时间：2022-10-03 01:51:57
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受托方：___________________________（以下简称乙方）
依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲方与乙方在平等、自愿的基础上，就房屋购买的委托事宜达成协议如下
第一条 委托事项
甲方委托乙方为其购买房屋提供以下服务_________________________________
第二条 房屋状况：___________________________________________________
甲方对购买房屋的基本要求是：__________________________________
坐落范围：______________________
户型：__________________________
面积：__________________
交付日期：______________________
其他：________________________________________________________
第三条 甲方委托乙方购买的房屋参考价（含设施设备及装修）人民币大写__________________元，￥_________元。
其他要求：____________________________________________________________.
第四条 委托期限
自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
超过以上期限仍需要委托服务的，双方另行签订委托合同或以书面形式将本合同委托期限延长。
第五条 现场看房
乙方应派注册经纪人带甲方到房屋现场看房，对房屋装修及设施、设备情况进行核实，并签署现场看房记录。
第六条 甲方义务
（一）应出示身份证或_________等真实有效的身份资格证明；
（二）应对乙方的经纪活动提供必要的协助与配合；
（三）不得在委托期限内及期限届满后_________个月内与乙方介绍的客户进行私下交易。
（四）乙方完成委托事项，应按约定支付佣金。
第七条 乙方义务
（一）应出示营业执照、房地产经纪机构资质证书等合法的经营资格证明；
（二）应尽力完成甲方的委托事项，及时将有关情况向甲方如实告知，为甲方签订买卖提供联络、协助、撮合等服务，促成买卖合同的订立；
（三）收取佣金应向甲方开具合法、有效的收费票据；
（四）本合同签订后，乙方不得以任何形式向甲方收取佣金以外的任何费用。
第八条 佣金
佣金是指乙方完成委托事项后应得的报酬。
当乙方完成甲方委托事项的，促成甲方与第三方订立合同，双方签字或盖章生效后_____日内，甲方应按照房屋成交价格的______%向乙方支付佣金。
第九条 违约责任
（一）在本合同第三条约定的期限内，甲方与乙方介绍的客户私下成交的，应支付违约金_________元；
（二）甲方未按约支付佣金的，除继续支付佣金外，还应支付违约金_________元。
第十条 合同争议的解决办法
本合同如发生争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的，按下列第______种方式解决（以下两种方式只能选择一种）
（一）向常州仲裁委员会申请仲裁；
（二）依法向有管辖权的人民法院。
第十一条 其他约定事项：_______________________________________________
第十二条 本合同一式二份，甲乙双方各执一份，经双方签字盖章后生效。
第十三条 合同一经生效，即对双方具有法律约束力。双方经协商一致可以对合同内容进行变更或对未尽事项做出补充规定。变更或补充规定应当采取书面形式，与本合同具有同等效力。
甲方（公章）：_________
乙方（公章）：_________
住所：_________________
住所：_________________
身份证号码：___________
法定代表人：___________
委托人：___________
委托人：___________
电话：_________________
电话：_________________
_________年____月____日
甲方(卖方)：
乙方(买方)：
经甲乙双方协商一致，就购买房屋土地及建房手续事项达成以下条款：
一、购买建房手续
1、由乙方购买价格为
叁拾万元
（小写：
300000
元）建房手续，第一次付款10万元，剩余款项待办出建房手续后，甲方已经开始施工后付清。
2、乙方支付的
叁拾万元
建房手续费，算入房屋总价款。
二、买卖房屋及土地的基本情况
1、甲方所拥有的房屋坐落于
**县**村委向东200米
房屋为
二层独院
甲方修建房屋共6套，乙方选其中1套。
2、土地面积：东西宽：
7.5
米，南北长
21
米。房屋建筑面积为
平方米，土地合计
亩。
3、甲方自愿将上述房屋所有权及所属土地使用权转让给乙方，并征得其合伙人
的同意出卖给乙方,乙方自愿购买该房屋。
三、甲乙双方同意按套计价,该房屋及所属土地总价款为人民币
大写：
叁拾伍万元
元整，（小写：
350000
元）。
付款方式：乙方已经支付建房手续费
叁拾万元
（小写：
300000
元），剩余50000元待甲方竣工后付清。
四、甲方出卖给乙方房屋及土地，上至天空，下至地理，所有产权归乙方所有。
五、从本合同签订之日起，若该转让房屋的价格发生变动（涨价或者降价）均与甲方无关，权利义务均由乙方享有和承担。
六、因订立本合同和履行本合同产生的争议，包括合同效力，违约纠纷由双方协商解决，协商不成的，甲方、乙方向房屋所在地人民法院起诉维权。
七、本合同未尽事宜,双方可协商签订补充协议。补充协议及附件,为本合同不可分割的组成部分,具有相同效力。
八、本合同签订后，双方不得违约，如一方违约，违约方除赔偿因此给对方造成的一切经济损失外，违约方向守约方承担贰佰万元整违约金。
九、本合同自双方签字摁手印之日起生效。
十、本合同一式叁份，甲方、乙方各执一份,
中介人备一份,叁份具有相同法律效力。
甲方：
乙方：
中介人：
合同签订日期
年
委托购买房屋合同范文一委托人：_________(以下简称甲方)
受托方：_________(以下简称乙方)
依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲方与乙方在平等、自愿的基础上，就房屋购买的委托事宜达成协议如下：
第一条 委托事项
甲方委托乙方为其购买房屋提供以下服务_________。
第二条 房屋状况：_________
甲方对购买房屋的基本要求是：_________坐落范围：_________
户型：_________面积：_________
交付日期：_________
其他：_________
第三条 甲方委托乙方购买的房屋参考价(含设施设备及装修)人民币大写_________元，￥_________元。
其他要求：_________。
第四条 委托期限
