土地登记制度优选九篇

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第1篇

关键词：土地登记制度；存在的问题；建议

1 土地登记概述

土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系、用途、面积、等级、价值等情况登记于专门的簿册，以加强政府对于土地的有效管理，保护权利人土地合法权益的一项重要的制度。土地登记是维护社会稳定的根本途径，是国家统一土地权利制度的基础。世界上的土地登记制度大体可分三类即产权登记制度，托伦斯登记制度和契约登记制度。我国采用的是土地产权登记制度并吸收托伦斯登记的特点。[1]

我国土地登记的根本目的在于确认土地权属，维护社会主义土地公有制，保护土地权利人的合法权益 ，维护土地市场交易秩序以及为合理有效利用土地提供依据。从某种程度上看，对权利人申请登记有一定的强制性，有利于在完善市场经济过程中，实现土地用途管制，为土地权利变动奠定基础。此外凡经依法进行登记的土地权益均保证真实可靠，具有公信力，可见强制性与可信性是土地登记的两个显著特征。

土地登记行为是民法范围内用以界定土地物权的归属，并在专门簿册上予以记载的事实。土地登记是登记机关依法实施土地权利登记的职能，并在权利人申请后进行严密的审查，对符合法定登记条件的予以登记造册，向社会公示，相关登记资料可以公开查询。

2 土地登记制度存在的问题

（1）土地登记的法律体系不健全。我国开展土地登记的法律依据为《宪法》、《民法通则》、《城市房地产管理法》、《物权法》、《土地登记办法》、《土地权属争议处理暂行办法》。但在土地登记的相关权利种类、设定、变更、终止以及各项权利、义务、登记效力等重大问题可操性不强，至使保护权利人利益、要求履行义务遇到困难。

（2）土地登记种类少，定性模糊。我国法律对土地权利种类的划分为：国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利。以集体土地所有权为例，目前其权能只包括占有、使用、收益，而不包括处分权，即集体拥有的是受到一定限制的所有权。至于为何受限制，如何受限制，理论界尚无定论，而相关的法律规定也极其模糊。关于农村集体土地使用权，法律上未对其权能作出明确规定，学理上对其定义及性质归属也未达成一致意见，导致在实践中各地做法不一。[2]

（3）土地登记机关、土地登记标准和土地权属证书不统一。依据我国目前的登记体制，有多个部门正在进行着不动产登记。如集体土地所有权和集体建设用地使用权由土地管理部门登记造册，核发证书；国有房地产的土地登记有的地方是房产部门，有的是房地分开。由于土地登记机关的不同，各自的登记办法、程序不尽相同，相应的土地权属证书也不同。登记机关及证书的不统一，必然会损害经济的发展和权利人的正当利益，而且在两个以上的登记机关的权利出现交叉重合时，还会造成物权变动的法律基础互相冲突，扰乱正常的法律秩序。四、体制束缚，创新缓慢。由于我国土地登记管理的特殊性，推进制度优化和技术创新比较缓慢。现有的土地登记资料不能满足社会需求，土地登记覆盖辖区的土地调查工作量大，各级财政没有专项经费给予保证，多方投资的路子必将制约管理体制的发展。同时，由于体制、机制、技术标准等原因，至使对现有信息的浪费不能把已有的信息资源统一起来，为社会服务。

3 完善土地登记制度的构想

（1）以法律为基础，明确土地登记效力，为完善登记制度提供法律依据。土地登记主要是解决土地物权变动中的安全问题，即土地物权怎样才能安全地由物权取得人取得的问题，以及从客观公正的角度看土地物权的变动才能达到排除第三人的干涉的问题，因而只能依靠《物权法》自身来解决，也就是通过物权变动制度来解决。但我国对土地权利的划分来自不同层次的法规，权利内容、义务不清晰，权利种类不系统，相互关系还不明确。有待于通过《不动产登记法》等相关法律的出台来改变。

（2）实行土地优先登记，逐步解决重复登记的问题。在一个国家内，不管采用何种土地登记制度，一个土地物权，权利人到一个登记机关办理登记，是世界各国通行的做法。目前世界其他国家土地登记机构设置，归纳起来有三种情况，即司法部门、政府管理部门、独立司法与政府之外的专门机构。根据我国的实际情况，无论采取哪一种形式，都是一时难以解决的问题。一是司法机构在确权登记时，结合我国土地资源利用进行实质性审查，从业务性质上看有相当大的难度。二是政府部门独立机构进行登记时，有利于解决上述各类问题，但国家职能部门及运行机制要有较大的调整，以保证登记机关组织到位、职能到位。三是统一由土地行政主管部门负责。从目前全国土地登记制度建设现状考虑，无论是业务建设还是人员队伍建设，土地部门有一定的基础，土地登记在全国全面开展，制度建设成本较低。另外，解决土地统一登记应当与登记程序变革结合起来考虑，实行土地使用权优先登记应该是解决现实问题的一种思路。

土地使用权优先登记即土地及地上物（指定着物和附着物）依法取得后，无论由哪个部门管理，首先确定土地使用权，先办理土地登记，领取土地证书，然后再办理地上物的登记。从土地与地上物的关系看，不管何种地上物都依附于土地。权利人依法取得土地使用权，是拥有地上物的前提条件。因此，先办理土地登记，再办理地上物登记应是顺理成章的事。这种做法既有利于业务主管部门对地上物的管理，又保证了地上物与土地使用权的一致性以及土地用途的统一，提高了土地登记资料的使用价值。

（3）加强土地登记人制度建设，使土地登记从行政机关全程服务变成审批，提高行政效率。土地登记是指接受土地登记申请人的委托，土地登记申请、现场指界、土地登记申请文书、提供土地登记业务咨询、查询土地产权状况等；广义讲还包括：土地权利的取得或交易手续的办理及鉴证、相关税费交纳、土地政策咨询、土地使用权抵押等。但由于土地登记专业性较强，建立土地登记专业人制度，可以减少当事人不必要的困扰，大力提高土地登记申请水平，确保土地登记工作的质量，促进土地登记制度的完善。将原有的由登记机关负责的地籍调查等登记前期工作交由土地登记人去承担，同时理顺土地登记机关，土地登记人机构和土地权利人的职责、权利、义务及相互关系；做到分工明确，权责分明，既保证了登记的准确性，又提高工作效率，大大减轻登记机关工作压力和负担。[4]土地登记是社会主义市场经济发展的产物，是在我国实践基础上建立起来的一项制度。

参考文献

[1] 胡存智等编著《土地登记理论与方法》中国农业出版社1998年9月版，第1页，第43页。

第2篇

①登记所

在日本，登记事务是由隶属于法务省之法务局主管，包括法务局所属派出机关，全日本各地计約有550个登记所存在。而由以法务局長为顶奌，统括登记官、登记官、登记专門职员等国家公务员接受申请人所提出之登记申请书后办理之。不动产登记係依不动产所在地，商业登记则依总店所在地來決定接受各该登记之登记所。登记內容係採取將之登载于纸本登记簿而存放在登记所之方式，或将之保存于电磁记录登记簿之方式。被保存在电磁记录且得经由电脑为登记申请之登记所正显著增加中。如欲知悉登记簿上所载登记內容而拟取得登记履历事项证明书时，以纸本为登记并保存之登记所虽無法提供，但以电磁记录保存于登記所之登记事项內容，则有可能在少许时间內于全国各登记所中取得。（参照附件履历事项证明书1）

②登记对象

係以不动产登记及商业？法人登记为主要，其他尚有成年监护登记或动产？债权转让登记等。并分別以不动产登记法、商业登记法、监护登记等相关法律、关于动产及债权转让对抗要件之民法特例等相关法律为其依据。有关不动产登记，詳如后述，其他登记简述如下，以为参考。

商业？法人登记，係就以一般营利为目的之公司、或社団？财団法人、学校法人、社会福祉法人、协同組合（合作社）等其他非营利法人之內容，进行登记之制度。亦即将公司或法人之设立目的、所在地、董监事等事项登录于登记簿。公司须経登记始能成立。伴随扶植新兴投机企业之国家政策，透过2005年7月16日法律第86号公司法之施行，最低资本額制度被废弃，预计今后之公司登记申请将日益增加。

所谓成年监护登记，係指在日本以20歲以上成年人因精神残疾以致欠缺或不具充分辨识事理能力者为对象，对其指定类似保护人之制度。法院基于申请，根据本人辨识事理能力之程度，审判其为被监护人、被保佐人或被补助人；而监护人、保佐人或补助人之姓名则与上開受其保护者之姓名一同被记录于登记簿中。

