时间：2022-07-20 15:20:39
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1.“教”的内容与建筑设计相脱节
“全国高等学校建筑学专业本科（五年制）教育评估标准”中对“建筑结构”方面的知识做出了具体的要求：了解结构体系在保证建筑物的安全性、可靠性、经济性、适用性等方面的重要作用，掌握结构体系与建筑形式间的相互关系，了解在设计过程中与结构专业进行合作的内容；掌握常用结构体系在各种作用力影响下的受力状况及主要结构构造要求；有能力在建筑设计中进行合理的结构选型，有能力对常用结构构件的尺寸进行估算，以满足方案设计的要求。[2]这些要求都是建筑学专业的学生应该掌握的基本结构知识。但实际情况往往是知识的传授与建筑设计和实践严重脱节，其中一个重要的原因，是讲授“建筑结构”课程的教师很少具有建筑学专业背景，无法将结构课程与建筑设计及建筑物实体结合起来，对于建筑学专业学生学习“建筑结构”的需求和兴趣点也把握不够准确，建筑结构课程就显得僵化、呆板，很难引起学生的学习兴趣。由于学生的学习积极性不高，使得教师自身对于“建筑结构”课程的认识也多被定位为辅助的、配套的、边缘的地位，所以对于建筑学专业“建筑结构”的教学和研究也缺乏动力。
2.“学”的过程中，学生“重艺术、轻技术”的观念根深蒂固
成熟于20世纪50年代的中国建筑学教育，带着明显的计划经济的烙印，学生在学校里主要进行方案能力的培养，空间、构图、立面、色彩几乎是建筑学专业教育的全部内容。一个形式丰富的方案，一手漂亮的徒手画，一张完美的表现图，就是建筑学优秀毕业生的标签，顺理成章，形式成了建筑学教育的重头戏，重艺术、轻技术的观念在建筑学教育中可谓根深蒂固。从学生学习的角度来看，“建筑结构”课程对于建筑学专业似乎是可有可无的，甚至有相当一部分同学认为，只要自己设计出有文化、有思想的建筑方案，自然就会有学结构的专业人员主动配合实现了。但实际情况却恰恰相反，但凡能成为优秀建筑师的人，对结构的知识往往都是非常丰富的，美国建筑大师赖特正是因为有着丰富的建筑结构知识，才在约翰逊制腊公司行政楼中创造出无梁楼盖的奇特景观，而同样是他设计的东京帝国饭店在经历大地震之后却依旧岿然不动。学生们在“万般皆下品，惟有艺术高”的指导思想下学习建筑学，其结果导致学生刻意追求超凡脱俗的艺术才思的同时，却丧失了严谨求实的技术头脑。
二、“建筑结构”教学方法的改革从“教”和“学”两个方向同时开展
1.引入建筑学专业背景的建筑结构教师，增加形象思维的内容
具有建筑学专业背景的建筑结构教师对于“建筑结构”的教学可以起到事半功倍的效果，因为他们在掌握建筑结构专业知识的同时，了解、熟悉建筑设计与结构相关的知识点，以及能够用形象思维和逻辑思维相结合的方法进行教学内容设计和课堂实践。在“建筑结构”教学中，尽量引入形象思维和建筑艺术实体，例如在框架结构的讲授当中，引入中国古代木构的原理和形象。中国古代木构的代表构件斗拱，从受力原理上来讲，与框架结构基本相同。从斗拱的构建和逻辑来讲述框架结构的悬挑原理，也收到了很好的效果，如图1所示。由于建筑学的学生对于中国古代建筑的木构以及斗拱本身就具有非常鲜明的印象，在“建筑结构”课程中引入该形象，首先从教学内容上能够起到吸引学生注意力的作用，其次，从木构及斗拱的受力与框架结构的受力逻辑的对比也使得学生对于抽象的框架结构逻辑的学习，增加了形象思维的内容。同样，在讲授拱结构的受力特点时，课堂上用万神庙和路易斯康的印度经管学院进行对比。万神庙（图2）的穹顶结构侧推力是用连续的墙体来抵抗的，同时，为了减轻墙体的自重，将墙体局部挖空，形成壁龛，所以建筑形象也是相对完整和封闭的。而同样是抵抗拱结构的侧推力，路易斯•康的印度经管学院（图3），无论是解决跨度的拱结构，还是砌筑在墙体中的拱结构，都利用起拉结作用的钢筋混凝土梁来抵抗拱结构的侧推力。由于抵抗拱的侧推力时，钢筋混凝土梁主要处于受拉状态，所以梁截面尺寸较小，建筑形象与万神庙也大相径庭。学生在进行建筑结构专业内容的学习过程中，引入学生感兴趣的经典建筑形象，使得建筑结构和建筑艺术之间自然而然地联系起来。
2.增加建筑结构学习的连续性，学生能够“学以致用”
虽然学习是个长期的过程，但是对于只有48学时或者64学时的“建筑结构”课程，一个学期的内容，如果不能与其他课程融会贯通，不能在其他课程的学习中得到很好的应用，“建筑结构”的学习，留给学生的可能只是一次考试或者一个成绩。为了增加建筑结构学习的连续性，将“建筑结构”课程与建筑设计课程紧密结合起来，建筑结构的教师参与到每一个设计题目当中。让学生从结构理性的角度对自己创作的建筑方案进行结构合理性评估。在以往的教学中，结构专业的教师，参与到建筑设计课中并非没有先例，很多学校也都做了这方面的尝试。但是据对学生调研的结果来看，以往结构教师临时性的参与，对于学生建筑结构知识的理解起到的作用微乎其微。而且结构教师不可能有很多时间全程参与建筑设计的教学，所以这个作用就更是大打折扣。在建筑设计教学中引入建筑结构的相关内容，尝试用一种启发性的自我评价的学习方法。实际操作是首先引导学生对自己的设计方案进行结构理性的思考和判断，在学生做出结构思考的尝试并得出一定的结论之后，结构教师再具体介入，根据学生对自己方案结构的自我评价，进行有针对的指导和干预。这种学习方法，使得学生不仅进一步深化了建筑结构的学习，也让学生对于自己方案的结构有了更进一步的认识，甚至还能起到开阔思路，启发创作灵感的作用。自我评价的方法要求结构教师课前科学合理地制订教学方法，具体体现在针对不同的年级和设计内容，提出具体的建筑结构评价指标。如下表所示分别是针对《专家工作室》和《大学生活动中心》两个方案的结构评价指标。上述两个表格中，对于低年级的学生，建筑结构知识相对较少，表1的设定，主要是提醒学生注意，在建筑设计的同时，要考虑建筑方案的结构可能性，并从老师那里学习建立最基本的建筑结构的基本知识框架；随着专业学习的深入，学生的建筑结构知识和对建筑整体把握越来越强，表2中增加了两项内容，目的是使学生在进行建筑方案的设计中既要考虑到结构合理性，同时也应从建筑结构的制约和启示中开拓设计思路。学生通过完成结构评价指标这项任务，会主动去关注和学习相关的结构知识，这种情况下适时引入结构教师的指导，学生的学习兴趣和学习效果都明显提高。
三、“建筑结构”教学方法改革的启示
建筑学专业目前很多课程教学过程中存在着脱节、重复等现象，主要的原因在于很多课程看似很成体系，但是实际操作过程却是各自为政，课程之间的衔接存在着很多问题。导致建筑学专业的毕业生，普遍情况是知识结构不完整，尤其缺少严谨求实的技术头脑。[3]业内人士也普遍认为应该加强学生综合能力的培养，对建筑学专业的学生来说，实现手段主要就是以“建筑设计”这门专业课为核心展开各门建筑理论与技术课程的学习。[4]本文探讨将建“建筑结构”与“建筑设计”有效地结合起来，尝试将建筑结构知识至始至终地在建筑设计课中得以应用，而且尽量做到知识结构与学生能力相结合，循序渐进，让学生感觉到相关知识学有所用，激发学生学习建筑结构知识的热情和主动性，从而为学生打造一个相对完整的知识结构。
四、结语
1.教学内容存在的问题。
《房屋建筑学》教学内容包括民用建筑与工业建筑设计和建筑构造的基本原理和方法。目前所用的教材内容往往滞后于现代建筑工程需要，构造做法也不能跟上时代潮流，教材内容无法跟上时代的快速发展和科学技术进步速度。随着现代工程技术的快速发展，城市人口剧增，土地资源越来越稀缺，高层建筑大量涌现，高层建筑设计的内容在书本中明显欠缺，加上构造做法变化很快，即使采用最新版本的教材，也存在部分内容滞后的问题。如何解决教材滞后这一问题？教师要避免照本宣科，及时学习新的规范、新的构造做法，做到除旧补新，结合工程实际讲授构造做法，一些落后、过时的内容不讲或可以在教学中简单带过，不做深入讲解。教师授课内容在保证课程内容连续性的情况下，自己适当调整重点和非重点内容，同时加强对学生应用能力和创新意识的培养。
2.教学内容改革具体做法。
教学中优先选用新出版，编写质量好的教材，保持教材内容的时代性，是培养社会要求的高素质应用型人才的基本所在。针对教材内容滞后这个问题，教师可以在上课的时候优化教学内容，合理补充新知识，例如添加和介绍国家推广的节能建筑的设计知识和构造做法，学习和更新建筑设计规范的内容，以拓宽学生的知识面和视野，激发学生的学习热情。从最近这几年的学生就业情况来看，绝大部分学生是去生产第一线从事结构设计、工程施工、工程造价等工作，从事建筑设计的人几乎没有，所以建筑设计理论要求不太高，学生只要掌握一般房屋的建筑设计，重点放在建筑构造上，一般要求学生能够选择合理的建筑构造方案，并绘制相应的建筑施工图。教学内容还应包括讲授新规范、新标准的要求和控制，教师针对不同类型建筑实例布置学生查阅与运用设计工具书，以此培养学生如何正确使用应用规范、标准的能力，比如在讲解建筑平面组合设计的时候，结合现行的走道式组合设计中走道的设计，查找建筑规范中对走道具体的宽度、长度的要求，安全疏散距离的规定。
二、教学方法改革
1.教学方法存在的问题。
传统的灌输式授课方式下，中国学生从小到大都采用填鸭式教学，老师讲，学生听，学生在接受知识的时候，不去多加思考，因此培养出来的学生应用能力和动手能力差，缺乏创新思维和创新能力。到了大学，如果依然采用传统的教学方法，很多学生就对上课提不起兴趣，有些学生上课是人到心不到，喜欢睡觉、玩手机，注意力不集中，这样的教学效果自然差，也无法达到预期的教学目标。
2.教学方法改革的具体做法。
①采用启发式、提问式教学。引导学生积极思考，传统的教学常常以教师为主，学生为辅。启发式教学方法课程安排上，教师起到一个启发的作用，教师上课的时候应尽量深入浅出，知识的讲授由容易到复杂，课堂上注意学生的情绪，调整自己讲课进度，经常对学生提问，让学生回答问题，积极参与到上课教学中来，体会到课堂学习是一种互动，不是单方面的输入和输出。教师还可以对将要学习的内容提前布置预习，给学生留几个问题课后思考。如在讲解屋面设计，可先以两坡屋面设计详细介绍，然后让学生思考四坡屋面该如何设计，再要求学生在作业本上绘制出两种屋面平面图，进行对比性分析，分析出相同部位、不同部位，从而调动学生的积极性，这样的提问式教学，引导学生积极思考，举一反三，知识量增加，培养学生勤动手、勤思考的习惯。②讨论式教学。讨论式教学要求教师进行组织，可以将班上的学生分成4～5组，每组选出一个小组长，在上课时布置下一次讨论课的教学内容，针对教学内容布置出需要讨论的问题，让学生课后通过图书馆和网络查阅资料、亲自去观察周围已经建好的建筑物构造做法、尺寸设计等内容，写出相应的调查报告。在讨论课上各组派代表发言，允许学生提出不同的意见，补充发言，做到各抒己见，充分表达各自的意见，教师根据学生的发言做出学习内容总结。这样的教学方法可以充分地调动学生积极性和学习的兴趣。例如在讲授南方隔热做法的种类时候，就布置同学去调查实际生活常用隔热的方法有哪些，具体怎么做法，上课的时候请同学讲解。建筑工程做法很多，教师不可能全部地讲解，由于建筑具有共性，只要弄懂工程做法的原理，总结规律，遇到不同问题就能很快找到解决方法。教师在教书过程中应该引导学生如何学习，如何解决工程中遇到的问题，培养学生的学习能力和解决问题的能力应该是大学教育的关键所在，为学生今后在工作中解决难题找到方法和途径。
三、教学手段的改革
1.教学手段存在的问题。
我院《房屋建筑学》课时安排为48课时而课程内容的涉及面广，图片内容特别多时间短，需要传输的信息量大，如何在短的课时内讲授这么多的内容，就需要改革教学手段。用粉笔在黑板上写和画需要的时间多，也无法多角度灵活地反映建筑的空间关系。讲授建筑节点详图，建筑平面布置工程案例如果采用在黑板上绘图不仅浪费时间，速度慢，而且学生短时间内很难理解和掌握，黑板一擦黑，就无法再现。由于房屋建筑学课程特点，教师在课堂上如果不添加一些案例分析和讲解，学生会觉得书本知识过于枯燥、乏味，要吸引学生学习，提高学生的兴趣，这就靠教学手段的改革。