自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
超过以上期限仍需要委托服务的，双方另行签订委托合同或以书面形式将本合同委托期限延长。
第五条 现场看房
乙方应派注册经纪人带甲方到房屋现场看房，对房屋装修及设施、设备情况进行核实，并签署现场看房记录。
第六条 甲方义务
(一)应出示身份证或_________等真实有效的身份资格证明;
(二)应对乙方的经纪活动提供必要的协助与配合;
(三)不得在委托期限内及期限届满后_________个月内与乙方介绍的客户进行私下交易。
(四)乙方完成委托事项，应按约定支付佣金。
第七条 乙方义务
(一)应出示营业执照、房地产经纪机构资质证书等合法的经营资格证明;
(二)应尽力完成甲方的委托事项，及时将有关情况向甲方如实告知，为甲方签订买卖提供联络、协助、撮合等服务，促成买卖合同的订立;
(三)收取佣金应向甲方开具合法、有效的收费票据;
(四)本合同签订后，乙方不得以任何形式向甲方收取佣金以外的任何费用。
第八条 佣金
佣金是指乙方完成委托事项后应得的报酬。
当乙方完成甲方委托事项的，促成甲方与第三方订立合同，双方签字或盖章生效后_________日内，甲方应按照房屋成交价格的_________%向乙方支付佣金。
第九条 违约责任
(一)在本合同第三条约定的期限内，甲方与乙方介绍的客户私下成交的，应支付违约金_________元;
(二)甲方未按约支付佣金的，除继续支付佣金外，还应支付违约金_________元。
第十条 合同争议的解决办法
本合同如发生争议，由双方当事人协商或申请调解;协商或调解解决不成的，按下列第_________种方式解决(以下两种方式只能选择一种)：
(一)向常州仲裁委员会申请仲裁;
(二)依法向有管辖权的人民法院起诉。
第十一条 其他约定事项：_________
第十二条 本合同一式二份，甲乙双方各执一份，经双方签字盖章后生效。
第十三条 合同一经生效，即对双方具有法律约束力。双方经协商一致可以对合同内容进行变更或对未尽事项做出补充规定。变更或补充规定应当采取书面形式，与本合同具有同等效力。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
住所：_________ 住所：_________(
委托购买房屋合同范文二编号：
委托人： (系购房人)
通讯地址： ________________________________________________________
邮政编码： ________________________________________________________
身份证件号码(营业执照注册号)： ___________________________________
法定代表人： ____________________ 联系电话： _______________________
委托人： ____________________ 联系电话： _______________________
受托人： (系房地产经纪机构)
通讯地址： _________________________________________________________
邮政编码： ______________________ 联系电话： ________________________
营业执照注册号： __________________________________________________
备案证明编号： ______________________________________________________
法定代表人： ____________________ 联系电话： _______________________
委托人： ____________________ 联系电话： _______________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他法律法规，
委托人和受托人本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，达成如下协议：
第一条 委托事项
(一)委托人委托受托人购买位于北京市 区【县】 的房屋，委托价格范围为 。委托人对购买房屋的要求为：坐落地点：___，房屋面积_____;房屋建成年代______;质量要求_________;房屋的结构及户型____;物业服务水平及物业费的范围____;该房屋无债权、债务及使用权纠纷。
(二)委托人委托受托人提供下列第 项服务(可多选)：
1.提供与购买房屋相关的法律法规、政策、市场行情咨询。
2.寻找意向购买房屋。
3.对符合委托人需求信息且得到委托人基本认可的房屋进行产权调查和实地查验。
4.协助并撮合委托人与出售人签订房屋买卖合同。
5.代办税费缴纳事务。
6.代办购房抵押贷款手续。
7.代办房屋产权转移登记及附属设施过户手续。
8.协助查验并接收房屋、附属设施及家具设备等。
9.其他(请注明)
第二条 委托期限及方式
本协议委托期限自 年 月 日至 年 月 日。此期间受托人为委托人的【 】独家【 】非独家委托服务提供者。
独家委托服务：委托人仅委托受托人为其本次委托购买房屋的惟一受托人。
非独家委托服务：委托人除可委托受托人为其本次委托购买该房屋的受托外，还可委托其他经纪机构或个人代为购买其他房屋。
第三条 佣金相关规定
(一) 受托人自引领委托人看房开始，直至委托人与售房人签订房屋买卖合同之前，不收取委托人任何费用;
(二) 委托人在同受托人提供的房屋出卖人签订房屋买卖合同时，按国家及行业相关规定及本协议约定向受托人支付相关费用，标准如下：
1.房价款的 %;
2. 。
(三) 。
第四条 各方责任
(一)委托人责任
1. 委托人应积极配合受托人开展正常的经纪活动;
2. 委托人向受托人提供所需购买房屋的需求信息，作为受托人提供经纪服务的依据;
3. 委托期限内或委托期满六个月内，委托人不得与受托人介绍过的房屋出卖人自行成交;
4. 委托人不得将受托人提供的信息资料转交他人;
5. 委托人如有人，则委托人及其人保证全面履行协议条款并配合受托人工作;
6. 委托人如为独家委托的，委托人在本委托期限内不得委托其他房地产经纪机构或个人购买房屋;
(二)受托人责任
1.受托人应遵守法律、法规、部门规章及行政主管部门的政策、行政措施等，不得违反上述规定违法从事经纪活动;
2.受托人不得故意隐瞒真实情况和故意提供虚假信息向委托人提供不符合出售条件的房源;
3.受托人应按与委托人约定的委托事项要求开展经纪活动，委托事项变化须经委托人书面同意;
4.受托人就房屋交易程序、成交价格、付款方式、房屋交付及产权登记等方面为委托人提供咨询服务。
5. 受托人应及时向委托人通报有关委托事项的进展情况，接受委托人咨询，解答相关问题;
6. 受托人寻找符合委托人需求的房屋，协助委托人与房屋出卖人达成交易并签订房屋买卖合同;
7. 协助交易双方办理相关房屋交易过户手续、贷款手续及房屋交付手续;
