进行策划。项目八:撰写分销渠道策划书BEST训练八:通过模拟,了解影响分销渠道设计策划的主要因素以及分销渠道设计策划的程序及内容。并能对策划销渠道管理,了解渠道成员的选择和激励;渠道成员的评价和改进;分销渠道冲突的处理方法;渠道成员的调整。项目九:撰写促销策划方案BEST训练九:确定人员推销目标;确定人员推销形势;组织推销队伍;选拔推销人员;培训推销人员;评价推销效果。熟悉广告媒体的选择,了解广告创意,媒体策略与广告时机决策,对广告进行预算,对广告效果进行评估。学会策划公关促销策略;策划选择公关促销媒体;策划公关促销时机;策划公关预算。选择营业推广工具,确定营业推广方案,确定营业推广费用预算;营业推广组织的实施。能撰写人员推销策划书、广告策划书、公共策划书、营业推广策划书。
二、结语
在市场竞争激烈的今天,社会亟需大批优秀的营销策划人才。如何能缩短学校与企业社会需求的差异,如何能使我们的营销策划课堂更具职业性,是高职教育工作者长期而艰巨的课题。愿大家集思广益,营造良好的研究环境,共同推进高职营销策划教育的发展,为培养适合社会发展需要的营销策划人才而努力！
作者：卢彩秀单位：柳州师范高等专科学校
关键词：设计企业；设计管理；设计战略；企业竞争力
近年来，社会各界越来越重视设计产业，设计管理也受到了设计企业的高度重视。目前，在设计管理方面，设计管理者遇到的困难是，由于设计师和管理者在文化背景上有差异，设计观念的差异导致他们对设计的理解有所不同。同时，设计行业的不完善性、管理者与设计资源之间的沟通障碍也反映出了设计企业在设计管理中遇到的一些问题。
1设计企业中存在的设计管理问题
1.1设计战略体系不完善，定位不准确
出于对安全的考虑，在设计战略上，我国的工业设计公司往往采取的都是模仿和跟随的态度。全美三大设计公司之一的ZIBA设计总裁SohrabVossoughi对单纯的模仿提出了警告：“不能只是复制别人的成果，必须要考虑到怎样将设计融入企业的DNA中。”当前正处于向后工业社会、信息社会发展的时代，设计将成为提高企业核心竞争力的重要方式之一。在未来发展中，情感等非物质因素将会成为消费者关注的重要内容之一，单纯的产品功能、技术、质量乃至外观已经无法满足公司可持续发展的要求。国内现有的很多设计公司初期都有很好的设计项目，但是，随着时间的推移，尤其是在“智联网”时代，许多设计企业在制订设计战略时都出现了较大的失误或延迟，或者是设计部门的设计战略体系还不完善。比如，之前的手机界一哥——诺基亚，它正是因为在智联网快速发展的时代下没有制订适合技术与时展的设计战略，所以，发展受到了制约。
1.2设计策划管理不当，盲目跟风
设计策划是针对设计企业某一产品进行品牌形象的宣传和推广，它影响着设计企业的品牌文化形象和项目效益。虽然策划的是产品的品牌形象，但是，外在表现的是设计企业的整体水平和品牌力量。设计策划主要是由4部分构成，即确定设计策划任务、组建设计策划团队、制订设计策划方案、选择设计策划方案。它们之间依次传递，环环相扣，一旦后期发生失误，就要从头来过，重新根据企业设计需求和设计战略制订策划方案。这样，将不能及时完成对策划阶段的修正。这是现阶段设计企业在策划管理上遇到的较为普遍的问题。还有一些设计企业在制订产品的设计策划时不够敏感和果断，导致设计资源被浪费。另外，目前，许多设计企业形成了一种跟风的策划模式——只要一种设计策划取得成功，市场上就会出现无数雷同的策划方案。这极大地打击了设计企业的创新力和生命力。
1.3设计管理组织沟通存在障碍
在实施设计项目的过程中，如果管理者与设计资源之间没有经过适当的洽谈和规划，那么，沟通、战略制订、策划混乱等问题都会随之而来。设计管理者只注重量化的工作目标和设计项目的绩效、效率，设计师过分关注设计方案的新颖度和完美度，对成本关注不足，工程师只关注设计方案方面的内容，以最小的风险满足产品结构和功能的要求，但对客户的审美需求关注不够。这些都容易在日常工作中产生冲突。同时，在甲方与设计师之间，设计师与领导者、上下级之间都存在沟通障碍。如果没有一个优秀的领导者或者具有控制管理能力的团队，那么，这个设计企业很可能会因为沟通障碍而产生各种负面问题。
2应对策略
2.1合理制订设计战略，完善企业设计
设计战略对于设计企业来说是生命线，因此，必须制订适合企业发展的战略体系，确定企业未来的发展路线和竞争优势。只有这样，才能成为行业领头羊和行业经典。农夫山泉在经历了“矿泉水”这一败笔后，没有纠结于前期问题，而是努力改变这一劣势，重新制订全新的发展战略——“天然水”。虽然农夫山泉不是设计企业，但是，在其转型之后，在设计方面，公司的战略非常出色，从厂房的景观设计、水瓶身的产品设计、用户的体验等入手，利用设计重新确定了企业的战略形象，也为企业在外界打造了高端、精致的设计形象。小米手机的“为发烧而生”这一广告词也是其对自身战略发展的一种认识。
2.2设计策划创新多样化
创新性是设计企业的生命之源，没有创新，设计企业也就走到了生命的尽头。对于设计企业的设计策划来说，提高其创新的多样性是非常重要的。例如，魅族在当今智能化手机市场并不占据优势，魅族MX系列的简约性在其他手机的设计策划中也能体现出来，然而魅蓝的出现将其定位于“青年良品”，以较低的价格获得时尚精致的外观。它针对的是智能手机使用者最多的群体，而不是单纯依靠产品性能。由此可知，魅族这一创新的产品策划方案无疑是成功的。多样性的设计策划能够保持产品形象的新鲜感，但是，在策划中，也不能一味追求多样而舍弃其一脉传承的部分，要将“基因文化”融入产品设计策划中，保证品牌效益。
2.3优化设计管理中沟通渠道与环境
沟通渠道越长，越容易使信息失真、丢失，尤其是在需要思想直接交流与碰撞的设计活动中。因此，建立便于设计管理者、设计师、客户、设计活动相关人员之间直接交流的途径和机制是提高设计沟通的重要手段。现代设计活动越来越复杂，对沟通的频率、沟通密切程度的要求也越来越高。因此，要建立企业的知识管理平台，以知识平台丰富的内容、即时快捷、远程可视等独特条件为支撑，实现高水平、高效率的沟通。比如IDEO开放性的知识体系与工作环境，设计者和客户可以借助共享的知识平台沟通，并协调相关方面的工作，设计师也可以利用它制订方案，分析客户，使客户参与其中，保证沟通的有效性和协调性。另外，在设计企业发展的过程中，也要注重行业的延伸性，为甲方公司提供“视觉形象设计—产品设计—展示设计”一条龙服务，避免几家公司同时为甲方服务而出现沟通障碍。在企业内部管理过程中，采用这种方式将大大减少与外部进行不必要的沟通的时间，从而更加高效、便捷的工作。
参考文献
［1］曹薇.我国现有工业设计公司的设计管理研究［D］.昆明：昆明理工大学，2010.