2.教学手段改革的具体做法。
多媒体教学已经在我校普及，采用多媒体教学好处显而易见，传递的信息量大，大量的图像让学生一看直观明了，加强了教学内容的直观性与艺术效果，使教学更加生动精彩，教师把图片、文字、图像及动画制作成课件，使课堂教学更生动、灵活。房屋建筑学中的建筑构造有大量节点详图和建筑设计案例可以通过课件准确的表达出来，时间短，效果好。课件不但在课堂上可以使用，学生也可将这些知识拷贝在自己的电脑上，反复学习。房屋建筑学课程知识实践性很强，与工程密切相关，教师在没有条件带学生去工地的条件下还可结合录像、模型、实物照片等多种辅助教学手段，条件允许还可以充分利用校内实践教学基地，进行现场教学，通过带领学生参观已建好的建筑物、在建建筑物，由专业教师和现场技术人员共同指导讲解，直接接触各种构造节点的做法、分析实际工程建筑施工图纸与工程实例的对应关系，巩固学生对建筑构造和建筑设计的理解，将理论与实践结合起来。我在讲授楼梯间设计的时候，对已建的工程的楼梯不同部位一一照相，再利用照片对照进行讲授，具体到楼梯净宽设计、平台宽度设计、踏步高度、宽度设计、梯井宽度设计，这样的教学手段就比仅靠嘴来讲授，清楚明了得多，学习效果好。
四、考核方法改革
1.传统考核方法存在的问题。
房屋建筑学课程的考试一般采用完全闭卷考试，重点放在学生对建筑基本理论和构造方法的掌握上而考察学生设计动手能力的试题较少，原因有两点：一是考试时间短，设计题目不易做完，二是设计题目涉及的内容较多，让学生全部熟记是难以做到的。分析得出结论，单纯靠闭卷考试考核学生的知识掌握情况存在一些问题，开卷考试又会使学生放弃对一些知识机械记忆，忽视本课程的学习。房屋建筑学课程既需要必要的理解性记忆，还需要对所学知识的灵活运用，需要找到一种理想的考核方法。
2.考核方法改革具体方法。
我们针对房屋建筑学课程特点的考核内容由三个部分组成。第一部分闭卷考试成绩占期末总分数的60%。第二部分教学过程布置的小设计，例如外墙身剖面设计、楼梯设计、屋面设计等占期末总评20%。第三部分平时出勤情况占期末总评20%。第一部分着重考核学生理论知识记忆和书本知识的掌握情况，第二部分为应用知识部分，重点考核学生的运用所有知识进行设计的能力和绘图水平，第三个部分是考察学生的学习态度和学习习惯。这样的方法可以全面地考核学生。与西方的大学相比，他们部分平时的考核比例可以达到60%，期末的考核只占40%，我们觉得考核方法还可以进一步深化，应针对本课程的特点，将考试方式综合运用，这样才可以扩大考试内容的覆盖面，避免学生的只靠临时记忆知识点应付考试，综合的考核方式可以考核学生知识运用能力、综合分析能力、设计能力。
五、结论
传统的西方文化教学注重教师“唱独角戏”,忽视了学生的积极性和主动性。建构主义认为,“教学过程是教师和学生对世界的意义进行合作性构建的过程,而不是‘客观知识’的传递过程”。[1]92-96建构主义还指出,“教师不再是知识的传授者、灌输者,而成为教学过程的组织者、指导者,意义建构的帮助者、促进者;学生不再是外界刺激的被动接受者,而是具有一定学习能力的、知识意义的主动建构者”。[2]因此在建构主义理论下,教师成了意义建构的促进者和知识的导航者,他只能作为指导者引导学生学习、讨论和思考,学生才是学习的主体和关键。在教学中,教师要弱化知识传授者的权威性,学生应充分发挥认知主体作用,并结合自身已有的知识和经验对新的信息进行认识和编码,同时对原有经验进行改造和重组来获得自己的理解和知识的建构。
任务型建构教学
任务型教学是以任务为中心,基于建构主义理论的教学法。其强调的是教师是教学活动的组织者和引导者,而学生是教学活动的中心和主体,教师通过引导学生在课堂上完成任务来进行有目的的教学。任务型教学法还强调,学生的习得和知识建构过程,提倡交流参与的学习方式。因此,任务型建构教学要求教师应当围绕特定的教学内容和目的,设计出具体可操作的任务,学生则通过探究、交流、合作等学习方式主动建构知识。当前的西方文化课仍以教师讲授为主,学生只能被动地听,少量的问题设计也流于形式并没引发学生真正地思考,从而难以达到预期的教学效果。因此,在开学初就布置每组学生的课堂展示任务,每组按班级实际人数比例进行分组,负责完成对每小节教学内容的介绍与评价。学生围绕这一任务精读课本上的内容,通过各种手段查阅相关资料与信息,进行探究性学习。在完成任务的过程中,学生通过合作进行深入学习,并对相关内容进行有选择的拓展,在自身已有的知识体系和经验的基础上对新信息进行认知和编码,建构自己的理解和新的知识结构。当然,为了避免除了每节内容展示小组成员外的其他同学抱有“事不关己高高挂起”的思想,提问、练习、讨论、课后作业等检测手段也不可或缺。另外,每次课堂展示任务完成后,教师应根据学生完成任务的情况做出积极的评价,激发学生学习的动力和热情。同时,教师还应对重难点以及学生遗漏或介绍有误的知识点进行讲解、补充和更正,对所学知识做出总结和归纳,并对重要内容做有价值的知识拓展和延伸。对于西方文化课程来说,课堂教学的组织和设计应以学生为中心,以任务为驱动,激发学生学习的热情和兴趣,让学生真正成为知识建构的主体。
互动式多媒体辅助教学
多媒体教学是以计算机技术为核心,将文字、图片、动画、视频和音频等媒体形式与计算机集成起来,并在这些媒体间建立逻辑链接,快捷、直观地传授生动、丰富的教学内容给学生。然而在实际的教学中,学生还是改变不了处于被动接受知识的境地,“一言堂”、“满堂灌”的教学模式仍然贯穿整个教学。从本质上讲,多媒体教学的使用并没能摆脱传统的以教师为中心的教学模式,这样的多媒体课堂不过是纸质课本的电子版演示而已。建构主义认为,知识是学习者在其原有认知结构的基础上,在一定的情境即社会文化背景下,借助他人(包括教师和学习同伴)的帮助即通过人际协作活动,利用必要的学习资料,以意义建构的方式而获得的。因此,建构主义指出“情境”、“协作”、“会话”和“意义建构”是学习环境的四大要素。“‘情境’是与学习内容相关的一切信息,其组织是有利于学生对所学内容进行意义建构;‘协作’贯穿于学习过程的始终,是教师及学习同伴为了建构所学知识相互帮助、相互合作的过程;‘会话’是学习者与教师、学习同伴之间的交流,‘意义建构’是整个学习过程的终极目标,通过一系列的活动,使学习者对事物的性质、规律以及事物之间的内在联系得到深刻的理解,从而完善其已有的认知结构,建立新的认知结构。”[3]37-40而Malamah-Thomas指出,“互动就是指人/物之间通过行为互动,互相影响的过程。根据互动对象的不同,互动可以分为人机互动、人人互动,学习者与学习内容之间的互动”。[4]87-89而多媒体应用的各种特征十分适合实现建构主义学习环境。自然,互动式多媒体教学打破了传统的教师单一讲授的教学模式,提高了教学效率,而且让学生在准备展示任务时,展示任务中及展示任务后真正充分实现了在教学过程中生生、师生和学生、教师与学习内容、多媒体设备间的协作、会话和互动,激发了学生学习的积极性和主动性。并且其还以良好的情境作为语境,以共享性、交互性和可理解性为保障,利用丰富的文本、图片、视频、音频、影像等多媒体技术使课堂教学变得不再枯燥死板,这样形象、生动和丰富多元的学习环境,多维度、多视角的教学活动可以帮助学生建立丰富的联系,激活学生思维的各种逻辑链接,并且拓展了学生思维的广度和深度,还增强了他们的实践能力和创新能力,从而加深了学习者的主体感受和主体意识,更好地建构了学习者自身的知识体系。
探索式启发教学
湖南大学位于长沙岳麓山下，其前身是房麓书院，湖南的高等学堂，改为湖南大学已有六十余年，是一所有“千年学府”之称的老学校，所以旧住宅占很大比重。现有住宅和教职工宿舍总建筑面积为130508平方米，面积可谓不少，但在三中全会以前所建的全是生活设施不配套的低层建筑，至于解放前遗留下来的大都是简陋的平房。1980年以来，逐年兴建5一8层设施齐全的新住宅，共729套43150平方米，初步缓和了严重缺房的矛盾。但由于教职工队伍的扩大，青年职工新家庭的增加，尽管年年建新房，住房缺口总是合拢不了。因此，学校在兴建新住宅同时，又拨资改建了一批质量较好的旧住宅。在改建过程中，得到了住户的积极配合。这说明，改建旧住房是住户欢迎的。实践证明，改建旧房对节约投资、满足紧迫需要、维护几十年来形成的和睦的邻里关系以及学校的原有风貌是有利的。下面介绍三个改建效果较好的实例。
一、南外扁住宅改建为大进深内天井住宅(图1)
这批旧住宅中存在的主要问题有二:其一是居住者需穿过居室入厨房，居室面向公用走廊，没有一间独立、安静的房间;其二是无卫生间。改建后，不仅较好地解决了上述两个问题，并且还将南外廊分隔为每户一个大阳台。原厨房改建为小客厅，使居室比较安静，这为教师备课、子女复习功课提供了良好条件。此外，还改善了冬天厨房油烟气倒灌入住房的状况。住户反映良好，改建是成功的。内天井的固有弊病—噪声干扰虽仍存在，但订一些“公约”规定，也可适当解决。
二、两户合用厨厕改建为独门独户住宅.(图2)
这类旧住宅数量较多，它建造于50年代，当时建筑界流行“合理设计(指远期)、不合理使用(近期)”的论点，于是造成了两户合住一套、共用厨房厕所的平面布局，给职工生活带来极大的不便，改建后的住宅解决了这个矛盾。本例的特点是设计人在加建厨厕时，巧妙地应用180厚砖墙插砌L形楼梯构件的装配式悬臂楼梯构造，不仅施工简便，并且造价较低。改建后，住户反映满意。不足之处是同一门牌号码，却分从南北两个方向进宅，对邮件分送带来一些不便。
三、纵墙分隔的一梯四户单元式住宅改建为南北通风良好的联立式住宅(图3)
关键词：预制装配式；钢结构住宅；住宅部品；市场分析
中图分类号： TU37文献标识码：A文章编号：
引言
1999年，国务院办公厅转发建设部等部门《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》中明确要求，建立和完善住宅技术保障体系、建筑和部品体系以及质量控制体系，同时要求积极发展通用部品，逐步形成系列开发、规模生产、配套供应的标准住宅部品体系。十多年来，我国已初步建立了符合产业化方向的住宅部品体系，一大批建筑材料和部品部件实现了通用化设计和规模化生产，部品部件的开发能力和生产质量明显提高。
1 住宅部品的概念
住宅部品是具有相对独立功能的建筑产品，是由建筑材料、单项产品构成的部件、构件的总称，是构成成套技术和建筑体系的基础。部品体系按照住宅部位分为结构部品、护、内装、厨卫、设备、智能化、小区配套七大部品体系。
模数化和标准化住宅部品的应用不仅可以提高住宅空间的使用效率，而且可以大幅度降低住宅建筑成本、减少现场湿作业，缩短施工周期，提高部品的加工和安装精度，减少材料浪费，保证施工质量并有利于住户根据自己的需要来选择、调换各种不同风格的住宅部品和住宅内部空间改造，有效提高住宅的使用寿命。对整合资源、集约经济、避免浪费以及共建和谐社会都有着一定的现实意义。
2 住宅部品模数化和标准化应用的优势
预制装配式钢结构住宅具有模块化、标准化的特点，适应工业化需求，且抗震性能优越、施工周期短、钢材可回收、综合技术经济指标好。但由于种种原因，我国在多高层住宅建筑中采用钢结构住宅的仅占了很小一部分，这其中既有人们传统观念难以接受的问题，也有预制装配式钢结构住宅自身的问题。
2.1 生产效率高
住宅部品模数化和标准化的应用易于将节能、防水、隔热的门窗等先进成品集合于一体，成套运用，设计、生产、施工一体化，提高住宅产业化的水平。如果室内装饰工程如门窗、卫生洁具、厨房用品等全部采用标准化、系列化设计，工厂化生产，安装一栋200平米的独立住宅的结构只须5天。