8.除本协议约定的费用外不以任何方式或理由向委托人收取其他费用;
9.未经委托人同意不得将委托事项转委托其它房地产经纪机构或个人;
第五条 违约责任
(一)委托人违约责任
1. 委托人故意提供虚假房屋需求信息的，受托人有权单方解除本协议。给受托人造成的损失，委托人应依法承担赔偿责任;
2. 委托人泄露由受托人提供的房屋出卖人的资料，给受托人造成损失的，委托人应按照 标准支付违约金，违约金不足以弥补委托人损失的，委托人有权要求补充赔偿;
3. 委托人在委托期限内或委托期满六个月内自行与房屋出卖人达成交易的，应按照本协议约定的标准向受托人支付佣金。但双方在本协议第二条中约定为非独家委托，并能证明该项交易与受托人的服务没有直接因果关系的除外;
(二)受托人违约责任
1. 受托人违背执业保密义务，不当泄露委托人商业秘密或个人隐私，给委托人造成损害的，应按照 标准支付违约金，约定违约金不足以弥补委托人损失的，委托人有权要求补充赔偿;
2. 受托人有隐瞒、虚构信息、违反政府规定或恶意串通等影响委托人利益的行为，委托人除有权解除本协议、要求退还已支付的相关款项外，委托人还应按照标准，要求受托人支付违约金;
3. 在委托代办事项中，受托人因工作疏漏，遗失委托人的证件、文件、资料、发票等，应给予相应经济补偿;
第六条 不可抗力
因不可抗力不能按照约定履行本协议的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并
第七条 协议变更与解除
(一)协议变更
在本协议履行期间，任何一方要求变更本协议条款，应书面通知对方，并经双方协商一致，可达成补充协议。补充协议为本协议的组成部分，与本协议具有同等效力。
(二)协议解除
经双方协商一致，可解除本协议。
第八条 争议处理
本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决。协商不能解决的，双方同意按以下第 种方式解决纠纷。
(一)提交北京仲裁委员会仲裁; (二)任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。
第九条 本协议及附件共______页，一式______份，具有同等法律效力，其中委托人______份，受托人______份， ______份。
第十条 其他约定
【委托人】(签章)： 【受托人】(签章)：
【法定代表人】： 【法定代表人】：
【委托人】(签章)： 【委托人】(签章)：
【备案证明编号】：
【房地产经纪人员】：
【经纪资格证书编号】： 签订时间： 年 月 日
委托购买房屋合同范文三委托人：____ 性别：男 出生于 年 月 日
现住址： ____区____路____弄____号____室
身份证号码：____________________
受托人：____ 性别：男 出生于 年 月 日
现住址： ____县____栋____单元____号
身份证号码： ____________________
本人____购买首都市华盛事业蜀都花园项目开发有限公司所售房屋____XX号房，因委托人在外地上班，无法亲自办理相关事宜，特委托王____XX为人，代为办理如下事宜：
一 办理该房屋的领取钥匙， 实测面积核算验收，办理产权事务(领取产权证)，房屋日常管理，房屋装修等事宜。
二 支付领取委托事项有关费用
三 该房屋买卖一切事宜
委托期限：20xx年3月19日至20xx年12月31日
受托人有转委托权
受托人在权限内签署的一切文件我均予以承认
甲乙双方本着平等、自愿原则，在共同遵守国家相关法律的前提下签订本合同。甲乙双方履行各自义务后，双方无异议签字后本合同小编为大家整理的相关2020货物_购房买卖合同范文资料，提供参考，欢迎阅读。
合同一
甲方(出售方)：________________
乙方(购买方)：________________
甲乙双方在自愿平等，互惠互利的原则下经友好协商就乙方购买甲方房屋事宜达成协议如下：
第一条、甲方自愿将其座落于吉林省长春市 街 小区 号楼 室，建筑面积 平方米，出售给乙方。该房产的相关权益随该房产一并转让。
第二条 甲乙双方商定该房产的成交价格为人民币 元整大写：人民币 万元整。乙方一次性支付甲方元整，付款方式为银行转帐。
第三条 甲方保证上述房地产权属清晰，无争议;未被判决、裁定限制出售，也未设置抵押，不在建设拆迁范围内并已取得其他共有人同意。
第四条 所有购房款付清后本协议自动生效，房屋买卖即成事实。乙方随即享有该房产的所有权，并承担该房产毁损、灭失的风险。甲方及继承人不再享有该房产的所有权，不得再次转卖他人或用作抵押或用作财产继承或用作财产分割等任何权利，如甲方与其他第三方发生产权纠纷或债权债务关系使得乙方无法如本协议约定获取该房产所有权，即甲方违约。
第五条 在政策和法律允许范围内，乙方要求甲方过户，甲方或甲方继承人应无条件积极协助乙方办理过户。
第六条 物业管理、水、电、燃气、有线电视、电话等相关杂费，按下列约定处理：
1、甲方负责将以上杂费缴纳至协议签定之日。
2、协议签定之日后由乙方负责。
第七条 协议生效当日，甲方应将购买该房产过程中的相关费用票据、购房协议等全部资料原件乙交乙方保存。
第八条 甲、乙双方从签订协议之日起，均需遵守本协议约定，无论今后房价如何变动，甲、乙双方不得违约。
第九条 违约责任
如甲方违约:
甲方无条件退还乙方全部购房款，并向乙方支付全部购房款总额的5%作为违约金赔付乙方，乙方退回甲方该房产和所有房产资料;
如乙方违约:
乙方将已支付的购房款作为违约金，并无条件退回甲方该房产和所有房产资料。
第十条 本协议未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。
第十一条 甲、乙双方在履行本协约中若发生争议，可提交吉林省长春市仲裁委员会仲裁或依法向人民法院起诉讼。
第十二条 该协议一式两份，甲、乙双方签字后，立即生效，各持一份，具有同等效力。
甲方(公章)：_________
乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________
法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
合同二
甲方：________________
地址：________________
电话：________________
乙方：________________
地址：________________
电话：________________
甲乙双方本着平等、自愿原则，在共同遵守国家相关法律的前提下签订本合同。甲乙双方履行各自义务后，双方无异议签字后本合同(一式两份，双方各执一份)立即生效。具体内容如下：
1、乙方在甲方商行 年 月 日 ，购买 商品。乙方采用 形式支付甲方人民币 元。
2、甲乙双方共同遵守并约定：乙方自购买商品之日起计算满一年的，如果乙方要求退还所购商品，甲方无任何理由拒绝并接受乙方退还要求。乙方在提出退还所购甲方商品要求时，需出具购买商品原始发票、商品鉴定证书和无暇疵所购商品。双方无异议时，甲方即时退付乙方购买商品原价80%现金结算。其中20%甲方作为商行成本计算，不予退还。