所谓动产？债权转让登记，係指針对随著今日经济的发展或複杂化，致转让契约书类及确定期日常無法適切因应之动产或债权之转让，透过登记形式而对其赋予对抗要件之方式。係出自经济界之要求，乃经历数年而成立之登记制度；而目前已有相当数量之申请登记件数。

③不动产登记法

不动产登记法〈2004年6月18日法律第123号〉第1条明文，为谋求国民权利之保护，并以促进交易安全与圆滑为目的，而有公示不动产表示和有关不动产权利并对之进行登记此一制度之制定。明治初年所制定之不动产登记相关法律，在其后曾历经数度变迁，終上述法律作为新的不动产登记法而被制定。不动产登记法除附则之外，本文计有164个条文，又相关联法规之不动产登记令〈2004年12月1日政令第379号〉计有24个条文（所附附表计一页，相当長，可再细分为75个项目），不动产登记规则〈2005年2月18日法务省令第18号〉计有246个条文（附件格式及附表计有12个），不动产登记事务处理程序准则〈2005年2月25日民二第456号〉计有146个条文（附件格式及附表有120个）；而日本之不动产登记乃是依据上開法令而被運用。

2．不动产登记

①可为登记之权利

登记係針对土地及建物等不動产之表示，抑或就不动产为下述权利之保存、设定、移转、变更、限制处分或消灭为之。

所有权、地上权、永佃权、地役权、典权（优先购买权）、質权、抵押权、租借权（賃借权）、採矿权

所谓不动产之表示登记，在土地之场合，係将其所在、地号、地目、所占面積登载于登记簿；建物则係就其所在、房屋编号、種类、构造、建築面積加以登记。土地之分笔、合笔、所占面積之更正、地目变更登记等，亦属之。除关于分笔、合笔等创设性登记以外之建物新建、增建等之表示登记，其申请乃属义务；怠于此一申请义务者将被科以一定罚款。为求不发生现地与登记簿不一致之情形，亦对所有权人课予责任（不动产登记法第47条第1项、同法164条等）.

在其他国家裡其土地登记簿或许尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登记在登记簿上的，甚为稀少。

所谓权利登记之例，不胜枚举，诸如因建物买卖所为之所有权移转登记、因父母死亡所为土地等之継承登记、为确保通行之地役权设定登记、清偿借款时涂销抵押权登记等，均属之。

在日本，土地及建物各有其登记簿并採取个別登记方式，与其他国家不同。唯，在设定抵押权之场合，为登记权利者之抵押权人为求多一层法律效果，而将土地及建物一起登记者甚多，自不待言。

②公的图面

登记所裡备有地图及建物所在地图（同法14条）。缴纳一定规费，任何人均可阅览之；此乃透过对图面之确认來判断土地及建物之所在与正确面積之构造。

但是，实务上我等专家称之为14条地图之上開图面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是实情。虽政府正积亟进行14条地图之整备，唯传言其至少须费时五十年以上。

因此，以使用所谓公图之方式來对之加以补充。目前公图是跟登记簿一并放在登记所，但其原本是作为征收固定资产稅等稅金而由稅务署所保管之物。所幸者是，公图几乎涵蓋全日本所有土地，故在进行土地分笔等登记时，作为资料而被使用。在法律上存有标示不正确的图面上，不論在现地抑或登记簿上均应属面广大之土地，但卻比起相邻狭地被画的更为狭小的例子，散見各处。又，土地形狀标示与现地相异者，亦有之。唯，关于如何场所上有何地号存在、邻接土地有何地号土地存在等，出现相左之处并不多見；故实际为登记申请时，尚不感有不便之处。

③申请人

登记之中，关于权利之登记申请，除法令另有规定外，登记权利者与登记义务者应共同为之（同法60条）。所谓登记权利者，是指透过申请该登记而取得权利之买卖契約之买方，而卖方即是登记义务者。

申请登记，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己为之，故表示登记之申请人或登记权利者？登记义务者均可自己前往登记所，或以邮送方式提出登记申请。唯，自己申请登记之案件，据推估仪占总登记案件之百分之五，大部分案件几乎是由以登记申请程序为职业并具备国家资格之专家为人，而由其为之，此为实际狀況.

表示登记可由具备土地家屋调查士此国家资格者为人代为提出申请，另一方面，司法书士则可代为权利登记之申请。亦即，表示登记之申请及权利登记之申请，係由法律所分別规定之不同资格者來提出。

不採亲持申请书类方式而利用电脑网路提出申请者的人数，包括作为人之专家在內，並不多見；目前尚在逐步推广中。

④登记之效力

权利登记乃是对抗要件，除部分例外外，其並非发生效力之要件（契約生效要件）.举购买土地的例子來說，因为纵不为登记亦与效力無关，故如买卖契約在法律上成立的話，未必有提出登记申请之必要；不过，实际上在日本购买土地而未办理所有权移转登记的例子，除非有特殊情事，否则应不存在。

一般土地买卖之交易，係由卖方提供办理所有权移转登记所必要之书类，交由司法书士确认后，由买方向卖方支付买卖价金，再由司法书士担任人持上開申请书类迅速至登记所办理，乃为一般情形。关于登记之申请，一个司法书士可同时担任买方和卖方双方的人。

在日本，不动产登记不具有公信力。因为在不动产登记法制定当时，日本虽参考了其他国家法律，但或许在継受方法上有其原因，而終还是採取不付与公信力之立法；其详细则让诸其他资料之說明。

⑤登记之申请

登记之申请，在备斉下列要件后为之：

·登记申请书之提出（参照附件申请书格式1）

·登录免许稅之缴纳原则上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。

·附件书类之检附

申请登记之登记义务者其登记申请意思之确认，係由登记官检查申请书所检附之书面为之。以土地买卖之所有权移转來說，作为卖方之登记义务者，必須依据附件申请书类格式提出下述文件並检附于登记申请书中，以担保其申请意义。检具下述所有书类后，登记始能完成。（参照附件履历事项证明书1）

·证明登记原因之资料（土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）

·对司法书士之登记申请委任狀（由登记义务者填写并加蓋印章）

·印章证明书（证明确属印章之书面，並以发行日起三各月以內者为限）

·登记事项证明书（登记义务者为法人之场合，为证明其权限）

·登记识別資訊（或被称为权利証之登记完了证明）

·以第三者之许可、承诺或同意为必要之场合，可判断受有许可、承诺或同意之书面。

⑥登记之嘱托

承前所述，权利登记係以共同申请为原则，但嘱托登记为其例外。此限于一般被称为官公署，亦即国或地方公共团体或法院等为登记申请之场合，有被特別称为嘱托登记之登记存在。作为县道用地而被县买收的土地，即属此例。虽登记原则上须共同为之，以如前述，但嘱托登记则可由官公署单独提出登记申请。（参照附件嘱托书格式1）

作为县道用地而由县所买收土地之嘱托登记，须检具下述书类：

·证明登记原因之资料（土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）

·对司法书士之登记申请委任狀（由登记义务者填写并加蓋印章）

·印章证明书（证明确属印章之书面）

·登记事项证明书（登记义务者为法人之场合，为证明其权限）

若有來自官公署之嘱托登记，与一般申请案件不同，以有政府机关参与不至出错为理由，仅需检附简单书类即可。又，官公署为登记权利者之场合，不课征登录执照稅。

在嘱托登记中，为提升农地便利之土地改良登记、公共设施之新设修缮或为促进住宅用地利用之土地使用更新登记、为供公益事業使用而让用地事业者強制取得所有权等基于土地收用法所为之登记，均被包括在內。其中，关于土地收用法部分，将只就其登记程序，稍加介紹.

