时间：2022-12-14 08:17:55
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在市场经济中，房地产有三个基本功能：一是为消费者提供居住和工作场所；二是为个人和企业提供投资或投机机会；三是为整个信用制度提供最基本的抵押资产（在发达的市场经济中银行抵押资产的90％是房地产）。前者是房地产的自然属性，与是否市场经济无关，后两者则是房地产在市场经济运行中的基本功能，没有市场经济就没有这两个功能。房地产在市场经济运行中的基本功能引发房地产在市场经济中正反两个方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地产可以迅速通过房地产信贷的杠杆撬动大量资金流向房地产发达地区，导致该地区经济进一步发展（在中国这总是为地方政府带来巨大的土地出让和税收收入）；而基本的负面作用就是它可能带来泡沫经济的风险。可见，房地产在现代经济运行中具有很强的虚拟经济的运行特征，把房地产作为虚拟经济的部门之一来进行研究更能体现房地产在市场经济中的特性。
然而，在传统经济理论中，房地产（realestate）一直被认为是一种最重要的实物资产（realassets），属于实体经济的研究范畴，房地产的变动应该与经济基本面相吻合。但是，现实经济中的“房经背离”和“房地产泡沫”等种种“异象”又说明了仅把房地产作为一种实物资产是远远不够的，我们必须从当今经济虚拟化的现实出发，运用虚拟经济理论对之进行合理的解释。
一、房地产虚拟资产特性研究
在现代经济中，资本化定价方式越来越普遍，整个经济系统中虚拟经济部分的影响日益增强，相应地，虚拟经济的研究也越来越重要。国内外学者对虚拟经济的定义和称呼有很多种，但是它与“实体经济”相对独立而存在的看法却是共同的。虚拟经济概念的本质意在概括一种不同于以往的经济运行方式，其基础就是资本化的定价方式。它是观念支撑或心理支撑的价格形成系统，而实体经济是成本支撑的价格形成系统。从这样的认识出发，房地产的价格形成无疑属于虚拟经济系统。
可见，虚拟经济理论重视预期和心理活动、不确定等因素的作用，它把整个经济系统划分为由成本支撑的实体经济系统和由心理支撑的虚拟经济系统。虚拟经济是一种以资本化定价方式为其行为基础的特殊的经济运行关系，一种资产，不论其有形还是无形，也不论其是金融资产还是房地产，一旦以资本化定价方式来定价，它就具有虚拟资产的运行特征，就应该纳入虚拟经济的研究框架。虚拟经济中的所有运行特征、运行规律和所发生的重大事件无不与资产的这种特殊定价方式有关。对房地产虚拟性的研究也是从资本化定价方式入手的。有关的研究如下：
1.关于房地产定价方式的研究。刘骏民（1998）指出：如果从定价方式的角度来看，即使是狭义的虚拟经济的定义也要包括房地产。随后，南开大学虚拟经济与管理研究中心课题组“房地产虚拟资产特性研究报告”指出房地产虚拟性是介于一般商品和金融资产之间的，房地产虚拟性的主要影响因素具体包括：房地产存量与市场、经济发展与经济虚拟化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市场结构等影响房地产虚拟性质的主要制度因素）。
2.关于房地产虚拟资产特性与经济稳定的关系研究。郭金兴（2005）指出：房地产市场的波动并不必然导致宏观经济的不稳定，房地产具有稳定经济的内在机理。房地产价格的长期增长趋势可以使货币供应与经济增长中的货币需求相适应，而房地产价值的相对稳定性对稳定货币发行，从而稳定经济增长具有重要意义。王国忠（2005）通过计量经济模型的检验发现：房地产价格波动对整个经济价值系统的影响是直接而显性的。房地产价格与货币供应在整个区间内存在双向的影响机制，房地产价格对股票价格与实体经济的价格指标都有着单向的传导机制，房地产的价格波动会影响股票市场的价格及实物生产价格的波动。这说明作为虚拟经济的子集，房地产在国民经济运行中占有突出的地位。如果把房地产部门看成是虚拟经济的一部分，然后再来考察与实体经济的关系就会发现，房地产价格的变动对实体经济的影响不但没有减弱，反而出现了增强的趋势。鞠方（2005）基于对现代经济和房地产市场特殊性的分析，提出了一个基于实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架，提出了房地产市场货币积聚假说，对房地产泡沫的成因进行新的解释。进而把房地产泡沫放在协调处理好实体经济和虚拟经济关系的角度进行研究，重点剖析房地产泡沫、经济增长和金融发展三者之间的内在联系，从而为三者的互动协调发展提供理论基础。并指出：房地产市场是一个具有鲜明的虚拟经济特征和实体经济特征的特殊市场，正是由于这种“虚实两重性”，决定了房地产“异象”成因的复杂性和多样性。
二、从虚拟经济的角度重构房地产经济理论的基本思路
在认识到房地产的虚拟性的基础上，我们可以按照虚拟经济的理论框架（刘骏民，2003），从虚拟经济角度来重构房地产经济理论。这种重构包括以下几个有机的组成部分：①房地产虚拟资产特性研究。这是从虚拟经济的行为基础——资本化定价方式的角度对房地产虚拟性进行的研究。②对房地产自身的稳定性的研究。首先，从虚拟经济的运行特征——强波动性入手，然后，对房地产这种虚拟经济成分自身的稳定性进行研究。③从价格的角度来研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系。说明房地产价格与宏观经济的互动关系——房地产如何影响宏观经济以及宏观经济对房地产市场产生什么影响。④从资金流的角度阐述房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系，这种资金流包括货币资金流和信贷资金流。分析房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定（波动）之间的关系构成了新的房地产经济理论的核心部分。⑤指出在虚拟经济条件下政府要加强对房地产市场的干预，以促进经济稳定。⑥案例研究。研究美国、英国、日本、中国等国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系。
由此，从虚拟经济的角度来重构房地产经济理论的分析框架图大致如下：
三、从虚拟经济角度来重构房地产经济理论的意义
在经济虚拟化背景下，研究房地产虚拟性质与宏观经济稳定有着重要的理论意义和实际意义。大体而言，从虚拟经济的角度重构房地产经济理论有两个基本特点：第一，强调房地产的投资和投机功能，从而将股市、债市、大宗商品期货市场等看作一个整体来考察房地产，考察资金在这些领域中转移流动的规律及其影响；第二，强调房地产作为资产的虚拟性质和可能的房地产引发的泡沫经济的风险。这种从市场经济功能视角的研究将有助于从整体上把握房地产经济的发展。具体表现在：
有利于正确解释房地产市场的发展。房地产在国民经济中具有特殊的重要性。传统经济理论难以有效解释房地产市场运行中的“异象”，只有在对房地产虚拟性进行深入研究的基础上，才会对虚拟经济的定义和研究领域有更深刻的了解；才会对虚拟经济的理论出发点是把整个经济看作一个价值系统而非物质系统有更深刻的理解；这种研究必将极大地丰富虚拟经济的理论。
有利于提高宏观调控政策的有效性。研究房地产虚拟性与宏观经济稳定的关系，指出房地产市场的发展有利于维护整个社会的公平、稳定和协调发展，这在客观上为政府对房地产市场进行宏观调控提供理论依据，并有利于提高政府实施宏观调控政策的有效性。
有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展。房地产市场和实体经济存在千丝万缕的联系，房地产的健康发展对经济增长至关重要，研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定，有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展，从而为经济增长服务。
有利于和谐社会的构建。房地产市场的发展事关老百姓的安居乐业和社会稳定，房地产泡沫引发的财富分配效应可能加剧收入分配差距，造成社会利益主体的矛盾激化。目前，世界大多数国家的房地产市场发展迅速，房地产对国民经济的贡献率也呈逐年增加的趋势，房地产业也已经成为国民经济的支柱产业，各国的GDP增长对房地产业的依赖性较强。在此情形下，如果房地产业出现不正常的发展，不仅会导致房地产业衰退，还会对金融体系甚至整个国民经济的稳定发展带来不良影响。因此，认识房地产虚拟性并在此基础上解决房地产市场发展中的问题，关系到整个国民经济的运行、金融安全、投资决策和社会稳定，关系到和谐社会的构建。
［参考文献］
[1]AlanGreenspan.Newchallengesformonetarypolicy．beforeasymposiumsponsoredbytheFederalReserveBankofKansasCityinJacksonHole［R］．Wyoming，August27，1999.