3、乙方自购买商品之日起计算满二年的，如果乙方要求退还所购商品，甲方无任何理由拒绝并接受乙方退还要求。乙方在提出退还所购甲方商品要求时，需出具购买商品原始发票、商品鉴定证书和无暇疵所购商品。双方无异议时，甲方即时退付乙方购买商品原价90%现金结算。其中10%甲方作为商行成本计算，不予退还。
4、 乙方自购买商品之日起计算满三年或超过三年以上的，如果乙方要求退还所购商品，甲方无任何理由拒绝并接受乙方退还要求。乙方在提出退还所购甲方商品要求时，需出具购买商品原始发票、商品鉴定证书和无暇疵所购商品。双方无异议时，甲方即时全付乙方购买商品原价100%现金结算。如果乙方所购商品增值，甲乙双方另行商议。
5、甲方保证向乙方所销售商品品质和质量。甲乙双方在签定购销合同前无异议，合同立即生效。
6、本合同自甲方( )开业之日起正式施行，无时间限制。
7、本合同未尽事宜，双方共同协商解决。
甲方(公章)：_________
乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________
法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
合同三
合同 CONTRACT
日期：合同号码：
Date: Contract No.:
买 方：(The Buyers) 卖方：(The Sellers)
兹经买卖双方同意按照以下条款由买方购进，卖方售出以下商品：
This contract is made by and between the Buyers and the Sellers; whereby the Buyers agree to buy and the Sellers agree to sell the under-mentioned goods subject to the terms and conditions as stipulated hereinafter:
(1) 商品名称:
Name of Commodity：
(2) 数 量：
Quantity:
(3) 单 价：
Unit Price:
(4) 总 值：
Total Value:
(5) 包 装：
Packing:
(6) 生产国别：
Country of Origin :
(7) 支付条款：
Terms of Payment:
(8) 保 险：
Insurance:
(9) 装运期限：
Time of Shipment:
(10) 起 运 港：
Port of Loading:
(11) 目 的 港：
Port of Destination:
(12)索赔：在货到目的口岸45天内如发现货物品质，规格和数量与合同不符，除属保险公司或船方责任外，买方有权凭中国商检出具的检验证书或有关文件向卖方索赔换货或赔款。
Claims:
Within 45 days after the arrival of the goods at the destination, should the quality, Specifications or quantity be found not in conformity with the stipulations of the contract except those claims for which the insurance company or the owners of the vessel are liable. The Buyers shall, have the right on the strength of the inspection certificate issued by the C.C.I.C and the relative documents to claim for compensation to the Sellers.
(13)不可抗力：由于人力不可抗力的原由，发生在制造、装载或运输的过程中导致卖方延期交货或不能交货者，卖方可免除责任。在不可抗力发生后，卖方须立即电告买方及在14天内以空邮方式向买方提供事故发生的证明文件，在上述情况下，卖方仍须负责采取措施尽快发货。
Force Majeure:
The sellers shall not be held responsible for the delay in shipment or non-deli-very of the goods due to Force Majeure, which might occur during the process of manufacturing or in the course of loading or transit. The sellers shall advise the Buyers immediately of the occurrence mentioned above the within fourteen days there after. The Sellers shall send by airmail to the Buyers for their acceptance certificate of the accident. Under such circumstances the Sellers, however, are still under the obligation to take all necessary measures to hasten the delivery of the goods.
(14)仲裁：凡有关执行合同所发生的一切争议应通过友好协商解决，如协商不能解决，则将分歧提交中国国际贸易促进委员会按有关仲裁程序进行仲裁，仲裁将是终局的，双方均受其约束，仲裁费用由败诉方承担。
Arbitration:
All disputes in connection with the execution of this Contract shall be settled friendly through negotiation. In case no settlement can be reached, the case then may be submitted for arbitration to the Arbitration Commission of the China Council for the Promotion of International Trade in accordance with the Provisional Rules of Procedure promulgated by the said Arbitration Commission. The Arbitration committee shall be final and binding upon both parties. And the Arbitration fee shall be borne by the losing parties.