3．土地收用法之登记

裁決程序開始之決定作出后，收用委员会嘱托为開始收用裁決程序之登记（土地收用法第45条之2）.（参照附件嘱托书格式2）

此一登记是限制处分之登记，因之而诸多权利将被确定，以避免权利变动之混乱。（参照附件履历事项证明书2）

关于收用之各项程序，本文将予以省略；唯在最終作出收用裁決之场合，需用土地之事业者得单独为收用登记之申请（不动产登记法第118条第1项）.此项登记亦属共同申请原则之例外之一。又，国家或地方公共团体为需用土地之事业者之场合，官公署必须为收用登记之嘱托（同法同条第2项）。

因收用而取得之所有权虽被认为是原始取得，但其登记方法卻採取与买卖等特定継承相同之所有权移转登记之形式。又，依時效而取得所有权者虽亦属原始取得，但其登记亦同。

应检附之资料有收用裁決书正本（包括和解调解书正本等），以及用以证明该裁決未失其效力之书面或资料，诸如收用委员会之证明书等。（参照附件嘱托书格式3）

申请或嘱托为所有权移转登记时，有必要指定已消灭权利或已失效抵押等之登记，而登记官接受上述指定后应依职权涂销该登记。又，就開始裁決程序之登记，登记官亦应依职权涂销之。

第3篇

【关键词】土地登记；登记制度；改革；提问；物权法

前言

土地登记作为地籍管理工作的核心，在土地管理工作中占有十分重要的地位。我国现代意义上的土地制度确立以来，在理清产权关系、解决权属纠纷、规范市场行为，以及避免国家土地收益流失等方面发挥了显著的作用。但是，我国现代土地登记制度建立时间较短，在立法和实践中还存在不足之处，使得土地产权保护力度不够。本文重点分析了我国土地登记制度存在的主要问题，就我国土地登记制度的完善提出一定的对策。

一、土地登记制度存在的主要问题

1、土地登记的法制、规范性文件层级不够

此前作为土地登记工作主要的依据是《土地登记规则》，是原国家土地管理局以规范性文件的形式下发的。这在实际工作中，产生了一些问题。2008年2月1日开始实施《土地登记办法》也是以国家国土资源部部门规章的形式出台，也没有上升到法律的层面。近年来，随着我国社会主义市场经济的发展，土地的资产价值日益显化，加强对对土地财产权益的保护随着《物权法》实施的日趋强烈。我国原有的土地登记规范性文件，有必要不断提高法律效力层级，才能进一步发挥土地权利保护的效力。

2、行政权的介入

对于土地登记过程中的一些不动产来讲，要重视归属权。这些归属权要通过法律关系来确认，在确认以后要使其具有一定的法律效力。但是从最近几年来看，土地登记成为了一种行政管理的手段，并且全方面赋予了很多相关的职能。这样土地登记行为具有的行政权力非常多。过多的行政权力也会对土地登记方面有过多的行使权。所以行使权的介入使土地登记申请人的合法权益得不到更好的保障，同时也会导致土地登记行为变的非常繁琐。最终也就导致土地登记的行为超出了国家法律规定的范围。这样的行为成为了土地登记方面比较大的问题，很值得大家关注。

3、土地登记多头管理

1995年制定的《担保法》明确规定的不动产登记部门有4个，这些部门都是有关不动产的行政管理部门；另外还有未明确所指的“县级以下地方人民政府规定的部门”，当两个或者两个以上的登记不统一时，不但会损害当事人的正当利益，而且会扰乱正常的财产法律秩序和不动产市场秩序。以农用地为例，不同用途农用地的登记有不同的资源管理法来规范，土地管理法规定，全民所有制集体所有制单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权应分别依照森林法、草原法和渔业法的有关规定确认林地、草地的所有权或使用权以及水面滩涂的养殖使用权，使农用地分头登记管理。

4、登记机关的授权问题

登记机关的授权问题一直是一个很纠结的问题。在《土地登记办法》文件中有一个明确的规定：“申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依照法律报县级以上人民政府登记造册，核发土地权力证书。”但是县级以上人民政府是否按照规定实施，在实施中的矛盾是否合理都成了一个问题，所以在授权上还需要一定的认识。

5、土地登记中政府和市场职能界限模糊

土地登记作为国家措施，应与其他行业一样，在国家法律的约束下，由国家行政、事业（科研）、企业（中介）权能构成相互支撑、相互制约、保证正常运转的高效机制。而目前土地登记从上到下不同程度地存在行政、事业、企业职责不明、监督不力的现象。我国法律明确规定行政单位办理土地登记，而有些行政单位没有任何授权，却交由盈利性质的事业单位办理；还有些应由企业办理的事情，如登记需要的宗地图测绘等工作，政府行政部门没有为其创造条件，而是陷在事务堆里不能自拔。

6、土地信息的应用价值难以有效发挥

作为土地管理工作的基础性工作，土地登记是国家掌握土地动态变化的重要信息源之一，也是对土地市场实施有效监管的关键措施。土地登记技术手段优劣决定着土地登记资料的现势性和准确性，并直接影响着土地登记的权威性和公信力。目前部分地区国土部门采用专业土地登记软件进行土地登记和发证工作尚在少数，有相当一部分地区由于资金、人员等方面的问题，仍采取较为原始的手工登记、机械打印或干脆手工填写发证方式，变更登记、登记资料更新相对滞后，公示作用无法正常发挥。而且，即使采用计算机技术进行土地登记的地方，真正做到信息共享可实现公开查询的也为数不多，土地市场信息服务严重滞后。

二、土地登记制度完善对策

1、建立符合国情的土地登记制度体系

土地登记制度按登记机构服务内容可划分为业务执行制度和管理制度、社会服务制度三种类型。业务执行制度是指土地登记机关在开展土地登记业务时，为保证登记内容和登记程序的合法性，按照法律法规以及技术规范制定的一系列办事规则。具体可分为：申请制度、调查制度、审查制度、公告制度、注册制度、发证制度。管理制度是为保证登记机关顺利开展各项工作，提高土地登记质量，保证土地登记公信力所制定的一系列内部管理规定。具体可分为：土地登记人员持证上岗制度、土地登记人员回避制度、土地证书监制制度、土地证书查验制度。社会服务制度是指利用土地登记资料向全社会承诺服务以及接受社会监督的工作制度。具体可分为：土地登记制度、土地登记公开查询制度、土地登记赔偿制度。通过不断完善，实现三项制度的良性互动作用，逐步建立符合我国国情的土地登记制度。

2、完善并逐步提高土地登记的法律效力

由于土地市场是我国最为重要的市场，人民群众日常最为重要的经济活动也集中在土地等不动产领域，完善土地产权登记法律制度，使土地权利的变动获得社会的承认和法律的保护，发挥土地登记的公示公信作用，对于我国市场经济的发展和社会秩序的稳定非常重要。在我国，在法律效力上宪法具有最高的法律效力，其次是法律、行政法规、地方性法规、规章，地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章，省、自治区的人民政府制定的规章效力高于本行政区域内的较大的市的人民政府制定的规章，部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。作法我国土地登记生要法律制度。2008年2月1日开始实施根据《物权法》而制定的《土地登记办法》，这两份土地登记文件都 是作为土地管理部门制定并出台的部门规章，在法律效力上都属同一个法律效力层次。在我国房地产市场迅猛发展和土地市场交易活跃的今天，应尽快制定《土地登记法》，明确和统一土地登记的机关、程序和法律效力。

3、正确界定政府和市场在土地登记中的职能

按照我国现行法律规定，土地登记主管部门为县级以上国土资源行政主管部门。土地登记是政府职能部门的工作，土地登记机关按照法律规定，必须行使政府部门的职能，有所作为。例如，制定规章、政策、技术标准，组织先进技术的推广应用等，对土地权利关系可以进行合理干预，承担管理与执行的职责；事业单位应按照规定的职责，做好土地登记技术方法研究，规范标准，资料查询和行政机关委托办理的业务；中介机构则由专业人员组成并取得准入资格，土地登记、地籍测量等业务，由中介机构来完成。三者之间并通过完善各项制度，建立各实体间相互促进、相互制约的运行机制，推动土地登记工作。

4、努力实现优质的信息化服务

培养土地登记人员自觉接受全新观念的意识，使其自觉运用现代科技解决土地登记技术问题。通过建立土地登记人员继续教育制度，重视土地登记人员法律法规和技术技能培训，提高土地登记业务水平，促进全面提高土地登记岗位人员的业务技能。建立以土地调查、登记内容为主要信息来源的土地信息网络，使土地登记更好 地为经济发展、城市化发展、土地利用总体规划以及政府决策服务。尽快实现土地登记信息的公开查询，以保证土地市场的公开、公正、公平，促进土地市场健康有序发展。

参考文献：

[1]廖焕国.论土地登记程序的不足与完善.暨南学报，2009年第1期.

[2]王洪亮.不动产物权登记立法研究.法律科学，2010年第4期.

[3]黄辉.中国不动产登记制度的立法思考.北京科技大学学报，2011年第7期.