[2]刘骏民.从虚拟资本到虚拟经济[M].济南:山东人民出版社,1998:39～42.
[3]刘骏民.虚拟经济的理论框架及其命题[J].南开学报(哲学社会科学版),2003,(2).
[4]王千.房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定[D].南开大学2006年博士学位论文.
[5]王国忠.虚拟经济稳定性研究［D］.南开大学2005年博士学位论文.
[6]李杰,王千.房地产虚拟资产特性的理论和实证分析[J].当代财经,2006,(2).
第一,市场价格过高,大多数百姓根本无力购买。在许多大中城市,动辄几万元的房价已经不足为奇,在一些二线城市和县级市万元房价已经走进了百姓的视野。过高的房价,让许多有着购买房屋需求的百姓,只能游走于各大郊区售楼处并发出声声叹息。第二,价格增长过快,在全国一些大中城市房价增长率接近50%,远远高于人民收入增长速度。工资的涨幅远远跟不上物价上涨的速度,特别是房地产价格上涨的速度。第三,房地产市场体制不健全,目前房地产开发、监管体制落实不到位,房地产市场秩序混乱,一些危害房地产健康发展的现象屡发。由此我们不难看出,虽然房地产行业为我们带来了一定的好处,但相比之下弊大于利。
二、分析原因,究其本质
首先,房地产市场结构不合理导致房价上涨。从增量市场和储量市场的角度来看,对于一般的市场而言增量市场决定着市场的供应,但房地产市场是一个特殊的市场,增量市场与储量市场同时存在,既新房开发与二手房交易同时存在;从保障结构上来看,目前保障性住房占房地产市场总比率较低;同时房地产市场交易、建设体制不健全。其次,从内生性角度分析房价上涨原因,地价为房地产开发的基础性投资,地价对房地长价格的影响不容忽视;其次建筑材料和人工费用的上涨也是我们不得不考虑的因素之一,2011年我国CPI同比增长超过5%,导致了生产成本和人力生活成本的大幅上升。最后,从外生性角分析房价上涨的因素。首先,个地方政府之注重GDP的增长而忽视了房地产市场的正常秩序。其次房地长市场存在着刚性需求,也就是百姓常说的“丈母娘因素”,目前80后、90后已进入适婚年龄,需求量极大。最后,房地产市场存在着严重的投机行为,由于房地产市场回报率极高,因此炒房现象严重。
三、严把闸门,加强调控
(一)土地闸门,保证保障性住房的土地供应,加强土地管理,对闲置土地收取土地闲置费,同时对两年以上不开工的企业收回国有土地使用权,在土地供应中加大保障房用地的供应。从宏观层经济角度出发,对土地供应结构的政策调整应从如下四方面进行:第一,别墅用地的停止供应;第二,对普通商品住房需求用地的优先满足;第三,对高档住宅的土地供应严格控制;四是经济适用住房的用地加强管理。
(二)经济闸门,利用存款准备金制度和银行利率制度,调整市场上的资金量,为房地产市场降温,使之恢复到正常的秩序上。首先,存款准备金和利率的调整具有作用有力且而速度快的特点;其次其具有中性的经济调节作用,即对所有的银行和金融机构在改变法定存款准备金比率后都产生相同的影响;再次特定条件下其他货币政策工具无法替代准备金和利率制度。
(三)行政闸门,利用国家行政手段,如出台政策、税收、征费、限购等角度加大对房地产的管理力度,严格控制各种炒房推高房价的行为产生。应该加强土地供应结构调整,避免土地政策的大起大落,对固定资产投资规模进行全面控制,全面提高城市整体的经济效益。为实现可持续发展目标,政府有责任、有空间对房地产进行干预。建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策是效抑制房价上涨的基本保障。
四、认真研究,寻找对策
(一)经济角度,加大对福利房政策和贷款向低收入倾斜,加大对低收入人群的保护政策。商业银行应当在房地产市场调控的大背景下,继续将倾斜性的信贷政策面向中低收入人群,将低首付和利率折扣在中低收入人群中得以实现。可以创新金融模式,结合国家出台的政策在商品房开发和保障性住房建设中找到一个合适的切合点,在保证自身收益不受到影像的前提下,切实加大对中低收入人群的保护政策。
起因
房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。从理论上讲，任何商品都有发生经济泡沫和泡沫经济的可能性，每个商品产生泡沫机会的多少及其对国民经济的影响程度也是不同的。根据世界各国和地区的实践经验分析，股票和房地产是产生泡沫几率最高的，所以房地产和股票是泡沫经济的主要载体或“多发区”。学者认为造成房地产泡沫的主要原因是，在经济发展的过程中，随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素价格将增长得越快。在所有生产要素中，土地的供给弹性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作为稀缺资源，房地产的价格必然会比较高。人们估计到房地产价格要上升，为了赚取土地价格上涨的资本所得，纷纷将大量资金投入房地产，加速了房地产价格的上升。当大家看到房地产价格只涨不跌，就大胆地以购买到的房地产为抵押向银行借款来进行房地产投资。因为房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，而价格只涨不跌，银行以为房地产抵押贷款万无一失，所以很容易发放过量的房地产贷款。但不幸的是，当经济发展的速度因各种原因放慢的时候，价格跌得最快的也必将是供给弹性最小的土地和房地产业。而房地产投资者看到房地产价格下降，为了保护投资利益，竞相抛售，使房地产价格直线下降，泡沫随之破裂。原来被认为万无一失的房地产抵押贷款也就成了呆账、坏账。
从上面的分析可以看出，房地产投机也是产生房地产泡沫的一个重要原因，投机价格机制是房地产泡沫运行的内在机制之一。价格上升时，人们认为今后价格还要上升，需求量反而增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升。在泡沫破灭时，价格下跌，人们认为价格还要下跌，房地产持有人纷纷抛售，反而增加了供给量，由于无人接手买入，需求量减少，这样就加剧了价格的下跌（见图1）。
两者的关系
房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性，但绝不能说房地产业就等同于泡沫经济。房地产业与泡沫经济的关系可以从以下几个方面来分析：
（1）房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比是有本质上的区别的。其次，房地产业部门是实业部门，它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的。再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。其产业关联度强、带动系数大的特点，使得房地产业成为促进国民经济增长的支柱产业。
（2）房地产过热不等同于房地产泡沫。房地产过热主要指房地产投资量过大，开发量过多，超过了国民经济发展水平和社会有效需求。房地产过热可能会带来供过于求、房屋积压、土地闲置和资金沉淀，但并不一定会带来价格飙升从而导致房地产泡沫。房地产泡沫在形态上表现为房地产价格的大起大落。房地产泡沫既是一种价格现象，又是一种货币现象。在房地产泡沫产生阶段，房地产资金货币供应量不断增加，各种资金包括个人投资、企业资金、银行贷款、国外游资纷纷介入，在短期内迅速使房地产价格升高。只有那些有大量投机资金介入，过度炒高的房地产市场，其房地产过热才会引发房地产泡沫。
（3）同时也应该看到，房地产业确实含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性，主要表现在：一是土地价格泡沫。土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。二是房地产商品价格泡沫。一方面，房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关；另一方面，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。三是房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，形成大量空置，构成经济泡沫。如前所述，商品房空置率在10%～15%之间时，这种经济泡沫是正常的。如果空置率超过警戒线，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，经济混乱，社会动荡。四是房地产投资泡沫。一般而言，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。