买方：卖方:
曾某与某房地产开发公司于2003年5月28日签订了预售商品房协议书，协议书约定，房产公司将其正在开发的某小区住宅楼一套商品房出售给曾某，房价为80000元。付款方式为分期付款。房产公司保证房屋于2003年9月竣工，且在2004年3月底前办妥房产证。合同签订后，曾某按约交付了一部分房款。2003年9月份，该栋房屋竣工后，曾某搬入居住。2004年3月底放后，当曾某多次催促房产公司办房产证时，房产公司总以种种理由推脱。曾某后经查询得知，该房产公司隐瞒了其未办理商品房预售许可证的事实而预售商品房，以致现在因缺乏相关材料而根本不能办理房产证。曾某遂向法院提起诉讼，要求确认与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效，并判决该房产开发公司返还曾某所交购房款625000元并赔偿相关经济损失。后据法院查明 ：到原告曾某起诉时，被告房地产开发公司仍然没有取得商品房预售许可证。
[分歧]：
本案在审理过程中，对原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同是否有效的问题，合议庭存在以下分歧意见：
第一种意见认为：原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同有效。因为原告与被告已经签订了书面的预售商品房协议书，且原告曾某已搬入居住。被告房地产开发公司没有取得商品房预售许可证只是程序上存在瑕疵，可以进一步完善，曾某不可以要求房产开发公司返还已付购房款，但被告房地产开发公司可以赔偿曾某部分损失。
第二种意见认为：原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效。因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中被告房产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，且在起诉前，仍然没有取得商品房预售许可证。故曾某可以依法要求房产开发公司返还已付购房款及利息并要求赔偿损失。
[分析]：
有观点认为，《物权法》第20条第1款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。质言之，申请预告登记时，将来基于合同或协议实现的不动产物权是权利人单独所有，还是与他人共有，经过预告登记后固定下来不得变动。故预购商品房预告登记后，将来基于商品房买卖合同实现的房屋所有权的归属已经固定，不能再变动。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第68条第2款规定，预告登记后，满足房屋登记要求的，当事人申请房屋登记时，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。该规定强调的是预购商品房预告登记后，实现所有权时应当以预告登记时的情形为准。因此，预购商品房预告登记后，商品房买卖合同成为将来办理房屋所有权转移登记时的权源依据，不能以增加共同购买人为由变动已经固定了的合同关系。所以，综合法律和规章的相关规定，在本案中，甲不可以增加乙为房屋的共同购买人。
笔者研习相关法律、规章后认为，本案中商品房预告登记后，经合同当事人之一的房地产开发公司和预告登记的抵押权人同意后，甲可以增加乙为共同购买人。
一、甲欲增加乙为房屋的共同购买人，需先行经合同当事人之一的房地产开发公司同意
如前所述，按《物权法》第20条第1款规定，预告登记是使权利人取得期望中的商品房的所有权的一种保护措施。因此，预购商品房预告登记后，记载在登记簿上的不是权利人基于商品房买卖合同取得的房屋所有权，而是权利人基于商品房买卖合同建立的债权。本案中，甲与房地产开发公司签订的商品房买卖合同已经发生法律效力，甲基于该合同享有债权，同时负有债务。若增加乙为共同购买人，则乙作为商品房合同新的当事人，参与合同关系，系在原合同内容不变的前提下，发生合同当事人的变动。即产生了合同转让，具体体现是甲将自己享有的部分债权和须履行的部分债务转让给了乙。《合同法》第79条和第80条规定，债权人可以将合同的部分权利转让给第三人，但应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。该法第84条规定，经债权人同意，债务人可以将部分合同义务转让给第三人。因此，本案中，甲将自己享有的部分债权和须履行的部分义务转让给乙，前者应当告知房地产开发公司，后者应当经房地产开发公司同意，否则，该转让无法全部完成，乙就不能被增加为房屋的共同购买人。故甲欲增加乙为房屋的共同购买人，须先行经合同当事人之一的房地产开发公司同意。
二、甲欲增加乙为房屋的共同购买人，还需经预告登记的抵押权人同意
《物权法》第20条第1款规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。申言之，预购商品房抵押权预告登记后，该房屋已经成为抵押物，未经预告登记的抵押权人同意，无论是房地产开发公司，还是商品房的购买人，均不得再处分该商品房，即使处分了，购买人最终也不能依法取得该房屋的所有权。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第68条第1款规定，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预购商品房抵押权预告登记后，未经预告登记的抵押权人同意而再买卖或抵押该房屋的，申请预购商品房预告登记，或申请所有权转移登记，申请或预购商品房抵押权预告登记，或申请抵押权登记时，登记机构不予办理。该办法第68条第2款规定，预告登记后，满足房屋登记要求的，当事人申请房屋登记时，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。经过预购商品房预告登记，或预购商品房抵押权预告登记的房屋，申请所有权转移登记或抵押权登记时，预告登记的事项即转移登记或抵押权登记的事项。本案中，甲办理了预购商品房抵押权预告登记，系以甲独自购买的商品房作抵押，若增加乙为该商品房的共同购买人，参与合同关系，则所有权转移登记后，房屋为甲、乙共有。申请抵押权登记时，须由甲、乙共同申请，抵押权登记后，甲、乙共同为抵押人，直接影响抵押关系和抵押权登记。故未经预告登记的抵押权人同意，甲、乙共同申请所有权转移登记时，即使增加乙为共同购买人，登记机构也将不予办理，即乙最终不能被核准房屋所有权登记并取得房屋的所有权。所以，甲欲增加乙为房屋的共同购买人，还须经预告登记的抵押权人同意。
三、增加乙为商品房共同购买人后预告登记的办理
如前所述，在经房地产开发公司和预告登记的抵押权人同意后，乙才可以被增加为预购商品房的共同购买人。增加乙为商品房的共同购买人后，若申请预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，实务中有两种操作模式。
1.房地产开发公司和预告登记的抵押权人同意增加乙为共同购买人后，按以下步骤办理：①由预告登记的抵押权人出具同意增加乙为共同购买人的书面同意书，并申请注销抵押权预告登记；②由甲和房地产开发公司共同申请注销预购商品房预告登记；③甲和房地产开发公司解除原商品房买卖合同；④甲、乙和房地产开发公司重新签订商品房买卖合同；⑤甲、乙和房地产开发公司按约定申请预购商品房预告登记；⑥甲、乙和抵押权人按约定申请预购商品房抵押权预告登记。但是，预告登记的抵押权人常常不同意采取这种方式，因为采用这种方式既有事务上的麻烦，又有法律上的风险。事务上的麻烦，是指甲独自购买的商品房抵押材料须作废，然后，再重新制作以甲、乙名义共同购买的商品房抵押材料。法律上的风险，是指甲独自购买的预购商品房抵押权预告登记后，借款已经部分或全部发放，若为了增加乙为共同购买人而注销抵押权预告登记，则已经发放的借款在一定的时间段内失去优先受偿的保障。
内容摘要：《合同法》第230条规定了房屋承租人的优先购买权，从表面上看，对房屋承租人的优先购买权没有限制，但是，笔者发现在实际生活中，房屋承租人的优先购买权受到诸多限制。这种限制基于《合同法》的规定，或者基于其他法律及政策的特殊规定，主要表现在三方面：出租人出卖用于租赁的房屋类型、房屋租赁法律关系定法律事实的存在和《合同法》第230条本身的规定。