第4篇

【关键词】土地登记；土地登记；资质认证

1 土地登记制度的含义

随着我国改革开发的深入和市场经济的发展，作为农村农民赖以生存和城市发展基础的土地，越来越受到社会的关注和人们重视，其经济属性也显露无遗，尤其是“节约型社会”建设口号的提出，土地对社会发展的影响力在持续不断放大。可以说，如何合理、高效、有序地利用土地，成为社会经济发展的重要因素。

1.1 土地登记制度

为规范土地管理，有效维护了土地权利人的合法权益。1989 年 11 月 18日，原国家土地管理局颁布了《土地登记规则》，随着我们市场经济的深入，1995年 12月28 日，原国家土地管理局又对《土地登记规则》作了补充和修改。

我国土地登记制度作为一项重要的法律制度的确立，对明确土地产权关系，保护土地权利人的利益、保障土地交易安全、维护土地市场秩序具有重要的作用。土地登记既是土地产权设定的条件，又是土地产权有序转移的基础。多年来，我国土地登记制度取得了长足进展，在国民经济和社会发展以及国土资源管理中发挥了重要作用，有效地维护了土地权利人的合法权益，促进了我国经济的发展和社会的进步。

1.2 制度

制度是社会进步和经济发达条件下必然的产物，是社会不同分工和专业化的自然选择。从法律层次上讲，它是人于权限内，以被人的名义向第三人意思表示或受领意思表示，该意思表示直接对本人（指被人）生效的民事法律行为。一般分为委托、法定、指定等几种普遍的方式。

1.3 土地登记制度

所谓的土地登记制，就是本着政企分开、政事分开的原则，按照专业化方式，将目前土地登记中一些事务性工作，从现有政府的日常工作中分离出来，交由社会上经过专门培训，并获得执业资格的中介机构以有偿服务的形式承担下来。这种中介机构由土地行政主管部门统一监督管理，他们接受委托人的自愿委托，并独立承担与委托业务有关的责任和风险。土地登记制度在国外许多国家和地区都广泛推行，如日本、我国台湾地区都建立起土地登记制度有几十年上百年的历史。

2 建立土地登记制度的意义

在土地登记中，有关专业中介机构或人员接受土地登记申请人的委托，土地登记申请、现场指界、土地登记申请文书、提供土地登记业务咨询、实行资格（质）认证和监督管理。

这项制度虽然在我国刚刚建立，有关法律法规也有待完善，但它仍有着积极的现实意义。

2.1 从专业化的角度上有助于建立规范化、法制化的土地登记模式

在我国，由于土地作为一种重要的经济资源还是近几十年的事，同时由于土地涉及每一个公民的切身利益，因此呈现出既形势复杂多样，又为社会广泛关注的时代特性。而目前，我国的土地所有权、使用权方面还有许多法律问题有待研究，如土地权能的划分、土地登记的公告程序和办结时限问题、变更登记才有办结时限问题、地籍调查面积与批准面积不一致时的土地登记面积问题、集体土地的入市问题、土地使用年限与地上物的经济年限问题、土地使用权作价入股后法律处理问题等，将这些问题交给每一个普通的土地登记者来进行都具一定的难度，只有从专业化的角度，提供针对性的服务才能将土地登记工作建立在规范化、 法制化的轨道上，而由专业的土地登记中介机构来从事工作就能做到这一点。

2.2 从程序化的角度上有助于提高土地登记的行政效率

随着国家《物权法》的颁布和公民私有财产意识的增强，土地市场和土地登记市场呈现一派繁荣发展的势头，土地权利人对土地登记的要求越来越多，也越来越迫切。由于土地登记法律程序严密，它要求申请人熟悉国家土地管理的有关法律法规和政策，了解土地登记的方法、步骤，搜集整理土地权属证明文件，还有大量的诸如填表、量图、划红线、填写土地登记申请表等事务性工作等。面对如此复杂的登记程序与登记机关，如何进行有效及时的土地登记来保障其自身的合法权益实属不易。同时，土地相关权利人大多又不具备专业法律知识。这就客观要求有专业土地机构，从程序化的角度上具体来承办土地登记申请、权源依据的查找、现场出席指界以及用地项目报批、土地使用权转让、变更等手续，从而节省当事人精力和时间，提高工作效率又确保安全运行。

2.3 从市场化的角度上有助于满足市场多元化的需求

在现阶段，随着土地使用制度改革的不断深入和土地资源的重要性日益体现，土地市场也日趋活跃，企业存量土地开始进入地产市场，银行抵押贷款业务、大中城市大多数土地使用者申领合法的土地使用证、利用土产作股进行投资等等，市场上对土地的使用呈现多元化的需求，围绕土地资源开展的经济活动也日益频繁。使得变更土地登记业务愈来愈多，愈来愈复杂。建立土地登记制度不仅是建立安全、 可靠、效能的土地登记服务体系的客观需要，而且也是维护土地登记委托人的合法权益，防止土地登记中介中欺诈行为、满足市场多元化的需求的必然选择。

3 土地登记制度的建立与管理

由于土地登记业务量大，登记内容繁杂，法律条件要求高，鼓励成立专业化、市场化的土地机构来承担土地登记业务，是提高土地登记过程中行政效率和质量的一种切实可行的方法。

3.1 对机构进行严格资质认证

对申办土地登记业务的中介机构要实行严格的资质认证，综合评定其人员资格、执业水平、设备状况等因素后，才能授予资格，并根据经营业绩、用户投诉、执业信誉等情况实行年检。土地机构应加强内部制度建设，建立严格的质量监控体系。建立健全包括土地登记管理办法、操作规范、工作底稿、业务、人事、办公、财务等各项管理制度，做到管理有章可循、有据可依。只有这样，机构才能最大限度地降低自已的执业风险，在激烈的市场竞争中赢得主动。

3.2 对土地登记人实行资格认证

土地登记人应有固定的经营场所，有从事土地登记的能力，应经培训、考试、考核取得资格证书后能上岗，以确保土地登记制度的标准化、规范化。应加强土地登记专业人的执业资格管理，借鉴台湾地区土地登记人鉴定信用和保证金的双重保证功能的特点，增强土地登记专业人公信力，保证不动产交易之安全和提高登记效率。应加强土地登记人员的业务培训和继续教育。对取得土地登记资格的人员，应进行定期教育，提高水平。培训的具体内容除了土地登记专业知识必须掌握外，还包括民事法律、测绘、规划、房地产管理等相关知识。培训形式应逐步从以行政管理为主向行业自律管理为主转变。

3.3 构建土地登记诚信体系

土地登记在本质上是一种服务业，它比拼的是服务质量与服务意识。因此，在土地登记中，一是坚持职业操守，做到客观公正。对一些政策明确规定的，要严格执行，对红线做到不踩不碰；对灰色地带、具有争议的业务，一般应坚持少接少管的原则。对于风险较大、可能导致严重偏离正常范围的业务，可以拒接，尤其是对于委托人的违法指令，土地登记人有权拒绝执行。二是坚持诚信为本，树立品牌意识。要以诚待人，坚持用户利益至上，树立长久经营与合理赢利的品牌意识，在土地登记行业引入先进的服务经营理念。

3.4 引入职业责任风险保障机制

伴随社会分工的日益细化和职业责任制度的健全。目前，在我国北京、上海、深圳等大中城市中对一些新兴行业引入职业责任风险保障机制，对其执业人员实行了职业责任保险制度，如注册会计师、房地产估价师等职业。这种防范执业风险的机制与思路，也给土地登记的职业责任风险化解提供了启发与借鉴，即建立土地登记人自己的职业责任保险制度。执业责任保险从土地登记人执业登记注册环节就应开始建立，包括个人执业责任风险保险金和机构执业责任风险保险基金。建立必要的风险保险制度，在执业风险实际发生时，对保护执业人员的利益将起到积极保障作用。

4 完善我国土地登记制度的建议

4.1 完善土地登记的有关法制建设，创造良好的法律环境

依法办事，是市场经济条件下的基本原则。加快立法速度，建立完善的土地登记法律制度，不仅可以约束规范机构及从业人员的行为，降低执业风险，也是从制度上保障土地登记事业的健康发展。在具体立法内容上，应借鉴国际惯例，可考虑进一步修改和完善 《土地登记试点试行办法》和制定《土地登记人职业注册登记办法》，在此基础上结合《行政许可法》，提高《土地登记规则》的效力等级，制定并颁布《土地登记法》，将土地登记业务以法律的形式予以确定。同时，应建立与其相适应的土地登记人员执业道德规范，保证管理部门依法管理和机构、人员依法从业。