目前状况
2003年，我国房地产业发展势头强劲，对促进消费、扩大内需发挥了积极作用，成为拉动国民经济增长的重要力量。全年房地产开发投资继续保持快速增长、资金到位情况较好，商品房销售市场供销两旺、房地产价格有所上升。据国家发改委、国家统计局有关数据统计，全年房地产投资完成10106亿元，比上年增长29.7%。全年到位资金13128亿元，增长37.6%，高于同期房地产开发投资增长水平。全年商品房竣工面积39510万平方米，销售面积32247万平方米，分别比上年增长21.5%和29.1%。实现销售收入7671亿元，增长34.1%，其中销售给个人7039亿元，增长35.8%，所占比重为92.5%。由于受土地交易价格和建筑材料价格上涨的影响，商品房销售价格有所上扬，全年商品房平均销售价格为2379元/平方米，比去年上涨3.8%，其中商品住宅平均销售价格为2212元/平方米，上涨3.9%。与2003年GDP增长率9.1%和城镇居民收入增长率9%相比，商品房价格增幅基本合理。从地区看，广东、吉林、河北、云南、新疆等地区商品房平均销售价格出现不同程度的下降；上海、浙江、重庆等地的商品房平均销售价格上涨幅度超过10%以上。
从总体上看，商品住宅销售价格涨幅增加，非住宅用房销售价格涨幅减小，土地交易价格持续大幅上涨。国家发改委、国家统计局对全国35个大中城市市场调查显示，2003年全年房屋销售价格比去年同期上涨4.8%，土地交易价格上涨8.3%，房屋租赁价格上涨2.2%。在土地交易中，居民住宅用地交易价格上涨13.1%，其中豪华住宅用地价格上涨4%、普通住宅用地价格上涨13.5%、商业旅游娱乐用地价格上涨7%、工业用地价格上涨1.2%、其他用地价格上涨6.4%。但并不是所有城市土地交易价格都上涨。
必须看到，新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因。这里所说的成本上升，一方面指建材等价格上涨带来的成本增加，另一方面指新建住宅品质提升所带来的成本增加。建筑材料价格方面，2003年全国居民消费价格总水平上升了1.2%，生产资料价格总水平上升了8.1%。在统计的9大类生产资料价格（黑色金属、有色金属、化工产品、原煤、石油及制品、木材、建材、机电产品、汽车）中，除了木材、机电产品和汽车价格有所下降以外，其他几大类产品价格均出现上涨，其中与房地产业相关的钢材、石油及制品、有色金属、化工产品等价格上涨较多，涨幅分别达到20.1%、11.8%、8%和6.6%。建筑品质方面，比较上世纪80年代、90年代和2000年以来建成的住宅可以发现，无论是所使用的建筑材料、建筑设计的户型，还是小区环境的营造，都有巨大的提升。如果说以前的住宅是低档的“温饱型”的住宅，现在的商品住宅则是中、高档的“小康型”住宅。全国商品房销售价格的实际增幅是基本合理的。
从我国当前的情况分析，有理由认为，只要国民经济保持持续、健康发展的势头，房地产经济不出现整体过热，就不能轻言“房地产泡沫第二次”、“房地产经济要崩盘”。
房地产泡沫的防范
房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。具体对策如下：
（1）加强土地供应的控制，抑制土地过度投机，控制增量、盘活存量。一方面，严格执行土地储备制度和土地出让“招、拍、挂”制度，增加土地出让的透明度。政府根据土地市场行情适时收购土地或增加土地出让，以便调控土地供应增量；同时也可根据房地产市场价格调控新投放市场建设用地的用途，如可确保中低价位商品房和经济适用房用地。另一方面可以通过设计合理、严密的房地产税收制度，引导土地持有者合理提高土地使用效益。政府可以通过征收土地闲置税、土地增值税、土地保有税等，鼓励土地持有人积极投资开发，提高土地投机的成本，刺激低度利用土地者转让土地或出租土地，以调节土地供给、盘活存量。
（2）加强房地产价格监测与调控，限制房地产投机和炒作。建立健全城市基准地价与地价公示制度以供市场交易参考，建立房地产交易价格评估制度、商品房出售网上申报制度，监视土地交易价格、调查地价与土地交易情况，对取得优惠政策受让的土地再交易进行严格限制，以加强政府管理部门对房地产价格的监测与调控。严格商品房预售审核管理、防止以预售为名的土地投机，严查开发商品房惜售行为，限制商品房期房和经济适用房转让，加强税收征管和恢复征税、控制炒房。如购买高档商品房、别墅实行高契税政策，二手商品房转让征收商品房增值税或个人所得税，商品房期房转让增收期房转让契税等，限制购房投机和炒作，鼓励自住，控制购房投资和投机需求。
【关键词】房地产；经济泡沫；危害性分析；原因分析；防范措施
近两年来，我国房地产市场持续火热，房地产开发投资增势强劲，土地供应量虽然受到一定的限制，但商品房仍全面热销，销售价格全国普遍大幅攀升，风险在迅速累聚，房地产经济泡沫即将破裂的迹象越来越明显。房地产在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业，而一旦房地产经济泡沫破灭，其对整个经济的冲击作用是难以想像。所以，对我国房地产经济泡沫的研究具有深刻的意义。
一、当前我国的房产市场是否存在泡沫
判断我国房地产市场是否健康，到底有没有泡沫，可以通过以下几方面来分析和判断：
（一）首先是规模是否过大。这是判断房地产市场的基本指标。从供给方面看，过去5年，城镇住宅建设累计竣工面积、年均住宅竣工面积是改革开放以来年均住宅竣工面积的2倍以上。每年城镇住宅的投资规模接近全社会固定资产投资的一半，约占国民生产总值的16%，超出世界平均水平一倍以上。相对于我国的经济总量，这个规模实在太大了。
（二）资金支撑是否稳健。房地产业是资金密集型产业，市场发展受资金供应的影响很大，一旦资金供应受阻，资金链条就可能中断，从而引发一系列连锁反应。目前进入房地产市场的资金结构主要包括银行贷款、个人储蓄、开发商自有资金、施工企业垫资、社会游资。在这五块资金中，银行贷款（利率）和社会游资具有易变性，而个人储蓄、开发商自有资金和施工企业垫资具有有限性，都不足以支撑房地产业的稳定发展，因而隐含着极大的风险。
综上所述，无论从上面哪个角度分析，当前的房地产价格都普遍高于其基本价值。从全国来看，房地产价格高估的程度大多在20%以上，部分城市高估的程度则更为严重。因此，可以说中国的房地产市场出现了明显的价格泡沫现象。
二、房地产经济泡沫产生的主要原因
（一）房地产商品的特殊性。在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。
（二）土地的稀缺性。我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。因此，土地的稀缺性使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。
（三）地价具有虚构性。地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。现实的市场地价中虚构部分越多亦即说泡沫成分越多，反之越少。
（四）房地产市场是不充分市场。由于房地产市场买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。
（五）银行放贷的倾向性。由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款，造成大量资金涌向房地产业。信贷的盲目扩张给泡沫的产生埋下了隐患。
（六）政府部门的不正之风。政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地以及政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为等也是助长泡沫形成的原因之一。