［2］管顺丰，刘健.设计沟通障碍与管理策略［J］.艺术与设计（理论），2012（5）.
［3］姚善良.提升设计竞争力，设计管理中文化力的整合研究［M］.北京：电子科技大学出版社，2014.
【关键词】营销策划；市场营销；理实一体化
一、课程教学突出主线，遵循企业营销实际工作需要
整学期的《市场营销》课程教学都是以指导学生分组，每组完成一份完整而且有新意的营销策划方案为教学指导思想。这份营销策划方案的最终成绩作为课程成绩的40%，期末试卷考核占40%，平时学生考勤和课程表现占20%（实际上策划方案贯穿整个学期的教学，也对学生的平时表现进行成绩评定），因此考核标准突出了对过程和结果的双重考核标准，能够督促学生自觉地、积极地参与并最终完成营销策划任务。
根据笔者多年指导学生参与（新加坡）国际市场营销大赛中国区选拔赛暨全国商科院校技能大赛市场营销专业竞赛总决赛的经验，大赛对营销策划方案的内容要求和评分标准都是来自企业营销一线工作的需要，因此和企业对营销人才应具备的营销策划技能是对接的。所以笔者在课堂教学实践中遵循大赛的要求，安排教学内容并依据大赛评分标准对学生完成的营销策划方案进行考核评定成绩。
二、实践教学环节具体安排
因为实践教学可能会到合作企业参观，所以安排课表时笔者和学校教务申请有四节联排的情况，因为周学时为5学时，所以单周4学时分两次教学，主要用于理论教学、企业经典案例和学生策划讨论穿行，双周6学时分两次教学，2学时也是理论教学、企业经典案例和学生策划讨论穿行，另外联排的4学时主要安排集中实训，和理论教学相呼应，指导学生分组案例分析汇报展示、策划任务讨论和组织参观企业等各环节。
市场营销的章节划分一般都源于对菲利普・科特勒大师的营销管理体系，菲利普・科特勒大师的体系就是建立在企业营销管理工作的过程划分的。因此设定各部分实训任务是和理论教学内容相吻合的。
讲解第一章市场营销导论时，一方面通过最新的学生喜闻乐见的案例讲解基本概念，搭好今后进行营销策划的脚手架。例如今年上课时，我讲到市场概念时介绍当前中日政治关系紧张，但日本不能不考虑中国消费者市场，并以学生非常感兴趣的综艺节目《爸爸去哪儿》讲解市场概念的重要，同时介绍这个节目的推出是受到市场营销环境影响，为第二章学习打基础。大多数学生因为喜欢这个节目积极参与讨论。然后又在学习了市场营销观念的演变时，给学生播放了视频《奔驰的快与慢》，学生通过奔驰的故事对市场营销观念的重要有了更加直观的印象。同时因为学生对市场营销知识还是刚接触到皮毛，因此实践教学更多地让学生学习优秀的策划案例。因此除了安排新颖有趣的企业营销策划案例外，笔者在前几年指导学生参加全国商科院校技能大赛市场营销专业竞赛总决赛时，大赛组委会提供过一本国际比赛的案例和一些相应的PPT。笔者所在校区是北京农业职业学院国际教育学院，因此笔者提前复印好参加国际比赛的成功策划案例，给每组学生发一份案例，由他们进行翻译，并做成中文PPT，介绍给其他组同学，大家一起讨论每个案例的成功之处和可以更加完善的地方。学生在翻译、做PPT、展示交流的过程中对市场营销有了更加感性的认识，并掌握了营销专业术语的英文表达方式。
第二章市场营销环境中一方面穿插一些著名企业的经典案例讲解宏观营销环境和微观环境对企业营销的影响，今年授课时结合正在召开的两会、打车软件补贴竞争和余额宝的冬天会不会来等案例组织学生讨论交流，最后给学生播放了视频《“肯爷”啃“麦叔》，由学生指出对肯德基和麦当劳的营销策略制定产生影响宏观环境因素和微观环境因素。热点讨论、视频赏析都是学生喜闻乐见的学习方式。这时组织各组学生思考策划什么样的产品，或是进入哪个行业领域？对所在行业做环境分析，分析本组营销策划面临的机会和威胁。例如今年上课时，有一个小组打算做火锅，其他小组成员就问你们怎么和竞争对手如小肥羊、海底捞抢占市场份额，竞争对手这一微观环境就需要这个小组认真思考，是迎难而上还是进行其他产品的策划。另外一个小组想做和电脑系统完全兼容的手机系统，其他小组成员就给他们提建议，说这只是你们的一个点子，你们首先需要找懂技术的人员看技术上是否可行，这就是看科技环境是否支持这一产品。通过这一次课的讨论，同学们清楚地意识到市场营销环境的影响作用。这一节课学生的收获远远大于教师讲课的效果。
第三章消费者购买行为分析和第四章市场调研对于市场营销专业的学生来说，有专门的《消费者心理分析》和《市场调研》课程讲解内容，因此只是给学生串讲，帮助学生理解其他课程对完成营销策划方案的辅助作用。在这两章教学过程中穿插学生翻译优秀策划方案进行策划书的展示交流，大家分析每一个策划方案的优点、自己进行营销策划时值得学习借鉴之处，重点分析消费者购买行为和市场调研对整个策划方案的作用，这样大量的案例分析讨论对于今后他们独立开展营销策划奠定良好的基础。
第五章STP市场营销教学过程中引用著名企业的经典案例组织学生分析讨论学习，帮助学生理解目标市场定位对企业营销的至关重要性。在这章学习过程中组织学生到企业去实地参观，了解企业如何进行市场定位。学生通过案例分析、实地参观对自己的营销策划方案进行目标定位。去年实践教学时，有一个小组通过对消费者行为分析，根据他们自身的兴趣爱好进行市场定位。这一组进行营销策划是他们的原创设计，分为两大类，第一类是做明星周边产品，这类产品主要围绕“东方神起”这一韩国演唱组合为主题进行创作，目标顾客群定位东方神起的歌迷，推出有意思、有个性的产品；第二类是主要推出自主设计产品，即从最初设计概念到实体产品版权均归他们品牌所有，目标顾客群定位在具有小资情结的人群。