2.2 施工难度小
传统施工的露天现场制造受客观、条件如施工人员素质、地形、水源、运输等的影响，控制建筑产品的质量就比较困难，也给建筑的验收带来很大的工作量。现浇钢筋混凝土需要连续施工，其结构产生强度需要一定的时间，在我国北方严寒地区冬季气候寒冷，全年能进行湿作业的施工季节有限，以致影响施工的整体效率。而模数化和标准化的部品及构件出厂时，已达到使用强度，其不存在强度滞后性，建筑物的建造更多的具有“平行施工”的特点，其整体施工速度是同时进行的数个相关工种的速度之和，而不像传统建造方式受串联工序的制约，建造速度是由单一工序决定的。另外，模数化和标准化的部品及构件能够承受较大的吊装荷载，使用强度与运输安装强度容易协调，施工现场作业量小，减少了施工临时用地，与传统建筑材料相比，对周围环境污染小，提高了施工的机械化水平。
2.3 综合造价低
工厂化建造模式相对于传统建筑模式，可节水30%，节电30%，减少木材损耗80%，能耗下降了30%，用工量下降了35%，建筑垃圾减少了70%，建造成本相对较低。由于是工业化生产，产品的缺陷率会大大降低，产品的保温、节能和舒适性都有很大改善，施工周期缩短一半以上；住宅工业化已成为发达国家住宅建设的主流技术，新加坡、日本等国住宅建筑中预制构件率均达到了85%。
2.4 部品易于更换
具有齐全的住宅部品，并执行一套严密的通用标准，集成化程度很高，完全可以保证所有部品都能够方便地对接，达到各种部品的最佳组合，开发商在降低建设成本的同时，提高了住宅开发的附加值。消费者以较低的成本享受完善的服务，又免了二次装修的麻烦和风险。
2.5 住宅品质提升
部品及构件的品质直接关系到住宅的品质和性能。由于采用现代机械化大生产的制造方式，其部品及构件的性能会更有保证，实现了传统建筑模式厘米级误差到部品及构件工厂化制造毫米级的误差的转变。通过对部品及构件的标准性、通用性、安全性、耐久性、经济性、节能性、环保性等性能评估认定，淘汰不符合产业政策和产业化技术要求的落后技术和产品，引导通用部品的生产和先进成套技术的推广，加快部品体系的建立和完善，提升住宅品质。
3 住宅部品模数化和标准化应用的适用市场分析
由于预制装配式钢结构住宅其模数化标准化的部品部件生产工厂化、现场施工机械化、组织管理科学化，可以减少建筑垃圾，减少建筑施工对环境的不良影响，提高建筑质量，提高节能产品在建筑中的集成程度，节约劳动力、缩短建造周期。同时，模数化标准化的部品部件在后期改建和拆迁过程中容易进行材料回收和再生利用。因此可以预见，模数化标准化的部品部件具有广阔的市场前景。
3.1 中国市场
据预测，今后10年我国城镇居民住房目标是“户均一套，人均一室”，人均居住面积将大幅增加。预计将新增住房面积55～60亿平方米，折合住宅7000万套，户均拥有住房面积从现在的70m2左右提高到90～120平方米，人均居住面积由现在的20.4m2增加到35m2左右。若按照10％预制装配式钢结构住宅折算，今后10年建造的预制装配式钢结构住宅将达700万套，这是一个巨大的市场。
3.1.1 城市住宅市场
目前，我国每年竣工房屋面积大约在20亿平方米左右。中国建设部房产所公布的全国人均住房面积显示：世界各国的经验表明，人均住房达到30—50平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，2005年底我国人均住房面积20.4平方米。一般预测，未来几十年内，中国城市化水平每年提高一个百分点，从现在到2020年，人均GDP接近一番，高速的城市化和经济发展，释放出对城市住宅的巨大需求，可能是人类历史上从来没有过的。为满足需要，产品供应量必须实现几何级增长。
3.1.1.1 保障房市场
我国正面临保障房大规模快速建设期。同时，保障房具有政府主导并投资、户型简单或相对单一的特点，因此更容易在保障房中率先融入产业化的理念和内容。保障房与住宅产业化密切配合，互惠互利。在保障房建设中发展住宅产业化，不仅有利于提高保障房质量和性能，普惠于民，还有利于形成日趋完善的住宅建设结构体系和部品体系，通过生产工厂化、施工装配化、部品通用化、装修一体化、管理信息化等实践，推进住宅产业化向更高层次、更全面推广普及方向发展。
3.1.1.2 商品房市场
按照正常的城市化发展进程，每一个国家的城市化都应该经历城市化、郊区化、逆城市化和再城市化四个阶段，中国现在的绝大多数地区都应属于城市化阶段。在这一阶段，国家经济持续增长，工业、服务业和政府就业创造了大量非农就业岗位，并伴随着农村人口大量地涌入城市。经济持续高速增长、世界制造业工厂所需要的巨大规模的农村剩余劳动力、持续膨胀的政府机构，都直接推动着整个中国城市的扩大和城市经济的高速发展。
如此规模巨大的农村人口涌入城市，必然带来巨大的房屋需求量，同时经济持续发展带来人均收入的增加，又同时带来城市人居住房需求面积的增加。因而仅从房屋的供求关系来讲，需求量持续上升也是必然的。
3.1.1.3 老年公寓
随着城市人口老龄化的加速、家庭结构的变化和人们思想观念的转变，养老方式逐渐从家庭走向社会。对于现阶段我国而言，“未富先老”使我们的发展遇到了一系列挑战。随着社会转型加快，计划生育政策的实施，传统的大家庭被小型家庭、核心家庭所代替。城市正面临急剧老龄化带来的种种社会问题，其中最突出的就是城市老龄人口，特别是“空巢”家庭老人的养老问题。发展滞后的老年公寓与社会需求之间的矛盾日益突出。
老年公寓项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备设计、安装等方面都要结合老年人的特点，模数化和标准化的部品部件能够较好地应对老年公寓的建造特点以及无障碍设计的要求，既便于质量的控制，也便于未来的改造更换和部品升级。近年来，一些具有福利性质的老年公寓已在全国陆续出现，对于房地产商来说老年公寓将会是一项颇具开发价值和市场潜力的行业。
3.1.1.4 旧房改造
安居工程及危房改造也催生“住宅工业化”,在国务院不久前出台的有关“扩大内需、促进经济增长的10项措施”中，“加快建设保障性安居工程”被列为首位，建设部表示，未来3年将建设200万套廉租住房和400万套经济适用房。在如此紧迫的时间内，如何加快建设速度，向市场提供大量质优价廉的保障性住房，成为摆在房地产业面前的艰巨任务。
3.1.2 农村住宅市场
农村城市化建设使得建筑量剧增。我国“十一五”期间，城镇化建设进入加速发展的阶段，全国将建立3万个小城镇，每个小城镇容纳1~2万人，共可容纳4亿人。由此，这批新增的城镇居民，对商品住房的需求量也相当大，估计以1.2亿平方米/年建筑面积的速度递增。
3.1.3 灾后重建市场
汶川地震重建，新增约万亿元的建筑市场容量，2013年的雅安地震重建估计又将新增约数千亿元的建筑市场容量，包括受灾群众安居房、拆迁安臵房和公建配套用房等。从成都市对集体建设用地的解冻，到国务院正式批准成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，再加之四川灾后重建中关于联建行为的许可，这其中蕴藏着巨大的市场。
3.1.4 集成房屋市场
根据调查结果和有关数据，经有关专家进行综合分析比较后预测，我国对集成房屋的年需求量约为5000亿平方米建筑面积，占我国年度住宅面积的10%左右。集成房屋部品及构件的多样化导致了其必须是工业化、产业化大生产，才能更具有推广的价值和市场竞争力。由于高度的产业集成，带来的资源集约化和生产成本的大幅下降也使得部品及构件模数化和标准化应用具有很强的竞争力和发展前景，同时也是可持续发展的。
3.2 国际市场
据联合国计划开发署公布的数据显示，全世界的商业、文化、医疗、宾馆与办公写字楼等用房的年建筑面积高达7.8亿平方米，而且每年仍以5.6%的比例递增。根据调查结果和有关数据，经过由关专家进行综合分析比较后预测，全世界对“集成房屋”的年需求量约为2亿平方米建筑面积，占全世界年度住宅建设总面积的13%左右。在澳大利亚，每年约建造6亿美元的轻钢龙骨独立式集成住宅120000栋，约占澳大利亚所有建筑业务产值的24％；在美国，采用该体系建造的房屋从20世纪90年代中期的55000栋剧增为2000年的325000栋。
结语
在房地产行业紧缩的形势下，许多开发商都表示，房地产行业应对“过冬”的最好方式就是提高房屋品质，从以前的粗放式的增长方式转变为以产品质量为主导的增长方式。时至今日，依靠品牌、成本控制、产品品质的提升、真正为客户创造价值、在有限的土地上创造更高价值，才是房地产公司的核心竞争力。而这一切都离不开模数化和标准化的部品及构件的产业化。
参考文献：
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关键词：棚户区；改造过程；社会资源的优化配置
1 引言
就目前来说，棚户区的工程改造是民生建设过程中的一个非常重要的内容。其实民生建设就应该改善和人们生活比较密切相关的一些条件，比如说有住房方面、医疗方面、社会保障等等这些条件，并且还要不断地提高人们的经济生活水平，逐渐地化解了社会矛盾且很好地解决社会的一些问题，这将都会使得社会保障能够良好地运行，更好更快地促进社会发展协调地进行。
棚户区的改造问题是在目前一定的社会结构与复杂的社会关系之中出现的，它不仅仅要受到社会的制约，而且还要受到社会体制文化的一些约束。现在，我国已经进入到了改革发展的一个关键的时期，社会的经济体制在进行着很大的变革，并且社会结构也在变动，进而使得人们的思想观念也受到了深刻的变化。这种从未有过的社会变革，给我国每一个方面的发展带来了很大的动力，同时也会产生一些并存着的矛盾与问题。棚户区是我国现在城市化的进程中出现的一种较为典型的现象，它为很多的贫困家庭解决了他们在住房方面的一些问题。然而，现在存在大量的棚户区改造工程已经成为了阻碍我国城市快速健康发展的一个瓶颈，而且还在一定程度上极其严重地损坏了一些城市的形象，甚至更严重的还会引起一些不可避免的社会问题。所以，棚户区的改造过程中社会资源的优化配置问题是能够实现我国城市快速健康发展，并且能够使得我国城市在强烈的竞争中占据一席之地急需要解决的一个问题。
2 棚户区改造过程中社会资源优化配置的发展现状
现在，棚户区的改造过程呈现出了很多种的不同模式，在多个不同的层次上推进的一种发展态势，更新的改造模式主要是由以往比较单一的那种旧房改造旧区改造逐渐转化为了旧区再开发，这不只是以改善人们的居住条件与其居住环境为重要的目标，而且还进一步地充分发挥了改造地段的一种经济效益与社会环境的效益，慢慢地实现了棚户区改造与现代化城市的最终目的。最近几年以来，棚户区改造过程中社会资源的优化配置发展现状主要体现在了以下两个方面：
（1）棚户区改造由以往的规划控制转向了现在的法治系统化。自从棚户区改造进入了市场经济以后，虽然依旧存在着立项审批的一些手段，但是因为资金已经不再是上级来进行划拨，而且贷款也已经不再是经由上级进行批准的一种政府行为，而是在金额机构和建设者两者之间的一种经济企业的行为，从而进一步地使得社会政府对于棚户区的改造进行控制，由以前行政与计划为核心进行的直接控制逐渐地趋向了由经济杠杆与法律法规手段、公众参以及还有其他的一些沟通协作方式上的一种调节管理，并且还通过一些不同种类的计划决策与引导执行以及还有协调监督等等一系列的组织活动，使得棚户区改造的规划管理转向成了系统化，打破了以前的城市建设规划、建筑与实施的那种单向的执行途径。
（2）在棚户区的改造过程中经济效益是其最重要的关键。诚然，房地产公司作为一种自负盈亏的经济实体，不仅受到了经济规律的市场经营方面的支配，而且盈利还成为了棚户区改造开发的一个重要目的，这一种迫切积极的目标能够激发它创造不同种类且合理有效的方法来促进土地的利用，并且还能够间接地使得土地使用达到一种最高的境界。所以，棚户区改造过程中经济效益问题就成为了一个最为关键的问题，不仅仅关系到了棚户区改造能否合理有效地进行，而且还支配着棚户区改造过程中的一种开发行为。