4.2 加快土地登记信息公开，营造良好的社会环境

加快土地登记相关信息的公开，实现土地登记资料公开查询，是培育、发展土地登记市场的重要条件。一方面，要尽快实现土地登记档案的数字化建设，为信息公开提高物质基础。土地登记档案是实现土地登记的基础，必须完整、统一、真实，能及时记录下每宗地的原始情况及变动情况，要按照统一格式整理成册，实施专人保管。另一方面，国家应对提供土地登记资料的程序、使用范围等作出明确规定。国家应尽快出台土地登记资料查询办法，明确查询方法、范围、保密措施、规费等具体事项，方便基层土地部门操作。还要充分利用高新技术，加快信息资料传递速度，提高土地登记资料的利用效率。各级土地管理部门应采取积极措施，提高政府职能部门的服务意识，使土地登记资料在使用中价值得到体现，从而为土地登记工作创造良好的社会环境。

第5篇

>> 土地登记制度比较研究 浅析我国土地登记制度 规范土地登记制度的几点思考 中国古代土地制度的现代启示 集体土地上的房屋登记问题 农村房屋土地权属登记效力问题 分析集体土地内房屋的登记方法 关于集体土地上的房屋登记的思考 集体土地上的房屋变为国有土地上的房屋是初始登记还是变更登记 从物权角度透视中国土地登记制度 浅谈《物权法》对土地登记制度的影响 试论土地登记制度的改革与问题 构建我国土地信托登记制度的思考 中国古代社会土地制度和赋税制度演变之我见 从新制度经济学视角看中国古代土地制度变迁 关于房屋异议登记制度的探讨 浅谈优化房屋预告登记制度 论中国古代土地所有权制度 论中国古代土地制度对私人财产权的保护 集体土地房屋登记的书证认定与采证 常见问题解答 当前所在位置：中国 > 历史 > 古代土地、房屋登记制度 古代土地、房屋登记制度 杂志之家、写作服务和杂志订阅支持对公帐户付款！安全又可靠！ document.write("作者： 泓景")

申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 民国时期，北京前门外西河沿东口商铺林立。图/FOTOE

全国范围内的房产登记制度，实际上在中国古代历史上就存在。唐以后，中国在土地管理方面还出现了立契、申牒或过割制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。

从中国古代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明只是其附带性的作用，并不能作为确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对外保密，普通百姓不能查询相关资料。

土地交易始自周朝

严格来说，中国在民国以前没有真正形成以公示为目的地产登记制度，但是以征收赋税、交易和提供质证以杜绝争端为目的的土地登记，早在周朝就开始了。

《周礼・大司徒》记载：“掌建国土地之图，与其人民之数，以安抚邦国，以天下土地之图，周知九州之地域，广轮之数，办其山林川泽、丘陵坟衍原湿之名物”，意思就是将天下的田地山川以及人口等进行造册登记，便于国家治理。

按照周朝建立时的制度，周天子拥有对全国土地的所有权，他直接统治的区域称为王畿。王畿之外的土地进行分封：诸侯所分得的土地称为诸侯国;卿大夫所分得的土地称为采邑;士所分得的土地称为禄田。他们对自己所分得的土地享有使用权，不能任意处分，所谓“田里不粥（粥，同鬻，出卖之意）”。他们还必须定期向周王交纳贡赋，土地的所有权还是掌握在周王手里。

西周初期，土地与奴隶均不得进入流通领域，但由于这二者即是农业社会最主要的生产要素。因此，随着经济的发展，诸侯实力不断增长，周天子对各地诸侯的控制减弱，这种限制必然会被打破。到西周中后期，以土地和奴隶为对象的交换经常出现，而且事实上还得到了法律的认可。

目前可查的最早一宗土地交易，发生在西周。一个陕西出土的西周青铜器上，刻有一段关于地产交易的铭文，意思大致是在公元前919年农历三月，一个叫矩伯的人分两次将1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值100串贝壳的几件“奢侈品”，包括两块玉，一件鹿皮披肩，一条带花的围裙。

历史上还有周厉王买地的记录。周厉王当朝时，为了扩建王宫，他买下一个叫鬲从的人的地，但没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账，周厉王还安抚他说，“你别怕，我一定会照价付款。如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。”这是个很毒的誓言。

周厉王买地究竟花了多少钱，记载此事的铭文上没写。但有人买地、卖地，已经从侧面说明，当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，西周中后期，应当是出现了统治者对土地所有权掌控的松动局面。

春秋时期，楚康王十二年（公元前548年），楚国下令“书土田”、“量入修赋”，其实就是对于楚国统治者要求对国境内的土地依据地势进行测量，并根据肥沃程度，规定其产量的标准，再根据产量征收赋税。这种方式其实就是在进行土地登记，按照收成的多少交纳赋税，明确了国家对土地资源的登记管理制度，这个可能是最早确立的有关土地登记制度的法令。

秦始皇在公元前216年下令“使黔首自实田”，即命令所有占有土地的地主和自耕农，按照当时实际占有土地的数目以及人丁数目，向中央政府如实呈报。所报内容经审查核实后，最后登记入册，上报到县。自此，可以看做是政府承认了私有土地的合法性，并依此为根据征收田租。

隋唐统计手实与分级汇账簿

隋唐时，据《新唐书・食货志一》记载：“凡里有手实（“手实”是指唐宋时在基层官吏监督下居民自报户内人口p田亩以及本户赋役承担情况的登记表册），岁终具民之年与地之阔狭，为乡账。乡成于县，县成于州，州成于户部。”

由此可以看出，唐朝的土地统计政策是很完备的：先在乡里进行统计，然后汇总成乡账;乡账完成后再上报到县，由县汇总成县账;县账完成后送达至州，汇总成州账，最后上报到中央户部。

在登记时间上，也有规定。据《唐令田令》，“诸应收授之田，每年起十月一日里正预校勘造簿，历十一月，县令总集应退、应受之人，对共给授，十二月内毕。”这样，全国有多少家庭，每个家庭授田和宅地数量是多少，以及每年应该有多少土地赋税收入，朝廷能做到心中有数且便于清查。

同时，唐代在土地管理方面出现了立契、申牒或过割制度，规定土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才算有效，否则要受到处罚。

其实关于宅地的统计也就是房产的登记，在我国古代大多是与田产的登记同步的，因为国家一般都是同时确定某一户拥有的田宅情况，也就是包括土地与房子的双重的规定了。

例如吐鲁番出土的《（武）周载初元年（公元690年）一月西州高昌县张思别、王隆海、宁和才手实》，这个手实就很清楚地展示了政府对于田产与房产的双重登记内容。

《周载初元年（公元690年）一月西州高昌县张思别、王隆海、宁和才手实》

1.户主宁和才年十四岁

2.母赵年五十二岁

3.妹和忍年十三岁

4.右件人， 见有籍

5.和贞年二十二岁

6.罗胜年十五岁

7.右件人，籍后死

8.合受常部田

9.一段二亩（常田） 城北廿里新兴东渠西道南道北曹君定

10.一段一亩（部田三易） 城西七里沙堰渠东渠西张延守南第延守北麴善亮

11.一段一亩（部田三易） 城西五里马堆渠东张沙弥子西张阿仲南北渠

12.一段一亩（部田三易） 城西五里胡麻井渠东渠西麴文济南渠北曹粟堆

13.一段四步居住园宅

14.牒， 件通当户新旧口、田亩段数四至，具状

15.如前。如后有人告隐漏一口，求受违敕之罪。谨牒。

（注：以上的8至12条就是关于田产登记的状况，而第13条就是关于此户家庭住宅的登记信息，第14条则是户主保证此牒属实的文件）

宋朝的“砧基簿”

至宋朝，中国的土地登记制度日趋成熟和完善。

南宋时期，民众按统一要求制作砧基簿，全面记载户主、田产面积、四至（地籍上每宗地四邻的名称）、来源等土地状况，附以地形图，经耆老、邻保正长统计查勘无误后上报经界所（宋朝时专门管理土地登记工作的机构），再由经界所勘验核实交付产权人，并收存于乡、县、州及转运司。

砧基簿既是国家征税课役的根据，也是持簿者对所载土地的产权证明。进行田产交易时，由买卖双方持砧基簿、地形图和契约到县府办理“批凿”（检验确实），土地转让才有效力。

不过，在宋朝出卖不动产，得先问问亲邻，首先问询他们想不想买。因为宋朝法律规定，亲邻具有优先购买权。北宋后期还强调，所谓“亲邻”，必须为有亲之邻，即虽为邻而非亲或虽为亲而非邻者，都不具有优先购买权。