第六章至第十章市场营销组合策略这部分，更是充分调动和激发学生的热情、创新的积极性，鼓励他们独立完成策略策划。前期的大量案例翻译、做PPT、分析讨论和企业实地参观，学生们已经从优秀案例中积累了很多知识和技巧，现在正是他们大展身手的大好时机。之前提到的做原创设计这一组，他们在设计自己品牌LOGO时，整个LOGO由其中两个学生英文名字组合而成，取两人英文名字首字母拼合出ME，谐音“蜜”，闺蜜、甜蜜之意，红色桃心意为ME的诚意，希望ME的产品能给顾客带来温馨的感觉。他们的原创产品主要有明信片、卡贴、卡通手绘贴画、DVD光盘盘面、马克杯、软面笔记本（后面两种产品因为成本偏高，他们不作为基本产品售卖，只是为满足消费者个人需求订制）。这一组在进行营销策划时把他们的方案付诸实践，以淘宝网店销售为主，实体店代卖为辅。通过三个月的运营，他们的淘宝销售量维持较好的状态，基本能保持每天都有订单，但对于实体店销售很不理想，两家实体店总共卖出4张。实体店的位置他们选在青年沟天丰利商场，他们分析认为实体店的位置选择上有问题，因此他们将精力主要放在淘宝网店上。价格策略，他们先选择的是淘宝某个专门印刷明信片的店铺，质量不错，但是每张0.8元的成本价格较贵。经过与店铺老板的沟通，并告知真实情况后，店铺老板比较支持他们，将每张明信片印刷降到0.5元。前期他们印刷了150张进行网店的首次运营。通过他们与顾客的交流，对方建议我换一种纸，因此我联系了另外一家工厂及进行印刷，但对方有数量的上的要求，因此我准备了40种明信片样子、5种卡通手绘贴纸以及店铺名片进行印刷。总计1200元。他们考虑了运费问题，将明信片的价格初步定为1.6元，产品本身的价格就要比运费低很多，所以希望可以通过产品的略低价格来平衡顾客高运费的感觉。后来他们为了可以尽快收回成本，将原来的1.6元提高到1.8元――2元。因为是淘宝网店，所以他们利用新浪微博、豆瓣这样的网络平台来进行宣传，并利用微博进行了三次原创明信片抽奖。淘宝店铺有任何新产品信息、优惠信息都将通过微博。除此之外，他们在每个订单包裹中附有他们自己设计的ME名片以及手写卡片，上面会标明店铺LOGO、网址以及店铺的广告宣传语，方便消费者收藏。通过课程学习期间三个多月的运营，他们的淘宝店铺实打实地升成了一钻。上学期市场营销课实践教学时，有一组学生是进行文玩产品策划，他们选择了微信朋友圈平台推广，效果也还不错。
三、实践教学方案实施效果
一、课程设计的依据
（一）立足阳江优势产业
阳江被评为“中国优秀旅游城市”，旅游是阳江优势产业之一。阳江市2013年政府工作报告数据显示，阳江市2012年接待游客总人数1085.5万人次、旅游总收入86.4亿元，分别增长20.7%和30.2%。阳江市旅游经济蓬勃发展，需要大量的旅游市场营销人才。
（二）依据学校办学定位
我校作为地方院校，坚持“立足地方”、“为区域发展做出重要贡献”的办学定位。我校旅游管理专业与本地多家旅游企业有良好的合作关系。本课程设计人多年来从事旅游研究，熟悉旅游市场营销运作。
（三）满足学生学习需求
我校市场营销专业有很多学生在阳江旅游企业参加实习实训，他们希望学校开设相关专业课，帮助他们了解阳江的旅游资源，提升旅游市场营销能力。
二、课程设计方案
我校市场营销专业从实际出发，为阳江培养旅游营销人才，开设旅游市场营销课程。该课程作为选修课，共36课时，安排在学生实习前一学期。（一）教学目标：培养能满足阳江旅游企业市场营销管理需求的实用型人才。（二）教学内容：分为十个项目，每个项目都包括理论和实训两部分，理论部分内容和其他学校同名课程相似，因此本文不做赘述，只列举实训任务。
1.项目一：旅游资源与企业调查
实训任务：（1）按照每个班的人数，从阳江丰富的旅游资源中，选择相应数目的景点，让学生抽签选择其中一个，收集文字图片资料，向全班同学介绍。（2）要求学生分组，在阳江市区内十个旅行社（华龙、开心、龙之旅、天天、新里程、华泰、海之旅、青年、黄金假期、江之旅）中选其中一个，调查其旅游市场营销计划的制定、实施、控制及其成效。
2.项目二：旅游市场调研与预测
实训任务：要求学生分组，在阳江十个著名景区（大角湾、十里银滩、南海一号、阳西咸水矿温泉、春湾温泉、春湾、石林凌霄岩、崆峒岩、龙宫岩、玉溪三洞）中选其中一个，设计调查问卷和调查方案，开展旅游市场调查，完成市场调查与预测报告。
3.项目三：旅游市场环境分析
实训任务：要求学生在上次实训的基础上，分析景点的市场环境。要求学生从宏观（政治法律、经济、社会、人口地理、文化、技术）、微观（购买者、中间商、竞争者、公众）、SWOT（优势、劣势、机会、威胁）等角度，分析上述因素对旅游市场的影响。
4.项目四：旅游消费者分析
实训任务：选择上述某景点或某旅行企业，观察消费者行为，从购买习惯、客源地、决策过程等的角度，对消费者的进行分类，通过面谈、电话、问卷等方式，了解消费者旅游后的满意程度，了解影响满意度的因素。要懂得在旅游消费者分析中运用马斯洛需要层次理论。
5.项目五：旅游市场细分与定位
实训任务：选择上述某景点，根据某些变量（地区、城乡、城市规模、年龄、性别、家庭生命周期、收入、职业、教育程度、社会阶层、出游率、忠诚度），对旅游消费者进行细分，分析细分市场的前景、竞争的程度、旅游企业自身的条件，为旅游企业的产品选择合适的目标市场和市场定位策略。
6.项目六：旅游产品策划