三、房地产经济泡沫的危害性分析
房地产经济泡沫的危害性主在表现在以下几方面：
（一）导致社会资源配置不合理，经济结构构失衡。在房地产经济泡沫破灭之前，房地产价格迅速上升，房地产业高于其他产业几倍甚至几十倍的投资回报率误导了各种经济主体的长期投资行为，由此必然会吸引大量的社会资源进入房地产市场，意味着生产性、服务性产业和基础建设缺乏足够的发展资金投入而得不到应有的发展，最终使整个社会经济结构失衡。
（二）破坏金融系统运行，导致金融危机。房地产经济泡沫时期，由于投机活动盛行，房地产市场预期回报率远远高于其他生产型产业，必然诱使许多银行将大量贷款投放到房地产市场中。房地产经济泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆帐和坏帐。房地产经济泡沫破灭意味着房地产企业的大批破产。脆弱的银行系统将运转失灵，最后可能导致爆发全面的金融危机。
（三）加剧社会两极化趋势，引发经济、政治和社会危机。一方面，房地产经济泡沫的形成直至破灭的过程中，少部分投机者财富迅速集中，而大部分人可能赔得倾家荡产，由此加剧了社会财富的分配不均、国民收入不平等现象，社会两极化的趋势更明显。另一方面，泡沫现象严重时会造成大批工厂倒闭、失业人数剧增、犯罪率激升、社会风气败坏、维持社会稳定的成本大大增加，随时可能会引发经济、政治和社会危机。
四、房地产经济泡沫的防范措施
（一）加强宏观形势和政策的监控。治标须得治本，宏观调控房地产市场秩序，必须从源头上根除房地产经济泡沫产生的土壤。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，建立市场运行规则和监管规则的执行，有效实施宏观调控并按市场发育程度建立清晰完备的制度，促使房地产市场的健康稳定发展，是防止房地产经济泡沫的首要措施。
（二）强化土地资源管理，调节供求关系。通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。首先要严格执行土地开发规划审批制度。调控好土地供应总量、各类用地的供应比例、供应结构和供应区域。其次要严格土地招投标管理，完善政务公开制度。再次是开征土地财产税，抑制土地投机和闲置。最后是要建立土地信息系统，实行全国联网，加大信息透明度，防止信息不对称，控制圈地、炒地等现象。
（三）规范土地市场秩序和行为。要严格市场监管，建立良好的市场秩序。一方面，完善房地产信用体系，建立诚实守信的市场环境；要用法律形式规范房地产交易方式，继续完善新建商品房网上备案制度，严厉查处网上虚拟交易、哄抬房价的行为。另一方面，对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。
（四）整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。央行要采取有力措施控制商业银行贷款过多流入房地产业。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。三要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房等。
（五）建立完善的房地产价格监测、预警系统。不断完善房地产市场的宏观监测体系，就是对全国房地产市场信息的及时收集、整理和分析，对市场运行情况进行评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，在必要时通过土地供应、税收和预售管理等手段及时调控，有效防止泡沫的产生。
（六）建立和完善多层次的住房保障体系。首先要积极发展完善住房公积金制度，改变公积金贷款市场的垄断性，启动房地产二级交易市场的公积金制度。其次是完善廉租住房制度，强化政府的住房保障功能，进一步扩大廉租住房覆盖范围，切实保障中低收入家庭的基本住房需求。三是建立房屋租赁新机制，完善廉租住房和房屋市场化租赁制度，多渠道筹措房源，建立面向低收入家庭的房屋租赁新机制。四是大规模推出经济适用房，抑制商品房价格
（七）有效利用外资，加强监管。房地产业的资本构成开始多元化，大量外资的进入促使融资渠道有效增加，满足我国居民多层次的住房需求。但这同时也为房地产经济泡沫的形成提供必要条件。因此，要加强对外资规模和流向的监管，并通过各项土地供应、银行信贷、税收政策和基础设施等配套政策来进行调节，使之有利于我国房地产业发展。
参考文献：
正因如此，有关当局有足够的理由担忧房地产。尽管多年来当局也对房地产市场多有不满，但一旦房地产遇到危机，必出手相救。这次金融危机之后，政府出台的庞大应付危机的资金，也有很大一部分流向房地产。毫不夸张地说，房地产已经绑架了中国经济，因此也绑架了对经济负责的中国政府。
与泡沫和空置房平行存在的现实是，中国85%的家庭无力购房。这种情况使中国社会对房地产业现状，以及对政府无力改变这种局面的不满已经到达一个新沸点。
到底是什么原因造成了中国房地产这种荒谬的局面？很多人往深一步，转向土地供应市场，指向政府责任。就土地而言，政府负有不可推卸的责任。长期以来，政府行政限制土地的供应量，搞寡头式垄断，同时推行的“招拍挂”制度也阻碍着竞争性土地供应市场的形成。
多年来，人们听到的似乎只有经济学家的声音，那就是供求关系，但供求关系已经很难解释今天中国的房地产市场现状了。很简单，如果求大于供，那么就不会有大量的空置房;如果供大于求，那么就不会有那么多人买不起房。在供求关系之外，还出了什么问题呢？
中国房地产市场现状的形成有很多原因，最大的因素莫过于发展房地产市场的主导思想严重失误。在中国，房地产仅仅被视为经济政策的一部分，而非社会政策的一部分。因为把房地产视为经济政策，其GDP功能（对经济增长的贡献）被凸现，而其社会功能（社会成员对住房的需求和人们的“空间权”）就被忽视。因为商品房兼具投资和消费价值，人们对其价格上涨有预期，开发商利用这样的社会预期去囤积土地和新房，购房者也会迫不及待地去卖房，从而一步一步地把房价逼向新高。
要解决这个问题，政府就要扮演一个很重要的角色。但在中国，政府不仅没有起到正面作用，反而恶化这个局面，使人们对房产价格上升的预期牢不可破。地方政府无视住房的社会功能，而只强调住房的财政功能，即“土地财政”。土地转让金普遍占地方财政收入的30%以上，许多地区60%到70%的基础设施投资依赖土地财政。
纵观世界各国，凡是房地产市场发展健全和公共住房解决得好的国家，都是把房地产作为国家社会政策的一部分。这些国家并不把房地产看成是其经济增长和发展的一个重要资源，房地产对GDP的贡献不是首要考量，首要的是社会发展，是社会成员的居住权。经济因素当然很重要，房地产发展也必须考虑到供求关系，否则是不可持续的，但是这种经济考量是在宏观社会政策构架内进行的。
正因为中国房地产的唯一目标是“钱”而非社会大多数成员的需要，中国房地产市场呈现出过度的开放性和投机性。在剥夺大多数社会成员居住权的同时，各地房地产不仅向国内“炒房团”开放，更向国际资本开放。中国房地产已经成了国内外资本的“游戏物”。
1.1批发企业开展多频次、小批量配送的必要性
从零售企业的角度而言，构建多频次、小批量配送系统是零售企业满足消费者需求的必然要求。随着消费者个性化、多样化消费意识的增强，零售企业纷纷采取多品种少量化经营策略，以降低商品库存、提高商品库存周转率、保持商品鲜度、适应顾客的消费需求。位于供应链中游的批发企业配合下游的零售企业构筑有效的多频次、小批量配送系统成为实现零售企业战略的重要条件。特别是以连锁便利店为代表的零售业态，要在仅有百平方米的狭小空间内陈列上千种商品，并能及时发现畅销与滞销商品，提高卖场效率，就必须以多频次、小批量配送系统为支撑。
从批发企业的角度而言，构建多频次、小批量配送系统是批发企业强化物流功能、摆脱生存困境的必然选择。随着流通渠道重组和流通信息化的发展，批发企业在流通系统中的功能正在被制造商、零售商和第三方物流服务商所取代。面对生存危机，批发企业只有加快批发功能调整，丰富和完善物流功能，建立多频次小批量配送系统，构筑基于消费者需求的供应链物流网络，加大对零售企业的支持力度，才能获得重生与发展。
批发企业开展物流配送，具有地域、设施设备、专业技术和传统组织网络等方面的优势，可以通过强化集包装、装卸搬运、仓储、流通加工、分拣、配送、信息处理于一体的社会化、专业化配送中心功能，与上下游企业构筑新型的供应链战略联盟，为零售企业的发展提供强有力的物流保障。只有在批发企业支持配合下的零售企业发展壮大了，批发企业的生存基础才能更加牢固。