按照现在的话说，这就意味着一所房子能不能出售，并不需要通过物价局、房管局的批准，却需要先通过住在附近的家人、族人的批准。正规的做法是拿一个小本子，把“亲邻”的名字都列在上面，然后从族长老太爷到隔壁亲戚大妈，让他们挨个签字。假如其中一个拒签，这房就别打算卖了。

搞定了亲邻后，就要制作契约，到官府印契。契约是国家统一格式，被称为“官颁契纸”，类似今天的“标准合同”，统一规定契约中必须包括双方当事人姓名、交易原因、标的价金、担保条款等内容。

只有在缴纳契税钱后，官府在契约上加盖官印，交易才有效，就是合法合规交易，受到法律保护。加盖官印的契约称为“红契”，具有法律效力;不缴纳契税，私下交易，是“白契”，不具有法律效力，而且还属于偷税漏税。 卖屋文契， 清道光二十六年（1846 年），存于浙江衢州博物馆。图/ 杨兴斌/FOTOE

“红契”要交的契税历朝不等，一般叫“间架税”，但无论多少，对购房者来说，在当时都是一个不小的负担，于是很多人常常不到官府那办“交易手续”，民间房屋买卖多行“白契”。

这固然省了税费，却往往导致纠纷。民间“白契”太多，产权不明，交易混乱，档案管理不完备。宋朝的判牍汇编《名公书判清明集》或是明代小说《三言二拍》对房产纠纷都有记载。

对于“白契”，朝廷只得加大稽查，一经发现，就治人匿税之罪，进行刑事处罚。南宋《庆元条法事类》记载：凡“匿税者，笞四十;税钱满十贯，杖八十;监临官、专典、拦头自匿，论如诈匿不输律”。

契约之后，要过割赋税，即在契约上写明标的物的租税、役钱，并由官府在双方赋税簿账内变更登记，加盖官印。如果没有过割赋税，往后买卖交易双方发生纠纷争讼时，即使买受田宅的富豪之家持有契约，官府也不会受理争讼。

宋朝地产买卖契约，又分为绝卖、活卖与赊卖三种。所谓绝卖，即无任何附加条件的买卖;凡只转让使用权与收益权，保留回赎权的买卖叫活卖或典当，典当契约的业主得到钱主的典价，在法定的30年期限内可随时以原价赎回标的物;赊卖是采取类似商业信用或预付方式，然后收取出卖物的价钱。所有这些买卖活动，都必须订立契约，取得官府认可后，才能得到法律的保护。

清末引入现代房产登记制度

明朝洪武二十年（1387年），朝廷编制出各地土地田产登记管理及据以确定赋役税收的“鱼鳞图册”，作为官府征收赋税的凭证，详细记载每宗土地的业主姓名、田土形状、方圆四至等，成为解决土地纠纷的重要依据。

满清入关后，多次大规模侵吞土地，一度打破了明代的土地登记制度，康熙四年（1665年）朝廷下令进行土地登记造册，历时多年完成。

明清两朝对田地、房屋的交易，都有明确规定。明代《明律・户律》“典卖田宅”条文规定，不税契者，除了刑事处罚外，一半价款要上缴官府。清代在《户部则例》中明确规定，凡置买田地房，不赴官府粘契尾，一经发现，也要依法治罪，“笞五十，物货一半入官”。

总的来说，古代房屋登记，是伴随土地税赋制度而存在的，其最主要目的是便于税赋征收，其私有财产之证明只是附带性的作用，且登记的资料由官府掌握，对外保密，普通民众不能查询。

第6篇

第二条本办法所称商品房土地使用权分割登记，是指市国土资源部门对同一宗地内每幢建筑中需分割转让的建筑单元预先发放《土地使用权分割登记证》，转让后受让方凭《土地使用权分割登记证》及相关资料到市国土资源部门办理变更登记、换领土地证书的制度。

第三条本市范围内国有土地上经依法批准建设的商品房（包括各类商品房、经济适用房、公寓房等）适用本办法。

第四条房地产开发建设单位在依法取得土地使用权后必须严格按照《国有土地使用权出让合同》约定的动工开发期限及使用条件进行开发建设，市国土资源、规划部门应当根据各自职责加强监督检查，对违反规定的应当依法处理。

第五条房地产开发建设单位必须在向市房管部门申请商品房权属初始登记前向市国土资源部门申请土地使用权分割登记。

申请土地使用权分割登记应当提交下列材料：

（一）土地使用权分割登记申请书；

（二）开发地块总平面布置图；

（三）每幢建筑物宗地图；

（四）房屋面积测绘资料；

（五）土地使用权证、土地使用权出让合同、土地评估报告；

（六）建设工程规划许可证、建设工程规划设计条件书；

（七）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；

（八）根据规定需要提交的其它材料。

市国土资源部门应当根据《国有土地使用权出让合同》规定的土地使用权出让条件进行调查和审核，对符合规定的，应当发放《土地使用权分割登记证》,并出具土地使用合格证明,市建设部门未收到市国土资源部门出具的土地使用合格证明不得出具综合验收的备案证明。

市国土资源部门在办理土地使用权分割登记时，应当按照《**省城镇地籍调查细则》和国家规范规定进行宗地测量和土地面积分摊。

第六条《土地使用权分割登记证》由房地产开发建设单位填写完整，并与购房人（安置对象）双方签字（盖章）后移交给购房人（安置对象）。

《土地使用权分割登记证》是购房人（安置对象）换领所购房屋土地使用权证的有效凭证。

《土地使用权分割登记证》不得涂改、转让和抵押。

第七条购房人（安置对象）向市国土资源部门申请办理土地使用权证时必须提供《土地使用权分割登记证》和《房屋所有权证》。

第八条土地使用权被抵押或者被查封的，不得申请土地使用权分割登记。

第九条整宗地块建设的，市国土资源部门在办理《土地使用权分割登记证》时，应当收回并注销该宗地的土地使用权证；分期建设的，市国土资源部门应当在土地使用权证及土地登记卡上进行面积核减并标注，整宗地块建设完成时，由市国土资源部门收回并注销该宗地土地使用权证。

第十条房地产开发建设单位必须严格按照市国土资源部门和市规划部门的规定开发建设，未经市有关部门审批同意并补办手续、补交出让金，不得变更土地用途和土地使用条件；经批准变更的，应当重新申请土地使用权分割登记。

第7篇

----如今证券市场大吹建立“退出机制”之风，沪深交易所又实施了新的特别转让规定，即PT股在转让日不设跌幅限制，但仍保留5％的涨停限制。我认为，我国上市公司出现的大幅亏损可分为两类：一类确实是经营不善、投资失误、或天灾人祸造成业绩下降，直至扭亏无望。这类公司由于市场的原因被淘汰出局，投资者也只能心平气和地承担风险，因为这是证券市场必然存在的风险。

另一类则完全不同。比如近几年披露出的棱光（《财经》杂志曾披露此事）、活力28、猴王等都是因为其大股东把公司当成“提款机”，致使公司背上了沉重的负担，结果出现资不抵债局面。特别是棱光，今年更沦为ST一族，基本上已被大股东“掏空”了。如果棱光未来重组失败扭亏无望，沦为PT一族，进而退出市场，这种风险该不该由全体股东（包括中小投资人）共同承担呢？谁会心平气和地承担这种风险？

在股权结构不合理、大股东行为得不到约束的时代形成的“历史遗留问题”，不应是一个“退”字就解决掉的，因为倒霉的还是中小投资人，造成了更大的不公平。如果退出机制实际达到的是这种效果，那还是缓行为妙。

----北京 王星

为何不废止土地征用制度？

----读了《财经》2000年6月号“失去土地”一文，有些感想。

在我看来，“土地换皮鞋”不一定就不对，在关注“为此支付的土地代价”时，我们应该看土地的价值是否得到了最大的释放。真正应该关注的倒是一整套土地批租的评估、拍卖、审计、监督机制，以及土地征用制度和严格的利益惩罚机制的建立。可以考虑建立类似于英美和香港实行的土地基金制度，明确土地全部归国家所有，废除土地征用制度，任何自然人、法人可以通过竞拍向国家购买土地的使用权。在拍卖之前，由社会中介对竞拍者的土地利用方案进行评估。拍卖土地使用权的收入上缴国库，对相关利益群体进行适当补偿。这样，既可以避免土地流失，又能够最大限度地节省国家资源，杜绝盲目圈地占地等违法现象发生。