3 棚户区改造过程中社会资源的优化配置所存在的一些问题
棚户区改造过程中一般都以开发一些高级的住宅为主要核心，将那些收入比较低的居民逐渐排挤出了城市的中心区，这在一定的程度上将会导致社会空间的严重分隔，并且还会给社会安定埋下了严重的隐患。这些问题主要表现在了以下几个方面：
（1）对于那些经济比较困难的家庭住房保障还不到位。在棚户区改造的拆迁项目中，一般都会存在着一些有着特殊困难的家庭，在拆迁以前他们住房拥挤并且基本上能够维持自己的生活，但是在拆迁以后，依据国家的拆迁规定条例得到的补偿，在一般情况下都不能够满足居住问题，这样的一部分人将会强力地阻止拆迁，这是在改造拆迁过程中遇到比较棘手的问题。
（2）不仅拆迁的难度比较大，而且需要进行协调的时间也比较长。城市建设最主要的难点就是在于棚户区的改造，而棚户区的改造主要难点是在于其拆迁，而其拆迁的主要难点则在于那些中低收入住户的安置。棚户区的改造是否能够顺利地实施，其最主要的关键还是得取决于拆迁的成本以及还有拆迁的时间进度。
（3）棚户区改造的项目与其拆迁的方案都不够透明详细，这在很大的程度上影响着被拆迁居民心理上的信心。如果被拆迁的居民对拆迁以后的前景在心理上不是很明确，那么他们会对拆迁持以一种置之不理的态度。
（4）棚户区的改造资金不是很充足，并且其审批的程序也比较复杂。由于棚户区的改造需要的资金数目比较大，但是政府在财政的支持上不是很充足。这样将会严重地阻碍了棚户区的改造进程。
4 棚户区改造过程中所采取的一些措施
（1）要进行创新制度并且制定一些相对的优惠政策。棚户区的改造过程中主要涉及到了政府与开发商以及还有居民这三个方面的利益。在这其中原棚户区的居民是最直接并且受到最大的利益关系者。政府制定的优惠政策不仅要确保居民与开发商自身的利益，而且还要确保棚户区的改造要达到我国城市目前发展的规定要求，使得居民在不去支付任何额外的费用前提下便能够充分地享受到新的社区完善的配套设施以及周围优美的生活居住环境。如果这一些优惠政策与措施能够顺利地进行实施，那么原棚户区的居民将会成为棚户区改造过程中的一个最大受益者。
（2）要实施城市营销，进一步地促进招商的效果。其实，城市营销是我国现在城市经营的一种较为高级的表现，在准确定位城市的根本基础上，将城市当作一种待营销的产品，并且制定合理的营销战略与实际的措施，将城市很快地推销宣传出去，使得城市有更好的招商引资，还可以发展城市的旅游，使城市有更好地进一步发展。另外，棚户区的改造应该和城市的基础设施进行同时地发展，城市建设应该重点抓好城市的一些基础建设设施。
（3）要区别地进行对待，并且进一步地优化城市的功能。城市的每一个不同的特色与其个性都是城市发展的灵魂。因此，就应该制定一个专项的发展计划，尽最大的努力保住城市的特色。更要慎重地考虑城市改建的决策，尤其是要认真地策划一些历史文化的名城保护。在目前一些城市所处的发展阶段，有一部分的城市村也存在着一定的合理性与必要性，因为它们能够满足一些外来人员的基本的生活住房要求，可以为他们提供相对低廉租金的生活住房。所以，还应该选择性地保留住一部分外来打工人员相对比较集中居住的一些城中村，以便更好地加强城市的一种活力。
（4）对于部分城中村或者是城边村存在的那些自行建设改造的楼盘，如果将其拆除并且重新建设，虽然在一定的程度上能够给以重大的违法行为警告，但是相对来说更会造成社会资源的一些浪费。但是如果只是罚其一定数量的钱，这种行为又会恶劣的纵容这种违法的行为更加严重。歧视对于这种情况，政府可以将其收购以后，把它们作为一种社会保障性住房来进行使用，这样不仅严重地打击了当前这些违法行为的严重现象，而且还进一步地增加了一些经济适用且廉租的住房的供应数量，更大地填补了当前城市房地产市场上一种没有适用经济住房的现象，能够给更多的低收入家庭受到更大的利益。
5 结束语
棚户区改造过程中社会资源的优化配置是一个比较长期并且较为复杂的问题，这个不仅仅涉及到了社会政府部门的法律法规与政策的制定还有其认知水平，而且还涉及到了城市规划、经济学、人口学与社会学等等很多个不同的方面，是一项比较复杂的系统工程。我国的城市规划工作人员应该很好地结合自己所在城市的一种具体实际情况，对棚户区的改造进行非常详细认真的研究与分析，并且提出一些比较合理有效的方法，使得我国的棚户区改造过程中社会资源的优化配置能够达到一个较为理想的水平。
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关键词：集宿区 企业用工荒 安居乐业 管理成本
近年来，随着西部大开发战略和中部崛起战略的实施，中西部地区利用人力资源优势在产业转移中大显身手，一些地区为了留住民工，尤其是技术民工，纷纷出台一些政策，有的甚至v对每个村落中输出与留守民工进行硬性规定，一些民工输出大省的民工输出量逐渐减少。国家对企业用工的管理越来越规范，外来民工的待遇得到明显提升，东西部地区的待遇差距不断缩小，外来民工的选择余地越来越大，他们的基本需求从生存层面提升到生活品质层面。以上原因是造成企业用工荒越演越烈的主要原因，笔者认为，加强外来民工集宿区的建设与管理是解决企业用工荒的主要抓手之一。
一、外来民工集宿区建设与管理的现状
1、国家层面政策的支持现状
外来民工的居住问题已引起社会的高度重视和广泛关注，国家和一些地方纷纷出台相关的政策，对此提供一定的保障。2008年1月颁布实施的《中华人民共和国城乡规划法》第二十九条中指出：“城市的建设和发展，应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设，妥善处理新区开发与旧区改建的关系，统筹兼顾进城务工人员生活和周边农村经济社会发展、村民生产与生活的需要。在城市规划和建设的过程中，要更多地关注流动人口的生存环境与状况，保证弱势群体的利益，使整个城市在和谐的主题下发展”。
2008年1月建设部等5个部门联合下发了《关于改善农民工居住条件的指导意见》，指出“对农民工聚居区域，市、县人民政府要加强规划和管理，强化治安及环境卫生治理，加大公共交通等市政公用事业建设力度，提高公共基础设施保障能力，方便农民工生产生活，营造良好居住环境，维护和谐稳定的社会秩序”。
2、苏州市外来民工集宿区建设与管理现状
苏州市自2001年开始建设集宿区，提供流动人口集中住所，并配置相应的公共服务设施。政府先后出台一系列政策，如《关于加快推进全市外来人员集宿化管理的意见》，近几年的住房建设计划也开始关注集宿区的建设，力争最大限度地将外来人员纳入“集中住宿和集中管理”的规范服务范围，压减散居率，营造“新苏州人”的新家园。目前，苏州集宿区的建设工作正在如火如荼地进行之中，在很大程度上解决了流动人口的居住问题，改善了居住环境，但也存在公共服务设施配置方面缺乏针对性、规模和种类不足等诸多问题，不能满足使用者的需求。
3、太仓市外来民工集宿区建设与管理现状
2003年，太仓市开始起动外来民工集宿区建设，但成规模的集宿区不是很多，目前，太仓市外来民工集宿区建设与管理分为三个类型：第一种类型是政府出资建设，委托专业公司管理，这种类型是集宿区的主要形式，容纳的人员数量最大，基础设施和管理水平较高，如太仓市经济开发区集宿区，共分三个分区，每个分区按4000人入住规模建设。第二种类型是企业投资自建，委托专业公司管理，这类集宿区目前的数量较多，如玖龙纸业有限公司、太仓振辉化纤有限公司等。第三种类型是社会投资建设，投资人管理，这种集宿区管理水平较低。
总体来说，太仓市的外来民工集宿区建设规模与太仓市企业员工需求相适应。目前，集宿区入住率低下与外来民工数量（截止2011年9月，外来人员数量达到48万人）之间存在反差，值得大家思考。
二、集宿建设与管理对企业留住员工的贡献
1、集宿区为外来民工提供了稳定的住所
改革开放以来，外来民工如片片浮萍飘散全国各地，长期的贫困，迫使外来民工只能优先考虑一家人的糊口问题，随着社会的发展与进步，外来民工越来越注重自身的生活品质，外来民工的社会需求内涵更加丰富，工资的高低不再是使他们飘泊的唯一理由，他们对于工作环境、生活环境、继续教育环境、住宿条件等需求越来越高，他们向往合家团圆的生活方式。而集宿区建设迎合了这种需求，能为外来民工提供相对稳定的住所，国家及地方的政策指导原则也是向外来民工提供低成本的住所。安居才能乐业，这是中国的传统观念，也应该是各级政府与企业留住员工的重要抓手。经济发达地区政府与企为花在员工招聘与培训的经费相当可观，可是往往是员工刚培训好就流失了，其中的主要原因是企业对员工的关爱不够，重招不重管，重用不重养。如果政府与企业能够重视员工的生活安置问题，重视对集宿区的人性化管理，也许是留住员工，解决企业用工荒的出路之一。
2、集宿区为外来民工提供了娱乐、文体服务
随着企业的不断转型升级、义务教育的落实、高等教育大众化的推进，外来民工不再是低文化人群的化身，据抽样调查显示，初中及以下学历的人数占外来民工的7.16%，初中以上学历的占到92.84%，可以预见，高职院校毕业生将成为企业员工的主要成份。新一代外来民工身处信息化社会之中，从小参与和感受各类娱乐、文体活动，对娱乐、文体服务需求更加迫切。完善的娱乐、文体服务设施是开展服务的先决条件，充分利用娱乐、文体设施，大面积地举办各类文体活动是建设外来民工的精神家园主要举措。如果说提供住房能留住外来民工的身体，娱乐、文体活动等精神层面的服务与享受则能留住外来民工的心。如果一个人的身心全部投入到企业，又哪里会出现用工荒？
在如何建设外来民工的精神家园方面，太仓市团委大力推进进城务工青年集宿区团建工作取得了可喜的成绩，已经在太仓经济开发区的集宿区建立起完整的团组织机构，除正常进行团活动外，还定期组织慰问演出、各类评议活动，通过不断丰富他们的精神文化生活，维护他们的合法权益，服务他们的实际需求，增强集宿区外来民工对太仓及企业的认同感。团组织在稳定企业用工队伍中发挥了积极作用，集宿区内青年在企业中的流动率从以前每年的50%左右下降到现在的40%以下。
3、集宿区为外来民工提供知识与技术培训
随着生活水平与文化娱乐需求的逐步满足，外来民工对自身知识与技能的提升也提上日程。有关调查显示，集宿区居民对教育设施的需求十分迫切。尽管集宿区居民的文化水平有所提升，但在知识和技术发挥举足轻重作用且更新更快的时代，他们也希望通过成人教育、技术培训等方式提升自己的竞争力。由于平时的闲暇时间较少，多数集宿区居民对教育设施的服务半径提出更高要求，希望在集宿区内或附近地区设置培训点，方便就近学习。他们较为关注的因素还包括教学内容的针对性、收费标准、教学管理的正规性等方面。因此，集宿区内的教育设施建设与应用显得很重要，当地的高职院校在这一方面应义不容辞地承担起集宿区员工知识与技能培训的任务。
在如何在集宿区开展知识与技能培训，健雄职业技术学院的思考值得关注，健雄职业技术学院计划在太仓市大型集宿区设立培训站，负责区内居民的知识与技能培训，并协助集宿区开展各类文体活动。
4、集宿区为外来民工供了规范的社区管理
规范的社区管理，可以有效地加强治安管理、计生管理，并能够为他们提供医疗卫生、餐饮零售、邮电通讯、资金汇兑和文化娱乐等服务，切实保障外来民工的日常基本生活需要。集宿区内水、电、气、有线电视、电信、环卫等公共服务配套项目的收费，均按为居民提供服务的收费标准下限收取。给予外来民工以当地居民的所有待遇，最大限度地满足外来民工的生活诉求，可以促使外来民工对当地风土人情与企业产生认同感，促进他们迅速融入当地社会，分享社会经济发展带来的红利，让外来民工有一种家的感觉。这样，可以有效地降低外来民工的流动率，破解企业用工荒难题。