1.2多频次、小批量配送系统的概念及特点
多频次、小批量配送系统是指为满足消费者的需求，批发企业在零售企业的要求下，利用自身在流通渠道中的位置优势，以信息技术为支撑，在必要的时间、以必要的数量向零售店铺提供必要的商品所形成的高效率配送系统。多频次指的是配送频度，是基于时间的概念；小批量则是指配送物品的数量单位，它反映的是订货单位或交易单位的大小。
多频次、小批量配送系统具有以下主要特点：配送时间间隔短，配送商品批量小。这是多频次小批量配送系统的基本特征：以POS及EOS等信息系统为支撑。这是批发企业与零售企业之间构筑多频次小批量配送系统的必要条件：基于多赢的合作理念。这是多频次小批量配送系统真正发挥效益的前提保证，系统具有两面性，一方面可以帮助零售企业实现零库存，扩大经营品种，提高商品鲜度；另一方面，又给系统执行主体—批发企业带来较大的物流成本压力，同时对社会环境也带来一定程度的负面影响。
1.3多频次、小批量配送给批发企业带来的负面影响
（1）导致批发企业物流成本上升。批发企业基于零售企业增加经营品种、降低库存成本、保持商品鲜度、削减订货成本等要求构建的多频次小批量配送系统正在积极发挥正面效用的同时，也为批发企业带来了巨大的物流成本压力。主要表现在：仓储管理及库存成本增加；配送成本增加；在整体物量不变的情况下，配送次数的增加意味着单位配送车辆实载率的显著下降，单位商品配送成本的显著增加；配送次数的增加又导致配送车辆不足，企业外包物流费用上升；零售企业指定时间交货导致配送车辆待机时间增加，从而影响配送时间效率：信息系统投资大；多频次小批量配送系统是建立在基于POS、EOS等信息系统基础之上的，以实现高效、快捷、准确的订发货信息传输。EOS成为实施多频次小批量配送的必要条件：包装费用增加；集装化包装在配送中心拆零分拣，再施加不同规格、不同材料的小包装，导致包装材料开发及包装成本上升：人头费增加。分拣、流通加工、配送等作业都需要大量的物流人员作保证，人头费支出在物流成本中的比重越来越大。由此可见，以批发企业为主体的多频次小批量配送系统，在满足零售企业要求和消费者需求的同时也承受着巨大的物流成本压力，因此，构建一条以批发企业为主导的供应链物流体系成为必要。
（2）导致社会环境负担加剧。多频次、小批量配送系统对环境的负面影响主要表现在配送车辆噪音公害对人的精神、情绪、健康的影响；配送车辆废气排放对人的生理、空气、水的影响；配送车辆增多造成的交通堵塞、交通事故增加以及对人的伤害等等。物流活动的本质就是以尽可能小的物流成本达成尽可能好的物流服务，同时减少外部不经济的发生。所以，如何减少多频次、小批量配送系统对环境的不良影响成为企业不容回避的课题。
2批发企业的物流功能定位
批发企业是指从生产者或其他经营者手中采购商品、再将其提供给商业用户及其他业务用户，供其转卖、加工或使用的经营活动主体。批发企业在流通结构中处于主要位置并发挥着连接生产与消费的桥梁作用。虽然“批发无用论”的论调很高，但是批发企业所拥有的商流和物流优势决定了它仍将在流通渠道中发挥重要作用，其中，物流功能发挥的好坏将直接影响批发企业的生存和发展。
中国人民大学的喻志军认为，批发企业主要有五个功能，即集散商品、加工整理商品、调节供求、融通资金与承担风险。这些功能基本上反映出了批发功能的本质特征，集散商品与加工整理商品功能可以归属为物流功能，调节供求等可以纳入商流的范畴，但是，批发企业的物流功能不仅仅表现为简单的商品集散与流通加工，它在综合物流及供应链管理上可以发挥更大的作用。本文在参考了大量中外文献的基础上，对批发企业的功能，特别是物流功能进行了重新定位（见附表）。
从附表对批发企业的功能分类可以看出，物流功能已成为批发企业的核心功能。日本著名流通学专家田岛义博指出：“无论在日本还是美国，批发企业诞生的当初，其基本功能就是物流，物流是进行批发和能够进行批发的最大功能。”长期以来，批发企业重商流轻物流的运作模式导致众多批发企业，特别是中小批发企业的生存出现危机。进入多频次、小批量配送时代，物流已不再是商流的从属，从某种角度来说，批发企业已经到了以物流促进商流发展的阶段，这就要求批发企业必须在物流理念上进行更新。
3批发企业实现物流合理化途径
3.1建立有效的信息处理系统
信息化建设是批发企业适应现代生产与销售，为零售企业提供高效物流配送服务的基础，是批发企业向生产领域提供销售信息反馈的最佳途径。EOS（电子订货系统）的应用是批发企业实现物流合理化的必要条件。目前，我国批发企业应用EOS的比重较低。EOS不仅用于订发货信息的处理，而且可以与仓库管理系统连动，提高库内作业水平。
3.2完善仓库管理系统
完善仓库管理系统应从仓库内设计、仓库内作业程序、出入库作业、商品保管指示系统、流动货架管理系统、库存管理与控制系统等方面入手，实现单位商品库存成本最低。
3.3强化配送管理系统
强化配送管理系统最有效的手段是实施共同配送。批发企业除了需要与供应链内的上下游企业加强战略合作关系之外，为减轻物流成本及对环境的负面影响，批发企业与零售企业还应本着“销售是竞争对手，物流是合作朋友”的原则与同业种加强协作，开展共同物流、共同配送，发挥规模效益，共同提高物流效率，降低物流成本。以商业企业为主导的共同配送模式分为以批发业为主导的横向共同配送和以零售业为主导的横向共同配送。批发业为主导的横向共同配送就是使批发商向综合型批发企业转型，通过商品进货的统一化、广泛化和多样化以及商品配送的共同化、规模化和效率化，顺应零售连锁商业的需要，同时集中商品信息，对零售及生产企业予以指导，逐步确立在供应链中的主导地位。零售业主导的横向共同配送可以由大型零售企业建立配送中心，由批发商将商品送到配送中心进行统一储存、统一加工、统一配送，在配送能力有余的情况下，还可以为其它零售企业提供服务。中小型零售企业可以联合起来共建配送中心，再由批发企业实施配送运作。
3.4提高物流从业人员的数质量
我国批发企业从事物流的人员无论在数量上还是质量上都有很大的缺陷，他们几乎都没有经过物流的专门培训，高级物流管理人员更是缺乏。虽然我国物流教育培训近几年发展很快，但是，大部分工作岗位集中在物流企业和储运企业，批发企业物流岗位成为一片贫瘠之地，因此，加大物流从业人员岗位分流，加强对批发企业物流管理和实际操作人员的物流教育培训成为当务之急。
3.5构建物流管理指标体系
要想实现物流管理的合理化，必须建立一套能够衡量物流绩效的物流管理指标体系。现阶段，我国的很多批发企业尚未建立起一个基础的物流数据库，对物流运作的好坏只是凭感觉、凭经验，缺乏科学的绩效考核标准。另外，有条件的企业可以尝试应用作业成本分析法来进行物流成本管理，改善物流作业水平。
3.6加大行政支持力度
批发企业物流是构成我国经济物流系统不可缺少的一部分，它的合理化实现程度会直接影响到整个供应链物流的优化，进而影响到整个国民经济流通系统的合理化，所以，它的重要性不言而喻。解决资金缺乏、人才不足等问题，仅仅靠批发企业自身的努力是不够的，政府应该加大对中小批发企业的融资力度，引导批发企业物流向规范化、标准化、共同化方向发展，同时加强物流指导，提高物流从业人员的素质。
4结语
批发企业一头连着生产，一头连着消费，承担着商品价值实现和转化的重要职能，所以，批发企业物流在供应链管理中具有战略地位。但是，由于新型流通形式的发展，制造企业、零售企业以及第三方物流企业在流通渠道中对批发功能的掠夺，导致批发企业面临严峻的生存危机。在多频次、小批量配送时代，批发企业只有利用自身的渠道优势和长期积累的物流运作经验，强化综合物流及供应链管理功能，努力实现物流合理化，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
参考文献
1中小企业诊断协会.多频次小批量配送[M].东京：同友馆，1992
2王之泰.现代物流管理[M].北京：中国工人出版社，2001
3王健.现代物流网络系统的构建[M].北京：科学出版社，2005
摘要多频次、小批量配送时代的来临为批发企业带来了巨大的成本压力，实现物流合理化成为批发企业面临的难题。建立有效地信息系统、完善仓库管理系统、强化配送管理系统、提高物流从业人员的数质量、构建物流管理指标体系、加大行政支持力度是实现批发企业物流合理化的有效途径。