实训任务：（1）以被《中国国家地理》杂志评为“中国最美十大海岛”之一的海陵岛为例，从吃住行游购娱等角度，分析其旅游产品组合策略，尝试为其设计产品的最优组合。（2）以被评为国家地质公园的凌霄岩为例，分析旅游产品所处的生命周期阶段，分析影响其生命周期的因素，设计相应的营销策略以及延长产品生命周期的策略。（3）以阳江市广东海上丝绸之路博物馆为例，分析旅游新产品的种类和开发策略，设计旅游产品的升级策略。（4）从阳江丰富的海山林洞泉湖等旅游资源中，选择某一知名旅游产品，分析其品牌价值，为其设计品牌营销和品牌延伸策略。
7.项目七：旅游产品定价
实训任务：让学生抽签分组，调查阳江某个温泉（春湾、儒洞、新洲、平冈、合山、岗美、八甲等）产品的定价，了解影响温泉旅游定价的因素，为温泉企业设计适当的定价策略。
8.项目八：旅游产品分销
实训任务：要求学生分组调查阳江某个温泉产品的销售渠道，分析影响温泉企业营销渠道决策的因素；分析温泉产品中间商的类型和作用、选择中间商的原则；分析渠道冲突的类型、原因、解决方案。
9.项目九：旅游产品促销
实训任务：（1）分组调查某旅行社的广告预算、媒体、内容和效果。（2）分组调查某旅行社的阳江一天游、两天游、三天游、四天游的旅游项目，分析其促销组合策略。（3）为某种旅游产品或者旅游线路设计营业推广方式、公关活动。（4）尝试做旅游推销业务员，熟悉业务流程、推销的方法和技巧。
10.项目十：旅游策划方案
关键词：房地产开发；前期策划；主要措施
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
一、房地产开发项目前期策划模式及合同
我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式及房地产营销策划模式。对于房地产专业策划公司而言, 通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式，即从房地产公司拿地到建设、销售、物业移交全过程参与。该模式由原深圳万科冯佳先生提出, 以土地价值最大化策划为核心, 包含市场研究、土地研判、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容，时间跨度自开发商拿地至项目建设、销售、物业移交、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的销售密切联系, 许多项目都采取策划合同与销售合同合并签订的办法。在很多城市, 还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取销售费的新模式。房地产开发项目前期策划合同从法律上定性, 属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：
房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整, 它主要发生在项目实施之前。
房地产开发项目前期策划属于决策服务, 合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外, 委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失, 受托人不承担责任。
二、房地产项目前期策划重要性的表现
房地产项目前期策划成功与否，是房地产项目成功开发的关键。成功的前期策划，能充分挖掘项目的价值，并实现企业利益大化。而失败的前期策划，则足以让整个项目开发落败，从而让企业蒙受损失。在竞争日趋激烈的房地产市场，前期策划在房地产开发过程中的地位显得尤其重要。缺乏前期策划或者前期策划不到位往往会给项目带来灾难性的影响，通常在以下四方面表现尤为突出。
2.1项目定位失误
开发商在高档区域开发低档房, 使土地资源造成浪费, 土地的级差效益没有充分地显现出来。这种定位失误是最为典型的缺乏前期策划、 对区域因素缺乏研判的结果。
2.2功能定位与设计不匹配
有的商品房小区在设计功能、选料过程中与小区的功能定位脱节，或者有的高档商品房外立面、小区规划优秀，但功能设计低档、房型设计不合理, 与高档社区本身不相匹配。
2.3房型设计与套内面积控制的矛盾
有的刚需产房住宅小区, 却又追求过大的厅，过大的辅助设施面积，使套内面积大大超出需求对象的实际消费能力，套内面积大，虽然单价不高，但总价都大大超过消费承受能力。类似这种房型设计脱离市场定位, 套内面积控制与房型设计自相矛盾等并不少见。
2.4项目定位与实际规划建设不匹配
有的小区号称经济适用房，但错误地把城市规划的手法用到小区规划里, 大搞集中绿化、轴心大道丘陵式绿化、大型人工喷泉等等, 其结果是华而不实，徒然增加成本、增加购房者负担, 而居民住宅前后绿化却受到冷遇。
三、房地产项目前期策划的工作内容
房地产项目前期策划实际上是一系列的工作过程，是开发商通过分析自身能力和项目条件，了解环境特性和趋势，制定项目开发什么样的产品、产品卖给谁、产品怎么卖、项目什么时间开发、项目怎么开发的战略部署。具体内容如下：
3.1项目市场调查分析
（1）城市的宏观环境：对城市经济、文化、交通、城市化水平、房地产行业发展状况，国家地方的法律法规对房地产市场的影响，城市今后发展趋势分析。