关键词：房屋 租赁合同 优先购买权
房屋承租人优先购买权，是指承租人依照法律规定享有的在出卖人出卖用于租赁的房屋时，在同等条件下优先于他人而购买房屋的权利。目前，规范承租人优先购买权的法律主要是《合同法》第230条和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）第118条。但是任何权利都不是绝对的，房屋承租人的优先购买权也是如此，通过考察其他相关法律，笔者发现承租人的优先购买权主要受到以下几方面的限制。
出租人出卖用于租赁的房屋类型会限制承租人的优先购买权
据笔者考察，目前，我国房屋的类型主要有建设在宅基地使用权基础上的农村房屋、建设在国有划拨土地使用权基础上的经济适用房、建设在国有出让土地使用权基础上的房屋以及既可能建设在划拨也可能建设在出让土地基础上的单位集资房。一般而言，房屋类型不同，房屋所有权人处分房屋的权利不同，房屋转让时的限制也不同，因此当房屋所有权人作为出租人出卖房屋时，并不是所有的承租人都具有购买资格。
（一）城镇居民租赁农民房屋不能享有承租人优先购买权
虽然《合同法》第230条对享有优先购买权的承租人没有任何身份限制，但其他法律或者国家政策对其有一定限制。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）从抑制宅基地需求的角度，强调了禁止城镇居民在农村购置宅基地。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（[2007]71号）则把抑制宅基地及农民住宅的供求两个方面结合起来，强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。由于物权法、合同法、民法通则等法律都没有对是否允许城镇居民在农村购买宅基地或者房屋作出明确规定，因此农村房屋的买卖行为需要遵守国家政策。根据以上国家政策，城镇居民购买农村房屋合同是无效的，但这并不能说明城镇居民不能租赁农村房屋。因此，虽然城镇居民可以租赁农村房屋，但是当农民出卖用于租赁的房屋时，由于农村房屋只能转让给同集体经济组织的成员，于是城镇居民作为农村房屋的承租人所享有的优先购买权就受到了限制。
（二）承租人租赁单位集资房时优先购买权受到一定限制
近年来，我国商品房市场发展迅速，房价的涨幅远远超过了居民收入的涨幅。于是，有些单位在政策允许的范围内，为解决本单位职工的住房需求，通过向职工集资然后以一定的优惠价格卖给职工。这些房屋大部分建设在国有划拨土地使用权上面，也有少部分建设在国有出让土地使用权基础上。职工购买单位集资房后，由于工作变动不在原单位上班了，该职工将房屋出租，房屋承租人是否享有优先购买权？笔者认为，应该区别情况对待，首先看当年购买单位集资房的合同书是否有对职工转让该房的限制性约定以及单位是否享有更优先购买的权利，如果有约定，只要此约定不违反法律的强制性规定都应承认其效力，尊重当事人的意思自治；如果没有相关约定，划拨土地的房屋承租人只有转变成单位职工才享有优先购买权，而出让土地的房屋承租人应该享有充分的、不受限制的优先购买权。
考察这类房屋承租人优先购买权受限制的原因，笔者发现不管是农村房屋、单位集资房还是经济适用房都具有以下三个特点：其一，福利性。这类房屋或者享受到了国家税收的减免优惠，或者房屋购买人由于特殊身份享受到了一定的价格优惠。其二，具有较强的人身依附性。这类房屋的购买人需要具备一定的组织成员身份或者具备由国家认定的中低收入家庭身份，并且这种身份具有不可转让性。其三，具有较强的政策性。这类房屋的存在反映了特定时期国家为了解决城乡人民住房问题而作出的暂时性政策安排。
房屋租赁法律关系定法律事实存在限制承租人优先购买权
存在合法转租的情况下，原承租人和次承租人的优先购买权受到相互制约。一般而言，承租人作为优先购买权的主体并无争议，但是现实中经常发生承租人经出租人同意后又将房屋转租给次承租人的行为。于是，当房屋出租人出卖租赁的房屋时，可能会发生原承租人和次承租人之间的优先购买权冲突。笔者认为解决冲突的原则是：首先，由双方协商解决由谁行使优先购买权，以充分尊重双方的意愿；其次，在双方协商不成时，应考察谁向租赁的房屋中安装了更多的不可移动或移动可能损害房屋价值的固定资产，此添附行为增添了房屋价值或者增加了房屋的舒适度；再次，以上两个原则仍不能解决优先购买权的冲突，应尊重出租人对交易对象的选择；最后，当出租人不愿表达意愿而得罪双方，可以考虑由原承租人和次承租人采取抓阄的办法。
存在多个承租人分别对房屋进行局部租赁而出租人将房屋整体出卖时，各个承租人对房屋整体都没有优先购买权。出租人是自己利益的最佳判断者，当出租人认为房屋整体出卖更能增加其利益时，片面强调局部承租人对其承租部位享有优先购买权，就可能损害出租人的利益。其一，局部承租人不享有整体房屋的优先购买权，因为法律规定出租人单独出卖承租人的承租部分时承租人对此享有优先购买权，而对其他部分没有优先购买权，承租人行使优先购买权不能超出权利范围。设立承租人优先购买权的立法目的是减少买卖纠纷，减少交易风险和交易成本，便于不动产的占有、管理和使用，发挥其最大的使用价值。如果允许局部承租人享有不动产整体的优先购买权，若众多承租人同时主张权利必然会出现诸多矛盾。其二，当房屋整体出卖时，局部承租人也不享有其承租部分的优先购买权。在出租人整体出卖房屋的情形下，该房屋整体应视为交易的对象，承租人若主张其承租部分的优先购买权，无异于将一物分割出卖，“把不适于分割房子零碎的卖给各租户，甚至超越了各人所租的范围，既损于房东的利益，又形成了新的多数房东将来无法避免的纠纷，所以法院就不能片面的去看房户一面的利益，去保护房户优先购买权”。况且“城市房屋，即使是私人的资金所建筑，也属于社会财产的一部分。允许房户有优先承租、承典、承买的权利，就是说房主行使产权，也须服从社会利益，如房屋不宜分割出售，承买人虽不是房户之一，但买下全幢房屋确有利于工商业的发展，同时又能适当照顾原房户的居住或迁让等困难问题，这样处理是适当的。否则，仅着眼于房户行使优先购买权而忽视了对社会的利益，就违背了城市房屋管理暂行条例的基本精神。”最高人民法院在1952年所做的批复，在今天看来仍然具有指导意义。
房屋租赁合同是否备案可能会限制房屋承租人优先购买权的行使。《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”登记备案的要求主要是出于行政管理、治安管理以及税收等方面的考虑，并不是房屋租赁合同的生效要件，而只能理解为对抗要件。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条第1款的规定，登记备案后的房屋租赁合同就具有对抗第三人的效力，在这种情况下，承租人优先购买权所具有的对抗效力，主要体现在出租人与第三人之间的交易行为不得侵害承租人的优先购买权以及合法转租关系中租赁合同备案的承租人优于租赁合同没有备案的承租人行使优先购买权。
《合同法》既赋予房屋承租人优先购买权也限制该权利行使
（一）只能在出租人“出卖”租赁的房屋时的合理期限内享有
1.房屋承租人行使优先购买权以存在合法的租赁关系为前提。房屋承租人行使优先购买权以存在合法的租赁关系为前提，合法租赁关系又以出租人对房屋有权处分为前提，而出租人是否有处分权以法律或者合同为依据。目前我国房地产市场的结构比较复杂，房屋的所有权人基本可以分为完全产权人和有限产权人。完全产权人对房屋的权能最全面，当然可以出租，因为出租是所有人行使处分权的一种表现。《经济适用住房管理办法》第33条规定：“个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。”由此可见，经济适用房购房人是典型的有限产权人。如果经济适用房的所有权人在没有取得完全产权的情况下把房屋出租给他人，这种租赁合同是无效的，承租人不仅不能基于此行使优先购买权，而且经济适用房购房人的出租行为还是一种违法行为，可能受到相关行政机关的处罚。但是，当经济适用房的购房人具备一定条件时，可以把有限产权转为完全产权，此后所有权人就可以转让出租等任意处分该房屋。根据《经济适用住房管理办法》的规定，有限产权转为完全产权的条件是：购买经济适用房满5年，并向政府交纳一定比例的土地收益等相关价款。