没有了房地产，上海GDP怎么达到双位数的增长？
没有了房地产，上海拿什么搞市政建设？
没有了房地产，上海人的收入怎么提高？
房地产业趋于独大
2004年4月底开始的宏观调控似乎对上海的房地产只有极短暂的影响。几个月后，各路资本又像着了魔一样把钱投进上海的楼市，最近更发展至不问价钱、不作比较便将整栋楼买下的程度。这种疯狂的行为也为来上海的农民工找到了更为轻松的职业―替人排队买楼，据说每晚的收入达100-200元。
上海的市中心楼价就是在这样的催谷下每平方米突破了16000元，而一年前还只在万元徘徊（图1）。在2001年，上海只有4%的住宅售价超过8000元/平方米，2003年有16%，到今年第一季度，估计40%的住宅成交价格超过8000元/平方米（图2），而新开楼盘成交价超过8000元/平方米的更多过50%。房价上涨之迅猛，在全世界也是罕见的。上海的房子已经不是一般上海市民买得起的了。
同时，房地产越来越肩负着拉动上海经济增长的重任，越来越显得一枝独大。也许有人反驳，上海的房地产业增加值去年只占GDP的8.4%，信息产业、金融业、商贸流通业不仅都比它的贡献要大，也在全国领先，信息和金融业更是上海市最为看重的行业。不错，如果只横向比较的话，2004年仍在上海六大支柱产业中居第四位的房地产业，确实还不到那么风头无两的地步。但是如果历史地看，房地产的增长速度就不能不叫人另眼相看了。
1999年，上海市中心的房价大约是现在的1/5-1/4，房地产业增加值占GDP的比重也在所有行业中排名第四，对GDP增长的贡献率只有5.2%。其时，由于上海大举进行金融业硬件建设，加上当年中国股市大幅上涨，金融成了上海的第一支柱产业，对GDP增长的贡献率超过14%，远远高于房地产对经济的贡献（图3-4）。
但随着2000年福利购房政策取消，上海市政府开始通过退税的方式来鼓励市民购房，当地房地产价格开始了新一轮飙升。从2000年至2004年，上海住宅销售均价从3326元上涨到6385元（图5），几近翻番。房地产业增加值也随之水涨船高，2004年首度超过600亿元。房地产业与金融业对经济增长的贡献，从5年前的8.8个百分点缩小到约1.5个百分点。当然，中国金融业自身的踯躅不前与股市低迷促成了这种差距的缩小，但是，房地产业的繁荣兴旺无疑是更重要的原因。与上海第一支柱产业信息产业对GDP的贡献相比，房地产业与其之间的差距也缩小到不足3个百分点。
短短5年间，房地产业迅速拉近了与上海第一支柱产业之间的距离，充分反映了房地产发展的强劲动力。按照对 GDP增长的贡献率来排序，2003年房地产业的贡献率为10.7%，排在汽车业、信息产业之后，居于第三位。
但从发展的趋势来看，房地产业正成为拉动上海GDP增长的最大引擎。汽车产业经过2003年非理性的疯狂增长、2004年的价格战与高库存之后，已经风光不再。去年房地产业拉动GDP增长了13个百分点，其贡献已经超越了汽车产业。信息产业在2004年仍坐上海经济第一支柱产业的交椅。上海的信息产业多属信息制造业，由于高地价推高了商务成本，使得大量制造企业迁出，其发展速度的放缓只是一个时间问题。
值得注意的是，房地产涉及许多关联产业，如钢铁、家电、家具、建材、中介、金融、室内装修等，其乘数效应（或带动系数）居各行业之首。如果以1.36的带动系数计算，2004年房地产及其相关行业总共拉动上海GDP增长了19.5%，堪称名副其实的上海第一产业。
金融不景气、汽车不好销、信息制造业外流，是房地产一枝独大的背景。如此情况决定了上海市对房地产价格急升那种既恨又爱、欲拒还迎的心态。今天没有了房地产,上海GDP怎么达到双位数的增长？没有了房地产，上海拿什么搞市政建设？没有了房地产，上海人的收入怎么提高？联想到近来上海市出台的一系列打压房价的举措，着实令人捏一把汗。
房价高企谁失谁得
房价的急升使得目前房地产业在上海正趋于一枝独大。但高企的房价对于经济的可持续发展并无益处。
以上海目前的房价，本地居民已成了旁观者。上海市房地局最近一次对于浦东两年内新建成商品房的摸底调查显示，热钱购买的比例接近50%。内环以内的新楼盘，热钱购房的比例更普遍在80%以上。与上海市民必须居住在上海不同，热钱的需求是建立在逐利而不是居住基础上的。因此，一旦对于上海房地产的价格预期出现变化，热钱可能在一夜之间消失，最后的接盘者依然是上海的本地居民，房价的调整幅度最终取决于本地居民的购买能力及购买欲望。
房价飙升对拥有房产的上海市民来讲，当然不是坏事―资产价格升值了，但是也未必是多么大的好事。不将住房卖出套现，升值的利润不过是账面上的。对于仅仅拥有一套住宅、必须住在上海的市民来说，财富还不是自己的，至少还没有真正进到自己的钱包里。未见其利，却先受其害。房价上涨带动租金（尤其是商户租金）的上涨，由此拉动服务业价格的上涨。这给上海市民带来两个困扰：一是房价上扬幅度远超过工资增长幅度，带来实际收入下降（表1）；二是租金、工资成本上升过快导致部分就业机会（尤其是低端的就业机会）流失。对于上海的经济长远发展，过高的房价则会使制造业过早移出，对此后文会进一步阐述。
经济房地产化同时为上海的金融机构带来极高的风险。中国人民银行上海分行最新公布的数据显示，截至2004年底，上海市中资金融机构累计增加个人住房贷款728亿元，占全部新增贷款的54%，而且在新增的个人住房贷款中，中长期贷款增量的比例也高达48%。这里还不包括借给发展商的贷款。可以想像一旦房价下跌，可能带来巨大的金融风险。
其实，现在高房价的受益者只能是开发商和政府。以2003年拍卖成功的黄浦区144号街坊西块土地为例，其土地价格为37509元，容积率为6 ，则地面价格达到6251元，再加上建安成本、配套成本、贷款利息、各种税费等，估计其建成后成本约在11000元/平方米左右。而当时，这个区域的平均房价还停留在10000元/平方米左右。这种状况下，开发商想要赚钱，惟一的希望就寄托于日后上海房价保持每年20%以上的增长了。现在看来，他们的愿望可以实现了，因为市中心的新盘均价已经在16000元/平方米之上。
更何况房地产是财务杠杆比率最高的行业，项目投资中的绝大部分来自银行贷款。虽然按2004年3月银监会的《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定，开发商的自有资金比例不应低于项目总投资的35%。但是据业内权威人士透露，实际上开发商能拿出4%的自有资金来作开发已算不错，一分资金不出空手套白狼的比比皆是。若以4%的自有资金计算，每个项目有20%的利润率，对开发商而言即意味着500%的资本回报率。房地产业之吸引力，可见一斑。
对于政府而言，短期来看，由于房价高企，开发商为追逐暴利而趋之若鹜，无疑会增加政府的卖地收入（图6），令其有充裕的资金加大城市基础设施建设力度，从而提升城市形象（附文二）。上海2003年的地价收入为约216亿元，如果全部用于市政建设，就可以解决超过1/3的资金。但长远来看，房价畸高不仅会提升当地第二产业与现代服务业的经营成本，造成挤出效应，由房地产业拉动的经济增长，也会在房地产泡沫退却后受到拖累。东京、香港在这方面都有前车之鉴。
附文一
万科丁长峰:
上海地产界进入劣币驱逐良币阶段
“开发商不需要在产品素质上下很大功夫，就能获得很好的业绩，
这样不仅令优秀开发商的品牌、服务优势很难体现，还会减弱其提升产品素质的动力。”
上海房价暴涨，普通市民供楼负担急增，不仅引起上海市政府及央行的高度重视，日前相继出台了对炒楼者另外课税、调高个人房贷利率等政策，就连一般人认为是受益者的房地产开发商也心存忧虑。
卖楼容易减弱创新动力
上海万科房地产有限公司总经理丁长峰就直言：“我们并不希望上海的房价像现在这样涨法，这样，万科的品牌优势、服务优势、质量优势就很难体现出来了。”他解释说，2000年前，开发商卖出一套房子往往需要一个月以上的时间，而购房者则基本上要在比较十几个楼盘、几乎所有亲戚都看过房子之后才能决定是否购房。而现在，“上海不存在卖不出去的房子，我们的楼盘卖得好，别人也和我们一样好，我没什么可自豪的。”
2004年，上海万科的销售收入比2003年少了近6亿元，但净利润却高出4000万元。这自然得益于上海去年房价的高速上涨。但房价高企也为上海万科的管理带来了新的问题：“现在每套房子都能获得10倍以上的超额认购，销售人员不再为如何卖房担心，设计部门也很难像以前那样绞尽脑汁地工作，因为再烂的房子都有人买。”