（2）中观环境：对项目所在大板块即以区乡镇一级为基础，对此区域内的经济、交通、文化、人员构成，发展趋势，房地产发展水平，发展潜力做进一步的分析。
（3）微观环境：本项目所在地块环境分析，竞争对手情况调查、同类物业情况调查，市场前景预测。
环境分析是从事房地产策划的立足点和根本前提，为科学的决策提供依据。只有深入细致地对环境进行调查研究和分析，才能准确而及时地把握消费者需求， 才能认清本企业所处环境中的优势和劣势，扬长补短，在竞争中求得生存、在变化中谋到稳定。
3.2目标客户群分析
通过市场调查，房地产商可以准确的知道要“卖什么样的房子”、“房子卖给谁”、“怎样卖房子”， 也就是说市场能够帮助房地产开发商进行正确的项目定位，这些正是一个项目成功与否的关键；市场调查还有助于房地产企业发现新的市场机会。通过市场调查可以了解市场的现状及其变动趋势，从而确定企业今后的经营方向；市场调查有利于房地产企业适时开发新产品。
3.3项目方案策划分析
（1）地块情况
对项目地块的交通、环境、周边配套，区域发展现远景做分析，全面阐述项目的“SWOT”,这是整个策划方案成功的前提，只有深刻分析地块各个方面的特性及利弊，才能找到项目的突破点。
（2）项目市场定位
所谓定位，是指企业为适应目标市场中消费者的特定需求，而设计和确定企业及产品在目标市场上所处的相对位置，与竞争对手的产品及企业形象相对而言的相对位置。所以房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调和分析的基础上，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准，使自身的房产项目有独独具一格、与众不同的特色，进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，实现抢占或侵蚀市场的目标。
（3）项目产品研发与设计
项目产品是提供给市场的能够提供给消费者某种需求的任何有型建筑物、构筑物、土地和各种无形服务均为房地产产品。主要包括物业实体及其质量、特色、类型、品牌等； 以及可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务、保证、物业形象、开发商声誉等，即房地产整体产品=有型实体+无型服务。房地产整体产品有三个层次的内容：核心产品、形式产品及延伸产品。
（4）开发建设、营销、物管方案
对开发建设的周期、进度安排，开发分布做总体规划；对营销的的节点做出总体的进度安排。这里着重指营销策略的安排，在项目形象导入期、树立期、拉升期等不同的环节分别辅助以不同的策略组合来完成，从而实现总体的营销目标；而在物管方面则应以“以人为本”的思想和物业先期进入的方法在总体上对物业进行安排和部署。
四、房地产前期策划中规避风险的主要措施
4.1减少项目开发经济风险
一个好的前期策划方案，至少在市场调查分析、项目投资分析、项目规划建议、项目可行性总评估分析等四个层面为开发商提供项目决策依据。认真做好开发项目前期策划工作，科学指导项目开发，能够降低项目的开发经济风险。
（1）充分评估项目地块特征、开发商的实际开发能力，提供具有前瞻性、独创性、先进性、可操作性的策划方案，切实规避项目开发的经济风险。
（2）要收集好项目的基本情况，包括获得开发土地的成本、开发地理位置、政府主管部门对开发项目规划控制指标、市政配套设施状况，自筹资金规模、建设规模等等。
（3）注重调查数据的来源和依据，注重资料的综合分析。分析论证要有科学性，对正式提交的方案要及时组织专家进行审查和评定，使前期策划方案对开发项目真正起到指导作用，从而降低风险。
4.2房地产政策法规和政府有关措施的政策风险
目前国内房地产的发展受国家政策、行业法规制约影响大，在前期策划过程中应充分分析国家的行业政策、税收信贷政策，比如“9070”政策、限购限贷政策及政府的控规调整等规避项目开发的政策风险。
4.3对项目开发的市场风险
房地产项目由于建设期比较长，且目前调控政策日趋严厉，由于市场供应及行业竞争加剧导致的市场风险必须严加控制。重视营销，加快出货节凑并及时回收资金是规避市场风险的最佳方式。
4.4 前期策划的时效性风险
前期策划是基于现状及相对未来一段是时期内所做的开发策划方案，所以具有一定的时效性。在实际开发过程中，由于项目开发周期较长，故应要不断针对环境、市场及竞品的变化作局部的调整，而不能一成不变地按前策方案实施，避免因策划时效性所产生的风险。
关键词 项目导向 营销策划 教学改革
中图分类号：G424 文献标识码：A
On "Project-oriented" Marketing Plan Course Teaching Reform
ZUO Shihua
（Hu'nan Mechanical & Electrical Polytechnic， Changsha， Hu'nan 410151）
Abstract In this paper， to train students' practical ability to work as the core， put forward ideas "project-oriented" marketing plan teaching reform ideas from course design and curriculum reform appraisal program of reform in two ways.