5、集宿区降低了企业的员工生活管理成本
集宿区建设改变了原来企业自建员工宿舍、无偿提供生活服务的后勤服务模式，可以从以下几个方面降低企业员工生活管理成本，把有限的资金和精力放到提高职工收入上，既要用“情”留人，又要用“钱”留人。一是由社会提供企业员工生活服务，免除了企业自建生活设施的一次性投入之痛，减轻了企业资金压力；二是把有限的企业用地全部用于生产设施建设，可以使企业在单位面积土地上产生更大的效益，有效降低企业发展的土地压力；三是集宿区采用社会化管理，企业不需要单独设立生活管理机构，不需要为职工的生活问题而分散精力，可以一心一意搞生产；四是集宿区管理属于规模化管理，配套设施齐全，单位管理成本很低，企业只要为入住员工提供住宿补贴即可解决员工的生活保障问题，投入产出率极高。当然，也有员工较多的企业自建员工宿舍，但与以前单纯的单位宿舍有本质区别，它们建设和运营过程中也完全按照集宿区的模式，如玖龙纸业有限公司、太仓振辉化纤有限公司等。
三、集宿区建设与管理中存在问题及解决办法
1、承担集宿区运行的专业管理公司利益至上理念限制了集宿区功能的发挥
存在问题。苏州2005年出台的一份文件指出集宿区的建设方针：“各市、区在外来人员集聚区域都要按规定和程序建设具有一定规模的外来人员集宿区”、“集宿区建设由区、镇政府（经济开发区）负责组织实施，以土地政策为原则，按市场化的方式运作，可由政府投资建设、可由用工单位出资建设、可吸纳民资建设、可租用闲置厂房改建、可采取农民资金入股等多渠道形式建设。”可见集宿区是以商业化方式运作的，但承包集宿区管理的公司对这些社会服务并不感兴趣，造成很多硬件设施很好的服务设施处于关闭或者没有充分被利用的状态，限制了集宿区功能的发挥。
解决办法。政府要成立专门的管理部门，管理部门要出台集宿区考评办法，负责各镇（街道）和经济开发区集宿区经营机构的组建、专业管理机构的建立、物业管理进驻等，并配合有关部门做好行业管理。强制性启用各类服务设施，对各类服务设施充分利用的给予奖励，对没有充分利用的给予处罚。
2、集住区的房型和入住管理模式限制了集宿区功能的发挥
存在问题。现建成的集宿区住宿单元大多采用4人/间或6人/间的集中住宿模式，不同类型的企业员工入住后，人员较杂，作息时间不同，互相干扰比较严重，且大部分集宿区宿舍内不允许做饭，造成很多员工不太适应。尤其是已成家的员工，带着老人和孩子，入住这样的集宿区就更加不方便。这与打造外来员工安居乐业的住所初衷相背。
解决办法。在设计集宿区住宿单元时，应考虑多种房型，既考虑降低住房成本，考虑单身员工的需求；又要考虑到成家员工的需求。房间结构可以由单间、小套间、套间等不同型式。对不同类型的企业员工入住，应该加以分类，最大限度地减少相互干扰。另外，举办集宿区内员工各类文体活动，增加员工之间的认同感也是解决方法之一。
3、集宿区的入住率较低限制了集宿区功能的发挥
存在问题。太仓市有规模集宿区的入住率普通不是很足，造成投资产出率低下，管理成本相对升高，集宿区管理公司不得不采取降低服务标准和管理水平来维持集宿区运行，这将造成入住率低、管理与服务水平低、入住率更低的恶性循环。
解决办法：一是在集宿区运行初期政府出台补偿措施，同时加大与所辖区域企业的联系，协助做好宣传工作；二是降低入住门坎与住房租金；三是在选址上要靠近企业集中区域，方便企业员工上下班，降低交通成本；四是拓宽租金支付渠道，笔者认为目前最好的措施是职工使用住房公积金支付房租，苏州是第一个在省内尝试租住集宿楼可以批量委托提取公积金的城市，这一举措在全国引来好评如潮，必将是各地效仿的支付集宿区房租方式。
基金项目：本论文是太仓市哲学社会科学2011年度研究课题的研究成果。
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（中南民族大学民族学与社会学学院 湖北 武汉 430074）
摘 要：内蒙古阿拉善盟在我国政府的大力引导和支持下，凭借其得天独厚的自然环境、丰富的民族文化资源，形成了独具特色的旅游模式——“农牧家游”。但潜在的如交通和服务设施有限、旅游公共服务体系滞后等问题，对该地区的旅游发展发展产生不利影响。因此，积极发展旅游新业态，打造旅游文化品牌，创新市场营销手段，提升旅游服务质量，全面推进旅游业的新发展。
关键词 ：民族特色旅游；发展模式；“农牧家游”；阿拉善盟
中图分类号：F592 文献标识码：Adoi：10．3969／j．issn．1665－2272．2015．05．014
1 阿拉善盟旅游发展概况
1．1 阿拉善盟旅游资源情况
阿拉善盟是一个类型多样、特色突出、品质高雅、区位差异明显、文化内涵丰富、潜在优势深厚的旅游资源富集区，拥有一批国家级乃至世界级的精品资源。
其中，以巴丹吉林为代表的沙漠地貌、西部梦幻峡谷、哈布茨盖怪石林、龙首山峡谷为主的地文景观；以贺兰山原始森林和额济纳胡杨林、梭梭林等沙生旱生植物与沙漠绿洲、荒漠草原为主的生物景观；以居延遗址与居延文化、曼德拉山岩画、贺兰山岩画、古寺（庙）遗迹等为主的遗址遗迹；以东风航天城、寺、策克口岸等为主的建筑与设施；以流经阿拉善盟的黄河、黑河、居延海和沙漠中星罗棋布的湖泊为代表的水域风光；以地方风俗、民族歌舞、民族服饰、饮食习俗、宗教活动、节庆活动等为主的地方民俗文化；以贺兰山紫蘑、苁蓉及其制品、阿拉善奇石、水晶玛瑙及其工艺品和民族手工艺品等为主的旅游商品，是我阿拉善盟的主要旅游资源。这些在国内外少有甚至是独有的旅游资源在观光旅游、科考旅游、探险旅游、生态旅游等方面具有极强的吸引力，是阿拉善盟营造21世纪中国西部最具特色旅游目的地和世界级沙漠探险基地的资源基础，是旅游业持续发展的有力保障。
1．2 阿拉善盟旅游业发展现状
（1）旅游资源开发取得初步成效。在已开发的旅游景区点中，贺兰山南寺、北寺旅游区、腾格里沙漠月亮湖旅游区、东风航天城和额济纳金秋胡杨节等已取得比较好的效益。目前，该地区开发经营旅游景区（点）20多处，国家A级旅游景区9家。贺兰山广宗寺（南寺）、月亮湖旅游区分别被评为自治区十大历史名胜自然景区，通湖旅游区被评为全国农业旅游示范点。
（2）旅游基础设施逐步改善，旅游行业管理有所加强。各旗政府根据旅游发展的实际，建立了相应的旅游管理部门；各旅游景点相继成立了专门的管理机构。旅游接待能力也进一步增强，其中旅行社16家，持证导游员62人，景区讲解员256人；各类宾馆（饭店）400多家，具备了日接待游客3万人次的旅游服务能力；农牧区旅游接待户139家，解决农牧民就业850人，旅游直接从业6 200人，间接从业人员3万余人。
（3）旅游宣传工作取得积极进展。各级政府、旅游管理部门根据自身的实际，重点加大了国内旅游客源市场的开发力度，客源稳步增长。2002—2013年，阿拉善盟旅游经济持续增长，发展迅猛。累计实现旅游总收入98．82亿元，年均增长34％；累计接待国内外游客1 507万人次，年均增长19．5％，增速高于全区平均速度。
2 独具特色的“农牧家游”旅游发展模式
阿拉善盟依托景区资源特色，按照“把握特点、找准亮点、形成卖点”的总体思路和要求，深入挖掘景区文化旅游内涵，把当地丰富的旅游资源优势转化为具有较强吸引力的旅游产品。在众多富有民族特色的旅游产品中，农牧区旅游模式成为一大亮点。
2．1 “农牧家游”旅游模式形成原因
（1）自然因素：阿拉善盟地处最西端，与宁夏、甘肃、蒙古国接壤，深居亚洲大陆腹地，高原地形、远离海洋、群山环抱的地形特点形成了沙漠戈壁、山地、低山丘陵、湖盆、起伏滩地等多样的地貌类型。在此因素之下形成了阿拉善地区的生产经营方式——高原畜牧业和农业相结合的生产模式。
（2）人文因素：在历史和地域等因素的影响下，阿拉善地区形成了以蒙古族、汉族、回族、满族、藏族为主体的多民族聚居区。构成了以蒙古族、藏族为主的游牧文化，以汉族为主的农耕文化，以回族为主的商品贸易文化。其中，游牧经济和农耕经济相互补充、相互影响，形成了独具特色的农牧业并存的生产模式。
在自然与人文因素的影响下，阿拉善盟形成了独具特色的农牧业相结合的产业经济、消费结构和生产方式。充分挖掘阿拉善独特的民族文化资源，突出区域特色和民族特色，促进旅游与文化的有机融合，推进旅游文化产业发展。而“农牧家游”这种旅游模式恰好将民族特色文化融入到旅游经营模式当中，形成了一种分布范围广、服务模式个性化、经营模式独特旅游模式。
2．2 “农牧家游”的经营方式
（1）政府通过对农牧民进行经济补贴、福利性贷款的方式鼓励农牧民放弃传统的第一产业，从事市场经济体制下的第二、三产业。同时，政府统一出资在农牧民聚居区建设民族文化村，形成具有地方特色的民族文化产业集群，由此来吸引外来游客。
（2）以家庭为单位，形成家庭产业链，其中汇集餐饮、娱乐、休闲等配套服务体系。这种家庭式的经营模式弥补了因劳动力缺乏、入不敷出等因素所带来的问题。由于家庭式经营大多将自己的居住房改建为商业用房，减少了经营者的经营成本，形成了一种良性的经营模式。
（3）“农牧家游”大多依附于旅游景区（点）而生存，依托旅游地所吸引的游客来保证自己的客源市场。在旅游旺季，景区无法满足游客需求的情况下，“农牧家游”则成为旅游区的补充，提供相应的住宿、饮食、休闲等服务来满足游客的需求，在这种模式下形成了互惠、互补的经营结构。
2．3 “农牧家游”旅游发展模式产生影响
（1）促进了当地农牧民的产业转移，增加了农牧民的收入，保障了因退牧还林还草而丧失土地的群体更好的进入市场。“农牧家游”这种经营模式，以其管理方式简单、运作资金较少、经济收益较大等特点成为这些不具有经营管理和工业生产技能的农牧民首选行业。这样既减轻了政府的抚养负担，也改善了农牧民群体的基本生活质量。
（2）通过这种以家庭为单位的经营管理模式，有效的改善了阿盟地区因旅游基础设施不完善而造成的旅游景区（点）服务设施供给不足的现象。“农牧家游”作为旅游区服务设施的补充，在此过程中，也分散了游客对旅游区或某个单一“农牧家游”依赖，防止了旅游区对餐饮业的垄断。
（3）大力发展农牧区旅游，可以加快提升“农牧家游”旅游文化品位。“农牧家游”旅游发展模式，在经营过程中以民族特色为其核心竞争力，重点挖掘和硕特、土尔扈特文化历史，丰富蒙元文化内涵，通过开发一些民俗特色节庆、民俗礼仪、民间艺术表演和实景展示活动，增加游客参与性、体验性项目。这对阿拉善盟民族文化的保护传承和宣传发挥了重要作用。
3 旅游业发展过程中存在的问题
（1）旅游景区基础设施和接待服务设施建设相对滞后。经过几年的发展，阿盟旅游景区（点）的基础设施水平有了一定的提高，但按照“吃住行游购娱”旅游六大要素的要求来衡量，各景区的基础设施和接待服务功能仍然不完善。有些景区依然停留在门票经济的传统观念上，旅游产品开发单一，复合型旅游产品开发还有待进一步提高。旅游综合服务体系尚不完善，目的地旅游集散体系尚不健全，特色旅游产品供应不足，产业要素功能不完善，城市旅游公共服务水平有待进一步提高。
（2）旅游业与其它产业之间的良性促进机制尚未完全建立，旅游业发展对于促进其它产业发展的活力未完全释放出来。旅游商品小散单一，独具地方特色的旅游商品匮乏，缺乏创新和主导产品，新产品开发滞后，是制约阿拉善旅游业快速发展的“短板”之一。阿拉善是特色文化的“富矿”，应加快我盟文化旅游的开发力度，将阿拉善文化和旅游产品相互融合，加大对文化与旅游产业的发展规划、投资项目、扶持政策和宣传推广等方面的协调指导，下工夫培育和打造文化旅游核心品牌，真正挖掘和体现特色文化内涵。
（3）旅游人才队伍建设滞后。全盟目前取得国家导游证有62人，远远不能满足旅游业快速发展的需求，供需之间存在很大缺口。专业旅游行业管理人才、企业经营管理人才、网络营销人才、外语人才、旅游专业师资队伍更加缺乏。
4 促进旅游发展的对策
近年来，阿拉善盟旅游业按照自治区“8337”发展思路要求，结合实际，以打造独具阿拉善特色的旅游观光、休闲度假基地为目标，以“苍天圣地阿拉善”为旅游文化品牌，全面推进旅游业的新发展。