更让丁长峰担忧的是，现在的上海房地产界已渐渐进入了一个劣币驱逐良币的阶段。“开发商并不需要在产品素质上下很大功夫，就能获得很好的业绩。而有些开发商花了很大的成本进行产品创新之后，却发觉周边非常一般的楼盘也能卖得很好，这样也会减弱他们提升产品素质的动力。”
因此，丁长峰认为，如果上海房价急速上涨的态势能够得到平抑，万科也能从中受益：“品牌优势能体现出来，地价会降低，人力资源上也能有个汰弱留强。”
公开土地供量有助平抑房价
丁长峰表示，万科正为上海房地产的低谷作三方面的准备：第一，保持稳健的财务水平；第二，加强内部的管理，调整员工心态；第三，将一部分利润提出来用于提升产品品质。
但他同时认为，上海的房地产不会在今年迎来低谷。“上海市政府和央行最近出台的一些政策和利率调整还太过温和，不可能真正地打压房价。拿首付比例来说，上海去年基本上就没有低于3成的首付了，最新的政策不过是在说法上更明确；多付的那些按揭利息相对于上海的房价也不过是九牛一毛。”他希望，上海市今年能出台更强有力的措施，比如进一步上浮首付比例，以有效打击房地产投机。
而平抑房价更有效的方式，是政府能改革目前的土地供应制度。“将两年内的土地供应规划向社会公布，以便开发商能够更有的放矢地进行投标，而不是像现在这样，因为不清楚未来什么时候才会有下一块土地被拍卖，开发商普遍有一种吃了上顿没下顿的感觉，因而一有土地拍卖，就蜂拥而上、不计成本地拿地。“开发商更理性地买地，房屋的成本和售价自然也会下降。”
附文二
城市建设 日益沉重的负担
“Wonderful Shanghai”，这是姚明在上海城市宣传片中的一句广告语。环绕城市的三座高架桥，横跨黄浦江的六座大桥，市中心的成片绿地，苏州河的综合治理，四通八达的轨道交通，即将建成的世界上第二大深水港等等，的确让这座城市变得前所未有地美丽和便捷。这一切美丽来源于上海在市政建设方面的巨大投入。
根据《上海统计年鉴》的数据，2000-2004年，上海总共投资了2821亿元用于城市基础设施建设，而同期地方财政收入只有3856亿元。在2004年，上海的城市基建投资创下了新的纪录，达到了673亿元，占到地方财政收入的六成（附表）。
如此高昂的市政建设费用，如果全由政府埋单就显得极不现实。因此，上海市政府过去5年内用于城市基建的财政支出只占城建总投资额的35%，而其余资金如何落实，就成为影响上海城市面貌的关键。
在上世纪90年代之前，上海市政府率先在城市基建领域引入了外资，1989-1992年间，上海市向国外金融机构共筹措资金约12亿美元，投入到了南浦大桥、地铁一号线等市政重点工程的建设中。
但城市建设所需的资金越来越多，2004年的基建投资额是1992年的大约8倍，政府的筹资能力跟不上城市建设的需要。因此，1992年上海市城市建设投资开发总公司成立并承担了大部分的城市建设融资职能。其资金来源大致可分为6类：国家政策性贷款；国际金融机构和外国政府贷款；城建债券；专营权转让；市政设施的收入；引进民间或国外投资者。
关键词：低碳经济；房地产经济；影响
我国是世界上最大碳排放国家之一，能源危机日益严重，促使我国越加重视低碳经济发展。房地产经济是我国国民经济主要组成因素，但低碳经济的利用将会对房地产经济产生很大的影响。所以，合理利用低碳经济，顺应时展需求是至关重要的。房地产经济中应用低碳经济，需要房地产行业的重视和消费者的认可，从而实现低碳经济发展。
一、低碳经济对房地产经济产生的不利影响
1.增加房地产开发成本
低碳经济对房地产行业提出的最重要标准和要求就是节能减排。但目前房地产开况来看，大部分开发单位将精力放在怎样利用房地产增加企业的经济效益和扩大企业规模上。与此同时，房地产设计人员通常注重房地产分配设计方案，忽视低碳经济对房地产经济发展所造成的影响。但，我国低碳经济观念出现较晚，没有系统的低碳技术，造成节能减排材料价格的提升，增加了房地产开发商不得不以高价购买，增加其投资资本，造成了房地产低碳经济发展不能顺利进行；低碳经济发展工作单一性强，也导致了房地产建设发展不能充分发挥其指导作用。低碳经济最核心的内容就是利用新能源、新技术、新材料，但这这几方面我国还存在严重不足，导致我国在最短时间内实现低碳经济发展是很困难的。
2.房地产开发缺乏质量控制体系
在房地产建设工作管理过程中，应与低碳经济相结合，进行系统研究分析，及时对不合理的地方进行调整，进而为房地产经济符合低碳经济发展要求提供保障。但就目前的发展现状来看，房地产开发单位并没有将工程质量控制工作放在实际管理工作中，利用低碳经济方法和原来设计存在很大的差别，也因缺乏质量监测工具和方法，限制了房地产经济管理工作，阻碍了房地产开发工作顺利开展。
3.导致房地产开发商提高房价
随着低碳经济逐渐深入房地产经济开发中，给房地产开发商造成了大量成本投入，与此同时，低碳经济的局限性，也造成相应土地价值发生变化。这样的社会背景下，开发商就此会为了保障自身经济利益，将低碳化和绿色环保当做主要销售亮点，抬高房价。最终造成了大多数的消费者由于房价过高而放弃购防欲望，严重阻碍了房地产行业顺利发展。
二、低碳经济对房地产经济产生的有利影响
1.调整了我国房地产行业的内部结构
低碳经济不但推动房地产行业顺应时展要求，同时也调整了我国房地产行业的内部结构。当前我国房地产行业准入门槛低，产业结构不是很合理，但低碳经济的发展，弥补了这方面的不足，加强了房地产行业优胜劣汰。更好顺应时展需求，加强房地产行业的内部结构是必要的。所以，各大房地产开发商，可以将眼光放在建筑质量和环保性能等方面，为进一步促进房地产行业的长期性的发展提供保障。
2.有效实现了节能降耗
低碳经济发展，促使我国房地产行业向节能化方向发展。当前，我国房地产行业中使用的建筑施工设备和建筑材料非常巨大，但低碳经济要求在房地产建筑施工中应遵循低碳化，利用低碳经济进行房地产行业建设，促使其主动应用低碳新设备、新技术、新材料，这种情况下，不仅降低其建筑施工消耗，还达到节能减排的理想标准。
3.有利于我国房地产行业长期性发展
目前，低碳经济观念已经深入人心，在房地产开发建设中，合理融入低碳经济，也更能满足消费者的需求。开发商将低碳经济合理的运用到房地产建设中，不仅可以有效的避免开发商为自身的经济利益提高房价问题，也保证了房屋建筑物的品质。所以，低碳经济对我国房地产行业的长期性发展有很大的促进作用。
三、房地产经济中利用低碳经济的有效措施
1.合理规划房地产项目的户型布局
目前，我国房地产行业通常采用粗放式经营模式，开发商主要重视经济利益，不考虑消费者真正需求，忽视低碳经济发展要求等，例如，在卧室、楼道等面积过大问题，加大了资源的浪费情况。另外，开发商为了加快资金的回收速度，通常情况下并不参与室内装修。但业主在进行室内装修中，导致大量的人力、物力和财力的浪费，与低碳经济发展的要求相悖离。所以，房地产开发商应重视提高自身开发质量，利用低碳经济发展理念，充分发挥低碳经济作用，合理做好每个户型的设计工作，适当调整房屋比例，将消费者实际需求和自身利益相结合，最终实现低碳装修。
2.积极倡导低碳式生活
低碳经济快速实现，就要求房地产开发单位加强各部门工作对低碳经济观念的认识，为消费者更好的讲解低碳经济，让消费者充分了解低碳经济所产生的利益，以获取消费者支持；让消费者从长远的角度来支持低碳房地产项目的开发，进一步为低碳经济发展提供有利条件。
3.规定项目流程设计
在房地产建筑设计中，应结合低碳经济的具体要求，建立合理设计流程，制定明确的房地产经济规范。制定规范设计图纸，进而保证环保设计顺利进行。对设计过程中主要强调和重要设计部分制定专门管理措施。将房地产经济设计理念与设计者详细沟通，促使每个设计人员达到一致的设计理念。根据低碳经济设计理念和要求，设立规范的设计流程，从而达到低碳经济设计标准。比如在设计对雨水回用设施，既需要考虑场地内雨水具体情况，又需要景观设计人员提供用水数据等，所以制定规范设计流程，顺应房地产经济设计需求是必要的。
四、结论
保障人类生存环境质量和维护自然环境发展，发展低碳经济是至关重要的。基于低碳经济在房地产经济发展中存在双重影响，低能源消耗将成为未来房地产行业的发展趋势，所以，房地产行业应加强有利影响作用，合科学合理的调整其不利影响，为房地产经济和低碳经济的更好发展保驾护航。
参考文献：
[1]赵洁.论低碳经济对我国房地产经济的影响[J].工程经济,2015(1):92-96.