----襄樊 雷剑

反过来看“入世”

----这半年，有关WTO的利好消息纷至沓来。但我们如此迫不及待地要进入世贸，是否值得？

----首先，中国在作出“入世”的决定时所表现出的“沉不住气”，就是一步错棋。中国市场这块“大蛋糕”有着巨大的市场潜力，可由于“入世”的心情过于急切，给了西方人要价的机会。结果证明吃亏的似乎是我们。“山姆大叔”在给予我们PNTR时所附加的条款就是最好的说明。美国人将PNTR视为给中国人的恩惠，得到的同时必须付出代价。对此，我们所能做的不过是外交辞令式的谴责。

----虽然世贸有一揽子“游戏规则”要求成员国遵守，但这些条条框框早已成为少数强国的“遥控器”，他们可以借此玩弄种种“政治手腕”。相比之下，反击的声音却如此微弱。

第8篇

加强制度建设，提高政府土地登记社会公信力

托伦斯土地登记制度很重要的原则就是对土地产权的确定取决于登记而不是产权文件。对政府登记的信赖、政府对产权的保护、已登记土地权利人损失可获得赔偿、土地唯一登记、登记低支出、高效率等是托伦斯土地登记制度的主要特征。

昆士兰州托伦斯土地登记制度通过法定形式对土地产权信息及其变动信息加以记载，确保了土地产权人的合法权益。该制度经过近l50多年的发展，土地登记已成为交易双方的主动行为，这是社会信任土地登记的主要表现。

首先，昆士兰州建立了海量、安全的土地登记资料数据库，为土地登记制度的推行打下了坚实的基础。通过数据库，需求方可查询每块土地的现势登记资料和历史登记资料。州政府土地登记工作人员每天都根据当天登记结果对数据库进行更新和备份；为保障数据安全，还将土地登记资料在三处不同地点存放。

第二，按照托伦斯土地登记制度的规定，政府并不强制当事人进行土地登记，但是未经登记的土地权利没有效力，所以，土地交易人及时进行土地登记已成为一种自觉行动，昆士兰州的土地登记率几乎为l00％。

第三，建立了完善的土地产权登记错误赔偿制度。在昆士兰，根据法律规定，因欺诈、登记官的失误、土地登记档案遗失或错误造成土地权利人的损失，政府要无条件、及时、全部、先行赔偿，同时还建立了土地登记赔偿基金。

我国目前要达到提高土地登记社会公信力的目的，需从以下几方面入手。

l.提高政府对土地管理基础工作的重视，进一步扩大土地登记的覆盖率，建立覆盖全国范围的地籍资料数据库，夯实土地管理的基础。应抓住第二次全国土地调查工作的机遇，掌握真实的土地基础数据，建立和完善土地调查、统计和登记制度，并逐步建立地籍信息公开查询与定期制度，实现土地资源信息的社会化服务。

2.结合《土地管理法》的修订，完善土地登记法律体系，尽快出台《土地调查条例》、《土地登记条例》。从提高土地登记资料法律地位、依法进行地籍调查、建立土地登记错误赔偿制度、建立土地登记资料及时更新维护机制等方面提高土地登记工作效率，确保土地登记资料的现势性和准确性。比如：在农用地转用、集体土地征收、国有土地划拨及转让等土地审批行为中，在未进行土地登记的区域通过地籍调查前置，将土地登记资料作为法定要件；同时建立土地登记资料及时更新维护机制，做到登记一宗地，变更一宗地。

3.开拓土地登记资金渠道，建立土地登记错误赔偿基金，形成依靠土地登记收费更新维护土地登记资料的现势性和准确性的良性循环，为土地登记的可持续发展打好基础。

结合第二次土地调查，建立技术支撑体系

昆士兰州地籍产业发展成熟、土地登记高效便捷与其有着强大的技术支撑体系密不可分。昆士兰州的土地登记行为涉及测量机构和测量师、律师服务机构、评估师服务机构、数据公司、软件开发公司等多个社会中介服务行业。

首先，土地登记中的地籍调查(权属调查和地籍测量)是由社会测量机构和测量师来完成的。测量机构和测量师的资质受政府和测量师协会的严格管理，被强制参加商业保险，以赔偿因测量错误而造成土地权利人的损失。

第二，土地产权交易及土地产权登记当事人一般都委托律师进行，律师帮助当事人完成相关资料查询、确保交易安全、向土地登记机关呈递土地登记申请等工作。

第三，州政府将登记资料以招投标形式提供给几家信誉高、有实力的网络运营商开展土地登记资料公开查询。州政府还委托上市公司Technology

one公司开发了自动产权登记系统(ATS)，同时Technology

one公司还负责根据政府需求对ATS进行升级维护。以上这些技术支撑体系极大地简化了土地登记工作程序，提高了登记效率。

目前，我国土地登记机关在接受土地权利人的申请后，要组织技术人员进行地籍调查，还要完成权属审核、土地注册登记、核发土地证书等工作，以土地登记机关目前的人员编制，远远不能满足这些工作的需要。

从2007年7月1日起，全国第二次土地调查启动，这既是对现有人员业务能力的一次挑战，同时也为壮大土地管理队伍提供了一个难得的机遇。结合全国第二次土地调查，吸取澳大利亚土地登记的宝贵经验，应着手加快我国地籍工作产业化，并建立土地管理工作的技术支撑体系。

l.加强领导，组建稳定的调查队伍。各省、自治区、直辖市应加强对第二次全国土地调查的组织领导，成立领导小组办公室，组建相应的土地调查工作机构，把第二次土地调查真正落到实处。土地调查数据是动态的，需要时时更新，我们应着眼调查后成果的更新维护，建立稳定的土地调查队伍，以确保土地调查工作的持续性，及时提供满足经济社会发展和国土资源管理需要的数据。

2.充分发挥技术支撑部门作用。第二次全国土地调查计划利用两年半的时间全部完成，时间紧、任务重，这就需要国土资源部有关技术支撑部门(中国土地勘测规划院、国家测绘局、其他相关测绘单位等)在调查中充分发挥作用；同时，应建立土地管理制度创新机制，充分发挥社会测绘队伍、大专院校、软件开发公司等相关力量的作用，把土地调查事业做大、做强，为今后的数据更新奠定基础。目前，我国开始推行测量师资质认证制度，如果将其与土地调查、登记制度建立起联系，将极大地促进我国地籍工作的产业化。

3.建立完整的土地管理工作人员培训考核制度，切实提高人员的综合素质。定期进行系统的培训和考核；同时，应拓宽各地土地管理工作人员学习的渠道，结合土地管理网站的建设，建立土地管理相关知识页面，增加地籍管理相关知识，提高我国土地管理工作人员的技术和管理水平，这是提高我国土地管理工作效率的必要保障。

明确政府各部门权责，提高工作效率

昆士兰州有着完善的土地登记错误赔偿制度，但是，由于社会测量机构和测量师确定的土地面积、地块位置、边界等出现错误而造成土地权利人的损失，政府登记机关并不负责赔偿。这部分损失由测量机构和测量师无条件、及时给予赔偿，赔偿费可由保险公司支付。这种严密、权责分明的土地登记制度，为提高土地登记的工作效率打下了很好的基础。

在我国，土地登记的责任机构是人民政府，由于测量机构造成的登记错误，土地权利人的损失并没有明确规定由测量机构承担，土地评估等方面也存在着同样的问题。各部门权利和责任的不明晰，造成政府对土地权利人损失统一买单、政府利益受损的结果。为了改变这种现状，我们应做到：

1.明确分工，各负其责。土地管理中的许多工作是由政府机关、事业单位、中介机构等分别完成的，这就要求进一步明确各部门的权利和责任，建立“谁承担，谁受益，谁负责”的机制，减少政府不必要的损失。建立责权分明机制是土地管理高效工作程序形成的必要条件，同时也是土地权利人利益得到有效保障的必要措施。

2.加强管理，规范中介机构。在完成土地调查和地籍管理的工作过程中，经常需要事业单位或测量机构、律师事务所、土地评估机构等中介机构的参与，在这一过程中，应加强对中介机构组织和事业单位的规范和管理，明确他们在工作中应负的责任。在对其规范管理的前提下，建立职业资质认证制度和职业保险制度。