4．1 加快景区基础设施和服务设施建设步伐，促进旅游产业提质增收
（1）加快重点旅游景区开发建设和改造步伐，培育精品旅游景区。对景区开发准入门槛、建设目标、奖惩措施以及退出机制等内容进行明确，推动旅游景区上规模、上水平，上档次。
（2）加快提升旅游管理服务水平，完善旅游服务功能，提高接待水平，切实增强游客满意度。加强旅游执法机构、队伍建设，制定完善相关服务标准，规范旅游市场秩序，提升行业发展水平。加大对景区、酒店、旅行社管理人员、服务人员的培训力度，提升旅游产业人员的整体素质。加强旅游人才培养与引进，探索柔性引才引智的办法。
（3）加快旅游资源整合步伐，深入挖掘文化旅游资源的丰富内涵，突出文化旅游产品鲜明特色，将主题性较强、地方特色明显的文化资源串联整合起来，推出具有阿拉善文化元素的精品旅游线路，打造宗教文化朝觐游、民族风情体验游、胡杨观赏摄影游、航天高科技游、巴丹吉林沙漠生态深度体验游等多条精品旅游线路。
4．2 加大旅游品牌的营销与推广
（1）转变旅游宣传营销理念，创新宣传营销方式。针对该地区客源地游客出游方式的散客化以及信息获取方式的网络化等新特点，利用新媒体及专业旅游门户网站等方式，拓宽旅游网络营销渠道，提高旅游企业整合营销参与度与网友关注度。
（2）大力推广品牌旅游节庆赛事活动。近年来，额济纳国际金秋胡杨旅游节、巴丹吉林沙漠文化旅游节、阿拉善玉·奇石旅游节三大品牌节庆活动初具规模。在这基础上，不断创造新的旅游热点和亮点，积极申办、举办中国·阿拉善沙漠挑战赛暨明星环保公益行、越野e族阿拉善英雄会、阿拉善骆驼节、广宗寺丁香节、敖伦布拉格阿拉善神驼祭祀民俗文化节等一系列节会活动，增强阿拉善旅游节庆的吸引力。
（3）加强多方合作是阿拉善盟旅游业跨越式发展的重要途径。加强区域合作、行业合作、产业合作，在旅游资源共享、促销联动、线路组合、客源组织、产业互进等多个方面实现共赢，才能做大做强旅游业。
4．3 大力发展生态旅游，实现可持续发展
阿拉善盟既是旅游资源的富集区，又是生态环境的脆弱区，更是我国生态环境的重要屏障，因而，更加需要开展适应生态系统可持续发展的产业。
（1）转变观念、强化意识，提高对生态旅游的认识。必须转变旧有观念，不再为追求短期利益为目的而忽视了对生态环境的保护，树立正确的资源观、产业观、价值观，建立起全新的观念体系。
（2）科学规划，有效开发，持续发展。首先，坚持规划先行并重视规划的科学性和可行性，在指导思想上牢固树立以人为本的资源环境保护观，做到人与自然的和谐。其次，充分发挥民族地区旅游优势特色，把满足旅客的需要和发展地方经济有机结合起来，增强该地区生态旅游的吸引力。
（3）加快发展产业生态旅游，促进生态旅游产业化。民族地区大力发展产业生态旅游是实现生态旅游产业化的必由之路。它能够实现生态产业、生态科技和生态文明建设成果的旅游价值，获得社会经济效益，促进了阿拉善盟的可持续发展。
参考文献
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3 赵承华． 乡村旅游开发模式及其影响因素分析［J］． 农业经济，2012（1）
4 邓敏．民族地区乡村旅游发展研究［D］．桂林：广西师范大学硕士学位论文，2007
5 王金叶．新农村建设视角下的西部少数民族村寨乡村旅游开发［J］． 旅游论坛， 2011（1）
关键词：旧有住宅、更新改造、拆落地、平改坡
Abstract:This article unifies the Shanghai city to the transformation of the old residential characteristics, according to transform strength newlier from big to small order, summarizes the change of original living function transformation, reconstruction of a massive transformation, discounted landing transformation, retain traces the history of the reformation, partial renovation of facilities in six modes, and the advantages and disadvantages of summary.
Key words:The old houseRenewal and transformationDiscounted landingPing changed slope
中图分类号：[F287.8]文献标识码：A文章编号：
随着城市化的发展和用地集约化，城市旧有住宅的改造成为必然的趋势。在上海这样城市化发展后期的城市，已有住宅的量大面广，类型多样，面临的问题更为突出。本文正是对上海各种实践进行归类，并进行分析，并对适用性和优劣总结，期望对今后的改造能有所帮助。
1.上海市需改造旧有住宅的特点
1.1旧区改造的住宅主体逐步发生变化
随着两轮旧区改造的逐步展开和深入，上海市的棚户简区基本消灭，可改造的二级旧里弄建筑也越来越少。于是，一大批建国初期和上世纪七十年代建造的老公房、老小区逐渐成为下一步旧区改造的重点，其中不乏大量的高层住宅。
据房管部门统计，上海1990年前建造的房屋约有1亿,2500万房屋房龄在50至70年以上； 8000多万售后公房中有2500万存在不同程度的需要维修问题，还有近500万不成套房屋使用倒便器和马桶，还有200多万联建房屋、物业难以接轨。这些状况已影响到居民正常生活[ 顾振远・关注民生改善旧房居住条件・上海房地，2007（7）：P20~21]。
由于当时的经济水平和标准等原因，这些房屋设计简单、设施不齐，配套标准较低。问题主要集中在屋面外墙渗漏、隔热、保温性能差、缺乏公共设施等。由于长期处在低租金运行状态，房屋维修周期长，房屋和辅助设施得不到及时修理和养护，失修失养现象较为普遍;部分上世纪七八十年代的高层住宅电梯还存在着产品能级低、运行状况差、故障率较高、能耗较大的现象，居民反响也较强烈。
1.2旧有住宅的区位优势极为明显
随着上海级差地租的明显加大，基本上集中于中心城区附近的旧有住宅具备极为明显的区位优势。
1.2.1丰富的优质公共服务设施
从量化指标上分析，中心城区的公共服务设施如医院的千人床位指标、学校班级教师数量要高于周边区域，而在所谓的“优质公共服务设施”.(指三级甲等医院、市重点中小学、幼儿园等)更是在人均数量上远远优于其它区域。以医院为例，仅静安区就拥有华山医院、华东医院、儿童医院等多家三级甲等医院，而较为偏远的闽行区却一座三级甲等医院也没有。
这些小区周边的公共交通系统比较发达，而且这些小区与规划的上海轨道交通站点联系紧密，出行的时间与经济成本都很低。
同时，中心城区已经建成了一大批服务功能集聚、种类较为齐全、服务水平较高、规模较大、服务对象范围较广、影响力强的高等级商业商务服务区域，如黄浦区的南京东路步行街、人民广场、豫园商圈；卢湾区的淮海路、新天地；静安区的南京西路、静安寺，虹口区的四川北路商业街；浦东新区的陆家嘴CBD；杨浦区的五角场商圈等。
而这些丰富而优质的公共服务资源，也是原有居民不愿意搬离中心区域的重要因素。以黄浦区为例，有许多老黄浦居民在外迁的时候坚持要求保留户口，就是为了小孩能够在黄浦区上学[ 於晓磊・上海旧住宅区更新改造的演进与发展研究・同济大学硕士学位论文，2008：P26]。
1.2.2更强的增值能力
由于城市土地的稀缺性，中心城区地价的整体上升是总的趋势。另一方面，中国的大城市并没有出现西方城市在1960~1970年代郊区化进程中经历的内城衰落。相反，城市综合交通体系的建立，交通状况的改善以及中心城生态环境品质的提高，使得中心城区始终是大多数居民钟情的居家宝地。因此，随之而来的住宅价格的上升也在情理之中。
就新建住宅而言，同样建筑标准与质量的住宅，价格表现为随着离市中心距离的增加而不断递减，并且以环线作为价格等高线:2000年，内环线内的住宅价格大多在4000元/以上，至外环线附近的价格则在2000元/左右。2003年，有研究者将上海各环线价位与档次大致地总结为“4―6―8―10”，即外环外地区4000元/(低档)、外环至中环地带6000元/(中档)、中环至内环区域8000元/(中高档)、内环以内地段l万元/以上(高档)。2004年甚至出现了“3―2―1”的说法，即楼市均价会达到内环3万元/、中环2万元/、外环1万元/[ 黄怡・城市居住隔离的模式―兼析上海居住隔离的现状・城市规划学刊・2005(2):P31-37]。从2012年初来看，这个当初耸人听闻的说法已经部分称为现在的实际情况了。
同时，拥有丰富的不可复制的历史文化资源也是旧有住宅升值的一个重要因素。历史文化资源与一般物质资源不同，随着时间的流逝和城市的发展这种类型的资源有明显的增值性。而且这种增值性在城市发展进入后工业化的阶段以后，表现的尤其突出。具有历史文化特征的城市区域在社会对文化重新回归的潮流下，成为某些第三产业的处所和一些特定的高等级社会阶层的理想居住地。上海新天地的改造就生动地诠释了发掘历史文化资源的价值。
1.3旧有住宅居民的改造要求也是迫切的:
上海的人均GDP早己经迈进中等发达国家水平，经济社会的全面均衡发展成为重点。因此不管是因为社会发展所产生的与现实标准存在的绝对反差，还是因为社会分层所产生的相对反差，对旧住宅区居住的原住民来讲，改造是极为迫切的。特别是对于那些住房面积低下的居民来讲，从他们因为住房条件而所反映出的较为极端的不满情绪的背后，体现出对改造的渴望。
2.旧有住宅改造的不同方式
本文按照更新改造力度从大到小的次序排列，对上海住宅改造的实例加以分析。新天地的案例虽然外观基本维持原状，属于保护性再开发，但由于原有的居住功能完全改变，可以看作更新改造力度最大，因而放在首位。
2.1改变原有的居住功能的改造（以上海新天地为例）
新天地位于上海的太平桥地区[ 其大致范围在南路以西、马当路以东、兴安路、太仓路以南，合肥路以北。]，它始建于1900年，是大量中下层华人家庭居住的社区，并于1930年代起逐渐沦为 “下只角”。至1990年代，太平桥地区除了极少数新式里弄和新公房外，绝大部分是旧式里弄，建筑陈旧，公建配套不足，市政设施和绿化缺乏，属于卢湾区旧区改造的范围。根据1996年的太平桥地区改造规划，该地区将成为现代化的国际性商住园区。
新天地广场属于历史保护区，保留原有旧石库门里弄格局，并对建筑外观进行保护性改造。地块功能由原来的居住转为开发公共性的商业和文化活动，充分利用毗邻淮海中路商业街的独特区位优势，最大限度地发掘地段的潜在价值（图5.2.1.1）。
太平桥公园也在拆除旧式里弄街坊的基础上得以实施，建有l公顷的人工湖和3公顷的公共绿地。太平桥公园北侧是商务区，南侧是住宅区，其中紧邻太平桥绿地定为外销住宅区。
109和112街坊的修建性详规由SOM公司完成。第二阶段的设计及实施方案由Nikken Sekkei InternationalLtd. (Singapore)与Wood &Zapata Inc. (USA)联合承担。其中, Wood &Zapata Inc. (USA)主要是提出设计概念及整体规划思路,由Nikken Sekkei完成方案的发展及深化过程，整个项目历经两年多[ 乔晓红・历史地段建筑环境的再生与创新――记上海太平桥地区新天地广场旧城改建项目・建筑学报， 2001（3）：P12~15]。
罗小未先生曾在文章中对新天地的改造过程作过生动的描述[ 罗小未・上海新天地广场――旧城改造的一种模式・时代建筑，2001（4）：P25~26]：