2.如何理解“出卖”。笔者认为应联系买卖合同的“出卖”一词来理解租赁合同的“出卖”，不能随意对出卖做扩大解释。《合同法》130条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”出卖租赁的房屋就是出卖人（出租人）将租赁给承租人的房屋出卖，以获取相应的价款为目的，价款常常表现为货币。因此，出租人以房屋所有权作为出资份额转移到合伙企业、有限责任公司或者股份有限公司名下的，由于其目的并非通过出让房屋所有权取得货币，故不应视为出卖房屋，承租人此时不应行使优先购买权。
3.如何理解合理期限。把合理期限界定为三个月，最早见于1983年颁布的、现已失效的《城市私有房屋管理条例》第11条的规定。随后该期限又被《意见》第118条所采用。但是时过境迁，1999年与1983年和1988年的房地产一级市场和二级市场及其房屋租赁市场相比都有了很大的改观，于是1999年实施的《合同法》并没有沿用原来的“三个月”期限，而是改用更科学、更合理的“出卖之前的合理期限内通知”。笔者认为，该合理期限最长为三个月，具体何谓合理期限应该根据特定案件而由人民法院确定，但应考虑以下几个因素：其一，出租人出卖房屋的急迫性及需要货币的急迫性；其二，承租人另外寻觅房屋居住的机会；其三，出租人和承租人之间沟通联系的机会；最后，房屋所在地的房屋租赁市场及其房地产市场状况。
（二）仅仅相对于其他潜在购买人在同等条件下才享有
“同等条件”的基本内容是指购买人给定的关于购买房屋的条件，主要包括三个方面：一是价格条件，二是价款支付条件，三是其他条件。
购买人对房屋的报价关系到出卖人的核心利益，一般情况下，出卖人会选择报价较高者与之交易。因此，在相同报价下房屋承租人的优先购买权应受到尊重。
但是，理性的出卖人除考虑价格外，还会考虑获得较大利益时的风险因素。因此，出卖人还会关注购买人的价款支付方式和支付条件，例如购买人是否为支付价款设定了种种对出卖人不利的限定条件或者购买人是否为此项付款设定了担保，又如购买人是一次性付款还是分期付款，如果分期付款，购买人的后续支付能力是否有保证等。很明显，如果其他条件相同，一次性付款的其他购买人会优于分期付款的房屋承租人，此时，房屋承租人就无法行使优先购买权。
当然，出卖人也是一个普通人，不可避免在交易过程中掺杂主观评价因素，这就是笔者所说的其他条件。换句话说，如果在租赁期间，承租人给出租人以不良评价，即使房屋承租人报出同等价格，但低于其他购买人的信誉，仍然可能无法行使优先购买权，因为法律无法强制出卖人将房屋必须出卖给特定人。
参考文献：
房屋买卖，是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人，而买受人为此支付相应价款的行为。买卖房屋必须签订房屋买卖合同，并必须由买卖双方到房屋所在地的房管机关办理产权过户手续。这既是确立房屋买卖关系的必要程序和凭据，也是日后处理房屋买卖纠纷的重要依据。，全国公务员共同天地
实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下七种：
一、房地产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。二、产权未登记过户，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。，全国公务员共同天地
三、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
四、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租出房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
五、单位违反规定购房，合同无效。机关团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。
近年来，我国房地产市场转向繁荣，房产交易日趋活跃，更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让，但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的 法律 性质和效力如何认定？
【要点提示】
定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让，是一种权利的转让，这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，法律、行政法规没有强制性规定，故定向购买商品房指标转让合同应属有效，且应当得到全面履行。
【案情】
原告：张某。
被告：熊某。
张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年，二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月，二人达成协议，熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某，转让价格为1万元。WwW..COm熊某收取张某1万元后，出具收条并在收条上签注：“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月，熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，合同原件由张某持有。此外，双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议，但未即时结清。
2006年下半年，根据当时的有关规定，允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费，拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥，××号房屋一直未交付给张某。
张某遂起诉熊某，请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效，并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。
【审判】
××市××区人民法院经审理认为：
本案系房屋定购指标转让纠纷，诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让，转让是否有效，成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份，有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时，她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。事后，购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》，实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标，张某也实际支付了转让费，并以熊某的名义向开发商交纳了购房款，双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中，张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实，开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式，对此种转让予以认可。因此，张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效，张某和熊某均应按合同履行义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定，参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第三条的规定，判决：一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效；二、熊某在判决生效后十日内，配合张某办理房屋的更名过户手续，相关费用由张某负担；三、张某在判决生效后十日内，支付给熊某购房指标转让费1.5万元；四、驳回张某的其他诉讼请求。