Key words project-oriented； marketing plan； teaching reform
“项目导向” 教学模式的基本内涵是： 围绕职业岗位能力的形成，科学设计和选择项目，以完成一个完整的工作项目所需要的知识、能力和素质结构设计教学方案。这里所讲的项目不是案例、简单的课堂活动、模块、工作要素或简单的工作环节，而是必须针对具体对象的某项具体工作的全过程，不是一类工作或某个环节工作的设计。项目导向教学强调以学生为中心，充分发挥学生的主动性和能动性，最终达到使学生在项目实践中，掌握职业技能，习得专业知识，从而构建属于自己的经验体系和知识体系。因此，项目导向教学是高职教育人才培养的必然要求。
在营销策划课程教学中，引入项目导向教学是十分必要的。首先，高职学生的智能优势在形象思维和动作思维方面。这恰好符合高职院校培养目标―――培养心灵手巧的实用型人才。其次，高职教育要培养实用型、技能型人才，教师必须把前沿的技术知识引入课堂，使学生掌握一定实际技术能力，成为可以解决实际问题，符合社会需求的人才。总结国内高职院校各项项目导向教学改革的实例，笔者认为营销策划课程教学改革具体实施的方法主要可以从以下两个方面进行：
1 课程设计思路改革
1.1 课程内容改革
传统教学中，课程内容主要分为营销策划概述、营销策划基础和流程、营销策划的思维创意、市场营销调研策划、营销战略策划、产品策划、价格策划、分销渠道策划、促销策划、企业形象与CIS策略策划、市场营销创新策划等。而“项目导向”则要求课程内容按工作过程和工作实际项目来设计，基本概念、基本原理是贯穿项目始终的，项目课程内容应该包括工作任务、知识目标、能力目标、素质目标、训练方式及步骤，并最终可展示工作成果。根据“项目导向”的要求，课程内容可分为五个子模块，分别是：“企业识别系统（简称CIS）策划”，任务分为作CIS设计方案和 CIS的实施管理，占8学时；“市场调研策划执行及调研报告撰写”，任务分为设计调研方案、进行市场调研、撰写调研报告，占8学时；“市场定位策划”，任务分为进行市场细分、选择目标市场和市场定位，占4学时；“4P策划”，任务分为产品策划、价格策划、分销渠道策划、促销策划，占20学时；“策划方案的评估与改进”，任务分为团队展示、根据市场情况对方案进行分析和评估，占4学时。学生除了完成课程内容的学习外，还需要分组完成一个课外项目，课外项目就是各小组自创一个企业（可以是真实的也可以是虚拟的），完成企业的营销策划项目，进度安排跟课程内容的进度一致。
1.2 课堂教学环节改革
在传统教学中，上课的教学环节是“上课概念讲解举例说明概念二讲解举例说明概念三讲解举例说明……课堂练习课堂总结作业布置下课”。而“项目导向”要求课堂教学环节是“上课―情境引入（案例引出）提出问题任务布置示范解决问题（讨论）知识归纳功能扩充新任务布置示范解决问题更大更复杂的任务引进示范解决问题（能力反复训练）课程和知识总结（应用、技巧）作业布置下课”。“项目导向”的课程教学采用的训练方式及步骤为第一引入项目情境布置任务；第二学生以项目小组为单位、研究整个任务的解决方案；第三老师对方案进行审核；第四学生以小组为单位进行展示与汇报、完成任务；第五单元考核。并且课堂结束后，学生会有自己的成果，这些成果是可以展示的。
2 课程考核方案改革
2.1 考核总表
分为形成性评价和终结性评价，各占50%。形成性评价是由日常考核（根据上课考勤情况、完成作业、课堂实践情况等）20%和单元实践（根据完成项目的时间、功能、是否创新情况）30%组成；终结性评价是由课外项目（学生陈述所完成的项目、老师提问情况）30%和期末考试（笔试成绩）20%组成。
2.2 日常考核细则
日常考核满分为100分。课程授课共有12周，4周定为一个月，学生每个月的工资为4000元，日常考核由学生最终的3个月的工资总额决定。一个月如果有3次无故缺席，解除劳动关系（成绩直接定为不及格）。表现优异者，（下转第163页）（上接第118页）有奖金（每个月400元钱）。备注：迟到早退1分钟扣5元钱；旷课一次扣400元钱；请假1次扣款100元。
2.3 单元实践评分标准
单元实践评分标准由方案完整可行80分、文档规范10分、PPT完整美观10分组成，根据方案的完整美观度酌情扣分，方案非独立完成或方案不完整者酌情扣分，文档没有按照规范要求的扣10分，PPT不完整美观者酌情扣分。
2.4 课外项目评分标准
教师负责给每个课外小组打分，小组根据教师的打分给每个成员打分。小组的得分是小组成员得分的最高分。小组成绩为优秀的，小组成员成绩为优秀的比例最多为50%；小组成绩为良好的，小组成员成绩良好的比例最多为50%，及格的比例至少30%；小组成绩为及格的，小组成员成绩及格的比例最多为50%；小组成绩为不及格的，则小组所有成员的成绩为不及格。课外项目评分标准为：（1）功能完整，占50分。评分细则为每个模块占10分，共50分；功能完整或不正确的扣相应分数。（2）项目组计划合理，占10分。评分细则为没有提交计划扣10分，计划不合理扣5分。（3）按时提交成果，占10分。评分细则为按照计划按时提交成果，每个阶段占2分，没及时提交成果的扣10分。（4）资料齐全，占5分。评分细则为项目组成员每个人写好月计划、周计划、日计划，并写了日总结、周总结和月总结。（5）文档规范，占5分。评分细则为整个文档格式规范。（6）答辩，占20分。评分细则为语言表述清楚，简明扼要，回答问题正确。
2.5 期末考试
期末考试是以笔试的方式进行，题目全是开放性的主观题，本校市场营销专业的学生是以开卷形式进行，题目总分100分。试卷由两部分组成，第一部分为实际操作题4个，每题10分，共40分；第二部分为案例分析题2个，每题为30分，共60分。
3 小结
“项目导向”――任务驱动型教学模式是用工作任务驱动完成教学目标，教师在教学中引入企业真实工作任务，学生在教师的指导和自学下完成工作任务，遇到重难点不能把握的，教师在着重进行讲解，整个教学过程注重学生在“做中学”，培养学生的自主学习能力，以达到实现专业技能、职业素养和综合能力的同步提升，使学生不只会“做事”，更会“做人”，真正体现高职教育的“把职业素质教育渗透于专业知识与技能教育中”的特色。
参考文献