“整个保护、改造与开发是一个挑战。以新天地北里为例，在这个面积不到2公顷的地块上原先建有15个纵横交错的里弄密布着约3万m2的危房旧屋。其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。它们中有的有能直达马路的弄堂口，有的则要借道其它里弄才能进出。因此在规划上首先要读懂它们之间的关系。要在密密麻麻的旧屋中“掏空”出一些公共空间;在“掏空”的同时还要把一切能为广场增色的、具有石库门里弄文化特征的建筑与部件保留下来加以利用。
新天地广场在建筑的改造与修整方面曾经历了很大的困难。本来要在石库门房子中塞进现代的休闲生活内容就够困难了，何况这些房子大多为危房，没有卫生设备、上下水道陈旧不足、基础与地板均已腐烂，只要稍微一动便有散架的可能。结果做了很多试验，付出了昂贵的代价才得以完成。特别是象Ark和La Maison那些兼有演出的餐厅内部需要宽敞与能承受大荷载的空间和供演出用的机电设施。因而建筑除了外墙之外，里面的基础、上下水道到屋顶全部是重新建造的。而且外墙有些已经酥松，只好对之进行修补与加固并注射了一种进口的防湿药水。事实上几乎所有的旧屋均要大兴土木与脱胎换骨才能更新使用，因而其费用每平方米高达二万元。”
新天地在建筑设计方面无疑是成功的。从商业开发的角度看，新天地改造也取得了辉煌的成功，为香港瑞安集团赢得了滚滚财源和良好的口碑。胡庆庆从商业策划的角度对新天地的成功作了描述和分析[ 胡庆庆・上海太平桥地区开发与“新天地”的诞生――房地产策划的成功范例・城市开发，2002.06.P55~56]：
“在各种刊物上‘新天地’成为‘出现率’最高的评论焦点，从《城市规划汇刊》到《新民周刊》，从《建筑学》到《时代建筑》、《室内设计与装修》等，都有大篇幅的重头文章，从不同角度评述、赞扬。甚至日本《新建筑》杂志也有专文评论、褒扬。同时，新天地广场已成为上海旅游的重要景点之一，尤其是国外的旅游团队，对此有浓厚的兴趣。”
“保留、改造、新建（新天地地块）5.7万平方米的建筑，以致每平方米建筑面积综合费用高达2.28万元。在此粗略估算一下，若设贷款年利率为9%，13亿元投资，分20年清偿的话，每年还款额为1.4241亿元。我们再粗略估算一下租金收入，……租金年收入为1.4315亿元，收支基本持平。若还款期缩短的话，本项目还是一个亏损项目。”
“为何瑞安集团公司要花大精力来搞一个并不十分有利可图的项目呢？……太平桥绿地、湖泊与新天地的人文环境大大提升了其周围的房地产的品位和价值，……以目前已经开始销售的小高层楼盘为例，其房价已达2万到2.5万元/平方米，而在其邻近相同类型的住宅楼宇只售1万元/平方米,高出整整1-1.5万元/平方米。太平桥地区开发的新楼宇估计总量可达2 0 0万平方米，如果每平方米售价均能比其他地区楼盘高出1万元，那将获得丰厚的收益。其次由于新天地广场的改建成功，已对瑞安集团公司产生了一个极好的广告效应，已使“瑞安”成为沪上高档房地产的知名品牌，获得购房者的高度信任。”
至此，太平桥公园和新天地广场形成了太平桥地区的一颗磁石，在它的周边吸聚和簇集了一批高收人阶层和富裕阶层的住宅区，2008年初上海市中心6万元/以上的住宅大多集中在新天地地区。但是，相对于其周边尚未改造的广大旧式里弄来说，居住隔离与社会阶层的分化程度是令人触目惊心的[ 黄怡・城市居住隔离的模式―兼析上海居住隔离的现状・城市规划学刊・2005(2):P31-37]。
新天地作为上海历史建筑改造与开发的标杆性实例，可以带给我们以下一些启示：
旧有住宅改造除了“推倒重建”和“原状保护”之外还有第三条路，就是新旧交融的“新天地式”改造。由于新旧建筑和生活方式的戏剧性对比，很容易引人注意，取得良好效果。在这方面新天地取得了轰动效应，起到了很好的宣传示范作用。
新天地的成功是上海的成功，背后有着海外人士的上海怀旧情结，老上海里弄生活的鲜活记忆和上海转型国际性大都市的历史机遇作为支撑；新天地的成功也是瑞安集团的成功，前瞻性的眼光、巨额的资金、胸有成竹的耐心和超强的招商运作能力是这个特殊的地产项目成功的基础。从这两个角度来说，新天地模式是很难被大量复制的。
新天地每平方米改造费用极高，将住宅改为盈利性商业建筑在经济方面勉强可行，但对于大量性旧有住宅的改造，难具推广价值。
2.2大规模重建的改造（以中远两湾城为例）
中远两湾城位于上海中山北路以南，苏州河以北，光新路以东，恒丰路以西。属普陀区潘家湾、潭子湾和王家宅地区，简称“两湾一宅”，是有名的“365”棚户区，俗称“上海最后一条‘穷街’”，该地区范围约有63公顷地区内原有居民1万户,各级工厂300多家.内区河道纵横,街道狭窄,居民密集,生活混杂,治安混乱，社会问题日益严重,社会矛盾非常突出[ 黄秋平・两湾理想・时代建筑，2004（1）：P130~133]。
改造后的总建筑面积达到160万平方米，预计总投资将达60多亿元人民币。多年来，上海历届市委、市政府想着手改造，都因种种原因而搁浅[ 开启广告・讲求战略求胜强化过程控制――中远两湾城策划案[J]・中国广告，2001（12）：P38~40]。于是能不能成功改造“两湾一宅”地区，成为了上海能否在20世纪末完成365万平方米危棚简屋改造的关键。开发商中国远洋运输集团（简称“中远”）最终承担了这一地块的开发。
中远两湾城规划占地49. 51公顷，规划总建筑面积160万m2。毛容积率3.2净容积率5.0，住宅建筑面积140万m2，规划居住人口为3.58万人。 50公项的土地一次性拆迁完成（图5.2.2.1）。
规划中注重建筑所勾勒的空间形态和接近自然的生活品质。根据特定的基地环境将基地划分3个区：北部的嘈杂区、中部安静的景观区、南部亲和的河滨区。规划首先在基地北侧布置了5栋长板式住宅，有效阻隔了北面高架环线、轻轨明珠线和沪杭铁路线噪声的叠加影响，同时在其间穿插布置了3栋点式住宅，有效地减少板式建筑组合所带来的冗长感，活跃了北部的建筑形态，突出入口的空间形象并反映出内外空间的渗透性。
南部则以点式和小板式住宅沿河岸布置，强调区内绿化景观和河滨景观空间的连贯性，提升住宅区品位[ 庄斌・中远两湾城，上海，中国[J]・世界建筑・2006(3):P94]。
设计中采用了建筑底部架空1层或几层(挑高4.2米，局部架空至7米，总计面积近5万m2)，来保证视觉空间的通透感和连贯性；还将1.8公里宽的苏州河亲水岸线向小区外公众开放，营造出一个优美的居住绿化环境[ 沈迪，黄秋平・“两湾一宅”旧区改造规划设计[J]・1999.06:P7~8]。
伴随着1990年代苏州河水质与环境的综合治理初见成效，经过大规模的改造，原有居民动迁了，除了少量回迁户外，新建的中远两湾城成为中高收人住宅区。从1999年10月一期开盘至2003年10月三期开盘，其间价格由3200~4200元/升至12000~l4000元/，翻了3~4倍，涨幅惊人。通过住宅次级市场的转让，在中、高收入阶层之间产生了二次甚至多次替代现象，例如一期购买的住户将已经升值的房产以高于当初购进的价格转手[ 黄怡・城市居住隔离的模式―兼析上海居住隔离的现状[J]・城市规划学刊，2005(2):P31-37]，两次替代的结果使得该住宅区居住人群的阶层发生了很大的转变，与周边城市住宅区的隔离程度也不断加强。
然而在2006~2007年，中远两湾城又发生了大规模的群租现象，居住人群再次发生转变。据上海市消防部门的统计，中远两湾城内共有“群租”和“居改非”965套，其中“群租”683套，分为纯“群租”576套，公司集体宿舍96套，旅馆经营11套。 “居改非”282套，分为开公司265套，做仓库14套，做盒饭3套。集中在中远四期29个门楼，总建筑面积104451.60平方米，平均每户108.24平方米。每套“群租”房平均分割7间，就有4032小间，按每套平均10人计算，增加流动人口近万人，被称为“沪上第一群居小区”。[ 郭长洪，张羽龙・迈向和谐的“第一群租小区”――记中远两湾城群租整治[J]・检查风云，2008(7):P30-31]
2007年2月7日中远两湾城97弄8号31楼一群租房内因电器短路突然起火，所幸当时屋内并无租客，没有造成人员伤亡。“原本建筑面积为104平方米的两室两厅房屋被二房东用三夹板和细木工板隔成了7个独立的小房间，摆放了12张床位，房门口杂乱地堆放着堆积的生活垃圾，隔出的小房间外，仅留下一条容一人通过的狭窄走廊，走廊地板上还堆放着两个电饭煲和一台微波炉，并且都插在同一个拖线板上。”这就是失火群租房里面的情景。群租现象从一个侧面反映出了上海生活成本直线上升，和低收入群体的尴尬境地。“周先生2007年7月从山东某高校毕业，来上海闯荡的他每个月就靠1500元的工资度日。他与朋友合租在中远两湾城。‘如果有钱的话，谁愿意住这种地方。’他说，‘中远两湾城一套面积80多平方米的装修房，月租在3000元左右。群租房便宜很多，不到4平方米的小隔间，价格700元。我的月收入是1500元，交通费每天6元，吃饭每月350元，再加上水电费、通讯费基本上分文不剩。’” [ 同23]
由于群租造成居住单元人口密度增加，使单位公共资源分摊比例降低，更造成卫生、扰民等多种问题。不少业主都抱怨“我们的生活品质明显受到‘群租’的影响。”可见，如此规模巨大的群租让中远两湾城存在严重的治安、消防、传染疾病隐患，影响了周边业主的正常生活，造成来访不断，投诉不断，公共设施也超负荷运行。最后由政府出面进行治理整顿，才使中远两湾城内的群租问题得以基本控制。
通过中远两湾城的案例我们可以得到以下启示：
大规模推倒重建对危棚简屋的改造是最有效率的途径，通过精心的设计可以营造良好的居住环境。
目前，上海中心区改造后的大型社区居住由于区位优势，吸引了大量中、高收入阶层入住。但如回迁户很少，容易形成居住隔离。
工作在中心区的低收入阶层，由于无法负担远途通勤的时间与金钱成本，往往选择就近、廉价的出租房源居住。如果他们的需求得不到有效疏导，会产生畸形居住形态，影响社会和谐。
随着郊区环境的改善，交通的发展，私家轿车的普及，上海市中心城区人口密度已初步呈现降低的趋势[ 李健，宁越敏・1990年代以来上海人口空间变动与城市空间结构重构・城市规划学刊，2007（2）：P20~24]；低收入者的住房需求如无法疏导，会导致中心区环境恶化，加速郊区化进程，有重蹈美国恶性郊区化覆辙的危险。
2.3拆落地[ 里弄住宅拆落地更新是静安区结合自身特点对成套更新方式的一种大胆创新，它的主要做法是在保持原有建筑占地基本不变的基础上，将原有的旧住宅拆除，并按照原有风格进行重建。]的改造（以新福康里为例）
新福康里小区（图5.2.3.1），南临新闸路，北至武定路，西起泰兴路，东靠石门二路。项目总占地面积37886平方米，项目在成套率更新前就叫做福康里，是一片建设于1927年的旧式里弄住宅小区。小区原有居民约2600户，户内大都无卫生设施，厨房为多户共用，每户居民的平均住房面积只有35平方米（图5.2.3.2）。
原地新建的新福康里小区总建筑面积108936平方米，由2幢高层住宅、16幢多层住宅及6幢联排别墅组成。自1998年9月启动至2001年底建成，建设总周期为3年半，项目总投资约5亿人民币。
全部建成后可居住1504户居民，其中回搬居民近800户，平均每户的住房面积达70平方米，并有独用的煤、卫设施。另有可销售近400套住房，异地动迁了1800户居民。在建筑风貌上既保留了传统民居特色，又融入了现代海派风格，是静安区第一个成片、整街坊旧住房成套改造项目。
在市、区两级政府政策向旧里成套改造倾斜和聚集下，新建房屋成本大为降低，原来居住在福康里的居民，平均每户只要出资12万元就可回搬，这样既满足了居民住房改造的需求，又符合居民的实际承受能力，深受大家的欢迎[ 高鹏・上海市中心城旧居住区更新方式比较研究――以静安区为例・上海交通大学硕士论文・2007・P52]。