熊某不服原审判决，提起上诉，请求二审法院依法改判。
××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
××市中级人民法院经审理认为：
双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中，熊某基于××市××区××单位职工的特定身份，有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格，其将购买资格转让给张某，实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此，二审判决：驳回上诉，维持原判。
【评析】
本案的处理主要涉及以下 法律 问题：1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么；2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么
理论界及实务界对此有两种观点：一种观点认为，转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人，属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中，熊某虽然取得了房屋购买指标，但若其未与开发商签订购房合同，就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系，又如何将其让与给他人？
另一种观点认为，定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同，它所指向的标的并非房屋本身，而是定购房屋的指标，合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中，张某与熊某订立口头协议之时，张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上，张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权，但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立 经济 价值的财产利益，已经达到了权利的标准，在法理上应归为一种可期待物权，属于债权的范畴。
二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效，主要理由是：1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第（一）项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的，转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利，不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害，而且还违反了国家相关税法规定。
另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效，主要理由是：1、双方签订房屋定购指标转让合同，是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益，也没有损害国家和社会公共利益。
笔者认为，定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有：
1．从法律规定看，对于基于特定身份取得的定购资格的转让，我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外，因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身，所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
2．从理论上讲，在民法上，奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预，强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念，其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由，使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思，在不违反法律的前提下，对自身利益的得失变更做出安排；是平等主体通过自由、平等地协商，决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下，私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重，而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标，也是有着法理基础的自由。
3．从社会价值取向来看，本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人，意思表示真实，也不存在欺诈、胁迫等情形，更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效，势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气，更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
【经验借鉴】
定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中，因缺乏足够的法律依据，很容易引起纠纷，引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费，就拒绝继续履行更名手续，导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此，笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式，以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明：“本房屋由乙××出资购买，房屋所有权归乙××，与甲××无关。”只有这样，当实际购房人与登记购房人发生产权争议时，才能证明房屋属于自己，而房屋登记不实，应予纠正。否则，如果不重视书面证据的收集和保存，转让人一旦反悔，否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人，受让人将无法取得房屋产权，而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者，如果受让人不能证明购房款由自己实际支付，则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。
此外，若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人，对受让人应怎样予以救济？笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行，而房屋登记不实的情况下，可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度，来纠正房屋登记簿的不实记载，实现对受让人的权利救济。