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在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议――― 房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的销售密切联系，许多项目都采取策划合同与销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取销售费的新模式。
房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
（一）委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。
（二） 受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括：
（1）市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
（2）项目投资策划
A宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
（3）项目规划策划
A项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
I公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。
咨询报告是委托人进行项目决策的主要依据。它要求受托人在技术咨询工作中，采取严肃认真的态度，力求咨询报告的先进性、可行性，避免咨询报告华而不实或出现失误、质量低劣、无参考价值等情况的发生，从而使策划方案和意见达到合同约定的要求。
3、配合和接受委托人的验收。
受托人进行的策划，需经委托人对策划方案验收后方为履行完毕合同。在项目验收过程中，受托人应委派专业技术人员和策划方案设计人员按时参加由委托人组织召开的工作会议，对咨询报告中的专业术语、调查依据、科学依据、策划理念等进行解释。保证委托人能够清楚明白的知悉整个书面报告的内容并有能力予以实施。
对于委托人在验收过程中所指出的问题，受托人应依据合同的约定予以修改、补作或对委托人予以解释。
（三）房地产开发商订立房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题。
1、正确定位房地产开发项目前期策划工作的性质，不进“策划万能论”的误区。
如前所述，房地产开发项目前期策划公司在房地产项目中应起到的作用是“顾问”作用，仅仅依靠“顾问”的顾问工作不能使房地产项目起决定性作用。“策划万能论”将策划不切实际地吹捧为灵丹妙药，似乎立杆见影，一通百通，成了无所不能的百宝囊。它的观点与实际是不相符的。
2、房地产开发项目前期策划合同不必要与房地产销售合同合并订立。
依照策划公司提供的合同样本，房地产开发项目前期策划合同往往与房地产销售合同合而为一，称《全程策划与销售合同》。笔者认为，两类合同根本没有合并订立的必要：
（1） 两类合同的法律性质不同，签约双方当事人在合同中的权利义务关系不同。
房地产开发项目前期策划合同是一种技术咨询合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是咨询服务关系；房地产销售合同是一种委托合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是受托人以委托人的名义销售房屋。无论是从双方的权利、义务的构成还是从权利、义务的特点看，两类合同从法律上都缺乏必要的关联性。
（2） 两类合同合并订立对于房地产开发商存在风险。
由于房地产开发项目前期策划合同的技术咨询合同特性，决定了没有一个统一的标准衡量和评价受托人的工作业绩。当事人双方难以约定因前期策划合同履行不合格而解除合同的条件。一旦委托人对受托人产生信用危机，委托人不能找到合适的法律事由终止合同的继续履行，解约往往需要向受托人支付一笔不必要的违约金，委托人的自我保护能力较差。
（3）笔者建议，开发商应当在房地产开发项目前期策划合同履行完毕之后，视受托人的工作业绩再行选择是否与受托人订立《销售合同》。
3、不要将前期策划放在详规之后。
开发商应在详规之前完成前期策划事宜。如果没有项目区域市场调研数据支持、没有竞争对手项目的市场营销战略的应对措施、也没有确立项目的销售方向，开发商就进行详规，前期策划就会失去其应有的作用。
4、给予受托人充分的时间。
对受托人而言，前期策划合同的履行是一个调查－分析论证－独创性策划的过程，策划期间还需要与委托人有充分的沟通。如果委托人给予受托人的时间不足，受托人难以投入足够的人力、物力、财力去进行广泛的前期市场分析论证工作，用十几天乃至几天时间拿出的策划方案，分析与定位只能建立在主观臆测上；创作的策划方案不具备独创性，仅仅是其他楼盘的修改翻版。最终，利益的受害者是开发商本身。
5、细分受托人的工作要点，对受托人应递交书面报告的内容和形式作明确要求。
笔者在审阅一系列前期策划合同后认为，对受托人应递交书面报告的内容和形式要求不明确是此类合同纠纷形成的重要原因，也是此类纠纷处理的难点之所在。相对双方当事人的专业分析，房地产开发商对此并不处于强势，且我国现行法律、法规对此无详尽规定。建议开发商在订立合同时参考中国管理传播网上的《房地产全程策划营销案提纲》一文，对受托人的策划要点和文案作出细分之要求。
6、在合同中确认委托人享有受托人所提交的策划方案中所包括的文字作品、图片作品、电脑制作作品、其他广告作品的修改权、使用权、经济受益权。
7、确定分期付款的付款方式。一般可以将付款分为四个阶段，一是订立合同后的付款，二是受托人递交初步策划方案提纲时的付款，三是受托人正式提交前期策划方案并经委托人验收后的付款，四是房屋销售达到某一额度后的奖金。将前期策划分为四次付款，对于开发商所获得的质量保障、服务保障，对于调动受托人的工作积极性和后期服务意识，都是具备良好作用的。
8、明确违约救济方式
需求对接与深度执行是保证策划案贴近市场，有效运行并取得预期效果的关键，缺一不可，无一不能!