整合现有信息管理系统，提高土地管理整体水平

昆士兰州土地登记的便捷、高效，在很大程度上受益于其自1994年就统一采用的自动产权系统(ATS)。这个系统实际上是一个具有中心窗口功能的数据库，昆士兰州的政府机构及许多在线服务提供商都与ATS系统联通。人们可通过网络对土地登记资料进行查询，同时也实现了远程办理土地登记。昆士兰州面积约172．7万平方公里，采用统一的ATS系统，实现了昆士兰自然资源和水利部与全州所有分支机构土地登记信息的无缝连接和数据共享，极大地降低了土地登记的成本；登记信息的市场化还增加了国家收入。ATS系统的应用也极大地提高了昆士兰土地登记的效率，登记工作量从l990的40万件增加到2002年的110万件；登记耗时从l994年前的4周缩短到现在的2～3小时(现在每件登记从受理申请到完成登记最多需要5天时间)。

我国各省、自治区、直辖市的土地信息化管理水平参差不齐，大部分地区还比较落后。结合目前现状，我们应从以下几个方面对国内土地管理信息系统进行整合，以提高我国土地管理的工作效率和整体水平：

第9篇

【关键词】地籍管理；难点问题；对策

随着我国经济的快速发展，社会发生着巨大的变化，而地籍资料作为国家制定土地使用规划、划分农业区域、城市发展规划等土地管理工作的重要依据，发挥着越来越重要的作用。因此有必要对当前地籍管理中存在的问题进行科学的分析并找到相应的解决对策。

1 当前我国地籍管理中存在的难点问题

1.1 土地登记发证制度不统一

通常来说土地登记制度统一应该表现为以下三个方面：首先，土地权利应当实施统一，这既包括城镇土地，还包括农村土地，不仅含有耕地，还含有林地、草地等都应该归属于一个统一的土地登记体系；其次，进行土地登记的参考标准应该相互统一；最后，进行土地登记的机关部门应当统一，也就是说在一个地区内只能有一个土地登记部门，从而使该地区内的土地登记信息保持完整。在现实中，一个地区往往存在两个或者更多的土地登记机关部门。

1.2 土地登记中存在的难点问题

1.2.1 土地权属认识较差、缺乏土地登记的意识

第一，由于原来那种计划经济的影响，使人们思想中存在着严重的无偿使用土地的思想，很多人认为只要办理了房屋所有权证以后就可以不必办理国家土地使用证。第二，从我国当前实行的国有土地使用权制度来看，很多人认为既然得不到土地的所有权也就没有必要花钱去购买土地的使用权，反正有了房屋产权，国家就会承认房屋的所有权。第三，在对房产和土地进行处理时，往往土地的价值得不到体现。比如说在很多地方处理拆迁补偿问题时，只是简单的按照一个统一的拆迁补偿价格进行处理，而房屋和土地的补偿并没有得到根本上的区分，很多人认为补偿只是针对房屋而言，与土地无关，这直接导致了土地使用者的土地登记意识缺乏。

1.2.2 缺乏必要的资金支持，地籍管理工作难度较大

在进行土地等级发证工作中，相关的地籍调查和档案管理工作中需要大量的自己支持。在现实中，土地登记发证机关在进行土地登记时只能收取必要的工本费用，有些地方为了扩大招商引资还会减免这些费用，另外由于我国国土资源部门实施“收支两条线”的财务政策，土地登记部门财政收入较少。此外，由于土地登记没有得到根本上的重视，相关的资金支持力度较小。这些都使得在进行土地登记时地籍测绘手工化、变更形式化、档案简单化等现象的出现，有些地方甚至使用手工的方法制图或者直接照搬房产证上的平面图，土地登记工作处于一个较为困难的境地。

1.2.3 地籍管理中先进技术的推广力度不够，存在不规范等级的现象

地籍管理工作中涉及很多方面的工作，而且其中的技术含量较高，比方说地籍调查、地籍信息系统建设、档案管理等工作。特别是在地籍调查中，各种遥感、航测等先进技术的使用和推广中存在较大的问题。对于当前的地籍管理工作人员而言，除了具备必要的土地管理法律法规常识外，还要拥有必要的测绘知识、计算机知识等。但是在现实中，虽然现在实行工作人员持证上岗的政策，但是相关的测绘技术、计算机技术等方面的培训工作还需要进一步加强，进而更好的适应当前的地籍管理工作需要。

2 优化我国地籍管理工作的对策

2.1 实施统一的土地登记、统计制度，更好体现法制化的进程

将林业、农业部门对林地、草原、滩涂等方面的土地登记、统计、发证的权利划归于相应的土地管理部门，这样能够更好的实现地籍管理工作的统一性。第一，建立健全相关的土地登记法律体系，从立法思想、权利设置、登记规则等方面进行明确的法律规定，对相关的《土地登记规则》、《土地登记办法》等法规进行进一步的完善，使其上升到法律的层面。第二，在进行土地登记法律制度体系的建设时，应该保证土地登记的权利内涵统一、登记程序以及登记机关的统一、法律依据统一，从而使土地登记工作得到法律方面的全面保护。第三，在进行土地登记的法制建设时，应该从土地使用者的切身利益出发，不断规范土地登记行为、房产交易行为、拆迁补偿行为，使土地价值得到根本的体现。

2.2 不断提高土地使用者的土地登记意识

第一，相关的地籍管理工作人员应该不断提高自身的土地登记意识，增强自身的土地登记的业务水平，加强土地登记的宣传和推广工作。第二，当前我国土地使用者的土地登记意识普遍较低，因此，相关的地籍管理部门应该加强相关的宣传工作，利用各种媒体对土地使用者进行必要的引导和教育，增强他们的土地登记意识。第三，从土地使用者的切身利益出发，如房屋拆迁补偿、房屋交易等方面入手，使土地使用者在看到房屋本身价值的同时，深刻的体会到土地具有的经济价值，从而使土地登记不断朝着普及化、社会化的方向发展。

2.3 不断加强地籍资料的现代化管理

第一，不断强化地籍管理工作的基础建设，加大人力、财力、物力的投入力度，使地籍管理朝着一个现代化的方向不断发展。第二，随着市场经济的发展，土地登记的地籍管理社会化服务已经成为必然趋势。完善土地登记资料公开查询制度，用好地籍成果，不断拓宽社会化服务领域，加强自我发展能力。第三，做好详查资料、历年变更资料入库等工作，形成土地登记统一数据库。利用国家即将开展的土地详查、全国住房调查和土地变更调查机会，运用现代科技手段，建立地籍信息软件，保证地籍管理的现代化。

2.4 全面引入市场机制，推进地籍管理土地登记产业化

首先，建立健全土地登记制度。土地登记是市场经济发展的必然产物，是社会分工日益细化的必然结果。建立土地登记制度，对节省国土资源部门土地登记工作资金、维护不动产交易安全、保障权利人的合法权益、提高行政机关的工作效率具有重大的意义，同时有助于建立安全、可靠、高效的土地登记服务体系。积极推进土地登记制度建设，对于解决住房土地登记的人才、经费和社会化服务功能将起到重要作用。其次，实行“以籍养籍”的制度，努力显化地籍资料的资本属性．推行土地登记资料公开有偿查询等制度，吸引民间资本，进行地籍成果的公益性和商业性综合应用。增加土地登记地籍资料的社会效益和经济效益，积极推进地籍管理的产业化。

2.5 加强专业技术运用，实现地籍管理的规范化

首先，在目前现有的技术上，要加快遥感、航测和数字化测绘技术在域镇土地登记地籍调查中的运用，提高调查成果的准确性和规范性。在地籍管理的土地登记方面努力采用数字化测量方法，统一使用地籍管理信息系统，实现图件、属性资料和档案一体化。对土地登记调查和土地登记结果资料统一编制软件，实行微机发证。其次，进一步完善土地登记持证上岗和土地登记制度，利用土地登记持证上岗制度提高国土资源系统行政人员的土地登记业务能力；利用土地登记制度来吸引社会力量，提高土地登记技术和工作效率，使地籍管理工作逐步规范化。

总之，随着我国经济的快速发展，社会发生着巨大的变化，而地籍资料作为国家制定土地使用规划、划分农业区域、城市发展规划等土地管理工作的重要依据，发挥着越来越重要的作用，因此我们应该不断加强我国的地籍管理工作，使其更好的为社会主义建设服务。

参考文献

[1]纪玉国，地籍管理工作中难点问题研究及对策探讨，硅谷，2010(17)