新福康里是静安区第一个成片、大规模的成套率更新项目，在许多方面值得借鉴的方面。
例如，完全商品化的开发模式，通过商品化的运作方式实现了项目整体的资金平衡，减轻了政府资金上的压力，同时提高了住宅建筑品质和居住区的整体人员素质。
一系列的政府优惠政策也保障了项目的成功。资金方面，由于被列入旧城改造的试点地块，土地在协议出让的时候免去了土地出让金；动拆迁的环节，由于推出了“区内回搬”、“16平方保底”等全面兼顾居民利益的动迁办法[ 愿回搬的居民可在本区范围内专为动迁户建造的商品房享受市场价的7折优惠；户口较多而实际住房面积较少的困难动迁户则可享受每人16平方米的“保底政策”。]，才确保动拆迁工作的顺利实施；在规划指标上，对于小区中心6000平方米的架空层不计算容积率，使小区在延续原有的里弄住宅所特有的空间尺度的同时，保留了适当的开发强度，并增加了相应的配套设施。
合理调整利益分配，让利于民是项目取得成功的基础。较为合理的原有居民安置方案, 原有居民根据自身的经济和居住条件，通过原地回搬、异地安置和货币安置三种方式实现居住的成套率，三种方式的安置方案相对透明和公平，加上政府和开发商的共同让利于民，使原有居民在该项目的更新过程中充分受益。
新福康里小区的建设为上海市静安区树立了一个旧有住宅大规模、整街坊改造的成功个案，社会影响非常良好，并带动了其后的一系列改造建设，。
王佳宁通过对新福康里小区的实证研究，比较了它与丰裕里[ 丰裕里地处上海市卢湾区的中心地块，属淮海街道复四居委，与新天地、太平桥绿地仅相隔两个小街区。丰裕里约建于20世纪20年代，其空间构造为标准的后期石库门里弄。东、北两面临街，由一条南北向的主弄贯穿全弄，串连两侧的12条支弄，一侧的支弄为封闭的尽端式，另一侧通达一条狭窄的辅弄。该里弄占地近1公顷，登记在册人口有1716人，共608户，其中约有1/4~1/3的人口属于流动人口，其构成由前来上海务工暂住的人员为主，其余的常住人口基本上都有很长的上海居住史，其中的老年人约在上世纪中叶之前就来到上海，而中青年人群基本是这些前移民的后代，整体社会结构与现今上海一般里弄街道的构成相近。]的邻里交往状况，发现新福康里的邻里认知和交往状况在许多方面并不亚于传统的里弄社区。
“第一，在邻里熟识的数量上，丰裕里和新福康里都有较高的估计，绝大多数居民至少认识“一些”邻居。
第二，在邻里关系亲密度上，丰裕里居民的亲密表现不如新福康里，反而倾向于维持较浅薄的联结形式。
第三，在邻里关系健康度的评价上，丰裕里和新福康里的认可情况都较好，少有负面评价。然而，新福康里有更多居民作出了积极的正面评价，说明在良好度的感知上新福康里更胜于丰裕里。
第四，在邻里关系重要性方面，绝大多数受访者都意识到部分邻里联结对他们“很重要”，但是在两地的比较中，丰裕里的重要性评价仍低于新福康里，对邻里联结及其情谊的依赖度不如想象中的高。
第五，在个人支持获得方面，两地都有较好的获得支持的信心，而丰裕里比新福康里有更大比例的居民对此持高度肯定的判断，说明丰裕里居民确实具有较高的邻里支持和互助保障。在忠告类支持和日常帮助类支持间，虽然两地对前者的确定程度略低，但整体差距不大。
第六，在邻里整体关照的判断上，两地的肯定判断更胜个人支持，说明不论在丰裕里还是新福康里都相信邻里中存在普遍的互助规范。
第七，在生活氛围舒适性的评价中，丰裕里表现一般，而新福康里却呈现很高的正面评价。说明在生活氛围的适意度上，里弄式居住方式并不存在优势，反而可能是一种缺陷。
第八，在邻里责任感方面，丰裕里的居民有较广的警觉意识，整体所关注的范围比新福康里大许多。在新福康里，多数居民的警觉心理严格限制在与自家直接相关的区域，而丰裕里的居民较能为邻里共有的空间担负责任。[ 王佳宁・上海传统社区邻里环境研究―基于石库门里弄的实证研究・同济大学硕士学位论文・2007・P113]”
分析“新福康里”的实例，并与中远两湾城进行比较，我们可以得到下面的结论：
与“推倒重建”的方式相比较，“拆落地”同样是在相同的地块上全部新建住宅与配套设施，不同点在于：其一，“拆落地”的新建住宅在空间布局、建筑造型、装饰细节等方面尽量做到按照原有风格重建；其二，“拆落地”的新建住宅中以就地回搬的原有居民为主。
就地回搬的居民背景差异不大，很多人都是改造前多年的老邻居，对维持社会的稳定、延续的城市文脉都是有利的。同时，部分新搬入的居民进行适度混合，增加了区域的活力。
由于“新福康里”的建设年限较早，高层住宅较少，加之原有居民居住密度极高，所以有三分之二的居民没能做到就地回搬。如果加大高层住宅的比例，可能会缓解这一现象。
政府的优惠政策和开发商平和的心态是这类“拆落地”项目成功的保障。因此有必要就此类项目的地价、架空层面积计算、开发商的补偿机制等多方面政策做出比较明确的规定，这样才能平衡各方利益，切实有力地发掘“拆落地”这一改造方式的巨大潜力。
2.4保留历史痕迹的改造（以复城国际为例）
复城国际位于虹口区东北部的曲阳中心商务圈，西临曲阳路，东至伊敏河路，东北角与腾克路相接其南面为一建于上世纪六、七十年代的居住小区。复城国际总建筑面积约15万平方米，是一个集住宅、办公、酒店式公寓、休闲、商业为一体的综合小区，其中包括7万平方米的住宅，6万平方米的办公以及1.4万平方米的商业。该项目由上海复地与荷兰ING[ ING是全球排名前三的房地产投资管理公司，管理的地产总值超过840亿美元，旗下还拥有荷兰唯一一个历史保护建筑投资基金―荷兰国际历史保护建筑投资基金，在历史建筑保护和旧城改造方面有着丰富的经验。]携手打造。
基地原址为中国鼎鼎大名的八一电影机械厂所在地。这里曾经辉煌一时，从1952年建厂开始这里出品了大量电影放映设备和照相机械产品，16毫米移动式电影放映机、35毫米固定式电影放映机、16毫米印片机、印片缩片机等。
复城国际的绿地占地面积为15120平方米，绿地率为35.5%，集中绿地面积为6624平方米，集中绿地率为15.3%。这样的指标其实并不是特别优秀，但是，基地原有绿化保护率却高达80%，另外的20%进行了就地迁移。
在最终的规划中，基地上这条60多米长、有近百棵上百年树龄的香樟木的林荫大道得以完整的保留，成为社区的中心景观大道。该景观道的端头是一个5米多高的喷泉，也是保留下来的。正对着喷泉的是一栋建筑建于上世纪的30年代，这栋日伪时期日本人所造的老洋房在战火中幸运不倒，动荡中依然屹立，今日亦获得了新生。
复城国际的中心区域以2幢保留老建筑带领另2幢新建建筑，构成大面积的商业共享区域为核心。该老厂房是八一电影机械厂兴建的第一批建筑，迄今已有50多年的历史了。
厂房恰好位于基地的中心位置，建筑面积约900平方米，单层钢排架结构。复地集团耗资600万元改造，设计邀请了在历史建筑保护再利用方面有着丰富经验的日本HMA建筑设计公司，该公司曾完成了上海新天地，建国中路8号桥，杭州UME电影城的众多改造项目，在业内有着良好的声誉[ 高洪构・上海新兴楼盘中的历史建筑・同济大学硕士学位论文，2008（3）：P24~26]。
复城国际的售楼处就设在老厂房内，里面除了刻意砖块的墙和经过修缮的拱顶，其余全都打上了现代化的烙印:用彩色厚玻璃铺就的走道、造型奇异的沙发，以对比的手法，在历史和现实之间取得平衡。
复城国际的案例可以改变我们的一些思路：
大规模的重建也可以保留历史的痕迹、延续时代的文脉，尽管这种延续只是历史建筑的片段。
保留的旧建筑面积所占的比例不一定很大（复城国际的案例中不足1%），但由于处在中心位置，并改造为公共设施，位置和功能的特殊性使区域的历史氛围得到延续。
原汁原味的老建筑，通过对比手法可以产生强烈的戏剧效果，加上一些文化积淀、历史传奇，给人的印象十分深刻。
2.5局部设施的更新改造（以平改坡为例）
所谓“平改坡”的“平”是指平屋顶的多层住宅，而“坡”则是指更新后的坡屋顶状态。根据上海市房屋土地资源管理局解释：“平改坡”是指在建筑结构许可条件下，将多层住宅平屋面改建成坡屋顶，并对外立面进行整修，达到改善住宅性能和建筑物外观视觉效果的房屋修缮行为[ 见上海市房屋土地资源管理局网站shfdz.省略/gzbh/zhgz/zyp/200411/t20041109_53457.htm]。此工程四次列入市政府实事项目。自1999年～2006年已累计完成2870万平方米，计13009幢，受益居民达55万户[ 顾振远・关注民生改善旧房居住条件・上海房地，2007（7）：P20~21]。
在“十五”期间，除了针对旧式里弄的大规模商业开发的更新方式和成套更新方式外，一种新崛起的更新方式在上海中心城区的城市建设与发展中发挥了重要的作用，特别是当大规模更新因为动拆迁问题陷入困境，成套更新方式也因为政策执行上的问题放缓进程时，“平改坡”却产生了良好的社会反响，积极的推动了中心城区的旧居住区更新工作。
“平改坡”更新方式，因为其单位投入量较少，单纯“平改坡”每平方米80元，综合改造不超过140元/平方米。对应目前中心城因为商业商务功能的拓展而不断增长的经济实力，政府完全有能力承担起这样的更新开支。“平改坡”更新方式的出现和成功为中心城区的旧居住区更新拓展了思路，并极大的缓和了当前的社会矛盾。
平改坡从1999年第一幢试点成功至今，仅有8年的历史，但在这期间，“平改坡”这种更新方式其内涵和外延都得到了不断的发展，按照其发展可以分为以下三个阶段[ 高鹏・上海市中心城旧居住区更新方式比较研究――以静安区为例・上海交通大学硕士学位论文・2007・P47]：
第一阶段为探索期（1999――2000年），1999年8月开始沿延安路高架试点，完成改造13幢，并在试点成功的基础上，2000年扩大试点至全市重要景观周边的1000幢。在这一阶段，“平改坡”改造内容主要是以整修屋面和外立面为主，简称 “穿新衣、戴新帽”。
第二阶段为拓展期（2001――2003年），改造范围扩大到各区高架道路沿线和重要景观道路沿线区域，三年内完成改造4648幢。改造的内容也随着两个平改坡综合改造的试点，深化为结合平改坡，对整个小区的形态、功能、环境进行综合改造，简称“穿新衣、戴新帽、换内胆、整环境”。
第三阶段为深化期（2004年――至今），这一阶段时间内，改造的对象从景观道路沿线进一步扩展为成规模的小区，在第二阶段综合改造试点取得成功经验的基础上，逐渐将更新重心调整为旧小区平改坡综合改造。同时，根据2005年上海市建设环境友好型、资源节约型城市的要求，把降低能耗增添为新的改造内容。至此，平改坡的综合改造内容扩展为“穿新衣、戴新帽、换内胆、整环境、降能耗、节资源”。
张金秀在文中对第三阶段的“平改坡”工程作了以下描述[ 张金秀・平改坡:旧区改造的新路子――关于上海旧区改造工程的思考・上海房地，2006（9）：P49~51]：“仙霞物业管理的威宁小区成为申城新一轮首批旧小区"平改坡"综合改造试点之一。……这里实现变频供水、垃圾生化处理，安装了智能化的红外线报警系统、电子公告牌、太阳能路灯、发光门牌，绿化将得到合理布置，小区道路将变成静音的柏油路，拆掉多余围墙后腾出的空间可以增加40多个车位，居民们不用把车停在马路上了。扩建后，每户增加的5到20个平方米面积，仅以较低的成本价出售给居民，这样，居民不用搬离原地，就可以花小钱改善居住条件。在这新一轮的旧区改造中，结合“平改坡”工程，本市还开始了住宅综合改造试点，延长住宅使用期。比如，在基础加固的基础上，将底楼居民上搬至实行“平改坡”后的住宅顶层，腾出底楼空间，用作社区图书室、健身室、活动室、保健室等社区服务公共设施；在部分多层住宅中加装电梯等。”
透过“平改坡”现象我们可以发现：
满足旧有住宅居民的需求并不并不需要投入巨大，100元/平方米左右的造价，增加一些小的配套设施就可以达到较高的满意度。
在级差地租极为显著的上海，保证旧有住宅居民利益，很大程度上是保证他们居住的区位优势。