策划的本质是什么？其实是变量太多，不容易掌控。所以所谓的策划大师与一般策划人的区别是：谁对变量分析的深刻、对规律掌握的确切，谁就更容易找到市场的突破口。这一现象最终体现在个人对策划、对产品、对市场的理解上。这也就是我们为什么提倡头脑风暴的意义：把所有人的变量集合起来，找到市场可能出现的最多变量并将其掌握，就构成了团队策划的核心。
再深入剖析，我们要想：什么是变量？变量其实就是个人对市场、产品、消费者观察的角度所得到的论点。因为每一个人观察市场的角度是不同的，所以得出的结论和观点也不同，头脑风暴就是要把这些观点和结论集合起来，找到其中的共性，这个共性就是变量，也是变量中出现数量最多的，抓住了这个变量其实也就找到了变量出现的规律。
任何一个门类的策划：产品策划、企业策划、品牌策划、商务策划、促销策划甚至是大型活动的策划，在开始之前必须要有一个对需求的分析和把控，这是策划开始的基础。只有在掌握了目标人群需求的基础上，一系列的策略、方式和方法才有了制定的依据，也就有了执行的意义。
找需求到底寻找什么？我个人认为是消费共性。
目标人群的需求很多，呈多元化发展，这时要全面的了解并掌握需求是不可能的，因为数量太大导致了变量太多，而且实际情况是你也的确无法准确的把握所有的需求，这是今天的市场经济已经证明了的。那么，在消费者需求变量如此之大的情况下，如何找到需求并满足需求呢？我个人认为应该主要解决三个问题：
其一哪个需求的市场潜力最大？
其二我能满足哪个？
其三还有没有比这个更好更易满足的需求？
在药品保健品行业，市场的细分是以症状为主要依据。比如糖尿病人的主要需求以其市场潜力进行排位，分别是：降糖、控制并发症、降低治疗代价（省钱）、提高生活质量。这四个需求就是公共需求，也就是消费共性。其特点是：每一个消费者的消费理念基本受这四方面因素的影响。寻找需求并把握变量的关键就是要把大范围的需求逐渐的剔除并缩小，使其限定在一个企业可控的范围内，这就是把变量成为可控量。糖尿病人的这四个需求就是经过无数分析和市场检验沉淀下来，是可控制的需求变量。这个结果就是：无论消费者怎么选择，最终促使消费的还是这四个需求。
找到变量并将其限定在可控范围内只是需求对接的第一个阶段，这一个阶段在目前的市场状况下是比较容易做到的，因为前人的树载的很成功。理论上，需求变量一旦成为可控的时候，产品的一系列策略只要努力满足这几个需求或其中的一个，那么在市场上就应该可以取得成功。但，为什么还有很多产品失败呢？
这就涉及到需求的满足问题。过去的产品，尤其是保健品取得成功的核心其实是产品的综合价值高，降低了消费者的边际购买成本。但是由于市场的不断发展，消费者更加理性，在关注边际购买成本的同时也开始注重对产品质量、概念的追求，也就是从物质境界开始上升的精神境界了。单纯的以利益作为驱动的策略已经开始失去效果，今天我们做的更多的工作其实是给消费者一个购买理由，这才是能否满足需求的关键问题。
消费者已经告诉了你：我想要什么。你也看到了消费者想要的，但是你却无法找到一个合适的理由告诉他：我为什么就是你想要的，或者我为什么比其他人的更优秀。这就是目前我们面临的需求分析困境。也是对接需求当中最难的问题。
过去，市场空白点较多、竞争不激烈、消费需求较肤浅，所以USP很容易被找到并提炼出来。今天这些情况通通发生了变化，消费需求虽然明显，但消费者逐渐理性使我们失去了把握需求的方向，也走向了需求分析的误区。把一些过分玄幻、不易理解的USP盲目的推向市场，消费者对理解不了的东西已经不感兴趣了。所以，对USP的通俗化改造就成为关键。
所谓对接需求其实就是找到一个更通俗易懂的方式和方法来说服消费者。策划在销售当中所体现的作用其实就是说服作用，只是现在的区别是一个综合性的说服而已。单一观点和主张的效果越来越差迫使我们寻找更严谨、科学的说服观点。
面对新市场，掌握需求当中的变量并将其限定在可空范围内是极其重要的，过去的错误是希望将所有需求都满足，其结果是哪个都满足不了，产品失去了个性，定位的模糊使消费者根本无法有效分别和理解“你到底能做什么”；而对于老市场，需求的变量是明显地也是容易掌握的，那么在这种情况下，如何提炼一个独特的销售主张，给消费者一个更合理的说法就成为关键。
所谓更合理，我个人认为：抓现象、找观点并将其不断的提炼和总结，在研究其他人怎么说之后，找到一个还未提过的观点，将其提出来用以与其他品牌区分，起码在现在的市场上，这一手段还是有比较好的效果。当然了，这个过程的前提是产品与市场的契合度和适应性。
找到了需求，分析了需求，拿出了独特的USP，一套完整的策划方案基本成行，那么这个时候保证这个策划方案能顺利执行并收到预期效果的就是执行了。
企业由于制度、条例、文化和经营方式方法的不同，在执行过程中所体现出的效果也是不同的。过去有很多策划案没有在市场上取得成功，一方面是对需求掌握的不深刻，另一方面也是因为执行不到位所致。
策划与营销其实是“大炮与炮弹”的关系。营销是个大炮，攻击敌人需要有炮弹，而制作这个炮弹的就是策划。能否以最低的代价换取最大的胜利的核心有两个：一是炮弹的质量；二是炮手的水平。炮弹质量好，杀伤力大但炮手的水平低，命中率差（执行）那么这样的大炮肯定发挥不了作用；而炮手的水平高，但无奈炮弹的质量差，杀伤力太小，即便命中到人最多的地方收到的效果也微乎其微，所以炮弹需要好炮手，而炮手更需要好炮弹。