关键词：低碳经济；房地产经济；影响
中图分类号：F113 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）004-00000-02
一、前言
我国是当前世界上的最大碳排放国家之一，能源危机的日益严重使我国开始愈加关注低碳经济的发展。房地产经济属于我国国民经济的一项重要组成部分，而低碳经济的使用将会对我国的房地产经济产生十分重要的影响。因此，适应时代的发展需求，积极使用低碳经济尤为重要。在房地产经济中使用低碳经济，需要国家支持和房地产行业的重视，同时也需要广大消费者树立低碳消费观念，以促进低碳经济的实现。
二、低碳经济对我国房地产经济产生的各种影响
1.低碳经济对我国房地产经济产生的有利影响
（1）调整了我国房地产行业的内部结构
低碳经济在推动我国房地产行业与时俱进发展的过程中，也优化并调整了我国房地产的产业结构。由于我国的房地产行业的准入门槛较低，其产业结构并不十分合理，低碳经济的使用加强了房地产行业间的优胜劣汰节奏。为了顺应时展需求，房地产行业必须优化产业内部结构。因此，房地产开发单位便可以将注意力更多的投入在建筑物的建筑质量、智能化水平以及环保性能等各个方面，进而促进房地产行业的可持续发展[1]。
（2）在房地产经济中有效实现了节能降耗
低碳经济的不断发展，推动了我国房地产行业的节能化。现阶段我国的房地产行业所使用的建筑材料以及建筑施工设备耗能都十分巨大，而低碳经济要求房地产行业致力于建筑施工时的低碳化、智能化，低碳经济将促使房地产行业积极引入并应用各种低碳新材料、新设备以及新技术，这样一来，便能够有效降低建筑施工能耗，最终科学实现节能减排的目的。
（3）有利于我国房地产行业的发展长期性
从长远的角度来看，低碳经济有利于我国房地产行业的发展长期性。如果开发商可以积极发展低碳经济，在房地产的开发过程中尽量使用各种低碳技术，便可以有效保证房屋建筑物的品质，也可有效避免开发商为了经济利益一味炒房的问题产生。因此，低碳经济的发展十分利于我国房地产行业的长期发展[2]。
2.低碳经济对我国房地产经济产生的不利影响
（1）增加了房地产的开发成本
节能减排是低碳经济对房地产行业提出的最主要要求，由于我国的低碳经济概念起步比较晚，而且当前尚未掌握一些实现低碳的核心技术，因此，我国的节能减排材料价格比较昂贵，进而致使房地产开发商的投入成本大幅增加。低碳经济的核心内容要求使用新能源、新材料和新技术，但是我国在这几大方面的发展均存在严重不足，致使我国在短时间内难以实现低碳经济的快速发展。我国的房地产行业如果想尽快实现低碳化，同时面临着技术方面的制约和激烈的市场竞争，实现低碳经济具有一定的难度。
（2）致使大部分开发商提高房价
当前，低碳经济需要开发商投入比较大的经济成本，同时，低碳经济也限制了土地的利用。因此，部分房地产开发商为了实现经济利益，便将绿色环保和低碳化作为重要卖点，肆意的抬高房价。在这样的情况下，造成很多消费者难于房价过高而放弃购买低碳住宅，最终影响了我国房地产行业的和谐发展。
（3）制约了我国房地产经济的快速发展
当前，我国的房地产所采用的施工模式普遍存在高能耗的特点，短时间内很难改变这一特性。比如，在能源和技术方面，均很难在短期内实现适宜的更换。因此，我国的房地产行业在发展低碳经济时，在短期内会遭受一定程度上的影响和制约。此外，由于当前的低碳产品高价昂贵和短期内没有廉价能源的使用都会增加房地产行业的经济负担。因此，低碳经济不利于我国房地产经济的整体发展。
三、在房地产经济中进行低碳经济的有效策略
我国是当前世界上的最大碳排放国家之一，我国的碳排放量与人口、经济产值以及能源使用量等情况在占世界总量的比重中极为不相称。因此，尽快在房地产等经济中开展低碳经济迫在眉睫，具体详见表1[3]。
表1 我国的碳排放情况
年份 我国的碳排放情况
2005年-2011年 在全球统计的新增二氧化碳的排放量中，我国所占的比重已经高于60%以上。按照人均占有比例，我国的人均二氧化碳排放量已高达6t，超过了当前世界的人均占有水平。
2011年 我国碳排放量已经达到80× ，占全球统计的总排放量的 ，已经超过美国的碳排放量约50%。
预计2020年之前 我国的人均碳排放量将会超过欧盟的人均水平。
1.合理规划房地产项目的户型布局
当前，我国房地产行业基本使用粗放式经营的模式，开发商更加注重经济效益的结果，而忽视了低碳经济要求和购房消费者的实际需求情况。比如，设计的楼道和卧室等面积过大的问题，在一定程度上造成了资源的浪费。此外，开发商为提升资金的回笼速度一般情况下并不负责室内的装修工作。而业主在装修的过程中，由于难于统一安排设计和施工，造成了大量人力、财力和物力的浪费，严重违背了低碳经济的要求。因此，房地产开发单位应该不断的提升自身的开发质量，采用先进的低碳经济设计理念，做好户型的规划布局工作。并适当的增加装修房屋的比例，以发展自身并兼顾消费者的实际需求，实现低碳装修。
2.采用节能技术及环保材料
由于我国的低碳技术比较落后，我国房地产行业现阶段在使用低碳经济过程中所面临的最大问题就是建筑物的保温和给排水的问题。在我国的很多房地产建筑物中，开发商为了实现采光面积的最大化，会大量使用玻璃，但是玻璃的大量使用所存在的不足之处是散热的速度比较快。在这样的情况下，如果想实现室内温度的恒定，则需要使用空调，而空调的使用也大幅的提高电能消耗。为了规避这一问题，房地产开发单位应该尝试使用低辐射玻璃等各种新型玻璃，这类玻璃不仅可以满足采光需要，同时也会发挥出隔热保温效果，有效缩减了空调的使用，最终实现低碳的目的。此外，房地产开发单位也可以多使用绿色植物来吸收CO2、遮阴降温。同时，绿色植物也具有美化环境的作用。因此，合理利用生物能源是当前低碳经济的重要研究方向。比如，太阳能等再生能源的开发和使用，不仅具有清洁性，而且具有取之不尽的特点，对发展低碳经济具有重要推动作用。
3.积极倡导低碳式生活
为了快速的实现低碳经济，房地产开发单位还必须加强对低碳经济的认识，并在人力和物力加大投入。同时，加强低碳经济的宣传力度，提高消费者对低碳经济的认识，获得消费者的低碳支持。比如，房地产开发单位可以积极的向消费者宣传一些低碳产品，增强消费者的绿色环保意识，并让消费者充分了解低碳产品的优势，进而得到消费者认可。房地产开发单位应该让消费者认识到尽管现阶段购买低碳住宅的成本较高，但是，在日后的使用中，低碳住宅可以节省很多能源，低碳住宅十分利于消费者入住后节省开支。使得消费者能够站在长远利益的视角上支持低碳房地产项目，进而推动人民群众为低碳生活贡献力量[4]。
四、结束语
综上所述，为维护自然环境的可持续发展，保证人类生存环境质量，积极发展低碳经济十分重要。未来房地产行业的发展趋势将是减少能源消耗和碳排放量，才能促进我国房地产行业的和谐发展。由于低碳经济的使用对房地产经济同时具有有利和不利的双重影响，因此，房地产行业需要积极的发扬其有利影响，并及时改进其不利的影响，争取在低碳经济时代里寻求长久的经济、环境的和谐发展。
参考文献：
[1]刘丽丽.试论低碳经济对房地产经济产生的影响[J].现代物业（上旬刊），2014，13（08）：10.
[2]石颖.低碳经济对房地产经济造成的影响探讨[J].现代商业，2014，01（05）：57.
[3]舟丹.中国是世界上最大的碳排放国之一[J].中外能源，2015，20（01）：56.
